維修服務(wù)工作手冊(cè)

1、維修服務(wù)部人員架構(gòu) 維修主管 維修領(lǐng)班水工電工萬能工維修服務(wù)部行為準(zhǔn)則一、目的規(guī)范維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。二、適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)公司維修人員。三、內(nèi)容1、關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動(dòng)紀(jì)律，維護(hù)公司利益和榮譽(yù)，愛護(hù)公司設(shè)備、設(shè)施。2、認(rèn)真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費(fèi)公司資源。3、從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識(shí)，團(tuán)結(jié)、真誠(chéng)協(xié)作，達(dá)到暢順、高效率的工作績(jī)效，切實(shí)服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。4、對(duì)工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn)，不斷提升工作水平。5、未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授

2、權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對(duì)外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。6、未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈(zèng)與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個(gè)人。7、工作時(shí)間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。8、嚴(yán)禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。9、必須將服務(wù)意識(shí)，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實(shí)到言行中，語言文明禮貌，對(duì)業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細(xì)致地回答或解釋，不得推脫。10、對(duì)設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)認(rèn)真地處理，一般情況由當(dāng)班員工處理完畢。11、對(duì)上門服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動(dòng)物品，需經(jīng)業(yè)主同意，收費(fèi)時(shí)應(yīng)公平、公正、公開、合理

3、，并經(jīng)業(yè)主簽字生效，服務(wù)完畢，應(yīng)將工作場(chǎng)所打掃干凈。維修服務(wù)部主管崗位職責(zé) 一、任職資格1、具有中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證2、熟練掌握電工基本原理。3、具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。能夠?qū)ο聦龠M(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。4、基本了解國(guó)家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。二、工作內(nèi)容1、全面管理維修服務(wù)部事務(wù)。2、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作。3、負(fù)責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)防措施。4、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保修單位維護(hù)保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評(píng)定。5、根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督落實(shí)

4、。6、檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對(duì)工作中存在的問題盡快提出處理意見，負(fù)責(zé)具體的技術(shù)性檢查。7、配合其他部門開展工作，落實(shí)上級(jí)安排之臨時(shí)性工作。8、定期對(duì)本部門員工進(jìn)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性培訓(xùn)及安全知識(shí)培訓(xùn)。9、負(fù)責(zé)有關(guān)維修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)格的審核，對(duì)維修的預(yù)算等。10、建立設(shè)備資料檔案。維修服務(wù)部領(lǐng)班崗位職責(zé)一、任職資格1、具有中華人民共和國(guó)特種操作許可證2、具有初級(jí)電工技術(shù)等級(jí)資格或相關(guān)技術(shù)等級(jí)資格。3、掌握電工基本原理。4、熟悉小區(qū)內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號(hào)、名稱。二、工作內(nèi)容1、協(xié)助主管落實(shí)小區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。2、具體負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主

5、的報(bào)修項(xiàng)目及對(duì)員工的培訓(xùn)。3、負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。4、對(duì)維保所需配件進(jìn)行管理，各類設(shè)備運(yùn)行資料的記錄與管理，維修資料的管理。5、督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。維修服務(wù)部維修工崗位職責(zé)一、任職資格1、具有中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證2、熟練掌握電工基本原理。3、熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。二、工作內(nèi)容1、服從主管和領(lǐng)班的調(diào)度與工作安排。2、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負(fù)責(zé)水電及其它。3、參加設(shè)備故障的搶修工作，及時(shí)排除設(shè)備故障，確保小區(qū)內(nèi)的設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)。4、根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計(jì)劃，認(rèn)真完成各類設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作。維修部電

6、工崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度； 2、努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握物業(yè)電器設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修。3、按時(shí)巡查監(jiān)視責(zé)任區(qū)動(dòng)力設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，保證設(shè)備可靠運(yùn)行。4、接到報(bào)修任務(wù)，按工作規(guī)范提供及時(shí)優(yōu)質(zhì)的上門服務(wù)。5、按時(shí)按質(zhì)按量地完成領(lǐng)導(dǎo)分配的工作任務(wù)并按要求做好記錄表格。6、出現(xiàn)事故時(shí)應(yīng)迅速返回變配電室，及時(shí)查明原因后修復(fù)，并登記在冊(cè)。7、電工要負(fù)責(zé)損壞的燈泡更換及備品清點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)不足時(shí)要及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)充。8、交接班時(shí)如發(fā)生故障，交班者必須同接班者排除故障后才能下班。9、配合其它工種，當(dāng)其它工種人員不足時(shí)，應(yīng)積極配合。10、搞好班內(nèi)外清潔工作。維修部水工崗位職責(zé) 1、嚴(yán)格遵守公司的員工

7、手冊(cè)、各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程，做好相關(guān)質(zhì)量記錄。2、熟悉掌握小區(qū)給排水管道走向，控制閥（井）分布位置及功能、熟悉動(dòng)力設(shè)備的技術(shù)性能及系統(tǒng)的檢修技術(shù)。3、按時(shí)巡查監(jiān)視責(zé)任區(qū)動(dòng)力設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，保證設(shè)備可靠運(yùn)行。4、做好責(zé)任區(qū)設(shè)備或系統(tǒng)的定期檢查保養(yǎng)和日常的維修工作，保證設(shè)備及運(yùn)行環(huán)境的清潔。5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時(shí)處理，重大問題報(bào)告主管負(fù)責(zé)人修理后登記在冊(cè)。6、接到報(bào)修任務(wù)，按工作規(guī)范提供及時(shí)優(yōu)質(zhì)的上門服務(wù)。7、配合其它工種，當(dāng)其它工種人員不足時(shí)，應(yīng)積極配合。8、及時(shí)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交付的其它任務(wù)。維修服務(wù)部值班、交接班管理規(guī)定一、目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。二、適用范圍 適用各服務(wù)中心維

8、修服務(wù)部值班人員.三、值班制度1、值班人員在值班期內(nèi)必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。2、值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報(bào)修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時(shí)向主管或值班總負(fù)責(zé)人反映。3、應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時(shí)向主管或值班總負(fù)責(zé)人匯報(bào)。4、認(rèn)真填寫好各“機(jī)電設(shè)備運(yùn)行日志”和維修服務(wù)部值班交接班記錄表及其它相關(guān)記錄。5、值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主管申請(qǐng)。6、嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入值班室和機(jī)電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。四、接班制度1、認(rèn)真聽取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)

9、行情況報(bào)告。2、查看上一班的值班日志和運(yùn)行日志及巡查記錄等。3、檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機(jī)房是否干凈整潔。4、巡視各設(shè)備的運(yùn)行情況，各參數(shù)是否正常。五、交班制度1、交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。2、交班人員必須整理好本班的各種運(yùn)行巡查記錄和值班資料等。3、交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在的未處理問題。4、所有問題記錄須現(xiàn)場(chǎng)交代清楚,等接班人員確認(rèn)。 6、不能交接班之情況：上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。正在進(jìn)行倒閘操作或事故處理過程中。交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處理。交班人隱瞞問題不報(bào)，經(jīng)查證確系其

10、責(zé)任的。維修服務(wù)部鑰匙管理規(guī)定一、目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。二、適用范圍適用于服務(wù)中心維修服務(wù)部。三、內(nèi)容1、所有鑰匙任何時(shí)候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊(cè)登記。2、各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由維修主管掌管。3、在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主管同意并填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表。4、維修人員用鑰匙，須填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表并簽名確認(rèn)，維修人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。5、鑰匙丟失或損壞時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)填寫鑰匙丟失/損壞申請(qǐng)表，維修主管查實(shí)后填表補(bǔ)回。6、

11、維修人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每月月底統(tǒng)計(jì)一次，填寫鑰匙月庫存統(tǒng)計(jì)表。維修服務(wù)承諾一、目的：維修服務(wù)人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報(bào)修任務(wù)，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責(zé)，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。二、服務(wù)承諾1、維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達(dá)到維修時(shí)能準(zhǔn)確判斷，處理快速。2、講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。3、工作認(rèn)真細(xì)致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負(fù)責(zé)賠償。4、盡力做到當(dāng)天的維修投訴當(dāng)天處理完，實(shí)在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚,做到維修及時(shí)率達(dá)到99%以上，維修合格率達(dá)到95

12、%以上。5、確保業(yè)主用水用電安全正常，按時(shí)抄表，維護(hù)業(yè)主利益，做到有錯(cuò)必糾。6、所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。7、經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲音。維修服務(wù)部日常工作管理規(guī)定一、目的規(guī)范維修服務(wù)部?jī)?nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。二、適用范圍 服務(wù)中心維修服務(wù)部全體員工三、內(nèi)容：1、按時(shí)上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。2、上班時(shí)間內(nèi)無具體工作時(shí)，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時(shí)須告知主管，不得辦私事。3、上班時(shí)須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。4、及時(shí)處理

13、維修申請(qǐng)單，不得積壓。上午11：10和下午17：10以前的維修單，必須及時(shí)處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當(dāng)天處理完畢。當(dāng)天無法處理的都必須在“維修情況”欄內(nèi)注明原因，每個(gè)維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。5、上門維修時(shí)須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時(shí)間，增加工作效率，少跑路，多干活。6、服從主管安排，每天上班后先在辦公室報(bào)到，等候分配一些重點(diǎn)的突出的或需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。7、緊急情況時(shí)維修人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開。8、服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份

14、，每個(gè)工作人員必須提高自身素質(zhì)，工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務(wù)水平。9、工作時(shí)務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項(xiàng)工作。10、團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，努力工作，遵守本部門之制度。11、維修服務(wù)部主管，每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時(shí)抽查不少于1次，抽查內(nèi)容見維修服務(wù)部抽查表。12、主管綜合考慮各種情況（含領(lǐng)導(dǎo)交待事項(xiàng)、機(jī)電設(shè)備是否已到檢修時(shí)間等），將當(dāng)天工作安排下去。13、各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時(shí)應(yīng)在值班室等候待命。14、各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維

15、修），應(yīng)注明時(shí)間，回來交單時(shí)應(yīng)注明完成時(shí)間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見，以備查單考核，具體見維修單。15、關(guān)于機(jī)電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主管安排填寫維修單，其余參照4條辦法。16、土建人員的維修工作，主管應(yīng)以抽查的辦法，檢查完成的工效。17、所有的維修，主管及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機(jī)處理。客戶報(bào)修服務(wù)管理規(guī)定一、目的 規(guī)范住戶報(bào)修服務(wù)規(guī)程,增加客戶維修滿意率,完善內(nèi)部維修管理。二、適用范圍 適用各服務(wù)中心客戶報(bào)修處理工作。三、內(nèi)容1、維修人員從前臺(tái)接維修單或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。2、由前臺(tái)或維修人員預(yù)約大致上門維修服務(wù)時(shí)間，非特殊情況不得超過預(yù)約時(shí)間10分鐘，特殊情況須與

16、客戶溝通并取得同意。3、維修服務(wù)部主管根據(jù)報(bào)修內(nèi)容，安排維修人員的工作。維修人員安排應(yīng)以本項(xiàng)專長(zhǎng)和上門快捷為原則。4、維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)，并向客戶告之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶同意后才能開始維修。5、上門維修整個(gè)過程應(yīng)注意文明禮貌,現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生,移動(dòng)室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價(jià)賠償。6、維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場(chǎng)，檢查試用。按維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在維修單上注明各項(xiàng)費(fèi)用金額，并請(qǐng)客戶簽名認(rèn)可。7、維修人員在維修單中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上維修人名字，將第一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回維修服務(wù)部主管存檔，第三聯(lián)交前臺(tái)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部作為計(jì)收服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)。6、月底對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行

17、統(tǒng)計(jì)，填寫維修服務(wù)部有償服務(wù)登記表，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行抽查回訪，統(tǒng)計(jì)零修及時(shí)率與合格率。 公共維修一、目的 規(guī)范公共維修程序,確保公共設(shè)施良好。二、適用范圍各服務(wù)中心維修服務(wù)部公共維修。三、內(nèi)容1、公共維修由前臺(tái)統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后須補(bǔ)單確認(rèn)。2、維修服務(wù)部主管根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報(bào)經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng)材料修理。3、維修人員做好維修前的準(zhǔn)備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好現(xiàn)場(chǎng)清理工作。4、維修過程須認(rèn)真負(fù)責(zé)，相關(guān)人員要跟蹤檢查。5、維修結(jié)束后要檢查試用，恢復(fù)現(xiàn)場(chǎng)。 6、維修人員

18、應(yīng)填寫好“維修單”并交回維修服務(wù)部及前臺(tái)備檔。7、一定時(shí)間內(nèi)復(fù)查。機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定一、目的規(guī)范機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，保障人員及財(cái)產(chǎn)安全。二、適用范圍服務(wù)中心維修服務(wù)部機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修人員。三、內(nèi)容1、機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊(cè)登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確。2、機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計(jì)劃并落實(shí)。3、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的報(bào)修由維修服務(wù)部人員根據(jù)維保計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行情況或故障填報(bào)機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表，維修服務(wù)部主管根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主任（副主管）負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場(chǎng)的組織、指揮、監(jiān)管。4、參與維修人員應(yīng)嚴(yán)格按方案、按步驟操作，前期準(zhǔn)備工作要細(xì)致到位，維修標(biāo)志、警示、隔

19、離物等要齊備，維修人員必須具備本項(xiàng)目維修之資格。5、維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場(chǎng)，待主管確認(rèn)后對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，24小時(shí)內(nèi)應(yīng)加大對(duì)維修現(xiàn)場(chǎng)的巡查力度。配電房操作管理規(guī)定一、目的規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。二、適用范圍適用于服務(wù)中心轄區(qū)內(nèi)低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作。三、配電房的操作1、操作規(guī)定配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作唱票制度。配電房一切操作都必須由兩名正式電工來進(jìn)行，一人操作另一人唱票監(jiān)護(hù)。嚴(yán)格按操作票規(guī)定的操作步驟進(jìn)行，不得任意簡(jiǎn)化。當(dāng)高壓電源突然停電時(shí)（非本配電房故障時(shí)）應(yīng)立即拉開失電線低壓配電柜總開關(guān)，啟動(dòng)應(yīng)急發(fā)電機(jī)確保應(yīng)急負(fù)荷用電，同時(shí)與上級(jí)供電部門聯(lián)系

20、，并做好相應(yīng)記錄。2、停電的操作步驟接到停電命令后，由維修服務(wù)部主管填寫操作票。明確操作內(nèi)容，核對(duì)要停電的設(shè)備。按操作票在監(jiān)控下進(jìn)行停電操作。停電后進(jìn)行驗(yàn)電并接好地線，裝設(shè)遮欄，懸掛警示牌。3、送電的操作步驟 接到送電命令后，由維修服務(wù)部主管填寫操作票。 明確操作內(nèi)容，核對(duì)要送電的設(shè)備。 拆除臨時(shí)接地線，臨時(shí)遮欄及警示牌等。 在監(jiān)護(hù)下，按操作票進(jìn)行合閘送電操作。4、配電房的日常巡查與維護(hù) 運(yùn)行人員應(yīng)隔2小時(shí)巡查一次配電房，并填寫配電房運(yùn)行巡查記錄表。 變壓器運(yùn)行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進(jìn)及各支路負(fù)荷儀表，指示燈是否正常，電流運(yùn)行是否平穩(wěn)。電容補(bǔ)償柜運(yùn)行和交流接觸器及配件、補(bǔ)償值是否正常，三

21、相負(fù)荷是否平衡，三相電壓是否相等。各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動(dòng)。 巡查內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)記錄在配電設(shè)備運(yùn)行記錄表中。5、配電房事故或故障處理運(yùn)行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障（如跳閘、停電）運(yùn)行人員應(yīng)迅速正確地進(jìn)行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障不明時(shí)，不應(yīng)自行處理，以免事故擴(kuò)大，處理程序見停電應(yīng)急處理規(guī)程及停電應(yīng)急處理人員安排表。處理事故或故障時(shí)，應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源，并將處理過程及故障詳細(xì)記錄在配電房故障記錄中。四、配電房管理規(guī)定1、保持配電房干凈、整潔、通風(fēng)、無雜物。專用工具及備件擺放齊整，并有清冊(cè)記錄。2、配電房設(shè)立專門崗位責(zé)任人。3、進(jìn)入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，并有

22、上崗證，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入配電房。4、保持配電房?jī)?nèi)照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。5、配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負(fù)荷分配情況，及時(shí)調(diào)控。6、配電房?jī)?nèi)應(yīng)有相應(yīng)保護(hù)措施和相關(guān)警示說明或標(biāo)志，應(yīng)配備安全保護(hù)用具。7、配電房之操作嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行。應(yīng)急發(fā)電機(jī)組操作管理規(guī)定一、目的規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)的操作程序，確保正確、安全地操作。二、適用范圍適用服務(wù)中心柴油發(fā)電機(jī)的操作。三、應(yīng)急發(fā)電機(jī)的操作1、操作規(guī)程在市電停電時(shí)，應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。啟動(dòng)前須檢查機(jī)油、柴油、電池、電壓是否正常。水箱內(nèi)水位是否足夠。檢查風(fēng)葉及傳動(dòng)皮帶等是否正常，檢查機(jī)身各處是否有漏油及其它連接松動(dòng)現(xiàn)象。一次啟動(dòng)時(shí)間不得

23、超過5秒，連續(xù)兩次啟動(dòng)不成功，應(yīng)間隔2分鐘再啟動(dòng)，如重復(fù)三次不能啟動(dòng)，則應(yīng)查明原因。發(fā)電機(jī)正常供電運(yùn)行后，應(yīng)注意觀察各儀表運(yùn)行是否正常，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即停機(jī)檢查。運(yùn)行時(shí)保持機(jī)組負(fù)荷不超過客定值80%。市電恢復(fù)供電后，按啟動(dòng)程序逆操作轉(zhuǎn)換市電。停機(jī)前應(yīng)保持空載運(yùn)行5 分鐘以上。運(yùn)行期間，注意打開補(bǔ)風(fēng)機(jī)。應(yīng)急發(fā)電機(jī)啟動(dòng)后，應(yīng)間隔2小時(shí)左右，記錄電壓、電流、油壓、水溫等。在運(yùn)行中，確保發(fā)電機(jī)組正常安全運(yùn)行，必須用看、聽、嗅、摸四結(jié)合方法對(duì)機(jī)組進(jìn)行檢查。2、應(yīng)急發(fā)電機(jī)日常巡查、維護(hù)內(nèi)容檢查油箱油量及水箱內(nèi)的水是否足夠，不足時(shí)應(yīng)添足。檢查機(jī)油平面，不足時(shí)應(yīng)添足。檢查各附件安裝的穩(wěn)固程度，地腳螺絲及各

24、機(jī)械連接的牢靠性。檢查機(jī)器是否有漏油、漏水等現(xiàn)象。檢查各儀表是否正常，蓄電池電池水是否添足，檢查蓄電池電壓是否正常。清潔機(jī)器及附件設(shè)備外表。發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于充電狀態(tài)。3、管理規(guī)定保持應(yīng)急發(fā)電機(jī)機(jī)房干凈整潔。發(fā)電機(jī)組與儲(chǔ)油間隔離，儲(chǔ)油間應(yīng)有單獨(dú)通風(fēng)設(shè)施，并有防爆燈。發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁煙火，標(biāo)示明確，普通滅火設(shè)施齊全，CO2滅火系統(tǒng)處在正常監(jiān)控狀態(tài)。發(fā)電機(jī)非使用時(shí)應(yīng)定期試運(yùn)行，時(shí)間每次不少于15分鐘，每次運(yùn)行應(yīng)有詳細(xì)記錄。有明確崗位責(zé)任人，有詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃和記錄，以及故障處理記錄。電梯操作管理規(guī)定一、目的規(guī)范電梯維保工作，確保電梯各項(xiàng)性能完好、安全運(yùn)行。二、適用范圍適用于物業(yè)

25、公司服務(wù)中心轄區(qū)內(nèi)的電梯操作。三、電梯的操作1、操作規(guī)程具有電梯操作上崗證者操作電梯,檢查電梯轎廂相，控制箱、電梯井及井底情況，一切情況正常后可開啟電梯。檢查機(jī)房?jī)?nèi)滑油，曳引機(jī)等是否正常。 檢查機(jī)房?jī)?nèi)電源，觀察正常后，用專用鑰匙開啟電梯。檢查電梯內(nèi)各輔助開關(guān)是否處在正常位置，輔助設(shè)備是否正常運(yùn)行等。2、日常巡查與維護(hù)電動(dòng)機(jī)油位，不低于油鏡中線，不漏油，通風(fēng)良好。檢查轎廂是否平穩(wěn)，是否有不正常聲音，警鈴、對(duì)講電話、風(fēng)扇等是否正常。限速器轉(zhuǎn)動(dòng)部分加潤(rùn)滑油，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無異常聲響。檢查接觸器，繼電器是否正常，無異聲，接點(diǎn)無打火積炭、熔焊、燒蝕等現(xiàn)象。自動(dòng)門傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，安全觸板傳動(dòng)機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否正常，開關(guān)門

26、動(dòng)作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點(diǎn)等有無損壞。檢查轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盒中的油量，缺油時(shí)應(yīng)及時(shí)加油。檢查各指示燈、按鈕有無損壞。檢查各平層感應(yīng)器是否有移位，平層準(zhǔn)確是否在正常范圍內(nèi)。3、管理規(guī)定保持電梯機(jī)房?jī)?nèi)干凈通風(fēng)，溫度不超過400C，不得堆放易燃物品和腐蝕性物品，消防器材齊備完好，緊急救援工具齊全，其它標(biāo)示明確。保持轎廂內(nèi)通風(fēng)明亮，轎廂頂、底坑等干凈無雜物。電梯的操作和維修必須由具有上崗資格者完成，電梯必須有明確維保責(zé)任人，電弱須有明確的緊急困人解救小組和解救方案。電梯專用鑰匙、專用工具由專人保管，造冊(cè)登記，使用人須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并取得相應(yīng)資格證書。電梯維保時(shí)須設(shè)立防護(hù)措施，懸掛

27、標(biāo)示牌和護(hù)欄。電梯須有完整的維修保養(yǎng)記錄和其它相關(guān)記錄。電梯困人救援作業(yè)規(guī)程一、目的規(guī)范電梯困人救援工作程序，確保乘客與電梯安全。二、適用范圍適用物業(yè)公司服務(wù)中心轄區(qū)內(nèi)電梯困人的求援工作。三、釋放被困于電梯內(nèi)乘客的規(guī)則和步驟1、切斷機(jī)房電梯總電源，并掛上“正在維修”示意牌。2、檢查電梯機(jī)房?jī)?nèi)情況是否正常。3、機(jī)房須有足夠的照明，查看鋼絲繩或鋼帶上的樓層標(biāo)記確定停放位置。4、移動(dòng)轎廂前，保證轎廂門處于安全關(guān)閉及廳門關(guān)閉。5、使用抱閘扳手時(shí)，先確保電梯電源開關(guān)已切斷。6、使用抱閘扳手，必須一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪。7、將放在制動(dòng)器上的抱閘扳手向下拉，使制動(dòng)器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪向左向右，以

28、較易扳動(dòng)方向?yàn)闇?zhǔn)。操作時(shí)應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作（一撬一放）使轎廂內(nèi)逐步移動(dòng)。8、當(dāng)所有乘客離開電梯后，必須把廳門關(guān)好并鎖緊。9、如轎廂停于最上層或最下層，不可只撬開制動(dòng)器令，轎廂自由移動(dòng)，而應(yīng)在 撬開制動(dòng)器的同時(shí)把緊手輪并用人力盤絞，使轎廂向正方向移動(dòng)。消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)操作規(guī)程一、目的規(guī)范消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的操作二、適用范圍適用于物業(yè)公司服務(wù)中心維修服務(wù)部三、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的操作1、操作規(guī)程火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警時(shí)，首先看其顯示屏報(bào)警部位為幾層幾區(qū)，并到指定位置查看。當(dāng)確定有火災(zāi)時(shí)，啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，切斷非消防電源，切入應(yīng)急電源啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，把電梯全部迫降到一樓，消防梯供搶險(xiǎn)人員使用。啟動(dòng)消防水泵，使消防栓內(nèi)水壓充足，供滅火使用。啟

29、動(dòng)消防排煙風(fēng)機(jī)，排除著火層煙霧，啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)給滅火和疏散提供方便。發(fā)出疏散命令，打開樓層廣播，通知業(yè)主疏散。如沒有火災(zāi)發(fā)生，是誤報(bào)火警，按“復(fù)位”按鈕，將恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)。2、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的日常巡查、維護(hù)內(nèi)容檢查顯示屏上各種顯示是否正常。檢查火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警柜內(nèi)各接口是否松動(dòng)，線路是否有損傷。擦拭設(shè)備，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬等。檢查柜上各顯示燈是否燒壞，各按鈕開關(guān)是否在正確的位置上，指示準(zhǔn)確無誤。檢查各消防報(bào)警設(shè)備，消防反饋設(shè)備的正常功能，發(fā)現(xiàn)故障立即檢查維修。3、管理規(guī)程消防聯(lián)動(dòng)監(jiān)控中心須有專人24小時(shí)不間斷值班，并嚴(yán)格作好各種記錄。消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)維保責(zé)任人須有消防上崗證，按維保計(jì)劃

30、定期維保，確保整個(gè)系統(tǒng)發(fā)揮正常功能。消防聯(lián)動(dòng)設(shè)施為消防專用，嚴(yán)禁挪作它用，專用工具、專用設(shè)備應(yīng)保管理良好。發(fā)現(xiàn)消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的報(bào)警須立即弄清原因，按操作規(guī)程處理，發(fā)現(xiàn)故障須立即排除，所有系統(tǒng)的報(bào)警或動(dòng)作都須作詳細(xì)處理記錄。消防監(jiān)控中心須保持干凈整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室內(nèi)水泵操作管理規(guī)定 一、目的規(guī)范給水設(shè)備設(shè)施操作程序，確保正確安全地操作給水設(shè)備設(shè)施。二、適用范圍物業(yè)公司服務(wù)中心轄區(qū)內(nèi)給水設(shè)備設(shè)施的操作。三、水泵的操作1、操作規(guī)程啟動(dòng)水泵前應(yīng)檢查水泵進(jìn)出水閘閥是否打開。水池內(nèi)是否還有足夠存水。檢查電壓表，信號(hào)燈指示情況。手盤動(dòng)水泵轉(zhuǎn)軸，應(yīng)靈活無阻滯。啟動(dòng)水泵，注意觀察啟動(dòng)電流，運(yùn)行3分鐘至5

31、分鐘，聽有無異常雜音，觀察各管路是否有漏水現(xiàn)象等。查看壓力表是否達(dá)到規(guī)定壓力值。水泵運(yùn)行中應(yīng)觀察各運(yùn)行參數(shù)是否正常，觸摸馬達(dá)溫度。2、水泵房的日常巡查、維護(hù)內(nèi)容檢查各部的螺母、泵體與管路、截止閥、閘閥、軸承、地腳螺栓等機(jī)械部分連接是否松動(dòng)及完好。水池水位的高低，浮球閥是否完好。起動(dòng)開關(guān)柜內(nèi)電氣與儀表，接觸器，開關(guān)是否完好，電流、電壓、壓力表是否正常。泵房?jī)?nèi)管路系統(tǒng)有無滲水現(xiàn)象。對(duì)于消防泵、噴淋泵等正常情況下不使用的設(shè)備每半月或一個(gè)月啟動(dòng)12分鐘試運(yùn)轉(zhuǎn)，并記錄在運(yùn)行記錄本內(nèi)。3、管理規(guī)程保持水泵房及周圍環(huán)境的干凈整潔，有嚴(yán)格的防護(hù)措施。水泵房的維修保養(yǎng)工作盡量不影響生活及消防供水，保持備用設(shè)備的

32、良好工作狀態(tài)，制定周密完善的供水措施，保證水源供應(yīng)不停頓。供水設(shè)施應(yīng)與排水設(shè)施隔離，供水人員應(yīng)具備一定的衛(wèi)生知識(shí)和防范知識(shí)。水泵的運(yùn)行應(yīng)有運(yùn)行記錄，平時(shí)應(yīng)有巡查記錄和維保記錄。維修服務(wù)部水電管理規(guī)定一、目的 加強(qiáng)對(duì)水電管理，堵住漏洞。二、適用范圍 物業(yè)公司服務(wù)中心維修服務(wù)部三、內(nèi)容1、所有維修服務(wù)部人員都有責(zé)任和義務(wù)對(duì)本服務(wù)中心所管水電進(jìn)行認(rèn)真管理。2、所有員工必須以身作則，凡與人串通偷水偷電者，一經(jīng)查出將作嚴(yán)肅處理。3、確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行，水電正常安全供給。4、隨時(shí)巡查，所有公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料，發(fā)現(xiàn)漏水、電現(xiàn)象，隨時(shí)維修，節(jié)約用水、用電5、定期檢查各用戶水電使用情況

33、，防止偷水偷電現(xiàn)象發(fā)生。6、按時(shí)抄送水電表，并力求抄表正確、準(zhǔn)時(shí)，每月將水電使用情況匯總報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。7、嚴(yán)禁私拉亂接、水電線路的更改。水電表的安裝要經(jīng)主管以上同意方可。8、隨時(shí)向各水電用戶講解水電使用要求方法，注意事項(xiàng)，對(duì)出現(xiàn)的問題多做解釋工作。9、抄表人員施行輪換制，由副主管帶隊(duì)，最少2人抄表，除副主管為固定外，協(xié)助人員每月更換，輪流抄表。停電（水）管理規(guī)定1、維修維修人員必須確保管轄范圍內(nèi)的水、電正常平穩(wěn)供應(yīng)。2、正常的維修保養(yǎng)應(yīng)盡量避免停電（水），必須停電（水）時(shí)，需按如下步驟操作：填寫停水停電通知單，注明原因，停電的時(shí)間等，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。將停水停電的通知提前一天公告各相關(guān)部門和用戶，

34、以期做好相應(yīng)準(zhǔn)備。準(zhǔn)時(shí)開展工作，按時(shí)完成任務(wù)，隨時(shí)匯報(bào)工作進(jìn)展。常規(guī)維保應(yīng)盡量避開使用高峰期，且不超過半天。3、正常停電（水）時(shí)（應(yīng)急搶修），應(yīng)迅速判明原因，將情況向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。及時(shí)通過辦公室前臺(tái)和其它公示方式向用戶公告解釋停電（水）原因，恢復(fù)供電（水）的大概時(shí)間等。4、市政停電（水）時(shí)，如接獲通知?jiǎng)t應(yīng)按照第二項(xiàng)第2條進(jìn)行，如未接獲通知，維修主管應(yīng)迅速致電供電（水）部門查詢?cè)?，同時(shí)按第三項(xiàng)進(jìn)行。5、停電（水）超過8小時(shí)，維修服務(wù)部門要組織人員盡量采取勝補(bǔ)救措施，內(nèi)部系統(tǒng)應(yīng)急搶修期間，維修人員須全部參加?；謴?fù)供電（水）按“配電房操作管理規(guī)程”和“水泵房操作管理規(guī)程”進(jìn)行。6、停電（水）應(yīng)由值班人

35、員詳細(xì)記錄，故障（內(nèi)部系統(tǒng)）停電（水）分清責(zé)任人，將事故處理結(jié)果報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)。消防管理規(guī)定1、消防工作是物業(yè)管理的重點(diǎn)，每一個(gè)員工都要加強(qiáng)責(zé)任心，防患于未然。2、各服務(wù)中心應(yīng)建立健全消防現(xiàn)場(chǎng)搶救小組，各小組成員每月培訓(xùn)一次，掌握消防滅火知識(shí)和消防器具的使用。3、維修維修人員應(yīng)每月對(duì)消防監(jiān)控設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，每日按班巡查，確保運(yùn)行正常。消防監(jiān)控應(yīng)保持24小時(shí)由專業(yè)人員監(jiān)控，隨時(shí)記錄監(jiān)控情況。4、安管人員要每?jī)尚r(shí)巡查一次，確保各處消火點(diǎn)設(shè)備齊全，各消防通道等暢通無阻，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，把事故處理在萌芽狀態(tài)，安管及消防維修人員每月對(duì)物業(yè)內(nèi)消防系統(tǒng)及消防存在的問題隱患提出總結(jié)報(bào)告給服務(wù)中心主管。5、

36、消防搶救小組成員由總指揮和十名左右隊(duì)員組成，分工明確，責(zé)任到人，并對(duì)外公布消防搶救小組成員名單。6、消防事故必須記錄在案，事后應(yīng)組織人員總結(jié)，對(duì)事故責(zé)任人進(jìn)行追究。7、消防應(yīng)急措施參見火警應(yīng)急辦法。消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）設(shè)施管理規(guī)定1、消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）為消防專用設(shè)施，不得挪作它用。市政消防總伐非消防時(shí)嚴(yán)禁開啟。2、消火栓（水）的使用按如下步驟進(jìn)行：使用人填消防水動(dòng)用申請(qǐng)單或噴淋系統(tǒng)（水）停用審批單。安管部門審批維修服務(wù)部門審批公司領(lǐng)導(dǎo)審核簽字3、安管部門設(shè)立消火栓、噴淋系統(tǒng)管理責(zé)任人，管理責(zé)任人每月至少對(duì)其配置設(shè)備檢查一次，并簽名確認(rèn)，由每日值班之安管巡邏人員每天定時(shí)巡檢。4

37、、維修服務(wù)部門每星期維保一次，確保消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）的正常使用功能。5、維修服務(wù)部應(yīng)在消火栓、噴淋系統(tǒng)位置設(shè)立明顯標(biāo)志，并標(biāo)明水系統(tǒng)的走向。公共用水管理規(guī)定1、公共用水以滿足需求和節(jié)約用水為原則。2、公共用水包括辦公用水、衛(wèi)生清潔用水、綠化用水和其他維修維修用水。3、公共用水設(shè)備的維修由維修服務(wù)部門按日常維修和計(jì)劃養(yǎng)護(hù)進(jìn)行。公共用水的監(jiān)管由維修服務(wù)部、安管部及物業(yè)部巡查人員負(fù)責(zé)。4、各公共用水的部門負(fù)責(zé)人須對(duì)本部門強(qiáng)調(diào)節(jié)水意識(shí)，制定用水節(jié)水方案，掌握節(jié)水方法。對(duì)浪費(fèi)水源之直接責(zé)任人和部門負(fù)責(zé)人處以十倍水費(fèi)的處罰。5、凡非公共用水使用人偷用公共用水的，處以五十倍水費(fèi)的罰款。6、公共用水

38、點(diǎn)全部裝設(shè)水表，由維修服務(wù)部每月底抄表統(tǒng)計(jì)一次，匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。公共用電管理規(guī)定1、公共用電以方便業(yè)主、有利形象、滿足需要和節(jié)約用電相結(jié)合。2、公共用電由維修服務(wù)部門綜合各方面意見，根據(jù)不同季節(jié)制定適當(dāng)?shù)拈_關(guān)時(shí)間報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。3、公共用電的開關(guān)需明確責(zé)任人一名或兩名，責(zé)任人由有電工操作證或經(jīng)過類似培訓(xùn)的人員擔(dān)任。4、公共用電應(yīng)裝設(shè)準(zhǔn)確的計(jì)量?jī)x表，每月抄表統(tǒng)計(jì)一次向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。5、臨時(shí)性的公共用電（如節(jié)假日等）須經(jīng)部門主管同意并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，同時(shí)由值班人員作好記錄。6、公共用電設(shè)備、設(shè)施應(yīng)按維保計(jì)劃進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保安全。生活用水管理規(guī)定1、生活用水由市政直供和2次加壓兩種形式供給。生活用水設(shè)管理責(zé)任人 一名，該責(zé)任人應(yīng)