某項(xiàng)目管理方案

1、某 項(xiàng)目 管 理 方 案某工程位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中央, 地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大.由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的物業(yè)管 理水準(zhǔn)將更顯重要.二、目標(biāo)貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區(qū)工程構(gòu)思,引進(jìn)大都市物業(yè)治理理念, 通過(guò)優(yōu)良的效勞將某小區(qū)治理成都市居住區(qū),讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氣氛.并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)物業(yè)保值增值.樹(shù)立某物管公司 品牌,三、組織物業(yè)治理行業(yè)是一微利行業(yè),當(dāng)前多數(shù)物業(yè)治理企業(yè)處于虧損 狀態(tài).因此,物業(yè)治理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用,降低組織內(nèi)耗及勞資 本錢(qián)等.反 饋 運(yùn) 行 機(jī) 制 組 織 結(jié) 構(gòu) 圖 經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖四、人事人事設(shè)置原那么：一

2、人多崗,不要因人設(shè)崗.預(yù)計(jì)16名員工按 整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì).序號(hào)崗位人數(shù)主要責(zé)任備注1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等.2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等.3辦事員3文書(shū)、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等.財(cái)會(huì)要持證4物業(yè)治理員1具體物業(yè)治理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保效勞等.5平安護(hù)衛(wèi)員7門(mén)衛(wèi)、巡更、停車(chē)治理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等.6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修效勞等.7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等.員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)治理參謀公司進(jìn)行培訓(xùn),骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn).培訓(xùn)率 100%五、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)a經(jīng)營(yíng)收入： 萬(wàn)元年度,以下省略l物業(yè)治理費(fèi)：萬(wàn)元應(yīng)收 萬(wàn)元30000*12

3、*=126000 元預(yù)計(jì)收入萬(wàn)元收繳率90% l維修效勞費(fèi)：萬(wàn)元l特約效勞：萬(wàn)元l其他收入：萬(wàn)元b支出：萬(wàn)元l人員工資福利：14萬(wàn)元l辦公費(fèi)用：萬(wàn)元辦公、平安護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等l維修保養(yǎng)費(fèi)用：萬(wàn)元l稅金： 萬(wàn)元l不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：萬(wàn)元c潤(rùn)虧：萬(wàn)元d物業(yè)接管期間前期投入：10 萬(wàn)元辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、平安護(hù)衛(wèi)用品、綠化 等e公共性效勞費(fèi)構(gòu)成測(cè)算：萬(wàn)元/年,元/月* M21員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)1經(jīng)理1 1200 12002 經(jīng)營(yíng)部主任1 800 8003 辦事員3 600 18004 物 業(yè)治理員1 800 8005 平安護(hù)衛(wèi)員7 50

4、0 35006 水電工1 700 7007 保 潔員2 400 800工資總額合計(jì)9600工資總額合計(jì)：9600元/月；115200 元/年福利：115200*23%=26496元/年合計(jì)：14.17萬(wàn)元/年2公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：萬(wàn)元3綠化治理費(fèi)：綠化率45% 萬(wàn)M2*1元/年* M2 =萬(wàn)元4清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人二萬(wàn)元5平安護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=萬(wàn)元6辦公費(fèi)：按治理人員工資總額 25%+算萬(wàn)元*25%訪(fǎng)元(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%+算即1萬(wàn)元(8)稅費(fèi)：按營(yíng)收%納即 萬(wàn)元(9)保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保(10)合理利潤(rùn)：按營(yíng)收8府算 萬(wàn)元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān),我司將

5、通過(guò) 多元化經(jīng)營(yíng)、特約效勞,嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)本錢(qián)等多項(xiàng)舉措增加收入,減少支出, 從而降低公共性效勞費(fèi)價(jià)格,擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報(bào)本小區(qū)公共性 效勞費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為元/月* M2.六、前期物業(yè)接管a) 派物業(yè)治理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無(wú)驗(yàn)收權(quán), 僅可從物業(yè)治理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議).b) 物業(yè)接管驗(yàn)收l(shuí)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)治理的角度進(jìn)行驗(yàn)收,也 應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上,對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,以維護(hù)業(yè)主的合法 權(quán)益.l是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后,對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)平安和使用功能 的再驗(yàn)收；l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用； l房屋幢、戶(hù)編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)；l落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保 修

6、責(zé)任、保修期限、保修范圍).保證保修工程、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé) 任、方式的落實(shí),重大保修工程細(xì)那么與圖紙校驗(yàn)到位；l接管小組 按?圖紙資料移交清單?,技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技 術(shù)資料有缺漏的,應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商,請(qǐng)求給予協(xié)助解決.l接管小組按?設(shè)備移交清單?,對(duì)各類(lèi)設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、 容量等進(jìn)行對(duì)照檢查,發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有 缺漏的,應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商,請(qǐng)求給予協(xié)助解決.l接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土建局部進(jìn)行全面檢查,并將檢查記錄在冊(cè),對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)催促有關(guān)單位迅速解決.l在保修期內(nèi), 因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題,公司應(yīng)查明原因,及 時(shí)

7、上報(bào)開(kāi)發(fā)商,請(qǐng)求盡快解決.l抄水、電、氣表的底數(shù),記錄備 案.l接管驗(yàn)收中假設(shè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,應(yīng)明確記錄在案,約定期限催促開(kāi) 發(fā)商催促建筑商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、 整修,直至完全合格.l接 管驗(yàn)收符合要求后,物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管 文件.l當(dāng)物業(yè)治理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,辦理了必要的手續(xù)以后, 整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成.七、入彳1、準(zhǔn)備工作l治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄； 增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；l車(chē)輛治理：增設(shè) 區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出；增設(shè)自行車(chē)棚；力口 固架空層車(chē)庫(kù)；l垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池屋或垃圾清運(yùn)站等l樓道 燈：改用節(jié)能

8、燈如：溫感、聲控或角摸式等l分步購(gòu)置辦公、護(hù)衛(wèi)、 保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等；l制定入住流程；l印刷入住表格；2、協(xié)調(diào)工作l與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證住戶(hù)入住后的水、電、氣等的供給.l代業(yè)主與 公司聯(lián)系 安裝事宜, 爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào),方便業(yè)主.l與 學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系,了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶(hù)口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié), 以及有關(guān)聯(lián)系 ,入住時(shí)公告.3、入伙現(xiàn)場(chǎng)入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后,要部署入伙現(xiàn)場(chǎng),彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè),平安護(hù) 衛(wèi)立崗、巡更,迎接業(yè)主入伙.舉行入伙儀式：邀請(qǐng)政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,造聲勢(shì).考前須知：防止后期工地的灰塵

9、、噪音等不和諧的現(xiàn)象.4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序發(fā)函辦入伙手續(xù)簽約5、辦理入伙手續(xù)程序已繳款票據(jù)入伙手續(xù)書(shū)、身份證、購(gòu)房合同確認(rèn)業(yè)主身份繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、 物管費(fèi),蓋章 業(yè)主簽署向業(yè)主八、物業(yè)裝修與治理業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè) 進(jìn)行裝修,但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行.其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè) 部發(fā)布的?建筑裝飾裝修治理規(guī)定?和物業(yè)治理企業(yè)制定的?住戶(hù)裝修 治理規(guī)定?.根據(jù)上述規(guī)定,業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng) 登記,包括填寫(xiě)業(yè)主 裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取?裝修治理規(guī)定?,根據(jù)約定在 申請(qǐng)表上簽字,繳納裝修治理押金及保證金,經(jīng)批準(zhǔn)前方可開(kāi)工.業(yè)主 在裝修完成以后,

10、物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收,合格后即退還裝修押金及 保證金.業(yè)主在裝修前向物業(yè)治理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí),需如實(shí)填寫(xiě)裝修施 工內(nèi)容,并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù),業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)治理企 業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)上簽字蓋章.九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開(kāi)發(fā)成果的記錄, 是以后實(shí)施物業(yè)治理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù),也是 更換物業(yè)治理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一.現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù) 的開(kāi)展和使用需求的提升,樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的 管線(xiàn)越來(lái)越多,越來(lái)越復(fù)雜,越來(lái)越高科技化和專(zhuān)業(yè)化,因此一旦發(fā)生 故障,物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西.物業(yè)檔案資料的建立主要 抓收集、整

11、理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié).收集的關(guān)鍵是盡可能完整,時(shí)間 上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講 是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面,從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到 環(huán)境,整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的,歸檔就是根據(jù)資料本身的 內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類(lèi)與保存,利用即是在日后的治理過(guò)程中 使用并加以充實(shí).十、日常治理一房屋治理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對(duì)業(yè)主 裝修審核巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪(fǎng)回訪(fǎng) 熟悉 收費(fèi) 財(cái)務(wù)頻度 天一天內(nèi)辦完 二遍/ 天,入伙期間6H/天,消滅違章于未然 每周三次100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合 規(guī)定,無(wú)危及平安、外觀無(wú)改變、用途無(wú)改變無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接,無(wú)違章裝修,房屋

12、完好率100%投訴率1 %.以下.無(wú)違章裝修及時(shí)聽(tīng) 取業(yè)主意見(jiàn)、滿(mǎn)足業(yè)主合理要求,業(yè)主滿(mǎn)意率 99%Z上對(duì)小區(qū)幢數(shù)、套 數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線(xiàn)、開(kāi)關(guān)、業(yè)主幢號(hào)、房號(hào)、姓名、單位、電話(huà)以及家庭情況等隨問(wèn)隨答,正確率90%Z上 收繳率90%Z上 日清月結(jié), 帳表相符,每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開(kāi)一次工作程序 8: 008: 30向總值 班了解和處理業(yè)主保修、投訴.8: 3017: 00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪(fǎng)、 整理檔案二綠化治理工作工程 澆水 施肥 修剪整形 病蟲(chóng)防治 除雜 草 保潔 補(bǔ)苗工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水,時(shí)間近午為宜；夏 秋季每天二次,時(shí)間近早晚為宜 春秋季一遍,根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)局部加施 灌

13、木 和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園,嚴(yán)重 者重點(diǎn)防治每月一遍,嚴(yán)重者半月一遍 8H/天春夏季一遍,嚴(yán)重者隨 缺隨補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)均勻,保持綠色長(zhǎng)勢(shì)良好 均勻,無(wú)重、無(wú)漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形,灌木造型,地被草保持 3050MM長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良不污染環(huán) 境純度90%Z上保潔率99姒上綠化率95%U上程序7 : 009: 30澆 水、施肥；9: 3011: 30除雜草、整形、保潔；13: 30-15: 30除殺蟲(chóng)、 補(bǔ)缺、保潔；15: 30-17: 00澆水、施肥三房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng) 護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車(chē)場(chǎng) 天面 樓梯

14、及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈頻度8H內(nèi)隨來(lái)隨辦,隨進(jìn)度進(jìn)行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/ 月,化糞池一遍/半年,污水管二遍/季 急修不過(guò)夜,小修補(bǔ)24H內(nèi),中 修二天,大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天,及時(shí)維修 每月檢查一遍 每 二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修每周檢查一遍,即壞即修每月檢查一遍,即壞即修 每月檢查一遍,責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修,責(zé)任區(qū) 外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)每月檢查一遍,即壞即修標(biāo)準(zhǔn) 符合規(guī)定,無(wú)危及平安、外觀,無(wú)改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類(lèi)、位置、分布、平安 要求、開(kāi)關(guān)位置,公用設(shè)施完好率 90犯上 無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井 蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小

15、費(fèi)、好處,回訪(fǎng)率 100%業(yè)主滿(mǎn)意率 90%U上 平整率無(wú)積水,缺損,完好率 90姒上 無(wú)積水,無(wú)漏隔熱層完 好整潔無(wú)缺,扶手完好,梯燈正常,無(wú)張貼痕跡暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整潔統(tǒng)一 運(yùn)作正常,無(wú)亂搭亂接, 無(wú)泄漏燈泡正常,燈罩完好率90%Z上程序8: 008: 30向總值班了解 和處理業(yè)主保修、投訴.8: 30-17: 00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走 訪(fǎng)、整理檔案工作內(nèi)容 定崗檢查 流動(dòng)檢查 學(xué)習(xí)與練習(xí)消防設(shè)施 家居平安違法行為裝修監(jiān)督車(chē)輛行駛停放保潔單車(chē)、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 練習(xí)頻度24H每周一遍24H,每20分鐘一遍24H 5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) 每周一次,每次1H標(biāo)準(zhǔn) 人車(chē)進(jìn)出有序,車(chē)輛發(fā)牌、登記,交費(fèi)90姒上,無(wú)收購(gòu)、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出.完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率 2%.違章率5%Z下無(wú)違章、無(wú)鳴 笛叫人100%無(wú)違章 采取正確、恰當(dāng)舉措 國(guó)家和地方法規(guī)、業(yè)主公約 等 遵紀(jì)守法、嚴(yán)明平安護(hù)衛(wèi)紀(jì)律 健身、隊(duì)列等常規(guī)練習(xí)四平安護(hù) 衛(wèi)、停車(chē)治理五保潔治理工作工程地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運(yùn) 消殺 滅鼠、嶂螂頻度 二遍/天14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/ 天一遍/天二遍/月,向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn)地面無(wú)雜物、垃圾、道 路