德國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

1、德國房地產(chǎn)現(xiàn)狀德國房價漲幅脫離基本面已經(jīng)出現(xiàn)泡沫！德國房價多少錢?據(jù)Market Watch文章,德國商業(yè)銀行Commerzbank的經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱， 德國房地產(chǎn)市場此前的繁榮已經(jīng)有演化成泡沫的危險。德國商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Solveen和Wagner在周四的報告中寫到：“德國房地產(chǎn)市 場的繁榮已經(jīng)導(dǎo)致泡沫出現(xiàn)，而且德國的房價已經(jīng)脫離了德國目前的經(jīng)濟(jì)基本面。德國房 地產(chǎn)市場泡沫出現(xiàn)的最主要原因是歐洲央行持續(xù)不斷的刺激政策。而這些刺激政策好像對 歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)并沒有什么促進(jìn)作用?！钡聡姆績r此前已經(jīng)持續(xù)多年沒有變動了。與美國和英國的房產(chǎn)市場不同，德國人更 加傾向于租房而不是買房。對于德國人來說，租一套房

2、子住個幾十年是很正常不過的事情。根據(jù)歐元區(qū)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2021年52. 5%的德國家庭都擁有自己的房子，但是英國 家庭的有房率為64.8%,而整個歐元區(qū)家庭的有房率為70. 1機(jī)歐元區(qū)目前有28個成員國。德國房地產(chǎn)市場之所以在安靜了數(shù)年之后再次上漲，原因有很多。其中歐元區(qū)推行的 超低利率就是其中一個因素。分析師還認(rèn)為，國外購房投資需求增加也有助r,德國房價的 上漲。2021年上半年，德國的房價同比上漲了 5蛤德國商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，德國房價 的這一漲幅可以與20世紀(jì)80年代末90年代初的情況相提并論，當(dāng)時柏林墻倒塌，第國 實現(xiàn)了統(tǒng)一。當(dāng)然了，房價的上漲并不能說是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的跡象。

3、當(dāng)房價漲幅脫離了經(jīng)濟(jì) 基本面，才能說房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投機(jī)行為。想要弄明白德國房 地產(chǎn)泡沫非常困難。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家害怕衡量泡沫的標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確或者太隨意。德國商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，有許多證據(jù)都能表明德國的房價脫離了經(jīng)濟(jì)基本面。例如，雖然房價在不停地上漲，但是房屋租金自2000年以來卻沒什么變化。而且家 庭私人收入和消費(fèi)者價格指數(shù)都出現(xiàn)了下降。Solveen和Wagner認(rèn)為，房價出現(xiàn)泡沫的一個跡象與負(fù)債率是不對等的。與美國和 西班牙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫時的表現(xiàn)不同，德國家庭負(fù)債與GDP的比率白2021年底以來 出現(xiàn)了下降。這意味著德國房地產(chǎn)市場更不容易受到加息的影響。德國房地產(chǎn)市

4、場的泡沫會持續(xù)多久呢?經(jīng)濟(jì)學(xué)家們回憶2021年美國房地產(chǎn)市場的問題, 當(dāng)時雖然美國的利率非常低，但是美國的房價卻繼續(xù)上漲。由于日益上漲房價不能再抵消 持續(xù)下跌的利率，房地產(chǎn)市場變得越來越無利可圖。在2021年美國利率開始上漲的時候, 房產(chǎn)的盈利能力開始持續(xù)大幅下降。經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，在德國，2021年初，盡管與2021年貸款買房的成本相比，現(xiàn)在貸款買 房的成本低，但是房價的盈利能力還是在減弱。目前面臨的麻煩是，雖然歐元區(qū)的利率在下降，但是德國房地產(chǎn)市場的盈利能力卻在 不斷下降。隨著德國10年國債收益率的上漲，德國房貸的利率也會上漲，而這將繼續(xù)壓縮房產(chǎn) 的盈利空間。目前德國10年期國債的收益率為負(fù)0.

5、07虬分析師們稱：“即使很難預(yù)測德國房地產(chǎn)泡沫何時回破裂，至少中期我們能看到一些 房產(chǎn)泡沫破裂的跡象。”在地產(chǎn)界的公開場合中，李思廉一直是保持低調(diào)作風(fēng)的人。除了每年兩次的上市公司 業(yè)績發(fā)布會，媒體能夠直接和他交流的機(jī)會并不多。12月14日下午，作為富力地產(chǎn)董事長的李思廉，當(dāng)選了廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長。 因此，當(dāng)一身黑色西服正裝的李思廉步入會議室時，自然就成了全場焦點(diǎn)。對話即圍繞著房地產(chǎn)市場展開，被問及對明年樓市的看法，李思廉直言，中國的房地 產(chǎn)問題己經(jīng)不單單是房價的問題，也是世界性的問題，全世界都在看中國的房地產(chǎn)會怎么 走下去。他坦率地表明，自己和萬科總裁郁亮所表達(dá)的觀點(diǎn)相同，認(rèn)為房地產(chǎn)不可

6、能崩盤，因 為房地產(chǎn)整個行業(yè)的上下游鏈條太長，影響的行業(yè)太多。當(dāng)房地產(chǎn)碰到真正的危機(jī)時，相 信政府一定會有所支持。在今年一線和強(qiáng)二線城市一浪接一浪的搶地潮中，富力地產(chǎn)在公開土拍始終保持“淡 定”，更沒有所謂的地王入手。李思廉的拿地策略中，高價地似乎從來都不是必須的選擇?！斑^去一年，大家應(yīng)該看到了接近100塊的所謂地王。面粉貴過面包的，都可以叫地 王了。”李思廉認(rèn)為，產(chǎn)生這么多高價地，主要是兩個原因，一是基于發(fā)展商對未來兩三 年的看法，二是今年發(fā)展商資金比較充裕。但是這兩點(diǎn)并沒有促使富力加入搶地行列，在李思廉看來，地價與房價的合理性最終 仍然要掛鉤居民經(jīng)濟(jì)收入的增長幅度。談及廣州11月份的土拍，

7、李思廉直言個別地塊的價格已經(jīng)出乎富力意料：“一線城 市中廣州在這一波的房價升幅是最少的，所以一些發(fā)展也是有所期待。但是地價漲了，也 要老百姓46.800, 0.29, 0.62%買的起才行，不是說一塊地就能影響整個市場整個房價?！?0月份政府對樓市出臺的調(diào)控措施，李思廉認(rèn)為已經(jīng)開始慢慢展現(xiàn)成效，尤其以收緊 房企融資渠道，嚴(yán)查參與土地拍賣的資金來源等措施為主。就2021年的市場走勢，李思廉的看法是以調(diào)整為主：“隨著政策的落實，我相信地 價應(yīng)該是會回落的，但就現(xiàn)在的土地成交來看，房價大幅回落的概率不高。”以下為富力地產(chǎn)董事長李思廉采訪問答實錄：現(xiàn)場提問：今年土地市場非?；馃幔?1月份廣州的土拍

8、，富力地產(chǎn)是否有參加？ 公司對于拿地的策略是怎樣的？李思廉：我們其實參加了很多土地拍賣的，沒有拿地是因為公司內(nèi)部覺得地價比較高。 這次廣州招拍掛沒有拿到土地，但是因為我們花了很多資源在舊城改造和舊村改造這方面, 所以2021年我們也有增加項目的土地儲備，還是很滿意的?，F(xiàn)場提問：您怎么評價今年的房地產(chǎn)市場，明年乂有什么樣的預(yù)測和展望？李思廉：中國的房地產(chǎn)問題已經(jīng)不單單是房價的問題，也是世界性的問題，全世界都 在看中國的房地產(chǎn)會怎么走下去。政府在10月份出臺了一些調(diào)控的政策，先是收緊一些資金的來源，明確了很多類型 的資金不能夠參加土地的拍賣，在這個前提下，隨著這兩個月政策落實，我相信地價應(yīng)該 是會

9、回落的。而且我們陸續(xù)看到主要的地方政府，在土地拍賣的時候?qū)Πl(fā)展商資金來源的審查也越 來越嚴(yán)格，相信這個對招拍掛會產(chǎn)生很大的影響。過去一年，我們應(yīng)該看到了接近100塊的地王。我們所說的地王，不單單是指金額貴, 差不多是面粉貴過面包的價格，我們就叫地王。產(chǎn)生這么多的地王，主要是兩個原因，一個是基于發(fā)展商對未來兩三年的一個看法， 因為從蓋樓到銷售差不多都要兩三年。另外一個是發(fā)展商方面資金的渠道和來源比較充足 和多元，包括了所謂過橋貸、股權(quán)融資、信托、銀行貸款等等，所以發(fā)展商的資金渠道比 較多，資金比較充裕。但是同時，反過來從買家的角度來看，買家反而是沒有那么多的資金來源的，買家往 往還要滿足限購等等

10、限制條件以后才能夠去買這個房，如果這樣來看，幾乎沒有太多的空 間、手段能夠去讓這個房價隨著地價一起快速上升。我相信整個2021年地價應(yīng)該是會回落一點(diǎn)的，但是房價是非常難預(yù)測的，如果就現(xiàn) 在看到的這么多地王成交來看，房價大幅回落的概率不高。前一兩天大家也看到萬科提出的觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)不可能崩盤，我也有類似的看法。 因為房地產(chǎn)整個行業(yè)的上下游鏈條太長，影響的行業(yè)很多，我們幾乎可以預(yù)計，當(dāng)房地產(chǎn) 整個行業(yè)碰到真正的危機(jī)時，政府一定會出來支持一下，來渡過危機(jī)?，F(xiàn)在政府除了嚴(yán)格審查資金來源，也在嚴(yán)格控制一些所謂的首付貸了，也整頓了好多 P2P市場的規(guī)范性，隨著這些規(guī)范，我想2021年應(yīng)該是一個以調(diào)整為主

11、的方向，在地價方 面、樓價方面互相協(xié)調(diào)，這是我的看法?，F(xiàn)場提問：廣州11月份土地拍賣也創(chuàng)了新高，部分地塊樓面價直接到了 4萬多塊， 您對廣州這個市場接下來兩年的發(fā)展怎么看？李思廉：個別地塊很貴，我們都有點(diǎn)出乎意料。買地的房企差不多是對現(xiàn)在廣州的房價有一個雙倍的預(yù)期了，但是這是每家房地產(chǎn)商 各自的看法。如果以一線城市來說，北京、上海、深圳、廣州，廣州在這一波中的房價升 幅是最少的，所以一些發(fā)展商的想法是有所期待?；氐轿覄偛盘岬降母拍睿鋵嵉貎r漲了，也要老百姓買的起才行，這個是相輔相成的。 必須真整體經(jīng)濟(jì)要有配合，樓價才可以創(chuàng)新高，也不是說一塊地就能影響整個市場整個房 價的?，F(xiàn)場提問：我們看到近期

12、房企跨界是一種潮流趨勢，包括富力也在嘗試，您怎么看這 種趨勢？李思廉：行業(yè)跨界，最重要是企業(yè)自己要有足夠的人才和財力。如果跨界的話，真的 只能夠很個別的，做房地產(chǎn)做得好不代表在其他行業(yè)都做得好。所謂的跨界，我想我們能夠做的是一些行業(yè)之間的信息平臺，比如建立一個公平透明 的采購平臺，產(chǎn)品好價格合理，如果能夠廣泛使用是非常好的，對行業(yè)對供應(yīng)商都是雙嬴?，F(xiàn)場提問：國家現(xiàn)在在政策層面上非常支持金融創(chuàng)新，富力地產(chǎn)之前也很關(guān)注REITs, 您當(dāng)選新一屆會長之后，會不會繼續(xù)推動這方面？李思廉：我們想推動這個事好多年了，我個人也是非常贊同REITs的，我們也到香港、 日本等地方考察，也請了專家研究，但是最終國

13、內(nèi)REITs的核心問題在于中國的稅收結(jié)構(gòu)。在日本、新加坡、美國和香港，REITs都很蓬勃，國外的REITs是基于很多環(huán)節(jié)都是 免稅的，但是在中國，很多環(huán)節(jié)都是要收稅的。所以大家在過去十年間，其實都沒有看到 國內(nèi)成立真正的REITs,只有很少數(shù)的是在境外做到的?，F(xiàn)場提問：美聯(lián)儲加息馬上會有一個結(jié)果了，大家現(xiàn)在也看到了人民幣的貶值，而且 國家也在控制資本外流，您認(rèn)為這個形勢對房地產(chǎn)市場會造成什么沖擊？李思廉：這個問題真是世界級的問題，我只能講講個人的看法。我記得美聯(lián)儲加息應(yīng) 該會是今晚凌晨三點(diǎn)，但是估計加也不會加很多的。人民幣的貶值，我個人的想法，大家相信國家吧。其實外面很多貨幣也不強(qiáng)的，大家 搬

14、來搬去也不見得會有什么大的好處，我個人的感覺，你的個人資產(chǎn)最少要好幾千萬，那才值得你搬來搬去，不然都是白忙。當(dāng)然，現(xiàn)在港幣和美元掛鉤，如果有在香港的資產(chǎn)布 局也是合理的。至于在中國有什么渠道可以合理的賺錢，歷史告訴我們，一個是買房子，另一個是投 資一些你信得過的股票。如果這兩方面你都不喜歡，就只能買買理財，穩(wěn)扎穩(wěn)打地做人啦。我在很多場合都講過，都覺得房價高，但是其實從你買房子的一刻起到你離開這個世 界，只要房價不降都不會太吃虧的。今天你用100萬買房，假設(shè)中間跌到了 80萬，但是 到你60歲的時候乂漲到了 100萬，還是贏的，不會太吃虧的。只要是用來居住的房子， 你承受得了，錯不了太多?，F(xiàn)場提問：您現(xiàn)在當(dāng)選廣州市房協(xié)的會長，能不能談?wù)勎磥矸繀f(xié)開展工作的重心是什 么？李思廉：我們重要的工作是跟市政府的對口部門多溝通，在政府制定一些法律法規(guī)或 者一些跟房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的規(guī)劃時，我們可以通過這個平臺代表會員們提一些建議給政府 參考，向政府表達(dá)一些會員的心聲?，F(xiàn)場提問：廣州的城市更新現(xiàn)在在提倡微改造的概念，但是可能有少不少的開發(fā)商對 微改造并不太感興趣，您作為房協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)怎么去看這個問題？李思廉：首先要說的是，廣州市政府在整個城市的建設(shè)、規(guī)劃方面都做了大量的工作。 我們作為發(fā)展商，