德國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

1、德國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀德國(guó)房?jī)r(jià)漲幅脫離基本面已經(jīng)出現(xiàn)泡沫！德國(guó)房?jī)r(jià)多少錢?據(jù)Market Watch文章,德國(guó)商業(yè)銀行Commerzbank的經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱， 德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)此前的繁榮已經(jīng)有演化成泡沫的危險(xiǎn)。德國(guó)商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Solveen和Wagner在周四的報(bào)告中寫到：“德國(guó)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的繁榮已經(jīng)導(dǎo)致泡沫出現(xiàn)，而且德國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了德國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)基本面。德國(guó)房 地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫出現(xiàn)的最主要原因是歐洲央行持續(xù)不斷的刺激政策。而這些刺激政策好像對(duì) 歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)并沒有什么促進(jìn)作用?！钡聡?guó)的房?jī)r(jià)此前已經(jīng)持續(xù)多年沒有變動(dòng)了。與美國(guó)和英國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)不同，德國(guó)人更 加傾向于租房而不是買房。對(duì)于德國(guó)人來說，租一套房

2、子住個(gè)幾十年是很正常不過的事情。根據(jù)歐元區(qū)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2021年52. 5%的德國(guó)家庭都擁有自己的房子，但是英國(guó) 家庭的有房率為64.8%,而整個(gè)歐元區(qū)家庭的有房率為70. 1機(jī)歐元區(qū)目前有28個(gè)成員國(guó)。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以在安靜了數(shù)年之后再次上漲，原因有很多。其中歐元區(qū)推行的 超低利率就是其中一個(gè)因素。分析師還認(rèn)為，國(guó)外購(gòu)房投資需求增加也有助r,德國(guó)房?jī)r(jià)的 上漲。2021年上半年，德國(guó)的房?jī)r(jià)同比上漲了 5蛤德國(guó)商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，德國(guó)房?jī)r(jià) 的這一漲幅可以與20世紀(jì)80年代末90年代初的情況相提并論，當(dāng)時(shí)柏林墻倒塌，第國(guó) 實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一。當(dāng)然了，房?jī)r(jià)的上漲并不能說是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的跡象。

3、當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅脫離了經(jīng)濟(jì) 基本面，才能說房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了投機(jī)行為。想要弄明白德國(guó)房 地產(chǎn)泡沫非常困難。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家害怕衡量泡沫的標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確或者太隨意。德國(guó)商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，有許多證據(jù)都能表明德國(guó)的房?jī)r(jià)脫離了經(jīng)濟(jì)基本面。例如，雖然房?jī)r(jià)在不停地上漲，但是房屋租金自2000年以來卻沒什么變化。而且家 庭私人收入和消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)都出現(xiàn)了下降。Solveen和Wagner認(rèn)為，房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫的一個(gè)跡象與負(fù)債率是不對(duì)等的。與美國(guó)和 西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫時(shí)的表現(xiàn)不同，德國(guó)家庭負(fù)債與GDP的比率白2021年底以來 出現(xiàn)了下降。這意味著德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更不容易受到加息的影響。德國(guó)房地產(chǎn)市

4、場(chǎng)的泡沫會(huì)持續(xù)多久呢?經(jīng)濟(jì)學(xué)家們回憶2021年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題, 當(dāng)時(shí)雖然美國(guó)的利率非常低，但是美國(guó)的房?jī)r(jià)卻繼續(xù)上漲。由于日益上漲房?jī)r(jià)不能再抵消 持續(xù)下跌的利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)變得越來越無利可圖。在2021年美國(guó)利率開始上漲的時(shí)候, 房產(chǎn)的盈利能力開始持續(xù)大幅下降。經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，在德國(guó)，2021年初，盡管與2021年貸款買房的成本相比，現(xiàn)在貸款買 房的成本低，但是房?jī)r(jià)的盈利能力還是在減弱。目前面臨的麻煩是，雖然歐元區(qū)的利率在下降，但是德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盈利能力卻在 不斷下降。隨著德國(guó)10年國(guó)債收益率的上漲，德國(guó)房貸的利率也會(huì)上漲，而這將繼續(xù)壓縮房產(chǎn) 的盈利空間。目前德國(guó)10年期國(guó)債的收益率為負(fù)0.

5、07虬分析師們稱：“即使很難預(yù)測(cè)德國(guó)房地產(chǎn)泡沫何時(shí)回破裂，至少中期我們能看到一些 房產(chǎn)泡沫破裂的跡象。”在地產(chǎn)界的公開場(chǎng)合中，李思廉一直是保持低調(diào)作風(fēng)的人。除了每年兩次的上市公司 業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，媒體能夠直接和他交流的機(jī)會(huì)并不多。12月14日下午，作為富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)的李思廉，當(dāng)選了廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。 因此，當(dāng)一身黑色西服正裝的李思廉步入會(huì)議室時(shí)，自然就成了全場(chǎng)焦點(diǎn)。對(duì)話即圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)展開，被問及對(duì)明年樓市的看法，李思廉直言，中國(guó)的房地 產(chǎn)問題己經(jīng)不單單是房?jī)r(jià)的問題，也是世界性的問題，全世界都在看中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)怎么 走下去。他坦率地表明，自己和萬(wàn)科總裁郁亮所表達(dá)的觀點(diǎn)相同，認(rèn)為房地產(chǎn)不可

6、能崩盤，因 為房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的上下游鏈條太長(zhǎng)，影響的行業(yè)太多。當(dāng)房地產(chǎn)碰到真正的危機(jī)時(shí)，相 信政府一定會(huì)有所支持。在今年一線和強(qiáng)二線城市一浪接一浪的搶地潮中，富力地產(chǎn)在公開土拍始終保持“淡 定”，更沒有所謂的地王入手。李思廉的拿地策略中，高價(jià)地似乎從來都不是必須的選擇?！斑^去一年，大家應(yīng)該看到了接近100塊的所謂地王。面粉貴過面包的，都可以叫地 王了?！崩钏剂J(rèn)為，產(chǎn)生這么多高價(jià)地，主要是兩個(gè)原因，一是基于發(fā)展商對(duì)未來兩三 年的看法，二是今年發(fā)展商資金比較充裕。但是這兩點(diǎn)并沒有促使富力加入搶地行列，在李思廉看來，地價(jià)與房?jī)r(jià)的合理性最終 仍然要掛鉤居民經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)幅度。談及廣州11月份的土拍，

7、李思廉直言個(gè)別地塊的價(jià)格已經(jīng)出乎富力意料：“一線城 市中廣州在這一波的房?jī)r(jià)升幅是最少的，所以一些發(fā)展也是有所期待。但是地價(jià)漲了，也 要老百姓46.800, 0.29, 0.62%買的起才行，不是說一塊地就能影響整個(gè)市場(chǎng)整個(gè)房?jī)r(jià)。”10月份政府對(duì)樓市出臺(tái)的調(diào)控措施，李思廉認(rèn)為已經(jīng)開始慢慢展現(xiàn)成效，尤其以收緊 房企融資渠道，嚴(yán)查參與土地拍賣的資金來源等措施為主。就2021年的市場(chǎng)走勢(shì)，李思廉的看法是以調(diào)整為主：“隨著政策的落實(shí)，我相信地 價(jià)應(yīng)該是會(huì)回落的，但就現(xiàn)在的土地成交來看，房?jī)r(jià)大幅回落的概率不高?！币韵聻楦涣Φ禺a(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉采訪問答實(shí)錄：現(xiàn)場(chǎng)提問：今年土地市場(chǎng)非常火熱，包括11月份廣州的土拍

8、，富力地產(chǎn)是否有參加？ 公司對(duì)于拿地的策略是怎樣的？李思廉：我們其實(shí)參加了很多土地拍賣的，沒有拿地是因?yàn)楣緝?nèi)部覺得地價(jià)比較高。 這次廣州招拍掛沒有拿到土地，但是因?yàn)槲覀兓撕芏噘Y源在舊城改造和舊村改造這方面, 所以2021年我們也有增加項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備，還是很滿意的。現(xiàn)場(chǎng)提問：您怎么評(píng)價(jià)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，明年乂有什么樣的預(yù)測(cè)和展望？李思廉：中國(guó)的房地產(chǎn)問題已經(jīng)不單單是房?jī)r(jià)的問題，也是世界性的問題，全世界都 在看中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)怎么走下去。政府在10月份出臺(tái)了一些調(diào)控的政策，先是收緊一些資金的來源，明確了很多類型 的資金不能夠參加土地的拍賣，在這個(gè)前提下，隨著這兩個(gè)月政策落實(shí)，我相信地價(jià)應(yīng)該 是會(huì)

9、回落的。而且我們陸續(xù)看到主要的地方政府，在土地拍賣的時(shí)候?qū)Πl(fā)展商資金來源的審查也越 來越嚴(yán)格，相信這個(gè)對(duì)招拍掛會(huì)產(chǎn)生很大的影響。過去一年，我們應(yīng)該看到了接近100塊的地王。我們所說的地王，不單單是指金額貴, 差不多是面粉貴過面包的價(jià)格，我們就叫地王。產(chǎn)生這么多的地王，主要是兩個(gè)原因，一個(gè)是基于發(fā)展商對(duì)未來兩三年的一個(gè)看法， 因?yàn)閺纳w樓到銷售差不多都要兩三年。另外一個(gè)是發(fā)展商方面資金的渠道和來源比較充足 和多元，包括了所謂過橋貸、股權(quán)融資、信托、銀行貸款等等，所以發(fā)展商的資金渠道比 較多，資金比較充裕。但是同時(shí)，反過來從買家的角度來看，買家反而是沒有那么多的資金來源的，買家往 往還要滿足限購(gòu)等等

10、限制條件以后才能夠去買這個(gè)房，如果這樣來看，幾乎沒有太多的空 間、手段能夠去讓這個(gè)房?jī)r(jià)隨著地價(jià)一起快速上升。我相信整個(gè)2021年地價(jià)應(yīng)該是會(huì)回落一點(diǎn)的，但是房?jī)r(jià)是非常難預(yù)測(cè)的，如果就現(xiàn) 在看到的這么多地王成交來看，房?jī)r(jià)大幅回落的概率不高。前一兩天大家也看到萬(wàn)科提出的觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)不可能崩盤，我也有類似的看法。 因?yàn)榉康禺a(chǎn)整個(gè)行業(yè)的上下游鏈條太長(zhǎng)，影響的行業(yè)很多，我們幾乎可以預(yù)計(jì)，當(dāng)房地產(chǎn) 整個(gè)行業(yè)碰到真正的危機(jī)時(shí)，政府一定會(huì)出來支持一下，來渡過危機(jī)?，F(xiàn)在政府除了嚴(yán)格審查資金來源，也在嚴(yán)格控制一些所謂的首付貸了，也整頓了好多 P2P市場(chǎng)的規(guī)范性，隨著這些規(guī)范，我想2021年應(yīng)該是一個(gè)以調(diào)整為主

11、的方向，在地價(jià)方 面、樓價(jià)方面互相協(xié)調(diào)，這是我的看法?，F(xiàn)場(chǎng)提問：廣州11月份土地拍賣也創(chuàng)了新高，部分地塊樓面價(jià)直接到了 4萬(wàn)多塊， 您對(duì)廣州這個(gè)市場(chǎng)接下來兩年的發(fā)展怎么看？李思廉：個(gè)別地塊很貴，我們都有點(diǎn)出乎意料。買地的房企差不多是對(duì)現(xiàn)在廣州的房?jī)r(jià)有一個(gè)雙倍的預(yù)期了，但是這是每家房地產(chǎn)商 各自的看法。如果以一線城市來說，北京、上海、深圳、廣州，廣州在這一波中的房?jī)r(jià)升 幅是最少的，所以一些發(fā)展商的想法是有所期待。回到我剛才提到的概念，其實(shí)地價(jià)漲了，也要老百姓買的起才行，這個(gè)是相輔相成的。 必須真整體經(jīng)濟(jì)要有配合，樓價(jià)才可以創(chuàng)新高，也不是說一塊地就能影響整個(gè)市場(chǎng)整個(gè)房 價(jià)的?，F(xiàn)場(chǎng)提問：我們看到近期

12、房企跨界是一種潮流趨勢(shì)，包括富力也在嘗試，您怎么看這 種趨勢(shì)？李思廉：行業(yè)跨界，最重要是企業(yè)自己要有足夠的人才和財(cái)力。如果跨界的話，真的 只能夠很個(gè)別的，做房地產(chǎn)做得好不代表在其他行業(yè)都做得好。所謂的跨界，我想我們能夠做的是一些行業(yè)之間的信息平臺(tái)，比如建立一個(gè)公平透明 的采購(gòu)平臺(tái)，產(chǎn)品好價(jià)格合理，如果能夠廣泛使用是非常好的，對(duì)行業(yè)對(duì)供應(yīng)商都是雙嬴?，F(xiàn)場(chǎng)提問：國(guó)家現(xiàn)在在政策層面上非常支持金融創(chuàng)新，富力地產(chǎn)之前也很關(guān)注REITs, 您當(dāng)選新一屆會(huì)長(zhǎng)之后，會(huì)不會(huì)繼續(xù)推動(dòng)這方面？李思廉：我們想推動(dòng)這個(gè)事好多年了，我個(gè)人也是非常贊同REITs的，我們也到香港、 日本等地方考察，也請(qǐng)了專家研究，但是最終國(guó)

13、內(nèi)REITs的核心問題在于中國(guó)的稅收結(jié)構(gòu)。在日本、新加坡、美國(guó)和香港，REITs都很蓬勃，國(guó)外的REITs是基于很多環(huán)節(jié)都是 免稅的，但是在中國(guó)，很多環(huán)節(jié)都是要收稅的。所以大家在過去十年間，其實(shí)都沒有看到 國(guó)內(nèi)成立真正的REITs,只有很少數(shù)的是在境外做到的?，F(xiàn)場(chǎng)提問：美聯(lián)儲(chǔ)加息馬上會(huì)有一個(gè)結(jié)果了，大家現(xiàn)在也看到了人民幣的貶值，而且 國(guó)家也在控制資本外流，您認(rèn)為這個(gè)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)造成什么沖擊？李思廉：這個(gè)問題真是世界級(jí)的問題，我只能講講個(gè)人的看法。我記得美聯(lián)儲(chǔ)加息應(yīng) 該會(huì)是今晚凌晨三點(diǎn)，但是估計(jì)加也不會(huì)加很多的。人民幣的貶值，我個(gè)人的想法，大家相信國(guó)家吧。其實(shí)外面很多貨幣也不強(qiáng)的，大家 搬

14、來搬去也不見得會(huì)有什么大的好處，我個(gè)人的感覺，你的個(gè)人資產(chǎn)最少要好幾千萬(wàn)，那才值得你搬來搬去，不然都是白忙。當(dāng)然，現(xiàn)在港幣和美元掛鉤，如果有在香港的資產(chǎn)布 局也是合理的。至于在中國(guó)有什么渠道可以合理的賺錢，歷史告訴我們，一個(gè)是買房子，另一個(gè)是投 資一些你信得過的股票。如果這兩方面你都不喜歡，就只能買買理財(cái)，穩(wěn)扎穩(wěn)打地做人啦。我在很多場(chǎng)合都講過，都覺得房?jī)r(jià)高，但是其實(shí)從你買房子的一刻起到你離開這個(gè)世 界，只要房?jī)r(jià)不降都不會(huì)太吃虧的。今天你用100萬(wàn)買房，假設(shè)中間跌到了 80萬(wàn)，但是 到你60歲的時(shí)候乂漲到了 100萬(wàn)，還是贏的，不會(huì)太吃虧的。只要是用來居住的房子， 你承受得了，錯(cuò)不了太多。現(xiàn)場(chǎng)提問：您現(xiàn)在當(dāng)選廣州市房協(xié)的會(huì)長(zhǎng)，能不能談?wù)勎磥矸繀f(xié)開展工作的重心是什 么？李思廉：我們重要的工作是跟市政府的對(duì)口部門多溝通，在政府制定一些法律法規(guī)或 者一些跟房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的規(guī)劃時(shí)，我們可以通過這個(gè)平臺(tái)代表會(huì)員們提一些建議給政府 參考，向政府表達(dá)一些會(huì)員的心聲?，F(xiàn)場(chǎng)提問：廣州的城市更新現(xiàn)在在提倡微改造的概念，但是可能有少不少的開發(fā)商對(duì) 微改造并不太感興趣，您作為房協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)怎么去看這個(gè)問題？李思廉：首先要說的是，廣州市政府在整個(gè)城市的建設(shè)、規(guī)劃方面都做了大量的工作。 我們作為發(fā)展商，