深圳某大廈投資回報可行性分析報告(doc23頁)

1、深圳市長大廈投資回報可行性分析（一）項目概述國際市長大廈位于深圳市南山區(qū)僑城西路與深南大道交 匯處的東側(cè)。東面是旅游景點一一未來時代和市井氛圍較 濃的下白石自然村；南面緊鄰白石洲中英文學(xué)校，再往南 是已建或在建的住宅區(qū)，如匯雅苑、桂苑、世紀村等；西 面過僑城西路是 36洞的沙河高爾夫球會；西北面有名商高 爾夫球會；北臨城市主干道一一深南大道。國際市長大廈位于中外聞名的旅游景點華僑城片區(qū)，東 接未來時代、世界之窗、錦繡中華、民俗文化村，南望深5 / 17圳灣海景及香港元朗，西面有高爾夫球場，北面有歡樂谷等景點，在國際市長大廈遠眺，可謂“風(fēng)景這邊獨好”。國際市長大廈占地面積 5000m2,總建筑面

2、積3.25萬m2, 由一棟造型獨特的多功能中高層建筑組成，一次性開發(fā)建 設(shè)。項目主要技術(shù)指標用地面積：5000.2m2容積率：6.5層數(shù)：25層建筑覆蓋率：42%總建筑面積：39915.9m2其中計入容積率32513.5m2面積：19853.1m2住宅：2918.6m2,商業(yè)：2036.2m2,辦公：5105.9m2酒店：2773.9m2,娛 樂：其中不計入容積 率面積：地下一層：地下二層：7486mi23856. 44m23629. 56m2建筑設(shè)計：深圳華工程設(shè) 計有限公司承建商：物業(yè)管理：（二）投資回報分析1、 投資回報計算表:項目費用 （萬元）備注地價款地塊地價款4140住宅面積：20

3、000 m2商業(yè)面積：3000 m2辦公面積：1000 m2住宅部分綜合地價：1600元/m2商業(yè)部分綜合地價：2600元/m2辦公部分綜合地價：1600元/m2 （暫按協(xié)議地價）(2)建安費24000X2500 元/m28125總建面：32500m2單位成本：2500元/m2建配套設(shè)施費487.5總建面X 150元/m2設(shè)規(guī)劃設(shè)計費97.5總建面x 30元/m2費工程監(jiān)理費81.25總建安(8125) 1%項目管理費81.25總建安的1%不可預(yù)見費用81.25總建安的1%固定成本合計13094(1) + ( 2)每平方米綜合建設(shè)成本 價4029元/m2(1)+ /32500投資方分攤建設(shè)成本

4、價5456元/m2(1)+ /24000銷售收入銷售收入； 住宅均價：8000元/m2 商業(yè)均價：15000元/m2 辦公均價：8200元/m2213208000X 20000+15000X 3000+8200 X 1000=21320 可銷售面積為：24000 m2利潤計算資金占用利息：6571 萬元 X 4.5 %296平均年計，6571萬兀為 啟動資金營銷推廣費用（物業(yè)總價值x 3衿：639.6策劃代理、廣告、包裝、促 銷營業(yè)稅、E成稅及其它 相關(guān)稅（物業(yè)總價值x 5.71%）:1217可義成本2152.6296+639.6+1217投資方分攤單位可變成 本897元/ m可變成本/240

5、00毛利毛 利 率：6073.4 Y21320-6073.4)=40%6073.421320-13094-2152.6所得稅911毛利的15%純利潤：6073.4-9115162.4毛利-所得稅說明:A、地價款：含項目轉(zhuǎn)讓費、“七通一平”、青 苗補償、協(xié)議地價、城市增容費、城市配套費。B、建安費：按住宅、商業(yè)、辦公三項的經(jīng)驗平 均值計。C、配套設(shè)施費：含水電增容費、綠化及道路、煤 氣管道、通訊、有線電視布線、安全監(jiān)控系 統(tǒng)布線、消防、人防、戶外公共設(shè)施(如路 燈、座椅等)、車庫。2、啟動資金測算：(1)、一次性交付地價：4140萬元(2)、建安費預(yù)付(25% : 8125萬元X 25%=203

6、1萬元(3)、配套設(shè)施費預(yù)付(含水電增容)：487.5萬元X25%=121.875 萬元(4)、規(guī)劃設(shè)計：97.5萬元X 80%=78萬元(5)、營銷推廣及策劃啟動費用(營銷中心、銷售道具）：200萬元啟動資金共計：6571萬元投資回報率：+ 6571=%3、量化評定銷售平均價格：住宅 8000元/m2商業(yè)15000元/ m2辦公8200元/ m 2單位成本（含固定成本和可變成本）：6353元/m2 （為住宅、商業(yè)和辦公的平均單位成本）可售面積：24000n2銷售收入：2.132億元稅前利潤（毛利）：6073.4萬元稅前利潤率：40%（三）資金流量分析本財務(wù)分析主要研究該項目籌建一一開發(fā)一一銷

7、售 完成的全過程，現(xiàn)采用資金流量分析方法導(dǎo)入研究。3.1 資金流量圖項目啟動資金銷售收入銷售收入 銷售收入銷售收入 銷售收入 t銷售收入 銷售收入 十 銷售收入 t銷售收入建筑工程費V3中規(guī)劃設(shè)計費V3地價工程監(jiān)理費的建筑工程費的 支付稅金還貸款本息 I 市場推廣費招圖中，橫軸（t軸）表示項目從開始進行到最后完成的 時間過程，橫軸上方箭頭表示項目的資金流入，向下箭頭 表示項目的資金流由。流入、流生的資金量大小用箭頭的 長短大致表示。通過此圖，可以比較清晰地看到本項目的 開發(fā)和經(jīng)營過程。3.2 資金流量表根據(jù)現(xiàn)金流量圖，可以將項目的現(xiàn)金流入、流由按等額 時間進行排列，編由現(xiàn)金流量表，從中計算由具

8、體時間內(nèi) 現(xiàn)金凈流量，反映項目的資金運行動態(tài)過程。項目的運作 始終要有資金來維持，因此，銷售收入是項目操作過程中 最為敏感的變量，其數(shù)量的多少，到位的快慢決定項目的 走勢。而營銷策劃基本上也是圍繞實現(xiàn)預(yù)期的銷售收入為 核心來展開的。下面就本項目作具體探討。項目的投資回報情況參見投資回報計算表在編制資金流量表之前，先對項目開發(fā)進度及大致的費用預(yù)算作簡單描述:項目開發(fā)進度及大致的費用預(yù)算表單位：萬元時間進度耗時累計項目進展費用待付余款2001 年 1月0個月簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同，開始各項準備自有啟動資金到位+60005712001 年 2月1個月開始建筑施工圖設(shè)計，預(yù)付建筑設(shè)計費土地手續(xù)辦理完畢一次性

9、支付地價款和項目轉(zhuǎn)讓費-32.5-4140. 一650 2001 年 3月卜2個月提前開始樁基礎(chǔ)工程墊資i1 812525% ：i完成建筑施工圖，項目報建支付設(shè)計費-32.5卜3132.52001 年 4月2個月辦理招投標手續(xù) 樁基礎(chǔ)工程完成，工程 全面展開L"開始支付監(jiān)理費用i -20161.2518 / 17自有啟動資金到位+2501221 kb ar ar ra » ar ra ana h n r n 工 n 開始支付工程款 » 工 * -2000 n kb ana ar 6125_ :2001 年 9月3個月支付監(jiān)理費準備H售前期工作，開 始發(fā)生銷售費用J

10、-20-125* a au a AA a a u es41.258000申請銀行貸款，啟動資金全部到位+52210一.=_ _ r2001 年 9月28日公開發(fā)售2002 年 5月_8個月10個月一壬行王:一互兩善:一支付銷售費用 h ra ) ， nr hh h支付工程款kbbb 4士*: 4K一:hmr0士,4h支付監(jiān)理費辦理銀行按揭1支付工程款 BJB U UM £ *支付監(jiān)理費更而開賽出一_-1L，-180 « n -2000i胸 胸4 a* m r , 4 r-10-2000 (-10-32.51 rBB 459.6 E ar m 412531.252125 &#

11、163; 21.250111:11iIi； ：支付銷售費用-59.6:400I11:1 il11iIIIi支付工程款ii-1000111252002 年 61；1211支付監(jiān)理費1-101;11.25月111個月1 >11開始支付小區(qū)配套費11-1501!337.51111 i111111>11支付銷售費用1J-iI-100300L2002 年 71 14支付工程款1-500625月個月支付監(jiān)理費-11.250支付小區(qū)配套費-150180.75支付銷售費用-1002002002 年 8月二個月支付工程款，準備竣工驗收-500125支付小區(qū)配套費-15037.5支付銷售費用-100產(chǎn)

12、.1002002 年 9月18個月支付工程款-1250支付小區(qū)配套費支付銷售費用-37.5-10000在編制本資金流量表時，我們將本項目20個月的開發(fā)周期劃分為 10個等量時間段，以現(xiàn)金流入為正，流生為負，此處暫不考慮預(yù)售收入。關(guān)于銷售收入的分析后表中有詳述。資金單位：萬元 時間單位：兩個月時 間心、 項目 、12345啟動資金+6000+250+5221土地費用-4140項目轉(zhuǎn)讓 費建筑設(shè)計 費-32.5-32.5-32.5工程建設(shè) 費-2000-2000-2000-10工程監(jiān)理 費-20-10-10-10小區(qū)配套 費-15營銷推廣 費-125-180-59.6-10預(yù)售收入經(jīng)營稅金還貸款本

13、 息小計+1827.5-32.5-1895+3031-2102.1-12結(jié)轉(zhuǎn)金額0+1827.5+1795-100+2931+82凈現(xiàn)金流小+1827.5+1795-100+2931+828.9-43投資小計4172.532.5214521902102.113.3投資情況分析根據(jù)上表，可以了解每個時間段的投入資金變化。我們將本1200010000度額資投o o O o o O o o O 8 6 400OO21項目18個月的開發(fā)周期劃分為 8個等量時間段。從投資曲線上看，本項目有四次投資高峰，第一次在項 目啟動期間（處于時段1中），其主要原因是本項目的地價款和項目轉(zhuǎn)讓費須一次性支付；第二次在項

14、目準備銷售 時（處于時段 4中），項目準備入市，各項銷售推廣工作 需全面投入，同時銀行申請的貸款到位，施工單位墊資的 25%X程款在此時開始逐步支付；第三次在項目正式進入銷 售階段（處于時段 5和6中），費用集中在工程款和銷售 費上，此時主體完工又遇國慶和住交會，是推廣高峰期； 第四次是在項目收尾階段，除了支付工程款和其他費用的 尾款外，開始由現(xiàn)還本付息和納稅（處于時段 10中）?？偟膩碚f，以上各個時段的資金投入都是十分巨大 的，尤其集中在啟動、開始銷售、和收尾階段。這對銷售 回款提由了很高的要求，一旦因某些宏觀經(jīng)濟形勢或?qū)嶋H操作過程中的原因，導(dǎo)致銷售受阻，將會給后續(xù)投資形成 較大的壓力。3.

15、4 凈現(xiàn)金流量分析根據(jù)上表，在未考慮預(yù)售收入的情況下，凈現(xiàn)金流量變化 曲線如下：從上圖可以看到，項目在進行到第5個時間段（即10個月）后，就必須有銷售收入來補充資金，這是關(guān)系到項目能否按照既定的計劃順利推進的根本保障。3.5 臨界的預(yù)售收入計劃下面排由臨界的預(yù)售收入計劃單位：萬元一臨界銷售收入這個臨界的預(yù)售收入計劃，是維持項目運作的最低保 證，也是最低的預(yù)售收入要求，只有達到上面的銷售目標， 才能確保在項目運作過程中不至于由現(xiàn)資金缺口。否則， 就需要銀行貸款來填補。（四）項目投資回報的敏感性分析項目分項投資回報示意圖口投資口回報項目各部分投資回報一覽表項目建筑單位建筑成本投入（萬兀）收益利潤（

16、萬元）利潤面積（萬元）（萬率(m2)固定可受元）%總 體7500033012.6940997.77985.0124.2住 宅723000. 38090.059331826.46361364309.5413.5商 場27001188.5448623673.46309注：以上項目的收益只考慮項目開發(fā)期內(nèi)的可預(yù)計收入, 未考慮車位出售或長期由租的收益。【結(jié)論】：通過以上圖表分析，我們可以初步得由以下結(jié)論：就各分項目的利潤率而言，經(jīng)過計算，項目總體、住宅、商業(yè)三項的利潤率（稅前利潤）分別為24.2%、 13.5 %、309%。以上的數(shù)據(jù)中，住宅部分的利潤率尚可； 商場部分之所以利潤率如此之高，是因為計

17、算資料不全，其 成本計算指標暫與住宅一樣（實際上要高于住宅），而其 售價是住宅的 3倍多，所以這一數(shù)據(jù)有其特殊性?？傮w而 言，住宅與商場總的回報在目前行業(yè)利潤平均化的狀況下 也屬較為正常的范疇。（五）、結(jié)論以上我們從項目投資回報可行性分析、項目投資回報的敏感性分析等方面就南山區(qū) 96-3-002 地塊的投資回報預(yù)期狀況作了全面的分析及測算。通過這些分析及測算，可以初步得出結(jié)論如下：1 、總體上講，項目是一個盈利的項目通過投資回報計算表我們看出，若項目操作成功，將會產(chǎn)生 7202.6 萬元的稅前利潤。項目運作時間為 20 個月，開始收回投資在第 10 個月，比較啟動資金的時間價值874.4萬元(15076X5.8%),是一個值得投資的項目。2、行業(yè)利潤平均化，項目投資回報屬較正常的范疇項目投資回報的稅前利潤率為 24.2 ，就目前深圳房地產(chǎn)項目的投資收益而言，行業(yè)平均利潤率在25 左右，有些項目甚至更低。 24.2 的利潤率在當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀下，利潤尚好。3 、項目的運作中存在不容忽視的風(fēng)險因素在目前市場競爭愈來愈激烈、消費者越來越理性的狀況下，本項目的前期市場定位要一定要準確，必須以“市場為導(dǎo)向”，一切決策立于把握市場脈搏之上。其次，在項目運作中，因為明年對房地產(chǎn)銷售的新政策即將出臺(要求樓盤銷售必須在封頂之后)，這必將延緩發(fā)展商的資金回籠速度，加之前期