大型商業(yè)物業(yè)招商方案.doc

1、桃源居大型商業(yè)物業(yè)招商方案深圳中原物業(yè)顧問有限公司2006 年 3 月第一部分 寶安商業(yè)概況 .3一、寶安宏觀經(jīng)濟狀況 .31、寶安簡介.32、主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 .43、小結(jié).6二、寶安城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 .71、路網(wǎng)建設(shè)概況.72、寶安未來城市發(fā)展規(guī)劃 .93、小結(jié) .11第二部分 桃源居商業(yè)簡介 .12一、桃源居介紹121、社區(qū)特色 132、社區(qū)交通 .133、社區(qū)配套 134、概述 .13二、大型商業(yè)物業(yè)概況 .141、物業(yè)基本資料 .152、各物業(yè)技術(shù)參數(shù).16三、商業(yè)前景分析 .171、商業(yè)現(xiàn)狀分析 .172、概述.18第三部分 招商定位 ., ,.19一、前期分析 ., , .191

2、、項目周邊未來規(guī)劃及商業(yè)現(xiàn)狀分布.192、社區(qū)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)匯總 .20二、招商分析.21三、擬定業(yè)態(tài)定位.22、寶安宏觀經(jīng)濟狀況1、寶安簡介第一部分寶安商業(yè)概況深圳市行政I晶副叼.蟹山寶安位于廣東南海之濱，是深圳市六大轄區(qū)之一，地處東經(jīng) 113° 52',北緯22 35'。全區(qū)面積733平方公里，海岸線長30.62公 里。寶安南接深圳經(jīng)濟特區(qū)，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，是未來現(xiàn)代化經(jīng)濟中心城市一深圳的工業(yè)基地和西部 中心。寶安作為深圳的六區(qū)之一，經(jīng)濟實力位居全市第二，但工業(yè)、出口、利用外資、財政出入都位居全市第一。2、主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析口常住總?cè)丝冢ㄈ?/p>

3、口戶籍人口（人）.常住總?cè)丝谀暝鲩L率戶籍人口年增長率口為33.1萬,自建區(qū)起，全區(qū)人口增長穩(wěn)定。均增長率比深圳特區(qū)高。寶安區(qū)2003年常住人口約182.7萬,在2004年末戶籍人寶安區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值從1997年的人民幣144.63億元激增至2004年的人民幣 786.16億元,增長五倍以上，五年平資料來源：深圳市政府?寶安區(qū)人均工資水平19971998199920002001200220032004。人均工資水平（元）年增長量過往8年的寶安區(qū)的人均年工資水平持續(xù)增長在 2004年的人均 工資為人幣25,368元,總的趨勢來看，寶安居民的收支持續(xù)增長，寶安城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入和居民人均消費支出

4、都超過了深圳市的平均水平。2004#寶安國民經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長，社會消費品零售總 額達民幣149.2億元，增長20.68%,比全市增長率高。寶安區(qū)金融機構(gòu)存款余額金融樹各項存款繪md意元人民搐）年增長率2004年，金融機構(gòu)存 款余額達民幣 905.76億元，增長22.3%。寶安金融機構(gòu)存款余額逐年遞增，這與整體經(jīng)濟 增長以及居民收入提高有緊密的關(guān)系。3、小結(jié)：? 通過以上對寶安宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)的分析可見，無論是寶安經(jīng)濟或者居民的收入以及消費水平和消費檔次都在進一步提高，寶安區(qū)將是未來深圳消費額主要的增長空間。? 在各種利好政策的帶動下，寶安商業(yè)己成為關(guān)內(nèi)眾多零售商家的焦點，而寶安居民的消費能力也

5、是商家進駐的信心保障之一? 寶安經(jīng)濟在過去的多年中增長強勁，雖然零售總額與全市各區(qū)比較明顯偏低，但經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示零售市場仍然存在龐大的發(fā)展空間，可以說是深圳市各區(qū)中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮男姓^(qū) 。、寶安城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃1、路網(wǎng)建設(shè)示意圖向主國家干線公網(wǎng)連菰量非常大西部通道通道香港 公路廣建主要稱* %.南大道扁海. 非成道m(xù)BmT一批重大交通項目的投入，使寶安 區(qū)與深圳特區(qū)的聯(lián)系更加便捷，商 貿(mào)更加繁榮。由羅湖1邛至寶安制趣，有近14 公里在望安施內(nèi)，初下避讓.的14 個車站中有7個"董農(nóng)區(qū):“二好相連rBM濠（舞鞭哀海大道和深港濱海大道色曲設(shè)計集裝箱吞吐 HI最終達loo。萬標(biāo)部通道相接，并

6、與東卷長盛；加強騫圳產(chǎn)圈與京津斛州W長爭I都 市圈的聯(lián)答.ItMXH.布品配國費!穌士疝區(qū)璇二小時交通|龍華新客站大鏟灣碼頭2、概述? 寶安地處廣州、深圳與香港之間，有著重要的經(jīng)濟地理位置，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，使寶安區(qū)與其他區(qū)域的往來更加便利， 蘊涵著巨大的商機，將會帶動整個寶安的房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展，展望未來，寶安城市新中心組團定位的落實，寶安大道的通車以及 地鐵一號線延長線的貫穿，將對項目的興建起到正面的影響，為其成功開發(fā)創(chuàng)造了有利的環(huán)境。? 城市化進程推動寶安商業(yè)與住宅房地產(chǎn)的發(fā)展，眾多零售商家的進駐預(yù)示著未來高質(zhì)素的零售設(shè)施供應(yīng)也將快速增長，這將導(dǎo)致 商業(yè)市場競爭漸趨激烈。? 寶安公路

7、網(wǎng)的建設(shè)，將使寶安區(qū)域間連接更為緊密，交通通達更為便利，對本項目商業(yè)輻射將是有力支持。綜述：寶安已經(jīng)建立搭起了成熟便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)、城市飛速發(fā)展指日可待3、寶安未來城市發(fā)展規(guī)劃-? 一個中心：寶安中心區(qū)“一中心、兩軸線、四組團”從整體規(guī)劃上，寶安中心區(qū)的定位是深圳市西部的城市次中心（二級 中心），也是寶安區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、體育、信息中心，是寶安 的花園式濱海城區(qū)，是政府未來 3年重點規(guī)劃的建設(shè)區(qū)域。根據(jù)法定 規(guī)劃圖則，整個地塊呈扇貝型分布，將沿兩條軸線、三個層圈：中央綠軸和發(fā)展主軸以中心廣場、中央公園、海濱廣場為主線, 兩側(cè)為文化娛樂和會議展覽設(shè)施。以購物廣場、步行街為主線兩側(cè)，標(biāo)志性商

8、業(yè)建筑酒店和商務(wù) 辦公寫字樓依次排開。第一核心層的行政、文化、商業(yè)、金融建筑以高層為主。第二圈層的小高層混合商住區(qū)。第三圈層的商住區(qū)以多層建筑為主體。? 兩個軸線：西部軸線：新安-西鄉(xiāng)-福永-沙井-松崗已經(jīng)為制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集的區(qū)域之一，在深圳乃至全國都有重要的地位。中部軸線：龍華一觀瀾是未來深圳最重要的國際物流業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一。? 四大組團：新安中心組團：新安-航空城-福永（以本項目為核心）重點發(fā)展商貿(mào)、金融、旅游、信息咨詢等第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，建成現(xiàn)代化經(jīng)濟中心城市，成為寶安的行 政、經(jīng)濟、商貿(mào)、金融和文化中心。 新安中心組團“現(xiàn)代化經(jīng)濟中心城市”的定位，預(yù)示著新安、西

9、鄉(xiāng)片區(qū) 商業(yè)前景廣大，將帶動商業(yè)、酒店、寫字樓等房地產(chǎn)的飛速發(fā)展。沙井西部組團：沙井一松崗以發(fā)展工業(yè)為主，積極發(fā)展資金、技術(shù)密集型的電子、機械、精細化工和建材行業(yè)，建成現(xiàn)代化的城區(qū)。龍華東部組團：龍華-觀瀾重點發(fā)展倉儲業(yè)，并相應(yīng)發(fā)展一些工業(yè)、商貿(mào)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，成為福田中心區(qū)的延伸和后備服務(wù)基地。光明中部生態(tài)組團：石巖一光明一公明保持良好的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展無污染、耗能少的輕工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、生態(tài)及旅游觀賞農(nóng)業(yè)。4、小結(jié)? 縱觀寶安商業(yè)，總體商業(yè)格局正在發(fā)生變化，新安湖商圈與前進路商圈并駕齊驅(qū)，西鄉(xiāng)商圈后勁十足、新中心區(qū)商圈異軍突起的 新格局正在形成。同時，寶安的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量、商業(yè)物業(yè)規(guī)模以及檔次正

10、在迅速提高，寶安商業(yè)將隨著寶安經(jīng)濟、社會的快速發(fā) 展而迎來新的歷史階段。? 零售商業(yè)集中在寶安主流及傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域內(nèi)。? 零售商業(yè)未來發(fā)展集中在新中心區(qū)、前進路及新安湖片區(qū)、西鄉(xiāng)西區(qū)。? 片區(qū)零售商業(yè)存在較大市場空白點，零售商業(yè)的未來發(fā)展存在巨大空間。尤其是西鄉(xiāng)片區(qū)缺乏集中一站式的品牌商業(yè)，諸如一些 標(biāo)志性餐飲、居家裝飾、文化中心、家電商務(wù)等有待形成統(tǒng)一完整的商業(yè)體系。? 寶安未來的城市規(guī)劃，使寶安從一個工業(yè)密集的鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變?yōu)榧虅?wù)-旅游-觀光-文化為一體綜合現(xiàn)代化城市。且發(fā)展速度驚人，在與龍崗、鹽田以及羅湖、福田、南山的競爭格局中，寶安是最具發(fā)展?jié)摿Φ母火埻恋丶兴诘诙糠痔以淳由虡I(yè)簡介一、桃

11、源居介紹桃源居位于深圳寶安西鄉(xiāng)，位于107國道與洲石公路的交匯處，屬于寶安中心組團。桃源居自1992開始規(guī)劃，總占地近116萬平米，總建筑面積180萬平方米，規(guī)劃人口 5萬人。經(jīng)過近13多年的發(fā)展，目前開發(fā)面積已超過 100多萬，入住人口 3萬多人。1、社區(qū)特色經(jīng)過多年的發(fā)展、桃源居形成“以商業(yè)為龍頭、以環(huán)境為依托、以教育為特色、以文化內(nèi)涵”的發(fā)展思路。? 社區(qū)環(huán)境在占地面積116萬平方米、總建筑面積180萬平方米的桃源居社區(qū)里，擁有綠化面積 45萬平方米，綠化率達到40%。? 社區(qū)文化在桃源居，居民圍繞桃花進行攝影、書法、作詩比賽；社區(qū)組建了老人藝術(shù)團、少兒藝術(shù)團、青年藝術(shù)團、腰鼓隊等十余支

12、文藝團體，在場地寬大、設(shè)施完備的社區(qū)文化中心、市民廣場、廣場大舞臺上，天天有活動，定期有“大戲”。在全民參與的業(yè)余文化活動中，共同家園意識漸漸濃郁，社區(qū)共同價值觀、歸屬感漸漸凝聚。? 社區(qū)教育桃源居除了引入清華實驗學(xué)校、晶晶幼兒園建立了完善的學(xué)校教育體系外，還設(shè)立了涵蓋老人、婦女、兒童課外的社區(qū)教育體系，其教育體系的特點是終身性和全員性。在全國婦聯(lián)下屬的中國婦女發(fā)展基金會的顧問和指導(dǎo)下，在深圳寶安區(qū)教育局的直 接領(lǐng)導(dǎo)下，由區(qū)社區(qū)教育中心具體承辦的社區(qū)女子學(xué)校，開創(chuàng)了全國社區(qū)婦女教育的先河。2、社區(qū)交通桃源居社區(qū)現(xiàn)有東西向主干道4條、南北向干道5條。為了完善社區(qū)車輛管理，實行了人車分流，充分保障

13、了行人與車輛的 安全。由于市政道路前進路橫穿桃源居?xùn)|西兩大區(qū)塊，開發(fā)商為此投入近500萬修建了兩座橫跨市政道路的人行天橋，極大方便了社區(qū)居民交通之便。造型精美似城市之舟的人行天橋同時也成為社區(qū)標(biāo)志性建筑之一。3、社區(qū)配套桃源居社區(qū)井然有序地開發(fā)了一所名校（清華實驗學(xué)校）、兩個市民廣場（文化休閑廣場及文化商貿(mào)廣場）、三個公園（森林 體育公園、山體別墅公園、生態(tài)休閑公園）、四個功能組團（居住區(qū)、教育區(qū)、旅游區(qū)和商住區(qū)）、五個場所（老人會所、兒童中 心及泛會所、女子學(xué)校、文化藝術(shù)中心、體育會所）。4、概述桃源居開發(fā)至今已有14年時間，社區(qū)各方面條件業(yè)已成熟。優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，濃厚的教育韻味，四通八達的

14、交通網(wǎng)絡(luò)，頻臨機場的特殊地理位置。坐擁5萬居民和周邊企業(yè)居住人員以及來往機場這些穩(wěn)定的教育、商業(yè)、旅游、商務(wù)消費人群，使桃源居的功能不僅是個住宅片區(qū)，更加是個集教育、文化、旅游、商務(wù)、觀光為一體的綜合性大社區(qū)。同時，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展將帶動整15區(qū)14區(qū)131 又:12 區(qū)79區(qū)21區(qū)那 一 F清華實驗學(xué)、大型商業(yè)物業(yè)概況1、物業(yè)基本資料r "? 人人樂商場負 1層: 位于前進路與洲石公路交界處，背靠桃源居10區(qū)，面向不久前開發(fā)的14區(qū)高層住宅。面積為:8913.05 m2o物業(yè)上蓋為人人樂購物廣場。位于貫通寶安的主交通要線107國道旁，背靠桃源居7區(qū)，整座建筑氣勢龐大，外廣場道路寬廣，

15、負 I一層為停車 場。本物業(yè)共 5層，總建筑 面積 達22294.68 m2,單層面積約 4500 m2o1號綜合樓:整座建筑正對107國道，背靠桃源居 1區(qū)，與2 號綜合樓隔路相望，呈現(xiàn)里外凹凸之勢，停車場位于物業(yè)的負一層。本物業(yè)共13層，其中1-5層共計|14395.66 m2,單層面積約 3000 /, 6-13層面積共計8729.11 m2o2、各物業(yè)技術(shù)參數(shù)? 1號綜合樓項目名樓層每層面積（M2）總建筑面積（M2）層（Wj （米）電梯品牌停車位電梯數(shù)量電梯載重量及現(xiàn)狀樓回布載1號綜合樓一層2769.5923124.76 （竣工）5奧的斯地卜車位 63個，地上 車位93個5部客梯100

16、0公斤（四部由 1-13樓的電梯已安 裝兀成；1-5層的一 部客梯預(yù)留口未安裝）地卜車庫4.0KN/M2 ,商場、餐廳3.5KN/M2 ,住宅、辦公2.0KN/M2。二層2617.985三層3221.615四層3221.615五層2564.8757Ml1297.7034部客梯七層1297.703八層1297.703九層1297.703十層1297.703層930.913十二層930.913十三層378.783? 2號綜合樓項目名樓層每層面積(M2)總建筑面積(M2)層局(米)電梯品牌停車位電梯數(shù)量電梯載重量及現(xiàn)狀樓回布載2號綜合樓一層3998.5622294.686.5奧的斯地面停車 位9個，

17、地 下停車位96個8部客梯、2 部貨梯、1 部扶梯客體1000公斤、貨 梯3000公斤(8部 客梯、2部貨梯完成 安裝；扶梯未裝)地卜車庫4.0KN/M2 , 商場、餐廳3.5KN/M2 , 住宅、辦公2.0KN/M2。二層4117.195三層4756.425四層4867.755五層4554.765? 人人樂荀場-1層項目名樓層每層面積(M2)總建筑面積(M2)層局(米)電梯品牌停車位電梯數(shù)量電梯載重量及現(xiàn)狀樓回布載10區(qū)商場地下一層8913.0526483.695奧的斯首層地面 停車位28 個3部客梯、2 部貨梯、4 部扶梯、3 部人行走道梯客梯1000公斤、貨 梯2000公斤(各種 電梯已

18、全部安裝)地卜車庫4.0KN/M2 , 商場、餐廳3.5KN/M2 ,三、商業(yè)前景分析1、商業(yè)現(xiàn)狀分析商業(yè)環(huán)境分析:桃源居商業(yè)環(huán)境存在以下幾方面需要借勢或解決的問題：? 可以借勢于寶安其他五個商業(yè)圈優(yōu)勢，形成以桃源居為主的商業(yè)片區(qū)? 桃源居周邊得原住居民較為富裕，大型企業(yè)較多，是潛在的集體式消費群體? 周邊缺少大型集中式商業(yè)網(wǎng)點，尚不能最大化利用社區(qū)的資源，這是商家在此發(fā)展的良機? 社區(qū)公園、旅游景點、學(xué)校等機構(gòu)資源是桃源居發(fā)展集中式商業(yè)的先決條件? 社區(qū)居家氛圍較濃，需求以日常用品為主，商業(yè)檔次有待挖掘? 寶安百貨、電子、裝飾、電子等專業(yè)市場已成行成市，與他們相比，桃源居要在互補行業(yè)或區(qū)域性

19、商業(yè)上爭取優(yōu)勢消費力水平:? 桃源居目前已入住7000多戶，人口 3萬多人，已具備了相當(dāng)?shù)南M力，隨著片區(qū)不斷的開發(fā)，商機被普遍看好? 清華實驗學(xué)校目前師生已有6000多人，形成了一個較大的消費群細分市場? 桃源居周邊以原住居民為主、大型企業(yè)相對集中，消費力有待發(fā)掘? 隨著桃源居后續(xù)的開發(fā)，桃源店的消費人群將進一步擴大根據(jù)寶安中心組團的規(guī)劃，未來將加大機場東部地區(qū)的福永中心區(qū) 和西鄉(xiāng)北部地區(qū)的改造力度，高標(biāo)準建設(shè)成為未業(yè)綜合服務(wù)中心和物流基地。這將進一步帶動本地經(jīng)濟發(fā)展，促進本區(qū)消費 力水平的提升特色:? 桃源居集中式商業(yè)主要集中107國道、洲石公路、前進路三條城市主干道邊，具有良好的昭示性。

20、雖然目前人流尚未充分聚 集，但若能增加社區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)，規(guī)劃好路面停車便利性，增強商業(yè)的外立面包裝，會對商業(yè)招商產(chǎn)生有力的促進。? 桃源居先后獲得了 “國際花園城市”、“全球人居理想社區(qū)”等大獎，已經(jīng)成為了一個國際化的大社區(qū)。通過多年的探索，桃 源居形成了獨特的社區(qū)文化，也建全了社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的模式，這些對于社區(qū)商業(yè)未來的經(jīng)營都是有力的保證。2、概述? 桃源居商業(yè)面臨的區(qū)域競爭很大，本身劣勢較為明顯，因此業(yè)態(tài)選擇要注意避免與周邊商圈雷同。? 要充分利用桃源居學(xué)生消費群，及社區(qū)交通、文化特色，對商業(yè)進行差異化定位。? 桃源居商業(yè)規(guī)模較大，社區(qū)內(nèi)消費人群無法滿足需要。因此要充分挖掘周邊的消費人群，開

21、展特色商業(yè)服務(wù)、前期分析1、項目周邊未來規(guī)劃及商業(yè)現(xiàn)狀分布第三部分招商定位在舁 廳P物業(yè)名稱在舁 廳P物業(yè)名稱1松寶大家私10天虹百貨2蘇寧電器11都之都大酒店3恒豐海悅酒店12寶暉商務(wù)酒店4好又多超市13萬佳百貨5永安南城百貨14順電電器6好運來家私15國美電器7天虹冏場16福永家居博覽8沃爾瑪超市| 17福永香江家居9海雅百貨18福永家私城住宅用地游樂設(shè)施用地商業(yè)用地工廠區(qū)2、社區(qū)現(xiàn)有零售商業(yè)業(yè)態(tài)匯總一 深圳市中華商貿(mào)城(桃源居)規(guī)劃田總平面圖美容美發(fā)'ATin .歌*一0.C 一 ； 、,： 19 區(qū)：:iJ 4 一 ，- 14；.廣一"之21區(qū)唔15 區(qū) 一 ( I17區(qū) 1f.16Kl.文體用品家政培訓(xùn)10區(qū)一- 13區(qū)I， -1¥ 3區(qū):二.-金融、精品店、糧油、面包店、眼鏡店、牛奶專賣、攝影沖印、水果店、修理、煙行、培訓(xùn)二、招商分析隨著人人樂的入駐以及“國際花園城市”、“全球人居理想社區(qū)”等名譽稱號的加冕，桃源居商業(yè)在原