土地出讓金審計思路

1、土地出讓金的審計思路工作研究±=金事孫本廣黑龍江省審計廳已連續(xù)幾年組織全省各級審計機關(guān)展開土地出讓金的審計工作,經(jīng)過踴躍探究,采納不一樣的審計 方法，獲得了顯然的審計成效.但在審計實踐中也發(fā)現(xiàn)土地出讓 金征收管理使用中存在的一些問題,在此，筆者介紹一下土地出讓金審計方法,僅供大家研究商討.,緊扣審計方案,找準(zhǔn)審計切入點經(jīng)過認(rèn)真研究方案，找準(zhǔn)審計切入點，確立審計方法，從而正的確施審計.一是緊扣審計方案找準(zhǔn)切入點.在審計中, 我們不以財政,財務(wù)進(jìn)出和出讓金進(jìn)出為主,而是以土地政策和 法例履行為主線,查找深層次問題.二是審前組織參審人員學(xué)習(xí) 方案中所供應(yīng)政策法例資料，吃透土地出讓金政策.三

2、是合理分 工，默契配合.我們審計組由6人構(gòu)成,2人審計土地業(yè)務(wù),2人 審計財政和貯備中心，2人審計財務(wù)進(jìn)出.在達(dá)成好各自分派工 作的同時,又互相供應(yīng)線索,互相反應(yīng)狀況，做到資源共享，優(yōu)勢互補,團(tuán)結(jié)協(xié)作,形成協(xié)力.每日晚間審計組都開個 溝通會,每個審計員將當(dāng)日自己查出的確定不了的疑難問題和 疑點說出來,由大家在會上共同商討,研究，一同查法例，找依據(jù) 解決疑難問題，擬訂下一步審計的方法.二,做好審前檢查，調(diào)齊審計資料對土地業(yè)務(wù)進(jìn)行審計，調(diào)取資料是要點.不可以被審計單位供應(yīng)什么我們就審計什么,而是我們審計什么就讓他們供 應(yīng)什么.我們在進(jìn)行審前檢查時，不是檢查賬上的“死數(shù)字"，而 是調(diào)查被審

3、計單位的科室設(shè)置,工作分工,業(yè)務(wù)流程,管理方式方法,認(rèn)識土地業(yè)務(wù)與計委,建設(shè) 部門,規(guī)劃部門的業(yè)務(wù)聯(lián)系后,調(diào)取城市整體規(guī)劃圖,基準(zhǔn)地價表,土地使用權(quán)出讓臺賬,土地利 用卷宗等資料,為實行審計做好了準(zhǔn)備,為審深審?fù)复蛳铝嘶A(chǔ).,采納“四個查對"，揭露未批先建，少批多占問題在年租金審計中，將各單位三年繳納年租金狀況錄入微機,利用電子表格進(jìn)行挑選剖析，對占地面積大的單位進(jìn)行剖析，找出疑點單位作為延長審 計對象.詳細(xì)做到四個查對：一是卷宗與財務(wù)數(shù)據(jù)查對.二是卷宗出讓面積與土地證面積查對.三是土地證面積與實質(zhì)丈量的占地面積查對.四是省土地部門同意農(nóng)用地轉(zhuǎn)用面積，時間與 縣土地部門同意的面積，時

4、間查對.經(jīng)過查對剖析發(fā)現(xiàn)違規(guī)辦證，多批建設(shè)用地問題.四，剖析判斷.鑒定虛假掛牌怎樣確認(rèn)虛假掛牌，我們依照招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定進(jìn)行剖析判斷.把每宗地在出讓方案的制定,政府審批,出讓價錢，通告，掛 牌,繳納競買保證金,計委立項,合同簽署,媒體通告,出讓金的繳納作為審計基礎(chǔ)資料.其方法有三個：一是查對政府審批時間 與土地部門出讓土地使用權(quán)的掛牌時間.二是審察土地出讓卷宗中繳納的競買保證金與財務(wù)賬 上繳納的保證金的金額.三是審察通告,掛牌時限與文件規(guī)定要求.經(jīng)過查對,審察，審察剖析,能 夠從四種行為來認(rèn)定虛假掛牌出讓土地.一是掛牌出讓前已經(jīng)獲得計委的立項批文,確立了開發(fā) 單位.二是未繳納

5、競買保證金.三是掛牌時間少于10個工作日.四是招拍掛通告時間未達(dá)到規(guī)定 的20天.,財務(wù)資料與業(yè)務(wù)資料查對,發(fā)現(xiàn)違規(guī)出讓土地使用權(quán)是經(jīng)過批閱土地出讓合同簽署能否合規(guī),合同中繳納的出讓金與財務(wù)賬反應(yīng)的出讓金收入能否一致進(jìn)行查對.二是在財務(wù)審計中,將三年收取的出讓金和競買保讓金的繳納時 問和金額,項目建設(shè)單位等內(nèi)容供應(yīng)給業(yè)務(wù)審計人員,去檢查能否按規(guī)定繳納競買保證金.經(jīng)過上述方法查實違規(guī)土地使用情況.六，實地觀察.認(rèn)定違規(guī)使用國有土地現(xiàn)象依據(jù)土地出讓卷宗,我們將計委建設(shè)項目審批臺賬,建設(shè)局 工程建設(shè)允許證臺賬和規(guī)劃部門規(guī)劃允許證臺賬與土地出讓臺賬比對，把用地種類,出讓宗地地點和土地等級進(jìn)行剖 析，現(xiàn)

6、場認(rèn)真觀察,對號入坐.批閱用地種類,出讓宗地所屬地點 土地等級因向來剖析判斷出讓的土地能否可能改變用途.假如出讓土地的宗地圖注明的地點在繁榮的一類商業(yè)街區(qū),可是以工業(yè)倉儲用地或住所用地出讓的,這類狀況就有可能改變用途，將工業(yè)用地改為商業(yè)用地,達(dá)到少交土地出讓金的目的 應(yīng)作為疑點追蹤到現(xiàn)場堪查,實地檢查證明.七，確立要點單位.深入細(xì)查選擇公，檢，法,財政,稅務(wù)等要點部門和單位,對這些部門和單位建設(shè)的綜合樓住所用地作為要點進(jìn)行審計.審計這些單位建樓用地卷宗時,將出讓面積,用途,土地等級,容積率等 制成抽查表,而后到實地進(jìn)行丈量助查,將實測結(jié)果與抽查表核對，看能否存在因"關(guān)系”少批多占，或

7、是政府優(yōu)惠少批多占 問題.實地檢查有無加蓋車庫改變?nèi)莘e率的問題.實行審計中,我們對這些單位建樓用地卷宗認(rèn)真批閱,將用地面積,繳納的出 讓金記錄下來，進(jìn)行查對丈量，發(fā)現(xiàn)了少批多占面積，少繳出讓 金的的問題.八，審察臺賬.剖析“兩金”收繳土地"兩金"財務(wù)賬,"兩金"征收臺賬和發(fā)放土地使用證臺賬，是審計土地出讓金,土地年租金繳納的重要依照,是揭 露出讓金,年租金征收方面存在問題的最基本,最直接的方法.獨自審計土地"兩金"財務(wù)賬很難發(fā)現(xiàn)問題.經(jīng)過查對能夠發(fā)現(xiàn) 二種問題：一是發(fā)放了土地使用證但未繳納年租金的問題.二是以繳納的年租金為基數(shù)，倒擠出

8、土地使用面積,形成少算面積,少交年租金的問題.三是降低收費標(biāo)準(zhǔn)少收年租金.這些狀況主要 發(fā)生在以下幾個方面：一是個人購買破產(chǎn)公司的土地.二是享受優(yōu)惠政策的公司.三是用地大戶. 主要批閱評估地價的依照能否正確,能否存在將一等地作為二,三等地來計算地價少交土地出讓 金或拖欠出讓金的問題.我們要點審察"三賬”中的用地單位和個人名稱，使用土地面積，用途，土 地等級,繳納"兩金"金額,"三賬"審察能夠發(fā)現(xiàn)經(jīng)過少算面積少交"兩金"，降低收費標(biāo)準(zhǔn)少交"兩金"，降低土 地等級少收"兩金"和應(yīng)交未交"兩金"的問題.九,批閱合同.審計用地審批履行狀況有土地出讓合同，就意味著土地部門為用地單位辦理了土地使用手續(xù)，查閱合同是審計建設(shè)用地審批能否恪守了國家有關(guān)審批制度的依照.審計中，著重土地出讓合同的合規(guī)性