新加坡組屋政策的實(shí)施與發(fā)展概況

1、新加坡組屋政策的實(shí)施與發(fā)展概況: It is widely acknowledged that how to solve housing supply to low-income family is become a primary and urgent issue from central to local government. This essay describes the evolution process and implementation experiences of Singapore HDB policy, hoping this essay could inspire t

2、he further thinking about housing security system in China.1 新加坡組屋政策概況 在新加坡，住宅市場主要分為公有住宅市場（即政府組屋） 和私有住宅市場，私有住宅市場在新加坡僅僅占到不足15的比例，超過 85以上的新加坡人都住在政府組屋里面。自1968年正式實(shí)施居者有其屋計(jì)劃以來，政府已經(jīng)為87%的居民提供了總共 90 多萬套住宅，而且住房自有化程度相當(dāng)高，只有10%為租賃而居。公房出售受到政府資助，房價(jià)不到私人住房市價(jià)的 20%，租金也比較低。為了鼓勵(lì)住房自有化，新加坡對(duì)租房和購 房的月收入進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。 租用公房的月收人上限為

3、800 新 元，購買“居者有其屋”住房的上限為 5000 新元。2 新加坡組屋政策的發(fā)展實(shí)施過程2.1 組屋政策的推行起因與發(fā)展獨(dú)立后的新加坡政府一直 把住房建設(shè)當(dāng)成政府的頭等大事。租屋政策的長遠(yuǎn)目標(biāo)是，到2000 年，90%的新加坡人居住在公房中， 其中 90%的人擁有產(chǎn)權(quán)。 最終目標(biāo)是建設(shè)高效、 舒適的居住環(huán)境， 融洽、和睦的社會(huì)環(huán)境， 并通過公房開發(fā)促進(jìn)城市發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)繁榮。在具體政 策上， 新加坡推行法定機(jī)構(gòu)開發(fā)經(jīng)營公房， 實(shí)施“居者有其屋計(jì) 劃”。建住房開發(fā)委員會(huì)（HDB并給予雄厚的財(cái)政支持和較大 的法定權(quán)力。HDB在“一五”和“二五”期間曾計(jì)劃為低收入者 建造 11 萬套公

4、屋，為中高收入家庭建造 4 萬套私人住宅，而事 實(shí)上，HDB在整個(gè)60年代共完成了 11.8萬套住宅?！叭濉逼?間（19711975年）HDB加快建設(shè)步伐，又完成了 11.4萬套住 宅，“四五”和“五五”期間它則分別完成了13萬套和 18萬套到 1988 年底時(shí)，已有 224 萬人（ 86%的人口）從中得到了安置。2.2 組屋政策的實(shí)施組屋的建造成本： 起先， 政府就在市郊 劃出成片的土地，供HDB使用，不收地價(jià)。這樣做，政府在財(cái)政 上并不發(fā)生現(xiàn)金支出， 是可以承受的。 然而在很大程度上降低了 HDB的造價(jià)。第二，新建的居民小區(qū)眾多的諸如商店、小學(xué)校、 派出所、托兒所、醫(yī)院等配套設(shè)施需要設(shè)立

5、在新建的居民小區(qū)， 這些都分別列入各部門，例如教育部、警察署的預(yù)算，商店則是 蓋好后向經(jīng)營者出售或出租， 當(dāng)中的成本在住宅的造價(jià)中都不會(huì) 被計(jì)入。 這樣，房屋的價(jià)格就只等于房屋本身的建筑材料加上工 價(jià)，比一般的住房價(jià)格只有 1/5-1/3 。組屋購買方式：無房戶由于收入少，公積金又剛起步，個(gè)人 所存不多，要一次拿出買這樣房子的錢仍有困難。 鑒于此種狀況， 新加坡制定了另一種規(guī)定，同意人們貨款買房，并分月歸還，包 括應(yīng)付的利息，這同分期付款基本相同。這樣一來，只要有固定 收入的無房戶，都可以買得起自己的住房。這一套辦法實(shí)行 7-8 年后，就改為可以建造 2 居室的組屋了，現(xiàn)在則已發(fā)展到 3 居室

6、、 4 居室。這是在解決了無房戶問題之后，著手改進(jìn)居民的居住質(zhì) 量。但申請(qǐng)購買政府組屋的仍限制為中低收入階層。目前，新加 坡的居民，大約有 56%的人，居住在 2 室 1 廳（約 50 平方米） 的廉價(jià)組屋中。組屋申請(qǐng)條件：包括四條：公民身份。從1979年5月，新加坡房屋發(fā)展局進(jìn)一步放寬條件，只要申請(qǐng)人是新加坡公民， 其核心家庭中有一人是常住居民， 就符合條件， 這一規(guī)定一直沿 用至今。 無私有房產(chǎn)。 這一條件是“為最需要的人提供住房” 原則的直接體現(xiàn)。 為防止有些私房擁有者出售私房獲利后馬上申 請(qǐng)購買組屋，還規(guī)定 : 放棄私有房產(chǎn)而申請(qǐng)組屋者，須在其具備 申請(qǐng)資格30個(gè)月之后才能登記申請(qǐng)。收

7、入上限?？紤]到一些 申請(qǐng)者雖然符合收入上限條件， 但仍承受不起組屋價(jià)格， 新加坡 政府在提高收入上限規(guī)定的同時(shí)， 還提供相應(yīng)的補(bǔ)貼， 使申請(qǐng)者 在地價(jià)、 建筑成本等上漲的情況下仍有能力購買組屋。 家庭構(gòu) 成。首先考慮解決家庭困難，而不是個(gè)人。把家庭構(gòu)成作為申請(qǐng) 條件之一，體現(xiàn)了“把有限資源提供給最需要的人”這一原則。 組屋分配的程序：組屋分配的順序按照注冊的時(shí)間來確定，即 “先來后到”的原則。 具體制度包括登記注冊、 抽簽挑選和轉(zhuǎn)讓 三部分。轉(zhuǎn)讓要執(zhí)行如下原則：申請(qǐng)人因就業(yè)、收入或突發(fā)情況 等原因，需要從一個(gè)居民區(qū)轉(zhuǎn)到另一個(gè)，如果是由大換小，在申 請(qǐng)名單中的排序保持不變；如果是由小換大，就得重

8、新排隊(duì)。轉(zhuǎn) 售政策：組屋政策作為一種解決中低收入家庭住房問題的政策， 為杜絕投機(jī)和獲利行為，從政策開始執(zhí)行，就制定了轉(zhuǎn)售政策， 明確了退出機(jī)制。 最初的規(guī)定是， 組屋的購買者如果想出售組屋， 必須以原來的購樓價(jià)加裝修成本出售給房屋發(fā)展局。 后來，隨著 新加坡政府的組屋發(fā)展計(jì)劃的進(jìn)展， 越來越多的組屋居民希望改 善居住條件， 轉(zhuǎn)售政策多次做過“放寬”的調(diào)整， 但同時(shí)都設(shè)置 了嚴(yán)格的條件，杜絕了通過轉(zhuǎn)售投機(jī)獲利現(xiàn)象的出現(xiàn)。另外，為了防止在申請(qǐng)、轉(zhuǎn)售組屋過程中弄虛作假、投機(jī)， 還制定了嚴(yán)厲的懲罰措施， 一旦發(fā)現(xiàn)虛報(bào)情況， 將處以高達(dá) 5000 新元的罰款或 6 個(gè)月的監(jiān)禁，嚴(yán)重的將面臨罰款和監(jiān)禁雙重

9、處 罰。3 新加坡組屋政策下的成功要素與發(fā)展趨勢3.1 組屋政策的成功要素分析3.1.1 強(qiáng)硬的征地政策新加坡 1960 年出臺(tái)的土地征用法 開始授予HDB等下屬部門以強(qiáng)制征地的權(quán)力，以確保城市更新、 土地開發(fā)及相關(guān)的計(jì)劃能以遠(yuǎn)低于私人開發(fā)商購地的價(jià)位獲取 所需的私有用地。 這一法規(guī)在制約房地產(chǎn)投機(jī)行為的同時(shí)， 也為 大規(guī)模的新城建設(shè)和公屋開發(fā)提供了可能。 在操作上， 一旦某處 地產(chǎn)被HDB相中，其擁有者就將按規(guī)定的“市場價(jià)值”獲取相應(yīng)的補(bǔ)償。 后來這一法規(guī)又經(jīng)歷了深度調(diào)整， 而征地補(bǔ)償時(shí)所參照 的“市場價(jià)值”也再次下調(diào)； 當(dāng)然， 土地?fù)碛姓呷绻粷M意現(xiàn)有 的補(bǔ)償，還可以在得到補(bǔ)償?shù)膬芍軆?nèi)向申

10、訴委員會(huì)甚至能受理上 述的法院遞交申訴。雖然客觀地說，HDB依照“市場價(jià)值”所提供的征地賠償金確實(shí)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)地低于市場價(jià) （約為市場價(jià)的 20%）， 但很長一段時(shí)間以來這已被政府視作了財(cái)產(chǎn)和資源實(shí)現(xiàn)再配置 和推動(dòng)組屋發(fā)展的一項(xiàng)重要工具， 因此在低價(jià)征地的合法化和強(qiáng) 制化問題上， 新加坡通過強(qiáng)硬有力的貫徹執(zhí)行， 以適應(yīng)公屋大幅 度降低建設(shè)成本和租售價(jià)位的現(xiàn)實(shí)需要。3.1.2 有效的財(cái)政手段新加坡通過依靠政府征收高達(dá)個(gè) 人收入33%的所得稅和23%的中央遠(yuǎn)大基金（CPF來提供財(cái)政上 的支持。 其中，前者主要通過貸款和補(bǔ)貼的方式對(duì)出售型公屋和 小面積的低收入家庭套型進(jìn)行了重點(diǎn)扶持，僅 1975-1985

11、 年間 HDB的基本開支就由7.18億新元提升到了 38.55億新元，政府 為彌補(bǔ)各項(xiàng)虧空而補(bǔ)貼的資金也由 600萬新元增加到了 1 年 1.21 億新元；后者則通過 1968 年的中央遠(yuǎn)大基金法規(guī)定，國民 可以抽調(diào)他們在CPF儲(chǔ)備中的80%用于購房，但前提是他們必須 按月將規(guī)定的金額存入個(gè)人的 CPF帳戶。幾十年來，這一規(guī)定同 樣經(jīng)歷了多次調(diào)整和修正：先是入存的金額由當(dāng)初雇員薪金的 10%上翻至 1984 年的 50%（由雇主和雇員各承擔(dān)一半），然后又 由于經(jīng)濟(jì)的不景氣而降至 1989 年的 38% （23%來自于雇員， 15% 來自于雇主）；隨后 CPF成員購房時(shí)可抽調(diào)的儲(chǔ)金也由當(dāng)初的80

12、%提到了 100%；而且每一帳戶都按照特定的用途劃分為了不同 的帳目以備?？顚Ｓ?。 可以看出， 新加坡不但為公屋的規(guī)劃建設(shè) 和經(jīng)營管理提供了必要的資金，還通過CPF這種強(qiáng)制性的全民存 儲(chǔ)機(jī)構(gòu)為公屋的購買提供了經(jīng)濟(jì)保障。3.1.3 強(qiáng)力的政治支持在新加坡， 公屋已不只是為不能在私人住宅市場占據(jù)一席之位的低收入階層提供庇護(hù)的福利項(xiàng)目， 它 牽涉到一項(xiàng)龐大計(jì)劃： 提高國民整體生活水平， 同時(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)具 有房產(chǎn)的目的。 為了取得社會(huì)穩(wěn)定以及在鄰邦?yuàn)A縫中能夠生存與 發(fā)展，通過公共住宅和其配套服務(wù)的供需調(diào)控， 使地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增 長成為可能性是人民行動(dòng)黨所希望發(fā)生的， 以便確保其在政治上 的統(tǒng)治地位以及合法性

13、，所以，HDB在政策的實(shí)行中，自始至終都會(huì)取得上層的制度承諾以及政治鼓勵(lì)、支持，其呈現(xiàn)是利用HDB法律權(quán)力的外延、人力資源的配給以及資金土地。新加坡的 組屋政策之所以具有別于香港的成功經(jīng)驗(yàn)以及其所不能比擬的 外在優(yōu)勢， 完全是因?yàn)樾录悠碌恼叻ㄒ?guī)的大力支持和政府機(jī)構(gòu) 的重點(diǎn)關(guān)注。3.1.4 完善的公積金制度新加坡公積金制度能夠解決眾多 住房實(shí)際問題，已被全球所公認(rèn)。 1955 年 7 月，公積金制度開 始建立，同時(shí)設(shè)立了負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理以及使用公積金儲(chǔ)蓄的中央公 積金局，并制定了中央公積金法， “任何雇員或受薪者必 須按工資的一定比例統(tǒng)一存入中央公積金局”是其中的規(guī)定。 隨 著經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展， 公

14、積金比例的提取在逐年地調(diào)整與完善， 增、 減適時(shí)，有較為靈活的政策。公積金的 8%用于年老退休， 12%是 醫(yī)療費(fèi)用，而 80%作為購買住房與付保險(xiǎn)費(fèi)。在解決住房問題方 面，公積金發(fā)揮著決定性的籌資作用，在 435 萬人口中，擁有自 己住房的占有 84%，住進(jìn)政府建設(shè)的公共組屋的占到 87%以上， 這是很多發(fā)達(dá)國家都不能達(dá)到的。3.2 新加坡組屋的發(fā)展趨勢3.2.1 對(duì)舊有的政府組屋進(jìn)行升級(jí)改善從 1989 年 7 月開始 實(shí)施的這些升級(jí)措施涵蓋了組屋單元的內(nèi)部和周邊環(huán)境，包括： MUP（重要升級(jí)措施）和LUP（電梯升級(jí)措施），并且通過住宅 發(fā)展局在各居民社區(qū)間進(jìn)行實(shí)施。對(duì)組屋單元的公共空間，

15、如： 走廊、樓梯等，進(jìn)行翻修和裝飾，同時(shí)對(duì)地面和墻壁進(jìn)行更換和 粉刷。政府組屋的物業(yè)管理， 也在不斷地提高和改善， 以保證組屋 單元的使用質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)作。到了1988年，TCA（社區(qū)管理法）開始生效，社區(qū)委員會(huì)接替了原來的住宅發(fā)展局，負(fù) 責(zé)對(duì)居民社區(qū)組屋單元進(jìn)行全面的管理和維護(hù)。 此時(shí)， 組屋大部 分的物業(yè)管理工作，開始由聘請(qǐng)的專業(yè)物管公司來進(jìn)行，如： PREMA和 EMServices。這些公司采用定期檢查和預(yù)防措施，輔 以自動(dòng)化控制， 加上極高的工作效率， 使組屋的物業(yè)管理得到最 大的保障。 舉一個(gè)簡單的例子， 即使處在這樣一個(gè)高溫和充沛降 雨的熱帶地區(qū)， 在組屋單元的外面， 你

16、也看不到外墻有任何涂料 剝落的痕跡。3.2.2 新建組屋的發(fā)展趨勢進(jìn)入二十一世紀(jì)， 新加坡的政府 組屋在發(fā)展方向上面， 呈現(xiàn)了兩種截然不同的趨勢， 一是選擇在 遠(yuǎn)離城市中心的遠(yuǎn)郊， 建設(shè)擁有良好自然景觀的政府組屋； 另外 就是在配套相對(duì)成熟的老城區(qū)，建設(shè)新的高層政府組屋。例如， 位于新加坡的東北角榜鵝新城，一邊臨海，兩邊臨河，擁有 15 公里長的濱海長廊。 在這里， 住宅發(fā)展局規(guī)劃建設(shè) 8 萬個(gè)住宅單 元，其中 60%左右是政府組屋，而其他 40%則為私有住宅。便利 的地鐵輕軌交通，多層停車場，學(xué)校，圖書館，運(yùn)動(dòng)中心，餐飲 中心、購物中心，海邊度假中心，垂釣中心等將會(huì)使居住在這里 的居民一邊享受濱海生活樂趣， 一邊又不失現(xiàn)代化的便利。 另一 方面，住宅發(fā)展局也開始在配套相對(duì)成熟的老城區(qū)建設(shè)新的高層 政府組屋。這些新的組團(tuán)單元，一般容積率在 3.0 到 4.5 左右， 能夠建到 30 層或更高。由于是在老城區(qū)，配套設(shè)施齊全，購物 中心、地鐵系統(tǒng)、幼兒園等交通、教育極其便利。4