某公司工程運維工作手冊

1、編號：持有人：分發(fā)號： QES（質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全）管理體系江蘇悅達物業(yè)管理有限公司發(fā)布目 錄一、崗位職責41、工程運維部職責52、工程運維主管崗位職責63、工程運維員崗位職責74、空調(diào)值班員崗位職責85、高配值班員崗位職責96、鍋爐操作員崗位職責10二、規(guī)章制度111、值班管理制度122、公用設施管理規(guī)定133、設備維修制度144、變電所交接班管理制度155、設施設備巡查管理規(guī)定166、設施設備安全管理制度177、電梯管理制度188、空調(diào)管理制度199、設施設備運行、檢查、維修、保養(yǎng)、事故處理等記錄管理制度2010、設施設備報告制度2111、公共區(qū)域能耗控制管理制度2212、房屋維護管

2、理規(guī)定2413、倒閘停、送電操作票制度2514、配電房管理制度2615、停水、停電管理制度27三、作業(yè)規(guī)程281、設備運行綜合管理作業(yè)規(guī)程292、供配電設備安全管理作業(yè)規(guī)程323、給排水設施設備運行管理作業(yè)規(guī)程364、給排水設施設備操作作業(yè)規(guī)程395、中央空調(diào)運行管理標準作業(yè)規(guī)程416、電梯運行管理作業(yè)規(guī)程447、電梯困人救援作業(yè)規(guī)程478、二次供水管理標準作業(yè)規(guī)程499、中央空調(diào)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程5110、弱電系統(tǒng)維修作業(yè)規(guī)程5711、給排水設備設施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程6112、防避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程6613、工具管理標準作業(yè)規(guī)程67崗位職責工程運維部職責一、貫徹執(zhí)行上級有關(guān)物業(yè)管理的政

3、策法規(guī)、公司的各項規(guī)章制度及委托方的物業(yè)管理規(guī)定。二、負責管理區(qū)域上水、下水、暖、電、房屋修繕、下水清污等小型工程的計劃，概算工作。三、負責管理區(qū)域上下水管道的維修工作。四、負責管理區(qū)域電路、電器的安裝、管理及維修工作。五、采取各項措施，保證水、暖、電的正常供給，負責節(jié)水、節(jié)電工作。六、負責管理區(qū)域水、暖、電的抄表、統(tǒng)計、計算及收費工作。七、負責小型工程施工中的施工安全和管理工作。搞好施工八、負責保證通訊暢通及通訊設備的維護工作。九、負責水、暖、電、通訊和房屋的報修接待工作，負責管理處變電所的管理工作，保證正常運行。工程運維主管崗位職責一、具備物業(yè)的有關(guān)管理知識，熟悉物業(yè)管理的法律法規(guī)及公司各

4、項規(guī)章制度。二、制訂房屋和公共設施維修計劃，組織并參與施工和現(xiàn)場監(jiān)督檢查，做好預決算工作。三、服從管理處主任的工作安排，制訂本部門月度工作計劃并組織實施。四、掌握管理區(qū)域內(nèi)房屋的設備結(jié)構(gòu)類型、水電分布情況、上下水管道的走向、分布等基本情況，負責設施設備突發(fā)事故的處理。五、按照國家有關(guān)特種作業(yè)人員安全操作規(guī)程的要求，組織維護員對房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng)，確保管理區(qū)域內(nèi)各類設施設備的正常運行及管理區(qū)域內(nèi)排污、雨水管道的暢通。六、對運行維修人員的工作情況進行指導、檢查。七、定期對運行維護員進行思想教育和維修技能的培訓。八、提醒運行維護員進入辦公區(qū)域維修時，不得翻閱文件、資料，嚴禁打開辦公

5、電腦，不得外傳信息。九、完成公司臨時交辦的任務。工程運維員崗位職責一、熟悉區(qū)域內(nèi)的上下水管道、供電、消防報警系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設施設備的性能、使用情況、線路分布及安裝和維修技術(shù)，做好日常巡視工作，保證正常使用。二、嚴格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人安全，按管理處制訂的維修計劃，及時完成維修任務。三、愛護維修工具及設備，做好日常保管及保養(yǎng)工作，保證其正常使用。四、節(jié)約維修材料，修舊利廢，努力降低維修成本。五、加強業(yè)務學習，認真鉆研維修技術(shù)，努力提高維修水平和質(zhì)量。六、進入辦公區(qū)域維修時不翻閱文件、資料，嚴禁打開辦公電腦。七、完成管理處及維修主管臨時交辦的任務?？照{(diào)值班員崗位職責一、熟悉空調(diào)工作

6、原理，掌握操作方法，確?？照{(diào)正常運行。二、嚴格遵守相關(guān)的設備運行、維修、保養(yǎng)等制度和安全操作規(guī)程，能正確判斷處理一般故障，發(fā)生突發(fā)事件時能迅速、準確地采取應急措施。三、每小時巡視一次，觀察、設備是否正常，認真做好各種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和匯報。四、保持機房室內(nèi)環(huán)境的清潔和設備的整潔。五、堅守崗位，做好值班記錄，保管好資料、圖表、工具。六、完成上級交辦的其他任務。高配值班員崗位職責一、熟悉供配電設施設備情況，如高低壓線路號、各出線回路走向；熟悉電氣設備的配置和使用狀況，能按規(guī)程操作高低壓設備，確保正常供電。二、嚴格遵守電氣設備運行、維修、保養(yǎng)制度和安全操作規(guī)程，能正確判斷處理一般電氣故障，

7、發(fā)生突發(fā)事件能迅速、準確地采取應急措施。三、定期巡視變、配電室一次，觀察電壓表、電流表、計量表是否正常，認真做好各種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。四、保持室內(nèi)環(huán)境的清潔和設備的整潔。五、發(fā)生供電線路停電或其他事故應及時與供電部門取得聯(lián)系，迅速查明原因，采取應急措施。六、堅守崗位，認真交接班，做好值班記錄，保管好資料、圖表、工具。七、完成管理處臨時交辦的任務。鍋爐操作員崗位職責一、負責燃料節(jié)約、水電節(jié)約，水質(zhì)的質(zhì)量驗收和評估。二、嚴格按照操作規(guī)程，確保鍋爐的安全運行。三、做好鍋爐及其附屬設備（包括分汽缸的閥門、供水泵水處理設備）的維護保養(yǎng)和年度檢修工作。四、堅守工作崗位，任何時候都不得擅自離開工作

8、崗位，按照規(guī)定做好巡視，并做好各種運行參數(shù)的記錄。五、做好鍋爐房日常維護保養(yǎng)工作，杜絕“跑”、“冒”、“滴”、“漏”的現(xiàn)象。六、不斷學習新技術(shù)，提高司爐水平，做到勤檢查，勤調(diào)節(jié)，保持鍋爐壓力穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。七、在運行中鍋爐或附屬設備出現(xiàn)嚴重故障，應立即向主管匯報，并一起參與故障的排除。八、每班必須排污1次，但不得在用汽高峰時排污，排污量根據(jù)爐水分析決定。九、水位表每班至少沖洗1次。十、禁止閑雜人員進入鍋爐房。十一、負責鍋爐房的清潔衛(wèi)生工作。十二、完成上級交辦的其他工作事項。規(guī)章制度值班管理制度一、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時

9、間及去向。二、 根據(jù)操作規(guī)程及崗位責任制的要求，密切注視所管設備的運行情況，按規(guī)定做好有關(guān)記錄，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患。三、 如出現(xiàn)設備故障，而當班人員不能處理，應按報告制度及時報告給有關(guān)人員。四、 值班人員接到報修時，應及時通知有關(guān)人員，安排人員前往維修。五、 所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報主管人員同意，原則值班人員同值班人員對調(diào)。在就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。公用設施管理規(guī)定一、公用設施的日常巡視運維部值班人員應在日常巡視中對公用設施進行巡視，如發(fā)現(xiàn)異常情況應在檢查記錄表上記錄并及時通知相關(guān)人員處理。二、公用設施的日常服務要求負

10、責按委托合同的約定對管理區(qū)域的公用設施進行維修、保養(yǎng)，并將相關(guān)情況上報主管領導。三、公用設施故障狀態(tài)的處理1、管理區(qū)域內(nèi)公用設施的故障由運維部直接向業(yè)務主管單位聯(lián)系報修，并上報主管領導，同時將結(jié)果記錄在維修記錄表上；2、管理處運維部負責受理管理區(qū)域內(nèi)各類公用設施故障維修，同時做好臺帳記錄；3、如管理處不能進行維修的，應及時上報委托方，并提出合理化建議。設備維修制度一、管理處接到設備維修的報告后，及時到現(xiàn)場查看，不能自行排除故障，須填寫申請單或工作聯(lián)系涵，送達公司工程部或委托方。 二、運行維修組修復不了的故障，如是保修期內(nèi)的，及時與保修部門聯(lián)系維修；如是保修期外的，須報公司工程部；并在原始申請單

11、上注明維修報出時間，做好維修情況跟蹤。三、如設備屬人為損壞，由管理處通知相關(guān)部門負責人及維修人員一同到現(xiàn)場查看確認，并通報委托方相關(guān)部門。 四、運行維護部組自行維修工作結(jié)束后，維修人員應在維修單上填上所用的維修材料，管理處主任進行審核。 變電所交接班管理制度一、交接班人員必須遵照規(guī)定的輪班表擔任值班，不得擅自調(diào)班或離崗。二、交班人員應事先做好交班準備工作。三、接班人員必須提前10分鐘到達變電所，詳細了解設備所運行情況。四、交接班人員必須做到“五清三交接”即：五清（看清、講清、問清、查清、點清）；三交接（圖板交接、現(xiàn)場交接、實物交接）。五、在交接班時間內(nèi)，一般不辦理工作票的許可或終結(jié)手續(xù)和一般操

12、作。六、交接班的內(nèi)容一律以填寫的交接班記錄現(xiàn)場交接清楚為準，凡遺留應交待的事項由交接班者負責，凡沒有交接清楚聽明的事項，由接班者負責，雙方都未履行交接手續(xù)的內(nèi)容，雙方都應負責。七、下列情況不準進行交接班：1、飲酒后的接班人員；2、事故處理或正在進行的重要操作；3、接班人員尚未到齊之前。設施設備巡查管理規(guī)定一、值班人員應根據(jù)設施設備實際情況，確定簡單、實用的巡回檢查方法。二、巡回檢查必須集中思想，細致周到，做到跑到、看到、聽到、聞到、摸到（不允許觸及的設備除外）及時發(fā)現(xiàn)設備缺陷，認真填寫設施設備檢查記錄表。三、單一巡回檢查必須四小時至少一次，交接班時，匯同檢查一次。四、以下情況應相應增加巡查次數(shù)

13、：1、對過負荷設備，每小時巡查一次，嚴重過負荷應不斷監(jiān)視；2、對故障處理后的設備，投入運行后，四小時內(nèi)應兩小時巡查一次；3、對危及安全運行的重大設備缺陷，每次隔半小時巡查一次；4、在汛期、雷雨時應相應增加巡查次數(shù)；5、新建、大修、改建后投運行的設備，在24小時內(nèi)各班至少增加巡查一次；6、對運行方式變更，接班人必須作一次復核校對性檢查；7、逢元旦、五一、十一、春節(jié)每班增加特巡一次。設施設備安全管理制度一、機電設備的管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準，機電設備的操作、保養(yǎng)、維修由運維部專業(yè)技術(shù)人員實施，運維人員須持有相應的操作證、上崗證。二、智能控制、消防、電梯、供電、供水設備管理實行24小時值班制

14、度，值班人員必須密切留意和掌握設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運行記錄。三、機電設備嚴格按照設備維修保養(yǎng)規(guī)程進行維護，保證設備完好。四、值班員和運維人員應嚴格按照安全操作管理規(guī)程進行操作和維修。五、設備管理人員應了解和掌握設備運行規(guī)律，貫徹以預防為主的方針，防止事故發(fā)生。六、維修設備時，先準備好材料和采取相應的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設備事故的發(fā)生。七、在電源干線、低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標示牌。八、做好設備運行和維修記錄，建立設備臺帳，定期對設備進行清潔衛(wèi)生。九、供配電設備房必須具備有滅火器材或滅火裝置設備。電梯管理制度一、客梯每日分時

15、段運行，轎箱內(nèi)禁止吸煙，嚴禁超載，學齡前兒童不得單獨乘坐電梯，不得亂按梯內(nèi)數(shù)字面板以免損壞。二、每日對電梯的運行進行檢查，填寫運行記錄，按月送管理處審核存檔，不能解決的問題報公司工程部解決。三、認真執(zhí)行月保、季保制度，認真填寫維修保養(yǎng)記錄，監(jiān)督第三方維修工作故障處理記錄、并送管理處審核保存。四、未經(jīng)公司工程人員同意、總經(jīng)理書面批準，不得改變電梯的任何設備和功能。五、運作中電梯突然出現(xiàn)停機事故時，應盡可能先救出乘客，如不能救出時，速叫運維人員前來解救和修理。同時應通過電梯對講機勸慰乘客不要驚慌，并注意觀察屏幕上（轎箱內(nèi)乘客）活動，指導他們不要亂按亂撬，以免發(fā)生意外。六、非運維人員不得進入電梯機房

16、，不得觸動任何設備。七、維修、保養(yǎng)須停梯時，必須在一樓掛告示牌?？照{(diào)管理制度一、操作人員應認真、負責、細心，嚴格按照操作步驟進行操作。二、了解整個系統(tǒng)的工作原理，熟練掌握操作方法及系統(tǒng)管道流程，在意外情況時能排除一些常見故障，能進行手動操作。三、定期記錄相關(guān)運行數(shù)據(jù)。四、注意積累日常運行參數(shù)，當發(fā)現(xiàn)參數(shù)異常時可及時進行處理。五、當系統(tǒng)出現(xiàn)故障報警時，操作人員應及時記錄故障點，并分析原因進行故障排除并記錄操作步驟。如果無法排除，應立即向主管匯報。設施設備運行、檢查、維修、保養(yǎng)、事故處理等記錄管理制度一、建立有關(guān)機電設備等設施設備檔案資料，包括設備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書、設備

17、臺帳、設備運行管理資料和維修資料等，管理處設專柜保管。二、值班員和運維人員做好智能控制、消防、水電、電梯等設備的值班記錄和各種設備的巡視檢查和保養(yǎng)記錄，并有記錄人的簽名。三、所有記錄以月為單位整理、裝訂成冊、歸檔管理。四、定期對設備管理記錄進行統(tǒng)計分析，掌握設備運行情況。五、借閱查找設備管理記錄應辦理相關(guān)手續(xù)。設施設備報告制度一、 下列情況報告班組長：1、 主要設備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；2、 設備出現(xiàn)故障或停機檢修；3、 零部件更換及修理；4、 運維人員的去向，客戶維修材料的領用；5、 運行人員暫離崗；6、 對外班組及上級聯(lián)系。二、 下列情況必須報告主管；1、 重點設備非正常操

18、作的啟動、調(diào)整及其他異常情況；2、 采用新的運行方式；3、 重點設備發(fā)生故障或停機搶修；4、 系統(tǒng)故障及檢修；5、 重要零部件更換及修理、加工及改造；6、 工具、備件、公共維修材料領用；7、 員工加班、調(diào)班、補休、請假；8、 與上級及外協(xié)聯(lián)系。三、 下列情況必須報告管理處主任：1、 重點設備發(fā)生故障或停機修理；2、 影響大廈運行的設備故障或施工；3、 系統(tǒng)運行方式的重大改變；4、 重點設備主要零部件更換、修理、外委加工；5、 系統(tǒng)及主要設備的技術(shù)改造；6、 系統(tǒng)或設備的增改工程及外委施工7、 技術(shù)骨干、班組長以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；8、 員工一天以上的請假，班組長以上員工的補休、換

19、班。四、 報管理處主任胡事件同時抄報條線分管領導。五、 設施設備專業(yè)解決事件報條線分管領導，同時報工程部。公共區(qū)域能耗控制管理制度為了積極開展節(jié)能降耗工作，節(jié)約用水，節(jié)約用電，制定本制度。一、燈1、過道燈：各樓層過道燈每日上午8時有相關(guān)樓層的保潔員開啟，原則上只開一路間隔筒燈，其它不開；逢樓層有會議時，會務人員可打開相關(guān)樓層的電梯間筒燈和會議室門前過道上的燈帶，會議結(jié)束后要及時關(guān)閉；一樓各電梯間門口筒燈保潔員從上班時開啟，至下班前關(guān)閉（休息日不開）；負一樓大會堂門前，保潔和會議時可全面開啟（但射燈和燈帶不開），平時原則上只開高配房前一處筒燈；地下車庫白天保安可視車輛的多少開啟照明燈，單位下班之

20、后，原則上只開一路應急燈，其余燈關(guān)閉。2、會議室燈：各會議室燈開會前30分鐘由會務人員全面打開，會議結(jié)束后及時關(guān)閉。平時會議室打掃衛(wèi)生，只開部分燈（以看清打掃為準）； 3、連廊燈、平臺燈及泛光照明：根據(jù)季節(jié)實際情況，每天天黑前由值夜班的電工開啟部分，天明及時關(guān)閉； 4、外圍景觀燈、大廳燈及雨搭燈：每天天黑前由保安開啟，天明及時關(guān)閉；5、應急燈和安全燈：應急燈與安全燈及弱電機房的控制開關(guān)不能關(guān)閉，每天由電工巡視，發(fā)現(xiàn)錯關(guān)和誤關(guān)要及時更正，以免損壞蓄電池和電話不通； 6、晚間保安巡視樓層時，發(fā)現(xiàn)有未關(guān)燈要及時關(guān)閉。7、每位物業(yè)員工必須明確：見到開關(guān)上有紅色標記，則為有任務再開燈，黃色標記為白天能開

21、燈，綠色標記為不可關(guān)燈。二、空調(diào)1、樓道空調(diào)：不開無人空調(diào)，原則上樓層過道內(nèi)空調(diào)不開，逢大熱天（氣溫在35度以上）過道空調(diào)可開啟少許；2、會議室空調(diào)：逢會由會務人員打開，會議結(jié)束后及時關(guān)閉，平時不開；3、空調(diào)溫度夏季建議設定為26度，冬季設定為23度，春、秋只能開送風或不開。三、電梯、扶梯1、電梯：分時段運行、分單雙層停站。2、扶梯：逢大會堂有會議，會議前半小時開啟，一直到會后半小時關(guān)閉，平時不開；四、水 1、每日維修電工上、下午各一次對各樓層衛(wèi)生間、開水間進行巡查，發(fā)現(xiàn)跑、冒、漏水現(xiàn)象及時修復，若暫時不能修復，則應關(guān)閉相關(guān)閥門；2、嚴禁使用消防水（火災或特殊情況下除外）；3、保潔員每天下班前

22、將開水器和衛(wèi)生間臺盆底下的八字閥關(guān)閉,上班后打開，防止軟管爆裂。節(jié)假日視具體情況而定，有單位加班開，無單位加班關(guān)；五、白天電工、保潔員巡檢，晚上秩序維護員巡檢發(fā)現(xiàn)水、電或各種設備有異常，要即時溝通采取相應措施。六、開水器每天上班前開啟電源，下班后關(guān)閉。七、其他節(jié)能降耗工作依物業(yè)服務合同和委托方要求執(zhí)行。房屋維護管理規(guī)定一、屋面修理必須確保安全和解決屋漏。二、結(jié)構(gòu)、墻面工程，各種結(jié)構(gòu)構(gòu)件如柱、梁、樓面，在大修時必須詳細檢查，損壞、變形嚴重的應予加固、修換。墻面原則上不定大修年限，規(guī)定兩年清洗一次；局部，列為中修范圍。三、樓道內(nèi)墻面修補、粉刷，每年粉刷一遍。粉刷時，進行大面積的修補，墻面松動有開裂

23、危險的應鏟除，并重新修補粉刷。a) 上、下水管工程，更新一次20年，更換上、下水管時逐樓進行，必須縮短停用時間，要一次到位，不準返工。b) 設備工程消防、生活水泵、配電間等設備，除日常保養(yǎng)外，2年檢修一次，視設備磨損程度逐個更新。c) 電梯設備每年檢修一次，5年大修一次，平時保養(yǎng)，30年更新。d) 以上各項大修均需經(jīng)委托方批準，費用由委托方解決。倒閘停、送電操作票制度一、作業(yè)單位將申請停送電理由、作業(yè)地點、影響范圍、停電起止時間等寫書面報告，交運行運維部主管報管理處主任批準。二、作業(yè)單位把經(jīng)批準的報告送交配電室值班員。三、運維主管填寫并簽發(fā)工作票，交配電室值班員。四、配電室值班員按工作票停送電

24、，做好有關(guān)安全措施，同時向工作負責人交待并一起檢查停電范圍和安全措施，移交工作現(xiàn)場。雙方簽名后，工作票交給工作負責人，允許開始工作。五、工作完成后，工作負責人到配電室將工作票交給配電室值班員，雙方簽名后，才算工作結(jié)束，再恢復送電。必要時配電室值班員在送電前應先到現(xiàn)場檢查，工作負責人應待送電成功后離開配電室。配電房管理制度一、配電房全部機電設備，由高配人員負責管理和值班，停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，無關(guān)人員禁區(qū)止進入配電室；二、保持良好的室內(nèi)照明和通風，墻上配掛溫度計，室溫控制在35度以下；三、建立運行記錄，每班至少巡查一次，每月組織檢查一次，每年大檢修一次，查出問題及時修理，不能

25、解決的問題及時報告管理處和工程部。每班巡查內(nèi)容：房內(nèi)是否有異味，記錄電壓、電流、溫度、電表行數(shù)、檢查屏上指示燈、電器運行聲音、補償柜運行情況，發(fā)現(xiàn)異常，及時修理與報告；四、供電器線路操作開關(guān)設明顯標志，停電拉閘，檢修停電，掛標志牌；五、房內(nèi)嚴禁亂拉亂接線路，供電線路嚴禁超載供電，如確需要，報管理處主管書面同意后，方可進行；六、配電房內(nèi)設備及線路改變，要經(jīng)過管理處主任同意，重大改變報公司工程部經(jīng)理批準；七、節(jié)約電能消耗，降低成本是每個高配人員主要職責之一，每周書面報管理處主任總電表運行數(shù)一次；八、嚴禁違章操作，檢修時必須遵守操作規(guī)程，使用絕緣工具、鞋、手套等；九、值班人員要隨時接受對電機設備情況

26、的投訴，做好記錄，并向主管匯報，以便安排整改；十、防止小動物進入配電房。停水、停電管理制度一、接到停電、停水通知后，由管理處張貼通知，告知全體業(yè)主和使用人，請業(yè)主和使用人注意關(guān)閉室內(nèi)各種電源及水源。二、秩序維護員逐層檢查應急照明設施的情況，保證停電后應急照明系統(tǒng)正常使用。三、在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，運維人員應立即確認是內(nèi)部故障還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，管理處應立即安排運維人員查找原因采取措施，防止故障擴大；若系外部停電，要第一時間致電供電力局詢問停電的具體情況，并做好相應防范措施，以防止突然來電引發(fā)事故；并將最新的情況通知全體業(yè)主和使用人。四、突發(fā)停電后，秩序維護隊員立

27、即會同運維人員檢查電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人應立即按照電梯困人應急預案施救。五、若突發(fā)停電時正值夜晚，應指導業(yè)主啟用應急照明燈、蠟燭等備用照明，并要注意防火、防盜，同時秩序維護隊員應加大巡邏力度，加強對進出大廈人員的登記工作；。六、有發(fā)電機組的管理處，管理處主任負責對各部門的工作作統(tǒng)籌安排及最后確認后，通知各部門做好轉(zhuǎn)電準備。七、供電轉(zhuǎn)為機組發(fā)電。正式轉(zhuǎn)電前，要檢查低壓電房，確認設備及人員準備就緒；在監(jiān)控室觀察電梯運行情況，在確認無人乘梯的情況下，通知運維人員停梯，再通知低壓電房開始轉(zhuǎn)電。轉(zhuǎn)電工作完成后，管理處主任通知運維部開啟電梯，供電轉(zhuǎn)入正常后，管理處主任仍要在監(jiān)控室觀察電梯運行情況，在正

28、常運行半小時后，方可離開。八、接到停水通知后，管理處應將停水區(qū)域、停水時間等具體情況通知業(yè)主和使用人，并在出入口發(fā)布停水通知。九、在發(fā)生突然停水的情況下，管理處應攜同運維技術(shù)人員立即確認停水原因。物業(yè)內(nèi)部發(fā)生故障停水的，應立即派人查找原因采取措施，防止事件擴大，并迅速排除故障恢復供水。十、非物業(yè)內(nèi)部原因造成突然停水的，要及時致電自來水公司咨詢停水原因及事件進展情況，并將了解的情況告知全體業(yè)主，做好相應的救濟措施。作業(yè)規(guī)程設備運行綜合管理作業(yè)規(guī)程1.0 目的從總體上確立物業(yè)管理公司各類設備的管理要求，確保各類設備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理的各類設備的綜合管

29、理工作。3.0 職責3.1 管理處運行維護部負責所轄大廈、寫字樓宇的各類設備的日常管理工作。3.2 管理處運行維護部負責各類設備檔案的管理工作。4.0 程序要點4.1 設備檔案的建立要求。4.1.1 運行維護部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應完善管轄范圍內(nèi)的設施設備胡匯總臺帳、設施匯總表、設備臺帳。4.1.2 運行維護部應在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設備進行設備標識及設備編號。a) 所有設備應單機單臺或按功能系統(tǒng)進行“設備標識”；b) “設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有下列內(nèi)容：設備名稱；設備編號。c)設備編號按下列規(guī)則編制：流水號（01，02）設備名稱縮寫（取漢語拼音字頭）物業(yè)編碼 注意事

30、項：1、設備流水號按物業(yè)點的設備總數(shù)流水編制；2、同類型同系統(tǒng)設備的流水號碼應保持相對的集中和連續(xù)性。4.1.3 所有設備應按單機單臺工功能系統(tǒng)建立設備卡。4.1.4 設備臺帳應保持與設備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設備管理人員應將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設備臺帳或設備卡片上予以登錄。4.1.5 設備臺帳和設備出廠原件（合格證、說明書、保修協(xié)議等）統(tǒng)一由公司工程部保存，管理處保存復印件。4.2 設備的日常操作、運行、維修保養(yǎng)管理。詳見運行維護部各類設備操作、運行、維修保養(yǎng)管理標準作業(yè)規(guī)程。4.3 設備的購置管理。4.3.1 設備的購置包括原有設備的更

31、新和新添設備的購置。4.3.2 設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。4.3.3 設備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。4.3.4 設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。4.3.5 新添設備由運行維護部提出服務用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求。4.3.6 采購設備到達公司后，由運行維護部進行清點核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要 求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。4.3.6 經(jīng)驗收符合要求的采購設備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺帳，建立卡片等進行日常管理。4.4 設備狀態(tài)標識。4.4.1 運行維護部應對設備狀態(tài)進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和

32、設備損壞。4.4.2 設備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。4.4.3 標識的方式方法：a) 設備狀態(tài)用標識牌進行標識，標識牌用300MM×150MM×3MM（長× 寬× 厚）的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；b) 設備狀態(tài)標識牌應在設備狀態(tài)確定后，由設備操作人員及時懸掛于 應予標識設備的顯眼位置；c) 設備狀態(tài)改變，標識應隨之改變。4.5 設備的停用和封存。4.5.1 發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設備應予停用或封存：a) 多余設備，含服務提供有再需要的設備；b) 設備功能已不能滿足提供服務需要的設備。4.5.2 停用或封存

33、的設備應采取適當措施防止銹蝕、碰磕和其他狀態(tài)的損壞。4.5.3 運行維護部應定期（如一個季度）對停用或封存的設備進行檢查，以保持其適用性。4.5.4 運行維護部主管應填寫設備停用或封存的報批單，經(jīng)管理處主任批準后實施。4.6 設備的報廢。4.6.1 無修復價值的設備應予報廢。4.6.2 報廢設備應由運行運維部組織鑒定。參與鑒定的人員應包括：運行維護部主管、運維人員、工程部代表、管理處主任等。4.6.3 運行維護部主管人員應填寫申請單，經(jīng)公司總經(jīng)理批準后實施。4.6.4 需報廢設備在未獲報廢批準、實施前，應懸掛“待報廢”標識。4.6.5 報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應懸掛“報廢”

34、標識。4.6.6 運行維護部應將批準的申請單報公司財務部一份。4.7 紅旗機房評比。4.7.1 運行維護部主管負責定期組織相關(guān)人員對各類機電設備房進行流動紅旗評比。4.7.2 評比內(nèi)容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道潔凈完好狀況、設備表面潔凈度、設備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室內(nèi)其他設備狀況、總體印象。5.0 記錄設備匯總臺帳設施匯總表設備臺帳設備卡申請單供配電設備安全管理作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范供配電設備設施運行管理工作，確保供配電設備設施良好運行。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司供配電設備設施的運行管理。3.0 職責3.1 運行維護部主管負責配電設備設施運行的實施情況

35、。3.2 運行維護部組長負責供配電設備設施運行管理工作。3.3 變配電室值班電工負責供配電設備設施的運行管理。4.0 程序要點4.1 巡視監(jiān)控。4.1.1 變配電室值班電工每班巡視兩次高壓開關(guān)柜、變壓器，每兩小時巡視一次；中班巡視三次配電柜、電容柜，每周巡視一次落地箱、電表箱。4.1.2 變配電室值班電工應按規(guī)定的頻次進行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點的時間記錄在高配設施設備運行記錄上。4.1.3 巡視內(nèi)容：a) 變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運行是否超溫 （85°C）；b) 有無異常響聲或氣味；c) 各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；d) 單相、三相電壓

36、是否在額定值的±10范圍以內(nèi)，是否超載運行；e) 各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；f) 防小動物設施是否完好；g) 接地線有無銹蝕或松動；h) 各種臨時用電接駁情況；i) 各種標示牌、標示物是否完好；j) 安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置；k) 按時開關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)路燈、燈飾或噴水池，及時維修好轄區(qū)內(nèi)路燈。4.1.4 對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，值班電工應及時采取整改措施加以解決，處理不了的問題應及時如實地匯報給組長或主管，在組長或主管的協(xié)同下加以解決。4.2 異常情況處理。4.2.1 觸電處理。發(fā)現(xiàn)有人觸電時，值班電工應保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救。a)

37、拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器；b) 用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線；c) 用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源；d) 防止觸電者在斷電后跌倒；e) 如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫(yī)生進行診治，密切注意其癥狀變化；f) 如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應積極進行人工呼吸，并及時送進醫(yī)院；g) 如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已經(jīng)停止，此時不能認為其已經(jīng)死亡，應當立即對其進行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救

38、治為止。4.2.2 配電柜自動空氣開關(guān)跳閘的處置：a) 判斷跳閘原因（短路或過載）；b) 查清楚負載種類及分布情況；c) 對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告組長/主管，請求支援解 決；d) 如故障已排除應立即恢復供電。4.2.3 變配電房發(fā)生火災按火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程處理。4.2.4 變配電房發(fā)生水浸時的處置：a) 視進水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應立即通知運行維護部主管，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應立即排水；e) 排干水后，應立即對濕水設備進行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、熱 風吹干、自然通風，更換相關(guān)管線等）；f) 確認

39、濕水已除（如個絕緣電阻達到規(guī)定要求），開機試運行，如無異常情 況出現(xiàn)，則可以投入正常運行。4.3 “市電”停時，大廈備用發(fā)電機應在815秒內(nèi)自動啟動在停電5分鐘內(nèi)啟動），提供應急照明。同時，當值變配電室值班電工應巡查電梯內(nèi)有無困人，如有應按電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程實施救援工作。如發(fā)電機組為人工操作柴油機組，則由當值變配電室值班電工按柴油發(fā)電操作標準作業(yè)規(guī)程啟動供電系統(tǒng)。UPS電源等照甲方要求。4.4 變配電室管理。4.4.1 非值班人員不準進入機房，若需要進入，須經(jīng)主任批準，并在值班人員陪同下方可進入機房。4.4.2 機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內(nèi)應備齊消防器材，并禁止吸煙。4.4

40、.3 每班打掃一次機房的衛(wèi)生，每周清潔一次機房內(nèi)和設備設施衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。4.4.4 機房內(nèi)應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設施完好。4.4.5 對機房都應該做到隨時上鎖，鑰匙由當日值班電工保管，值班電工不得私自配鑰匙，管理處留有備用鑰匙。4.5 交接班要求。4.5.1 交接人員應準時來接班。4.5.2 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看高配設備設施運行記錄，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在高配設備設施運行記錄上簽名。4.5.3 有下列情況之一者不準交接班：a) 上一班運行情況未交代清楚；

41、b) 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；c) 機房不干凈；d) 接班人未人到崗；e) 事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。4.6 當值變配電室值班電工應將供配電設備設施的運行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量）及運行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在高配設備設施巡查抄表表內(nèi)。變配電房組長在每月的3號之前將上一個月的記錄整理成冊后交運行維護部存檔，保存期為2年。5.0 記錄高配設備設施運行記錄給排水設施設備運行管理作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范給排水設備設施運行管理工作，確保給排水設備設施良好運行。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設備設施的運行管

42、理。3.0 職責3.1 運行維護部主管負責檢查給排水設備設施運行管理工作的實施情況。3.2 運行維護部水泵房組長負責給排水設備設施運行管理工作的組織實施。3.3 運行維護員具體負責給排水設備設施的運行管理。4.0 程序要點4.1 巡視監(jiān)控。4.1.1 運行維護員應每兩小時巡視一次大廈水泵房（包括機房、水池、水箱），每周巡視一次大廈內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。4.1.2 巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：a) 水泵房有無異常聲響或大的振動；b) 電機、控制柜有無異常氣味；c) 電機溫升是否正常（應不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；d) 電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)

43、各元器件是否工作正常；e) 機械水壓表與PC上顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求（正常值為4.5KGFCM2）；f) 水池、水箱水位是否正常；g) 閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；h) 主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標識是否清晰；i) 止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；j) 臨時接駁用水情況；k) 雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。4.1.3 運行維護員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設備設施有不正常情況時，應及時采取措施加以解決；處理不了的問題，應及時詳細地匯報給運行維護部水泵房組長或主管，請求協(xié)助解決。4.2 給排水設備設施異常情況的處理。4.

44、2.1 主供水管爆裂的處置：a) 立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥；b) 如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)連的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則 應關(guān)停相應的水泵；c) 立即通知客戶服務部及運行維護部主管。運行維護部主管聯(lián)絡供水公司進行搶修；客戶服務部通知相關(guān)的用水單位和用戶關(guān)于停水的情況；d) 在運行維護部水泵房組長或運行維護部主管的組織下，盡快開挖出所爆部位水管；e) 供水公司修好所爆部位水管后應由運行維護員開水試壓（用正常供水壓力試壓），看有無漏水或松動現(xiàn)象；f) 確認一切正常后，回填土方，恢復水管爆裂前的原貌。4.2.2 水泵房發(fā)生火災時按火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程處置。4.2.3 水泵房發(fā)生

45、水浸時的處置：a) 視進水情況關(guān)掉機房內(nèi)運行的設備設施并拉下電源開關(guān)；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應立即通知運行維護部主管，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應立即排水；e) 排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理。如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關(guān)管線等；f) 確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。4.3 水泵房管理。4.3.1 非值班人員不準進入水泵房，若需要進入，須經(jīng)運行維護部主管同意并在值班人員的陪同下方進入水泵房。4.3.2 水泵房內(nèi)嚴禁存放有毒、有害物品。4.3.3 水泵房內(nèi)應備齊消防器材并放置在方便

46、、顯眼處。水泵房內(nèi)嚴禁吸煙。4.3.3 每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內(nèi)的設備設施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。4.3.5 水泵房內(nèi)應當通風良好，光線足夠，門窗開啟靈活。4.3.6 水泵房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值運行維護員保管，運行維護員不得私自配鑰匙。4.4 交接班要求。4.4.1 接班人員應準時接班。4.5 運行維護員應將給排水設備設施的運行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、電壓、電流、運行頻率）及運行狀況完整、規(guī)范地記錄在設施設備檢查記錄表內(nèi)，于每月的3日前由水泵房組長將上一個月的記錄整理成冊后交運行維護部存檔，保存期為二

47、年。5.0 記錄設施設備檢查記錄機房外來人員記錄給排水設施設備操作作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范給排水設備設施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設備設施。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設備設施的操作。3.0 職責3.1 運行維護部主管負責檢查給排水設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程的執(zhí)行情況。3.2 運行維護員具體負責給排水設備設施的操作。4.0 程序要點4.1 啟動水泵（潛水泵）前的檢查。4.1.1 檢查水泵（潛水泵）進、出水閘是否已打開，否則應擰開閘閥。4.1.2 排除水泵機組真空筒里面的空氣（如果有的話）。4.1.3 檢查電壓表、信號燈指示情況。4.1.4 手盤水泵軸轉(zhuǎn)動3圈，應靈活

48、無阻滯。4.2 啟動水泵（潛水泵）。4.2.1 合上水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動”位置。4.2.2 按下啟動按鈕，水泵（潛水泵）啟動，注意觀察啟動電流。4.2.3 如果一次不能啟動成功，可以再試啟動二次，每次應間隔數(shù)分鐘。如果三次都未啟動成功，則應停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。4.2.4 啟動成功后，讓其運轉(zhuǎn)5分鐘。觀察運轉(zhuǎn)電流，聽有無異常聲響，聞有無異常氣味，檢查漏水是否嚴重（漏水成線）。4.2.5 確認一切正常后，按下水泵（潛水泵）“停止”按鈕，水泵（潛水泵）停止。4.2.6 將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動”位置，水泵（潛水泵）自動啟動并運行。4.3 停止水泵（潛

49、水泵）。4.3.1 將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“0”（停止）位置，水泵（潛水泵）停止運轉(zhuǎn)。4.3.2 拉下水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開關(guān)（如果需要）。4.3.3 關(guān)水泵（潛水泵）進、出水閘閥（如果需要）。4.3.4 檢查有無不正常情況，如有則及時處理。5.0 記錄中央空調(diào)運行管理標準作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范中央空調(diào)運行管理工作，確保中央空調(diào)良好運行。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的運行管理。3.0 職責3.1 管理處運行維修主管負責檢查中央空調(diào)運行管理的實施情況。3.2 運行維修組長負責組織實施中央空調(diào)的運行管理。3.3 當值管理員具體負責中央空調(diào)的運行管理。4.0 程序要點4.

50、1 巡視監(jiān)控。4.1.1 當值管理員每隔兩小時巡視一次中央空調(diào)機組，巡視部位包括：中央空調(diào)主機、冷卻塔、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。4.1.2 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：a) 檢查線電壓（正常380V，不能超額定值的±10%）；b) 檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）；c) 檢查油壓（正常1015Kgf/cm2）；d) 檢查高壓（12 Kgf/cm2）；e) 檢查低壓（2.5 Kgf/cm2）；f) 冷卻水進水溫度（正常35）；g) 冷卻水出水溫度（正常40）；h) 冷凍水進水溫度（正常1018）；i) 冷凍水出水溫度（正常610）；j) 檢查中央空調(diào)主機運轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪音；k) 檢查冷卻塔風機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常；l) 檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好；m) 檢查控制柜（箱）各元器件動作是否正常，有無異常噪音或氣味。4.1.3 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，當值管理員應及時采取措施予以解決，處理不了的問題應及時詳細地匯報給運行維護部主管，請求支援解決。整改時，應嚴格遵守中央空調(diào)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程。4.2 異常情況的處理。4.2.1 中央空調(diào)發(fā)生制冷劑泄露時的處理：a) 立即關(guān)停中央空調(diào)主機，關(guān)閉相