Q3北京寫字樓、租賃市場簡報

1、q3北京寫字樓、租賃市場簡報 寫字樓 圖1：供應，吸納量和空置率，2021至 q 3 / 2021 1 .6 1 .4 1 .2 1.0 0.8 0.6 0.4 0. 2 14% 12% 1 0% 8% 6% 4% 2% 供應與需求 2021 年第三季度，北京甲級寫字樓市場迎來兩個新項目入市，即位于東二環(huán)的兆泰國際中心 a / b 座（1 2.4 萬平方米辦公面積），和位于 c b d 核心區(qū)的恒大中心（原清華大學光華路項目， 11. 9萬平方米辦公面積）。截至第三季度末，全市甲級寫字樓存量增至 1,272.6 萬平方米（含自用面積）。 隨著本地疫情得到有效控制、經(jīng)濟活動逐漸恢復正常，本季度寫

2、字樓市場需求有所回暖，全市寫字樓市場于季內(nèi)錄得 38,200平方米的凈吸納量，環(huán)比上升 12.3 % ，但較 分企業(yè)搬遷至此，從而以較低的租賃成本完成新租或擴租的要求。 三季度，全市平均租金繼續(xù)下行。受未來經(jīng)濟形勢不確定性等因素的影響，多數(shù)租戶選擇較為保守的租賃策略，對市場持繼續(xù)觀望態(tài)度，導致市場活躍度仍未恢復至去年同期水平。大部分業(yè)主方繼續(xù)通過下調(diào)租金或給予更多優(yōu)惠的手段吸引客戶、加速去化，這使得全市甲級寫字樓平均租金連續(xù)第七個季度出現(xiàn)環(huán)比下跌，錄得每月每平方米人民幣 354.8 元，租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降 1.3 % 、 3.5 % 。 0. 0 0% 2021 2 01 6 2 01

3、 7 2 01 8 2 01 9 q 1- q3 /2 0 20 去年同期下降 66. 2% 。其中，麗澤等租金水 來源 第一太平戴維斯研究部 平相對經(jīng)濟的商務區(qū)需求表現(xiàn)最為活躍，在本季度錄得正吸納，這也反映出租戶選址的新趨勢。 市場展望 預計 2021 年第四季度，全市仍將有約 59 萬平方米的新增供應計劃入市，導致全市空置 率持續(xù)上升，預計將達到接近 20 % 的高位。 租金與空置 新入市項目主要集中于麗澤商務區(qū)，或加劇 圖2：各商圈空置率， q 4 / 2021至 q 3 / 2021 cbd 4 5% 4 0% 35% 3 0% 25% 20% 1 5% 10% 5% 0% 20 15

4、 20 16 20 17 20 18 20 19 2021 來源 第一太平戴維斯研究部 圖3：各商圈租金指數(shù)， q 4 / 2021至 q 3 / 2021 c bd 三季度，持續(xù)入市的新增供應繼續(xù)推高全市甲級寫字樓空置率至 15 % ，環(huán)比、同比分別上升 1.4 個百分點和 5.9 個百分點。 金融街和中關村由于租戶穩(wěn)定，空置率仍處于相對低位，分別為 2.7 % 和 4.1 % ； c b d在本季度空置率環(huán)比上升 3.1 個百分點，至 16.9 % 的高位。次核心商務區(qū)東二環(huán)，由于兆泰國際中心 a / b 座的入市，直接拉動空置率環(huán)比大幅上升 18.7 個百分點至 24.9 % 。 相較而

5、言，三季度麗澤商務區(qū)整體表現(xiàn)較好，空置率持續(xù)下降，環(huán)比、同比分別下降 4.3 和 24.3 個百分點，至 55.8 % 。麗澤以較低的租金和充裕的辦公樓選擇，吸引了部 表1：主要租賃成交案例， q 3 / 2021 該區(qū)域市場競爭，但同時多元化的租賃選擇有利于激活有搬遷升級需求的租戶，可以預見麗澤區(qū)域在四季度的市場成交將有活躍表現(xiàn)。 9月21 日，國務院正式發(fā)布中國（北京）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案； 9月24 日，中國（北京）自由貿(mào)易試驗區(qū)正式揭牌。根據(jù)總體方案，北京自貿(mào)區(qū)的實施范圍達 119.68 平方公里，涵蓋科技創(chuàng)新片區(qū)、國際商務服務片區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)三個片區(qū)。北京自貿(mào)區(qū)的成立將極大地利好

6、北京商業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展，有望為北京創(chuàng)造出一系列新興的行業(yè)機遇與租賃需求，為寫字樓市場的整體發(fā)展注入活力。 400 350 300 250 200 1 50 1 00 20 15 2021 2021 2021 2021 2021 來源 第一太平戴維斯研究部 來源 第一太平戴維斯研究部 1 6% c bd cbd q 1/ 2 0 00= 1 00 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3租戶 行業(yè) 國籍

7、 項目 商務區(qū) （承平租方面米積） 北知京識英產(chǎn)權賽代嘉理華 有限責任公司 專業(yè)服務 內(nèi)資 中海廣場 cb d 2 , 40 0 麗澤商務區(qū)管委會 公共機構 內(nèi)資 晉商聯(lián)合大廈 麗澤 2 , 20 0 汽車之家 信息技術 內(nèi)資 中國電子大廈 中關村 1 , 9 80 清楓科技有限公司 信息技術 內(nèi)資 誠盈中心 望京 7 4 0 齊合環(huán)保集團 專業(yè)服務 內(nèi)資 佳程廣場 燕莎 65 0 助北理京董事 董華事北長區(qū) 高中國級區(qū)董事 較去年同期下降 13.9 個百分點。 董北事京 久服違務的大式體量公新增寓項目市入市場為服迎務式來公寓一市場個帶來新新的增活項力。目 第一太平戴維斯 如請聯(lián)需了系解更多資

8、訊， 市場研究部 j am e s m a c dona l d + 8 6 2 1 6 3 9 1 66 88 j am e s . mac do n a l d s a v ill s .c o m .c n v in c ent l i + 8 6 1 0 5 9 2 5 2 0 44 vi n c e nt x . li s a v ill s .c o m .c n .管理層 a n t h o n y mc q ua de + 8 6 1 0 5 9 2 5 2 00 2 為20全20市年服第務三式季公度寓，完市成場升帶級來改了造41后2 套的新國單貿(mào)元公。寓重新入市， 新同期增，

9、單佳元兆。業(yè)至鉑三季域度行末政，公北寓京持服續(xù)務放式量公、寓季市度場內(nèi)投新增入單18元套合計積4至380,套39，4均套來。自c b d 區(qū)域，目前全市服務式公寓存量累 服受到務大式公體寓量整新體增入項住目率入環(huán)市比的下影降響6，.220個2百0 年分第點三至季74度.7全%市， 元全，市租服金務指式數(shù)公環(huán)寓比平、均同租比金分為別人下民降幣1每.8平% 、方3米.9每%月。251.1 元季，度租內(nèi)金高指端數(shù)公環(huán)寓比平、均同租比金分為別人下民降幣1每.2 %平、方3米.1每%月。166.7 指高端數(shù)別環(huán)比墅平、同均比租分金別為小人幅民下幣降每0平.4方%米、 0每.9月%1。29.8 元，租金

10、國9 月際3商日，業(yè)北客京運市航政班府。決定自起穩(wěn)步有序恢復直航北京的 公9 月告2，3 日允，許中持華三人類民有共效和居國留外許交可部外、國國人家入移境民。管理局發(fā)布 " 受新冠疫情爆發(fā)和三季度大體量新增項目入市的影響，全市服務式公寓市場在本季度依然承壓。但隨著疫情在全國范圍內(nèi)均得到有效控制，北京市政府開始對入境政策進行動態(tài)調(diào)控，符合條件的外籍租戶因此能夠盡快回京，預計四季度市場將開始回暖 。' 李想，第一太平戴維斯研究部 an t ho n y . m c q u ade s a v ill s .c o m .c n 住宅租賃部 ste ll a m e n g + 8

11、 6 1 0 5 9 2 5 2 0 2 5 s t e ll a . m e n g s a v ill s .c o m .c n 第一太平戴維斯 第一太平戴維斯是一家在倫敦股票交易所上市的全球領先房地產(chǎn)服務提供商。公司于 1855 年創(chuàng)立，具有悠久的歷史傳承 以及無可匹敵的增長態(tài)勢。第一太平戴維斯是行業(yè)引領者而非跟隨者，在全球設有 600 多家分公司與聯(lián)營機構，廣泛分布于美洲、歐洲、亞太、非洲和中東地區(qū)。本 報告僅作一般信息用途。未經(jīng)事先許可，任何人不得對其或全部內(nèi)容進 行出版、復制或引用。同時本報告亦不構成任何合同、計劃書、協(xié)議或其他文檔的依據(jù)。第一太平戴維斯已盡全力確保報告內(nèi)容的準確

12、性，但對于該報告的使用而導致直接或間接的相關損失不承擔任何責任。本報告版權所有，未經(jīng)第一太平戴維斯研究部書面許可，不得以任何形式對該報告的部分或全部內(nèi)容進行復制。 北京 - 2021 年 10 月 住宅租賃 mar ket in m i n u te s savills r esear ch 住宅租賃 圖1：服務式公寓供應與空置率， q 4 / 2021至 q 3 / 2021 45 0 4 00 350 3 00 250 200 150 100 50 0 20 15 20 16 2021 20 18 20 19 2021 2 7% 24% 21 % 18% 15% 12 % 9% 6% 3%

13、 0% 供應和吸納 第三季度，北京服務式公寓市場迎來久違的大體量新增供應：國貿(mào)公寓完成升級改造后重新入市，為市場帶來 412 套新增單元；同期佳兆業(yè)鉑域繼續(xù)放出 18 套服務式單元，季度內(nèi)供應量合計達 43 0套新增住宅單元。目前全市服務式公寓的市場存量達 8,394 套。 國貿(mào)公寓作為北京市最早一批投入使用的服務式公寓，于 1990 年開業(yè)迎客并在2 018 年暫停營業(yè)、開始升級改造。在 2021 年 9 月完成裝修改造后，重回市場的國貿(mào)公寓共有 412套客房，目前該項目已完成部分房間的租賃工作。 隨著新冠疫情得到有效控制、各行各業(yè)有序復工，在綜合考慮境外疫情的情況下，部分政策也適時調(diào)整：北

14、京市政府決定自9月 3 日 季度內(nèi)，服務式公寓平均租金為人民幣每平方米每月 251. 1元，租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降 1 .8%、 3.9 % 。 同期，高端公寓市場的租金水平繼續(xù)有所下調(diào)，平均租金錄得人民幣每平方米每月 166.7元，租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降 1.2 % 、 3. 1% 。 高端別墅市場受益于其較高的租住品質(zhì)和周邊國際學校的完善配套，更加受到有家庭居住需求的高端租戶的青睞，因此在疫情期間受到的影響略低于服務式公寓和高端公寓市場。高端別墅市場在三季度租金錄得人民幣每平方米每月 129.8 元，租金指數(shù)環(huán)比、同比 來源 第一太平戴維斯研究部 起穩(wěn)步有序恢復直航北京的國際商業(yè)客

15、運航班并實行每日入境進京人員總量調(diào)控。中 分別小幅下降 0.4 % 、 0.9 % 。 市場展望 華人民共和國外交部、國家移民管理局9月 2021 年第四季度，北京服務式公寓市 圖2：高端住宅租賃市場租金指數(shù)， q 4 / 201 5至 q 3 / 2 020 90 2 3日發(fā)布公告，自 9 月 28 日起允許持有效中國工作類、私人事務類和團聚類居留許可的外國人入境，相關人員無需重新申辦簽證。 場預計將以消化空置的存量住宅單元為主，而佳兆業(yè)鉑域行政公寓也計劃繼續(xù)逐步放量，預計市場仍將持續(xù)迎來 新政策的調(diào)整有利于符合條件的外籍租戶 新增供應。 80 70 60 50 40 30 20 和家人盡快

16、回京，繼續(xù)履行現(xiàn)有的服務式公寓合約或者尋找新的租約。整體而言，全市服務式公寓市場在第三季度繼續(xù)處于恢復過程中。 租金與空置 新增供應集中入市導致全市服務式公寓整體 新冠疫情在國內(nèi)已經(jīng)得到有效控制，.經(jīng)濟秩序接近回歸常態(tài)，恢復部分國家的客運航班政策將有利于外籍租戶回京，國貿(mào)公寓的重新入市也給租戶帶來更多元的選擇。目前北京服務式公寓市場的運營壓力較今年前期有 入住率在三季度繼續(xù)下滑，環(huán)比下降6 .2 個百 所減少，但業(yè)主方仍面臨相對較高的空 10 0 20 15 20 16 2021 20 18 2021 2021 來源 第一太平戴維斯研究部 分點至 74.7 % ，較去年同期下降 13.9 個百

17、分點。但相較二季度，市場上的看房量有所回升，很多業(yè)主也選擇提供更加靈活的中短期租房合約以滿足當前租戶的需求。 置率，加速去化仍是四季度業(yè)主方最重要的任務。 圖3：各區(qū)域服務式公寓租金與入住率， q 3 / 2021 500 4 00 3 00 2 00 ( ) 100% 90% 80 % 70 % 表1：高端服務式公寓新增供應， q 4 / 2021 項目名稱 區(qū)位 套數(shù) 入市時間 佳兆業(yè)鉑域 cb d 待定 2021 年四季度 來源 第一太平戴維斯研究部 100 60% 0 cbd 50% 來源 第一太平戴維斯研究部 ( ) q1/ 2021 = 100 q4 q1 q2 q3 q4 q1

18、q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 助北理京董事 董華事北區(qū)長 高中國級區(qū)董事 米，環(huán)比上升 97.9 % 。 高級董事 持平。 38.1 % 。 的新亮點。 ' 本北季京度北投京投資資市市場完場成多整宗數(shù)體據(jù)中表心的現(xiàn)收平購。穩(wěn) 第一太平戴維斯 如請聯(lián)需了系解更多資訊， 市場研究部 j am e s m a c dona l d + 8 6 2 1 6 3 9 1 66 88 j am e s . mac do n a

19、l d s a v ill s .c o m .c n v in c ent l i + 8 6 1 0 5 9 2 5 2 0 44 vi n c e nt x . li s a v ill s .c o m .c n .管理層 a n t h o n y mc q ua de + 8 6 1 0 5 9 2 5 2 00 2 1209.2905年萬第平三方季米度，環(huán)，北比京下一降手26散.0售%寫；成字交樓面市積場2新2.增92供萬應平方 交三季金度額，達北人京民土幣地51市0.場15表億現(xiàn)元活，環(huán)躍比，共、同成比交分17別宗上地升塊8，.總4 %成、 7成5交.8 %4 宗。，成商交業(yè)地

20、類塊用中地，成住交宅1類宗用。地成交 12 宗，工業(yè)類用地 an t ho n y . m c q u ade s a v ill s .c o m .c n 投資部 9三8季.1 %度；，成一交手面散積售為商1鋪3新.44增萬供平應方7米.5，1 萬環(huán)平比方下米降，37環(huán).8比%上。升 s p r i n g c ao 華北區(qū) 合三季計度達，人北民京幣大13宗8.投48資億市元場。完成五宗重要成交，成交金額 心收收購案購例、以的及物三業(yè)宗類數(shù)型據(jù)包中括心一的宗收寫購字。樓收購、一宗購物中 易20，2成0 年交前金三額季累度積，達北人京民投幣資3市82場億完元成，1較4 宗去大年宗同期投下資降

21、交 幣208220,年60第0 元三，季甲度級，寫甲字級樓寫的字毛樓收資益本率價為值5為.1每%平，與方上米季人度民 "去年20有20所年減北弱京，投主資要市原場因的是活受躍疫度情較影等響指商標業(yè)有地明產(chǎn)顯下市滑場，的因租此金投、資入機住構率的更決多地策持過幣程觀更望加，漫同長時。機而構本投季資度者投 資例，市對場非完傳成統(tǒng)多資宗產(chǎn)數(shù)的據(jù)投中資心成的為收市購場案 李想，第一太平戴維斯研究部 + 8 6 1 0 5 9 2 5 2 0 4 8 s p r i ng .c a o s a v ill s .c o m .c n 第一太平戴維斯 第一太平戴維斯是一家在倫敦股票交易所上市的全

22、球領先房地產(chǎn)服務提供商。公司于 1855 年創(chuàng)立，具有悠久的歷史傳承 以及無可匹敵的增長態(tài)勢。第一太平戴維斯是行業(yè)引領者而非跟隨者，在全球設有 600 多家分公司與聯(lián)營機構，廣泛分布于美洲、歐洲、亞太、非洲和中東地區(qū)。本 報告僅作一般信息用途。未經(jīng)事先許可，任何人不得對其或全部內(nèi)容進 行出版、復制或引用。同時本報告亦不構成任何合同、計劃書、協(xié)議或其他文檔的依據(jù)。第一太平戴維斯已盡全力確保報告內(nèi)容的準確性，但對于該報告的使用而導致直接或間接的相關損失不承擔任何責任。本報告版權所有，未經(jīng)第一太平戴維斯研究部書面許可，不得以任何形式對該報告的部分或全部內(nèi)容進行復制。 投資 mar k e t in

23、m i n u te s savills r esear ch 北京 - 2021 年 10 月 投資 圖1：寫字樓一手散售成交額, 2021至 q 3 / 2021 30 25 20 15 10 5 0 20 15 20 16 20 17 2021 2021 2021 來源 第一太平戴維斯研究部 圖2：甲級寫字樓資本值與毛收益率，2021至 q 3 / 2021 ( ) 寫字樓散售市場 2021 年第三季度，北京寫字樓散售市場整體表現(xiàn)穩(wěn)中有升：北京一手散售寫字樓市場新增供應 19.95 萬平方米，環(huán)比下降 26. 0% ，同比上升 7.5 % ；成交面積 22.92萬平方米，環(huán)比上升 97.

24、9 % 、同比下降 2 .8%。 季度內(nèi)，寫字樓散售成交金額為人民幣 56.66 億元，環(huán)比上升 47.7 % 、同比下降 13.0 % ；平均成交價格為每平方米人民幣 24,723 元，環(huán)比、同比分別下降 25.4 % 、 10.6 % 。 2021 年第三季度，全市的甲級寫字樓資本值及毛收益率基本保持穩(wěn)定，至三季度 末，甲級寫字樓資本值為人民幣每平方米 82,600 元，毛收益率為 5.1 % ，與上季度持平。 商鋪散售市場 2021 年第三季度，一手散售商鋪新增供應 交金額合計達人民幣 138.48 億元，收購案例的物業(yè)類型包括一宗寫字樓收購、一宗購物中心收購、以及三宗數(shù)據(jù)中心的收 購。

25、重點交易包括： 中國通信服務股份有限公司以人民幣 33. 6億元的價格收購位于麗澤商務區(qū)的長城金融大廈1號樓。 新加坡政府投資公司 、a e w 與顥騰投資聯(lián)合體以人民幣約 26 億元的價格收購了位于南二環(huán)的商業(yè)項目北京悅秀城。 土地市場 2021 年第三季度，北京土地市場表現(xiàn)活躍，共成交 17 宗地塊，總成交金額達人 民幣 510.15 億元，環(huán)比、同比分別上升 8.4 % 、 75.8 % 。其中，住宅類用地成交1 2宗，工業(yè)類用地成交4宗，商業(yè)類用地成交1宗。 市場展望 在經(jīng)歷了極為活躍的 2021 年，大宗投資 100 ,000 8 0, 000 60,0 00 4 0 ,0 00 2

26、0,0 00 0 201 5 201 6 201 7 201 8 2021 2021 1 5% 12% 9% 6% 3% 0% 7.51 萬平方米，環(huán)比上升 98.1 % 、同比下 降4 1.1 % ；成交面積為 13.44 萬平方米，環(huán)比下降 37.8 % 、同比上升 14.1 % 。 同期，一手散售商鋪總成交金額達人民幣 36.6 億元，環(huán)比、同比分別下降 24.0 % 、 19.1 % ；平均成交價格為每平方米人民幣 27,234 元，環(huán)比、同比分別下降 8.9 % 、 29.1 % 。 整售投資市場 2021 年三季度，北京大宗投資市場整體 市場在 2021 年轉(zhuǎn)向沉寂，主要原因仍是

27、受新冠疫情的沖擊以及全球經(jīng)濟的不確定性所影響。由于大部分商業(yè)項目的收益與價值出現(xiàn)向下調(diào)整的趨勢，這也導致機構投資者更為謹慎，暫時放緩投資節(jié)奏、延長決策時間。預計在 2021 年四季度及 2021 年，投資市場仍會相對平靜，重大成交較往年會有所減少，投資者也會積極尋找更有收益保障的項目進行收購。 來源 第一太平戴維斯研究部 圖3：商鋪一手散售成交額，2021至 q 3 / 2021 16 1 4 12 1 0 8 6 4 2 0 表現(xiàn)平穩(wěn)，季度內(nèi)錄得五宗重要成交，成 表1：主要一手散售寫字樓項目， q 3 / 2021 2021 20 16 20 17 2021 20 19 2021 來源 第一

28、太平戴維斯研究部 來源 第一太平戴維斯研究部 ( ) q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 q4 q1 q2 q3 豐臺金茂廣場 保利佲悅大都匯 海淀綠地.廣場 區(qū)位 豐臺區(qū) 豐臺區(qū) 海淀區(qū) 開發(fā)商 中國金茂 保利地產(chǎn) 綠地集團 （成平交方面米積） 2 3, 7 90 1 6 , 62 0 1 5, 98 0 （元成/交平均方價米） 39, 0 2 0 56, 000 35 , 44 0 投資 圖4：整售投資成交額，2021至 q 3 / 2021 90 80 70 60 50 40 30 2 0 10 0 q1 q2 q3 q4 表2：主要一手散售商鋪項目， q 3 / 2021 2021 20 16 20 17 20 18 2021 2021 來源 第一太平戴維斯研究部 來源 第一