我國房地產(chǎn)開發(fā)融資分析論文

1、我國房地產(chǎn)開發(fā)融資分析論文摘要：房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè) , 房地產(chǎn)開發(fā)過 程中的大部分資金都需要金融機(jī)構(gòu)的支持，很多風(fēng)險(xiǎn)也可以 通過金融工具進(jìn)行分解，因此，房地產(chǎn)開發(fā)與金融業(yè)的聯(lián)系 十分緊密。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的各個(gè)環(huán) 節(jié)都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機(jī)構(gòu)的支援和配合。 房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動(dòng)，一 刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要 外部資金是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。 XX 年中國人民銀行關(guān) 于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理政策出臺(tái)，獲得銀行貸款和預(yù)售款 的難度也越來越大。因此，現(xiàn)

2、在的開發(fā)商在融資方面必須學(xué) 會(huì)“兩條腿走路” ，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是 從資本市場直接融資，離開其中任何一項(xiàng)都不能做大。但是 我國的房地產(chǎn)金融起點(diǎn)低、基礎(chǔ)差，間接融資還很不夠，而 直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通 過有效融資促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。1 我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀（ 1）從融資上看，主要包括以下幾個(gè)渠道：一是注冊(cè) 資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包 括企業(yè)信用貸款和項(xiàng)目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金； 四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資 產(chǎn)信托等形式； 六是房地產(chǎn)基金， 基金的收入包括資產(chǎn)增值、 房租收

3、入等等， 可分為私募和公開發(fā)行兩種； 七是商業(yè)信用， 如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。（2）從總量上看，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金持續(xù) 保持快速增長勢頭，XX年111月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到 17533 億元，同比增長 22.2%。但在國家宏觀調(diào)控的政策影 響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了 7.1%， 這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金方面已經(jīng)起到了 一定的效果。（ 3）從結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金呈現(xiàn)三足 鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金共占據(jù)了房地 產(chǎn)開發(fā)資金的 98%以上。其中，其他資金一直占據(jù)著資金的 龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，XX年111月其他資金 達(dá)

4、到了 8041.73 億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11 月的 14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金的位置， 并保持著較快的增長速度， 111 月達(dá)到 6065.21 億元，同 比增長速度達(dá)到了 38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16 億元，同比增長速度為 42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去 年同期上升了 2.7 個(gè)百分點(diǎn)；國內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資 金，111月銀行貸款部分達(dá)到 3187.45億元，與XX年同期 相比增長了 16.5%。2 我國房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題（ 1 ）政策上國家宏觀調(diào)控，增大融資難度。 近年來，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控 政策，

5、如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次性交清土地出 讓金等。各地方政府也針對(duì)中央政府出臺(tái)的政策制定了具體 的實(shí)施細(xì)則，加大了宏觀調(diào)控力度，這些都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)造成了嚴(yán)重的打擊，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政 策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資帶來了前所未有的困境。就我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作模式來看，各種 銀行貸款成了他們的“生命線”完全靠滾動(dòng)的銀行貸款 來運(yùn)作其項(xiàng)目，而銀行在這種狀況下承擔(dān)了大量風(fēng)險(xiǎn)。 “央 行 121 號(hào)文件”關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通 知從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng) 資金貸款、個(gè)人住房貸款等 7 個(gè)方面切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè) 務(wù)的管理，旨在減少

6、銀行的風(fēng)險(xiǎn)。比如通知規(guī)定： “房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項(xiàng)目投資總額的30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓 金的貸款” ，這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開展初期的資金提出了嚴(yán)格的要求；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)之前另外一個(gè)主要的融資渠道預(yù)售房款也作了嚴(yán)格規(guī)定， “商業(yè)銀行只能對(duì)購買 主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款” 。并進(jìn)一步 強(qiáng)調(diào)要“嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目”，這對(duì)房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)過程中資金運(yùn)作也提出了 極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時(shí)， 通知 還規(guī)定 , 商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款, 只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放 ,

7、 嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款 及其他形式貸款科目發(fā)放；同時(shí) , 針對(duì)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用 , 一定程度上加劇了部分地區(qū)的房 地產(chǎn)炒作 , 帶動(dòng)了土地價(jià)格和房價(jià)過快上漲的情況 , 通知 規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款 , 只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng) 目, 嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。 121 號(hào)文件從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、 建 筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等方面，控制了房地 產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條 斷裂的邊緣。（2）結(jié)構(gòu)上融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中。 目前，我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要有銀行信貸、證 券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道中，銀行 信貸一

8、直是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道。從 20 世紀(jì) 80 年 代的商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)入中國以來，中國房地產(chǎn)業(yè)的資金十分 單一，完全依靠銀行信貸來維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨(dú)木橋”路線。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金于商業(yè)銀行體 系的支持，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對(duì)比較單一，而其他融資渠 道，如房地產(chǎn)信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金 等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠(yuǎn)未形成，沒能 構(gòu)成資金支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系，商業(yè)銀行體系承擔(dān)著房 地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。這樣的融資體系，無論是對(duì)房地產(chǎn) 企業(yè)，還是對(duì)金融體系，乃至國家的整個(gè)宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng) 濟(jì)都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個(gè)方面

9、的潛在 風(fēng)險(xiǎn)： 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴于 銀行，那么銀行信貸政策的變化與調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn) 生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性 健康發(fā)展。 對(duì)于銀行體系來說，給高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)以資金支持 并不是銀行的優(yōu)勢所在。而目前我國房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀 卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)，而銀行業(yè)從 中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行 業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與其收益完全不對(duì)稱，這將十分不利于銀行 體系的穩(wěn)定。 對(duì)于國家的宏觀調(diào)控來說，房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度 導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算，極其不利于國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施 從國民經(jīng)濟(jì)的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的

10、自有資本偏低導(dǎo) 致行業(yè)投資過度，形成了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，這將不利 于國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。（3）環(huán)境上房地產(chǎn)金融市場尚待完善。 總體來看，目前我國的房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段， 有關(guān)的制度和體系處于建設(shè)中，具有明顯的市場建設(shè)和制度 創(chuàng)設(shè)等初級(jí)階段的特征，這些與我國房地產(chǎn)市場處于初創(chuàng)期 和金融業(yè)的間接金融主導(dǎo)特征相一致。存在的主要問題有： 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行。目前我國的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)比較單一，以提供信貸 資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體常見的、旨在分 擔(dān)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)金融交易集中在一級(jí)市場上。我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀 行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和 不均衡。我國房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)不完善，盡管一級(jí)市場已 初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的二級(jí)市場正處于 萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對(duì)全國1.84 萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30 億元，需要進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)證券規(guī)模和機(jī)構(gòu)范圍。 政策性房地產(chǎn)金融缺失。住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社 會(huì)，實(shí)現(xiàn)政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要方面。對(duì)于貧困人群、低收入 者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制