移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同-買賣【小結(jié)】

1、合同法分論合同法分論移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同買賣合同買賣合同贈(zèng)與合同贈(zèng)與合同借款合同借款合同消費(fèi)借貸合同消費(fèi)借貸合同供用電（水氣熱力）合同供用電（水氣熱力）合同商品房買賣合同商品房買賣合同概覽概覽當(dāng)事人約定一方將其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)于他方，而他方取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同標(biāo)的物為有體物、金錢、水電氣熱力、虛擬財(cái)產(chǎn)一、買賣合同一、買賣合同l以以“標(biāo)的物標(biāo)的物”為中心的規(guī)則體系，為中心的規(guī)則體系，“價(jià)款價(jià)款”并非通常意義上的并非通常意義上的“標(biāo)的物標(biāo)的物”，其交付規(guī)則簡(jiǎn)單，其交付規(guī)則簡(jiǎn)單1.標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移：債權(quán)法與物權(quán)法的交織2.標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)：所有權(quán)主義與交付主義3.標(biāo)的物的孳息

2、歸屬：隨原物所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移4.標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保：擔(dān)保責(zé)任？違約責(zé)任？5.驗(yàn)貨責(zé)任：針對(duì)買受人（一）概述（一）概述1、概念（H130）：一方交付標(biāo)的物并移轉(zhuǎn)所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)標(biāo)的物并支付價(jià)款的合同。2、特征：有償（H174）、雙務(wù)、諾成、一般為不要式3、標(biāo)的物：非禁止流通的有體物某及其他具有物理特征之無(wú)形物權(quán)利？有處分權(quán)？（無(wú)權(quán)處分者因嗣后取得處分權(quán)、或被追認(rèn)、或被善意取得則仍發(fā)生買賣效果，或者構(gòu)成履行不能）現(xiàn)存物？虛擬財(cái)產(chǎn)？有償轉(zhuǎn)讓有償轉(zhuǎn)讓！4、類型-一般買賣與特種買賣：分批交貨、分期付款、樣品買賣、試用買賣、拍賣、招標(biāo)投標(biāo)買賣、商品房買賣（二）出賣人的義務(wù)（二）出賣人的義務(wù)1.交付標(biāo)的

3、物或提取標(biāo)的物的單證、并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)2.交付其他有關(guān)單證和資料-從給付義務(wù)擬制交付3.按約定的時(shí)間、地點(diǎn)、方式交付標(biāo)的物：“三要素”（1）時(shí)間不明，隨時(shí)履行，但債權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予必要準(zhǔn)備時(shí)間（2）地點(diǎn)不明，需運(yùn)輸?shù)?，貨交第一承運(yùn)人；不需運(yùn)輸?shù)?，雙方訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物所在地，在該地點(diǎn)交付，不知道則應(yīng)在出賣人訂立合同時(shí)的營(yíng)業(yè)地交付。（3）包裝方式不明，按照通用方式；沒有通用方式的應(yīng)當(dāng)采取足以保護(hù)標(biāo)的物的包裝方式4. 權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)5. 物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)（三）（三）買受人的義務(wù)買受人的義務(wù)1. 付款義務(wù)付款義務(wù)（1）支付數(shù)額約定不明，按照訂立合同時(shí)履行地市場(chǎng)價(jià)（2）支付地點(diǎn)不明，在出賣人營(yíng)業(yè)地（

4、即“送錢上門”）。但約定“交貨付款”的，則在交付標(biāo)的物或者提取單證的所在地支付。（3）支付時(shí)間不明的，則收貨時(shí)付款2. 受領(lǐng)標(biāo)的物的義務(wù)：受領(lǐng)標(biāo)的物的義務(wù)：義務(wù)和權(quán)利交織3. 檢驗(yàn)并通知義務(wù)：檢驗(yàn)并通知義務(wù)：驗(yàn)貨-通知-視為合格 -無(wú)約定檢驗(yàn)期的，及時(shí)驗(yàn)貨；最長(zhǎng)為2年或?yàn)橘|(zhì)量保證期，自收到標(biāo)的物起算。檢驗(yàn)費(fèi)用由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)（四）交付的效力規(guī)則（四）交付的效力規(guī)則（1）交付的含義：將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給買受人占有（動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)都存在“交付”）-交付是指將標(biāo)的物或權(quán)利憑證移轉(zhuǎn)給他人占有的行為。（主客觀要件）（主客觀要件） -現(xiàn)實(shí)交付、觀念交付、占有改定、指示交付（2）交付的效力：所有權(quán)、孳息、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生移轉(zhuǎn)；

5、例外：所有與占有的分離（3）所有權(quán)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬“智權(quán)不隨物轉(zhuǎn)”動(dòng)產(chǎn)交付動(dòng)產(chǎn)交付現(xiàn)實(shí)交付（送貨上門、代辦托運(yùn)、郵寄、自提）觀念交付擬制交付簡(jiǎn)易交付占有改定指示交付（五）所有權(quán)移轉(zhuǎn)一般規(guī)則（五）所有權(quán)移轉(zhuǎn)一般規(guī)則1、動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)以交付為所有權(quán)移轉(zhuǎn)的標(biāo)志2、不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)以登記移轉(zhuǎn)所有權(quán)（約定無(wú)效、所有權(quán)保留仍以登記為準(zhǔn)）3、當(dāng)事人特約：成立時(shí)、附移轉(zhuǎn)條件或期限（注意：所有權(quán)未公示）4、所有權(quán)保留：當(dāng)事人特約，支付全部?jī)r(jià)金時(shí)轉(zhuǎn)移；占有與所有發(fā)生分離；5、分期付款：無(wú)約定則依交付主義（六）標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)（六）標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)1、含義：是指因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由而導(dǎo)致標(biāo)的物毀損滅失造成的損失（何方承擔(dān)價(jià)金風(fēng)

6、險(xiǎn)） 。相關(guān)考題2、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的事由：不可抗力、意外事件、第三人侵權(quán)（如盜搶）3、一般規(guī)則：“利益之所在，即風(fēng)險(xiǎn)之所在”。所有權(quán)主義？交付主義？交付主義（高速流通、防險(xiǎn)能力）：H142：標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付前由出賣人承擔(dān)，交付后由買受人承擔(dān)，法定或約定者除外。（1）另有規(guī)定：因買受人的原因未按期交付，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。商品房的買受人無(wú)故拒收的，風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起轉(zhuǎn)移。（2）另有約定：如約定在訂立之后、交付之前歸買受人，或交付之后一段時(shí)間歸出賣人。（六）標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)（六）標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)4、特殊規(guī)則：占有與所有的分離（1）所有權(quán)保留：所有權(quán)自全部

7、價(jià)金付清時(shí)轉(zhuǎn)移，而風(fēng)險(xiǎn)自交付完成轉(zhuǎn)移（2）試用買賣：試用期間由出賣人負(fù)擔(dān)，但合同生效后（明示默示）除外（3）在途買賣： 在途貨物買賣的風(fēng)險(xiǎn)：自合同成立時(shí)起由買受人承擔(dān)（仍然依“交付主義”）。（H144）合同成立，貨交第一承運(yùn)人時(shí)，則交付完成，所有權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)一并轉(zhuǎn)移給買受人（而非承運(yùn)人）。即買受人不因風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生而免除支付貨款的義務(wù)。（4）一方違約在先：無(wú)故遲延受領(lǐng)、瑕疵給付，違約方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（5）不動(dòng)產(chǎn)買賣：實(shí)際交付時(shí)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，而非完成過(guò)戶登記時(shí)。相關(guān)考題5、輔助單證或資料的交付瑕疵，不影響風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。（發(fā)票、說(shuō)明書、保險(xiǎn)單、血統(tǒng)證明書等）6、買受人因出賣人根本違約而拒收的，風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)7、買受

8、人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不影響出賣人的違約責(zé)任8、注意：非移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的合同中，應(yīng)依“所有權(quán)主義”確定風(fēng)險(xiǎn)，如動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押、租賃、貨運(yùn)等勞務(wù)合同、承攬（七）孳息歸屬（七）孳息歸屬1、一般規(guī)則：交付主義（H163）2、所有權(quán)保留買賣中原物與孳息分離3、其他合同孳息采“原物主義”，亦即所有權(quán)主義-例：分期付款買牛與租借牛之孳息歸屬?。ò耍?quán)利瑕疵擔(dān)保（八）權(quán)利瑕疵擔(dān)保1、含義：出賣人就交付的標(biāo)的物負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。-出賣人欠缺所有權(quán)、處分權(quán)、或者標(biāo)的物上有買受人不知情的權(quán)利負(fù)擔(dān)，謂之權(quán)利瑕疵。2、成立要件：合同訂立時(shí)；買受人善意；履行時(shí)未能解除。3、權(quán)利瑕疵類型：（1）欠缺所有權(quán)（但

9、質(zhì)權(quán)人、留置權(quán)人或授權(quán)處分者除外）；（2）處分權(quán)受限制（擔(dān)保物權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、共有權(quán)限制）（3）知識(shí)產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)4、例外情形：相鄰權(quán)（法定、獨(dú)立）、事先除去權(quán)利瑕疵、買受人明知第三人享有權(quán)利。5、效力：（1）買受人有確切證據(jù)證明第三人可能就標(biāo)的物主張權(quán)利的，可中止付款，但出賣人提供擔(dān)保時(shí)應(yīng)恢復(fù)付款（H152）“買受人就權(quán)利瑕疵享有不安抗辯”。（2）買受人還可以主張違約金、實(shí)際履行（可能存在履行不能）、損害賠償、解除合同（九）質(zhì)量瑕疵擔(dān)保（九）質(zhì)量瑕疵擔(dān)保1、含義：是指出賣人擔(dān)保其所交付的標(biāo)的物符合買賣合同約定或者法律規(guī)定的品質(zhì)、價(jià)值和效用。（物的瑕疵）-出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，應(yīng)承擔(dān)違

10、約責(zé)任H155（不同于德法民法的“擔(dān)?！必?zé)任）-“不符合質(zhì)量要求”是指標(biāo)的物不具備應(yīng)有的價(jià)值、效用或品質(zhì)。-無(wú)約定或約定不明的，按“國(guó)標(biāo)、行標(biāo)通標(biāo)、特標(biāo)”履行【H62-1】-出賣人應(yīng)對(duì)標(biāo)的物合乎質(zhì)量要求舉證；而對(duì)于標(biāo)的物在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是是否存在瑕疵，由買受人舉證。2、效力違約責(zé)任：減少價(jià)款、修理、更換、“三包”保修期內(nèi)經(jīng)兩次修理仍不能正常使用的，更換退貨；瑕疵導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，拒絕受領(lǐng)或解除合同；要求賠償。3、質(zhì)量瑕疵若構(gòu)成加害給付，成立侵權(quán)責(zé)任。（十）買賣合同解除規(guī)則（十）買賣合同解除規(guī)則1、數(shù)物交付、分批交付標(biāo)的物合同解除規(guī)則l區(qū)分部分不履行與根本違約情形，嚴(yán)格限制買受人的法定解除權(quán)。l

11、標(biāo)的物為數(shù)物、數(shù)批的，其中一物或一批不符合約定的，買受人可以就該物、該批解除，但該物與他物分離使標(biāo)的物的價(jià)值顯受損害的、或該批瑕疵致使其他批次標(biāo)的物不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以就數(shù)物或數(shù)批標(biāo)的物解除合同。（注意：H165后段：“當(dāng)事人”也包括出賣人，即數(shù)物的買受人主張部分解除時(shí)，出賣人得主張全部解除而抗辯部分解除，如成套家具退貨）l買受人必須舉證由于某物、某批次交貨瑕疵，已使其他某物或某批次或全部履行失去合同目的。（十）買賣合同解除規(guī)則（十）買賣合同解除規(guī)則2、分期付款買賣合同l買受人未支付到期價(jià)款金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣人的權(quán)利：-1、單方變更合同（取消分期優(yōu)惠，要求買受人支付全

12、部?jī)r(jià)款并可強(qiáng)制執(zhí)行，-2、單方解除合同-3、出賣人選擇解除合同的，可以要求買受人支付標(biāo)的物使用費(fèi) -相關(guān)考題l出賣人通知解除合同的，則不能適用遲延履行違約金。？l所有權(quán)移轉(zhuǎn)：不動(dòng)產(chǎn)依登記；動(dòng)產(chǎn)依約定、無(wú)約定依交付（注意與“所有權(quán)保留買賣”的區(qū)分：為了保障出賣人獲得充分付款或者其他權(quán)為了保障出賣人獲得充分付款或者其他權(quán)利，當(dāng)事人可以特別約定所有權(quán)保留利，當(dāng)事人可以特別約定所有權(quán)保留-排除移轉(zhuǎn)所有權(quán)排除移轉(zhuǎn)所有權(quán)”交付主義交付主義“原則。原則。l交付轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)；交付后孳息歸買受人，但如果買受人沒有履行付款義務(wù)致合同解除，則孳息應(yīng)返還出賣人。3、主從物的合同解除：主標(biāo)的物不符合約定而解除的，及于從

13、物；而從物不及于主物。（十一）樣品買賣（十一）樣品買賣1.含義：是指出賣人交付的標(biāo)的物須與當(dāng)事人選定的樣品具有同一品質(zhì)的買賣，樣品是合同中“物化”的質(zhì)量條款。2.樣品具有證據(jù)作用，因此應(yīng)當(dāng)封存。3. 樣品的隱蔽瑕疵：指采用通常的檢查手段不能發(fā)現(xiàn)的品質(zhì)瑕疵。樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標(biāo)的物與樣品相同，出賣人交付的標(biāo)的物的質(zhì)量仍然應(yīng)當(dāng)符合同種物的通常標(biāo)準(zhǔn)。（H169)（十二）試用買賣（十二）試用買賣l含義：又稱“實(shí)驗(yàn)買賣”，是指當(dāng)事人約定由買受人試用標(biāo)的物，以買受人認(rèn)可標(biāo)的物為條件（任意條件）的買賣。l性質(zhì)：一般認(rèn)為是附生效條件的合同l試用期間：約定不明的，由出賣人確定l買

14、受人購(gòu)買意思的推定：買受人享有單方認(rèn)可權(quán)，并無(wú)必須購(gòu)買的義務(wù)。但試用期屆滿，買受人對(duì)是否購(gòu)買未作表示的，視為購(gòu)買（沉默的意思表示）。如果買受人支付部分或全部?jī)r(jià)款，或者將標(biāo)的物用于試用以外的用途（如出賣、出租）時(shí)，也視為購(gòu)買表示（作為的默示）l買受人拒絕購(gòu)買的表示可以是退還標(biāo)的物的行為，也可以是拒絕通知。l買受人拒絕購(gòu)買時(shí)，出賣人無(wú)權(quán)要求支付使用費(fèi)（交易習(xí)慣）。（十三）互易買賣、招投標(biāo)及拍賣（十三）互易買賣、招投標(biāo)及拍賣l含義：當(dāng)事人約定相互交換金錢以外標(biāo)的物所有權(quán)的合同l性質(zhì)：諾成合同、雙務(wù)、有償、非要式（涉及不動(dòng)產(chǎn)互易的，辦理登記轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)l(xiāng)無(wú)名合同：兩個(gè)買賣合同的結(jié)合，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定

15、。（十五）商品房買賣合同（十五）商品房買賣合同合同解釋合同解釋l含義：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。（期房、現(xiàn)房，預(yù)售合同、預(yù)備合同）l 標(biāo)的物特殊：“商品房”：專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)并向不特定社會(huì)公眾銷售的房屋。不包括：農(nóng)村房屋、經(jīng)濟(jì)適用房、個(gè)人自有的城鎮(zhèn)房屋以及傳統(tǒng)意義上的公房、私房。l容納規(guī)則：銷售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容可以視為合同內(nèi)容。（具體確定、并對(duì)合同的訂立以及房屋的價(jià)格有重大影響的，視為要約，如抽象的煽動(dòng)性宣傳不能作為要約）（十五）商品房買賣合同（十五）商品房買賣合同合同解釋合同解釋4. 合同無(wú)效的情形（1

16、）出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明而訂立預(yù)售合同（但起訴前取得許可證者除外）（2） 雙方約定以辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)為合同生效條件的，從其約定（即備案登記并非法定生效要件）（3）出賣人與第三人惡意串通訂立合同，可請(qǐng)求該合同無(wú)效-正確理解商品房買賣合同解釋第10條：出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，而導(dǎo)致原買受人無(wú)法取得房屋的，原買受人可主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。（4）房屋租賃合同和預(yù)售合同的備案登記，與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過(guò)戶登記的效力區(qū)分（債權(quán)生效要件？程序要件？物權(quán)變動(dòng)要件？物權(quán)對(duì)抗要件？）5. 根本違約與合同法定解除權(quán)：可解除合同，返還購(gòu)房款及利息，賠償損失（1）房屋主體結(jié)構(gòu)不合格（2）質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用（3）建筑面積誤差超出3%（4）遲延交房或遲延付款，經(jīng)催告后3個(gè)月內(nèi)仍未履行（5）