R30鹿園度假村

1、中國信達資產(chǎn)管理公司海南辦事處部分不良資產(chǎn)組合處置項目抵債資產(chǎn)價值咨詢案例（ R30- 鹿園度假村）抵債資產(chǎn)形成概況海南嘉均達物業(yè)總公司（以下簡稱“嘉均達”）于 1992至 1993年間先后 向建行海南省分行（以下簡稱“海南建行”）簽訂兩筆借款合同，借款本金總 額為 5000萬元。后嘉均達只歸還了 200 萬元貸款本金及部分利息， 其余貸款部 分未履行還款義務(wù)。 1997 年海南建行進行了訴前保全并起訴嘉均達，法院查封 了嘉均達位于三亞市鹿回頭開發(fā)區(qū) 228 畝土地使用權(quán)，海南建行獲勝訴。經(jīng)海 南建行向海南省高院申請執(zhí)行， （1998）瓊高法執(zhí)字第 57-5 號民事裁定書作出 如下裁定：將已查

2、封且拍賣未果的嘉均達全資子公司海南海達物業(yè)總公司三亞 公司位于三亞市的“鹿園度假村 ”房地產(chǎn)按評估值 8650 萬元抵償給海南建行。1999年 11月 22 日，海南建行將上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國信達資產(chǎn)管理公司海 口辦事處（以下簡稱“海南信達”）承繼，相應(yīng)抵債資產(chǎn)也轉(zhuǎn)移給海南信達。抵債資產(chǎn)目前狀況根據(jù)海南信達有關(guān)人員的介紹，以及中華財務(wù)工作人員的現(xiàn)場調(diào)查，抵債 資產(chǎn)目前的基本狀況如下：抵債資產(chǎn)位于三亞市南部鹿回頭半島，依鹿回頭山嶺，地勢呈東北高，西 南低緩坡狀，北鄰鹿回頭公園，西南鄰鹿回頭賓館。鹿鄰路穿過該度假村中部。 抵債資產(chǎn)的地理位置為三亞市重點規(guī)劃的觀光風景區(qū)之一，鹿回頭公園是區(qū)域 內(nèi)建成完

3、善的景區(qū)，鹿回頭山嶺北麓沿干線兩側(cè)旅游酒店等商業(yè)設(shè)施較密集南 麓則尚未形成旅游設(shè)施規(guī)模。區(qū)域內(nèi)道路等大市政配套設(shè)施已基本完善，無交 通車輛通行。抵債資產(chǎn)為規(guī)劃建設(shè)居住及營業(yè)性別墅群，沿鹿嶺路分為東西兩個小區(qū)， 東側(cè)小區(qū)較小，西側(cè)小區(qū)較大，用地總面積約 228 畝，其中裁定抵債并轉(zhuǎn)讓給 海南信達的共計 217 畝；鹿園度假村別墅區(qū)總規(guī)劃建筑面積 41911.84平米，停 緩建的別墅建筑物共計 56棟，其中裁定抵債并轉(zhuǎn)讓給海南信達的有 46 棟，建 筑平米 28878.88 平米。別墅為框架結(jié)構(gòu)，樓層為 4-5層，共有 7 種類型，面積不一，造型各異。 其中部分別墅的主體已經(jīng)完工， 36 棟別墅已

4、主體完工，少數(shù)別墅已完成內(nèi)墻粉 刷和外墻、屋頂裝修，尚有 8 棟別墅為框架完工， 2 棟至± 0。別墅區(qū)整體狀況 為停緩建，由于工程質(zhì)量差且停建時間較長，建筑物基本上都較破舊，保養(yǎng)情 況不佳。使用狀況為空置 （少數(shù)幾棟被當?shù)厝苏甲。?。別墅區(qū)內(nèi)除在建的別墅建 筑群以外，無其他配套設(shè)施或構(gòu)筑物。資產(chǎn)權(quán)利狀況217 畝別墅區(qū)占地為國有出讓住宅用地， 地號為 14-（10）-1、14-（10）-2、 14-（10）-3、14-（10）-4、14-（10）-5，土地使用權(quán)利人為嘉均達，土地無欠 費。停緩建的別墅建筑群已經(jīng)取得規(guī)劃報建審批手續(xù)，但海南信達的有關(guān)資料 反映，該項目拖欠施工單位工程

5、款共計 1000 萬左右。資產(chǎn)測算方法和過程測算方法：分別采用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法測算抵債資產(chǎn)價值。測算過程：1、經(jīng)現(xiàn)場堪察，鹿園度假村內(nèi) 42 棟未完工別墅結(jié)構(gòu)老化，且保養(yǎng)情況較 差，面積過大，外觀也比較陳舊，市場可實現(xiàn)價值基本為0。但土地位于旅游區(qū)，面積大，坡度適中，較適用于別墅物業(yè)建設(shè)，因此采用假設(shè)開發(fā)法，假設(shè) 在土地上開發(fā)房產(chǎn)的情況下，測算抵債土地的經(jīng)濟價值，并為測算設(shè)定以下假 設(shè)：1）根據(jù)海南省國土管理部門和規(guī)劃部門的有關(guān)規(guī)定，以及別墅建筑的基 本土地容積率要求，設(shè)定本次測算的土地容積率為 0.3；2）根據(jù)我們對三亞、?？诘鹊貏e墅售價平均水平的調(diào)查，設(shè)定本次測算 的別墅平米銷售價格

6、為2800元;3）根據(jù)我們對目前三亞地區(qū)房地產(chǎn)交易市場的調(diào)查，以及對別墅類房產(chǎn) 交易案例的考察，設(shè)定本次測算的銷售率為 60%;4）根據(jù)海南省別墅類房產(chǎn)平均單方造價信息，設(shè)定本次測算的擬建別墅 單方建筑成本為1000元；5）設(shè)計費率、管理費率、銷售費用率和利潤率按房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均水 平，分別設(shè)定為3%, 3%、3%和8%;6）銷售稅金率為5.53%;7）建設(shè)周期設(shè)定為12個月，利息支出按一年期銀行貸款利率計算。在以上假設(shè)前提下，土地的價值測算過程如下：擬開發(fā)房產(chǎn)估價土地面積144,745.55平米可銷售建筑面積43,423.67平米銷售單價2,800.00元總售價121,586,262.00

7、元銷售率60.00%銷售收入72,951,757.20元需扣除的利潤與成本建筑成本43,423,665.00元設(shè)計費1,302,709.95元管理費1,302,709.95元利潤5,836,140.58元建設(shè)期12月利息1,222,072.20元銷售費用2,188,552.72元銷售稅金4,034,232.17元總利潤加成本59,310,082.57元土地股價結(jié)果土地價值13,600,000.00元地面地價62,638.97元/畝地面地價93.96元/平方米樓面地價313.19元/平方米扣減工程隊欠款，實際可實現(xiàn)減值為 1360-1000= 360萬元2、假設(shè)不對該土地進行開發(fā)，而直接轉(zhuǎn)讓，米

8、用市場比較法進行測算。土地面積144,745.55m2基準地價650元/m2基準地價修正系數(shù)30%修正至市場價格28,225,382.25元每畝估價123,795.54元扣減工程隊欠款，實際可實現(xiàn)減值為2822.54-1000= 1822.54萬元資產(chǎn)的測算結(jié)果通過以上對抵債資產(chǎn)兩種方法的分別測算，該抵債資產(chǎn)總的價值咨詢結(jié)果 為：假設(shè)開發(fā)抵債土地，價值咨詢結(jié)果為 360萬元。假設(shè)直接轉(zhuǎn)讓抵土地，價值咨詢結(jié)果為 1822.54萬元。重大事項說明2001年6月27日三亞市規(guī)劃局以市規(guī)罰字（2002） 01號行政處罰決定書， 作出行政處罰決定，要求海南信達在決定書送達7日內(nèi)拆除鹿園度假村停緩建工程項

9、目地所有建筑物。經(jīng)海南信達提起行政復議，海南省建設(shè)廳2002年5月 9日瓊建復字（2002）第03號行政復議決定書決定，維持三亞市規(guī)劃局原行政 處罰決定。本報告之限定因素在本委托抵債資產(chǎn)的調(diào)查與咨詢過程中，我們已盡力搜集并分析可能對委 托抵債資產(chǎn)的可變現(xiàn)價值產(chǎn)生影響的因素，但如下因素存在將可能會對委托抵 債資產(chǎn)可變現(xiàn)價值產(chǎn)生影響：1、本報告所稱之可變現(xiàn)價值指假設(shè)信達在基準日執(zhí)行該等資產(chǎn)的變現(xiàn)程 序，可獲取之貨幣金額。我們未考慮在變現(xiàn)過程中為使該等資產(chǎn)達到可用于市 場變現(xiàn)之目的而必須繳納予國家或地方政府之稅費（如需補交之征地補償費、 欠費等項目）。除非另有說明，本報告中我們未考慮交易達成后（無論是否收到貨幣資金或其等價物）所需繳納之相關(guān)稅費，以及清償過程中所需要支付的 清償費用。2、我們所搜集的關(guān)于抵債資產(chǎn)的資料來源于海南信達相關(guān)資料中的記載，