《經(jīng)濟(jì)法》-論房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)法律制度的完善 (3)

1、裝 訂 處南開大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育學(xué)院考試卷 2019年度春季學(xué)期期末(2020.2) 經(jīng)濟(jì)法主講教師： 李建人一 、請(qǐng)同學(xué)們?cè)谙铝校?0）題目中任選一題，寫成期末論文。1.論公司股東的投資收益權(quán)2.論公司股東的累積投票權(quán)3.論國(guó)有獨(dú)資公司董事會(huì)的法律地位4.論企業(yè)破產(chǎn)管理人的法律地位5.論企業(yè)破產(chǎn)共益?zhèn)鶆?wù)6.論企業(yè)破產(chǎn)清償順序7.論電視購(gòu)物中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為8.論企業(yè)合并的經(jīng)營(yíng)者集中審查制度9.論未成年人保護(hù)制度下的廣告立法完善10.論政府預(yù)算信息公開訴訟制度11.論政府預(yù)算編制制度的立法完善12.論建筑業(yè)“營(yíng)改增”的立法影響與對(duì)策13.論房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)法律制度的完善14.論比特幣的法律性質(zhì)和立

2、法監(jiān)管15.論反傾銷制度的立法完善二、論文寫作要求論文題目應(yīng)為授課教師指定題目，論文要層次清晰、論點(diǎn)清楚、論據(jù)準(zhǔn)確；論文寫作要理論聯(lián)系實(shí)際，同學(xué)們應(yīng)結(jié)合課堂講授內(nèi)容，廣泛收集與論文有關(guān)資料，含有一定案例，參考一定文獻(xiàn)資料。 三、論文寫作格式要求：論文題目要求為宋體三號(hào)字，加粗居中；正文部分要求為宋體小四號(hào)字，標(biāo)題加粗，行間距為1.5倍行距；論文字?jǐn)?shù)要控制在20002500字；論文標(biāo)題書寫順序依次為一、（一）、1. 。四、論文提交注意事項(xiàng)：1、論文一律以此文件為封面，寫明學(xué)習(xí)中心、專業(yè)、姓名、學(xué)號(hào)等信息。論文保存為word文件，以“課程名+學(xué)號(hào)+姓名”命名。2、論文一律采用線上提交方式，在學(xué)院規(guī)

3、定時(shí)間內(nèi)上傳到教學(xué)教務(wù)平臺(tái)，逾期平臺(tái)關(guān)閉，將不接受補(bǔ)交。3、不接受紙質(zhì)論文。4、如有抄襲雷同現(xiàn)象，將按學(xué)院規(guī)定嚴(yán)肅處理。論房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)法律制度的完善摘要本文解釋了房地產(chǎn)法律制度的內(nèi)涵及外延，研究了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中法律制度的作用和發(fā)展進(jìn)程。通過分析現(xiàn)有中國(guó)房地產(chǎn)法律制度的不足，有針對(duì)性地提出完善措施。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)法律制度一、房地產(chǎn)法律制度（一）房地產(chǎn)業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，它不但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，而且是國(guó)家財(cái)富的重要組成部分。房地產(chǎn)關(guān)系是指獲取、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理房地產(chǎn)所構(gòu)成的關(guān)系。房地產(chǎn)法律就是用來(lái)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)關(guān)系的法律的總稱，是規(guī)范房地產(chǎn)關(guān)系的一

4、整套法律。它是中國(guó)法律體系中的重要組成部分，和千千萬(wàn)萬(wàn)群眾的切身利益息息相關(guān)，因此受到人們的廣泛關(guān)注和研究。（二）房地產(chǎn)法律的基本原則有如下四條：第一，促進(jìn)房地產(chǎn)商品化。比如國(guó)有土地使用是有償、有期的。第二，合理使用土地和保護(hù)耕地。第三，國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第4條，“國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。”第四，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。一項(xiàng)調(diào)查顯示，住房在城市住戶的財(cái)產(chǎn)中占了百分之七十七之多，說明住房對(duì)于人們的生活有著重要意義，同時(shí)說明房地產(chǎn)法律制度在民法中有重要位置。房地產(chǎn)法律的確立和完善，對(duì)于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管

5、理、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的法律制度（一）房地產(chǎn)法律制度的發(fā)展目標(biāo)1994年，李昌麒學(xué)者就對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的前景有了清醒認(rèn)識(shí)。作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)先是在東部沿海城市而后在內(nèi)陸地區(qū)得到了迅猛發(fā)展。但要使得房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，就要求在今后很長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，國(guó)家必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)扶持發(fā)展，進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中，重點(diǎn)要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)，確定市場(chǎng)宏觀目標(biāo)，并制定相應(yīng)的法律措施。針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，他提出了5大宏觀控制的目標(biāo)。一是控制耕地占有面積；二是在城市規(guī)范的許可內(nèi)，控制房地產(chǎn)開發(fā)；三是確定合適的地價(jià)與房?jī)r(jià)基準(zhǔn)；四是控制貸款總量；五是保護(hù)生態(tài)環(huán)境的。在二十多年

6、后，從相關(guān)法律的制定和應(yīng)用來(lái)講，圍繞這些發(fā)展目標(biāo)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。對(duì)于控制耕地占有面積，中國(guó)在1998年8月29日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議全面修訂了中華人民共和國(guó)土地管理法，明確規(guī)定：國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。在2004年通過了憲法修正案，并于同年8月對(duì)土地管理法作了第三次修訂，確定了對(duì)土地征用的補(bǔ)償原則。為了控制房地產(chǎn)開發(fā)在城市規(guī)范許可范圍內(nèi)，于1989年頒布了城市規(guī)劃法在2007年10月28日通過了中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法，在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范。至于第三點(diǎn)，是研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的學(xué)者們夢(mèng)寐以求解決之道的核心問題。關(guān)系到土地管理、稅收制度、

7、控制外資流入、土地出讓制度的落實(shí)等一系列問題。其中重點(diǎn)是制定相關(guān)的法律，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的暴利行為?，F(xiàn)實(shí)卻是，盡管制定了很多的相關(guān)政策，法律卻沒有形成整體的體系，而是松散地分布在地方法律與相關(guān)規(guī)定中間。至于第四、第五，在法律的制定和實(shí)施方面還有很大的改進(jìn)和完善的空間。（二）房地產(chǎn)法律制度的現(xiàn)狀當(dāng)下，中國(guó)已形成了以基本法城市房地產(chǎn)管理法、土地法為骨干，以單行法規(guī)和相關(guān)法規(guī)為骨架，結(jié)合憲法、民法、行政法等構(gòu)成的法律體系。除了2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（簡(jiǎn)稱城市房地產(chǎn)管理法）外，還頒布了大量的法律法規(guī)、部門規(guī)章及規(guī)范性文字，對(duì)

8、相關(guān)管理辦法作出了具體規(guī)定，現(xiàn)行的有：土地管理法（1998年8月29日修訂）、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）、城市住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收管理辦法（建法1993年814號(hào)）、中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法（2001年3月）、中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法（2000年10月）、中華人民共和國(guó)公司法（2005年10月27日）、房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)管理規(guī)定（2000年3月23日）、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（2001年11月1日）、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（1995年6月30日）、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（2001年8月15日）、城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法（1992年2月）、最高人

9、民法院關(guān)于試用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋（2000年9月29日）、國(guó)務(wù)院下發(fā)的關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（1998年第23號(hào)文件）、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見（1996年7月3日）、國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（1994年7月）、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布的城鎮(zhèn)住宅合作化管理暫行法（1992年2月14日）等。三、現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的不足（一）房地產(chǎn)法律規(guī)范缺失第一，沒有處理好住宅建筑物與住宅區(qū)的關(guān)系，協(xié)調(diào)住宅區(qū)權(quán)屬關(guān)系的法律缺失。作為住宅的城市房地產(chǎn)可以分為兩種主要的類型住宅建筑物和住宅區(qū)。住宅

10、建筑物的存在依附于住宅區(qū)，離開了住宅區(qū)，建筑物的功能就不復(fù)存在。因此，建筑物雖然是住宅區(qū)的主體，但住戶的權(quán)利并不僅僅只局限于建筑物的使用，而應(yīng)該涉及到住宅區(qū)的每個(gè)角落。在其他一些國(guó)家和地區(qū)，比如日本，作為住宅的城市房地產(chǎn)也分為建筑物和住宅區(qū)這兩種。雖然稱謂是不一樣的，但是他們把這兩種都作為住戶的共同共有財(cái)產(chǎn)，納入法律的統(tǒng)一協(xié)調(diào)范圍。在中國(guó)現(xiàn)有的法律中，只有建筑物的概念，沒有任何住宅區(qū)的概念，而物權(quán)法采用的概念缺乏確定性和規(guī)范力，無(wú)法代替住宅區(qū)，以至于住宅區(qū)的權(quán)屬關(guān)系模糊不清。（二）第二，沒有處理好房屋和土地的關(guān)系，協(xié)調(diào)土地權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)范缺失。中國(guó)城市房地產(chǎn)的基本法律特征是，房地產(chǎn)的物權(quán)由房

11、屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分構(gòu)成。在城市房地產(chǎn)管理法中明確表示，房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)這兩項(xiàng)權(quán)利相互依存，不能單獨(dú)存在，只能歸屬于同一主體，只能被同時(shí)處分，這是已經(jīng)確立的基本原則。但物權(quán)法只確認(rèn)了住戶的房屋所有權(quán)，而土地使用權(quán)沒有被明確地認(rèn)定。因此，住宅區(qū)的包括建筑物地基在內(nèi)的土地使用權(quán)屬關(guān)系模糊不清。（三）第三，沒有處理好專有部分與共有部分的關(guān)系，協(xié)調(diào)共有部分權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)范缺失。物權(quán)法雖然對(duì)建筑物的專有部分和共有部分的分界作了原則性規(guī)定，但是對(duì)外墻、房頂?shù)鹊胤降姆秶瓦吔缍紱]有作出明確的規(guī)則。至于建筑物之外的共有部分，也僅僅就大項(xiàng)作出了原則性的規(guī)定，沒有作出完整的覆蓋全面的概括性規(guī)定。而對(duì)于道路和綠地部分，可以劃分為住戶的專有部分，也可以作為市政設(shè)施，這一規(guī)定不僅缺乏合理性，而且容易引起