長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)及產(chǎn)品溝通

1、2016.3長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品溝通 公寓市場(chǎng)總體情況公寓客戶分析公寓產(chǎn)品指標(biāo)分析長(zhǎng)沙整體公寓市場(chǎng)量?jī)r(jià)情況基于代理公寓項(xiàng)目客戶認(rèn)知12公寓指標(biāo)產(chǎn)品解析2報(bào)告思路公寓整體市場(chǎng)：長(zhǎng)沙整體六區(qū)一縣共計(jì)在售公寓項(xiàng)目76個(gè)，總體量為289.6萬(wàn)方，主要集中雨花、天心、岳麓區(qū)域，個(gè)數(shù)和體量分別占總量的72%和75%.60平米以內(nèi)成交套數(shù)成交面積占比月均整體月均2013年1301080萬(wàn)平米13%10846.7萬(wàn)方2014年691265萬(wàn)平米9%5765.42萬(wàn)方2015年395133.7萬(wàn)平米4%3292.8萬(wàn)方市場(chǎng)公寓主流產(chǎn)品面積段為30-60平米，近三年公寓產(chǎn)品成交呈下降趨勢(shì)，2015年整體月均成

2、交為2.8萬(wàn)方；（按照目市場(chǎng)在售公寓60個(gè)計(jì)算，整體單項(xiàng)目月度成交均值為15套；市場(chǎng)典型銷(xiāo)售較好項(xiàng)目在30-50套/月不等）。1、整體去化（住宅性質(zhì)）公寓整體市場(chǎng)：小面積公寓整體成交占比壓縮，成交量逐年遞減，商業(yè)公寓市場(chǎng)接受度較低，去化速度慢，庫(kù)存壓力較大。2、整體去化（商業(yè)性質(zhì)）商業(yè)性質(zhì)公寓面臨僅40年產(chǎn)權(quán)、5成首付、物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)較高、租金水平不高等情況（過(guò)度性客戶門(mén)檻高、投資性客戶預(yù)期信心不足），市場(chǎng)接受度較低，一般月成交套數(shù)為6-10套/月，去化速度較慢、去化壓力較大的整體局面.公寓整體市場(chǎng)：受到地段位置、綜合資源占有情況、附加值等因素的影響，各區(qū)公寓價(jià)格差別較大，其中萬(wàn)家麗路沿線在70

3、00元/平米。p萬(wàn)家麗路公寓帶和西站商圈覆蓋面積廣，項(xiàng)目多，質(zhì)素良莠不齊，故整佑均價(jià)居中，6500-7000元/左右；p芙蓉路公寓圈與北城中心公寓圈由于個(gè)別高端項(xiàng)目支撐 ，成交量相對(duì)較小，但價(jià)格較高；p星沙公寓圈由于位置原因，價(jià)格和其他不在同一水平 ，成交量也是個(gè)別項(xiàng)目去化較快。整體市場(chǎng)：不同地域公寓核心驅(qū)動(dòng)力不同，產(chǎn)品溢價(jià)能力及去化速度差別較大。市中心以核心地段為驅(qū)動(dòng)力項(xiàng)目單價(jià)高，客戶面窄，去化較慢；次中心大盤(pán)依賴綜合體配套價(jià)值吸納客戶，去化相對(duì)較好；依托外部資源（產(chǎn)業(yè)園、景觀資源、固定人流租賃資源支撐）且具備較高性價(jià)比項(xiàng)目去化也相對(duì)較好。市中心單體公寓項(xiàng)目1次中心大型綜合體社區(qū)公寓2次中心

4、外部強(qiáng)勢(shì)資源型項(xiàng)目3 主要依賴項(xiàng)目所處地段位置，從稀缺性、精裝等對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值訴求推廣； 單純從投資的角度對(duì)客戶進(jìn)行訴求，去化周期較長(zhǎng)； 以項(xiàng)目大社區(qū)、大配套為核心驅(qū)動(dòng)力，依賴項(xiàng)目商業(yè)配套成熟度、社區(qū)業(yè)主資源，實(shí)現(xiàn)公寓產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)去化； 客戶面較寬，生活配套成熟，接受度高，去化相對(duì)較好； 主要依托項(xiàng)目外部資源優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值及附加值提升項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度； 以特殊化銷(xiāo)售方式（低首付、送學(xué)位、性價(jià)比等）實(shí)現(xiàn)去化；整體市場(chǎng)：分片區(qū)公寓市場(chǎng)解析.整體市場(chǎng)：分片區(qū)公寓市場(chǎng)解析.整體市場(chǎng)：分片區(qū)公寓市場(chǎng)解析.數(shù)據(jù)顯示，各大片區(qū)均供過(guò)于求，星沙相對(duì)較好，透析數(shù)據(jù)背后的項(xiàng)目，其實(shí)各區(qū)域公寓市場(chǎng)均不理想.整體市場(chǎng)

5、：市場(chǎng)公寓供銷(xiāo)均嚴(yán)重不平衡，整體市場(chǎng)存量約160萬(wàn)方，按照每月5萬(wàn)方去化，需要32個(gè)月。長(zhǎng)沙整體公寓市場(chǎng)量?jī)r(jià)情況基于代理公寓項(xiàng)目客戶認(rèn)知12公寓指標(biāo)產(chǎn)品解析2報(bào)告思路以達(dá)美美立方和雅閣國(guó)際為例階段分析客戶需求面積雅閣國(guó)際成交客戶購(gòu)買(mǎi)面積雅閣國(guó)際成交客戶購(gòu)買(mǎi)面積 類別 40-50 50-60 60-70 70-80 90-100 合計(jì) 數(shù)量8986164123百分比 72%7%5%13%3%100%達(dá)美美立方啟示1通過(guò)對(duì)認(rèn)籌及認(rèn)購(gòu)客戶的不斷分析，小面積公寓市場(chǎng)接受度最高，整體面積越小去化越快，以【28-35平米】為核心需求區(qū)間，40平米是臨界點(diǎn)，尤其商業(yè)性質(zhì)公寓更要注重通過(guò)面積控制進(jìn)而控制總價(jià).

6、以達(dá)美美立方和雅閣國(guó)際為例階段分析客戶置業(yè)目的啟示2投資客戶占比均在一半以上，在【60%-70%,主要用于長(zhǎng)期投資保障，其次為中小企業(yè)商務(wù)辦公類客戶，主要用于自購(gòu)自營(yíng)，過(guò)度性需求客戶占比最小，整體主導(dǎo)客戶群體為投資型客戶.美立方客戶美立方客戶類型類型占比占比購(gòu)買(mǎi)用途購(gòu)買(mǎi)用途純投資客戶60%純投資，靠租金或升值后拋售盈利自營(yíng)客戶（含酒店、賓館等）25%自主辦公用，或改造位酒店旅館經(jīng)營(yíng)過(guò)度性客戶15%自住，陪讀，給父母養(yǎng)老剛需自用過(guò)渡客戶主要以無(wú)房剛需客戶群為主，而且大多為自力更生購(gòu)買(mǎi)住房，主要考慮低總價(jià)高性價(jià)比，多數(shù)為上班族。投資類客戶一般有1套以上產(chǎn)權(quán)物業(yè)，看好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景，有意識(shí)投資具

7、有保值升值功能的物業(yè)，以防范因通脹引起的資本貶值，更加關(guān)注物業(yè)的投資回報(bào)以未來(lái)的價(jià)值升值。特殊類客用途客戶主要是用于酒店、家庭旅館、中小型辦公等特殊用途性客戶。陪讀及父母養(yǎng)老使用客戶改善類業(yè)主，距離父母不能太遠(yuǎn)，照顧方便；主要也都是用于自住。置業(yè)目的雅閣客戶雅閣客戶類型類型占比占比購(gòu)買(mǎi)用途購(gòu)買(mǎi)用途純投資客戶70%純投資自營(yíng)客戶（含酒店、賓館等）20%自主辦公用用途過(guò)度性客戶10%自住，企業(yè)園上班以達(dá)美美立方和雅閣國(guó)際為例階段分析客戶置業(yè)敏感點(diǎn)啟示3不同客戶群體核心關(guān)注點(diǎn)不同，投資類客戶主要關(guān)注投資回報(bào)率、出租容易度、投資總價(jià)；自營(yíng)客戶主要關(guān)注地段氛圍、產(chǎn)品單價(jià)，自住較為關(guān)注低首付、性價(jià)比等.客

8、戶客戶類型類型置業(yè)敏感點(diǎn)置業(yè)敏感點(diǎn)純投資客戶1、投資回報(bào)率；2、是否容易出租；3、投資總價(jià)；4、地段位置及升值潛力；5、是否帶裝修自營(yíng)客戶（含酒店、賓館等）1、項(xiàng)目整體昭示性及地段位置；2、項(xiàng)目周邊配套成熟度；3、銷(xiāo)售單價(jià)；4、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合；5、自身商業(yè)商務(wù)氛圍過(guò)度性客戶1、銷(xiāo)售單價(jià)；2、產(chǎn)品面積；3、首付情況；4、地段位置；5、生活配套（地鐵、學(xué)位等）以達(dá)美美立方和雅閣國(guó)際為例階段分析客戶付款方式啟示4整體客戶付款以按揭為主，占比約7層左右，首付分期是實(shí)現(xiàn)小公寓銷(xiāo)售較為有效的銷(xiāo)售政策，根據(jù)交房時(shí)間一般為1-2年分期周期.達(dá)美美立方付款方式一次性按揭低首付占比10%72%18%雅閣國(guó)際付款方式

9、一次性按揭占比35%65%長(zhǎng)沙整體公寓市場(chǎng)量?jī)r(jià)情況基于代理公寓項(xiàng)目客戶認(rèn)知12公寓指標(biāo)產(chǎn)品解析2報(bào)告思路長(zhǎng)沙市場(chǎng)整體公寓產(chǎn)權(quán)及裝修數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)整體公寓體量及套數(shù)長(zhǎng)沙市場(chǎng)整體公寓單梯服務(wù)戶數(shù)長(zhǎng)沙市場(chǎng)整體公寓平層面積及層高基于市場(chǎng)分析的產(chǎn)品方向建議面積段占比功能說(shuō)明分部位置30-35平米90%單間非邊戶55平米10%兩房一廳邊戶戶型配比建議裝修建議考慮到投資型客戶、自營(yíng)客戶、自住客戶的需求，建議本案采取做分層裝修，滿足投資型客戶容易出租、自住型客戶拎包入住的實(shí)際需求；另外還可以通過(guò)裝修做適度溢價(jià).項(xiàng)目電梯配比電梯品牌車(chē)位配比配套中央空調(diào)藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)4臺(tái)電梯奧的斯1：0.31層商業(yè)，酒店待定有明

10、城國(guó)際中心8臺(tái)電梯蒂森克虜伯地下4層車(chē)位3層商業(yè)，整體招商有東塘瑞府12梯478戶韓國(guó)現(xiàn)代1：0.5無(wú)無(wú)萬(wàn)博匯2梯3或4戶西子奧的斯1:11層商業(yè)無(wú)壹號(hào)公館2梯21戶日立、三菱1：0.21-2樓商業(yè)有東宸19公館4梯18戶未定未定裙樓商業(yè)無(wú)西子一間4梯17戶未定1:0.7裙樓商業(yè)無(wú)嘉斯茂廣場(chǎng)4臺(tái)電梯未定 1：1（商業(yè)共用）酒店管理與配套有德思勤城市廣場(chǎng)華晨世紀(jì)廣場(chǎng)長(zhǎng)房時(shí)代城2梯4戶蒂森1:0.8超市、影城、酒店無(wú) 市場(chǎng)普遍通過(guò)商業(yè)配套、附加值來(lái)提升產(chǎn)品價(jià)值，選用品牌電梯，部分公寓會(huì)配有中央空調(diào)和24小時(shí)熱水，提高配套服務(wù)與溢價(jià)空間。市場(chǎng)典型項(xiàng)目附加值提升參考項(xiàng)目大堂裝修外墻材質(zhì)商業(yè)裙樓空中花園層高贈(zèng)送面積藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng) 五星級(jí)酒店豪裝，6.6米調(diào)高設(shè)置全石材干掛全石材干掛有2.920%明城國(guó)際中心 五星級(jí)入戶大堂，三個(gè)大堂，進(jìn)口石材地面玻璃幕墻玻璃幕墻3東塘瑞府400平米入戶大堂，大理石瓷