自考資產(chǎn)評價復(fù)習(xí)資料

1、自考資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)資料第二章資產(chǎn)評估的基本方法要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基 本方法的運(yùn)用及方法中各個指標(biāo)的確 定。第一節(jié)市場法市場法是指經(jīng)過比較被評估資產(chǎn)與最近 售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的 市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資 產(chǎn)價值的一種評估方法。市場法應(yīng)用的前提條件：需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資 產(chǎn)交易市場；被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的 指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是能夠搜集的。 運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn) 市場法的優(yōu)缺點(diǎn)：市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的 方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀反映資 產(chǎn)當(dāng)前的市場情況，其評估的參數(shù)、指 標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市 場現(xiàn)實價格；

2、評估結(jié)果易于被各方面理 解和接受。市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有公開及活 躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù) 據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用； 不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無 形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制 的一些資產(chǎn)的評估。一般適應(yīng)于商業(yè)用 房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評估。第二節(jié)成本法成本法及其適用的前提條件成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn) 的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來 確定被評估資產(chǎn)價值的方法。成本法運(yùn)用的形式及其各項指標(biāo)的估算：1、基本公式可表述為：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶 值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值2、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的步驟： 確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本； 確

3、定被評估資產(chǎn)的使用年限； 估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值； 計算確定被評估資產(chǎn)的價值。（一）重置成本的估算復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。1、重置核算法2、物價指數(shù)法3、功能價值法4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（1）重置核算法客是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價 計算的全部購建支出按其計入成本的形 式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成 原來估算重置成本的一種方法。重置成本=直接成本+間接成本（2）物價指數(shù)法物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，自考復(fù)習(xí)資料：00158資產(chǎn)評估第一章總論本章是資產(chǎn)評估的理論性、方法性、基 本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的 比重較大。1 一般地說，資產(chǎn)評估是指經(jīng)過對資產(chǎn) 某一時

4、點(diǎn)價值的估算2資產(chǎn)評估的特點(diǎn)：現(xiàn)實性、市場性、 預(yù)測性、公正性、咨詢性3資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別：發(fā)生的 前提條件不同、目的不同、執(zhí)行操作者 不同。當(dāng)然，資產(chǎn)評估與會計計價也是 有聯(lián)系的，二者相輔相成。4資產(chǎn)的價值是由資產(chǎn)所具有的獲利能 力決定的。5按資產(chǎn)存在的形態(tài)能夠分為有形資產(chǎn) 和無形資產(chǎn)。6有形資產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資 產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動 資產(chǎn)等。按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在能夠分為 可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。7不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形 資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。當(dāng)前 不可確指的資產(chǎn)只有商譽(yù)。8價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。主要價值類型有：市場價值：自愿買方和

5、自愿賣方在評估 基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成 的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的 價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方必須謹(jǐn)慎， 不受任何強(qiáng)迫壓制。在用價值：在用價值是指特定資產(chǎn)在特 定用途下對特定使用者的價值。投資價值：投資價值是指資產(chǎn)對于具有 明確投資目的的特定投資者或某一類投 資者所具有的價值。9資產(chǎn)評估的假設(shè)：繼續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù) 使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。公開市場假設(shè)：公開市場是指發(fā)達(dá)與完 善的市場條件。公開市場假設(shè)是基于市 場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上能 夠公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都 希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。清算（清償）假設(shè)：資產(chǎn)所有者在某種 壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整

6、體或拆零，經(jīng)協(xié)商 或以拍賣方式在公開市場上出售。10資產(chǎn)評估的原則包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工 作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。資產(chǎn)評估的工作原則：、獨(dú)立性原則、 觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則 資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則：貢獻(xiàn)原則、替代 原則、預(yù)期原則11資產(chǎn)評估基礎(chǔ)日一般的基準(zhǔn)時點(diǎn)是 日。經(jīng)過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計 算公式為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本X資產(chǎn)評 估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù) 或者為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本X （ 1 土物 價變動指數(shù)）（3）功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找 一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為 參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格 或參照

7、物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比 例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。 計算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本 X被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量 4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（二）實體性貶值及其估算是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的 貶值。實體性貶值率估算的三種方法： 觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法（三）功能性貶值及估算功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后 出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶 值。（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。（五）成新率及其估算三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù) 費(fèi)用法。實體性貶值率也能夠采用就三 種法。第三節(jié)收益法一、收益法及其適用的前提條件收益法是經(jīng)過估

8、算被評估資產(chǎn)的未來預(yù) 期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估 資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。二：收益法應(yīng)用的前提1、被評估資產(chǎn)必須是能貨幣衡量其未來 期望收益的單項或整體資產(chǎn)2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能 用貨幣衡量的三、收益法中各項指標(biāo)的確定（一）收益額收益額是未來預(yù)期收益。（二）折現(xiàn)率和資本化率1、無風(fēng)險報酬率2、風(fēng)險報酬率（財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、 管理風(fēng)險）無風(fēng)險報酬率是以國庫券、銀行存款利 率來確定的，而風(fēng)險報酬率是根據(jù)社會 行業(yè)平均收益水平確定。（三）收益期限四、運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)1、收益法的優(yōu)點(diǎn)（1）能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化 的價值；（2）與投資決策相

9、結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。2、收益法的缺點(diǎn)（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大， 受較強(qiáng) 的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；（2）在評估中適用范圍較小， 一般適用 企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項 資產(chǎn)評估。第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇 資產(chǎn)評估方法選擇應(yīng)考慮的因素：1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估 價值類型相適應(yīng)。2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適 應(yīng)。3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和 信息資料的制約。第三章 機(jī)器設(shè)備評估歷年考題中，每年都考計算題。第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的成本法機(jī)器設(shè)備評估的成本法是指經(jīng)過估算機(jī) 器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶 值來估測機(jī)器設(shè)備

10、評估值的方法。成本 法能夠用公式表示為：即重置成本扣除 三大貶值機(jī)器設(shè)備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值二、機(jī)器設(shè)備重置成本的估算三種方法：1、重置核算法：估算各項成本，然后求 和2、物價指數(shù)法：在被評估機(jī)器設(shè)備歷史 成本基礎(chǔ)上，經(jīng)過現(xiàn)實物價指數(shù)確定重 置成本3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：根據(jù)設(shè)備的生 產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系確定重置成本 二、機(jī)器設(shè)備的實體性貶值及其估算（一）實體性貶值與成新率的估算1、運(yùn)用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備成新率2、運(yùn)用觀測分析法估算機(jī)器設(shè)備成新率3、運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估算機(jī)器設(shè)備的成新 率第四章房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其它地上定

11、著物。房地產(chǎn)的特征：（1）位置固定性；（2） 耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投 資大量性； （5）保值增值趨勢。第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)土地資產(chǎn)的特性：1、自然特性：（1） 土地面積的有限性。（2） 土地空間位置的固定性。（3） 土地 使用價值的永續(xù)性和增值性。 （4） 土地 的不可替代性。2、經(jīng)濟(jì)特性：（1）用途多樣性。（2）經(jīng) 濟(jì)地理位置的可變性。（3）可壟斷性。 土地資產(chǎn)價格體系：土地資產(chǎn)的價格類型：1、基準(zhǔn)地價：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本 標(biāo)準(zhǔn)價格。從定義中能夠看到：（1）它是政府行為， 是政府制定出來的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的 平均價格；（3）它的價格是按經(jīng)濟(jì)用途 確定的；（4）它

12、表示的是單位土地面積 的地價。2、標(biāo)定地價：是在市、縣政府根據(jù)需要 評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管 理條件和政策作用下，具體宗地在一定 使用年限內(nèi)的價格。土地資產(chǎn)價格特點(diǎn)：1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)， 其價格不由生產(chǎn)成本決定2、土地價格主要由土地的需求決定3、土地價格具有明顯的區(qū)域性4、土地價格的上漲性 影響地產(chǎn)價格的因素：（一） 一般因素：1、行政因素2、社 會因素3、經(jīng)濟(jì)因素4、其它一般因素： 如人口因素、心理因素、國際因素等也 都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。（二）區(qū)域因素：（1）交通便捷度。（2） 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（6）其

13、它因素。土地使用權(quán)評估的原則：（一）替代原 則（二）最有效使用原則（三）變動原 則：一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價 格的因素的變化而變化的。土地價格也 有同樣情形，它是各種地價形成因素相 互作用的結(jié)果。土地價格是在這些因素 相互作用及其組合的變動過程中形成 的。（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則 第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法市場法也稱市場比較法，是將待估土地 與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以 比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價格， 修正得出待估土地價格的一種評估方 法。其公式為：一般地，采用市場法至少應(yīng)選用三個或 三個以上的比較案例，經(jīng)過上述評定估 算過程，至少應(yīng)得到三個或三個以上的 初步評估結(jié)果。

14、經(jīng)過處理得出一個評估 結(jié)果。建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總 體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物評估的原則：（一）替代原則（二） 最有效使用原則（三）供需原則（四） 房地合一原則第五章無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)指沒有事物形態(tài)的資產(chǎn)，可是 為特定的主體所擁有，并能夠長期發(fā)揮 效用的一種資源。無形資產(chǎn)的特點(diǎn)：1、無形資產(chǎn)具有非 流動性，而且有效期較長。2、無形資產(chǎn) 沒有物質(zhì)實體，但未來收益較大 3、無 形資產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它必須附著 于有形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)的分類：無形資產(chǎn)種類很多，能夠按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn) 行分類。1、按企業(yè)取得無形資產(chǎn)的渠道， 可分為 企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資產(chǎn)和 外購的無形資產(chǎn)。

15、2、按有無法律保護(hù)，能夠分為法定無形 資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標(biāo) 權(quán)等均受到國家有關(guān)法律的保護(hù)，稱為 法定無形資產(chǎn)；無法律保護(hù)的無形資產(chǎn)， 如專有技術(shù)等稱為收益性無形資產(chǎn)。3、按可辨識程度，能夠分為可確指無形 資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。凡是那些具 有專門名稱，可單獨(dú)地取得、轉(zhuǎn)讓或出 售的無形資產(chǎn)，稱為可確指的無形資產(chǎn)， 無形資產(chǎn)包括商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計算機(jī)軟 件等。不可確指主要指商譽(yù)。每一項無形資產(chǎn)，一般都有一定的使用 期限。使用期限的長短，主要取決于損 耗程度。無形資產(chǎn)有效期限是其存在的 前提。無形資產(chǎn)具有超額收益能力的時 間是真正的無形資產(chǎn)有效期限。無形資產(chǎn)功能特性：1、附著性。2、共益

16、性。3、積累性。4、替代性。專利權(quán)是國家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的創(chuàng)造 人或其權(quán)利受讓人對其創(chuàng)造成果，在一 定期間內(nèi)享有的占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊后，商標(biāo)所有者依法 享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊 商標(biāo)不受法律保護(hù)。商譽(yù)一般是指企業(yè)在同等條件下，能獲 取高于正常投資報酬率所形成的價值。 特征：1、商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在， 不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。2、商譽(yù)是多項因素作用形成的結(jié)果，但形 成商譽(yù)的個別因素不能以任何方法單獨(dú) 計價。3、商譽(yù)本身不是一項單獨(dú)的、 能 產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè) 可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。4、商譽(yù)是企業(yè)長期積累起來的一項價 值。第六章流動資

17、產(chǎn)評估第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點(diǎn)一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點(diǎn)流動資產(chǎn)是指能夠在一年內(nèi)或者超過一 年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資 產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應(yīng)收 及預(yù)付款項、短期投資等。流動資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個方 面：第一，周轉(zhuǎn)速度快。第二，變現(xiàn)能力強(qiáng)。各種形態(tài)的流動資產(chǎn)都能夠在較短的時 間內(nèi)出售和變賣，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力, 是企業(yè)對外支付和償還債務(wù)的重要保證。第三，形態(tài)多樣化。二、流動資產(chǎn)評估 的特點(diǎn)1、流動資產(chǎn)評估是單項評估。2、必須選取準(zhǔn)流動資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)時 間。一般在會計期末3、即要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查， 同時又要分 清主次，掌握重點(diǎn)。4、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。無需考慮

18、功能性貶值。三、一份準(zhǔn)確的被評估資產(chǎn)清單是正確 估價資產(chǎn)的基礎(chǔ)資料，被評估資產(chǎn)的清 單應(yīng)以實存數(shù)量為依據(jù)，而不是賬面數(shù)。 對于銀行存款等貨幣資產(chǎn)，應(yīng)以清查核 實后的實有額做為評估值。第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估 一、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評估 一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核實應(yīng) 收賬款數(shù)額；二是判斷估計可能的壞賬 損失。應(yīng)收賬款評估值確定的基本公式 為：應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款賬面價值-已 確定壞賬損失-預(yù)計壞賬損失預(yù)計壞賬損失的方法兩個：壞賬估計法、 賬齡分析法二、應(yīng)收票據(jù)的評估應(yīng)收票據(jù)可采取下列兩種方法：1、按本金加利息確定。計算公式為：應(yīng)收票據(jù)評估值=本金x (1+利息率x時 間)2、

19、按貼現(xiàn)值評估值=到期值-貼現(xiàn)息三、待攤費(fèi)用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或 發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個月份負(fù)擔(dān) 的費(fèi)用。第七章長期投資及其它資產(chǎn)評估 長期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投 資，包括股票投資、債券投資和其它投 資。債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了 籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán) 人承諾于指定日期還本付息的有價證 券。上市債券的評估：在正常情況下，上市 債券的現(xiàn)行市場價格能夠作為它的評估 值，一般是以評估基準(zhǔn)日的收盤價確定 評估值。非上市債券的評估：采有收益法進(jìn)行。上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，能夠在 股票市場上自由交易的股票。其計算公 式為：上市股票評估值=股票股數(shù)X評估 基準(zhǔn)日該股票收

20、盤價第八章企業(yè)價值評估一、企業(yè)價值評估的具體范圍是指評估 人員具體實施評估的資產(chǎn)范圍，變即有效資產(chǎn)范圍，資產(chǎn)重組是形成和界定企 業(yè)價值評估具體范圍的重要途徑。二、企業(yè)價值評估中的財務(wù)分析(一)企業(yè)償債能力償債能力分析一般能夠經(jīng)過下列指標(biāo)來 進(jìn)行：1、流動比率。流動比率越高， 短期的償 債能力越強(qiáng)。經(jīng)驗值：2: 12、速動比率。是用來評估企業(yè)在不依靠 出售存貨情況下所具有的迅速償債能力 的指標(biāo)。經(jīng)驗值：1: 13、資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率又稱舉債經(jīng) 營比率，是用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提 供資金進(jìn)行經(jīng)營活動的能力。(二)企業(yè)運(yùn)營能力一般可采用如下指標(biāo)考察。1、存貨周轉(zhuǎn)率。(1)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)。(2)存貨

21、周轉(zhuǎn)天數(shù)。2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。是用以評估應(yīng)收賬 款變現(xiàn)速度和管理效率的指標(biāo)。一般見 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 表7Ko(三)企業(yè)盈利能力1、投資報酬率。反映企業(yè)每元投資所能 帶來的利潤。主要有(1)資產(chǎn)報酬率(資產(chǎn)利潤率)。企業(yè) 一定時期內(nèi)實現(xiàn)利潤與資產(chǎn)總額的比 率。(2)凈資產(chǎn)利潤率。稅后利潤與凈資產(chǎn) 之間的比例。比例越大，說明收益越強(qiáng)。 2、銷售利潤率。指利潤占銷售收入的比 率。(1)銷售毛利率。指銷售收入扣除銷售 成本后的余額與銷售收入的比率。(2)銷售凈利率。是指稅后利潤占銷售 收的比率。3、每股利潤。也稱每股收益或每股盈余。4、每股股利5、市盈率=每股市價/每股利潤三、資產(chǎn)

22、基礎(chǔ)法，是指采用一種或一種 以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價值的評估方 法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè) 證券價值的一種常見評估方法。企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測必須以企業(yè)未來進(jìn) 行正常經(jīng)營為基礎(chǔ)并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛 在的有利因素和不利因素。第九章資產(chǎn)評估報告第一節(jié)資產(chǎn)評估報告的作用一、資產(chǎn)評估報告的類型1、按資產(chǎn)評估對象劃分， 可分為單項資產(chǎn)評估報告和整體資產(chǎn)評估報告2、按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容可分為正常評估報告、評估復(fù)核報告和評估咨詢報告3、評估生效日根據(jù)目的和作用不同，可分為追溯性報告、現(xiàn)值性報告和預(yù)期性評估報告二、資產(chǎn)評估報告的作用1、它為被委托評估的資產(chǎn)提供作價意見2、是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托

23、方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。這體 現(xiàn)了評估機(jī)構(gòu)的工作成果。它是有償服 務(wù)。3、對資產(chǎn)評估報告進(jìn)行審核，是管理部 門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。4、是建立評估檔案、歸集評估檔案資料 的重要信息來源。計算應(yīng)用：1、收益法的應(yīng)用：第一，企業(yè)價值評估：例1 :某企業(yè)預(yù)計未來五年收益額分別為12萬，15萬，13萬，11萬和14萬， 假定以后每年收益額 14萬，資本化率 10%確定企業(yè)評估值。首 先， 現(xiàn) 值 總 額 =12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%) 3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5 =49.2777 萬其中現(xiàn)值系數(shù)查表可得然后將第六年的收益額折現(xiàn)，即 1

24、4/10%=140最后， 確定評估值 =49.2777+144*0.6209=136.2 萬例2:某企業(yè)預(yù)計未來 5年的凈利潤分 別為13萬元，14萬元，11萬元，12萬 元，15萬元，從第六年開始以后每年凈 利潤為15萬元，資本化率為10%企業(yè) 各單項資產(chǎn)價值之和為 90萬元，求企業(yè) 商譽(yù)評估值。首先，采用收益法求得企業(yè)整體評估值=13*0.9091 +14*0.8264+11*0.7513+12*0.6820+15*0 .6209+15/10%*0.6209=142.2847 萬元 由于該企業(yè)單項資產(chǎn)總和為90萬元，則商譽(yù)的價值=142.2847-90=52.2847 萬例3:某企業(yè)預(yù)計未

25、來 5年的收益額分 別為25萬元，28萬元，27萬元，29萬 元，30萬元，從第六年開始以后每年收 益額為30萬元，資本化率為12%國庫 券利率11%,風(fēng)險報酬率4%確認(rèn)企業(yè)整 體價值。首先，確定企業(yè)折現(xiàn)率為11%+4%=15%由此計算未來5年收益現(xiàn)值為：25*0.8696+28*0,7562+27*0.6575+29*0 .5718+30*0.4972=92.1643 萬元計算永久性收益的資本化價值 =30/12%=250 萬元則企業(yè)整體價值=92.1643+ 250*0.4972=216.4643 萬元第二，無形資產(chǎn)的評估：例1: A企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓其擁有的甲 產(chǎn)品的商標(biāo)使用權(quán)。評估人員

26、了解到以 下情況：(1)該商標(biāo)生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場售價 1000 元/臺，比其它同類產(chǎn)品凈增利潤 10元/臺；(2)雙方協(xié)商，商標(biāo)使用許可期限 4年。 商標(biāo)使用費(fèi)按新增利潤的 30%he a企 業(yè)；(3)根據(jù)B公司的生產(chǎn)情況，預(yù)計前 2 年的生產(chǎn)量9萬臺/年；后2年10萬臺/ 年；(4)根據(jù)相關(guān)資料分析，A企業(yè)正常投資 報酬率為15%所得稅稅率為25% 要求：(1)計算該商標(biāo)權(quán)每年新增利潤； (2)計算該商標(biāo)使用權(quán)價格。解答：每年新增利潤為：第一年：10*90000=900000 元 第二年：10*90000=900000 元 第三年：10*100000=1000000 元 第四年：10*1000

27、00=1000000 元 折現(xiàn)值=900000/(1+15%)+900000/(1+15%)2+10 00000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4 =782609+680529+657516+571753=26924 07元評估值=2692407*0.3* ( 1-0.25 )=605792 元例2:某企業(yè)轉(zhuǎn)讓注冊商標(biāo)，該廠使用 這一商標(biāo)的產(chǎn)品近 5年每件能夠獲得超 額利北I為0.7元，該廠每年生產(chǎn) 100萬 件。預(yù)計，如果生產(chǎn)能力足夠的情況下， 每年能夠生產(chǎn)150萬件，每件能夠獲得 超額利潤0.5元，持續(xù)使用時間，前5 年保持當(dāng)前水平，后 5年每年可獲超額 利潤32萬元，評

28、估商標(biāo)權(quán)的價值。首先計算前5年每年的超額利潤： 150*0.5=75 萬元根據(jù)企業(yè)的資金成本率和相應(yīng)的風(fēng)險率 確定折現(xiàn)率為10%確定該商標(biāo)權(quán)的價值 =75*3.7908+32*3.7908*0.6209=259.62 86萬元第三，土地價格評估的運(yùn)用：首先計算總收入，求取總費(fèi)用，總收益， 確定房屋純收益然后利用收益還原法公式，經(jīng)過收集市 場上相同或相似的土地純收益，推算土 地還原率。最后利用土地收益年限測算 土地價格。第四，非上市債券的評估例：某企業(yè)擁有債券本金150000元，期 限3年，年息10%按年付息，到期還 本，評估時該債券已滿1年，國庫券利率7.5 ,風(fēng)險報酬率1.5%,求此時債券

29、評估值。評估值=15000*0.9174+15000*0.8417+150000* 0.8417=152641.5 元2成本法的應(yīng)用：舉例：例1:有一待估生產(chǎn)設(shè)備，賬面原價 50 萬元。設(shè)計生產(chǎn)能力為20噸/年，使用 年限，到評估基準(zhǔn)日已使用 3年。由于 市場變動，對該廠產(chǎn)品需求僅為18噸/ 年，計算該生產(chǎn)設(shè)備的評估值。已知物 價指數(shù)為20%,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)取0.7 。宗 隨或交 介父易 情況容積 率區(qū)域個別乘“修正 后世價內(nèi)系囚系年限壽 古 士地100100100100100A5150100 191100 199955135B67001001181021001006720C555098 :91100：99955533解：(1)重置成本 =50X ( 1+20%) =60 (萬元)(2)成新率=尚可用年限/總壽命年限=(10-3 ) /10X 100%=70%(3)經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-實際能力X 設(shè)計能力X100%=1 - 18 07 X 100%=7.1%20(4)評估值：=(60X70% X (1-7.1%) =39.018 萬例2:被評估設(shè)備購于1995年，原始價 值30000元，和 進(jìn)行了 2次改造，分 別投資3000元和元。對該資產(chǎn)進(jìn)行評 估，假設(shè)從1995年至 的價值上升率每 年10%尚可使用6年，求設(shè)備成新率。首先，調(diào)整計算現(xiàn)行成