[城市邊緣,土地,風(fēng)險]城市邊緣土地資源價格評估風(fēng)險預(yù)控探究

1、城市邊緣土地資源價格評估風(fēng)險預(yù)控探究土地資源是一種稀缺性資源與財產(chǎn)，城市邊緣區(qū)處于城市與農(nóng)村的過渡地帶，受城市與 農(nóng)村的雙重影響，其上地價格具有復(fù)雜性及動態(tài)性。城市邊緣區(qū)是城市快速獷張的重點區(qū)域， 同時也是土地交易頻繁、土地價格表現(xiàn)形式多樣化的特殊地帶。伴隨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口持續(xù)增長，城市因其自身發(fā)展需要不斷向外擴(kuò)張。近年來我 國城舊建設(shè)用地和征地面積基本呈現(xiàn)逐年增加態(tài)勢，具體如表1所示。從2005年以來征地 面積年均增幅10$左右，2012年較2011年約增長17. 36%«城市邊緣區(qū)處于城市建成區(qū)和農(nóng) 村地區(qū)之間漸變?nèi)诤系牡赜?，是城市獷張的首要區(qū)域，城市邊緣區(qū)土地開發(fā)利用活動異

2、常活 躍，因而必然涉及到對土地交易具有重要影響的土地價格評估問題。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國201 1-2013年三年的城鎮(zhèn)化率分別達(dá)到了 51. 27% , 52. 57% , 53. 73%O據(jù)中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫中房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2005年、2006年全國房 地產(chǎn)開發(fā)中土地購置面積分別為38 209. 86萬平方米、36 791 . 02萬平方米，2007年增至 40 609. 18萬平方米，2008年、2009年呈現(xiàn)下降態(tài)勢，土地購置面積分別為36 785. 37萬平 方米、31 906. 08萬平方米，2010年、2011年分別升至40 969. 53萬平方米、40 972. 95萬

3、 平方米，201 2年、2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)中上地購置面積分別為35 666. 8萬平方米、38 814. 38萬平方米?？梢钥闯鲭S著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，上地市場活躍程度亦逐漸增強(qiáng)，在 這一過程中進(jìn)行城市邊緣區(qū)土地價格評估風(fēng)險研究，具有重要的理論與實踐意義。一、上地資源價格評估的主要作用目前我國共有40 000多名土地估價師，約20 000名執(zhí)業(yè)上地估價師在全國3 000余家 上地估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，隨著社會發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快,上地估價行業(yè)的服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒏鼜V， 發(fā)揮的作用也會更大。伴隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，上地交易逐漸頻繁，而進(jìn)行土地資源估價，具 有以下方而作用：第一，滿足在經(jīng)濟(jì)秩序逐步建立過程

4、中對地價具體狀況的鑒證，主要包括上地資源的經(jīng) 濟(jì)責(zé)任確定、土地資源利益關(guān)系界定及對土地資源價格爭議的協(xié)調(diào)等。此外，在確定土地資 源稅收時，亦需對土地資源價格進(jìn)行評估。上地資源價格評估制度是經(jīng)濟(jì)社會信用機(jī)制的重 要組成部分，其實質(zhì)是誠信機(jī)制。估價制度的最初產(chǎn)生，源于對資產(chǎn)價格認(rèn)定過程中的不信 任假說。在市場機(jī)制運行的過程中，利益主體各方需要了解資產(chǎn)的價格狀況。然而，由于信 息不對稱及缺乏專業(yè)知識等原因，利益主體很難真實地掌握資產(chǎn)的實際價格狀況。第二，上地資源價格評估可以滿足社會對區(qū)域性土地市場價格水平及土地資源價格潛在 變化趨勢的了解等。土地估價作為一個行業(yè)，上地資源價格評估的作用之一是協(xié)助公眾

5、，為 其提供地價格方面的指引。公眾有時需要了解上地資源的價格狀況，往往尋求專業(yè)的評估人 員進(jìn)行正式估價。政府服務(wù)公眾時，亦有進(jìn)行土地估價的責(zé)任和需求，例如建立地價公共信 息發(fā)布制度，解決市場信息的不對稱問題、增強(qiáng)信息透明度，建立土地市場有序的競爭機(jī)制， 均需要對土地資源價格進(jìn)行評估。第三，上地資源價格評估有利于完善土地市場管理。上地管理中一項非常重要的內(nèi)容是 進(jìn)行上地市場的管理，而其中土地價格管理是上地市場管理的核心。上地價格隨著市場因素的變動而波動程度較大時，上地投機(jī)行為極易發(fā)生，因此，需要以專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)和評估人 員評估的具有代表性的地塊價格，作為防范地價波動較大時投機(jī)行為惡化的依據(jù)，以控

6、制地 價水平。二、城市邊緣區(qū)上地價格評估中面臨的主要風(fēng)險因素土地估價機(jī)構(gòu)和評估人員在估價過程中的風(fēng)險首先體現(xiàn)在土地估計機(jī)構(gòu)的委托風(fēng)險方而。 委托執(zhí)業(yè)質(zhì)量不高的評估機(jī)構(gòu)將會帶來委托風(fēng)險，不能反映上地資源真實價格的評估，必然 會損害土地所有者及相關(guān)主體的利益。其次,上地估價過程中還存在著土地估價人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)風(fēng)險，表現(xiàn)為其執(zhí)業(yè)能力風(fēng)險、 職業(yè)道德風(fēng)險和不履行勒謹(jǐn)義務(wù)的風(fēng)險。上地估價人員的執(zhí)業(yè)能力是否全面、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗是否 豐富對于土地資源價格的評估具有實質(zhì)性影響。具體表現(xiàn)為：一方面，土地價格評估業(yè)務(wù)類型眾多，各上地估價機(jī)構(gòu)也各有擅長的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但現(xiàn)實 中不乏缺少相關(guān)專業(yè)背景和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的上地估價人員承接

7、其難以勝任的業(yè)務(wù)，造成上地估價 結(jié)果不準(zhǔn)確，帶來執(zhí)業(yè)能力風(fēng)險。另一方面，即使上地估價人員精通估價理論與技術(shù)，擁有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，但如果沒有 良好的職業(yè)操守，也難保估價結(jié)果的準(zhǔn)確真實。上地估價人員的職業(yè)道德風(fēng)險是一種故意性 風(fēng)險，表現(xiàn)為惡意執(zhí)業(yè)，出于競爭需要人為操縱估價，迎合客戶需求而高估或低估相關(guān)土地 價格，造成土地估價結(jié)果的嚴(yán)重誤差。此外，上地估價人員還可能存在對于勤謹(jǐn)義務(wù)的不作為風(fēng)險。履行勤謹(jǐn)義務(wù)要求土地估 價人員對于需要進(jìn)行現(xiàn)場勘查的項目，要實地詳細(xì)勘查，在執(zhí)業(yè)過程中嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)范、 保守執(zhí)業(yè)機(jī)密等，對勤謹(jǐn)義務(wù)的不作為，也將對土地估價結(jié)果帶來不利影響?？偨Y(jié)的城市邊緣區(qū)土地估價中的風(fēng)險因

8、素，除委托風(fēng)險和評估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險外，在實 際評估操作中，評估方法的選取與要素的確定對于土地估價結(jié)果影響甚大。城市邊緣區(qū)土地 價格有其復(fù)雜性和動態(tài)性，選取具體的適宜城市邊緣區(qū)土地的估價方法對執(zhí)業(yè)人員提出了較 高的要求，同時，參數(shù)要素的變動與調(diào)整直接影響估價結(jié)果。三、城市邊緣區(qū)上地資源價格評估風(fēng)險預(yù)控系統(tǒng)構(gòu)建及施行機(jī)制依據(jù)城市邊緣區(qū)上地資源價格評估中的風(fēng)險因素識別與判斷，進(jìn)而構(gòu)建風(fēng)險預(yù)控系統(tǒng)， 進(jìn)行上地資源價格評估的風(fēng)險預(yù)警與管理，以期盡可能在城市邊緣區(qū)土地估價過程中防患于 未然，減少估價誤差，提升估價的準(zhǔn)確性。在具體的城市邊緣區(qū)土地資源價格評估風(fēng)險判別 和防范的過程中，主要秉持風(fēng)險識別、風(fēng)險衡

9、量、風(fēng)險決策、風(fēng)險管控的監(jiān)督反饋這一流程， 具體的風(fēng)險預(yù)控。對于城市邊緣區(qū)土地估價過程中影響估價結(jié)果的各種風(fēng)險因素，需要以風(fēng)險管控目標(biāo)為 中心，有針對性地制定防御策略，分別采取及時預(yù)防和超前轉(zhuǎn)移的風(fēng)險管理對策，其后針對 眾多風(fēng)險因素所造成的整體影響狀況進(jìn)行衡量并防范，從整體角度出發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險監(jiān)測。 通過一系列風(fēng)險管理策略的制定與實施，加強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)和評估人員在城市邊緣區(qū)土地估價過程中的風(fēng)險預(yù)控能力。結(jié)果的準(zhǔn)確性。四、防范城市邊緣區(qū)土地價格評估風(fēng)險的對策建議依據(jù)城市邊緣區(qū)上地價格評估中所要考慮的主要影響因素，以及其中可能面臨的風(fēng)險因 素判別及風(fēng)險預(yù)控系統(tǒng)的構(gòu)建,對于防范城市邊緣區(qū)土地估價過程中

10、的風(fēng)險對策建議主要有:第一，加強(qiáng)土地評估行業(yè)的自律監(jiān)管。在國家相關(guān)部門監(jiān)管的情況下，加強(qiáng)行業(yè)自律監(jiān) 管，完善中國土地估價師協(xié)會的監(jiān)管職能十分必要。需強(qiáng)化上地估價機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)規(guī)范。執(zhí)業(yè) 規(guī)范是有效進(jìn)行地價評估項目組織與管理、規(guī)范地價評估人員職業(yè)操守的重要支撐，加強(qiáng)行 業(yè)監(jiān)管，可通過進(jìn)一步有效統(tǒng)一地價評估程序、評估標(biāo)準(zhǔn)、評估工作底稿以及評估報告等對 地價評估人員的執(zhí)業(yè)行為加以規(guī)范和調(diào)控。地估價執(zhí)業(yè)中，行業(yè)協(xié)會需有效完善上地估價理 論方法體系與土地估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。第二，增強(qiáng)風(fēng)險防范意識。土地估價過程中的受托方應(yīng)有效進(jìn)行內(nèi)部風(fēng)險管理與防范。 委托方進(jìn)行土地評估業(yè)務(wù)的委托時，應(yīng)盡可能選取誠信度高的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和土地估價人