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1、試論房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算摘要:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算存在諸多問(wèn)題,主要的原因是成本的核算體制。提高房地產(chǎn)成本核算水平,需要制定相應(yīng)的成本控制措施,同時(shí)加大會(huì)計(jì)、稅收監(jiān)管力度,建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。關(guān)鍵詞:成本核算;控制;制度建設(shè);監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)要開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配,最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。成本核算水平的高低直接關(guān)系到成本管理水平的高低,進(jìn)而關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。1 房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問(wèn)題由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的不同,很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算,其存在的主要問(wèn)題是:(1)
2、成本核算對(duì)象不明確。房地產(chǎn)項(xiàng)目用地一般從幾十畝到幾千畝不等,屬于成片開(kāi)發(fā),分期進(jìn)行,產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開(kāi)發(fā)成本核算的對(duì)象,是以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象,還是分片、分期、分產(chǎn)品類(lèi)型、單棟樓房為成本核算對(duì)象,這些在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未明確。(2)成本費(fèi)用的歸集和分配方法不明確。根據(jù)成本會(huì)計(jì)有關(guān)知識(shí),屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費(fèi)用,應(yīng)直接歸集到該產(chǎn)品成本中;屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費(fèi)用,應(yīng)通過(guò)一定程序先歸集費(fèi)用并采用適當(dāng)方法進(jìn)行分配,間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建安工程費(fèi)屬于直接開(kāi)發(fā)成本,而土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套
3、設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)均屬于間接開(kāi)發(fā)成本,需要進(jìn)行歸集和分配??扇绾螌?duì)間接開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行歸集和分配,間接開(kāi)發(fā)成本歸集何處,按什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)分配,沒(méi)有給予明確的解決方法。(3)任意虛增建安成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度較為健全,財(cái)務(wù)核算比較規(guī)范,經(jīng)營(yíng)管理比較到位,很少有張冠李戴隨意調(diào)劑成本現(xiàn)象,各項(xiàng)目間收入、成本費(fèi)用和利潤(rùn)數(shù)字相對(duì)真實(shí)、可靠。在此情況下,房地產(chǎn)企業(yè)反映的當(dāng)期應(yīng)納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤(rùn)額和應(yīng)考核指標(biāo),房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫,一般在年末突擊虛列并結(jié)算工程成本。(4)成本核算周期不明確。產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進(jìn)行,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),只能按生產(chǎn)周期核算開(kāi)發(fā)
4、成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷(xiāo)售面積的開(kāi)發(fā)成本,以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和應(yīng)交稅金,恰當(dāng)評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)管理層的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本核算周期比較明確,工程竣工驗(yàn)收后即可進(jìn)行竣工結(jié)算,但小區(qū)配套設(shè)施往往久拖不決或延遲實(shí)施,進(jìn)而影響項(xiàng)目結(jié)算。(5)張冠李戴隨意調(diào)劑成本。房地產(chǎn)企業(yè)同一年度會(huì)有多個(gè)不同項(xiàng)目同時(shí)滾動(dòng)開(kāi)發(fā),由于各項(xiàng)目所處位置、用途以及取得土地的價(jià)格等均不同,使得各項(xiàng)目利潤(rùn)空間也不盡相同,如有的是經(jīng)濟(jì)適用房,有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅,想方設(shè)法壓縮各項(xiàng)目當(dāng)期利潤(rùn)空間,有意將以后項(xiàng)目應(yīng)攤銷(xiāo)的成本提前確認(rèn)并結(jié)轉(zhuǎn),造成各項(xiàng)目間成本張冠李戴,
5、趁機(jī)渾水摸魚(yú)。2 存在問(wèn)題的原因分析(1)部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)不高,成本核算水平低。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)沒(méi)有真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的主體,這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀能動(dòng)性,但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體,但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化,不能及時(shí)樹(shù)立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的觀念,照走過(guò)去的老路,造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后,成本核算水平低。(2)成本核算體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理,主要是根據(jù)財(cái)務(wù)部門(mén)的決算報(bào)告,這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性滯后而無(wú)法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測(cè)和過(guò)程控
6、制,只能靠制度被動(dòng)地“卡”。一旦反映在財(cái)務(wù)賬面上成本失控,已是既成事實(shí),則無(wú)可挽回。3 提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑(1)制定相應(yīng)的成本控制措施??刂瞥杀臼谴龠M(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)繁榮我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。嚴(yán)格控制建安成本降低工程造價(jià)??刂平ㄔO(shè)工程成本,首先,應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始,因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段工作水平的高低,設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)效益的高低。其次,要合理安排施工順序,減少施工費(fèi)用,還要做好工程招投標(biāo)工作,通過(guò)招投標(biāo)形式確定完施工企業(yè)后,在施工階段的成本
7、控制的關(guān)鍵是合理控制工程洽商、材料設(shè)備價(jià)格和嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。在施工階段,還應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理對(duì)工程造價(jià)的作用。在工程竣工驗(yàn)收后,應(yīng)合理地確定工程造價(jià),做好結(jié)算審核工作。拆遷安置費(fèi)用的控制。在項(xiàng)目立項(xiàng)之后,業(yè)主要擇優(yōu)選擇隊(duì)伍及時(shí)凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶(hù)口,嚴(yán)格控制分戶(hù),減少代征土地,增加城區(qū)居民外遷,按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項(xiàng)費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、被遷戶(hù)安置用房的面積,做好新區(qū)開(kāi)發(fā)原有人員的安置工作。貸款利息的控制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道之一就是銀行貸款,很多開(kāi)發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進(jìn)行融資,使部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80以上。有貸必有還,如何償還使付出的利息最少,資金成本最低,要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)
8、短及資金回收的特點(diǎn)來(lái)選擇合適的還款方式??偟膩?lái)說(shuō),償還貸款的方式分為一次全部?jī)斶€和若干次償還。一次償還方式對(duì)業(yè)主的壓力過(guò)大,只有在資金量很大的情況下才有可能,對(duì)于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè),實(shí)行的是滾動(dòng)開(kāi)發(fā),在總的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,一方面要投入資金,另一方面部分項(xiàng)目完工收回資金有能力償還部分貸款,可以選擇本金均等償還辦法,以免過(guò)多占用資金造成利息損失,把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。(2)加強(qiáng)制度建設(shè),強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督。建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。加強(qiáng)和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設(shè),使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠,促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。
9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素,在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下,合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu),配備必要的成本核算人員。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)成本核算工作,大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本核算工作組專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái),形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。加大會(huì)計(jì)、稅收監(jiān)管力度。財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)等有關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)合作,及時(shí)溝通信息,對(duì)故意不進(jìn)行工程決算,不按規(guī)定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大處罰力度,同時(shí)提高預(yù)收賬款、預(yù)交稅款的比例,促使其及時(shí)、正確核算收入成本,切實(shí)提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。企業(yè)應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門(mén)或人員,強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì),以保證會(huì)計(jì)核算真實(shí)性,其最終目的是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,提高
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