收益法及其運(yùn)用(共136頁(yè)).ppt

1、l收益法概述收益法概述l報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式l收益期限的確定收益期限的確定l凈收益凈收益 的求取l報(bào)酬率的求取報(bào)酬率的求取l直接資本化法直接資本化法l投資組合和剩余技術(shù)投資組合和剩余技術(shù)l收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例第八章 收益法及其運(yùn)用1一、收益法的含義一、收益法的含義二、收益法的理論依據(jù)二、收益法的理論依據(jù) 三、收益法的三、收益法的適用的對(duì)象和條件適用的對(duì)象和條件四、收益法估價(jià)的操作步驟四、收益法估價(jià)的操作步驟 第八章 收益法及其運(yùn)用2u收益法：收益法： 收益法又稱收益資本化法、收益還原收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是指預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后法，是指

2、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法的本質(zhì)收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 第八章 收益法及其運(yùn)用3第八章 收益法及其運(yùn)用4第八章 收益法及其運(yùn)用5第八章 收益法及其運(yùn)用6第八章 收益法及其運(yùn)用7第八章 收益法及其運(yùn)用8第八章 收益法及其運(yùn)用9第八章 收益法及其運(yùn)用10一、報(bào)酬資本化法最一般的公式一、報(bào)酬資本化法最一般的公式ninnAYYYAYYAYAV1i1jji)2121211)Y1 (1 (

3、)1)(1 ()1)(1 (1式中： V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格； n房地產(chǎn)的收益期限，是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得 收益的時(shí)間，通常為收益年限； 分別為房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第1 期，第2期，第n期末的凈收益； 分別為房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第1 期第2期，第n期的報(bào)酬率。 nAAA,21nYYY,21第八章 收益法及其運(yùn)用11使用時(shí)間標(biāo)度可將上述公式形象化如下：使用時(shí)間標(biāo)度可將上述公式形象化如下： 1 1上述公式實(shí)際上是收益法基本原理的公式化，是收上述公式實(shí)際上是收益法基本原理的公式化，是收 益法的原理公式，主要用于理論分析。益法的原理公式，主要用于理論分析。2 2在實(shí)際估

4、價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變，即在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變，即 則上述公式可簡(jiǎn)化為：則上述公式可簡(jiǎn)化為： 21YYYYnniiinnYAYAYAYAV1221)1 ()1 ()1 (1第八章 收益法及其運(yùn)用123 3、當(dāng)上述公式中的。當(dāng)上述公式中的。凈收益凈收益每年不變或按照一定規(guī)每年不變或按照一定規(guī)則變動(dòng)及則變動(dòng)及n n為有限年或無(wú)限年的情況下，可以導(dǎo)出后為有限年或無(wú)限年的情況下，可以導(dǎo)出后面的各種公式。因此，后面的各種公式實(shí)際上是上述面的各種公式。因此，后面的各種公式實(shí)際上是上述公式的特例。公式的特例。4 4、報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)報(bào)酬資本化法公式均是

5、假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在點(diǎn)發(fā)生在期末期末。若在期初或期中，則應(yīng)對(duì)凈收益或者。若在期初或期中，則應(yīng)對(duì)凈收益或者對(duì)報(bào)酬資本化法公式做相應(yīng)的調(diào)整。例如，凈收益發(fā)對(duì)報(bào)酬資本化法公式做相應(yīng)的調(diào)整。例如，凈收益發(fā)生在年初為生在年初為A A初初，對(duì)該凈收益做相應(yīng)的調(diào)整是將其轉(zhuǎn)換，對(duì)該凈收益做相應(yīng)的調(diào)整是將其轉(zhuǎn)換為發(fā)生在年末，公式為：為發(fā)生在年末，公式為： )1 YAA（初末第八章 收益法及其運(yùn)用13niiinnYAYAYAAV11121)1 ()1 (1調(diào)整后的報(bào)酬資本化法公式為：調(diào)整后的報(bào)酬資本化法公式為： 5 5、公式中公式中A A，Y Y，n n的時(shí)間單位是一致的，通常為年。的時(shí)間單位是一致的，

6、通常為年。 第八章 收益法及其運(yùn)用14二、凈收益每年不變的公式二、凈收益每年不變的公式（一）收益期限為有限年的公式（一）收益期限為有限年的公式nYYAV)1 (11公式原型為：公式原型為：nYAYAYAV)1 ()1 (12 此公式的此公式的假設(shè)前提假設(shè)前提是：是：(1)(1)凈收益每年不變?yōu)閮羰找婷磕瓴蛔優(yōu)锳 A；(2)(2)報(bào)酬率不等于零為報(bào)酬率不等于零為Y Y；(3)(3)收益年限為有限年收益年限為有限年n n。 第八章 收益法及其運(yùn)用15知識(shí)準(zhǔn)備：等比數(shù)列求和公式知識(shí)準(zhǔn)備：等比數(shù)列求和公式 q1q1q.qq1n1n2)1 (1)1 (11 111nYYYAV)Y1 (11)Y1 (11

7、1nYAnYYA)1 (11第八章 收益法及其運(yùn)用16（二）收益期限為無(wú)限年的公式（二）收益期限為無(wú)限年的公式公式原型為：公式原型為： 此公式的此公式的假設(shè)前提假設(shè)前提是：是：(1)(1)凈收益每年不變?yōu)閮羰找婷磕瓴蛔優(yōu)锳 A；(2)(2)報(bào)酬率大于零為報(bào)酬率大于零為Y Y；(3)(3)收益年限收益年限n n為無(wú)限年。為無(wú)限年。 YAV nYAYAYAV)1 ()1 (12n公式推導(dǎo)公式推導(dǎo)n)1 (11nYYAYA第八章 收益法及其運(yùn)用17（三）凈收益每年不變的公式的作用（三）凈收益每年不變的公式的作用 1、直接用于測(cè)算價(jià)格、直接用于測(cè)算價(jià)格【例例8 81 1】某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土

8、地上開(kāi)發(fā)某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為5050年，至今已使用年，至今已使用了了6 6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益收益8 8萬(wàn)元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為萬(wàn)元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8 85 5。試計(jì)算該。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 【解解】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：nYYAV)1 (11%)5 . 81 (11 %5 . 88650 =91.52(萬(wàn)元) 第八章 收益法及其運(yùn)用182、用于不同年限價(jià)格之間的換算

9、、用于不同年限價(jià)格之間的換算 設(shè)設(shè) ： nKnnnnYYYK)1 (1)1 ()1 (11 表示收益期限為表示收益期限為n n年的年的K K值。值。 表示表示n n為無(wú)限年時(shí)的為無(wú)限年時(shí)的K K值。值。 表示收益期限為表示收益期限為n n年的價(jià)格。年的價(jià)格。 表示收益期限為無(wú)限年的價(jià)格。表示收益期限為無(wú)限年的價(jià)格。 nKKnVVYAV 則：則： nnKVVnn1KVV)1 (11 ()1 (11 (n2n2n1n1n2n2n1n2n1YYVKKVV(假設(shè)假設(shè) ) n2n1YY第八章 收益法及其運(yùn)用19【例例8 83 3】已知某宗收益性房地產(chǎn)已知某宗收益性房地產(chǎn)4040年收益權(quán)利的價(jià)格年收益權(quán)利

10、的價(jià)格為為2 5002 500元元/m/m2 2，報(bào)酬率為，報(bào)酬率為1010。試求該宗房地產(chǎn)。試求該宗房地產(chǎn)3030年收年收益權(quán)利的價(jià)格。益權(quán)利的價(jià)格?！窘饨狻吭撟诜康禺a(chǎn)該宗房地產(chǎn)3030年收益權(quán)利的價(jià)格求取如下：年收益權(quán)利的價(jià)格求取如下：nnKVVnnYK)1 (11由公式：由公式：)1 (11 (25004040YVV)1 (11 (3030YVV)1 (11 ()1 (11 (40304030YYVV=2409.98元/m2第八章 收益法及其運(yùn)用20【例例8 84 4】已知某宗收益性房地產(chǎn)已知某宗收益性房地產(chǎn)3030年土地使用權(quán)、報(bào)酬年土地使用權(quán)、報(bào)酬率為率為1010的價(jià)格為的價(jià)格為30

11、003000元元m m2 2。試求該宗房地產(chǎn)。試求該宗房地產(chǎn)5050年土地年土地使用權(quán)、報(bào)酬率為使用權(quán)、報(bào)酬率為8 8的價(jià)格。的價(jià)格。 【解解】該宗房地產(chǎn)該宗房地產(chǎn)5050年土地使用權(quán)下的價(jià)格求取如下：年土地使用權(quán)下的價(jià)格求取如下： nnKVVnnYK)1 (11由公式：由公式：=3893元/m2)10%1 (11 (30003030VV)%)81 (11 (5050VV)%)101 (11 ()%)81 (11 (30503050VV第八章 收益法及其運(yùn)用213、用于比較不同年限價(jià)格的高低、用于比較不同年限價(jià)格的高低 對(duì)于不同期限價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同對(duì)于不同期限價(jià)格的高低，需要

12、將它們先轉(zhuǎn)換成相同期限下的價(jià)格。期限下的價(jià)格。 【例例8-58-5】有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限為為5050年，單價(jià)年，單價(jià)2 000 2 000 元，乙房地產(chǎn)的收益期限為元，乙房地產(chǎn)的收益期限為3030年，單價(jià)年，單價(jià)1 8001 800元。假設(shè)報(bào)酬率均為元。假設(shè)報(bào)酬率均為6 6，試比較該，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低 第八章 收益法及其運(yùn)用22【解解】要比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先要比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同期限下的價(jià)格。為了計(jì)算方便，將它們都轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為相同期限下的價(jià)格。為了計(jì)算方便，將它

13、們都轉(zhuǎn)換為無(wú)限年下的價(jià)格：換為無(wú)限年下的價(jià)格： 甲房地產(chǎn)甲房地產(chǎn) = = 50501KVV%)61 (11 200050 =2114.81(=2114.81(元元/m/m2 2) ) 乙房地產(chǎn)乙房地產(chǎn) = = 30301KVV%)61 (11 180030 =2179.47(=2179.47(元元/m/m2 2) ) 通過(guò)上述處理之后可知，乙房地產(chǎn)的價(jià)格名義上低于甲通過(guò)上述處理之后可知，乙房地產(chǎn)的價(jià)格名義上低于甲房地產(chǎn)的價(jià)格房地產(chǎn)的價(jià)格(1800(1800元元m m2 2, ,低于低于20002000元元m2 ) )，實(shí)際上卻，實(shí)際上卻高于甲房地產(chǎn)的價(jià)格高于甲房地產(chǎn)的價(jià)格(2179.47(21

14、79.47元元m m2 2高于高于2114.812114.81元元m m2 2) )。 第八章 收益法及其運(yùn)用234、用于市場(chǎng)法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。、用于市場(chǎng)法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。 在市場(chǎng)法中，當(dāng)可比實(shí)例房地產(chǎn)期限與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)法中，當(dāng)可比實(shí)例房地產(chǎn)期限與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)期限不同時(shí)，需要對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)房地產(chǎn)期限不同時(shí)，需要對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，使其成為與估價(jià)對(duì)象相同期限下的價(jià)格。整，使其成為與估價(jià)對(duì)象相同期限下的價(jià)格。 【例例8 86 6】某宗某宗5 5年前通過(guò)出讓方式取得的年前通過(guò)出讓方式取得的5050年使用年限年使用年限的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)目前為的工業(yè)用地

15、，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)目前為1 2001 200元。該元。該基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為行土地報(bào)酬率為1010。假設(shè)除了使用年限不同之外，該。假設(shè)除了使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格。同，試通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格。 第八章 收益法及其運(yùn)用24【解解】本題通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格，本題通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格，實(shí)際上就是將使用年限為法定最高年限實(shí)際

16、上就是將使用年限為法定最高年限(50(50年年) )的基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為轉(zhuǎn)換為4545年年( (原取得的原取得的5050年使用年限減去已使用年使用年限減去已使用5 5年年) )的基的基準(zhǔn)地價(jià)。具體計(jì)算如下：準(zhǔn)地價(jià)。具體計(jì)算如下： =50455045KKVV%)101 (11 %)101 (11 12005045=1193.73(元元/m2) 第八章 收益法及其運(yùn)用25三、凈收益在前若干年有變化的公式三、凈收益在前若干年有變化的公式 （一）收益年限為有限年的公式（一）收益年限為有限年的公式titntiiYYYAYAV1)1 (11 )1 ()1 (式中：式中：t 凈收益有變化的期限。凈收益

17、有變化的期限。此公式的此公式的假設(shè)前提假設(shè)前提是：凈收益在未來(lái)的前是：凈收益在未來(lái)的前t年年(含第含第t年年)有變化，分別為有變化，分別為A1 ， A2 ， At ，在，在t年以后無(wú)變年以后無(wú)變化為化為A；報(bào)酬率；報(bào)酬率Y不等于零；收益期限為有限年不等于零；收益期限為有限年n。第八章 收益法及其運(yùn)用26公式原型為：公式原型為： n2t1ttt221)Y1 (A.)Y1 (A)Y1 (A)Y1 (A.)Y1 (A)Y1 (AV公式推導(dǎo)為：公式推導(dǎo)為： )Y1 (A.)Y1 (A)Y1 (A)1 (1)1 (t -n211titiiYYAtitntiiYYYAYA1)1 (11 )1 ()1 (第

18、八章 收益法及其運(yùn)用27【例例8 87 7】某宗房地產(chǎn)的收益期限為某宗房地產(chǎn)的收益期限為3838年，通過(guò)預(yù)測(cè)得年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)到其未來(lái)5 5 年的凈收益分別為年的凈收益分別為2020萬(wàn)元、萬(wàn)元、2222萬(wàn)元、萬(wàn)元、2525萬(wàn)元、萬(wàn)元、2828萬(wàn)元、萬(wàn)元、3030萬(wàn)元，從未來(lái)第萬(wàn)元，從未來(lái)第6 6年到第年到第3838年每年的凈收益將年每年的凈收益將穩(wěn)定在穩(wěn)定在3535萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為1010。試計(jì)。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 【解解】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： 第八章 收益法及其運(yùn)用28

19、（二）收益年限為無(wú)限年的公式（二）收益年限為無(wú)限年的公式此公式的此公式的假設(shè)前提假設(shè)前提是：是：(1)凈收益在未來(lái)的前凈收益在未來(lái)的前t年年(含第含第t年年)有變化，分別為有變化，分別為A1、A2、，At，在，在t年以后無(wú)年以后無(wú)變化為變化為A；(2)報(bào)酬率不等于零為報(bào)酬率不等于零為Y；(3)收益年限收益年限n為為無(wú)限年。無(wú)限年。 titiYYAYAiV1)1 ()1 (第八章 收益法及其運(yùn)用29公式原型為：公式原型為： 公式推導(dǎo)為：公式推導(dǎo)為： n2t1ttt221n)Y1 (A.)Y1 (A)Y1 (A)Y1 (A.)Y1 (A)Y1 (AV（n ） )Y1 (A.)Y1 (A)Y1 (A

20、)1 (1)1 (t -n211titiiYYAtitntiiYYYAYA1)1 (11 )1 ()1 (titiYYAYAi1)1 ()1 (第八章 收益法及其運(yùn)用30【例例8 88 8】通過(guò)預(yù)測(cè)得到某宗房地產(chǎn)未來(lái)通過(guò)預(yù)測(cè)得到某宗房地產(chǎn)未來(lái)5 5年的凈收益分別年的凈收益分別為為2020萬(wàn)元、萬(wàn)元、2222萬(wàn)元、萬(wàn)元、2525萬(wàn)元、萬(wàn)元、2828萬(wàn)元、萬(wàn)元、3030萬(wàn)元，從未來(lái)第萬(wàn)元，從未來(lái)第6 6年到無(wú)窮遠(yuǎn)每年的凈收益將穩(wěn)定在年到無(wú)窮遠(yuǎn)每年的凈收益將穩(wěn)定在3535萬(wàn)元左右，該類房地萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為產(chǎn)的報(bào)酬率為1010。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格?！窘?/p>

21、解】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： 第八章 收益法及其運(yùn)用31四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式 （一）收益年限為有限年的公式（一）收益年限為有限年的公式式中：式中：b凈收益逐年遞增的數(shù)額，其中，凈收益未凈收益逐年遞增的數(shù)額，其中，凈收益未來(lái)第來(lái)第1年為年為A，未來(lái)第，未來(lái)第2年為年為(A+b)，未來(lái)第，未來(lái)第3年為年為(A+2b)，依此類推，未來(lái)第，依此類推，未來(lái)第n年為年為A+(n一一1)b。此公式的假設(shè)前提是：此公式的假設(shè)前提是：(1)凈收益按一定數(shù)額凈收益按一定數(shù)額b遞增；遞增； (2)報(bào)酬率不等于零為報(bào)酬率不等于零為Y；(3)收

22、益年限為有限年收益年限為有限年n。 nnYnYbYYbYAV)1 ()1 (11)(2第八章 收益法及其運(yùn)用32公式原型為：公式原型為： 公式推導(dǎo)為：公式推導(dǎo)為：設(shè)：設(shè)： 其中：其中： n32)Y1 (1)b-(nA.)Y1 (2bA)Y1 (bA)Y1 (AV21VVVn321)Y1 (A.)Y1 (A)Y1 (A)Y1 (AVn322)Y1 (1)b-(n.)Y1 (2b)Y1 (bVnYYAV)1 (111n4322)Y1 (1)b-(n.)Y1 (3b)Y1 (2b)Y1 (bV計(jì)算計(jì)算V1： 計(jì)算計(jì)算V2： 第八章 收益法及其運(yùn)用331n432)Y1 (1)b-(n.)Y1 (2b)

23、Y1 (b)Y1 (V1nn4322)Y1 (1)b-(n)Y1 (b.)Y1 (b)Y1 (b)Y1 (b)Y111 (V1n2-n2122)Y1 (1)b-(n)Y1 (1.)Y1 (1)Y1 (11 )Y1 (b)Y1Y(V1n2-n212)Y1 (1)b-(n)Y1 (1.)Y1 (1)Y1 (11 )Y1 (b1n1 -n2)Y1 (1)b-(n)Y1 (11)Y1 (11)Y1 (b1n1 -n2)Y1 (1)b-(n)Y1 (11 )Y1 (Ybnnn22)Y1 (Yb)Y1 (Ynb)Y1 (Y11 YbVnn2)Y1 (Ynb)Y1 (11 YbnnYnYbYYbYAVVV)

24、1 ()1 (11)(221最終：最終： 第八章 收益法及其運(yùn)用34（二）收益年限為無(wú)限年的公式（二）收益年限為無(wú)限年的公式此公式的假設(shè)前提是：此公式的假設(shè)前提是： (1)凈收益按一定數(shù)額凈收益按一定數(shù)額b遞增；遞增； (2)報(bào)酬率大于零為報(bào)酬率大于零為Y； (3)收益年限收益年限n為無(wú)限年。為無(wú)限年。 2VYbYA第八章 收益法及其運(yùn)用35【例例8 89 9】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為1616萬(wàn)元，萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2 2萬(wàn)元，收益期萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為限可視為

25、無(wú)限年該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9 9。試計(jì)算該宗。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 【解解】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： 2YbYAV2%)9(2%916 424.69（萬(wàn)元） 第八章 收益法及其運(yùn)用36五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式 b凈收益逐年遞減的數(shù)額，其中，凈收益未來(lái)第凈收益逐年遞減的數(shù)額，其中，凈收益未來(lái)第1年為年為A，未來(lái)第，未來(lái)第2年為年為(A一一b)，未來(lái)第，未來(lái)第3年為年為(A一一2b)，依此類推，未來(lái)第依此類推，未來(lái)第n年為年為A一一(n一一1)b。公式原型為：公式原型為： 此公式的假設(shè)前提是：凈收益未

26、來(lái)第此公式的假設(shè)前提是：凈收益未來(lái)第1年為年為A，此后按數(shù)額，此后按數(shù)額b逐年遞減；報(bào)酬率不等于零為逐年遞減；報(bào)酬率不等于零為Y；收益期限為有限年；收益期限為有限年n,且且n+1（即保證最后一年的收益）。（即保證最后一年的收益）。 凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益期限為有限年一種：凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益期限為有限年一種： nnYnYbYYbYAV)1 ()1 (11)(2nYbnAYbAYbAYAV)1 () 1()1 (2)1 (122第八章 收益法及其運(yùn)用37【例例8 81010】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為2525萬(wàn)元，萬(wàn)元，此后每年

27、的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2 2萬(wàn)元。試計(jì)算萬(wàn)元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益；如果報(bào)酬率為份假定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益；如果報(bào)酬率為6 6，試計(jì)算該，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 【解解】該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限n n計(jì)算如下：計(jì)算如下： 因?yàn)?A一(n1)b=O 所以 25一(n1)2=O n=252+1 =13.5(年) 該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為： A一(n1)b=25一(131)x2=1(萬(wàn)元)

28、該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為： A一(n1)b=25一(141)x2 =1(萬(wàn)元) 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： 第八章 收益法及其運(yùn)用38六、凈收益按一定比率遞增的公式六、凈收益按一定比率遞增的公式（一）（一）收益年限有限年的公式收益年限有限年的公式 式中：式中：g一一凈收益逐年遞增的比率，其中，凈收益未一一凈收益逐年遞增的比率，其中，凈收益未來(lái)第來(lái)第1年為年為A，未來(lái)第，未來(lái)第2年為年為A (1+g)，未來(lái)第，未來(lái)第3年為年為A (1+g) 2，依此類推，未來(lái)第，依此類推，未來(lái)第n年為年為A (1+g) n-1。公式原型為：公式原型為： 此公式的此公式的假設(shè)前提假設(shè)前提是：凈收益未來(lái)第是

29、：凈收益未來(lái)第1年為年為A，此后按比率，此后按比率g逐年遞增；凈收益逐年遞增的比率逐年遞增；凈收益逐年遞增的比率g不等于報(bào)酬率不等于報(bào)酬率y（當(dāng)（當(dāng)g=y時(shí)，時(shí)，V=An/(1+Y)；收益期限為有限年；收益期限為有限年n。 nYbnAYbAYbAYAV)1 () 1()1 (2)1 (122)11(1 nYggYAV第八章 收益法及其運(yùn)用39公式原型為：公式原型為： 公式推導(dǎo)為：公式推導(dǎo)為：n1 -n322)Y1 (g)A(1.)Y1 ()gA(1)Y1 (g)A(1)Y1 (AVn1 -n322)Y1 (g)A(1.)Y1 ()gA(1)Y1 (g)A(1)Y1 (AVnn3322)Y1 (

30、g)A(1.)Y1 ()gA(1)Y1 (g)A(1)Y1 (g)A(1g)V(1)Y1 (g)(1.)Y1 ()gA(1)Y1 (g)(11 )Y1 (g)A(11 -n1 -n22)Y1g1(1)Y1g1(1)Y1 (g)A(1n)Y1g1(1 )g-Y(g)A(1n)Y1g1(1 )g-Y(AVn第八章 收益法及其運(yùn)用40【例例8 8一一1111】某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余年限為土地使用權(quán)剩余年限為4848年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為凈收益為1616萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年

31、的基礎(chǔ)上萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)增長(zhǎng)2 2；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9 9。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。的收益價(jià)格。 【解解】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下 ： =219.12萬(wàn)元 )11(1 nYggYAV)%91%21(1 %2%91648第八章 收益法及其運(yùn)用41（二）（二）收益年限無(wú)限年的公式收益年限無(wú)限年的公式 此公式的此公式的假設(shè)前提假設(shè)前提是：凈收益未來(lái)第是：凈收益未來(lái)第1年為年為A，此后按比率，此后按比率g逐年遞增；報(bào)酬率逐年遞增；報(bào)酬率y大于凈收益逐年遞增的比率大于凈收益逐年遞增的比率g；收益期

32、；收益期限限n為無(wú)限年。為無(wú)限年。此公式要求此公式要求y大于大于g的原因的原因是，從數(shù)學(xué)上看，如果是，從數(shù)學(xué)上看，如果g大于或等于大于或等于y，V就會(huì)無(wú)窮大。但這種情況在現(xiàn)實(shí)中是不可能出現(xiàn)的：就會(huì)無(wú)窮大。但這種情況在現(xiàn)實(shí)中是不可能出現(xiàn)的：原因之原因之一一是任何房地產(chǎn)的凈收益都不可能以極快的速度無(wú)限遞增下去；是任何房地產(chǎn)的凈收益都不可能以極快的速度無(wú)限遞增下去；原因之二原因之二是較快的遞增速度通常意味著較大的風(fēng)險(xiǎn)，從而要求是較快的遞增速度通常意味著較大的風(fēng)險(xiǎn)，從而要求提高風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。提高風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。gYAV第八章 收益法及其運(yùn)用42n1 -n322n)Y1 (g)A(1.)Y1 ()gA(1)Y1

33、(g)A(1)Y1 (AVgYAYggYAVn)11(1 n公式推導(dǎo)為：公式推導(dǎo)為：公式原型為：公式原型為：第八章 收益法及其運(yùn)用43七、凈收益按一定比率遞減的公式七、凈收益按一定比率遞減的公式（一）（一）收益年限有限年的公式收益年限有限年的公式 式中：式中：g凈收益逐年遞減的比率，其中，凈收益未來(lái)第凈收益逐年遞減的比率，其中，凈收益未來(lái)第1年為年為A，未來(lái)第，未來(lái)第2年為年為A(1一一g)，未來(lái)第，未來(lái)第3年為年為A(1一一g) 2，依此，依此類推，未來(lái)第類推，未來(lái)第n年為年為A(1一一g) n-1 。公式原型為：公式原型為： 此公式的假設(shè)前提是：凈收益未來(lái)第此公式的假設(shè)前提是：凈收益未來(lái)第

34、1年為年為A，此后按比率，此后按比率g逐年遞減；報(bào)酬率不等于零為逐年遞減；報(bào)酬率不等于零為Y；收益期限為有限年；收益期限為有限年n。 nYbnAYbAYbAYAV)1 () 1()1 (2)1 (122)11(1 nYggYAV第八章 收益法及其運(yùn)用44公式原型為：公式原型為： n1 -n322)Y1 (g)A(1.)Y1 ()gA(1)Y1 (g)A(1)Y1 (AV公式推導(dǎo)為：公式推導(dǎo)為：將凈收益按一定比例遞增的公式將凈收益按一定比例遞增的公式 中的中的g以以-g代替，得證。代替，得證。 )11(1 nYggYAV第八章 收益法及其運(yùn)用45（二）（二）收益年限無(wú)限年的公式收益年限無(wú)限年的公

35、式 公式原型為：公式原型為： 此公式的此公式的假設(shè)前提假設(shè)前提是：凈收益未來(lái)第是：凈收益未來(lái)第1年為年為A，此后按比率，此后按比率g逐年遞減；報(bào)酬率大于零為逐年遞減；報(bào)酬率大于零為Y；收益期限；收益期限n為無(wú)限年。為無(wú)限年。gYAVn1 -n322n)Y1 (g)A(1.)Y1 ()gA(1)Y1 (g)A(1)Y1 (AV第八章 收益法及其運(yùn)用46凈收益凈收益 = 有效毛收入有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用如果有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，也可如果有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收以利用凈收益按一定比率遞增或遞

36、減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。例如，假設(shè)有效毛收人逐年遞增的比率為益價(jià)格。例如，假設(shè)有效毛收人逐年遞增的比率為 ，運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為費(fèi)用逐年遞增的比率為 ，收益期限為有限年，則計(jì)算公式，收益期限為有限年，則計(jì)算公式為：為： 1gEg)11(1 )11(1 nEEnIIYggYEYggYIV式中：式中：I 有效毛收入；有效毛收入； E 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用； 有效毛收入逐年遞增的比率；有效毛收入逐年遞增的比率； 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率。1gEg此公式的假設(shè)前提是：此公式的假設(shè)前提是：有效毛收入有效毛收入I按比率按比率g1逐年遞增，運(yùn)營(yíng)逐年遞增，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用費(fèi)用E按

37、比率按比率 逐年遞增；逐年遞增； 或或 不等于報(bào)酬率不等于報(bào)酬率Y；收益期限為有限年收益期限為有限年n，并且滿足，并且滿足 O。 Eg1gEg111)1 ()1 (nEngEgI第八章 收益法及其運(yùn)用47 同理，如果有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞減的比率不等，同理，如果有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞減的比率不等，或者一個(gè)逐年遞增另一個(gè)逐年遞減，其計(jì)算公式都能較容或者一個(gè)逐年遞增另一個(gè)逐年遞減，其計(jì)算公式都能較容易地推導(dǎo)出。其中，在有效毛收入始終大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的前易地推導(dǎo)出。其中，在有效毛收入始終大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的前提提F，收益期限為無(wú)限年的計(jì)算公式為：，收益期限為無(wú)限年的計(jì)算公式為： EgYEgYV11在上

38、述公式中，有效毛收入逐年遞增時(shí)，在上述公式中，有效毛收入逐年遞增時(shí)， 前取前取“一一”，逐年遞減時(shí)，逐年遞減時(shí)， 前取前取“+”；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增時(shí)，；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增時(shí)， 前取前取“一一”，逐年遞減時(shí)，逐年遞減時(shí)， 前取前取“+”。 EgEg1g1g第八章 收益法及其運(yùn)用48【例例8 81313】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的有效毛收入為預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的有效毛收入為2020萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為1212萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5 5，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)3 3，收益期限可視為無(wú)，收益期限可視為無(wú)限年，該

39、類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8 8。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。益價(jià)格。 【解解】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下 ： =426.67萬(wàn)元 EgYEgYV11%3%812%5%820第八章 收益法及其運(yùn)用49【例例8 8一一1414】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)每年的有效毛收入不變，預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)每年的有效毛收入不變，為為1616萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第一年為萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第一年為8 8萬(wàn)元，此后每年會(huì)在上一年萬(wàn)元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2 2，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為lOlO。試計(jì)算該。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收

40、益價(jià)格。宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 【解解】由于一定期限之后，該宗房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用會(huì)超過(guò)有由于一定期限之后，該宗房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用會(huì)超過(guò)有效毛收入，所以在計(jì)算其收益價(jià)格之前，先計(jì)算其合理經(jīng)營(yíng)效毛收入，所以在計(jì)算其收益價(jià)格之前，先計(jì)算其合理經(jīng)營(yíng)期限期限n n： 因?yàn)橐驗(yàn)?所以所以 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： 0)1 (1nEgEI0%)21 (8161n第八章 收益法及其運(yùn)用50八、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格公式八、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格公式 ttt1)1 (V)1 (YYAViii此公式的此公式的假設(shè)前提假設(shè)前提是：已知房地產(chǎn)在未來(lái)第是：已知房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)格為年

41、末的價(jià)格為 (或第或第t年末的市場(chǎng)價(jià)值，或第年末的市場(chǎng)價(jià)值，或第t年末的殘值。如果購(gòu)買房地產(chǎn)的目的是為了年末的殘值。如果購(gòu)買房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時(shí)問(wèn)后轉(zhuǎn)售，則為預(yù)期的第持有一段時(shí)問(wèn)后轉(zhuǎn)售，則為預(yù)期的第t年末轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格減去銷售稅費(fèi)年末轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格減去銷售稅費(fèi)后的凈值，簡(jiǎn)稱為期末轉(zhuǎn)售收益后的凈值，簡(jiǎn)稱為期末轉(zhuǎn)售收益)；已知房地產(chǎn)未來(lái)；已知房地產(chǎn)未來(lái)t年年(含第含第t年年)的的凈收益凈收益 (簡(jiǎn)稱為期間收益簡(jiǎn)稱為期間收益)；期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同；期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報(bào)酬率的報(bào)酬率Y。 tVtV公式原型為：公式原型為：預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)t年的凈收益分別為年的凈收

42、益分別為 ，第，第t年末年末的價(jià)格為的價(jià)格為 ，則其現(xiàn)在的價(jià)格為：，則其現(xiàn)在的價(jià)格為：,21tAAAtVtttt221)1 (V)1 (.)1 (1YYAYAYAV第八章 收益法及其運(yùn)用51由前述公式可得：由前述公式可得：1）如果凈收益每年不變?yōu)椋┤绻麅羰找婷磕瓴蛔優(yōu)锳，則上述公式變?yōu)椋?，則上述公式變?yōu)椋?ttt)1 (V)1 (11YYYAV2）如果凈收益按一定數(shù)額遞增，則上述公式變?yōu)椋海┤绻麅羰找姘匆欢〝?shù)額遞增，則上述公式變?yōu)椋?ttttYVYtYbYYbYAV)1 ()1 ()1 (11)(23）如果凈收益按一定數(shù)額遞減，則上述公式變?yōu)椋海┤绻麅羰找姘匆欢〝?shù)額遞減，則上述公式變?yōu)椋?tt

43、ttYVYtYbYYbYAV)1 ()1 ()1 (11)(24）如果凈收益按一定比率遞增）如果凈收益按一定比率遞增 ，則上述公式變?yōu)椋?，則上述公式變?yōu)椋?tttYVYggYAV)1 ()11(1 5）如果凈收益按一定比率遞減）如果凈收益按一定比率遞減 ，則上述公式變?yōu)椋?，則上述公式變?yōu)椋?tttYVYggYAV)1 ()11(1 第八章 收益法及其運(yùn)用52【例例8 8一一1515】某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為20002000元元m m2 2，年凈，年凈收益為收益為200200元元m m2 2，報(bào)酬率為，報(bào)酬率為1010?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火

44、車站，該火車站將在一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6 6年后建成投入年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為50005000元元m m2 2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的階格將達(dá)到站地區(qū)該類房地產(chǎn)的階格將達(dá)到50005000元元m m2 2。試求獲知興。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 【解解】獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)

45、格計(jì)算如下：獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算如下：=3693.42元元/m2 tttYVYYAV)1 ()1 (11 66%)101 (5000%)101 (11 %10200第八章 收益法及其運(yùn)用53【例例8 8一一1616】某出租的寫(xiě)字樓需要估價(jià)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不某出租的寫(xiě)字樓需要估價(jià)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，但預(yù)測(cè)景氣，但預(yù)測(cè)3 3年后會(huì)回升。因此，該寫(xiě)字樓現(xiàn)行市場(chǎng)租金年后會(huì)回升。因此，該寫(xiě)字樓現(xiàn)行市場(chǎng)租金較低，年出租凈收益為較低，年出租凈收益為500500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3 3年內(nèi)仍然維持年內(nèi)仍然維持在該水平，而等到在該水平，而等到3 3年后市場(chǎng)回升時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會(huì)高

46、年后市場(chǎng)回升時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會(huì)高達(dá)達(dá)79507950萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6 6。如果投資者要求該類。如果投資者要求該類投資的報(bào)酬率為投資的報(bào)酬率為1010，試求該寫(xiě)字樓目前的價(jià)值。，試求該寫(xiě)字樓目前的價(jià)值。 【解解】該寫(xiě)字樓目前的價(jià)值求取如下：該寫(xiě)字樓目前的價(jià)值求取如下：=6858萬(wàn)元萬(wàn)元 tttYVYYAV)1 ()1 (11 33%)101 (%)61 (7950%)101 (11 %10500第八章 收益法及其運(yùn)用54【例例8 81717】某出租的舊辦公樓的租約尚有某出租的舊辦公樓的租約尚有2 2年到期，在此年到期，在此最后最后2 2年的租期中，每年可收取凈租金

47、年的租期中，每年可收取凈租金8080萬(wàn)元萬(wàn)元( (沒(méi)有費(fèi)用支沒(méi)有費(fèi)用支出出) )，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為值為1l001l00萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為5050萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為為1010。試求該舊辦公樓的價(jià)值。試求該舊辦公樓的價(jià)值。 【解解】該舊辦公樓的價(jià)值求取如下：該舊辦公樓的價(jià)值求取如下：=1006.61萬(wàn)元萬(wàn)元 tttYVYYAV)1 ()1 (11 22%)101 (501100%)101 (11 %1080第八章 收益法及其運(yùn)用55【例例8 8一一1818】預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)

48、未來(lái)兩年的凈收益分別為預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來(lái)兩年的凈收益分別為5555萬(wàn)元和萬(wàn)元和6060萬(wàn)元，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在的價(jià)格上漲萬(wàn)元，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在的價(jià)格上漲5%,5%,該類該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為房地產(chǎn)的報(bào)酬率為1010試求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。 【解解】該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格求取如下：該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格求取如下： =753.30萬(wàn)元萬(wàn)元 tittiiYVYAV1)1 (1 (%)101 (%)51 (%)101 (60%10155V第八章 收益法及其運(yùn)用56第八章 收益法及其運(yùn)用57第八章 收益法及其運(yùn)用58第八章 收益法及其運(yùn)用59房房地地產(chǎn)產(chǎn)收收益益潛在毛收入潛在毛收

49、入有效毛收入有效毛收入凈運(yùn)營(yíng)收益凈運(yùn)營(yíng)收益稅前現(xiàn)金流量稅前現(xiàn)金流量u潛在毛收入潛在毛收入(potential gross income，PGI)：假定：假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下的收入房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下的收入 。u有效毛收入有效毛收入(effective gross income(effective gross income，EGI)EGI)：由：由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因潛在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后的收入。造成的收入損失后的收入。u凈運(yùn)營(yíng)收益凈運(yùn)營(yíng)收益( (凈收益凈收益) ) (net operating income，NOI)

50、：由有效毛收入扣除由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（維持房地產(chǎn)正常維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必須的費(fèi)用）使用或營(yíng)業(yè)所必須的費(fèi)用）后得到的歸屬于房后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。地產(chǎn)的收入。u運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)的核心是預(yù)測(cè)凈收益。運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)的核心是預(yù)測(cè)凈收益。 u稅前現(xiàn)金流量稅前現(xiàn)金流量(pretax cash flow，PTCF)：是從：是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。 第八章 收益法及其運(yùn)用60第八章 收益法及其運(yùn)用61第八章 收益法及其運(yùn)用62第八章 收益法及其運(yùn)用63第八章 收益法及其運(yùn)用64第八章 收益法及其運(yùn)用65第八章 收益法

51、及其運(yùn)用66表表8 81 1 出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費(fèi)用出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費(fèi)用 注：如果由出租注：如果由出租人提供家具設(shè)備人提供家具設(shè)備(如家具、電視機(jī)、如家具、電視機(jī)、電冰箱、空調(diào)機(jī)電冰箱、空調(diào)機(jī)等等)，應(yīng)扣除它們，應(yīng)扣除它們的折舊費(fèi)。的折舊費(fèi)。 如物業(yè)管理企如物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及配套的業(yè)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序所收取的費(fèi)用。秩序所收取的費(fèi)用。 如投保房屋火如投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)等的保險(xiǎn)費(fèi)。災(zāi)險(xiǎn)等的保險(xiǎn)費(fèi)。 如城鎮(zhèn)土地使如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城用

52、稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅等。市房地產(chǎn)稅等。 如委托房地產(chǎn)如委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租，房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出租人收取的租賃代租人收取的租賃代理費(fèi)。理費(fèi)。 包括營(yíng)業(yè)稅、包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)。手續(xù)費(fèi)。 第八章 收益法及其運(yùn)用67第八章 收益法及其運(yùn)用68第八章 收益法及其運(yùn)用69第八章 收益法及其運(yùn)用70第八章 收益法及其運(yùn)用71第八章 收益法及其運(yùn)用72第八章 收益法及其運(yùn)用73【例例8 82020】某商店的土地使用年限為某商店的土地使用年限為4040年，從年，從20032003年年1010月月1 1日起計(jì)。該

53、商店共有兩層，每層可出日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為租面積各為200m200m2 2。一層于。一層于20042004年年1010月月1 1日租出，日租出，租賃期限為租賃期限為5 5年，可出租面積的月租金為年，可出租面積的月租金為180180元元/m/m2 2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為二層可出租面積的正常月租金分別為200200元元/m/m2 2和和120120元元/m/m2 2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為2525。該類房地產(chǎn)的出。該類房地產(chǎn)的出租率為租率為100%100%，報(bào)酬率為，報(bào)酬率為

54、9 9。試測(cè)算該商場(chǎng)。試測(cè)算該商場(chǎng)20072007年年1010月月1 1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。 第八章 收益法及其運(yùn)用74【解解】該商場(chǎng)該商場(chǎng)20072007年年1010月月1 1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測(cè)算如下：日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測(cè)算如下： 1 1商店一層價(jià)格的測(cè)算：商店一層價(jià)格的測(cè)算： 租賃期限內(nèi)年凈收益租賃期限內(nèi)年凈收益200 X180 X(1200 X180 X(12525) )1212 32.40(32.40(萬(wàn)元萬(wàn)元) ) 租賃期限外年凈收益租賃期限外年凈收益200 X200 X(1200 X200 X(12525)X12)X12 36.00(3

55、6.00(萬(wàn)元萬(wàn)元) ) =375.69萬(wàn)元萬(wàn)元 %)91 (11 %)91%(900.36%)91 (40.32%9140.32244022V2 2商店二層價(jià)格的測(cè)算：商店二層價(jià)格的測(cè)算：年凈收益年凈收益=200=200120120(1(12525) )1212 =21=216060（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） %)91 (11 %960.21440V=229.21萬(wàn)元萬(wàn)元 該商店的正常價(jià)格該商店的正常價(jià)格= =商店一層的價(jià)格十商店商店一層的價(jià)格十商店= =層的價(jià)格層的價(jià)格 =375.69+229.21=604.90(=375.69+229.21=604.90(萬(wàn)元萬(wàn)元) )第八章 收益法及其運(yùn)用75【

56、例例8-218-21】 某公司某公司3 3年前與一寫(xiě)字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，年前與一寫(xiě)字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中租用其中500m500m2 2的面積，約定租賃期限為的面積，約定租賃期限為1010年，月租金固定不年，月租金固定不變?yōu)樽優(yōu)?575元元m m2 2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似寫(xiě)字樓的月租金為?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似寫(xiě)字樓的月租金為100100元元/ m/ m2 2假設(shè)假設(shè)折現(xiàn)率為折現(xiàn)率為1010，試計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。，試計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。 【解解】采用下列公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值：采用下列公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值：)1 (11 nYYAV上式中：上式中：A=A=（100

57、1007575）50050012 =150 00012 =150 000（元（元) ) y=10 y=10 n=10n=103=7(3=7(年年) )所以所以%)101 (11 %101500007V=73.03(萬(wàn)元萬(wàn)元) 第八章 收益法及其運(yùn)用76第八章 收益法及其運(yùn)用77tiiitYAYYA1)1 ()1 (11 tiiittYAYYYA1)1 (1)1 ()1 (或或第八章 收益法及其運(yùn)用78【例例8-228-22】 某宗房地產(chǎn)的收益期限為某宗房地產(chǎn)的收益期限為4040年，判定其未來(lái)每年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未

58、來(lái)4 4年的凈年的凈收益分別為收益分別為2525萬(wàn)元、萬(wàn)元、2626萬(wàn)元、萬(wàn)元、2424萬(wàn)元、萬(wàn)元、2525萬(wàn)元，報(bào)酬率為萬(wàn)元，報(bào)酬率為1010。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 【解解】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格求取如下：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格求取如下：萬(wàn)元02.25%10125%1012410126%101251%)101 (%)101 (%1043244A萬(wàn)元67.244%)101 (11 %1002.2540V第八章 收益法及其運(yùn)用79u定義：定義：報(bào)酬率(yieId rate，Y) 是投資回報(bào)與所投入的資本的比率。第八章 收益法及其運(yùn)用80所投入的資本投資回報(bào)報(bào)酬率第八章

59、 收益法及其運(yùn)用81第八章 收益法及其運(yùn)用82第八章 收益法及其運(yùn)用832 2、 累加法應(yīng)用舉例累加法應(yīng)用舉例第八章 收益法及其運(yùn)用84YAV VAY 1、在在 的情況下，通過(guò)的情況下，通過(guò) 來(lái)求取，將市來(lái)求取，將市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價(jià)格的比率作為報(bào)場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價(jià)格的比率作為報(bào)酬率?？捎贸曷??？捎煤?jiǎn)單算術(shù)平均法及加權(quán)算術(shù)平均法簡(jiǎn)單算術(shù)平均法及加權(quán)算術(shù)平均法。第八章 收益法及其運(yùn)用85gYAVgVAY111 nYYAV第八章 收益法及其運(yùn)用86第八章 收益法及其運(yùn)用87投資報(bào)酬率排序插入法示意圖投資報(bào)酬率排序插入法示意圖u直接資本化法概述直接資本化法概述u資本化率和收益乘數(shù)

60、的求取方法資本化率和收益乘數(shù)的求取方法u資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系u直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較第八章 收益法及其運(yùn)用88（一）直接資本化法的概念和基本公式（一）直接資本化法的概念和基本公式1 1、概念：、概念：u直接資本化法直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)姆N收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率資本化率或者乘以相應(yīng)的或者乘以相應(yīng)的收益乘數(shù)收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。u資本化率：資本化率：(capitalization rate(capitalization rate，R)R)是房