加強房地產(chǎn)稅收一體化管理問題的思考剖析

1、加強房地產(chǎn)稅收一體化管理問題的思考近年來，隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之悄然興起，在人們 對生活質(zhì)量要求越來越高的今天，房地產(chǎn)行業(yè)以它獨特的特性呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的趨 勢，在擴大內(nèi)需和促進消費方面發(fā)揮著巨大的作用，并成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的一支 重要力量和稅收收入增長的重要來源。但是，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的 高溫不減”房價的 不斷走高”炒房現(xiàn)象的 愈演愈烈” 這些房地產(chǎn)行業(yè)中的諸多問題，加劇了金融 風(fēng)險和房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，也給稅收征管工作帶來難題。因此，加強房地產(chǎn) 稅收征管，實施房地產(chǎn)稅收一體化管理，對抑制房地產(chǎn)投機行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場，實現(xiàn) 國家稅收的宏觀調(diào)控具有十分重要的意義

2、。一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它具有廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，可以帶動 多個產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性和會計核算的復(fù)雜性 ，加 上房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞，以致房地產(chǎn)行業(yè) 稅收流失問題較為嚴重，成為稅收征管工作的難點。目前，在房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工 作中，主要存在以下問題：（一社會納稅意識不夠，偷稅現(xiàn)象比較嚴重。由于房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍的納稅意識淡漠，法制觀念不強，財務(wù)管理混亂，一味 地追求利益的最大化，導(dǎo)致偷逃稅現(xiàn)象較為嚴重。首先是財務(wù)人員素質(zhì)較低，對房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度、核算辦法不熟悉、不了解 ，亂

3、用會計科目、隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費 用情況普遍；其次是有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；其三是 財務(wù)制度形同虛設(shè)，設(shè)置 帳外帳”開具虛假發(fā)票、白條現(xiàn)象比比皆是；其四是房地產(chǎn) 代收款項不按規(guī)定中報納稅，如物業(yè)費、收視費、綠化費等。其五，房地產(chǎn)企業(yè)在項 目開發(fā)前期投入資金大，經(jīng)營周期長，其收益主要集中在房產(chǎn)開發(fā)的中后期。房地產(chǎn) 企業(yè)從自身利益出發(fā)，對收取的預(yù)收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報 ，長期 將這樣的收入掛往來帳，把擠占稅款后的資金用于滾動開發(fā)經(jīng)營中或彌補注冊資金 的不足，這樣以來，一部分稅款就由占轉(zhuǎn)偷，變成了無聲消失。（二政策宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不能到位目前，在土地使用權(quán)

4、的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅 及城市維護建設(shè)稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、 個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕 地占用稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，其中 耕地占用稅”和 契稅”今年年 初才交由地稅部門征收，其相關(guān)的稅收政策都在不斷的修訂完善中。因此，相對于房 地產(chǎn)方面的稅收政策不能及時、全面的送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地 產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認識。但由于房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是私營企業(yè)，這些企業(yè)的負責(zé)人往往是只將帳記在心中，根本不注重財務(wù)管理，更別談了解相關(guān)的稅收政策。如 房地產(chǎn)企業(yè)從商品房的預(yù)售

5、到辦理房產(chǎn)證的過程中，由于一些銷售行為的不確定因 素,如應(yīng)付款中的押金、定金、預(yù)收帳款中的預(yù)收款何時確認或轉(zhuǎn)作收入核算認識 不一。同時，房地產(chǎn)公司不積極配合也增加了征收難度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政 策執(zhí)行不到位。（三稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，再加上 稅務(wù)部門征管手段的落后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實，使得房地產(chǎn)行業(yè)的 稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè) 在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營 業(yè)稅，而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收

6、日常管理中 ，稅務(wù)人員偏重于 營業(yè)稅的征管，而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是部分稅種征管不夠。房地產(chǎn)開 發(fā)項目多，時間長，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對收入與成本的認定上分歧較大。 三是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管，有核定征收、查帳征收，還有以工程為單位，待工程完工后進行結(jié)算征收等，而土地增值稅則由于提供稅款 不多,計算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實問題，使得征管上存在較大的漏洞。四是發(fā)票 控管力度不強。主要表現(xiàn)在：其一，施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成 本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時，難以確認收入, 從

7、而影響稅款征收。其三，房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算，混淆納稅義務(wù) 時間,少中報收入。（四稅收違法打擊不夠，稽查工作力度不到位。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)取發(fā)票后，大肆開具 鴛鴦票”惡意偷逃國家稅收。發(fā)票管理的缺 位，稅務(wù)部門對發(fā)票違章行為的處罰不力，極大地影響了房地產(chǎn)及相關(guān)稅收的管理。 很多時候,稅務(wù)部門只注重了當期征收，不注重回頭檢查也不重視稅源普查和重點稅 源的稽查工作，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘 ，造成稅源的白白流 失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴，雖然刑法、稅收征管法對偷逃稅行為列有明文處罰 的規(guī)定，但在實際工作中，稅務(wù)部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸 的心理。

8、如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜，事后監(jiān)督檢查，追繳稅 款相當困難。目前，產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機構(gòu)采取瞞報成交價，訂立假合同等手段 降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰 條款，加上查處不嚴，致使開發(fā)商、中介機構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷 逃國家稅款。（五部門配合缺乏合力，激勵制約手段欠缺。稅務(wù)部門在具體進行房地產(chǎn)稅收征管過程中，一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地 等部門，但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門，以及沒有一個具體的法律或規(guī)章來約束相 關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為，致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對房地 產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作，普遍需要依

9、靠相關(guān)部門的協(xié)助配合，才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅 源資料，但在實際工作中，出于種種原因很難形成部門合力，由于涉及的部門較多，其各 自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài) ，遇到問 題不能及時解決，必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未 能實現(xiàn)信息共享，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。（六稅收費用負擔(dān)過重，影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一方面費大于稅現(xiàn)象極為嚴重，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的各種費用近30項 （不包括取得土地價款和施工成本，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用支出高達投資額的 25% 左右（不含稅U攵支出，外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費用約占投資額的 20%,高

10、額的費用 支出明顯加重了房地產(chǎn)行業(yè)的整體負擔(dān)水平，擾亂了正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，又大大弱 化了稅收的調(diào)控能力。另一方面，現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收種類繁雜、結(jié)構(gòu)松 散、稅負偏高且存在重復(fù)課稅問題，這些因素都從一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的 健康發(fā)展。二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收實施一體化管理的建議針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué) 化、精細化水平進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn) 行管理體制下落實各項管理要求的同時，通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享，加強 部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)連接，進一步加強房地產(chǎn)稅收管理，實施一體化管理。（一強化稅收政策

11、宣傳，營造濃厚的納稅氛圍。要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系。譬如利用強大 的新聞媒體網(wǎng)絡(luò)開辟房地產(chǎn)行業(yè)稅收專欄，建立相關(guān)網(wǎng)站，啟動相關(guān)稅收政策語音熱線、廣播，印制 宣傳手冊，舉辦相關(guān)政策培訓(xùn)班等，有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產(chǎn)企業(yè)的納 稅意識，營造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征收環(huán)境。（二革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。具體來講，從以下幾個方面來入手：一是加強日常稅收輔導(dǎo)。針對當前房地產(chǎn)行 業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納 稅輔導(dǎo)工作。如幫助企業(yè)理解認識國家

12、有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策；幫助企業(yè)建立完整的財務(wù)核算體系；幫助企業(yè)審查其實現(xiàn)收入是否結(jié)轉(zhuǎn)以及納稅申報是否正確等。二是完善以票控稅、棟號管理”辦法，把房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的耕地占用稅、契稅、建安和房地產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等全部納入稅源監(jiān)控 對房產(chǎn)開發(fā)項目實行 棟號管理”按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺帳，一棟一 檔,全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監(jiān)控。三是加強發(fā)票管理 工作，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況，核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對 違規(guī)操作填開的發(fā)票，嚴格進行處罰。四是加大

13、稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違 法行為。要切實推行稅收管理員制度，要強化其管理職責(zé)，及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng) 營、財務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時處理或移送稽查部 門處理，及時有效地打擊稅收違法行為，提高稽查選案的準確性，加大對偷逃稅等違法 行為的處罰力度。（三加強聯(lián)合控管力度，建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機關(guān)要建立健全協(xié)稅護稅 的控管網(wǎng)絡(luò) 嚴密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)。首先，加強與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，建立信息共享傳遞制度。把握 土地使用權(quán)的取得、項目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個關(guān)鍵環(huán)節(jié) 全面掌握房地產(chǎn)開

14、發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤 管理，及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。如征收契稅的稅務(wù)部門或崗位要將土地使用權(quán)承 受方及其承受土地使用權(quán)的交易信息，及時傳遞給管理房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的 稅務(wù)部門或崗位；要將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方及其房地產(chǎn)交易信息，及時傳遞給管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的稅務(wù)部門或崗位；征收契稅的財政部門要將獲取的房地產(chǎn)交易信 息集中傳遞給稅務(wù)機關(guān)，稅務(wù)機關(guān)再分解傳遞給有關(guān)稅種的主管部門或崗位。同時 各稅種主管稅務(wù)機關(guān)或部門也要將實施有關(guān)稅收管理過程中獲取的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移 信息,及時傳遞給契稅征收機關(guān)。其次，以契稅征管為契機，全面掌握稅源信息。實施一體化管理，主要是

15、以契稅征 管為把手，嚴格執(zhí)行 先稅后證”的有關(guān)規(guī)定，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的關(guān)鍵 環(huán)節(jié)，再通過征收機關(guān)間的配合，準確、快捷傳遞信息，實現(xiàn)信息的互通共享。凡不持 稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票和稅票，房產(chǎn)、土地部門不予產(chǎn)權(quán)證照，從制度上堵塞稅收流失的 漏洞。稅務(wù)機關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息 ，明確責(zé)任人，跟蹤掌握有關(guān)房地 產(chǎn)稅收的稅源情況，對有關(guān)稅收實施有效管理，提高稅收的管理質(zhì)量和效率。第三，要利用現(xiàn)有的設(shè)備和資源，以當前契稅征管中積累的信息為基礎(chǔ)，對從房地 產(chǎn)管理部門以及納稅申報過程中取得的信息進行整合歸集，以縣（市、區(qū)為單位建立 房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。譬如，通過

16、跟蹤了解掌握房地 產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用、商品房預(yù)售和實際銷售、收款方式、收款 時間等情況，利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息，對房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)繳稅情況，進行納稅評估，發(fā)現(xiàn)問題，及時采取有效措施解決，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 有關(guān)稅收的稅收管理。又如 利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個 人在房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關(guān)納 稅申報資料進行比對分析。發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強在房地產(chǎn)二級 交易市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。（四簡化辦稅工作程序，提高征收工作效率。稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)

17、實際情況，采取有效措施，簡化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務(wù)，方便納稅 人繳納稅款。首先，要本著 就近”和方便納稅人”的原則,采取與土地、房管、銀行 等聯(lián)合辦公的方式，真正方便納稅人，降低納稅人的稅外成本負擔(dān)。其次，全面推行j窗式”管理。對轉(zhuǎn)讓或承受房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅收，如營業(yè)稅及附加、個人所得 稅、土地增值稅、印花稅等，凡可在一個窗口一并征收的，可在交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過 戶或繳納契稅時一并征收。另外，為了方便納稅人，及時掌握二手房交易價格情況，可 在契稅征收場所或房地產(chǎn)權(quán)屬登記場所代開財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售發(fā)票。有條件的地方，爭取在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的場所開設(shè)房地產(chǎn)稅收征收窗口 ，爭取將金融機構(gòu)引入征 收場所，以節(jié)省納稅人的納稅時間和納稅成本，努力提高辦稅質(zhì)量和效率，樹立起良好 的稅務(wù)