商業(yè)用地的價值判別與整體發(fā)展定位教程培訓(xùn)75p

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。商業(yè)用地的價值判別與整體發(fā)展定位、目標(biāo)市場調(diào)查、分析及客戶定位、項(xiàng)目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位地產(chǎn)大學(xué)堂課件工商鋪工商鋪 鄧明昌鄧明昌201420144 42424code of this report | 2 copyright centaline group, 2010part 1地塊價值分析code of this report | 3 copyright centaline group

2、, 2010看商圈地段、地段還是地段.處于萬江商圈，很難賣出東城的價格處于萬江商圈，很難賣出東城的價格code of this report | 4 copyright centaline group, 2010看區(qū)域未來的城市規(guī)劃區(qū)域定位、交通等code of this report | 5 copyright centaline group, 2010看區(qū)域人口數(shù)量、人口組成、人口職業(yè)結(jié)構(gòu)code of this report | 6 copyright centaline group, 2010看區(qū)域周邊的商業(yè)氛圍為什么會形成這樣的商業(yè)氛圍？code of this report | 7

3、 copyright centaline group, 2010看項(xiàng)目展示性：臨街面code of this report | 8 copyright centaline group, 2010地塊形狀：開間、進(jìn)深、是否方正等code of this report | 9 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目指標(biāo)規(guī)模、容積率：決定了規(guī)模效應(yīng)，項(xiàng)目的輻射度；建筑密度：決定單層面積；限高；code of this report | 10 copyright centaline group, 2010其他競爭勢態(tài)：如厚街市場，萬達(dá)來了，萬科尷尬了。供給情況：大供應(yīng)量下，

4、常平住宅難去貨等。.code of this report | 11 copyright centaline group, 2010part 2項(xiàng)目整體定位code of this report | 12 copyright centaline group, 2010規(guī)模定位code of this report | 13 copyright centaline group, 2010形態(tài)定位賣的部分不能影響到后期整體項(xiàng)目的經(jīng)營管理；否則開發(fā)商持有的部分未來也只是雞肋。零售商業(yè)code of this report | 14 copyright centaline group, 2010專業(yè)市

5、場既要符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)水平，同步要兼顧未來銷售難度。code of this report | 15 copyright centaline group, 2010屬性定位萬象城、萬達(dá)等凱德廣場、海岸城、花園城等左鄰、萬科生活廣場萊蒙商業(yè)城、紫荊城、潮匯星城等code of this report | 16 copyright centaline group, 2010檔次定位全客層中高端高端code of this report | 17 copyright centaline group, 2010part 3目標(biāo)市場調(diào)查、分析code of this report | 18 copyrigh

6、t centaline group, 2010常規(guī)的捷徑每個策劃起碼都該有2-3個商家朋友；每個策劃都應(yīng)該主動去承擔(dān)主力店的招商工作，不懂招商的策劃無法成為好的策劃人員。商家是能最直接告訴你市場的人。做提案的時候，最nice!code of this report | 19 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目項(xiàng)目2 2公里范圍內(nèi)人口數(shù)量達(dá)公里范圍內(nèi)人口數(shù)量達(dá)20.820.8萬人（不含連升片區(qū)萬人（不含連升片區(qū)),),項(xiàng)目主要輻射片區(qū)為白沙、新聯(lián)、龍眼三大片區(qū)！項(xiàng)目主要輻射片區(qū)為白沙、新聯(lián)、龍眼三大片區(qū)！北柵、村頭片區(qū)北柵、村頭片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量： 4.5萬距

7、離距離： 車行15分鐘懷德片區(qū)懷德片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量：7萬距離距離： 車行20分鐘居歧片區(qū)居歧片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量：2萬距離距離： 車行20分鐘大寧片區(qū)大寧片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量：3.5萬距離距離： 步行15分鐘九門寨片區(qū)九門寨片區(qū)車程：車程：20分鐘分鐘連升片區(qū)連升片區(qū)車程：車程：10分鐘分鐘黃河片區(qū)黃河片區(qū)車程：車程：10分鐘分鐘4公里2公里2公里2公里5公里4公里2公里項(xiàng)目項(xiàng)目2 2公里范圍內(nèi)：公里范圍內(nèi)：20.820.8萬人萬人項(xiàng)目項(xiàng)目4 4公里范圍內(nèi)：公里范圍內(nèi)：25.925.9萬人萬人本案本案龍眼、大村片區(qū)龍眼、大村片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量： 8.1萬距離距離： 車行10分鐘新

8、聯(lián)片區(qū)新聯(lián)片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量： 1.2萬距離距離： 步行15分鐘白沙片區(qū)白沙片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量： 3.2萬距離距離： 步行10分鐘王屋片區(qū)王屋片區(qū)人口數(shù)量：人口數(shù)量：1.3萬距離距離： 車行15分鐘項(xiàng)目商業(yè)輻射群體分析1、客戶群體市場規(guī)模code of this report | 20 copyright centaline group, 20101公里范圍內(nèi)商務(wù)消費(fèi)群體公里范圍內(nèi)商務(wù)消費(fèi)群體項(xiàng)目面積預(yù)計(jì)人口(100:1)虎門富民布料輔料市場2萬m200虎門國際布料交易中心15萬m1500虎門富民布料大市場2萬m200財(cái)富布料市場1萬m100金香江布料市場0.8萬m80興裕布料輔料市場

9、2萬m200總計(jì)22.8萬m22800按按10/人標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算人標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算緊鄰本項(xiàng)目的布輔料專業(yè)市場從事商貿(mào)的高端消費(fèi)群體約2.28萬人1、客戶群體市場規(guī)模code of this report | 21 copyright centaline group, 2010虎門國際公館旺角33京士柏豪庭外灘一品龍泉君御華閣金色家園柏景豪庭中信商貿(mào)城周邊以虎門國際公館、豐泰東海城堡為典型的小區(qū)業(yè)主達(dá)約1.84萬人（按3人/戶標(biāo)準(zhǔn)計(jì)）豐泰華園山莊別墅豐泰東海山莊樓盤名稱項(xiàng)目體量（萬平米）戶數(shù)虎門國際公館501681豐泰東海山莊201500京仕柏豪庭6234豐泰華園山莊352500旺角333.3218虎門地標(biāo)1

10、81569虎門1號12500虎門地標(biāo)廣場321298中聯(lián)大廈191486金色家園7337外灘一品4.1256柏景豪庭14876佳兆業(yè)項(xiàng)目8298中信商貿(mào)城9457中信君匯港6309總計(jì)243.4萬平米13519戶鄰近本項(xiàng)目的小區(qū)業(yè)主消費(fèi)群體約1.84萬人本項(xiàng)目一級輻射小區(qū)業(yè)主約本項(xiàng)目一級輻射小區(qū)業(yè)主約1.841.84萬人；二級輻射小區(qū)業(yè)主約萬人；二級輻射小區(qū)業(yè)主約4.054.05萬人；萬人；1、客戶群體市場規(guī)模code of this report | 22 copyright centaline group, 2010本項(xiàng)目商業(yè)可輻射高端消費(fèi)群體達(dá)25萬人鄰近項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主約1.84萬人周邊村

11、委原居住民21萬人布輔料商貿(mào)人群約2.28萬人本項(xiàng)目商業(yè)一級可輻射的高端消費(fèi)群體約25萬人，足以支撐2.8萬商業(yè)體量的消費(fèi)群體需求1、客戶群體市場規(guī)模code of this report | 23 copyright centaline group, 2010高端消費(fèi)者調(diào)研項(xiàng)目1.5公里內(nèi)市場調(diào)查顯示，有50%的抽樣受訪者選擇每周外出就餐次數(shù)每周外出就餐次數(shù)3-5次次，有28%的抽樣受訪者會選擇餐飲較多的商圈消費(fèi)選擇餐飲較多的商圈消費(fèi)。餐飲在虎門人日常消費(fèi)支出中占據(jù)較大比例?；㈤T人愛吃，外出就餐頻次較高，傾向于中、高檔餐飲街區(qū)消費(fèi)虎門人愛吃，外出就餐頻次較高，傾向于中、高檔餐飲街區(qū)消費(fèi)2.1

12、、客戶需求分析消費(fèi)者研究code of this report | 24 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目1.5公里內(nèi)市場調(diào)查顯示，虎門人急需有特色的商業(yè)出現(xiàn)虎門人急需有特色的商業(yè)出現(xiàn)，希望能一站式完成購物體驗(yàn)，82%的受訪者希望興建中、高檔吃喝玩樂型的商業(yè)街區(qū)興建中、高檔吃喝玩樂型的商業(yè)街區(qū)。希望有中、高端特色街區(qū)，能夠一站式完成購物體驗(yàn)希望有中、高端特色街區(qū)，能夠一站式完成購物體驗(yàn)高端消費(fèi)者調(diào)研2.1、客戶需求分析消費(fèi)者研究code of this report | 25 copyright centaline group, 2010購物娛樂消消費(fèi)費(fèi)者者調(diào)

13、調(diào)研研業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)表表高端消費(fèi)者調(diào)研2.1、客戶需求分析消費(fèi)者研究code of this report | 26 copyright centaline group, 2010大瑩東方國際：何經(jīng)理虎門地一大道：李經(jīng)理虎門名購城：彭經(jīng)理古遠(yuǎn)品牌老板：陳老板周末出去喝喝茶，吃吃飯，平時出去消費(fèi)都是花在吃喝上。我經(jīng)常去深圳、香港買東西，虎門的品牌還是不能滿足我的需求?；旧衔叶际侨ビ胁惋嫷纳虡I(yè)吃飯，這樣就可以逛逛街，吃吃飯，休閑娛樂一下。我希望虎門能出現(xiàn)有特色的商業(yè)，能樹立大品牌、大地標(biāo)，這樣能夠吸引我去消費(fèi)。高端消費(fèi)者調(diào)研2.1、客戶需求分析消費(fèi)者研究code of this report | 27

14、 copyright centaline group, 2010消費(fèi)者特征消費(fèi)者特征個人基本情況（性別、年齡、受教育程度、收入情況）針對本項(xiàng)目具體展開，樣本量：300本次調(diào)查樣本，女性比男性稍多，年齡主要集中在2445歲，個人收入以30015000元/月居多。 此次受訪樣本的受教育程度以“高中/中專/職高/技校/大?！睘橹?。初中及以下初中及以下 高中高中/中專中專/職高職高/技校技校 大專大專 本科及以上本科及以上性別/收入年齡教育程度18-24歲歲25-30歲歲31-35歲歲36-45歲歲46歲及以上歲及以上普通消費(fèi)者調(diào)研2.1、客戶需求分析消費(fèi)者研究code of this report

15、| 28 copyright centaline group, 2010消費(fèi)需求特征消費(fèi)需求特征對商業(yè)場所的期望從消費(fèi)者對于商業(yè)的需求方面來看，能滿足“一站式購物中心需求、交通便捷及距離家或工作地點(diǎn)近”三個因素消費(fèi)者對于商業(yè)消費(fèi)場所最為關(guān)注的；其次商場的專業(yè)性，購物環(huán)境，商品種類多也是消費(fèi)者較為關(guān)注的；這充分表明，受訪者對商業(yè)的需求具有較強(qiáng)的共性認(rèn)知交通便捷的一站式購物場所。普通消費(fèi)者調(diào)研2.1、客戶需求分析消費(fèi)者研究code of this report | 29 copyright centaline group, 2010消費(fèi)需求特征消費(fèi)需求特征對購物場所的選擇 就消費(fèi)者消費(fèi)場所選擇而言

16、，一站式購物中心及商業(yè)街兩種商業(yè)形態(tài)人群選擇達(dá)到80%；就本項(xiàng)目而言，與我們的期望有較大契合度。普通消費(fèi)者調(diào)研2.1、客戶需求分析消費(fèi)者研究code of this report | 30 copyright centaline group, 2010消費(fèi)需求特征消費(fèi)需求特征對虎門商業(yè)發(fā)展的評價 從消費(fèi)者訪談結(jié)果來看，普遍認(rèn)為虎門商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，與其它商業(yè)發(fā)達(dá)城市相比商業(yè)氛圍不夠濃厚，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)基本平衡但商業(yè)還有待發(fā)展。普通消費(fèi)者調(diào)研2.1、客戶需求分析消費(fèi)者研究code of this report | 31 copyright centaline group, 2010消費(fèi)需求特征消費(fèi)需求特征

17、當(dāng)前需要加強(qiáng)的商業(yè)設(shè)施的類型 從受訪者對于當(dāng)前市場商業(yè)設(shè)施需求來看，“百貨/購物中心，專業(yè)健身、休閑娛樂中心”是大家認(rèn)為現(xiàn)階段市場需要加強(qiáng)的普通消費(fèi)者調(diào)研2.1、客戶需求分析消費(fèi)者研究code of this report | 32 copyright centaline group, 2010消費(fèi)行為特征消費(fèi)行為特征休閑娛樂方式，消費(fèi)頻次及支出情況 從受訪者休閑娛樂方式來看，歌廳ktv，電影院以及美容美發(fā)spa是休閑娛樂類需求較為常見的方式，且受訪者中平均每月休閑娛樂次數(shù)在1-2次的占到受訪者的58%，2-3次的有37%；受訪者月均在休閑娛樂上的支出200-500的占到42%，支出在500以

18、上的也有近20%，休閑娛樂市場潛力較大。普通消費(fèi)者調(diào)研2.1、客戶需求分析消費(fèi)者研究code of this report | 33 copyright centaline group, 2010消費(fèi)行為特征消費(fèi)行為特征餐飲場所選擇 從受訪者開放問答中可以看出：餐飲主要在不夜天和黃河附近區(qū)域解決為主，其中在黃河附近解決的主要原因是就近工作地點(diǎn)，以工作餐、休閑餐為主導(dǎo)，不夜天區(qū)域則以海鮮大排檔和少量商務(wù)餐組合，其中地標(biāo)廣場，國際購物中心是以滿足購物人群配套餐飲為主；另外部分受訪者表示無固定餐飲場所依據(jù)居住和生活需要而就近選擇。普通消費(fèi)者調(diào)研2.1、客戶需求分析消費(fèi)者研究code of this

19、report | 34 copyright centaline group, 2010消費(fèi)需求特征（本項(xiàng)目）消費(fèi)需求特征（本項(xiàng)目）項(xiàng)目商業(yè)檔次定位 從受訪者對于本項(xiàng)目的檔次期望來看，基本認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該定位中高檔及中檔，認(rèn)為項(xiàng)目需要定位高檔，中低檔或者低檔的相對較少，對于項(xiàng)目的檔次定位指導(dǎo)意義比較明確。普通消費(fèi)者調(diào)研2.1、客戶需求分析消費(fèi)者研究code of this report | 35 copyright centaline group, 2010消費(fèi)需求特征（本項(xiàng)目）消費(fèi)需求特征（本項(xiàng)目）期望項(xiàng)目提供的商業(yè)服務(wù) 從受訪者對于本項(xiàng)目提供的商業(yè)設(shè)施期望來看：“便利店，服裝鞋帽店，兒童教育培訓(xùn)

20、及娛樂”需求最高； “大型品牌連鎖百貨，中餐店”需求其次；對于娛樂和休閑餐飲也有較大需求。普通消費(fèi)者調(diào)研2.1、客戶需求分析消費(fèi)者研究code of this report | 36 copyright centaline group, 20101、外出就餐頻次較高，高端餐飲消費(fèi)需求強(qiáng)烈；2、目的性較強(qiáng)，比較注重消費(fèi)場所商品質(zhì)量和環(huán)境。3、對于品牌追求從未停止；渴望有特色化的商業(yè)街區(qū)供自己休閑、體驗(yàn)；希望一站式完成購物體驗(yàn)。6、對項(xiàng)目的未來發(fā)展比較期待，整體認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)發(fā)展成為中檔或中高檔的以 “大眾”消費(fèi)為主的商業(yè)設(shè)施，其業(yè)態(tài)主要包括：餐飲、休閑娛樂、區(qū)域服務(wù)配套等。消費(fèi)調(diào)研進(jìn)一步印證了本項(xiàng)目

21、打造差異化商業(yè)街區(qū)，圍繞“多元化、目的性強(qiáng)、體驗(yàn)服務(wù)、享受與娛樂、一站式消費(fèi)”等幾大核心思路發(fā)展的可行性。消費(fèi)者調(diào)研小結(jié)2.1、客戶需求分析消費(fèi)者研究code of this report | 37 copyright centaline group, 2010投資經(jīng)營者需求特征投資經(jīng)營者需求特征對本項(xiàng)目的發(fā)展期望 從受訪者反饋的對于本項(xiàng)目位置認(rèn)知及自身需求情況來看，認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該是“以餐飲、休閑娛樂為主的商業(yè)設(shè)施”的是主流選擇，其次“一站式消費(fèi)的綜合性商業(yè)設(shè)施；購物為主的商業(yè)設(shè)施”也有一定需求，共性認(rèn)識是本項(xiàng)目并不適合成為專業(yè)市場類的商業(yè)設(shè)施。投資經(jīng)營者調(diào)研2.2、客戶需求分析投資及經(jīng)營者研究

22、code of this report | 38 copyright centaline group, 2010投資經(jīng)營者需求特征投資經(jīng)營者需求特征對于項(xiàng)目建筑風(fēng)格的偏好 對于本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格喜好來看，“庭院式風(fēng)格”以及“盒式商業(yè)”兩種建筑風(fēng)格接受度相對較高投資經(jīng)營者調(diào)研2.2、客戶需求分析投資及經(jīng)營者研究code of this report | 39 copyright centaline group, 2010投資經(jīng)營者特征投資經(jīng)營者特征投資者來源及商鋪投資用途 對于本項(xiàng)目有較強(qiáng)投資意愿人群中，常駐虎門2年及以上外地人（新莞人）居首，虎門本地人次之；對于商鋪投資的用途則主要集中于自營，這

23、也與投資客來源相匹配（外地常駐虎門人的置業(yè)生存需求）投資經(jīng)營者調(diào)研2.2、客戶需求分析投資及經(jīng)營者研究code of this report | 40 copyright centaline group, 2010投資經(jīng)營者特征投資經(jīng)營者特征未來店鋪?zhàn)誀I方向選擇 對于項(xiàng)目有投資意向且自營的情況下，經(jīng)營方向主要集中在“服裝鞋帽精品，便利店，水吧/咖啡廳/茶館等休閑餐飲”。投資經(jīng)營者調(diào)研2.2、客戶需求分析投資及經(jīng)營者研究code of this report | 41 copyright centaline group, 2010投資經(jīng)營者需求特征投資經(jīng)營者需求特征投資店鋪面積需求及形式要求 投

24、資者對于投資店鋪需求來看：“區(qū)位好，面積小，總價低”是投資者首選；而對于所投資店鋪形式來看“一拖二”或者“單層底商”二者更受投資者歡迎；從面積選擇來看100店鋪面積是投資者首選，商鋪面積與投資者選擇成反比。投資經(jīng)營者調(diào)研2.2、客戶需求分析投資及經(jīng)營者研究code of this report | 42 copyright centaline group, 2010葉先生，香港人，65歲，開保時捷，09年以前在虎門開服裝廠，目前已轉(zhuǎn)交給家人經(jīng)營，在地標(biāo)、購物中心、正陽時代擁有多套商鋪，購買商鋪主要用于投資，自己不開店，需求商鋪價格在500萬以內(nèi)都可以接受，需要街鋪，面積100左右最好，追求品質(zhì)

25、，好養(yǎng)生，不會盲目購買，比較注重商鋪的位置。本項(xiàng)目所處的區(qū)域比較認(rèn)同，商鋪格局方正，最好能夠68米開間，12米進(jìn)深，一、二樓一起買也可以接受，只要是街鋪總價不超過500萬！外來客群代表，對于商鋪的使用率、實(shí)用性、是否街鋪較為關(guān)注，價格接受度較高，此類投資客群是本項(xiàng)目街鋪一拖二、一拖三層捆綁銷售的目標(biāo)客群。投資經(jīng)營者調(diào)研葉先生，購買商鋪用于投資，香港人，虎門地標(biāo)、購物中心等擁有多套商鋪！葉先生，購買商鋪用于投資，香港人，虎門地標(biāo)、購物中心等擁有多套商鋪！2.2、客戶需求分析投資及經(jīng)營者研究code of this report | 43 copyright centaline group, 20

26、10羅小姐、四川人，35歲，老公是湖南人，在海岸國際住，老公經(jīng)常往返虎門和長沙，羅小姐經(jīng)常在虎門，在地標(biāo)、國際購物中心均有商鋪，老公做生意需要現(xiàn)金流，購買商鋪一般是進(jìn)行貸款，商鋪面積投資基本在50-100之間，100-200萬以內(nèi)的商鋪比較同意接受，需要虎門方正實(shí)用的，最好是只有一層的商鋪，層高最好能有6米，租賃給客戶時可以當(dāng)兩層實(shí)用，也好租，不在乎是否街鋪，只要我認(rèn)為可以賺錢就行。外來虎門的四川、福建等地區(qū)客戶，需求商鋪類型不局限于街鋪，但是不能接受兩層捆綁，需要只有首層，且需要商鋪實(shí)用性強(qiáng)。羅小姐，四川人，老公在虎門、湖南均開廠，虎門有多套物業(yè)羅小姐，四川人，老公在虎門、湖南均開廠，虎門有

27、多套物業(yè)投資經(jīng)營者調(diào)研2.2、客戶需求分析投資及經(jīng)營者研究code of this report | 44 copyright centaline group, 2010劉先生，38歲，居住在虎門博涌，潮汕人，自己在虎門也有開服裝廠，和幾個老鄉(xiāng)也一起開藥店，在石龍、虎門、長安、城區(qū)都有商鋪或者住宅物業(yè)，購買商鋪時喜歡80左右的，可用于自用（開藥店），也可用于投資（好出租），價格能夠接受3萬/左右的，住宅下方鋪位最好，比較在意商鋪的售價，太高價格的不會考慮購買。告知本項(xiàng)目時，劉先生希望盡快面世，位置不錯，可以考慮買來做給自己的服裝做個展示店，80-100左右，兩層，開間6米，進(jìn)深10-15米都可

28、以接受。以外來虎門做生意的潮汕、香港、福建等地的客群，在虎門經(jīng)營多類型生意，他們不在乎是否專一某一個行業(yè)，在乎只要有錢就去賺。投資經(jīng)營者調(diào)研劉先生、潮汕人，購買商鋪可投資，可自用，目前與朋友合作國大藥店！2.2、客戶需求分析投資及經(jīng)營者研究code of this report | 45 copyright centaline group, 2010梁小姐，45歲，則徐社區(qū)人，老公政府單位工作，兒子上大學(xué)，目前在黃河及正陽時代購買兩間鋪位經(jīng)營美容院，目前購買的物業(yè)都在2樓，面積200左右，開間和進(jìn)深最好都是10米的，都只在一樓有一個樓梯可以上二樓，一樓無鋪位，不一定要選擇位置好的區(qū)域，位置偏一

29、點(diǎn)，也可以接受，目前正陽這間店面只花了近200萬就買到了，二樓層高是5米左右，告知本項(xiàng)目時，梁小姐表示，可以考慮買一間200左右的，價格越便宜越好，2-3萬/最好。虎門本地人，購買來自己做生意的，也可以考慮購買只有二樓的商鋪，一樓僅需有樓梯即可。梁小姐，虎門則徐社區(qū)人，未買房，自營一家美容院投資經(jīng)營者調(diào)研2.2、客戶需求分析投資及經(jīng)營者研究code of this report | 46 copyright centaline group, 20101、商鋪投資意向較為強(qiáng)烈；2、關(guān)注地段、未來發(fā)展運(yùn)營管理、實(shí)用率及實(shí)用性，對于業(yè)態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)品打造需求強(qiáng)烈；希望停車充足；3、需求面積大部分在50-

30、100平，少量選擇100-200平；4、不同經(jīng)營業(yè)態(tài)對店鋪的偏好不同：服飾類商家更傾向一拖二的商業(yè)，餐飲及休閑娛樂對店鋪選擇偏好不明顯，區(qū)域配套服務(wù)業(yè)態(tài)更傾向于底層商鋪。投資經(jīng)營者調(diào)研對于本項(xiàng)目的產(chǎn)品打造、業(yè)態(tài)規(guī)劃提供了更具象的參考，同時也提出了更高的要求。投資經(jīng)營者調(diào)研小結(jié)2.2、客戶需求分析投資及經(jīng)營者研究code of this report | 47 copyright centaline group, 2010特色風(fēng)味小吃代表，各種大型購物場所均能發(fā)現(xiàn)蒙自源門店。對于項(xiàng)目位置比較看好，認(rèn)同項(xiàng)目未來主要打造方向餐飲 、休閑娛樂時尚購物區(qū)，目前在虎門已經(jīng)開設(shè)了幾家門店，如果本項(xiàng)目未來能按

31、照此業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，可考慮進(jìn)駐本項(xiàng)目。如果僅考慮做，面積差不多150200就夠了，但是要臨街，層高6米以上，開間68米，進(jìn)深在1012米左右；中高檔餐飲商戶對于項(xiàng)目未來打造業(yè)態(tài)方向較為看好，與周邊布料業(yè)態(tài)形成差異化互補(bǔ)，亦是發(fā)展趨勢！蒙自源：陳先生 拓展經(jīng)理品牌商家調(diào)研2.3、客戶需求分析品牌商家研究code of this report | 48 copyright centaline group, 2010時尚餐飲品牌，特色化經(jīng)營類型，符合項(xiàng)目整體餐飲定位一般來說，商業(yè)街區(qū)，主題、商業(yè)定位、建筑都很關(guān)鍵：比如說一看就很高檔的建筑，消費(fèi)能力就高，還有交通流暢，因?yàn)楝F(xiàn)在都是開車上班，停車位充足才

32、方便買東西；還有就是業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌定位，旁邊開個雜貨鋪，別人肯定會覺得檔次較低，整個感覺不一樣。所以項(xiàng)目要做好很多細(xì)節(jié)都是關(guān)鍵，這快地未來發(fā)展應(yīng)該不錯，很多功能性的，都屬于服務(wù)周邊消費(fèi)力的，功能性多才能吸引更多顧客過來。黃記煌一般開店需求200-500 ，在中高檔商業(yè)街區(qū) 特色化餐飲類型吸引眾多食客！黃記煌：盧總品牌商家調(diào)研2.3、客戶需求分析品牌商家研究code of this report | 49 copyright centaline group, 2010高檔面食類餐飲，滿足不同人群需求，對于項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局表示認(rèn)可！秦關(guān)面道目前在東莞發(fā)展很快，2010年開始到現(xiàn)在已經(jīng)開了13家門店，基

33、本在城區(qū)、厚街?；㈤T商業(yè)氛圍毋庸置疑，公司定位也是以中高檔餐飲消費(fèi)者為核心，制作特色口味小菜，面點(diǎn)針對不同人群，對于輔料布料市場周邊 ，純在一些中高端飲食需求者，但具體還需要正對這個區(qū)域進(jìn)行考察，目前也考慮往鎮(zhèn)區(qū)拓展。對于項(xiàng)目打造餐飲，休閑購物為一體綜合街區(qū)較為認(rèn)同！經(jīng)營面積大概200-400，開間6-8米，近深需求約12-15米。秦關(guān)面道：胡先生品牌商家調(diào)研2.3、客戶需求分析品牌商家研究code of this report | 50 copyright centaline group, 2010對于整體業(yè)態(tài)認(rèn)同，對嶺南建筑風(fēng)格的獨(dú)棟商鋪較為關(guān)注！客滿堂在虎門目前已經(jīng)開了一家直營店，對于虎

34、門餐飲消費(fèi)市場也較為熟悉，與其他商家了解的一樣認(rèn)可虎門人的整體消費(fèi)力，只要有特色，口味好的菜肴，就不怕沒有人來品嘗，項(xiàng)目所在位置有所了解，認(rèn)為周邊大量布料市場人群，是未來餐飲目標(biāo)客戶。 客滿堂一般需求面積200-300平，開間4.5-5米，近深約12米！對于項(xiàng)目兩棟嶺南建筑風(fēng)格鋪面較為關(guān)注！客滿堂：陳先生 拓展代表品牌商家調(diào)研2.3、客戶需求分析品牌商家研究code of this report | 51 copyright centaline group, 2010之前也有聽說過項(xiàng)目，對于本項(xiàng)目地段位置比較看好，會派專人對地塊周邊進(jìn)行考察。一般進(jìn)駐條件2500-3000左右，認(rèn)為虎門商業(yè)體量

35、很大但服裝扎堆，虎門不缺乏強(qiáng)勁的消費(fèi)力，進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)搭配非常重要，采購人多了，商務(wù)應(yīng)酬、休閑放松，都需要一個較好的環(huán)境，因此對于本項(xiàng)目將持續(xù)關(guān)注。娛樂型商家對于項(xiàng)目前景看好，對于業(yè)態(tài)規(guī)劃也較為認(rèn)同，虎門不缺消費(fèi)，但特色化街區(qū)購物綜合體相對較少魔方ktvktv東莞區(qū)負(fù)責(zé)人：王先生，負(fù)責(zé)整個魔方在東莞區(qū)拓展工作。品牌商家調(diào)研2.3、客戶需求分析品牌商家研究code of this report | 52 copyright centaline group, 2010以純是虎門本土的代表性品牌，但是在虎門卻沒有幾層樓一起做展示的店鋪。以純在珠三角其他城市均有品牌展示性強(qiáng)的商鋪，如果在虎門能出現(xiàn)有特

36、色的品牌展示型商業(yè)，以純會考慮進(jìn)入，畢竟我們代表著虎門服裝的前世和今生，以純也是虎門的名片之一。如果僅考慮做專賣店，面積差不多6080就夠了，總價在300萬左右，但是要臨街，層高6米以上，開間68米，進(jìn)深在1012米左右；如果做品牌展示廳，面積約8001000；總價約2000萬；一、二樓或者一、二、三都可以考慮，但是昭示性要好，可以做大的廣告牌來宣傳品牌。部分虎門本土品牌商家亟待在本土實(shí)現(xiàn)品牌展示，考慮將品牌落地扎根！品牌商家調(diào)研以純：張先生 多年服裝拓展專家2.3、客戶需求分析品牌商家研究code of this report | 53 copyright centaline group,

37、2010現(xiàn)在覺得生意越來越難做，特別是“布料批發(fā)市場這塊，感覺現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入微利時代了。” 隨著電子商務(wù)的日漸興起，布料批發(fā)價格越來越透明，市場競爭加劇，批發(fā)利潤被大大壓縮。如果可以做一個有品牌的一個展示中心，在虎門非常好，現(xiàn)在虎門國際輕紡城都有那樣做，現(xiàn)在布料輔料也希望品牌化，如果項(xiàng)目能做這樣的展示中心，非常好，現(xiàn)在僅做布輔料的話，利潤很低，較大部分利潤都被品牌商家賺走了，所以希望有自己的品牌，不僅做布輔料的加工，也可以做上游的服裝品牌；需求商鋪的面積差不多800，總價在2000萬左右；總共三層最好，一層可以做品牌店，二層可以辦公，接待客戶，三層可以做一些倉儲功能，有電梯可以上下最方便，要有做

38、廣告的位置。布料輔料也考慮升級換代，也走品牌路線！富民泰興布料市場方圓仿皮絨店：馬先生，東莞本地人，在富民已經(jīng)營5年多品牌商家調(diào)研2.3、客戶需求分析品牌商家研究code of this report | 54 copyright centaline group, 2010品牌商家調(diào)研小結(jié)1、中高檔餐飲、娛樂等商家對于項(xiàng)目未來打造業(yè)態(tài)方向較為看好，與周邊布料業(yè)態(tài)形成差異化互補(bǔ)；服裝、布輔料商家亟待在本土實(shí)現(xiàn)品牌展示，考慮將品牌落地扎根！2、關(guān)注主題定位、建筑及停車位；3、餐飲商家需求面積大部分在200-400平；娛樂商家需求面積較大，可整棟經(jīng)營；服裝類商家需求一般在800-1000平。商家的信

39、心就是我們的信心！2.3、客戶需求分析品牌商家研究code of this report | 55 copyright centaline group, 2010part 4客戶定位code of this report | 56 copyright centaline group, 2010投資過多個商業(yè)物業(yè)，一般只買街鋪，理性、專業(yè)，多為機(jī)構(gòu)型投資者具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，看到那個項(xiàng)目賣的好，品牌好，跟著買；由于有1-2次的購鋪經(jīng)驗(yàn)，所以具備一定的理性分析能力；跟風(fēng)、缺乏投資判斷力，是許多商場小內(nèi)鋪的購買者專業(yè)型投資客戶專業(yè)型投資客戶跟風(fēng)型的大型客戶跟風(fēng)型的大型客戶盲目型的中小客戶盲目型的中小

40、客戶投資產(chǎn)品是可以模糊區(qū)域界線；商鋪的客戶不一定要以區(qū)域進(jìn)行劃分code of this report | 57 copyright centaline group, 2010虎門現(xiàn)有商鋪購買者，局限于當(dāng)?shù)仄瑓^(qū)的居多，如虎門地標(biāo)位于金州，金州片區(qū)客戶軍多，而位于金州周邊的虎門寨、九門寨、南柵等片區(qū)居第二位，再次為城區(qū)、長安、厚街等地的人群；因此可判定：1、項(xiàng)目所處社區(qū)及周邊社區(qū)為第一圈層客群區(qū)域；2、周邊鎮(zhèn)區(qū)、城市為第二圈層客群區(qū)域；3、周邊城市，如香港、廣深等地為第三圈層客群區(qū)域。購鋪客戶分析：區(qū)域來源code of this report | 58 copyright centaline

41、group, 2010社區(qū)商鋪本小區(qū)業(yè)主購買居多，其次的購鋪大軍為虎門本地人及虎門服裝批發(fā)個體戶及服裝工廠企業(yè)老板；表明未來項(xiàng)目的第一圈層目標(biāo)客戶為：虎門本地人、服裝行業(yè)老板、其他零售個體戶！購鋪客戶分析：職業(yè)code of this report | 59 copyright centaline group, 2010各個樓盤的商鋪其小區(qū)住戶為主力購買群，其次為虎門本地人（自建房）；表明未來項(xiàng)目第一圈層目標(biāo)客戶為：本小區(qū)住宅購買者、虎門本地人！購鋪客戶分析：居住樓盤code of this report | 60 copyright centaline group, 2010項(xiàng)目購鋪客戶定位

42、分類分布客戶情況置業(yè)關(guān)注點(diǎn)虎門本地客戶（45-60%）虎門鎮(zhèn)區(qū)虎門本地人，靠現(xiàn)有房屋收取租金，投資多套物業(yè)，商鋪是投資的首選，經(jīng)過虎門的發(fā)展享受到了商鋪帶來的好處，對商鋪投資情有獨(dú)鐘地段、投資回報率、租金收益新莞人（20-25%）虎門鎮(zhèn)區(qū)（15%）來自福建、浙江、湖南、湖北、江西等地的新莞人，從事服裝、布料、輔料、皮革等行業(yè)的私企業(yè)主、個體戶；醫(yī)院、銀行、教育、等事業(yè)單位員工面積段、地段、總價厚街、南城、沙田、長安（5%）關(guān)注投資，專業(yè)性的投資客，許多朋友在虎門臺港商（10-15%）虎門鎮(zhèn)區(qū)以從事服裝、皮革、會貿(mào)易、鞋業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主的臺港籍企業(yè)主、個體戶或企業(yè)中、高層實(shí)用性、總價、地段、面積 投

43、資客（5%-10%）投資兼自用東莞等區(qū)域有自主品牌，希望買來自用，后期可轉(zhuǎn)手租金收益率、總價、地段純投資深圳、東莞擁有多處房產(chǎn)，對房產(chǎn)投資有足夠深的認(rèn)識，喜好低總價產(chǎn)品code of this report | 61 copyright centaline group, 2010第一客戶圈層：本地客戶：專注商鋪投資，關(guān)注地段與回報率，商鋪價格抗性低虎門新莞人：在虎門打拼多年，從事服裝、布料、輔料、鞋業(yè)、五金、電子等行業(yè)的老板及中高管、私營業(yè)主主要客戶群體，重點(diǎn)發(fā)掘第一客戶圈層 第二客戶圈層 第二客戶圈層：長安、厚街、東莞城區(qū)專業(yè)投資客戶：關(guān)注價格、投資回報率，商鋪價格抗性高；第三客戶圈層：香港

44、臺灣、廣深、其他區(qū)域的專業(yè)投資客：價格抗性低，關(guān)注地段、投資回報率。有效補(bǔ)充客群偶得客群，但可重視本項(xiàng)目購鋪客戶地圖code of this report | 62 copyright centaline group, 2010他們是一幫有為中青年他們在東莞打拼自己的事業(yè)，并已取得初步成績他們需要一個更好的更獨(dú)立的展示自我的平臺展示自我的平臺他們需要一個為自己及生意伙伴提供便捷的商務(wù)洽談商務(wù)洽談與展示空間展示空間的優(yōu)質(zhì)環(huán)境優(yōu)質(zhì)環(huán)境他們需要依托這個商圈發(fā)展依托這個商圈發(fā)展但更希望跳出這個商圈發(fā)揮跳出這個商圈發(fā)揮他們需要一個區(qū)域中全新商務(wù)模式全新商務(wù)模式，為自己，為事業(yè)，更上一層樓，他們愿意有所付

45、出項(xiàng)目客戶描?。鹤杂眯蚦ode of this report | 63 copyright centaline group, 2010他們可能是周邊的有錢的本地人有錢的本地人也可能是具備投資眼光的專業(yè)市場大企業(yè)主專業(yè)市場大企業(yè)主也可能是對虎門有著強(qiáng)烈好感與信心的深港臺投資者深港臺投資者更可能是厚沙虎乃至城區(qū)高瞻遠(yuǎn)矚型的投資人總之，他們具備雄厚的資金實(shí)力，并對區(qū)域有強(qiáng)烈的“好感”看中片區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿粗衅瑓^(qū)未來的發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)可金地品牌認(rèn)可金地品牌可能為項(xiàng)目帶來的附加值及升值空間具備“閑置”資金，需找到資金出口需找到資金出口但他們及其敏感與謹(jǐn)慎對于項(xiàng)目的打造、鋪面分布項(xiàng)目的打造、鋪面分布及未來經(jīng)營

46、方向經(jīng)營方向的認(rèn)可，需要更多的引導(dǎo)及引導(dǎo)及前景展示前景展示以堅(jiān)定他們的信心項(xiàng)目客戶描?。和顿Y型code of this report | 64 copyright centaline group, 2010part 5項(xiàng)目功能組合code of this report | 65 copyright centaline group, 2010功利型的綜合體開發(fā)決定了我們對各功能物業(yè)的搭配其實(shí)就是一盤賬：n開發(fā)商的需求成為了關(guān)鍵：現(xiàn)金流？銷售利潤最大化？n酒店物業(yè)投資成本高，資金回收慢，已經(jīng)很少開發(fā)商愿意去做了；n大型購物中心能夠快速提成整體項(xiàng)目的價值，成為開發(fā)商親睞的物業(yè)類型；n寫字樓和住宅更多的是看是否能夠快速賣出去，回籠資金。你算清楚了賬，你就知道了開發(fā)商需求的物業(yè)功能組合。你算清楚了賬，你就知道了開發(fā)商需求的物業(yè)功能組合。code of this report | 66 copyright centaline group, 2010協(xié)同效應(yīng) 被支持的物業(yè)品種酒店零售辦公公寓提供支持的物業(yè)品種酒店 作為配套設(shè)施的互補(bǔ)效