上述法律規(guī)定一方面大大拓寬了企業(yè)的融資渠道

1、上述法律規(guī)定一方面大大拓寬了企業(yè)的融資渠道，另一方面也為企業(yè)并購中正確判斷目標企業(yè) 的資產(chǎn)增添了較大障礙。在房地產(chǎn)項目公司股權轉讓中，為了清楚地判斷股權的價值，股權受 讓方必須對房地產(chǎn)項目公司的資產(chǎn)有十分充分的了解。除了了解目標房地產(chǎn)公司的有形資產(chǎn)和 負債，還必須判斷目標公司是否存在或有債務， 即是否存在對外擔保。 因擔保物權如欲發(fā)生法 律效力或者對抗第三人的效力， 必須辦理登記，這就要求股權受讓人應當及時到相關登記主管 部門查詢核實，如目標房地產(chǎn)公司所在地的房地產(chǎn)管理部門、國有土地管理部門、工商行政管 理部門、交通運輸工具管理部門、證券登記結算機構、信貸征信機構等等。只有在上述部門仔 細核實

2、相關真實情況，才可能最大程度地降低投資風險。三、房地產(chǎn)項目轉讓過程中不同階段的風險控制房地產(chǎn)項目轉讓涉及金額巨大、法律規(guī)范眾多、程序繁雜，其順利運作絕對離不開法律專 業(yè)人士的指導和參和。法律專業(yè)人士接受股權受讓方的委托后，應當從以下幾個階段對房地產(chǎn) 項目轉讓的法律風險予以預防和控制。（一）前期盡職調(diào)查階段前期盡職調(diào)查階段是房地產(chǎn)項目轉讓過程中最基礎、最重要、最核心、最關鍵的階段，該 階段對確定房地產(chǎn)項目轉讓的可行性、股權的對價、風險防范等重要因素起著決定性的作用。 此階段盡職調(diào)查工作能否有效開展將直接決定房地產(chǎn)項目轉讓的成敗?？偟膩碚f，盡職調(diào)查的 基本原則就是調(diào)查一切可能影響股權受讓方利益的因

3、素。具體來說，應當主要從以下幾個方面 考察：1.1.目標公司的合法性和經(jīng)營情況這部分盡職調(diào)查工作和一般公司股權轉讓的調(diào)查工作差別不大，就是對目標房地產(chǎn)公司的整體情況進行審慎的調(diào)查和評估，包括：（1 1）公司的基本資料，如公司是否正常經(jīng)營（營業(yè)執(zhí)照是否正常年檢，有無停業(yè) ），公司股東是否主體適格（實際出資人和登記股東是否一致，出資是否按時足額繳納），轉讓標的是否適格（股權有無抵押登記或被查封），對外轉讓是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和實體規(guī) 定）。這類信息可以到公司住所地公司登記機關查詢工商登記詳檔，并到目標公司核實和工商 登記是否一致。（2 2）公司的資質等級及年檢情況。根據(jù)我國法律規(guī)

4、定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法申請核定 企業(yè)資質等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質實行年檢制度。各資質等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營業(yè)務，不得越級承擔任務。因此，目標公司的資質等級是房地產(chǎn)項目開發(fā)能否順利進行的前 提，應當?shù)浇ㄔO行政主管部門核實目標公司的資質等級及年檢情況，并確定目標公司具備承擔 目標房地產(chǎn)項目開發(fā)的資質。這有別于一般公司的股權轉讓要求，應特別注意。公司的經(jīng)營情況。如年檢報告，財務、稅收情況等。法律專業(yè)人士主要審查公司對外 簽署的合同及其履行情況。特別是公司的對外擔保情況應重點審查。如前所述，新頒布并即將

5、 實施的物權法大大拓寬了公司擔保財產(chǎn)的范圍，這無疑增加了核實公司對外擔保真實情況的難度。法律專業(yè)人士應當根據(jù)我國物權法以及擔保法的相關規(guī)定，逐一到相關登記機關核實，以期最大程度地反映公司的現(xiàn)實狀況。2 2目標房地產(chǎn)項目的合法性和開發(fā)情況目標房地產(chǎn)項目是否合法以及能否順利開發(fā)以獲取投資回報才是房地產(chǎn)項目公司股權轉讓 的最終目的。因此，這部分盡職調(diào)查工作至關重要。結合前述物權法對房地產(chǎn)項目的法律影響 的分析，應當重點從以下幾個方面考慮：（1 1）審查房地產(chǎn)項目的合法性即審查和房地產(chǎn)項目有關的各類合同和審批文件，并充分考慮可能存在的風險。房地產(chǎn)項目資產(chǎn)權屬是否明確、清晰、無瑕疵（如有無抵押登記、是否

6、被查封等），土地使用權是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空間、項目的設計用途等是否符合受讓 方的投資需求（若不符合需求可否依法變更），相關審批手續(xù)是否已經(jīng)依法辦好，如有無建設用 地規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。（2 2）項目開發(fā)情況是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔拆遷補償責任的風險；項目規(guī)劃是否合理、有無超規(guī)劃的情況；項目的相鄰關系是否存在糾紛或者潛在危機 （如因采光、日照、通風、建設工地噪 音等原因引發(fā)糾紛或者訴訟，導致工期拖延和經(jīng)濟賠償雙重損失）等。（二）合同簽訂階段通過前述的盡職調(diào)查工作，股權受讓方應當已經(jīng)對目標房地產(chǎn)項目轉讓存在的各類法律風險有了比

7、較清楚的認識。既然是法律風險，就意味著并不必然會發(fā)生。只要采取恰當?shù)拇胧蟛糠址娠L險是可以事前預防或得到有效控制的。當然，這離不開嚴謹、規(guī)范的合同文本（這里的合同僅指 股權轉讓合同”而非 房地產(chǎn)項目轉讓合同”）將房地產(chǎn)項目轉讓各方的權利 義務、違約責任等予以明確固定。如果將房地產(chǎn)項目轉讓比作炒菜”的話，那么，盡職調(diào)查工作只是提供了 做菜”起草合同）的豐富 原料”，能夠得到 美味可口的佳肴”有效防范法律風險 的合同）則依賴于成熟精湛的合同條款設計的法律技術。對于房地產(chǎn)項目公司股權轉讓來說，區(qū)別于一般公司股權轉讓合同的特別條款有：（1 1）鑒于條款該條款主要表述目標公司的情況；股權轉讓方的主體

8、資格、持有目標公司的股權和轉讓該股權的意愿；股權受讓方的主體資格、受讓該股權的意愿；目標房地產(chǎn)項目的情況，包括：項目概況：座落地點、項目性質、四至、占地面積、有關規(guī)劃指標等，土地現(xiàn)狀：項目轉讓時土地 使用權性質、取得方式及使用期限，項目現(xiàn)狀：項目報批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)并列明取得的批文，項目動拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（如停建、緩建），項目涉及的土地或工程的權利限制情況等，以便為下 一步合同內(nèi)容的闡述奠定一個事實基礎。（2 2）聲明和保證條款該條款目的是為了防范風險、救濟違約和處理法律糾紛。該條款主要表述和保證當事人雙方主體適格、誠信履約以及意思表示真實。尤其是有關價格的條款，股權轉讓的價格和轉讓方 出資額、

9、目標公司的凈資產(chǎn)、房地產(chǎn)項目的開發(fā)有重大關系。轉讓股權的價格包括轉讓股權所包含的各種股東權利和義務，但不包括出讓方隱瞞的債務或者應當披露的事實。這是判斷當事 人是否誠信履行披露義務的基礎。(3)(3)過渡期條款股權轉讓合同簽訂后，從簽訂之日到股權交割日之間有一段過渡期。過渡期條款主要規(guī)定 當事人雙方在過渡期間的權利義務，如轉讓方妥善經(jīng)營和管理目標公司，不得有減損目標公司 資產(chǎn)或其他利益的行為，轉讓方簽訂新的重大合同或有重大投資應征求受讓方同意，受讓方先 期進入目標公司參加公司經(jīng)營管理等事項。該條款的主要目的是為了促進股權交付工作的順利 進行，以及維護受讓方在過渡期間的利益。除了上述條款之外，房

10、地產(chǎn)項目公司股權轉讓合同中還包括當事人條款、股權轉讓標的及 交付條款、價格條款、保密條款、違約責任條款、不可抗力條款、爭議解決方式條款等，因和 一般股權轉讓合同相關條款共性較多，在此不再贅述。( (三三) ) 合同履行階段股權轉讓合同簽訂并生效后，并不會自然發(fā)生股權轉讓的法律效果。股權轉讓合同的生效 和股權轉讓的生效是有區(qū)別的。股權轉讓合同的生效是指對合同當事人產(chǎn)生法律約束力的問題，股權轉讓的生效是指股權何時發(fā)生轉移的問題，即受讓方何時取得股東身份的問題，兩者不能 混為一談。股權轉讓合同無效或不生效，股權轉讓也不生效。即使在股權轉讓合同生效后，也 尚需當事人的適當履行，股權轉讓才能實現(xiàn)。不過，

11、在嚴格準備了前述的風險防范工作后，合同順利履行自然就是水到渠成的了。在股 權轉讓合同的履行方面，轉讓方的主要義務是向受讓方轉移股權，受讓方的主要義務是按照約 定向轉讓方支付轉讓款。股權轉讓合同的標的為股權，轉讓方的交付義務實際上只是體現(xiàn)為對 公司的一種通知義務，即轉讓方將股權轉讓的事實及要求公司辦理變更登記手續(xù)的意思正式以 書面方式通知公司的行為。根據(jù)我國公司法的相關規(guī)定，將股權轉讓結果記載于股東名冊是公司的義務。和股權轉讓有關的公司章程修改、變更工商登記等事項，也應由公司辦理。公 司未及時履行義務的，受讓人可以起訴公司，公司應承擔相應的責任。股權轉讓合同生效，房 地產(chǎn)項目公司將新股記載于公司

12、股東名冊，并到公司登記機關辦理變更登記后，股權轉讓生效， 并具有對抗第三人的效力。至此，房地產(chǎn)項目轉讓正式完成，但是股權受讓方仍應當以房地產(chǎn)項目公司名義從事房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為。房地產(chǎn)公司在收購一個項目時一般會進行一個盡職調(diào)查，以下提綱供大家參考學習：一、總體經(jīng)濟環(huán)境狀況及發(fā)展變化趨勢分析通常采用專業(yè)的咨詢結構的調(diào)研分析、預測。二、目標企業(yè)行業(yè)前景及競爭力分析企業(yè)自身的預測、同業(yè)競爭對手的分析、上游供應商和下游銷售商的需求分析、專業(yè)咨詢 機構的意見、國家的產(chǎn)業(yè)政策、金融機構的信貸政策、互聯(lián)網(wǎng)上的信息等。三、目標企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營規(guī)劃及風險分析根據(jù)收購公司的收購目的，對目標公司的戰(zhàn)略規(guī)劃予以：沿用、徹

13、底改變、修正；同時通 過對目標公司戰(zhàn)略規(guī)劃的研究可以發(fā)現(xiàn)目標公司的資源擁有、經(jīng)營狀況、競爭能力等潛在的經(jīng) 營意識；同時對目標公司戰(zhàn)略規(guī)劃中不適當之處進行風險分析能夠找到目標公司的問題結癥， 對了解目標公司大有好處。四、 目標企業(yè)核心能力分析此處分析應該建立在對目標公司全面調(diào)查、分析后得出，結論對目標公司是否能夠滿足收 購方收購意圖至關重要。同時我們認為目標公司的核心能力和收購方的整合能力和整合目標息息相關。五、 目標企業(yè)產(chǎn)品及市場分析1 1、 主導產(chǎn)品的取得過程（研發(fā)、外購）和技術控制2 2、 產(chǎn)品目前所處的周期和技術成熟程度3 3、 產(chǎn)品生產(chǎn)工藝的完善程度4 4、 產(chǎn)品使用價值和價值滿足消費

14、者需求的程度5 5、 產(chǎn)品是否具備替換成本6 6、 產(chǎn)品替代性（替代舊的產(chǎn)品的根源和被新產(chǎn)品替代的可能性）7 7、 產(chǎn)品特性&產(chǎn)品原材料需求及限制9 9、 產(chǎn)品核心工藝控制1010、產(chǎn)品是否具備部分外包的條件1111、產(chǎn)品質量保證體系建立1212、產(chǎn)品生產(chǎn)工藝流程1313、產(chǎn)品是否具備組合特征等（二）市場1 1、 市場環(huán)境分析2 2、 銷售渠道分析3 3、 市場細分化分析4 4、 競爭對手（含潛在）分析5 5、 區(qū)域市場分析6 6、 產(chǎn)品技術、服務化影響分析等六、 目標企業(yè)管理能力分析1 1、 管理體系（組織結構）和客戶需求的矛盾2 2、 高管的管理能力3 3、 流程再造的可能性4 4

15、、 戰(zhàn)略制定、控制力、執(zhí)行力分析5 5、 空降兵成功的可能性等七、 目標企業(yè)價值及財務狀況分析1 1、 公司過去 5 5 年經(jīng)審計的合并財務報表及其附注，最近一次中期、近期報表。通過對報表的完整、真實性驗證，資產(chǎn)的盤點，應收應付項的確認等對公司資產(chǎn)價值有一 個大概地了解。2 2、 公司目前內(nèi)部預算、經(jīng)營計劃和預測、財務計劃和預測及所有長期預算、資本擴張、 重組程序或戰(zhàn)略計劃有關的書面報告或文件。分析財務戰(zhàn)略實施情況及對收購后企業(yè)的影響。3 3、最近 5 5 年來該公司提供或收到的所有直接發(fā)行股票備忘錄。分析股權結構，對收購中反收購等情況出現(xiàn)的可能性作出預測，并找到相應的辦法；對收購后可能出現(xiàn)的

16、股權分散導致的控制權喪失做出預測。4 4、最近 5 5 年來，負責審計該公司的注冊會計師或內(nèi)部審計人員出具的、針對該公司內(nèi)部控制制度、會計方法或程序的年度管理建議書或報告。找到公司財務控制上的優(yōu)缺點，便于今后的整合。5 5、所有可證明該公司借款、擔?；蚝徒杩?、擔保相關的郵件政權的協(xié)議或文件。所有可證明其它財務安排（包括售后回租、融資租賃、房地產(chǎn)及其他分期付款項目、設備租賃）的文件和協(xié)議。、5 5 年內(nèi)該公司和債權人的重要函件，包括由該公司或審計人員出具的符合性報告 及債權人的期權聲明。該公司過度負債或出售、租賃、轉讓資產(chǎn)或股本的協(xié)議。了解公司負債情況，特別是應關注公司的表外負債。6 6、工程報

17、告。通過已經(jīng)建成和正在建設的工程報告確認資產(chǎn)的實際價值。7 7、專利、商標、專利品名稱、版權等無形資產(chǎn)的所有權文件及價值評估。&稅務信息。八、 目標企業(yè)文化及公共關系分析九、 目標企業(yè)人力資源分析1 1、雇用和咨詢協(xié)定2 2、和管理層的協(xié)定等3 3、用工、福利計劃等相應的文件4 4、當?shù)氐娜肆Y源情況調(diào)研5 5、關鍵管理、技術人員確認和需求分析6 6、當?shù)貏趧颖Ｕ系奶厥庖?guī)定等十、目標企業(yè)法律事務分析（公司文件）1 1、所有變更、更名和兼并的公司執(zhí)照（ CICI）2 2、章程一特別是尋找控制權改變條款，防范毒丸條款3 3、會議記錄一尋找有關過去收購或兼并以及影響資本的其他交易信息，該信息

18、將斑竹追蹤資產(chǎn)和股份的所有權；確認當前任職的董事和高管選舉和任命是經(jīng)過慎重考慮的等。中國的財務報表普通不能為權衡營運表示或者收購時的精確評估和定價提供足夠詳盡的信息.買方很有必要在收購前對中國目標企業(yè)履行財務和稅務盡職調(diào)查，從而懂得哪些資產(chǎn)負債被購置承當 .在財務和稅務盡職調(diào)查的進程中，會發(fā)現(xiàn)和收購相關的交易和商業(yè)風險.交易雙方可通過補救辦法或者是合同條 款來處置上述問題.對于買方來說，在交易會談過程中的早期發(fā)現(xiàn)潛在的可致交易終止的事項微風險，是相稱重要的.財務和稅務盡職調(diào)查常見問題如下：會計準則的利用中國目標企業(yè)的會計政策和國際會計準則可能存在較大的差別.尤其在將目標企業(yè)的會計報表合并至收購

19、方會計報表（收購時或者收購后）的時候須要斟酌到中國的會計體系仍在發(fā)展這一因素.但是中國新公布的于 2007 年1 月 1 日起實行會計準則，外匯期貨，頭腦風暴-創(chuàng)業(yè)板，你準備好了么，縮小了中國會計準則和國際會計準則的差異 上市公司被請求必需實用新會計準則，而對其他企業(yè)則可抉擇適用.財務信息的品質財務信息常常缺少完全性和牢靠性 .會計和稅務帳目時常呈現(xiàn)過錯報景象并導致實際稅負降低 .外部存檔文件常 常和治理類帳目的內(nèi)容不符.目標企業(yè)的內(nèi)部節(jié)制可能并不完美 .估算數(shù)字個別不具綜合性，期貨行情，亦無要害數(shù) 字支持.未記負債/或有負債瀆職調(diào)查會發(fā)明未入賬的負債：有些實際產(chǎn)生的；有些是或有負債，包括第三

20、方保障、環(huán)保問題，以及員工養(yǎng)老金 等福利內(nèi)容.關系方交易考察的內(nèi)容包含：（1）交易的前提可能不遵守獨破性準則；（2）為子公司/關聯(lián)公司的交易或者其余負債提供帳外保證；（3）為團體的好處而不是為貿(mào)易目標而進行的交易；（4）把持利潤，使集團稅負最小化，相干的交易并無公道的轉讓定價方式支持.把持關聯(lián)變更和其他問題目標企業(yè)合同中所包括的掌握關系變化條款 老兵談銀行財務會計核算的二十項基本原則，能反應岀需要從新約 定重要供給商，股指期貨，顧客或者其他主要合同的風險.盡管房地產(chǎn)公司此類情況未幾，當資產(chǎn)所有權發(fā)生轉讓時 候有時會發(fā)生負債，比方必須在必定時代內(nèi)堅持目前狀況不變的入口資產(chǎn)需要繳納的關稅.當發(fā)生資

21、產(chǎn)收購時某些同意證書或者執(zhí)照可能并不能跟著資產(chǎn)轉讓而轉讓抵押資產(chǎn)盡管并未要求作為帳外債務表露，資產(chǎn)可被用作資產(chǎn)債權或者是他負債的保證，可能被典質.社會保障金目標企業(yè)未能依照法律劃定為其員工交易養(yǎng)老保險金和其他社會保險金龐雜但不正式的所有權構造目標企業(yè)常常不能為其在經(jīng)營中使用的資產(chǎn)提供足夠的所有權證實.因而，可能對目標企業(yè)正確記載收入和用度發(fā)生問題及危險.和當?shù)囟悇毡M管達成的特殊約定和非正式稅收優(yōu)惠有時，目標企業(yè)和當?shù)囟悇諜C關達成的特別稅務商定并不完整和現(xiàn)行法規(guī)一致.另外，為企業(yè)供給的實收優(yōu)惠可能沒有書面文件或者是把柄支撐.稅務申報弱勢目標企業(yè)經(jīng)常在稅務申報方面有所不足.激進的稅務計劃只管這種情

22、形在房地產(chǎn)企行業(yè)很少發(fā)生，個人理財 五個一工程，然而目的企業(yè)可能采用了某些激進的稅務謀劃來下降稅負.盡職調(diào)查前所需準備的資料目錄 /bb/b以下資料的原件需準備以便核對1、公司成立合同、章程、股權變更協(xié)議、合同等任何有關組織結構的法律文件；2、歷年變更的營業(yè)執(zhí)照；3、公司組織結構圖（包括各主要所屬部門及其職責范圍及和關聯(lián)企業(yè)間關系）；4、公司簡介、公司成立至今歷史沿革說明；5、納稅鑒定文件資料：企業(yè)稅務登記證、稅收優(yōu)惠文件、各年度各稅種納稅申報表；6、重要長期經(jīng)濟合同、協(xié)議（包括和主要供應商及主要客戶的重大購銷合約）；7、主要債權債務的確認文件、資料；8、歷次驗資報告；9、歷次評估報告及其有關部門的確認文件；10、 近三年的審計報告、稅務檢查決定；11、 董事會有關決議及會議紀要；12、 成本核算程序（方法）、財務管理辦法、其他內(nèi)部控制、內(nèi)部管理制度文件；13、 主要資產(chǎn)權屬文件：土地使用證（含附圖）、房產(chǎn)證及其原值資料（工程決算，竣工驗收證明等）、車輛行使證、其他主要資產(chǎn)的價值證明資料；14、 近三年的財務報表（包括資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表）；15、 財務報表各會計科目的余額表（提供電子版）；16、 各資產(chǎn)項目中估計存在的損失情況說明（包括應收款項的壞帳損失、存貨的盤點損毀，跌價損失、