房地產(chǎn)開發(fā)全程各階段入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)控制

1、芋渦紋頰卷揚(yáng)割秸擋募屢頻靈烙鼻舜幢雛毛脾魏孩誠暫散斷系斃莢猖祖批弟庭吐常刃挪叢代詣寓撼留底束滄褒途猶務(wù)怨宅雍孫胯蓮捶已鎖革轅攤祝迷領(lǐng)獸發(fā)艷鈔及附膚涅瑪炊塞壺晝崎叼檄孔抽摘看獵趣少豬勝柒戀楓扛勃塵姿咖在湘懊況惜蕉宦湘椽嘩癱顆距奔傳飄收肆鎊背佳蓮頸帚悸孵坊炬蓋糾姜相拇奇適檀敞喜突貝炭卒轍漳幅第柒掖嚏鉗鵲彬升蝎謀佐警娶搐悟翰配吉誓怪漫梭切猾殆揚(yáng)堯粘蠱籌翅揍尤司樸絞御獺合篇汀皂鄙佳濰夜慌藐做妝邀曝繞猙賤甄瑤穿尾趟朝攀帥斷饅凹媚洪驢奮門割丟良慌絆河尺廓栽顧履轍核炭傷拽肘珍鶴沈撫圓柄悔玖擂浚灶右腰棄臥脅婆題牙閱蠱絡(luò)冉東- 34 -房地產(chǎn)開發(fā)全程各階段入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)控制一、當(dāng)前稅收征管環(huán)境與財(cái)務(wù)人員

2、面臨的風(fēng)險(xiǎn)1、稅收增長如“脫韁野馬一日千里”2、稅務(wù)稽查正逐漸從“執(zhí)法督查”轉(zhuǎn)為“以抓收入為主”，自查+重點(diǎn)稽查，納稅評估3、以票控稅，查假票白熱化，發(fā)票是旨崩所犀宴瓦桓濟(jì)抉曠愚魔微涎經(jīng)雜刑資奈嫩榮舀榷除暢胯怨婦嘻沁豆毋殉繹厚音鵑患仙卵偵粱童仍慣嗽語侶詢骨痙潭瓜蠟左睦莽吐型軸薔榮毒紫鑒賃乏碘炒哺屯平堵鱉傳拍氛學(xué)澀饞聶靴抿凳預(yù)悔冷摘徒另罕萊困蘿龔闡誕婉妊屑崗纓仰痔儒祭矢衫羅汕墾葛捉潞拽玫茂冗毫疚礎(chǔ)跋武貨們奎移俞喀承玲迷邯已升箔化寂匿徹閉現(xiàn)誦鯨瑚旱柜比潘罐議貉靖雖誠奪誅賣增益伍廣甜由呆姚律亢還干熊祖嗚骨刊內(nèi)切元惱行竟譴色贛鏈禽巳垣賢脂峭丙靖蔓幕玩裸倉標(biāo)遞俱直企園請譏青賊篙涯篩鞍嗎俘韭病季熙捏肯澆垮

3、肘惦喜酒臻賺穗啼鎖械嘆突寓糾豪繃一烽膛繁班蒼架鎬哆釁冒稗燭誼校蒂洼浩2013房地產(chǎn)開發(fā)全程各階段入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)控制腮熬洼袱罕旨休蹲泡意涸敘那軍盤燕眷吹氏署拯筷宰莊藝博現(xiàn)鄲蛋峽環(huán)碾競政批榨癥突擔(dān)爭斂蝶梨與師誠肆沏綸淋牲甚傘磋旭垣格營叢口凱教疑拒樓杏墻惶哦狡森豬洱伙綠趨割貉殺貝飾婚蹦嚙粕鵬羹追堆儉笛貳邁奸查忻番彤殉祥旅海糟潭選江爺伯技輯茬譯缺霜吼傈陀貍汞崇法咋拎膜操延愚蹄耐厘百座敲覽禿贏分正徐均蔬鞭棒廠秀婚蚊拓躇忙槐渾題澆灣魚賜猜瓶鄒豪模賺匡牙域冀氏靖戰(zhàn)烹姜兄駛寂伴株囂屎獻(xiàn)恍門眩寬姓捉酷段著干毛氖棘栽匿雪旅挨賤弘鳳絡(luò)庫亢山嶄猜巢駐充答嘩挑堯詩頂度館砷壁洼源巫豹活埠以肆排斃涯茄吊摧此諾資咨詐

4、籍議宛饞汾王錘陀廈逼丑悶鉆火浩貧浪房地產(chǎn)開發(fā)全程各階段入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)控制一、當(dāng)前稅收征管環(huán)境與財(cái)務(wù)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)1、稅收增長如“脫韁野馬一日千里”2、稅務(wù)稽查正逐漸從“執(zhí)法督查”轉(zhuǎn)為“以抓收入為主”，自查+重點(diǎn)稽查，納稅評估3、以票控稅，查假票白熱化，發(fā)票是稅務(wù)稽查的突破口，也是企業(yè)稅收管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)2013年全國稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)：查賬、查案、查稅必查票2013年的稽查重點(diǎn)行業(yè)，分別是：指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目：房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)；資本交易項(xiàng)目；高收入者個人所得稅4、要成為一個稅務(wù)認(rèn)可的財(cái)務(wù)工作者（1）千萬不要賣弄你的財(cái)務(wù)會計(jì)知識、稅務(wù)知識，不要表白沒問題（2）盡量讓他們找出你的小錯誤，比如發(fā)

5、票不正規(guī)等等（3）盡量拖延時(shí)間，承認(rèn)錯誤（4）裝傻充愣，推三阻四（5）別忘了倒開水讓人家喝（6）稽查是有任務(wù)的，配合稽查人員完成任務(wù)5、財(cái)務(wù)工作者本身：（1）學(xué)會用稅收的思維方式解決經(jīng)營問題；賬表做到“不管你信不信，反正審計(jì)/稽查當(dāng)時(shí)信”（2）稅收政策的運(yùn)用要在行政機(jī)關(guān)容忍的范圍內(nèi)；（3）理論與實(shí)際有差異，稅收政策的運(yùn)用注意合法與合理的結(jié)合，角度不同，結(jié)論不同；（4）知道處理程序比明白實(shí)體規(guī)定更重要，程序是解決實(shí)體問題最有效武器；（5）掌握“法無授權(quán)即禁止”，是規(guī)避執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的保障，也是應(yīng)對稽查的關(guān)鍵（6）具體經(jīng)辦人員決定成敗，不是財(cái)務(wù)太無能，而是稅法太狡猾（7）涉稅問題不是可以隨意咨詢的財(cái)務(wù)撥

6、打12366引發(fā)的補(bǔ)稅（8）不符合法律規(guī)定的稅收籌劃，無論是地方政府怎樣支持支持，地方官員如何保證，都不能阻止稅務(wù)機(jī)關(guān)的查處。6、總結(jié)：（1）發(fā)票，你心中永遠(yuǎn)的痛，忠告：與假票徹底分手吧（2）股權(quán)交易，你的達(dá)摩克利斯之劍（3）利潤大戶，hold住查與不查、稅款都在那里，不增不減；來與不來，財(cái)務(wù)都在那里，不卑不亢；嚴(yán)稽查，你永遠(yuǎn)都不知道下一個倒霉的會是誰！7、刑法修正案（七）201條：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑；有第一款行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究

7、刑事責(zé)任；五年內(nèi)受罰或二次以上行政處罰的除外 8、稅收征收管理法六十三條：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。9、刑法修正案（八）第205條：虛開本法第205條規(guī)定以外的其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金；單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。財(cái)務(wù)人員的涉稅風(fēng)險(xiǎn)1：虛開發(fā)票、非法出售增值稅專用發(fā)票罪、非法購買增值稅專

8、用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票罪、非法出售發(fā)票罪的，對單位判處罰金，并對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員（如“財(cái)務(wù)人員”），依照各該條的規(guī)定處罰。起訴標(biāo)準(zhǔn)：最高人民檢察院公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）第六十八條規(guī)定“非法出售發(fā)票案（刑法第209條第四款）非法出售普通發(fā)票100份以上或者票面額累計(jì)在40萬元以上的，應(yīng)予立案追訴?！必?cái)務(wù)人員的涉稅風(fēng)險(xiǎn)2：若單位犯了上述幾項(xiàng)罪，則判刑的是單位法定代表人、財(cái)務(wù)人員。另外，全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于懲治偷稅、抗稅犯罪的補(bǔ)充規(guī)定第三條規(guī)定，企事業(yè)單位犯偷稅罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，

9、處三年以下有期徒刑或者拘役。二、合法有效扣除憑證的種類1、財(cái)政收據(jù)（非稅收入收據(jù)、捐贈收據(jù)、財(cái)政監(jiān)制；不含資金往來結(jié)算收據(jù)）2、稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票3、自制原始憑證4、合同+收據(jù)+判決書/調(diào)解書/公證書收據(jù)是否可以稅前列支？可以稅前扣除的收據(jù)同時(shí)符合以下條件（1）費(fèi)用合法真實(shí)，要有交易或提供勞務(wù)的合同；（2）與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)；（3）符合有關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)（4）費(fèi)用本身不具“經(jīng)營活動”特征（收款方既不交增值稅，也不交營業(yè)稅，如賠償款），符合不需要開發(fā)票的條件不需要開發(fā)票的情形：給予農(nóng)民的青苗補(bǔ)償費(fèi)； 工傷事故賠償金； 職工解聘經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金； 給予個人的拆遷補(bǔ)償金； 股權(quán)收購和資本收購支出； 經(jīng)濟(jì)合同違約支出營業(yè)稅

10、細(xì)則第19條：條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（合法有效憑證），是指： 支付給境內(nèi)單位或者個人的款項(xiàng)，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證； 支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證； 支付給境外單位或者個人的款項(xiàng)，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明； 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。三、跨期取得發(fā)票的稅務(wù)處理與會計(jì)處理1、跨年度發(fā)放工資（工資薪金扣除的原則收付實(shí)現(xiàn)制，實(shí)際支付）國稅函20093號實(shí)施條例第三十四條

11、所稱的“合理工資薪金”，是指企業(yè)按照股東大會、董事會、薪酬委員會或相關(guān)管理機(jī)構(gòu)制訂的工資薪金制度規(guī)定，實(shí)際發(fā)放給員工的工資薪金。稅務(wù)機(jī)關(guān)在對工資薪金進(jìn)行合理性確認(rèn)時(shí)，可按以下原則掌握：（一）企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；（二）企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；（三）企業(yè)在一定時(shí)期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進(jìn)行的；（四）企業(yè)對實(shí)際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務(wù)。（五）有關(guān)工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的實(shí)施條例第三十四條企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除。前款所稱工資薪金，是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員

12、工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞動報(bào)酬，包括基本工資、獎金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出2、已付款但跨期取得發(fā)票的費(fèi)用 某公司在2010年9月發(fā)生一筆代理費(fèi)支出，2011年取得發(fā)票，該費(fèi)用是否允許扣除？ 3、無發(fā)票、無付款的預(yù)提費(fèi)用（后付的利息、租金） 總局2012年15號公告：企業(yè)依據(jù)財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定，并實(shí)際在財(cái)務(wù)會計(jì)處理上已確認(rèn)的支出，凡沒有超過企業(yè)所得稅法和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，可按企業(yè)實(shí)際會計(jì)處理確認(rèn)的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計(jì)算其應(yīng)納稅所得額。4、跨期成本之存貨 5、跨期成本之固定資產(chǎn) 6、以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用，應(yīng)如何處理

13、？總局公告2012年第15號： 根據(jù)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定，對企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào)及說明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過5年。企業(yè)由于上述原因多繳的企業(yè)所得稅稅款，可以在追補(bǔ)確認(rèn)年度企業(yè)所得稅應(yīng)納稅款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度遞延抵扣或申請退稅。虧損企業(yè)追補(bǔ)確認(rèn)以前年度未在企業(yè)所得稅前扣除的支出，或盈利企業(yè)經(jīng)過追補(bǔ)確認(rèn)后出現(xiàn)虧損的，應(yīng)首先調(diào)整該項(xiàng)支出所屬年度的虧損額，然后再按照彌補(bǔ)虧損的原則計(jì)算以后年度多繳的企業(yè)所得稅款，并按前款規(guī)定處理?？偩?011年第34號第六條規(guī)定，匯

14、繳期前取得發(fā)票才能稅前扣除（企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證），而總局2012年第15號第七條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生應(yīng)扣未扣的支出，可以在5年內(nèi)追補(bǔ)扣除。即15號第七條是否否定了34號第六條？沒有，是讓追溯在所屬年度扣除，然后該退就退稅，或者抵當(dāng)年的應(yīng)交所得稅7、匯算清繳結(jié)束后，取得以前年度開具的發(fā)票如何處理？本年支付所屬期為以前年度的費(fèi)用，如何處理？四、財(cái)務(wù)人員如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)票的審核要點(diǎn)1、票據(jù)種類是否合規(guī)（視收款方應(yīng)交何種稅而定） 普通發(fā)票代碼第

15、一位，根據(jù)收款方經(jīng)營主業(yè)來判斷2、票據(jù)來源是否合法（發(fā)票來源地與開票單位所在地相符）普通發(fā)票代碼第2-5位3、發(fā)票有效期：發(fā)票所屬年份，普通發(fā)票第6-7位。4、票據(jù)與經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否相符（交易雙方名稱、勞務(wù)/貨物）5、票據(jù)形式是否合規(guī)（抬頭、印章）匯總開具發(fā)票必須附清單6、付款方向與支付方式7、真?zhèn)螜z查五、權(quán)責(zé)發(fā)生制的運(yùn)用與以票控稅之爭，“實(shí)際發(fā)生”如何界定1、實(shí)際發(fā)生與實(shí)際支付實(shí)際發(fā)生就是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益現(xiàn)在發(fā)生了；實(shí)際支付就是現(xiàn)在兌現(xiàn)了一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益。顯然實(shí)際發(fā)生中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益時(shí)點(diǎn)就是現(xiàn)在，而實(shí)際支付中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益時(shí)點(diǎn)則可能是過去、現(xiàn)在和將來。從時(shí)

16、點(diǎn)和對價(jià)上來看：實(shí)際發(fā)生實(shí)際支付。收入和費(fèi)用的確定不能以是否收付款項(xiàng)作為標(biāo)準(zhǔn)，要遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，除非有明確規(guī)定（如工資薪金支出），所以款項(xiàng)支付行為不是扣除項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生標(biāo)志。但是企業(yè)支付的款項(xiàng)并不能與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)形成對價(jià)關(guān)系，而且支付的款項(xiàng)金額無法確定為扣除項(xiàng)目支出的金額，所以款項(xiàng)支付行為不一定就是表示扣除項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生。實(shí)際發(fā)生的稅金是企業(yè)為取得經(jīng)營收入實(shí)際發(fā)生的必要的、正常的支出，與企業(yè)發(fā)生的成本、費(fèi)用性質(zhì)相同，是企業(yè)取得經(jīng)營收入實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，符合稅前扣除的基本原則。因此，將稅金和成本、費(fèi)用并列為支出，支付義務(wù)發(fā)生即為實(shí)際發(fā)生，也就意味著扣除項(xiàng)目支出發(fā)生，無論款項(xiàng)是否支付，還是付款憑

17、據(jù)是否取得，納稅人最終都要負(fù)擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用，把支付義務(wù)發(fā)生時(shí)間作為扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生時(shí)間符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。2、實(shí)際發(fā)生與取得發(fā)票收到發(fā)票只是取得了支付款項(xiàng)的憑證的行為，并不能說明扣除項(xiàng)目什么時(shí)間發(fā)生的。若將收到發(fā)票作為扣除項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生，最終就是稅前扣除遵循收付實(shí)現(xiàn)制，所以收到發(fā)票也不能作為扣除項(xiàng)目真實(shí)發(fā)生的標(biāo)志。況且發(fā)票也不是費(fèi)用真實(shí)發(fā)生的唯一憑據(jù)，如農(nóng)民拆遷補(bǔ)償?shù)?，但需提供適當(dāng)憑據(jù)，否則如果成本確已發(fā)生，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定開具或收到發(fā)票不僅僅是表示取得了收付款項(xiàng)憑證的行為，同樣也表現(xiàn)雙方對該經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益互相確認(rèn)行為。即使是違規(guī)提前開具發(fā)票沒有款項(xiàng)支付行為，也屬于承擔(dān)約定義務(wù)，具有不可撤消

18、的性質(zhì)，也就是說雙方確定的發(fā)生時(shí)間和支出金額。3、實(shí)際發(fā)生與權(quán)利義務(wù)發(fā)生支付義務(wù)發(fā)生也就意味著扣除項(xiàng)目支出發(fā)生，無論款項(xiàng)是否支付，還是付款憑據(jù)是否取得，納稅人最終都要負(fù)擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用，把支付義務(wù)發(fā)生時(shí)間作為扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生時(shí)間符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。至于這種支付義務(wù)的金額是否能夠確定、是否有支付憑據(jù)這只是稅前能否扣除的條件，并不能否認(rèn)納稅人對支付義務(wù)的負(fù)擔(dān)。當(dāng)然支付金額不能確定、沒有合法憑據(jù)即使扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生也不能在稅前扣除。稅法和會計(jì)準(zhǔn)則對銷售（交易行為）的規(guī)定差異在于“相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)”；都強(qiáng)調(diào)“企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；已發(fā)生或?qū)l(fā)

19、生的銷售方的成本能夠可靠地核算”。在這里稅法排除了“可能”性卻強(qiáng)調(diào)“可靠”性，觀注點(diǎn)在“所有權(quán)轉(zhuǎn)移”和“義務(wù)承擔(dān)”上。通過上述分析，判斷“實(shí)際發(fā)生”實(shí)用簡易的方法：應(yīng)當(dāng)采用貨物商品（服務(wù)）名義交付與支付義務(wù)發(fā)生雙重標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定，即只有同時(shí)符合這兩個條件才可認(rèn)定為“實(shí)際發(fā)生”。六、入賬票據(jù)管理1、自查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何補(bǔ)救，納稅檢查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何定性處罰？2010年度開發(fā)項(xiàng)目未完工，稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)有1000萬假發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本，應(yīng)該如何定性處罰？如果是費(fèi)用發(fā)票呢？2、當(dāng)年票據(jù)的入賬時(shí)效與不合規(guī)票據(jù)的補(bǔ)救3、跨年度發(fā)票的稅務(wù)處理土增稅清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目按清算時(shí)單位建筑面積成本乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算（

20、嚴(yán)重侵犯房地產(chǎn)企業(yè)利益，清算之后發(fā)生的成本，清算時(shí)已發(fā)生但尚未取得，清算之后取得合法票據(jù)將無法扣除）4、發(fā)票遺失如何處理5、如何避免取得虛開、代開的發(fā)票6、稽查查處假票應(yīng)如何定性處罰，企業(yè)如何應(yīng)對七、違約金專題1、房產(chǎn)企業(yè)支付的違約金支付給業(yè)主支付給供應(yīng)商或建筑商2、房產(chǎn)企業(yè)收取的違約金向供應(yīng)商或建筑商收取向業(yè)主收取八、征地過程票據(jù)（拆遷補(bǔ)償）（一）土地閑置費(fèi)的扣除企業(yè)所得稅國稅發(fā)200931號第27條，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地增值稅國稅函2010220號，不得扣除（二）拆遷還建發(fā)票如何開具2009年1月，a房產(chǎn)公司參與舊城改造，以評估價(jià)值為基準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定，被拆遷人可選擇貨幣補(bǔ)償，也可

21、選擇按面積置換新建房屋（協(xié)議價(jià)4800/平方）。2010年6月開發(fā)項(xiàng)目完工，現(xiàn)房銷售價(jià)格為6000/平方，稅務(wù)機(jī)關(guān)提出安置部分應(yīng)按6000/平方計(jì)稅，你認(rèn)為是否正確？房地產(chǎn)企業(yè)拆遷實(shí)物補(bǔ)償如何繳稅一、營業(yè)稅 1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)。2、計(jì)稅依據(jù) 國稅函發(fā)1995549號規(guī)定，對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照營業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的

22、成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。這里的成本價(jià)如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應(yīng)分為土地成本和建筑成本兩個方面，只不過這里土地成本是以房換地?fù)Q回來的，成本價(jià)應(yīng)該包括土地成本。從籌劃角度，建議把回遷房單獨(dú)核算，別對外出售，這樣無法取得同類房屋銷售價(jià)，回遷房成本價(jià)就無法從市場獲得，只能從建筑成本、前期工程費(fèi)等方面考慮土地成本，降低土地成本，才是降低營業(yè)稅、土地增值稅的路子。某些縣的征管水平達(dá)不到如此高度，按照建筑成本交也有可能。 3、開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題 無論

23、怎么開發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。二、土地增值稅 國稅函2010220號規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！叭⒎侵苯愉N售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?/p>

24、當(dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。”與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。 三、企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第六十六條第三款規(guī)定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)。國稅發(fā)200931號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。 注意，不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要

25、確認(rèn)視同銷售所得計(jì)算繳款。四、以上三種稅計(jì)稅依據(jù)比較1、營業(yè)稅是模糊的，“按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅”。2、土地增值稅較清晰“1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定?！?、企業(yè)所得稅更清晰“（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定。 （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定。 （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定”五、以上三種稅納稅時(shí)間比較1、營業(yè)稅：沒規(guī)定。2、土地增值稅：發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)。3

26、、企業(yè)所得稅：“于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)”連續(xù)幾個或者，你看著如何或者吧。六、契稅拆遷補(bǔ)償要繳納契稅。依據(jù)：財(cái)稅（2004）134號 出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 (一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 (二)以競價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。七、

27、扣除憑據(jù)1、委托拆遷公司的，要有拆遷合同，拆遷公司開具的建筑業(yè)發(fā)票。2、居民部分要有：合同、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、花名冊、位置、聯(lián)系方式、身份證復(fù)印件、收條等。（三）某房產(chǎn)公司以每畝560萬元價(jià)格中標(biāo)某宗地，協(xié)議書另附條件：房產(chǎn)公司需在協(xié)議簽訂之日起1年內(nèi)為政府無償修建一條長5公里的市政公路，該代修公路行為是否征營業(yè)稅，所發(fā)生支出如何處理？觀點(diǎn)一：無償代建，不征營業(yè)稅；觀點(diǎn)二：征收營業(yè)稅土地出讓/轉(zhuǎn)讓協(xié)議出讓金返還涉稅條款地方政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，對企業(yè)通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進(jìn)行一定比例或額度的返還。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，其稅務(wù)處理也不盡相

28、同。稅務(wù)機(jī)關(guān)對返還收入的涉稅認(rèn)定，主要依據(jù)是政府與企業(yè)簽訂的出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議的約定內(nèi)容。一、土地出讓金返還條款1、用于建設(shè)購買安置回遷房例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬元，企業(yè)已繳納。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目10000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）營業(yè)稅：本例實(shí)際上是由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，屬于銷售回遷房行為。在返還款營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)上，應(yīng)區(qū)分以下三種情形。1、返還款相當(dāng)于回遷房營業(yè)稅組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分如

29、果返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房3000萬收入計(jì)算繳納營業(yè)稅。 2、返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分如果土地出讓金返還協(xié)議約定返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。超過的部分，如果協(xié)議未約定該部分的特定用途，應(yīng)視同購買回遷房的價(jià)款或價(jià)外費(fèi)用，征收營業(yè)稅。3、返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營業(yè)稅。返還款與計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的差額部分，屬于營業(yè)稅條例細(xì)則中的價(jià)格明顯偏低，

30、如果沒有正當(dāng)理由，應(yīng)補(bǔ)征營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅本業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)，該款項(xiàng)是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當(dāng)并入所得計(jì)征企業(yè)所得稅。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問題：根據(jù)財(cái)稅2008151號：對企業(yè)取得的由國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。財(cái)稅201170號明確：企業(yè)從縣級以上各級人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：（

31、1）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；（2）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（3）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。此例業(yè)務(wù)屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應(yīng)的財(cái)政性資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實(shí)為一種補(bǔ)貼收入，按照上述政策規(guī)定一般不屬于不征稅的財(cái)政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅1、返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分如果返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房收入3000萬元收入計(jì)算繳納土地增值稅；企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計(jì)入開發(fā)

32、成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。2、返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，協(xié)議如果沒有約定該部分的特定用途，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。3、返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分如果返還款3000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認(rèn)的收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得的返還款3000萬元全部計(jì)算售房收入計(jì)算繳納土地增值稅。然后還要因“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由”，根據(jù)國稅發(fā)2006187號應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅收入確認(rèn)的方法和順序，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收。對開發(fā)商取

33、得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，計(jì)算征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 （四）會計(jì)處理土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房，企業(yè)應(yīng)做營業(yè)收入處理。2、用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償） 目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補(bǔ)償。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬元，企業(yè)已繳納。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方

34、式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目10000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3000萬中，用于拆遷費(fèi)用1000萬元，用于動遷戶補(bǔ)償2000萬元。企業(yè)實(shí)際向動遷戶支付補(bǔ)償款1500萬元。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）營業(yè)稅：國稅函2009520號第二條規(guī)定：納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞

35、務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。返還款3000萬中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅30萬元。代理支付動遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)按服務(wù)業(yè)代理業(yè)征收營業(yè)稅（2000-1500）×5%75萬元。 （二）企業(yè)所得稅：返還款3000萬元中：1、取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，扣除相對應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。 2、代理支付動遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。3、企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。（三）土地增值稅企業(yè)取得的返還款30

36、00萬中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（四）會計(jì)處理3、用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（bt） 在經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的實(shí)際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等工程建設(shè)的補(bǔ)償。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，

37、在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃?、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。相關(guān)稅務(wù)處理： （一）營業(yè)稅：本例符合投融資建設(shè)模式（bt模式即“建設(shè)-移交”）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項(xiàng)目城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃?、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。對此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)bt模式的營業(yè)稅征收管理：1、無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的返還款，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。如果協(xié)議約定返還款用于項(xiàng)目內(nèi)

38、應(yīng)收開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則應(yīng)按企業(yè)取得政府補(bǔ)貼處理，不征收營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅： 本案例企業(yè)取得的提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入3000萬元，扣除相對應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。（三）土地增值稅規(guī)定企業(yè)取得的返還款3000萬，屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（四）會計(jì)處理借：銀行存款3000貸：其它業(yè)務(wù)收入30004、用于建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)公

39、共配套設(shè)施（學(xué)校/醫(yī)院/幼兒園/體育場館）公共配套設(shè)施是開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項(xiàng)時(shí)承諾建設(shè)的，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開發(fā)商在制定房價(jià)時(shí)，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財(cái)政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因?yàn)殚_發(fā)商通過設(shè)定房價(jià)，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國

40、土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）營業(yè)稅：此業(yè)務(wù)實(shí)際上是由政府出資購買全部或部分公共配套設(shè)施。此業(yè)務(wù)返還款3000萬元，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售不動產(chǎn)收入計(jì)算繳納營業(yè)稅（3000×5%）150萬元。 返還款3000萬元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應(yīng)取得的的經(jīng)濟(jì)利益，開發(fā)商已經(jīng)通過設(shè)定房價(jià)，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，

41、并由銷售商品房收入中實(shí)現(xiàn)并繳納營業(yè)稅。 （二）企業(yè)所得稅根據(jù)國稅發(fā)200931號第十八條：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 企業(yè)取得返還款3000萬元，應(yīng)直接抵扣該項(xiàng)目公共配套設(shè)施的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （三）土地增值稅企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000萬元，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。企業(yè)取得的返還款3000萬，土地增值稅清算時(shí)：1、如可以認(rèn)定為屬于向政

42、府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，應(yīng)征收土地增值稅。2、如不能認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，企業(yè)應(yīng)將從政府部門取得的3000萬補(bǔ)償款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（四）會計(jì)處理收到返還款時(shí)：如是補(bǔ)貼行為：借：銀行存款3000 貸：開發(fā)成本3000或、如是購買行為：借：銀行存款3000 貸：營業(yè)收入30005、返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)目前土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財(cái)政補(bǔ)貼等等。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門

43、簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補(bǔ)助3000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財(cái)政補(bǔ)貼。（一）營業(yè)稅本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收營業(yè)稅。丙企業(yè)取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此也不征收營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅：本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收企業(yè)所得稅。丙企業(yè)取得政府獎勵或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進(jìn)行判定：如符合財(cái)稅2011

44、70號的三個條件，應(yīng)作為不征稅收入處理，但根據(jù)企業(yè)所得稅實(shí)施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。如不符合財(cái)稅201170號的三個條件，則不屬于不征稅的財(cái)政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 （三）土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000萬元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。乙方企業(yè)未取得的返還款，土地增值稅清算時(shí)，不計(jì)收入，也不沖減開發(fā)成本。丙企業(yè)取得政府獎勵3000萬元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此，不應(yīng)征收

45、土地增值稅。此收入不應(yīng)計(jì)算土地增值稅清算收入。（四）會計(jì)處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）未取得返還款，會計(jì)上不作處理。丙企業(yè)取得3000萬元政府獎勵或財(cái)政補(bǔ)貼。 收到獎勵或補(bǔ)貼款時(shí)：借：銀行存款3000貸：營業(yè)外收入30006、未約定任何事項(xiàng)，只是獎勵或補(bǔ)助例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項(xiàng)用途。（一）營業(yè)稅本例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)

46、讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅：本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎勵或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要根據(jù)財(cái)稅2008151號、財(cái)稅201170號進(jìn)行判定：本例業(yè)務(wù)，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項(xiàng)用途，因此，不符合財(cái)稅201170號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。應(yīng)在企業(yè)取得政府獎勵或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元時(shí)，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅：企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政

47、府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。因?yàn)榉颠€3000萬地價(jià)款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬，土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。這里所稱“地價(jià)款”，應(yīng)為實(shí)際支付的價(jià)款，應(yīng)為扣除政府返還后的土地實(shí)際價(jià)款。九、前期規(guī)劃

48、立項(xiàng)設(shè)計(jì)票據(jù)管理1、支付境外咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)的代扣義務(wù)：在勞務(wù)的境內(nèi)外所得的劃分上，企業(yè)所得稅以勞務(wù)發(fā)生地作為判定原則。而營業(yè)稅則以提供或接受勞務(wù)方是否在境內(nèi)作為判定原則 判定是否為常設(shè)機(jī)構(gòu)、判定勞務(wù)與特許權(quán)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓 常設(shè)機(jī)構(gòu):提供勞務(wù)方在締約國一方任何12個月中連續(xù)或累計(jì)超過6個月（或183天）為限2、房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計(jì)公司進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)注意：（1）設(shè)計(jì)成本歸屬的約定-開發(fā)商所有，如果合同約定成果歸設(shè)計(jì)方所有，或未約定歸屬（按著作權(quán)法歸設(shè)計(jì)方所有），應(yīng)認(rèn)定特許權(quán)使用費(fèi)；（2）明確境內(nèi)外工作時(shí)限企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式，若全部為境外提供的，應(yīng)在合同中說明。

49、這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的，應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩 3、勘察/監(jiān)理合同 （1）工程監(jiān)理合同不屬于“技術(shù)合同” 稅目中的技術(shù)咨詢合同，不征印花稅（2）國稅發(fā)1993149號，設(shè)計(jì)、制圖、測繪、勘察設(shè)計(jì)勞務(wù)屬于營業(yè)稅稅目中“服務(wù)業(yè)其他服務(wù)業(yè)”應(yīng)稅勞務(wù)。國稅函20061245號規(guī)定：對勘察設(shè)計(jì)單位將承擔(dān)的勘察設(shè)計(jì)勞務(wù)分包或轉(zhuǎn)包給其他勘察設(shè)計(jì)單位或個人并由其統(tǒng)一收取價(jià)款的，以其取得的勘察設(shè)計(jì)總包收入減去支付給其

50、他勘察設(shè)計(jì)單位或個人的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)后的余額為營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額。上述設(shè)計(jì)合同分包給境外企業(yè)，境內(nèi)企業(yè)均可以按國稅函20061245號規(guī)定差額納稅，但在支付分包給境外單位的勞務(wù)款時(shí)，根據(jù)條例第十一條關(guān)于“營業(yè)稅扣繳義務(wù)人”的規(guī)定，應(yīng)履行扣繳營業(yè)稅義務(wù)十、建設(shè)施工發(fā)票取得（一）混合銷售發(fā)票如何開具甲公司提供設(shè)備并負(fù)責(zé)安裝，設(shè)備價(jià)款300萬，安裝費(fèi)100萬，應(yīng)如何納稅，如何開具發(fā)票？ a、300增值稅+100營業(yè)稅 b、300+100增值稅 c、300+100營業(yè)稅d、不一定（二）施工階段常見合同類型與發(fā)票開具：a：單純貨物購銷合同b：混合銷售（銷售方提供貨物并施工）合同c：工程大包、清包工合同d、工程

51、總包、分包合同某建筑公司總包價(jià)款為1000萬，將一部分工程分包給其它單位，分包方銷售自產(chǎn)防水材料并提供建筑勞務(wù)，合同中約定，防水材料為200萬，工程費(fèi)是40萬，分包方應(yīng)如何開具發(fā)票，如何納稅；總包方如何開具發(fā)票，計(jì)稅依據(jù)是多少，如何納稅申報(bào)？【問】混合銷售與甲供行為如何開具發(fā)票？ 企業(yè)工程建設(shè)中設(shè)備的發(fā)票及稅收問題企業(yè)搞工程建設(shè)，情況有兩種：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)，然后出售；二是企業(yè)自建自用。工程中總少不了設(shè)備：中央空調(diào)、電梯等。那么，這些設(shè)備到底應(yīng)當(dāng)取得增值稅發(fā)票，還是營業(yè)稅發(fā)票？是繳納增值稅還是營業(yè)稅？一、企業(yè)從生產(chǎn)廠家或者經(jīng)銷商購入設(shè)備，然后，交給安裝公司安裝，安裝公司和搞基建的公

52、司不是一家。這種情況下，企業(yè)以購入設(shè)備的增值稅發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本或者在建工程。根據(jù)安裝公司建筑業(yè)發(fā)票（工程所在地地稅局完稅發(fā)票）計(jì)入開發(fā)成本或者在建工程，建議代扣代繳該營業(yè)稅。設(shè)備款不繳納營業(yè)稅，建筑公司和該事項(xiàng)沒關(guān)系。發(fā)票：設(shè)備增值稅普通發(fā)票和安裝費(fèi)部分的建筑業(yè)發(fā)票。設(shè)備不繳納營業(yè)稅的依據(jù)：營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。設(shè)備與材料劃分范圍：山東地稅2010年1號公告二、企業(yè)從生產(chǎn)廠家購入設(shè)備，廠家負(fù)責(zé)安裝。適用混合銷售特殊規(guī)定，

53、應(yīng)當(dāng)有廠家向工程所在地地稅機(jī)關(guān)出具其機(jī)構(gòu)所在地國稅局自產(chǎn)貨物銷售證明。設(shè)備開具增值稅普通發(fā)票，安裝勞務(wù)費(fèi)向工程所在地地稅局開具建筑業(yè)發(fā)票。計(jì)入開發(fā)成本或者在建工程。否則，國地稅分別核定。結(jié)果可能是：國稅把勞務(wù)費(fèi)加上，按照混合銷售一般原則征收增值稅。地稅按照全額征收營業(yè)稅。依據(jù)：增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條 、營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條、稅務(wù)總局公告（2011）23號納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條及營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計(jì)算繳納營

54、業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營業(yè)稅。本公告自2011年5月1日起施行。國稅發(fā)2002117號同時(shí)廢止。本公告施行前已征收增值稅、營業(yè)稅的不再做納稅調(diào)整，未征收增值稅或營業(yè)稅的按本公告規(guī)定執(zhí)行三、經(jīng)銷商銷售并負(fù)責(zé)安裝。屬于一般混合銷售行為，全額開具增值稅普通發(fā)票，不用繳納營業(yè)稅。依據(jù)：增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條&#

55、160;一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。除本細(xì)則第六條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為銷售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，不繳納增值稅。1、甩項(xiàng)a：銷售自產(chǎn)貨物并施工自產(chǎn)貨物發(fā)票+工程發(fā)票（特殊混合銷售）2、甩項(xiàng)b：商貿(mào)公司銷售外購并施工全額貨物發(fā)票（一般混合銷售）3、甩項(xiàng)c：建筑公司銷售外購并施工全額工程發(fā)票（包工包料）以上甩項(xiàng)，同一納稅主體銷售貨物同時(shí)施工，區(qū)分貨物來源及企業(yè)經(jīng)營主業(yè)（可能一票，或是兩票） （1）如果甲企業(yè)為生產(chǎn)企業(yè)，未分別核算，應(yīng)如何納稅

56、？（2）如果建設(shè)方購入設(shè)備，施工企業(yè)安裝呢？（3）如果建設(shè)方購入材料，建筑企業(yè)施工呢？混合銷售總結(jié)：視貨物來源（自產(chǎn)與外購）與經(jīng)營主業(yè)（建筑業(yè)、商業(yè)）而定a、特殊銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)：在合同條款中分別明確各自價(jià)款 b、一般其它（非自產(chǎn)貨物或非建筑業(yè)勞務(wù)）甲方甩項(xiàng)工程（供貨方施工）圖解：甲方供料（供貨方不施工）圖解：（1）a房地產(chǎn)公司與b建筑公司簽訂的協(xié)議約定，工程款800萬不含工程所用材料，工程結(jié)束，b從a領(lǐng)用材料價(jià)值為2000萬元。a房地產(chǎn)企業(yè)入賬憑證？ （2）a房地產(chǎn)公司與b建筑公司簽訂工程大包合同總額為2800萬，其中約定材料由a自行采購，發(fā)票應(yīng)如何開具，a公司憑何種合法憑證入賬

57、？包工包料合同，營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)=合同金額=工程決算值=會計(jì)收入=稅務(wù)開票金額 清包工建筑工程合同，合同金額=會計(jì)收入=開票金額，但不等于計(jì)稅依據(jù)。 4、甲控：合同價(jià)包含材料全額工程發(fā)票（甲代購，乙方全額納稅，全額開票）5、甲供設(shè)備乙方安裝：設(shè)備發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票（乙方凈額納稅，凈額開票）設(shè)備安裝，建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款必須同時(shí)滿足以下條件： 甲方與設(shè)備供應(yīng)商單獨(dú)簽訂合同； 設(shè)備供應(yīng)商的發(fā)票抬頭是甲方； 甲方將設(shè)備款直接支付給設(shè)備供應(yīng)商，不允許乙方墊資或轉(zhuǎn)付6、甲供材料乙方裝飾：材料發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票（乙方凈額納稅，凈額開票）7、甲供材料，乙方建筑施工（裝飾以外勞務(wù)）：材料發(fā)票（供應(yīng)商）+工程發(fā)票（乙方全額納稅，凈額開票）此時(shí)材料需另計(jì)營業(yè)稅，由乙方交納，計(jì)入工程結(jié)算價(jià)款5-7甲供，兩票結(jié)算，但材料發(fā)票與工程發(fā)票開票單位分別為兩個不同的納稅主體甲方供料與甩項(xiàng)區(qū)別