房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同委托代建合同糾紛案例(doc 55頁(yè))

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同委托代建合同糾紛劉夢(mèng)豹等與仇小毛等委托代建合同糾紛上訴案湖南省郴州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2011)郴民一終字第187號(hào)上訴人（原審被告）劉夢(mèng)豹。委托代理人廖強(qiáng)新,湖南星河律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告）肖月花。被上訴人（原審原告）仇小毛。被上訴人（原審原告）仇俊雷。委托代理人仇小毛。原審被告劉夢(mèng)彪。原審被告唐志翠。上訴人劉夢(mèng)豹、肖月花因與仇小毛、仇俊雷、原審被告劉夢(mèng)彪、唐志翠委托代建合同糾紛一案,不服湖南省郴州市北湖區(qū)人民法院（2009）郴北民二重字第9號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,于2011年5月10日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人劉夢(mèng)豹及其委托代理人廖

2、強(qiáng)新,被上訴人仇小毛到庭參加了訴訟。上訴人肖月花、原審被告劉夢(mèng)彪、唐志翠經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原審法院審理查明：2003年3月12日,劉夢(mèng)彪、唐志翠、劉夢(mèng)豹、肖月花約定合伙承建仇小毛以及其相鄰的居民在郴州市中山南街原“天上人間”旁的危舊住房的拆除、新建底商住宅樓。2003年4月14日,仇小毛與其鄰居周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金與劉夢(mèng)彪簽訂一份集體建房委托,約定：“經(jīng)配合磋商,愿將南街37-46號(hào)臨街的危舊房屋（門面）拆除、集體重建安置房一棟。安置房建成后,原屬房主的土地使用權(quán)證面積,愿與其他集體建房人共用,并一致委托劉夢(mèng)彪先生全權(quán)處理有關(guān)

3、拆房、建房的一切事項(xiàng)?！蔽衅跫s簽訂后,2003年6月30日,郴州市規(guī)劃局向劉夢(mèng)彪以及周余信等聯(lián)建戶核發(fā)了郴規(guī)私字2003135號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2003年9月5日,仇小毛、仇俊雷（乙方）與劉夢(mèng)彪（甲方）簽訂一份房屋拆遷安置補(bǔ)償合同,約定：“甲、乙雙方充分商定,同意甲方為乙方現(xiàn)居住房屋拆遷、籌資、安置、建設(shè)等事項(xiàng)的全權(quán)代表和執(zhí)行人。一、拆遷安置：1、乙方被拆遷房產(chǎn)權(quán)證認(rèn)定面積,經(jīng)核實(shí)其中門面面積19.47平方米、住房面積37.91平方米,交由甲方負(fù)責(zé)拆除重建；2、甲方按拆一還一減除退縮面積應(yīng)返還乙方門面面積27平方米；甲方必須在2004年9月30日前將新房交給乙方,如超出時(shí)間,應(yīng)加倍付給乙

4、方過(guò)渡費(fèi)每月為160元,逾期時(shí)間在兩個(gè)月以上的,甲方向乙方應(yīng)予賠償每月為800元（除不可抗拒的自然災(zāi)害）；乙方提出超過(guò)27平方米以外的面積,按有關(guān)部門評(píng)估優(yōu)惠10%計(jì)算單價(jià),評(píng)估超出5200元,按5200元優(yōu)惠10%,4680元計(jì)算單價(jià)；”3、乙方必須在2003年9月9日前搬出被拆遷房,逾期不搬,拆房造成的室內(nèi)損失由乙方完全負(fù)責(zé),甲方概不作任何賠償；4、；5、乙方安置房建在被拆遷房舊址紅線范圍內(nèi),由甲方根據(jù)規(guī)劃審定的設(shè)計(jì)圖在面積相近的設(shè)計(jì)戶型內(nèi)安置,樓層選擇,以交納房款的先后順序,先交先選。二、補(bǔ)償折算方法：1、拆遷過(guò)渡時(shí)間2003年9月9日至2004年9月9日,乙方自行尋找過(guò)渡房,甲方提供過(guò)

5、渡每月80元,暫按12個(gè)月算,最后以實(shí)際月份為準(zhǔn),合計(jì)960元,并補(bǔ)貼乙方搬家補(bǔ)償費(fèi)100元、水表80元、電表80元,合計(jì)1220元（大寫壹仟貳佰貳拾元正）；乙方提出住宅不償還,甲方償還門面臨街27平方米壹間,并在舊房原址上（同時(shí)甲方應(yīng)負(fù)責(zé)辦理好償還面積內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅證、國(guó)土證,費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé),超出面積由乙方負(fù)責(zé)費(fèi)用）交給乙方；。三、其它事項(xiàng)：1、；2、；3、合同簽字后,乙方應(yīng)將拆遷房的土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證、契約等相關(guān)證件資料的原件交予甲方,由甲方按國(guó)家規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。如遇產(chǎn)權(quán)糾紛,乙方自行處理,甲方概不負(fù)責(zé)。2004年12月前,甲方將新房的上述三證交給乙方,逾期不交,甲方將賠償乙方

6、損失每月800元；4、。合同簽訂后,2003年9月17日,劉夢(mèng)彪收到仇小毛交付的位于南街40號(hào)郴房私字582號(hào)房屋所有權(quán)證和郴國(guó)0424號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證各壹本。仇小毛以及與其相鄰的居民將舊房騰出,委托劉夢(mèng)彪拆除。舊房拆除完畢后,2004年3月,劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹在拆除的舊房原址上動(dòng)工新建底商住宅樓。2004年6月3日,郴州市公安消防支隊(duì)向劉夢(mèng)彪等人核發(fā)關(guān)于同意劉夢(mèng)彪等人商住樓消防設(shè)計(jì)的審核意見(jiàn)。2004年9月30日,郴州市規(guī)劃局向劉夢(mèng)彪以及周余信等聯(lián)建戶核發(fā)了（2004用地）私277號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、郴州市私人建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)通知單,許可用地項(xiàng)目名稱私宅、用地位置南街天上人間旁、用地面積37

7、0平方米,原2003年6月30日核發(fā)的郴規(guī)私字2003135號(hào)用地規(guī)劃許可證失效。底商住宅樓在施工過(guò)程中,由于劉夢(mèng)彪與劉夢(mèng)豹產(chǎn)生矛盾糾紛,2005年6月19日,以劉夢(mèng)彪、唐志翠為甲方,劉夢(mèng)豹、肖月花為乙方,雙方簽訂一份契約,約定：“一、乙方同意甲方退出,甲方不再是乙方該工程項(xiàng)目的合伙人；二、對(duì)前期工程項(xiàng)目的投入資金進(jìn)行清算,甲方只承擔(dān)自己投入資金的全部經(jīng)濟(jì)損失,其它部分由乙方負(fù)責(zé)（甲方不退不補(bǔ)）；三、簽訂契約起,該工程項(xiàng)目虧、賺與甲方無(wú)任何關(guān)系,甲方不得以任何借口向乙方提出任何利益上的要求,乙方也不得向甲方提出虧損部分的補(bǔ)償；四、簽訂契約起,該工程項(xiàng)目的全部資料和各部門的審批手續(xù)等全部交給乙方

8、,甲方不得以任何理由扣押；五、簽訂契約即日起,該工程項(xiàng)目的所有法律責(zé)任和法律義務(wù)及債權(quán)、債務(wù)一律由乙方負(fù)責(zé)與甲方無(wú)關(guān)；六、凡是在乙方不知曉、不在場(chǎng)的情況下,甲方在該工程項(xiàng)目上與任何一方簽訂的合同、契約（售房、押金等契約）,乙方均不認(rèn)可,均無(wú)法律效力；七、此契約一式貳份,雙方夫妻四人簽字生效?！逼跫s簽訂后,劉夢(mèng)彪將仇小毛交付的舊房房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證以及該工程項(xiàng)目的相關(guān)資料移交給了劉夢(mèng)豹。后由于劉夢(mèng)豹在該工程項(xiàng)目施工方面,又與仇小毛以及與其相鄰居民發(fā)生激烈的矛盾沖突,引發(fā)仇小毛以及與其相鄰居民向有關(guān)部門上訪。郴州市房屋拆遷管理處曾多次組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。2006年9月20日,郴州市

9、規(guī)劃局向劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹下達(dá)郴規(guī)罰字2006第71號(hào)行政處罰決定書(shū),查明,被處罰人劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹等十五戶在郴州市中山南街33-46號(hào)地段折舊聯(lián)建,未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù),未經(jīng)規(guī)劃審批放線,擅自開(kāi)工建設(shè)底商住宅樓,現(xiàn)在建第四層,違法建設(shè)面積約1476.66平方米,其中超出規(guī)劃初審定點(diǎn)的紅線建筑面積為431.3平方米（其中南面124.2平方米,西面307.1平方米。詳見(jiàn)附圖）。因超紅線、退間距不足等問(wèn)題造成了嚴(yán)重的相鄰建設(shè)矛盾糾紛,且聯(lián)建戶內(nèi)部也意見(jiàn)不一。郴州市規(guī)劃局已于2006年8月25日依法下達(dá)了自行無(wú)償拆除,清理現(xiàn)場(chǎng)的預(yù)處通知（郴規(guī)預(yù)字200671號(hào)）。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑

10、物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施,必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng),由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃要求提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其它有關(guān)批準(zhǔn)文件后,方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)。被處罰人在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（代用證）,未經(jīng)規(guī)劃放線的情況下,擅自開(kāi)工的行為違反了上述規(guī)定,屬嚴(yán)重影響城市規(guī)劃。為此,特作出處罰決定：一、限被處罰人在接到本處罰決定書(shū)后15日內(nèi)自行無(wú)償拆除超出規(guī)劃初審定點(diǎn)的紅線違法建筑面積431.3平方米（其中南面124.2平方米,西面307.1平方米）；二、自行清理現(xiàn)場(chǎng)；三、盡快協(xié)調(diào)處理好內(nèi)部矛盾,明確

11、負(fù)責(zé)人,按郴州市規(guī)劃局郴規(guī)建字200450號(hào)建筑設(shè)計(jì)條件及要求的批復(fù)上報(bào)建筑施工方案及施工圖到郴州市規(guī)劃局審核批準(zhǔn)。行政處罰決定書(shū)作出后,劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹即未申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟,也未履行行政處罰的決定書(shū)所確定的拆除、報(bào)批義務(wù),致使該工程項(xiàng)目停止施工至今。現(xiàn)該在建工程主體施工至第四層。另查明,房屋拆遷安置補(bǔ)償合同簽訂后,2003年9月9日至2004年9月9日期間的過(guò)渡安置費(fèi)960元及搬家補(bǔ)償費(fèi)、水電表費(fèi)計(jì)260元,劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹已支付給仇小毛。2004年9月30日逾期后的住房安置過(guò)渡費(fèi),劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹至今未支付給仇小毛,仇俊雷。舊房的拆除以及現(xiàn)主體工程施工至第四層發(fā)生的相關(guān)工程費(fèi)用,仇小毛

12、、仇俊雷未出資。對(duì)工程發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用劉夢(mèng)彪、唐志翠、劉夢(mèng)豹、肖月花均未提交相關(guān)票據(jù)予以說(shuō)明。仇小毛、仇俊雷向原審法院提起訴訟,請(qǐng)求：1、解除與劉夢(mèng)彪簽訂的集體建房委托契約書(shū)、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同；2、返還原告位于郴州市中山南街40號(hào)的房屋所有權(quán)證和國(guó)土證；3、返還原告房屋拆遷面積57.39平方米；4、賠償原告因房屋被拆遷延長(zhǎng)過(guò)渡期所遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失33,600元。原審法院認(rèn)為：一、本案定性應(yīng)屬于委托代建合同糾紛。其理由有：1、仇小毛交付給劉夢(mèng)彪拆除的位于中山南街40號(hào)原“天上人間”旁的舊房屬于仇小毛所有的私產(chǎn)；2、從集體建房委托契約書(shū)的內(nèi)容可知雙方的真實(shí)意思表示是舊房的房主（仇小毛、陳邊芽、

13、周余信、曾祥華、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金）一致同意全權(quán)委托劉夢(mèng)彪處理有關(guān)拆除舊房,集體重建新樓的一切事務(wù),相鄰各戶原有的舊房占用的土地使用權(quán),待集體重建新樓后占用的土地配合享有使用權(quán)；3、仇小毛、仇俊雷與劉夢(mèng)彪簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償合同也明確了“同意甲方（劉夢(mèng)彪）為乙方（仇小毛、仇俊雷）現(xiàn)居住房屋拆遷、籌資、安置、建設(shè)等事項(xiàng)的全權(quán)代表和執(zhí)行人”；4、從規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、郴州市私人建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)通知單以及國(guó)土部門出具的劉夢(mèng)彪等十八戶居民改建房勘測(cè)定界圖可知,劉夢(mèng)彪在辦理有關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)時(shí),是以危舊房屋應(yīng)當(dāng)拆除,以原有房屋所有權(quán)人的名義在原有房屋占用的土地面積上以拆舊聯(lián)建的方式向規(guī)

14、劃部門提出的申請(qǐng),建設(shè)用地規(guī)劃許可證明確了用地項(xiàng)目名稱為私宅；5、從郴州市規(guī)劃局于2006年9月20日作出的郴規(guī)罰字2006第71號(hào)行政處罰決定書(shū)也明確了被處罰人為十五戶聯(lián)建戶,被委托人為劉夢(mèng)彪,基建負(fù)責(zé)人為劉夢(mèng)豹。二、集體建房委托契約書(shū)、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同是雙方在平等自愿、磋商一致基礎(chǔ)上簽訂的,契約、合同內(nèi)容并無(wú)違反相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,是合法有效的民事法律行為,對(duì)當(dāng)事人雙方具有法律約束力。三、劉夢(mèng)彪接受委托事物后,與唐志翠、劉夢(mèng)豹、肖月花合伙實(shí)施對(duì)仇小毛以及與其相鄰居民的危舊房屋的拆除,并在原址上新建底商住宅樓,在工程主體施工至第四層,由于未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù),未經(jīng)規(guī)劃審

15、批放線,擅自開(kāi)工建設(shè),且因超紅線、退間距不足等問(wèn)題造成了嚴(yán)重的相鄰建設(shè)矛盾糾紛,規(guī)劃部門依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,對(duì)劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹等十五戶聯(lián)建戶作出了行政處罰決定書(shū),劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹以及其他聯(lián)建戶未按行政處罰決定書(shū)進(jìn)行整改,致使新建的底商住宅樓停止施工至今,集體委托建設(shè)房屋的事物不能完成,其過(guò)錯(cuò)責(zé)任主要在于劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹。現(xiàn)委托契約人即仇小毛、周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金分別向法院提出訴請(qǐng),要求解除與劉夢(mèng)彪（被委托人）簽訂的集體建房委托契約書(shū),依法于理有據(jù),予以支持。四、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同是在集體建房委托契約書(shū)的委托契約人（8人）配合與劉夢(mèng)彪（被委托人）簽訂后,就舊房

16、拆除涉及的補(bǔ)償費(fèi)用以及在舊房原址上安置原房屋所有權(quán)人等相關(guān)事項(xiàng),仇小毛、仇俊雷與劉夢(mèng)彪達(dá)成的書(shū)面約定。合同簽訂后,劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹僅支付仇小毛、仇俊雷自2003年9月9日至2004年9月9日期間的過(guò)渡安置費(fèi)960元及搬家補(bǔ)償費(fèi)、水電表費(fèi)260元。2004年9月30日逾期后,依據(jù)合同約定（最后以實(shí)際月份為準(zhǔn)）,應(yīng)支付給仇小毛、仇俊雷的過(guò)渡安置費(fèi),劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹至今未支付給仇小毛、仇俊雷。由于新建的底商住宅樓長(zhǎng)期停止施工至今,委托建設(shè)房屋的事物不能完成（主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任在于劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹）,導(dǎo)致劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹無(wú)法向仇小毛、仇俊雷履行房屋拆遷安置補(bǔ)償合同約定的內(nèi)容,仇小毛、仇俊雷簽訂合同的目的至今不能實(shí)現(xiàn)

17、,并給仇小毛、仇俊雷造成了很大經(jīng)濟(jì)損失。為此,仇小毛、仇俊雷訴請(qǐng)要求解除與劉夢(mèng)彪簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償合同,并要求劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹賠償從2004年10月算至2008年4月期間的經(jīng)濟(jì)損失,依法于理有據(jù),予以支持。但經(jīng)濟(jì)損失的賠償,應(yīng)按房屋拆遷安置補(bǔ)償合同約定：“甲方必須在2004年9月30日前將新房交給乙方,如超出時(shí)間應(yīng)加倍付給乙方過(guò)渡費(fèi)每月160元,逾期時(shí)間在兩個(gè)月以上的,甲方向乙方應(yīng)予賠償每月800元?！奔磩?mèng)彪、劉夢(mèng)豹應(yīng)賠償仇小毛、仇俊雷遭受的經(jīng)濟(jì)損失為32,360元（損失計(jì)算方法：從2004年10月算至2004年12月計(jì)2個(gè)月,按160元/月×2=360元；從2004年12月算至

18、2008年4月計(jì)40個(gè)月,按800元/月×40=32,000元。）五、集體建房委托契約書(shū)及房屋拆遷安置補(bǔ)償合同解除后,劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹依據(jù)該契約收取仇小毛交付的舊房拆除前的原有房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證理應(yīng)退還給仇小毛、仇俊雷。六、舊房的拆除,劉夢(mèng)彪是受仇小毛的委托并經(jīng)仇小毛的同意與劉夢(mèng)豹合伙實(shí)施的行為,產(chǎn)生的法律后果理應(yīng)由仇小毛、仇俊雷自行承擔(dān)。因此,對(duì)于仇小毛、仇俊雷訴請(qǐng)的要求劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹在原址原位返還房屋拆遷面積57.39平方米,依法于理無(wú)據(jù),不予支持。七、合同（契約）解除后,尚未履行的,終止履行；已經(jīng)履行的根據(jù)履行情況和合同（契約）性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)

19、救措施,并有權(quán)要求賠償損失。由于本案契約（合同）性質(zhì)屬于委托代建合同關(guān)系,受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人,受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費(fèi)用,委托人應(yīng)當(dāng)償還給受托人。本案中,結(jié)合集體建房委托契約書(shū)的履行情況,劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹無(wú)法完成委托建設(shè)房屋的事務(wù)已成既定的事實(shí)（從契約簽訂之日起至今已達(dá)、七年時(shí)間,新建底商住宅樓目前仍處于停止施工狀態(tài)）,契約（合同）解除后,劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹理應(yīng)將在委托人（仇小毛、周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金等人）的舊房原址上新建的尚未完工的底商住宅樓交付給委托人,委托人應(yīng)當(dāng)以合理的價(jià)款償還劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹墊付的相關(guān)工程費(fèi)用。由于拆除的舊房

20、的原有房屋所有權(quán)人除涉及到簽訂契約的已知的委托契約人仇小毛、周余信、陳連芽 、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金外,還有可能涉及到其他法律上有利害關(guān)系的人,且在舊房原址上新建的底商住宅樓,目前尚未完工,聯(lián)建戶之間沒(méi)有進(jìn)行分割,尚屬一個(gè)統(tǒng)一的整體,加之簽訂契約的已知委托契約人之間對(duì)收回新建的尚未完工的底商住宅樓后,如何確定、認(rèn)可、償還劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹墊付的相關(guān)工程費(fèi)用沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn),而劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹對(duì)其墊付的相關(guān)工程費(fèi)用也沒(méi)有提起相應(yīng)的反訴請(qǐng)求。因此,契約（合同）解除后,拆除的舊房的原有房屋所有權(quán)人對(duì)在原址上新建的尚未完工的底商住宅樓收回后,應(yīng)當(dāng)配合償還劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹墊付的相關(guān)工程費(fèi)用。如雙

21、方對(duì)償還的價(jià)款磋商不成,應(yīng)當(dāng)以必要的配合訴訟方式（而不是單個(gè)分別訴訟）,向人民法院另行提起訴訟以尋求解決。八、從劉夢(mèng)彪、唐志翠與劉夢(mèng)豹、肖月花于2005年6月19日簽訂的契約內(nèi)容可知,拆除舊房并在原址新建的尚未完工的底商住宅樓,是由劉夢(mèng)彪、唐志翠、劉夢(mèng)豹、肖月花合伙實(shí)施的委托事務(wù),雖然契約約定,劉夢(mèng)彪、唐志翠退出該工程項(xiàng)目,由劉夢(mèng)豹、肖月花承建該工程項(xiàng)目,但契約并未得到委托人（仇小毛、周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金等人）的認(rèn)可。因此,契約對(duì)委托人不具有法律約束力。劉夢(mèng)彪、唐志翠、劉夢(mèng)豹、肖月花合伙實(shí)施的委托建設(shè)房屋事務(wù),應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人（仇小毛、周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥

22、明）曾祥蘭、鄧志明、孫廣金等人）承擔(dān)連帶責(zé)任。綜上所述,依照中華人民共和國(guó)民法通則第四條、第八十四條、第九十一條、第一百零六條、第一百一十二條,中華人民共和國(guó)合同法第八條、第六十條、第九十四條（四）項(xiàng)、第九十七條、第九十八條、第三百九十六條、第三百九十七條、第三百九十八條、第四百零四條、第四百零九條、第四百一十條,中華人民共和國(guó)民事訴訟法第六十四條第一款、第一百一十九條、第一百二十八條、第一百三十條之規(guī)定,作出如下判決：一、解除原告仇小毛與被告劉夢(mèng)彪于2003年4月14日簽訂的集體建房委托契約書(shū)；二、解除原告仇小毛、原告仇俊雷與被告劉夢(mèng)彪于2003年9月5日簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償合同；三、限被

23、告劉夢(mèng)彪、被告唐志翠、被告劉夢(mèng)豹、被告肖月花于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告仇小毛、原告仇俊雷返還郴房私字第582號(hào)房屋所有權(quán)證及郴國(guó)0424號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證；四、限被告劉夢(mèng)彪、被告唐志翠、被告劉夢(mèng)豹、被告肖月花于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)連帶賠償原告仇小毛、原告仇俊雷2004年10月至2008年4月期間遭受的經(jīng)濟(jì)損失32,360元；五、駁回原告仇小毛、原告仇俊雷的其它訴訟請(qǐng)求。如果劉夢(mèng)彪、唐志翠、劉夢(mèng)豹、肖月花未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第二百二十九條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)1259元,由劉夢(mèng)彪、唐志翠、劉夢(mèng)

24、豹、肖月花連帶承擔(dān)。原審判決后,劉夢(mèng)豹、肖月花不服,向本院提起上訴稱：（1）一審法院確定案由錯(cuò)誤。本案是十五戶人集資合伙建房所產(chǎn)生的糾紛,案由應(yīng)定為合伙建房合同糾紛,而不是委托代建合同糾紛；（2）一審法院程序錯(cuò)誤。本案集資建房的人員有十五個(gè)人,他們對(duì)本案有直接的利害關(guān)系。一審法院未通知集資建房戶參加訴訟,審理程序錯(cuò)誤；（3）一審法院判決認(rèn)定事實(shí)不清。第一,一審判決認(rèn)定上訴人是受被上訴人的委托幫被上訴人建房,與客觀事實(shí)不符。第二,一審判決認(rèn)定建房停工的原因是因?yàn)槌恢菔幸?guī)劃局下達(dá)的處罰通知書(shū)而全面停工,上訴人沒(méi)有完成委托建房的能力,與客觀事實(shí)不符。第三,一審判決計(jì)算拆遷安置費(fèi)錯(cuò)誤,2005年3月以

25、后的安置費(fèi)不能計(jì)算；（4）合同應(yīng)繼續(xù)履行,被上訴人的房產(chǎn)證和土地證等不能移交給被上訴人；（5）一審法院判決認(rèn)定合同解除后,在建工程應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人,墊付的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)返還給上訴人,這一認(rèn)定超出了當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求,程序嚴(yán)重違法。故請(qǐng)求二審法院撤銷原判,駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。被上訴人仇小毛、仇俊雷答辯稱：（1）一審程序剛正、合法。第一,一審法院是按照民事訴訟法有關(guān)規(guī)定對(duì)本案進(jìn)行審理的。第二,委托代建契約中的實(shí)名者與本案有法律關(guān)系的當(dāng)事人均參加了此案的審理。第三,2005年6月劉夢(mèng)豹與劉夢(mèng)彪簽訂的轉(zhuǎn)讓契約,未征得答辯人同意,此轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效,轉(zhuǎn)讓契約對(duì)答辯人不產(chǎn)生法律效力；（2）一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚

26、。第一,劉夢(mèng)彪違約的事實(shí)清楚,合同約定應(yīng)在2004年交房,可是時(shí)過(guò)七年多,仍未交付房屋,給拆遷戶造成了重大經(jīng)濟(jì)損失,拆遷戶請(qǐng)求法院解除合同,依法于理有據(jù)。第二,上訴人稱答辯人到工地阻工不是事實(shí),停工原因是劉夢(mèng)豹超紅線施工,被規(guī)劃部門處罰而又不去接受處理,而被規(guī)劃部門責(zé)令停工整頓。第三,合同被解除后,房產(chǎn)證、土地使用證自然應(yīng)該歸還拆遷戶。（3）一審法院結(jié)合本案事實(shí),依法解除原合同,并判決原審被告賠償答辯人過(guò)渡期遭受的經(jīng)濟(jì)損失是正確的,但在計(jì)算損失時(shí),有遺漏和錯(cuò)誤,沒(méi)有計(jì)算2008年4月以后的損失,應(yīng)糾正。故請(qǐng)求二審法院維持原審判決第一、二、三項(xiàng),改判第四項(xiàng)的損失補(bǔ)償款。本院二審查明的事實(shí)與一審法

27、院查明的事實(shí)一致。本院認(rèn)為,根據(jù)雙方當(dāng)事人在二審的訴辯主張,本案在二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有以下五個(gè)問(wèn)題：一、本案的案由問(wèn)題即是合伙建房還是委托代建合同的問(wèn)題。首先,從合伙的組成要件來(lái)看,合伙是指兩個(gè)以上的公民按照契約,各自提供資金、實(shí)物、技術(shù)等,合伙經(jīng)營(yíng)、配合勞動(dòng)。且合伙人應(yīng)當(dāng)對(duì)出資數(shù)額、盈余分配、債務(wù)承擔(dān)、入伙、退伙、合伙終止等事項(xiàng),訂立書(shū)面契約。而委托代建合同是指委托人與受托人就代建房而明確相互權(quán)利義務(wù)的契約。雙方當(dāng)事人簽訂的集體建房委托書(shū)、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同權(quán)利、義務(wù)上不符合合伙的法律規(guī)定的組成要件,仇小毛作為合同方不參與經(jīng)營(yíng)以及配合勞動(dòng),也不參與盈余分配,不承擔(dān)債務(wù)。其次,從雙方當(dāng)事人簽訂的

28、集體建房委托契約書(shū)、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同的內(nèi)容來(lái)看,是原取得土地使用權(quán)證的房主將屬于危房的舊房交給劉夢(mèng)彪負(fù)責(zé)拆除重建,面積按拆一補(bǔ)一的面積補(bǔ)償,重建后的房屋,舊房主與其他建房人共用土地使用權(quán)。第三,從雙方簽訂合同的目的上分析,實(shí)質(zhì)上是由委托人將土地使用權(quán)交給被委托人開(kāi)發(fā),被委托人出資在原地建成房屋,補(bǔ)償委托人的房屋面積后,剩余的房屋面積由被委托人出售或自用,由此來(lái)補(bǔ)償建房資金的一種房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的性質(zhì)。它不符合合伙的的法律關(guān)系性質(zhì),因此,上訴人劉夢(mèng)豹認(rèn)為本案應(yīng)定為合伙建房的案由的上訴理由不成立,本院不予支持。二、關(guān)于郴州市規(guī)劃局行政處罰決定所涉及的十五戶聯(lián)建戶是否應(yīng)參加訴訟的問(wèn)題。本案簽訂集體建房委

29、托契約、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同的合同主體是仇小毛及其鄰居周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金與劉夢(mèng)彪,均已作為當(dāng)事人參加訴訟。郴州市規(guī)劃局作出的郴規(guī)罰字（2006）第71號(hào)行政處罰決定書(shū)被處罰的當(dāng)事人有劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹等十五戶聯(lián)建戶,但該被處罰的當(dāng)事人中,其他人并不是本案中的合同主體,無(wú)需在本案中作為當(dāng)事人參加訴訟。三、關(guān)于委托代建房屋停工的原因。上訴人劉夢(mèng)豹、肖月花上訴提出,導(dǎo)致本案代建房屋停工的原因系被上訴人仇小毛等人要求解除合同,不同意由上訴人施工所致。根據(jù)雙方于2003年9月5日簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償合同約定的甲方（劉夢(mèng)彪）必須在2004年9月30日前將新房交給仇小毛、仇

30、俊雷,如超出時(shí)間,應(yīng)加倍付給仇小毛、仇俊雷過(guò)渡費(fèi)每月160元,逾期時(shí)間在兩個(gè)月以上的,劉夢(mèng)彪向仇小毛、仇俊雷賠償每月800元。因劉夢(mèng)彪在約定的期限內(nèi)不能交付房屋,且未能補(bǔ)償仇小毛、仇俊雷過(guò)渡費(fèi),此系導(dǎo)致本案糾紛的產(chǎn)生及停工的原因之一,原因之二是劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹在建房中,未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù),未經(jīng)規(guī)劃審批放線,擅自開(kāi)工建設(shè),被郴州市規(guī)劃局以郴規(guī)罰字（2006）第71號(hào)行政處罰決定書(shū)處罰而停工。四、關(guān)于拆遷安置費(fèi)的時(shí)間計(jì)算問(wèn)題。劉夢(mèng)豹、肖月花上訴提出原審判決認(rèn)定2005年9月以后的拆遷安置費(fèi)錯(cuò)誤。中華人民共和國(guó)合同法第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)

31、額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！备鶕?jù)雙方當(dāng)事人簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償合同第一條第三項(xiàng)“甲方必須在2004年9月30日前將新房交給乙方,如超出時(shí)間,應(yīng)加倍付給乙方過(guò)渡費(fèi)每月160元,逾期時(shí)間在兩個(gè)月以上的,甲方向乙方賠償每月800元?！焙贤炗喓?劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹至今未交付房屋,已嚴(yán)重違約,應(yīng)向乙方仇小毛、仇俊雷賠償相關(guān)損失,原審判決根據(jù)仇小毛的訴訟請(qǐng)求,將過(guò)渡費(fèi)計(jì)算至2008年4月,是按雙方當(dāng)事人簽訂的合同約定計(jì)算,符合法律規(guī)定。五、本案合同是否應(yīng)繼續(xù)履行的問(wèn)題。中華人民共和國(guó)合同法第九十四條規(guī)定“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有

32、其他違約行為致使不能實(shí)行合同目的的；”仇小毛在與劉夢(mèng)彪簽訂合同后,將原有的舊房交劉夢(mèng)彪拆除重建,劉夢(mèng)彪接受委托后,未能在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成事項(xiàng),不能履行交付房屋的義務(wù),致使合同的目的長(zhǎng)期不能實(shí)現(xiàn),原審法院根據(jù)仇小毛的訴請(qǐng),結(jié)合本案中劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹的違約行為依法解除雙方的合同,處理是正確的,劉夢(mèng)豹、肖月花上訴提出合同應(yīng)繼續(xù)履行的請(qǐng)求,不予支持。綜上所述,原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確。依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百五十三條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定,判決如下：駁回上訴,維持原判。二審案件受理費(fèi)609元,由上訴人劉夢(mèng)豹、肖月花負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。 審判長(zhǎng)胡桐輝審判員許永通審判員歐澤毅二

33、一一年六月二十一日代理書(shū)記員李岳春合資、合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同糾紛徐睿與三亞市旅游投資有限公司集資建房合同糾紛上訴案海南省三亞市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2011)三亞民一終字第127號(hào)上訴人（原審原告）徐睿。委托代理人袁芳,康達(dá)律師事務(wù)所海南分所律師。委托代理人潘文忠,康達(dá)律師事務(wù)所海南分所律師。被上訴人（原審被告）三亞市旅游投資有限公司。法定代表人陳洪燦。委托代理人林如果,海南中海律師事務(wù)所律師。原審第三人吳海鈺。上訴人徐睿因與被上訴人三亞市旅游投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱旅游公司)、原審第三人吳海鈺集資建房合同糾紛一案,不服三亞市城郊人民法院 (2010）城民一初字第1424號(hào)民事判決,向本院提起上

34、訴。本院依法組成合議庭,公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人徐睿的委托代理人袁芳,被上訴人旅游公司的委托代理人林如果到庭參加訴訟。原審第三人吳海鈺經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由不到庭,本院依法缺席審理。本案現(xiàn)己審理終結(jié)。原審法院審理查明,旅游公司系三亞市政府投資設(shè)立的國(guó)有企業(yè)。2001年12月,為解決634名住房困難職工的居住問(wèn)題,旅游公司經(jīng)三亞市人民政府批準(zhǔn),組織本公司職工集資建房180套。徐睿并非旅游公司職工,亦非三亞市市民,徐睿找到旅游公司要求參加集資建房,旅游公司同意。2002年4月徐睿向旅游公司交付首期集資款33000元。2002年9月,集資樓動(dòng)工興建。2003年11月20日,徐睿與旅游公司簽訂三亞

35、市集資建房契約,約定：旅游公司同意徐睿參加其公司的集資建房；集資房位于三亞市河?xùn)|區(qū)月川路的旅游公司集資樓10棟2層202號(hào)；面積105.058平方米；集資款125859元,集資款占建筑安裝成本的100%；房屋產(chǎn)權(quán)比例以三亞市住房制度改革辦公室（簡(jiǎn)稱三亞房改辦）最后審定的為準(zhǔn)；集資首付款不得低于預(yù)計(jì)總付款的50%; 2004年5月30日交付房屋；房屋竣工驗(yàn)收后,旅游公司為徐睿辦理房屋所有權(quán)證；本契約未盡事宜按政府房改有關(guān)政策處理；本契約經(jīng)徐睿、旅游公司雙方簽章及三亞房改辦監(jiān)證后生效。2006年1月,徐睿向旅游公司繳清余款92859元。2007年12月,旅游公司認(rèn)為徐睿不符合集資建房條件和資格,要

36、求徐睿辦理退款手續(xù),徐睿拒絕。2008年1月25日,旅游公司將徐睿的集資款交付三亞市公證處提存。現(xiàn)徐睿要求旅游公司交付房屋,特訴至法院,要求判如所請(qǐng)。另查,旅游公司于2001年12月向三亞市政府提交關(guān)于職工建房方案報(bào)告,要求以職工集資、銀行提供貸款按揭、公司為職工擔(dān)保的形式建設(shè)職工宿舍,集資建房的產(chǎn)權(quán)按三亞市職工建房暫行辦法的規(guī)定辦理。三亞市政府作出同意的批示。2002年4月29日,三亞市發(fā)展計(jì)劃局向旅游公司發(fā)出關(guān)于興建三亞市旅游投資有限公司住宅小區(qū)項(xiàng)目的批復(fù),其內(nèi)容為：旅游公司報(bào)來(lái)關(guān)于職工自籌資金建房報(bào)告及附件收悉。經(jīng)研究,現(xiàn)批復(fù)如下：一、同意旅游公司在月川小區(qū)內(nèi)興建住宅小區(qū),項(xiàng)目用地27畝

37、；二、項(xiàng)目建筑面積27400平方米,資金來(lái)源自籌解決；三、項(xiàng)目規(guī)劃按市規(guī)劃局的意見(jiàn)執(zhí)行,環(huán)保按環(huán)保局的規(guī)定執(zhí)行；四、其他事項(xiàng)按有關(guān)規(guī)定辦理；五、本批文有效期限至2003年4月30日止。徐睿與旅游公司簽訂的三亞市集資建房契約,至今未經(jīng)三亞房改辦審批。2007年10月9日,旅游公司與吳海鈺簽訂三亞市集資建房契約,將10棟2層202 號(hào)集資房交付給吳海鈺,該契約已經(jīng)三亞房改辦監(jiān)證。吳海鈺現(xiàn)為三亞市商務(wù)局局長(zhǎng)。原審法院審理認(rèn)為,本案主要爭(zhēng)議的焦點(diǎn)有以下兩個(gè)方面：一、徐睿與旅游公司簽訂的三亞市集資建房契約是單位集資建房合同還是一般房屋買賣合同。本案中,徐睿和旅游公司簽訂的合同名為三亞市集資建房契約,該合

38、同所涉標(biāo)的物是旅游公司為解決該公司內(nèi)部634名職工住房難題而集資建設(shè)的房屋,從行政機(jī)關(guān)對(duì)旅游公司建房申請(qǐng)作出的立項(xiàng)批復(fù)等相關(guān)批準(zhǔn)文件中載明的內(nèi)容來(lái)看,本案所涉房屋也是以集資建房形式而被獲準(zhǔn)興建的,從雙方所簽合同關(guān)于徐睿的集資款占建筑安裝成本的100、房屋產(chǎn)權(quán)比例以三亞房改辦最后審定的為準(zhǔn)、未盡事宜按政府房改有關(guān)政策處理、契約經(jīng)雙方簽章及三亞房改辦監(jiān)證后生效等內(nèi)容來(lái)看,均是適用集資建房的相關(guān)規(guī)定對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定。因此,雙方所簽合同建立的是單位集資建房法律關(guān)系。徐睿向旅游公司購(gòu)房采用的是先集資后建房的形式,是一種非市場(chǎng)行為,即不是現(xiàn)房買賣,也不屬于商品房預(yù)售,其主張雙方合同是一般房屋買賣合同

39、,與事實(shí)不符,理由不能成立。二、當(dāng)事人雙方簽訂的三亞市集資建房契約是否有效。單位集資建房是單位為了解決和改善單位職工的住房困難和住房條件,向職工籌集資金,統(tǒng)一用于建筑房屋給職工使用,在政府統(tǒng)一規(guī)劃的住宅小區(qū)或單位自有住宅用地上興建集資房,職工享有部分或全部房屋產(chǎn)權(quán)的一種房屋建設(shè)形式。國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定第（二條）、（十五條）、（二十五條）規(guī)定,城鎮(zhèn)住房制度改革要建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房提供體系,加快解決中低收入家庭的住房問(wèn)題,在建房、售房等方面,對(duì)離退休職工、教師和住房困難戶應(yīng)予優(yōu)先安排,向高收入職工家庭出售公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià),向中低收入職工家庭

40、出售公有住房實(shí)行成本價(jià)。因此,單位集資房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分,帶有社會(huì)保障的福利性質(zhì),其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、提供對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,政府在用地、規(guī)劃、計(jì)劃、材料、信貸、稅收等方面給予扶持和減免,集資單位根據(jù)職工工齡、職稱以及各方面的條件所確定房?jī)r(jià),對(duì)集資建房不收取管理費(fèi)用,不得有利潤(rùn),參加單位集資建房的對(duì)象必須是在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。另外,國(guó)家先后制定了一系列集資建房政府規(guī)定,禁止單位集資建房向不符合經(jīng)濟(jì)適用房提供條件的家庭出售,如在滿足本單位低收入住房困難家庭購(gòu)買后房源仍有少量剩余的,由市、縣人民政府統(tǒng)一組織向符合經(jīng)濟(jì)適用住房

41、購(gòu)房條件的家庭出售,或由市、縣人民政府以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房?？梢?jiàn),集資建房單位無(wú)權(quán)將集資房直接對(duì)外公開(kāi)出售,而不符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房條件的、不是集資建房單位職工的其他人員也無(wú)權(quán)直接向集資建房單位購(gòu)房。徐睿即不是旅游公司職工,也不是三亞市市民,不屬于旅游公司集資建房的對(duì)象,不享有旅游公司集資建房的主題資格。目前,在集資建房領(lǐng)域主要靠國(guó)家政策來(lái)調(diào)整。因此,徐睿、旅游公司之間簽訂的合同,違反了國(guó)家關(guān)于集資建房政策法規(guī)的規(guī)定,損害了本單位未能享受集資建房政策的職工的利益,侵害了符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房條件的三亞市市民的利益,根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定,徐睿與旅游公司所簽訂的三

42、亞市集資建房契約應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。綜上,徐睿與旅游公司簽訂的是單位集資建房合同,該合同因損害社會(huì)大眾利益而無(wú)效。依照中華人民共和國(guó)合同法第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定,判決：駁回徐睿的訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)2817元（徐睿已預(yù)繳）,由徐睿負(fù)擔(dān)。上訴人徐睿不服原審判決上訴稱,一、當(dāng)年上訴人是在被上訴人單位職工申請(qǐng)集資建房的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的情況下,應(yīng)被上訴人的邀請(qǐng)才購(gòu)買了被上訴人的集資房,一審判決卻對(duì)本案基本事實(shí)只字未提。根據(jù)證據(jù)顯示,被上訴人籌備集資建房的時(shí)間是在海南房地產(chǎn)十分低迷的2001年,當(dāng)時(shí)因?yàn)楸簧显V人單位職工很多都沒(méi)有去參加集資建房,結(jié)果造成了被上訴人職工參加集資建房的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的局面。從上

43、訴人提供的證據(jù)三亞市旅游投資有限公司集資建房方案的內(nèi)容可以看出,當(dāng)年被上訴人內(nèi)部集資建房時(shí),要求集資建房的職工的交款時(shí)間為 2002年1月18日至2月5日,而上訴人與被上訴人簽訂的三亞市集資建房契約時(shí)間卻是在2003年11月2日；也正是被上訴人在發(fā)現(xiàn)內(nèi)部職工實(shí)際參加集資建房的人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠后,才決定將多余房產(chǎn)推向外單位,包括上訴人在內(nèi)的37戶是在接受被上訴人的購(gòu)房邀請(qǐng)后,才與被上訴人簽訂了購(gòu)房合同。在被上訴人單位的內(nèi)部文件關(guān)于要求最終確認(rèn)外單位人員參加了住宅小區(qū)集資建房資格的請(qǐng)示中明確寫到,“因公司內(nèi)部職工參與集資建房的戶數(shù)有所欠缺,經(jīng)公司第二次職工代表大會(huì)確認(rèn),為做好集資集房工作,公司研究同意

44、讓部分公司關(guān)系單位參與我司集資建房”,也充分證實(shí)了上訴人當(dāng)初購(gòu)買被上訴人房產(chǎn),不僅沒(méi)有損害被上訴人單位職工的合法利益,而且是為了幫助被上訴人解決集資戶數(shù)不夠而無(wú)法獲批的局面,使被上訴人職工得到了更大的利益（現(xiàn)該房產(chǎn)增值近十倍）。但對(duì)于以上基本事實(shí),一審法院卻視而不見(jiàn),只字不提。二、一審法院將上訴人與被上訴人簽訂的三亞市集資建房契約簡(jiǎn)單的定性為集資建房合同,嚴(yán)重違背了三亞市的政策規(guī)定。從本案的種種證據(jù)可以看出,爭(zhēng)議房屋是被上訴人在集資建房戶數(shù)和建設(shè)資金不足的情況下,經(jīng)職代會(huì)同意而主動(dòng)找上訴人購(gòu)買,且經(jīng)過(guò)被上訴人董事長(zhǎng)辦公會(huì)議通過(guò)和政府部門批準(zhǔn)。上訴人購(gòu)買該房屋,不能享受公積金貸款政策,房屋價(jià)格明

45、顯高于被上訴人單位職工的購(gòu)房?jī)r(jià),而且房產(chǎn)所用土地的性質(zhì)為商業(yè)用地；根據(jù)三亞市城鎮(zhèn)職工集資建房遺留問(wèn)題處理辦法第六條的規(guī)定：非三亞市城鎮(zhèn)戶口人員已經(jīng)購(gòu)買了本市集資房的,一律按購(gòu)買商品房規(guī)定辦理。由此可見(jiàn),上訴人與被上訴人所簽訂的合同實(shí)際為房屋買賣合同而非一審法院所認(rèn)定的集資房契約。一審法院無(wú)視本案的客觀事實(shí),草率的將雙方的合同定性為集資建房合同是嚴(yán)重錯(cuò)誤的,也違背了三亞市的政策規(guī)定。三、上訴人購(gòu)買被上訴人的集資房的行為完全符合三亞市的政策規(guī)定。根據(jù)三亞市城鎮(zhèn)職工集資建房遺留問(wèn)題處理辦法第六條的規(guī)定：非三亞市城鎮(zhèn)戶口人員已經(jīng)購(gòu)買了本市集資房的,一律按購(gòu)買商品房規(guī)定辦理。第八條第二款規(guī)定：職工將本單

46、位正在建設(shè)的集資房指標(biāo)向外轉(zhuǎn)讓,不得再享受房改政策優(yōu)惠。集資房竣工后由產(chǎn)權(quán)單位與受讓方直接簽訂商品房買賣合同,所涉及的地價(jià)款和應(yīng)交納的相關(guān)款項(xiàng)由雙方依法承擔(dān)。第三款規(guī)定：產(chǎn)權(quán)單位將多余的集資房向外地戶籍人員轉(zhuǎn)讓的,按商品房交易辦理。辦理分戶證時(shí),所涉及的地價(jià)款和相關(guān)款項(xiàng)由買賣雙方依法繳納,產(chǎn)權(quán)單位有困難的,也可由受讓方交繳。從上述規(guī)定可以看出,當(dāng)年上訴人購(gòu)買被上訴人多余集資房的行為,完全符合當(dāng)時(shí)三亞市的政策規(guī)定,并沒(méi)有違反任何政策法規(guī)。四、一審判決書(shū)中并未說(shuō)明上訴人與被上訴人簽訂的合同究竟違反了國(guó)家哪條集資建房政策法規(guī)的規(guī)定,而籠統(tǒng)以中華人民共和國(guó)合同法第五十二條第（四）項(xiàng)“損害社會(huì)大眾利益”

47、為由,認(rèn)定雙方的合同無(wú)效,屬適用法律錯(cuò)誤。綜上所述,一審判決存在嚴(yán)重的認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤,嚴(yán)重?fù)p害了上訴人的合法權(quán)益。請(qǐng)求：l、依法撤銷一審判決；2、依法判決被上訴人與第三人訂立的房屋買賣合同無(wú)效,并確認(rèn)被上訴人建設(shè)并出售給上訴人的位于三亞市河?xùn)|區(qū)月川路月川小區(qū)集資樓10棟2層202號(hào)房產(chǎn)歸上訴人所有；3、請(qǐng)求判令被上訴人承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。被上訴人旅游公司辯稱,本案不是孤立的案件,另有三個(gè)案件已被兩級(jí)法院審理終結(jié),判決已發(fā)生法律效力。因此,上訴人上訴無(wú)理,應(yīng)予駁回。原審第三人吳海鈺未作書(shū)面陳述意見(jiàn)。二審審理查明,原審法院查明的事實(shí)屬實(shí),予以確認(rèn)。另查,劉東方、李小白、陳傳洪分別與

48、旅游公司集資建房合同糾紛案,經(jīng)本院作出二審終審判決,認(rèn)定劉東方、李小白、陳傳洪分別與旅游公司簽訂三亞市集資建房契約無(wú)效,駁回劉東方、李小白、陳傳洪的訴訟請(qǐng)求。上述判決已發(fā)生法律效力。庭審中,徐睿向本院提交中止審理申請(qǐng)書(shū),其理由是相似案件的當(dāng)事人劉東方、李小白、陳傳洪不服二審終審判決,已向海南省高級(jí)人民檢察院申請(qǐng)抗訴,現(xiàn)該院已初步審查,并作出立案決定。徐睿提供了海南省高級(jí)人民檢察院（2011）瓊檢民行立字第1、2、3號(hào)立案決定書(shū)為證。本院認(rèn)為,一、關(guān)于本案應(yīng)否中止審理的問(wèn)題。劉東方、李小白、陳傳洪與本案當(dāng)事人旅游公司集資建房合同糾紛案,二審判決后,雖然劉東方、李小白、陳傳洪不服向海南省高級(jí)人民檢

49、察院申請(qǐng)抗訴,該院審查后作出立案決定。但該院并未向人民法院提起抗訴,人民法院至今未作出立案受理決定。因此,徐睿要求中止審理本案的理由不成立,對(duì)其申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。二、關(guān)于三亞市集資建房契約的性質(zhì)問(wèn)題。1、從旅游公司向三亞市政府提交關(guān)于職工建房方案報(bào)告以及三亞市發(fā)展計(jì)劃局批準(zhǔn)文件來(lái)看,關(guān)于職工建房方案報(bào)告明確的是以職工集資、銀行提供貸款按揭、公司為職工擔(dān)保的形式建設(shè)職工宿舍,集資建房；產(chǎn)權(quán)按三亞市職工建房暫行辦法的規(guī)定辦理。三亞市政府職能部門即三亞市發(fā)展計(jì)劃局向旅游公司公司下發(fā)關(guān)于興建三亞市旅游投資有限公司住宅小區(qū)項(xiàng)目的批復(fù),同意旅游公司的關(guān)于職工建房方案報(bào)告集資建房方案。2、從集資建房目的及對(duì)象來(lái)

50、看,單位集資建房是單位為了解決和改善單位職工的住房困難和住房條件,向職工籌集資金,統(tǒng)一用于建筑房屋給職工使用,在政府統(tǒng)一規(guī)劃的住宅小區(qū)或單位自有住宅用地上興建集資房,職工享有部分或全部房屋產(chǎn)權(quán)的一種房屋建設(shè)形式。城鎮(zhèn)住房制度改革是建立本城鎮(zhèn)以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房提供體系,加快解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。參加單位集資建房的對(duì)象必須是在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。3、從徐睿所繳納集資建房資金來(lái)看,徐睿所繳納的建房資金雖比旅游公司內(nèi)部職工的繳交的建房資金相對(duì)高一些,但徐睿的集資款占建筑安裝成本的100,不能認(rèn)定集資建房的性質(zhì)已發(fā)生改變。4、從產(chǎn)權(quán)比

51、例批準(zhǔn)權(quán)來(lái)看,涉案房屋產(chǎn)權(quán)比例以三亞市房改辦最后審定的為準(zhǔn),如是雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同,或者是房屋買賣合同,那房產(chǎn)權(quán)比例不需三亞市房改辦審核確定,也不存在房屋產(chǎn)權(quán)比例問(wèn)題,只要直接到房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)房產(chǎn)登記手續(xù)即可。5、從雙方簽訂的合同形式及合同性質(zhì)來(lái)看,旅游公司與其單位內(nèi)部職工、徐睿簽訂的建房合同名稱均為三亞市集資建房契約,并不是商品房預(yù)售合同或是房屋買賣合同。三亞市集資建房契約與商品房預(yù)售合同以及房屋買賣合同的性質(zhì)有異。商品房預(yù)售合同及房屋買賣合同是一種市場(chǎng)性行為,而三亞市集資建房契約屬非市場(chǎng)性行為,不是由房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)調(diào)整。對(duì)集資建房不收取管理費(fèi)用,不得有利潤(rùn),同時(shí)單位集資房是

52、經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分,帶有社會(huì)保障的福利性質(zhì),其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、提供對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6、從國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定來(lái)看,城鎮(zhèn)住房制度改革要建立以中低收入家庭為對(duì)象,對(duì)離退休職工、教師和住房困難戶應(yīng)予優(yōu)先安排,具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房提供體系。另外,國(guó)家先后制定了一系列集資建房政策規(guī)定,禁止單位集資建房向不符合經(jīng)濟(jì)適用房提供條件的家庭出售,如在滿足本單位低收入住房困難家庭購(gòu)買后房源仍有少量剩余的,由市、縣人民政府統(tǒng)一組織向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房條件的家庭出售,或由市、縣人民政府以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房?？梢?jiàn),集資建房單位無(wú)權(quán)將集資房直接

53、對(duì)外公開(kāi)出售,而不符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房條件的、不是集資建房單位職工的其他人員也無(wú)權(quán)直接向集資建房單位購(gòu)房。綜上,旅游公司與徐睿簽訂建房合同所形成的是單位集資建房法律關(guān)系,不是現(xiàn)房買賣合同關(guān)系,也不屬于商品房預(yù)售合同關(guān)系。原審法院認(rèn)定徐睿主張雙方合同為一般房屋買賣合同,與事實(shí)不符,其理由不能成立正確。三、三亞市集資建房契約的效力問(wèn)題。目前,在集資建房領(lǐng)域主要靠國(guó)家政策來(lái)調(diào)整。根據(jù)單位集資建房的性質(zhì),決定了參加集資建房的主體。徐睿既不屬旅游公司職工,也不是三亞市市民,其不屬旅游公司集資建房的對(duì)象。因此,徐睿不能參加旅游公司集資建房。原判決認(rèn)定旅游公司與徐睿之間簽訂的合同,違反了國(guó)家關(guān)于集資建房政策

54、法規(guī)的規(guī)定,損害了本單位未能享受集資建房政策的職工的利益,侵害了符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房條件的三亞市市民的利益而無(wú)效是正確的。另根據(jù)旅游公司與徐睿之間簽訂的三亞市集資建房契約第十四條規(guī)定：本契約經(jīng)甲乙雙方簽章及市住房制度改革辦公室監(jiān)證后生效。由于該契約并未經(jīng)過(guò)市住房制度改革辦公室監(jiān)證,故該契約亦應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。雖然三亞市城鎮(zhèn)職工集資建房遺留問(wèn)題處理辦法第六條規(guī)定：“非三亞市城鎮(zhèn)戶口人員已經(jīng)購(gòu)買了本市集資房的,一律按購(gòu)買商品房規(guī)定辦理。產(chǎn)權(quán)單位將多余的集資房向外地戶籍人員轉(zhuǎn)讓的,按商品房交易辦理。辦理分戶證時(shí),所涉及的地價(jià)款和相關(guān)款項(xiàng)由買賣雙方依法繳納,產(chǎn)權(quán)單位有困難的,也可由受讓方交繳?！钡诒景钢?/p>

55、,雙方簽訂的是集資建房契約,并未簽訂商品房買賣合同；同時(shí),雙方簽訂集資建房契約后,雙方對(duì)于房?jī)r(jià)款以及相關(guān)手續(xù),也未按購(gòu)買商品房相關(guān)規(guī)定處理。因此,徐睿以上述規(guī)定為抗辯理由不能成立。另,劉東方、李小白、陳傳洪分別與旅游公司集資建房合同糾紛案,與本案案情基本相同,該案經(jīng)本院作出二審終審判決,認(rèn)定劉東方、李小白、陳傳洪與旅游公司簽訂三亞市集資建房契約無(wú)效,分別駁回劉東方、李小白、陳傳洪的訴訟請(qǐng)求。上述判決已發(fā)生法律效力。上述判決結(jié)果可作為本案的判決依據(jù)。綜上,徐睿上訴理由不成立,對(duì)其主張不予支持。依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定,判決如下：駁回上訴,維持原判。二審案件

56、受理費(fèi)2817元,由徐睿負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。 審 判 長(zhǎng)陳曉明審 判 員陳關(guān)榮審 判 員何冰二0一一年四月十九日書(shū) 記 員梁振怡陜西東立置業(yè)有限責(zé)任公司與靈寶市豫拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案陜西省高級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2011)陜民一終字第00084號(hào)上訴人（原審被告）：陜西東立置業(yè)有限責(zé)任公司。被上訴人（原審原告）：靈寶市豫拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（原靈寶鑫源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司）。原審被告：張建民。靈寶市豫拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱靈寶公司）與陜西東立置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱東立公司）、張建民合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案,東立公司不服西安

57、市中級(jí)人民法院（2011）西民二初字第00006號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人東立公司的委托代理人時(shí)建強(qiáng)、上訴人張建民的委托代理人饒紅東,被上訴人靈寶公司的委托代理人楊建生、劉巧蕓到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原審法院查明：2003年8月8日,東立公司以出讓方式取得座落于西安市灞橋區(qū)浐河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)北部工業(yè)區(qū)面積為16725.4平方米(折合25.088畝)工業(yè)用地。2010年4月3日,東立公司(甲方)與靈寶公司(乙方)簽訂了聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目契約,約定,甲方的責(zé)任和義務(wù)為:提供合法有效的改變性質(zhì)前的土地手續(xù),并承擔(dān)土地變性所發(fā)生的出讓金等。乙方的責(zé)任和義務(wù):負(fù)責(zé)成立聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司,辦理聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司注冊(cè)、雙控賬戶建立、公章等事宜;負(fù)責(zé)土地變性手續(xù);向甲方繳納300萬(wàn)元人民幣定金,暫墊付全部土地變性的出讓金等。違約責(zé)任為:甲方收到定金后,不得與其他任何開(kāi)發(fā)商洽談合作事宜,否則加倍償還定金;任何一方由于不可抗力(如政府行為/戰(zhàn)爭(zhēng)/地震等自然災(zāi)害)造成的部分或者全部不能履行時(shí),雙方不承擔(dān)責(zé)任,甲方返還乙方定金300萬(wàn)元人民幣。但在條件允許下雙方采取一切必要補(bǔ)救措施,以減少因不可抗力造成的損失等。此外,契約還對(duì)收益分配、面積分割、委托銷售做出了約定。契約落款雙方均簽字并蓋章,甲方簽字張建民,乙方簽字李興超。同日雙方并簽定了有中間人簽字