物業(yè)管理分項(xiàng)質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)

1、www.fdcsk Cha*da物業(yè)管理分項(xiàng)質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)一、總目標(biāo)1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率95%2、房屋及公共設(shè)施完好率達(dá)98%。3、年度無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生。二、目標(biāo)分解1、綜合管理:(1) 、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%(2) 、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率 95%(3) 、公司保安、工程、清潔工作日檢查合格率 100%(4) 、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿意率90%(5) 、庫(kù)房管理帳、卡、物相符率/庫(kù)管物品完好率100%2、客服管理：(1) 、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%(2) 、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率95%(3) 、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率10

2、0%(4) 、物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生/處理公告率100%(5) 、業(yè)主/租賃戶動(dòng)態(tài)檔案建檔率100%(6) 、業(yè)主/租賃戶對(duì)服務(wù)工作滿意率95%。(7) 環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%(8) 、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率95%(9) 、物業(yè)管理為用戶提供24小時(shí)服務(wù)。3、保安管理：(1) 、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%(2) )一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的w 1%(3) 、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0(4) 、機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理糾紛發(fā)生率w 1%(5) 、限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車(chē)輛停放)率100%,有效率95%,隱患信

3、息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%4、工程管理：(1) 、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%，修繕/整治合格率96%(2) 、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%(3) 、設(shè)施設(shè)備保持完好率95%(4) 、機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率100%(5) 、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率95%(6) 、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過(guò)程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%(7) 、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%(8) 、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%三、管理標(biāo)準(zhǔn)(一) 設(shè)施設(shè)備管理：1、建立設(shè)備24小時(shí)管理制度、操作規(guī)程，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整；建立健全設(shè)備管理臺(tái)帳、計(jì)量器具及維保工具臺(tái)帳和技術(shù)性文件資料

4、明細(xì)表，完整率和準(zhǔn)確率達(dá)100%。2、各種設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰、完善，使用或停止?fàn)顟B(tài)正確；設(shè)備及機(jī)房環(huán)境干凈整潔, 無(wú)雜物、灰塵，無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，符合設(shè)備要求。3、潤(rùn)滑部位油質(zhì)、油量、油壓、油溫保持在規(guī)定指標(biāo)內(nèi)。4、設(shè)備管理人員具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格，持證上崗，并嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。5、設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故。（二）停車(chē)場(chǎng)及交通：1、公共停車(chē)場(chǎng)無(wú)亂停車(chē)現(xiàn)象，車(chē)場(chǎng)當(dāng)值保安員每小時(shí)至少詳細(xì)檢查車(chē)輛的車(chē)況 一次。2、停車(chē)位每?jī)赡曛匦率﹦澮淮巍?、嚴(yán)禁重載車(chē)駛?cè)氩⑼Ａ簟?、車(chē)輛按照規(guī)定通行方向行駛。5、 道路、場(chǎng)地、室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)等保潔進(jìn)行全范圍沖洗2次/周。（三）安全保衛(wèi)：1、按規(guī)定巡邏路線，時(shí)間

5、實(shí)現(xiàn) 24小時(shí)巡查值班，每?jī)尚r(shí)走動(dòng)巡邏一次。每 周將巡邏范圍內(nèi)所有樓宇的樓道、天臺(tái)巡查一遍。2、實(shí)行24小時(shí)監(jiān)視保安對(duì)象，監(jiān)控室每?jī)尚r(shí)與巡邏崗聯(lián)絡(luò)情況一次。3、樓內(nèi)保安實(shí)行12小時(shí)值班和24小時(shí)巡查制度。4、做好登記和引導(dǎo)工作，來(lái)訪客人須出示有效身份證明，填寫(xiě)來(lái)訪人員登記表, 說(shuō)明來(lái)訪事由，被訪人姓名、住址、電話等。（四）房產(chǎn)管理：1、房管員每天上、下午巡查一次。樓梯及走道通暢，無(wú)阻礙物及雜物堆放；樓 梯及走道窗戶完好，開(kāi)啟及關(guān)閉自如。2、空房設(shè)施齊全完好、干凈，無(wú)雜物堆放，在工作時(shí)間內(nèi)能保證用戶隨時(shí)能夠 開(kāi)啟房門(mén)。3、在大風(fēng)、大雨、大雪等天氣來(lái)臨前夕，應(yīng)對(duì)窗戶、玻璃幕墻、廣告牌及外墻 懸

6、掛物等仔細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，以免發(fā)生意外。4、屋頂每2年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次。5、對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換，并對(duì)面磚接縫處用白水泥勾縫。6、公共區(qū)域地磚每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。 日常發(fā)現(xiàn)地磚損壞的應(yīng)及時(shí)維修。7、窗每年保養(yǎng)一次。對(duì)門(mén)窗框松動(dòng)、翹曲，損壞的應(yīng)焊接好，并將門(mén)窗框矯正 后填實(shí)墻洞，翹曲或損壞嚴(yán)重的門(mén)窗扇，應(yīng)卸下進(jìn)行矯正，重新安裝。每年對(duì) 配件上油一次。8吊頂每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，揭開(kāi)石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴(yán)重的應(yīng) 取下更換。日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換。9、 防盜網(wǎng)、花園圍欄根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2

7、年應(yīng)刷 油漆一次，最長(zhǎng)時(shí)間不超過(guò)4年。10、雨篷挑檐每年全面檢查一次，對(duì)螺絲部位進(jìn)行加固，對(duì)脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠。 在大雨、大雪或大風(fēng)等天氣來(lái)臨前，應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。（五）房屋維修：1、屋面無(wú)滴漏現(xiàn)象，維修及時(shí)率、合格率達(dá) 100% ;房屋本體每周巡檢一次，報(bào) 修、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題兩日內(nèi)處理。2、內(nèi)墻飾面每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對(duì)粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫的應(yīng)修補(bǔ)；對(duì)磁磚面裂 縫較大的應(yīng)予以更換，發(fā)現(xiàn)有脫落或空鼓的地方，及時(shí)修補(bǔ)或進(jìn)行更換。3、 樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理。樓梯間墻面每3年進(jìn) 行一次全面保養(yǎng)，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)粉刷修理；對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的，有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍

8、后進(jìn)行修補(bǔ)。4、門(mén)每年全面保養(yǎng)一次。對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆；對(duì)防火門(mén)及其 它類(lèi)型門(mén)每年對(duì)軸承上油一次。對(duì)防火門(mén)日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。5、玻璃幕墻（包括玻璃門(mén)）每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng)，對(duì)玻璃幕墻（玻璃門(mén)）的玻璃膠進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠，對(duì)玻璃門(mén)軸上油一次。（六）綠地、庭院綠化：1、做好修剪、植物、植被病蟲(chóng)害的防治和綠化的養(yǎng)護(hù)管理（施肥、造型、修剪、補(bǔ)栽等）。2、夏季每周澆1-2次水。根據(jù)天氣，可適當(dāng)延長(zhǎng)澆水間隔或酌情減少澆水次 數(shù)。3、 花灌木、綠籬以及造型樹(shù)，每月修剪一次。綠籬每年至少修剪4次。造型每 年6次，喬木每年1 2次。4、人工拔除雜草每半月全

9、面進(jìn)行一次。沒(méi)有明顯的雜草，草地的純度為 90% 草坪平整，留茬高4厘米以下。5、 草坪內(nèi)沒(méi)有明顯的雜草，黃土裸露面積不能大于 100平方厘米。6、每月噴 殺二次廣譜性殺蟲(chóng)及殺菌藥。（七）道路維修養(yǎng)護(hù)：1、人行道、車(chē)行道每年保養(yǎng)道路一次，對(duì)表面起砂的用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。2、日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車(chē)行道應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。3、每月清理一次區(qū)內(nèi)場(chǎng)地道路上砂漿、混凝土結(jié)塊。4、每周檢查修補(bǔ)一次區(qū)內(nèi)方磚道路。（八）衛(wèi)生清掃保潔：1、樓內(nèi)公共區(qū)域每日早中晚各全面清掃一次。2、樓梯扶手每天早晨擦拭一次。3、每日全面清掃區(qū)內(nèi)場(chǎng)地兩次，保持 12小時(shí)走動(dòng)保潔。4、春夏秋三季每月水洗樓外踏步一次。5、垃圾做分類(lèi)袋

10、裝化收集、日常做好“四害”的清殺工作與定期防疫工作。6、公共樓道、衛(wèi)生間器具門(mén)窗設(shè)施每天 2次以上擦洗率須達(dá)100%。公共樓道、衛(wèi)生間器具門(mén)窗設(shè)施每天2次拖洗率須達(dá)100%。7、衛(wèi)生區(qū)域進(jìn)行消毒滅殺2次/周。全區(qū)域進(jìn)行滅鼠滅害4次/年。（九）裝修管理：1、 按程序申報(bào)審批、驗(yàn)收。房屋裝修簽定合同，申請(qǐng)率達(dá)100%;裝修管理責(zé) 任書(shū)簽訂率100%。2、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象，房屋裝修違章作業(yè)制止率達(dá)100%，禁止率達(dá)95%。3、 裝修廢料和垃圾在指定有明顯標(biāo)識(shí)的區(qū)域堆放，停留時(shí)間不超過(guò)48小時(shí)。4、裝修材料實(shí)行室外定點(diǎn)定范圍堆放，對(duì)

11、方區(qū)域?qū)嵭泻?jiǎn)單圍擋。（十）垃圾存放清運(yùn)：1、區(qū)內(nèi)無(wú)垃圾堆放情況。樓內(nèi)垃圾每日早晚各傾倒一次。室外堆放垃圾每日外運(yùn)一次。2、實(shí)行全環(huán)境潔凈保障，保潔率達(dá) 99%，辦公垃圾日清兩次，袋裝垃圾，中轉(zhuǎn) 垃圾日產(chǎn)日清。3、潔凈設(shè)施齊全，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站，設(shè)施表面干凈，無(wú)破損。4、公共部分無(wú)衛(wèi)生死角，無(wú)明顯污跡，無(wú)灰塵，天棚無(wú)蜘蛛網(wǎng)，樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。5、潔凈工具擺放有序，作業(yè)完畢清洗干凈每周兩次消毒滅菌。6、綠地每日隨時(shí)保潔，保潔率達(dá)97%以上。無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物和破壞、 踐踏、占用現(xiàn)象。（一）樓宇外墻保潔美觀：1、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫

12、落、無(wú)污跡，房屋完 好率達(dá)100%。2、墻面基本完好，無(wú)亂貼、亂畫(huà)、亂涂現(xiàn)象；室外廣告牌、泛光燈等按規(guī)定位置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無(wú)安全隱患或破損。3、外支架無(wú)銹蝕現(xiàn)象。4、每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗；每 3年進(jìn)行全面清洗。5、發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)，恢復(fù)原樣。6、對(duì)于外墻滲水的應(yīng)立即采取處理。（十二）供電、暖、水管理：1、每年定期檢查維修。管道每3年應(yīng)全部刷油一次，對(duì)重點(diǎn)部位，有必要時(shí)可 以增加次數(shù)。2、室外一樓地面的管道可以每年刷油一次；對(duì)室內(nèi)管道，嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷 油漆。3、采暖期前對(duì)供暖設(shè)施作一次全面檢查維修并做試水。4、正常限電、限水、停電、停水提前 24小時(shí)通告用戶。5、嚴(yán)

13、格執(zhí)行供水、電系統(tǒng)管理措施，每日巡檢兩次以上記錄完整；水電表完好， 計(jì)量準(zhǔn)確。做好電水表月查收及統(tǒng)計(jì)工作。6、消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次（10分鐘）。（十三）消防：1、每周定期檢查滅火器和消火栓水帶一次。2、每周檢查室外消防栓連接市政供水的管網(wǎng)系統(tǒng)，每月逐個(gè)出水實(shí)驗(yàn)一次，每年進(jìn)行一次全面檢查。3、每周檢查、維修和調(diào)試消防控制室設(shè)備一次。4、每月檢查一次入住業(yè)戶室內(nèi)防火情況。5、消防集中控制系統(tǒng)完好、隨時(shí)可以啟用，中心24小時(shí)值守操作。6、消防設(shè)施配備齊全、完好率 100%，消防器材標(biāo)識(shí)清晰，消防泵運(yùn)行正常， 消防管及管道連接部位不銹蝕、不漏水。（十四）物業(yè)保險(xiǎn)：根據(jù)物業(yè)需要情況辦理物業(yè)保險(xiǎn)（十五）廣告

14、、燈箱和牌匾管理：1、設(shè)置按照管理規(guī)定程序?qū)徟?、?yàn)收。2、 區(qū)域標(biāo)識(shí)明顯，完好率達(dá) 100%;樓宇主入口設(shè)有引路平面示意圖，主要路 口設(shè)有路標(biāo)。3、廣告、燈箱和牌匾亮化率100% ;照明設(shè)施完好率100%。（十六）電梯管理：1、日檢：衛(wèi)生廳門(mén)地勘槽除塵、轎廂門(mén)地勘槽除塵、打掃轎廂內(nèi)衛(wèi)生，上下無(wú) 人運(yùn)行兩次、轎廂在運(yùn)行中無(wú)碰撞、轎廂在運(yùn)行中無(wú)明顯搖動(dòng)，警鈴、照明、 呼梯按鈕、顯示、各門(mén)鎖、安全觸板等能正常使用。2、周檢：每周檢查衛(wèi)生情況，并做保養(yǎng)。檢查門(mén)開(kāi)關(guān)靈活、內(nèi)呼指令（指示燈、 到站停靠）正常，轎廂照明風(fēng)扇良好正常使用、安全回路、控制屏信號(hào)燈指示 正常、零部件無(wú)漏電現(xiàn)象、配電盤(pán)空開(kāi)正常及螺旋

15、保險(xiǎn)完好。3、季檢：導(dǎo)軌潤(rùn)滑、井道傳感器、安全鉗開(kāi)關(guān)、轎頂檢修盒、門(mén)系統(tǒng)、控制屏、 測(cè)速裝置正常、曳引輪軸承潤(rùn)滑良好。曳引繩樓層標(biāo)識(shí)無(wú)脫落、限速器軸承加 油、抱閘正常、底坑安全回路開(kāi)關(guān)、底坑緩沖器換油、廳門(mén)觸點(diǎn)調(diào)整。4、年檢：每年度對(duì)電梯作綜合檢查，辦理安全檢測(cè)年檢手續(xù)。5、電梯實(shí)行錯(cuò)峰運(yùn)行管理，早中晚高峰時(shí)間實(shí)行雙梯運(yùn)行（每日不超過(guò)四個(gè)小時(shí)），其他時(shí)間米取單梯運(yùn)行（根據(jù)業(yè)戶入住情況米取 24小時(shí)或18小時(shí)）。（十七）給水水池：1、水池清潔衛(wèi)生，且加蓋、加鎖。每年春秋定期清掏、消毒兩次。2、每日巡檢兩次，每月揭蓋檢查水池一次并作簡(jiǎn)單清理。3、 具有“二次供水設(shè)施許可證”和“二次供水衛(wèi)生合格證”

16、；水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo) 準(zhǔn)。每半年一次衛(wèi)生防疫檢查。（十八）下水井及管線：1、污水井每年揭蓋檢查清理污泥一次。管線疏通一次。2、雨季每周檢查雨水井和明溝、管線一次。3、井蓋無(wú)缺損、丟失現(xiàn)象，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行。4、 排水、排污系統(tǒng)通暢無(wú)阻塞外溢現(xiàn)象，無(wú)積水、浸泡現(xiàn)象，（十九）樓型燈、庭院燈：1、草坪燈、裝飾燈、樓型燈、路燈、走道燈等無(wú)殘缺、無(wú)銹蝕、粘貼破損現(xiàn)象。2、各類(lèi)照明燈具完好率達(dá)100%。報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題10分鐘內(nèi)處理 3、公共照明按時(shí)開(kāi)關(guān)，背景音樂(lè)按時(shí)播放。（時(shí)間表另定）（二十）綜合：1、雕塑、座椅、長(zhǎng)廊、扶手、護(hù)攔樓梯、宣傳欄等完好無(wú)損，滿足其使用功能， 無(wú)涂畫(huà)、無(wú)脫漆、損壞等現(xiàn)象

17、。2、設(shè)有服務(wù)聯(lián)誼欄。聯(lián)誼欄每季度至少更換一次。3、非上班時(shí)間及時(shí)關(guān)閉部分照明和用電設(shè)備， 盡量降低其損耗，減少運(yùn)行費(fèi)用4、注重環(huán)保和生態(tài)，預(yù)防二次污染的發(fā)生。在管理實(shí)踐中，防止水污染、噪音 污染等各類(lèi)污染的發(fā)生。設(shè)備保養(yǎng)周期設(shè)備事項(xiàng)周期樓宇內(nèi)外墻走廊及樓梯粉刷修補(bǔ)粉刷外墻每3年1次；每5-6年1次供水系統(tǒng)檢查、刷油及調(diào)試各水泵清洗水池每半月1次每月1次電梯例行抹油及檢查徹底檢查及大修每周1次每年1次消防設(shè)備日常巡視及保養(yǎng)專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)、檢杳、維修及報(bào)告每月1次每年1次溝渠清理天臺(tái)雨水筒清理下水井、管沉積物每周1次每2周1次設(shè)備及欄桿日常巡視及保養(yǎng)檢查銹蝕窗框、欄桿、 扶手油漆每周1次每月1次每年1次設(shè)施翻新周期種類(lèi)項(xiàng)目周期屋頂覆蓋層20樓宇附加設(shè)施窗30門(mén)30五金器具20裝修外部5內(nèi)部5墻壁15裝飾地板10天花板20供水及衛(wèi)生設(shè)備喉管潔具3020電力電線電力裝置3015通風(fēng)空調(diào)15其他電梯20公共建筑設(shè)施保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)公共建筑設(shè)施名稱(chēng)保養(yǎng)周期備注01屋頂每2年及時(shí)更換破碎的隔熱層面磚