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文檔簡介
1、廣廈匯商高層住宅物業(yè)服務方案一、項目概況廣廈匯商高層住宅小區(qū)是我市目前僅有的幾處高層住宅小區(qū)之一, 處于新 華路中段鬧市區(qū),周邊有醫(yī)院、學校和商業(yè)區(qū),是一個宜居的現(xiàn)代化高層小區(qū)。 分 ABC 三個單元, 其中 1-3 層為底商, 3-30 層為業(yè)主住宅, 共有住戶 405 戶, 住宅面積 50000 多平方米。地下停車場一座。本物業(yè)屬于住宅物業(yè)。項目特點: 1、該項目四周是商業(yè)區(qū),且家屬區(qū)內有建材市場一個,屬于商 用和住宅混為一體的住宅小區(qū)。 2、該項目是我市僅有的幾個高層住宅小區(qū)之一, 居住業(yè)主大多為事業(yè)成功人士, 對物業(yè)服務的要求較高, 所以該項目的物業(yè)服務 定位于高端物業(yè)。要求物業(yè)服務人
2、員的素質和綜合技能都比較高。 3、配套設施 現(xiàn)代化,如電梯、編碼樓宇對講系統(tǒng)、地下停車場等。針對項目特點,項目周邊環(huán)境、業(yè)主需求層次,我公司確定了“星級酒店物 業(yè)管理”的物業(yè)管理模式。 通過借鑒星級酒店高標準的物業(yè)服務理念和科學、 嚴 格、規(guī)范的管理手段和操作, 借以提升物業(yè)服務質量, 滿足業(yè)主不斷變化的服務 需求和快節(jié)奏生活的需求。二物業(yè)服務的內容1. 、共用設施設備的維護、運行和管理,包括電梯、共用照明、配電柜、樓 內消防設施設備、智能樓宇對講系統(tǒng)。2、市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理,包括道路、室外上 下水管道、化糞池、停車場及自行車棚。3、附屬配套設施的維修、養(yǎng)護和管理,主
3、要包括電梯、加壓泵、業(yè)主會所。4、公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場所、樓宇共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清運5、維護小區(qū)正常公共秩序及交通秩序,協(xié)助治安部門維護本小區(qū)安定、協(xié) 業(yè)主做好住宅區(qū)的治安防范工作,包括巡視、門崗執(zhí)勤。6交通與車輛停放的管理。7、配合社區(qū)或業(yè)主委員會完成與該小區(qū)相關公共事務三、小區(qū)物業(yè)服務組織框架機構物業(yè)服務中心 客戶服務 信息管理 協(xié)調調度6保衛(wèi)部執(zhí)行門衛(wèi)制度巡邏制度車輛管理V)保潔部 衛(wèi)生清潔 垃圾清運'工程部設備運行、工程維護、 節(jié)能降耗、消防管理I)四、人員配備及培訓管理1、人員配備部門名稱人員配備崗位工種崗位設置服務中心3人項目主任、物業(yè)管理員、文員24小時值
4、班保衛(wèi)部23人包括門衛(wèi)、巡邏、停車場門衛(wèi)15人;巡邏3 人,停車場6人, 三班24小時不間 斷值班工程部4水電、管網、公共養(yǎng)護白班3人,零點一人保潔部9樓宇,室外樓宇內7人,外部2人,長白班2、人員培訓管理根據崗位特點和人員素質有針對性的進行崗前培訓,做到不合格不上崗,不適應不錄用。根據公司培訓流程制定長期崗位培訓計劃, 并監(jiān)督項目處設施。根 據公司品質部考核辦法,定期對培訓內容進行考核。制定完善的競爭機制,本著 “能者上,中者讓,庸者下”的原則及崗位激勵推施,獎優(yōu)罰劣,提高隊伍的服 務技能及服務意識。3、管理制度的制訂管理制度包括公眾制度和內部管理制度, 主要有業(yè)主公約、裝修管理規(guī) 定、電梯
5、使用管理規(guī)定、物業(yè)服務人員崗位職責、考核標準等。五、物業(yè)服務內容及標準(一)服務中心1有完善的服務方案,質量管理、檔案管理制度健全。2、服務人員?一著裝、佩戴標志,行為規(guī)范,服務主動、熱情。3、至少每半年征詢業(yè)主意見一次。4、公共服務電話24小時有人接聽,報修雙方約定時間到達現(xiàn)場,有報修、維修記錄。5、分工中著裝,持證上崗。(二)公共設施維修養(yǎng)護1、對共用設施進行日常管理養(yǎng)護(有專業(yè)部門負責的除外,如電梯年檢及養(yǎng)護)。2、建立共用設施設備檔案,設施設備維修運行記錄齊全。3、對公共設施、設備定期巡查需要維修的制定計劃報業(yè)主委員會決定維修4、消防設施完好,可隨時啟用,消防通道通暢。5、設備房保持整
6、潔、通風、無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。6、路燈、樓道燈完好率不低于 90%。7、電梯每天例行檢查一次,一般故障及時修復,大的故障及時聯(lián)系專業(yè)維 保單位修復。8、特重物、特長物不得從電梯上樓,必須向業(yè)主或裝潢人員講解清楚。9、當物業(yè)的電梯、設備有故障時,立即通知設備部門,夜間發(fā)生重大事件 時立即通知班長,按應急預案執(zhí)行。10、當物業(yè)的設備、設施被損壞時,應將當事人帶至管理處處理。(三)公共部位的清潔1、生活垃圾每天清運一次。2、每日清掃道路兩次;消防樓梯每三日清掃一次;樓宇大廳及電梯每日拖 擦一次, 24小時保潔;及時清除主要道路積雪、積水。3、樓道玻璃每月清潔一次;路燈每兩個月清潔一次。4、住宅區(qū)污
7、水、雨水管道每年疏導一次;化糞池每年清理一次。其他時間 如發(fā)現(xiàn)堵塞及時處理。四)公共秩序維護1、門衛(wèi)工作,單元門口、大門每班門衛(wèi)一人,工作標準如下。(1)對出入小區(qū)的人員必要時進行查詢, 言語文明, 并做好登記和引導工作, 來訪客人須出示有效身份證明, 填寫來訪人員登記表, 說明來訪事由, 被訪人姓 名、住址、電話等。(2)勸阻無關人員及未經批準的商販進入小區(qū)。(3)、根據小區(qū)機動車輛管理規(guī)定,管理小區(qū)交通秩序,無關車輛不得進入 小區(qū)。(4)、負責登記電視監(jiān)控情況。(5)、負責小區(qū)內郵件的收發(fā)登記管理。(6)、門衛(wèi)崗須保持整潔美觀, 無關人員不得進入門衛(wèi)崗。 大件物品出門必 須憑物品出門證,經
8、核對無誤后簽字放行。夜間嚴格控制裝潢施工人員攜大 件物品出門。2、巡邏崗位(1)、巡邏執(zhí)勤人員根據每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏執(zhí)勤。(2)、巡邏崗執(zhí)勤主要內容包括:小區(qū)內陌生人員查詢,勸阻已進入小區(qū)的 無關閑雜人員, 車輛停放情況; 樓宇外觀、道路、路燈及有關配套設施完好情況, 及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患,制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等。(3)、認真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。(4)、巡邏情況及時記錄。(5)、對火災、防汛、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案,事發(fā)時及時 報告有關單位,并協(xié)助采取相應措施。3、工作時間安排1、值班崗保安實行 24 小時值班制2、早班:8:0016:00,中班:16:0024:00,晚班:24:00 8:0O,早、中、晚三班,每十天依次輪換一次:即每月 10 日, 20 日, 30 日為倒班日。 (五)停車場管理1 、 24 小時有人職守,監(jiān)督車輛按規(guī)定位置停放。2、及時疏導進出車輛,避免交通堵塞現(xiàn)象的發(fā)生。3、完善車輛牌證的收發(fā)和變更登記工作。六 、物質裝備計劃(1)物業(yè)工作人員服裝、工具有物業(yè)公司配備。(2)委托方需提供物業(yè)中心用房及工作人員更衣室各一間。值班桌椅多個。七、 物業(yè)
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