物業(yè)管理的招標(biāo)準(zhǔn)備階段

1、一、招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底。(一)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)任何一項(xiàng)物業(yè)管理招標(biāo)，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個(gè)專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是：擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；組織簽訂合同?？梢娬袠?biāo)機(jī)構(gòu)一旦成立，其職責(zé)將貫穿整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)過程。成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)主要有兩種途徑。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)

2、管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。兩種途徑都符合我國招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，并各有特點(diǎn)。對于開發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，我國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”?？紤]到招標(biāo)是一項(xiàng)較為復(fù)雜和繁瑣的工作，其中在編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)方面有較強(qiáng)的專業(yè)性，對招標(biāo)人能力的要求也較高，因此，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況，量力而行。如招標(biāo)人為實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機(jī)構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理到驗(yàn)收，整個(gè)開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，這時(shí)該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)

3、機(jī)構(gòu)來完成。再如，對于采用小范圍邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目，由于招標(biāo)工作量不大，專業(yè)性不強(qiáng)，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)，這時(shí)，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)也較為適宜。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標(biāo)工作委員會”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。其具體的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本書第1章已作詳細(xì)介紹，在此不再贅述。對于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)，我國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)”。采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點(diǎn)在于招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分

4、對稱，使得在招標(biāo)項(xiàng)目專業(yè)性較強(qiáng)或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完成。要做到這一點(diǎn)，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問題：首先，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，任何個(gè)人和單位都無權(quán)強(qiáng)行指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)給招標(biāo)人。而且，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強(qiáng)加于招標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。特別是國有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí)，應(yīng)避免選擇與自己有上級關(guān)系的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。其次，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。我國招標(biāo)投標(biāo)法對招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格和等級劃分，主要依據(jù)招標(biāo)代理

5、機(jī)構(gòu)所具備的兩個(gè)條件：一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達(dá)到一定的年限，且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達(dá)到一定等級；二是編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，在委托價(jià)格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級的代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大范圍邀請招標(biāo)。事實(shí)上，對于一些大型的項(xiàng)目，開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬?jiān)擁?xiàng)目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，通常也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。(二)編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人

6、最重要的工作內(nèi)容。招標(biāo)文件是招標(biāo)機(jī)構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進(jìn)行招標(biāo)工作所必需的文件。招標(biāo)文件的作用在于：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序；闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況；告知投標(biāo)評定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的基礎(chǔ)，因此它是對招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人雙方，以及招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作，并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到，內(nèi)容明確，合理合法。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同，但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。我國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技

7、術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分：1.投標(biāo)人須知投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)對投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。(1)投標(biāo)的條件招標(biāo)文件所以要對投標(biāo)的條件進(jìn)行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投標(biāo)人的合格性和投標(biāo)的真實(shí)性。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)機(jī)構(gòu)有必要對潛在的投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進(jìn)行審查。為了保證投標(biāo)的真實(shí)性，招標(biāo)人往往

8、還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。(2)對投標(biāo)文件的要求如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對投標(biāo)文件的要求。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在接受投標(biāo)書時(shí)，通常會檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序，招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對投標(biāo)文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標(biāo)和評標(biāo)工作。(3)對招標(biāo)程序的說明由于整個(gè)招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化，以增加招標(biāo)活動的透明度。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招

9、標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)了整個(gè)招標(biāo)工作的公正透明。2.合同條款合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化，這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項(xiàng)目均具有一般性，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；后者則是針對每個(gè)具體不同的物業(yè)管理項(xiàng)目自身的特點(diǎn)而度身定造的個(gè)性化條款。按照個(gè)性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時(shí)，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。3.技術(shù)規(guī)范技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)

10、的文件，當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點(diǎn)之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說明，另外還需附上項(xiàng)目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計(jì)算標(biāo)價(jià)時(shí)的依據(jù)?？紤]到招標(biāo)文件的編制對整個(gè)招標(biāo)活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進(jìn)行詳細(xì)介紹，在此不再贅述。最后談一談制定招標(biāo)文件的時(shí)間。何時(shí)制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的，我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。然而，隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮?！俺罢袠?biāo)”在我國即為在項(xiàng)目立項(xiàng)階段，用地申請得到批準(zhǔn)后即可進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件。超前實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn)，然而過早地制定招標(biāo)文件，加之此

11、時(shí)存在大量的不確定因素會使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時(shí)間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。(三)制定標(biāo)底制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作。按照國際慣例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項(xiàng)目制定出標(biāo)底。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格，即一種預(yù)算價(jià)格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。特別是我國國內(nèi)大部分項(xiàng)目招標(biāo)評標(biāo)時(shí)，均以標(biāo)底上下的一個(gè)區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報(bào)價(jià)競爭力的一把尺

12、子，標(biāo)底制定的好壞，直接影響到招標(biāo)工作的有效性。標(biāo)底定的過高，進(jìn)入合格范圍內(nèi)的投標(biāo)人數(shù)量太多，就會使評價(jià)的工作量和難度大大增加；標(biāo)底定得過低，又容易使所有的投標(biāo)人都落空，從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗。因此，標(biāo)底制定得好，可以說是招標(biāo)工作成功的一半，而編制一個(gè)先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實(shí)事求是。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對項(xiàng)目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對項(xiàng)目的工作量進(jìn)行說明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng)，同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際量的誤差控制在5以內(nèi)。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)

13、管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo)，則可參照相關(guān)物業(yè)近年來國內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底。二、招標(biāo)實(shí)施階段招標(biāo)實(shí)施階段是整個(gè)招標(biāo)過程的實(shí)質(zhì)性階段。招標(biāo)的實(shí)施主要包括以下幾個(gè)具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會議；開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。(一)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書我國招標(biāo)投標(biāo)法和國際慣例都規(guī)定，招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。無論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請書，其目的是一致的，都是

14、為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機(jī)會，讓其了解招標(biāo)項(xiàng)目的情況，并對是否參加該項(xiàng)目投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備。兩者的區(qū)別在于對公開招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。以下對發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時(shí)間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進(jìn)行詳細(xì)介紹。1.發(fā)布招標(biāo)公告的渠道發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那?。國際慣例中常見的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報(bào)、官方公報(bào)、本國報(bào)紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。一般來說，一些必須招標(biāo)的大型項(xiàng)目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。如實(shí)行國際競爭招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的發(fā)展商務(wù)報(bào)(evelopmentusiness)；必須實(shí)行國內(nèi)公開招標(biāo)

15、的項(xiàng)目的招標(biāo)公告指定必須在我國出版的中國招標(biāo)期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項(xiàng)目還可以在官方公報(bào)上刊登招標(biāo)公告，使投標(biāo)具有廣泛性，如在我國還主要刊登在人民日報(bào)、中國日報(bào)上。對于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目，其招標(biāo)公告一般選擇在國內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。如果是實(shí)行地方性公開招標(biāo)的項(xiàng)目，其招標(biāo)公告應(yīng)選擇在本地的官方公報(bào)或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。實(shí)際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項(xiàng)目外，國際慣例對招標(biāo)公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下，一項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目往往同時(shí)通過幾種渠道發(fā)布

16、其招標(biāo)公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。2.發(fā)布招標(biāo)公告的時(shí)間安排為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對招標(biāo)項(xiàng)目是否投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí)，在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩個(gè)因素：(1)刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時(shí)間，如果沒有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來。另外，如果要通過幾個(gè)渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報(bào)刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長)，以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時(shí)間刊登出來。(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時(shí)間。這一時(shí)間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計(jì)發(fā)布日期開始計(jì)算。投標(biāo)人申請投標(biāo)得到招標(biāo)文件準(zhǔn)備投標(biāo)遞交投標(biāo)書

17、需要有足夠的時(shí)間。按照國際慣例，從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起，應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天(通常有6090天)來準(zhǔn)備投標(biāo)和遞交標(biāo)書。3.招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式招標(biāo)公告應(yīng)以簡短、明了和完整為宗旨。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容：招標(biāo)單位(業(yè)主或開發(fā)商)名稱；項(xiàng)目名稱；項(xiàng)目地點(diǎn)；項(xiàng)目資金來源(物業(yè)管理資金來源，如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等)；招標(biāo)目的(邀請資格預(yù)審還是邀請投標(biāo))；項(xiàng)目要求概述(項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求)；購買招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和價(jià)格；接受標(biāo)書的最后日期和地點(diǎn)；開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)；如果需要，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語言；B11必要時(shí)規(guī)定投標(biāo)保證金的金額；B12招標(biāo)單位的

18、地址、電話等聯(lián)系方法。招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進(jìn)行變通，然而招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間，以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項(xiàng)，按照我國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定必須載明。至于投標(biāo)邀請書的內(nèi)容和格式與招標(biāo)公告大致相同，在此便不再重復(fù)了。(二)組織資格預(yù)審資格預(yù)審是招標(biāo)實(shí)施過程中的一個(gè)重要步驟，特別是大型的項(xiàng)目，資格預(yù)審更是必不可少。資格預(yù)審是對所有投標(biāo)人的一項(xiàng)“粗篩”，也可以說是投標(biāo)者的第一輪競爭。資格預(yù)審可以起到以下作用：首先，資格預(yù)審可以減少招標(biāo)人的費(fèi)用。因?yàn)橥稑?biāo)人數(shù)量過多，招標(biāo)人的管理費(fèi)用和評標(biāo)費(fèi)用就會大大提高，通過資格預(yù)審淘汰一

19、部分競爭者則可以減少這筆費(fèi)用。其次，資格預(yù)審還可以保證實(shí)現(xiàn)招標(biāo)目的，選擇到最合格的投標(biāo)人，此投標(biāo)人不僅報(bào)價(jià)最低或較低，而且他的報(bào)價(jià)是以其技術(shù)能力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)的，防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價(jià)格進(jìn)行惡性競爭。此外，資格預(yù)審能吸引實(shí)力雄厚的物業(yè)管理公司前來投標(biāo)，招標(biāo)人還可以通過資格預(yù)審了解投標(biāo)人對該項(xiàng)目的投標(biāo)興趣大小。若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計(jì)投標(biāo)公司的數(shù)目眾多，可預(yù)先對各投標(biāo)公司進(jìn)行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點(diǎn)選擇610家申請者參與投標(biāo)，這就是所謂早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)機(jī)構(gòu)已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進(jìn)行資格預(yù)審，這也就是所謂后期預(yù)審。無論資格預(yù)審在何時(shí)進(jìn)行，其審核程序和要求投標(biāo)公

20、司遞交的文件都大致相同。1.資格預(yù)審的程序資格預(yù)審包括以下三個(gè)步驟：(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請書。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述的招標(biāo)公告中寫明將進(jìn)行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購買資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時(shí)間；另一種做法是在報(bào)紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ?。資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目簡介；項(xiàng)目資金來源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的時(shí)間、地點(diǎn)以及接受資格預(yù)審申請的時(shí)間和地點(diǎn)。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾埥刂蛊趹?yīng)不得少于45天。(2)出售資格預(yù)審文件。資格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿?xì)，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合

21、體投標(biāo)的要求等。此外，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請資格預(yù)審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達(dá)若干年以上，承擔(dān)過類似的物業(yè)管理項(xiàng)目等。最后，招標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請表和資料遞交的份數(shù)、時(shí)間和地點(diǎn)及文件所使用的語言等。(3)評審。資格預(yù)審申請書的開啟不必公開進(jìn)行，開啟后由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專家進(jìn)行評審。如有必要，還可召開資格預(yù)審準(zhǔn)備會議，以便申請人取得有關(guān)項(xiàng)目情況的第一手資料。2.資格預(yù)審的內(nèi)容資格預(yù)審的重點(diǎn)在于投標(biāo)人的經(jīng)驗(yàn)、過去完成類似項(xiàng)目的情況；人員及設(shè)備能力；投標(biāo)人的財(cái)務(wù)狀況，包括過去幾年的承包合

22、同收入和可投入本項(xiàng)目的啟動資金等。具體內(nèi)容包括：(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注冊資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目授權(quán)代表；公司組織機(jī)構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。(2)申請人的財(cái)務(wù)狀況：公司資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財(cái)務(wù)報(bào)表；銀行過去5年的資信證明以及對未來2年財(cái)務(wù)情況的預(yù)測。(3)經(jīng)驗(yàn)和過去的表現(xiàn)：過去5年內(nèi)申請人完成的類似項(xiàng)目的基本情況，如這些項(xiàng)目和業(yè)主的名稱、項(xiàng)目工作量、合同金額、服務(wù)期限等等。對于上述在預(yù)審中申請人必須提交的重要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在資格預(yù)審文件中予以明列，或制成表格，要求申請人按要求

23、填寫。3.資格預(yù)審的評審方法招標(biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預(yù)審的評審方法。目前國際上廣泛采用的是“定項(xiàng)評分法”，同時(shí)采用比較簡便的百分制計(jì)分?！岸?xiàng)評分法”就是對申請人提交的資料進(jìn)行分類，并按一定標(biāo)準(zhǔn)制分，最后確定一個(gè)取得投標(biāo)資格的最低分?jǐn)?shù)線，達(dá)到或超過最低分?jǐn)?shù)線的申請人被視為合格，可以參加投標(biāo)；未能達(dá)到最低分?jǐn)?shù)線的申請人則被視為不合格，不能參加投標(biāo)。(三)召開標(biāo)前會議投標(biāo)資格預(yù)審確定合格申請人后，應(yīng)盡快通知合格申請人，要求他們及時(shí)前來購買招標(biāo)文件。緊接著，按照國際慣例，招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)人會議，即標(biāo)前會議。召開標(biāo)前會議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題。投標(biāo)人

24、須知中一般要注明標(biāo)前會議的日期，如有日期變更，招標(biāo)人應(yīng)立即通知已購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。招標(biāo)機(jī)構(gòu)也可要求投標(biāo)人在規(guī)定日期內(nèi)將問題用書面形式寄給招標(biāo)人，以便招標(biāo)人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標(biāo)前會議。標(biāo)前會議通常是在招標(biāo)人所在地(同時(shí)又為招標(biāo)項(xiàng)目所在地更好)召開，因?yàn)樵跇?biāo)前會議期間，招標(biāo)人往往會組織投標(biāo)人到現(xiàn)場考察，如果標(biāo)前會議在招標(biāo)項(xiàng)目所在地召開就較為方便。標(biāo)前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，應(yīng)被視為招標(biāo)文件的組成部分，均應(yīng)整理成書面文件分發(fā)給參加標(biāo)前會議和缺席的投標(biāo)人，這是應(yīng)特別注意的事。當(dāng)標(biāo)前會議形成的書面文件與原招標(biāo)文件有不一致之處時(shí)，應(yīng)以會議文件為準(zhǔn)。我國招標(biāo)投

25、標(biāo)法規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。因此，凡已收到書面文件的投標(biāo)人，不得以未參加標(biāo)前會議為由對招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書和報(bào)價(jià)。最后，招標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)前會議上宣布開標(biāo)日期。另外，參加會議的費(fèi)用應(yīng)由各投標(biāo)人自理。(四)開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)是招標(biāo)實(shí)施過程的關(guān)鍵階段，也是整個(gè)招標(biāo)過程中程序最嚴(yán)密、對招標(biāo)人能力要求最嚴(yán)格的階段。招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標(biāo)書后，經(jīng)過審查認(rèn)為各項(xiàng)手續(xù)均符合規(guī)定時(shí)，即可收入，并在公開預(yù)定的時(shí)間(一般為招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間)、地點(diǎn)(招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn))當(dāng)眾拆

26、封開標(biāo)，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)的，并聲明不論管理服務(wù)費(fèi)高低均有中標(biāo)希望。之后便由各方面專家組成的評標(biāo)委員會或評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)。從開始評標(biāo)到最后定標(biāo)，一般要經(jīng)過36個(gè)月的定標(biāo)期。在這段時(shí)間內(nèi)，招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)要多方面對各個(gè)投標(biāo)人的標(biāo)書進(jìn)行研究，必要時(shí)還要分別召開答辯會，方能最后定標(biāo)。在評選過程中，應(yīng)以管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)、管理服務(wù)質(zhì)量和管理方案先進(jìn)程度作為主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。評標(biāo)工作結(jié)束時(shí)，評標(biāo)委員會通常最后會向招標(biāo)人篩選出幾個(gè)最有競爭力的中標(biāo)推薦人，由招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)作最后決定。在這一階段，招標(biāo)人往往通過同時(shí)與中標(biāo)推薦人進(jìn)行談判，以最充分地獲取投標(biāo)人的信息，這種談判在慣例中也被稱為“議標(biāo)”(不

27、同于招標(biāo)方式中的“議標(biāo)”)。經(jīng)過“議標(biāo)”后，最后才由招標(biāo)人決定誰中標(biāo)。值得注意的是，我國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定，通常情況下招標(biāo)人從評審委員會推薦的幾位中標(biāo)候選人中選取一個(gè)作為中標(biāo)人，但在中標(biāo)候選人均不符合招標(biāo)人要求的情況下，招標(biāo)人有權(quán)拒絕定標(biāo)，從而取消招標(biāo)。然而，招標(biāo)人不得從評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人之外的投標(biāo)人中選定中標(biāo)人，否則視作中標(biāo)無效。三、招標(biāo)結(jié)束階段招標(biāo)人在最后選出中標(biāo)人時(shí)，招標(biāo)工作便進(jìn)入結(jié)束階段。這一階段最大的特點(diǎn)是招標(biāo)人與投標(biāo)人由一對多的選拔和被選拔關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)移到一對一的合同關(guān)系。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。(一)合同的簽訂我國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)人和

28、中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同”。合同的簽訂，實(shí)際上就是招標(biāo)人向中標(biāo)人授予承包合同，是整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)活動的最后一個(gè)程序。在招標(biāo)與投標(biāo)中，合同的格式、條款、內(nèi)容等都已在招標(biāo)文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國際慣例，在正式簽訂合同之前，中標(biāo)人和招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)通常還要先就合同的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng)過磋商后擬簽訂的正式合同。1.合同的組成通過招標(biāo)投標(biāo)簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內(nèi)容；合同結(jié)尾。合同序文部分要寫明訂立合同的雙方當(dāng)事人(即招標(biāo)人與中標(biāo)人)的法定名稱

29、和地址。甲方當(dāng)事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會；乙方當(dāng)事人為中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。合同內(nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財(cái)務(wù)條款和法律條款三類條款。下一章將對其進(jìn)行詳細(xì)介紹。合同結(jié)尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點(diǎn)以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫明合同生效日期，以及由合同雙方當(dāng)事人或代理人簽字。通常情況下，招標(biāo)成交方式的合同，其形式是一份簡單的協(xié)議書，合同的內(nèi)容都分散在招標(biāo)文件中，以及商談過程中對招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的修改和補(bǔ)充所形成的書面材料中。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標(biāo)須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標(biāo)文件、技術(shù)規(guī)格說明及補(bǔ)充修改文件等。合同

30、的格式都由招標(biāo)人預(yù)先擬好，待中標(biāo)人確定后再由雙方簽訂。合同協(xié)議書的格式將在下一章專門介紹。2.合同的主要條款合同條款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。合同條款因招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)和類型而異。然而，一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術(shù)性條款、商務(wù)性條款和法律性條款構(gòu)成，其中主要包括：價(jià)格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。這些都屬于合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補(bǔ)充和修改。無論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標(biāo)文件中的一部分。本書在下一章還會作詳細(xì)介紹。(二)合同的履行合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人各自按照合同的規(guī)定完成其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)的行為，在此特指中標(biāo)人應(yīng)

31、當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項(xiàng)目的行為。在合同履行過程中，有兩方面的問題值得注意：首先是合同履行的要求。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。這意味著：違約一方不能以其他財(cái)物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應(yīng)繼續(xù)履行。履行合同時(shí)，在合同標(biāo)的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量以及主體、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等方面都必須適當(dāng)。如我國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓”。除非預(yù)先合同有約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成，對于項(xiàng)目主體或關(guān)鍵工作，必須由中標(biāo)人按要求完成。其次是關(guān)于合同履行中的擔(dān)

32、保。我國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交”。根據(jù)國際慣例，招標(biāo)文件中通常應(yīng)規(guī)定在簽訂合同后的30天內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)按照合同的條款和條件，向招標(biāo)人遞交一份履約保證金合同。履約保證金的金額通常為合同總金額的10，且通常可由中標(biāo)人此前遞交的投標(biāo)保證金轉(zhuǎn)入，充當(dāng)履約保證金的一部分。保證金的額度大小，應(yīng)以擔(dān)保金額足以抵償中標(biāo)人違約時(shí)所造成的損失為原則。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保函的有效期通常要比合同期略長一些。(三)資料整理與歸檔合同簽訂后，標(biāo)志著招標(biāo)工作已經(jīng)結(jié)束，招標(biāo)人和投標(biāo)人(這時(shí)為中標(biāo)人)進(jìn)入一對一的長期契約合同關(guān)系。由于物業(yè)管理合同具有長期性

33、的特點(diǎn)，因此，為了讓業(yè)主或開發(fā)商能夠長期對中標(biāo)人的履約行為實(shí)行有效的監(jiān)督，招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)在招標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)對形成合同關(guān)系過程中的一系列契約和資料進(jìn)行妥善保存，以便查考。招標(biāo)活動是一項(xiàng)十分復(fù)雜的活動，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標(biāo)人應(yīng)對其予以整理。通常這些文件主要包括：招標(biāo)文件；對招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會議記錄和書面文件；招標(biāo)文件附件及圖紙；中標(biāo)人投標(biāo)文件及標(biāo)書；中標(biāo)后簽訂的承包合同及附件；中標(biāo)人的履約保證書；與中標(biāo)人的來往信件；其他重要文件。另外，業(yè)主或開發(fā)商還應(yīng)注意經(jīng)常核對物業(yè)中的實(shí)際項(xiàng)目和實(shí)際管理標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)書和合同是否相符；合同期間，業(yè)主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務(wù)時(shí)，

34、要習(xí)慣于通過書信方式進(jìn)行，以便日后作為憑證。物業(yè)管理投標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進(jìn)行了初步嘗試，而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。應(yīng)當(dāng)說，在這一行業(yè)中投標(biāo)活動的成功經(jīng)驗(yàn)暫且乏善可陳。然而，投標(biāo)的公平性與競爭性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導(dǎo)，就必須要盡快做好準(zhǔn)備，加入到投標(biāo)競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。因此，了解物業(yè)管理投標(biāo)的程序與技巧，了解投標(biāo)中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè)管理公司的投標(biāo)

35、競爭力以及保障其自身權(quán)益，都是非?，F(xiàn)實(shí)和迫切的。雖然，由于投標(biāo)對象物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項(xiàng)目的實(shí)物性的差異，物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項(xiàng)目投標(biāo)的獨(dú)特之處，但同樣作為投標(biāo)，其必經(jīng)程序仍與其他項(xiàng)目投標(biāo)有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購買標(biāo)書、可行性分析、編寫及封送標(biāo)書等步驟。一、投標(biāo)前期工作(一)取得從業(yè)資格正如所有合法經(jīng)營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需履行的手續(xù)也有所不同。1.從事國內(nèi)投標(biāo)的資格要求物業(yè)管理公司在國內(nèi)從

36、事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和政府頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。首先，按照我國公司法規(guī)定，作為獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司(或其所屬集團(tuán)公司)必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營資格。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖3-2-1。 其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書式樣見圖3-2-2。 鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊(duì)伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部已于1999年頒布了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法(以下簡稱試行辦法)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級審批制度。該試行辦法已于2000年1月1日起正式實(shí)施，其目的是要通過資質(zhì)審查

37、，嚴(yán)格控制物業(yè)管理隊(duì)伍質(zhì)量，提高服務(wù)水平，而對于從事物業(yè)管理投標(biāo)的物業(yè)管理公司，審查更加嚴(yán)格。在該試行辦法出臺并正式實(shí)施之前，各級地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實(shí)施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理辦法。如上海市根據(jù)上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理暫行辦法，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個(gè)等級：一級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上。類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應(yīng)有2個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過50。人員素質(zhì)要求：企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；并且

38、公司應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員10人以上。經(jīng)營實(shí)力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在3年以上；且注冊資本應(yīng)在100萬元以上(含100萬元)。二級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬20萬平方米以上。類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過30。人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員6人以上。經(jīng)營實(shí)力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在2年以上；且注冊資本應(yīng)在50萬元以上(含50萬元)。三級物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬20

39、萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在1萬5萬平方米以上。人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員3人以上。經(jīng)營實(shí)力要求：企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元)。再如，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應(yīng)出臺天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級評定辦法、天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則，全面引入市場機(jī)制，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)以招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外，該規(guī)則還對招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定。以上這些規(guī)章制度僅僅是針對某些

40、地區(qū)的個(gè)別特征而設(shè)置的，并不具有行業(yè)共性，而現(xiàn)行的試行辦法卻是在全國范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)該試行辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級、三級3個(gè)資質(zhì)等級和臨時(shí)資質(zhì)。一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級企業(yè)只限于參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照試行辦法規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定。未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。試行辦法還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行動態(tài)管理，每兩年核定一次。對于不符合原定資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)的企

41、業(yè)，由資質(zhì)等級評定初審部門提出降級或吊銷資質(zhì)證書的意見，報(bào)審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。資質(zhì)等級的升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級上升。政府對物業(yè)管理公司進(jìn)行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標(biāo)投標(biāo)，無疑在競爭機(jī)制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)把好了關(guān)，同時(shí)也從體制上為維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)競爭秩序，提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。應(yīng)當(dāng)說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機(jī)制，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的迅速發(fā)展。2.參與國際投標(biāo)應(yīng)履行的手續(xù)物業(yè)管理公司參與國際投標(biāo)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)所在國規(guī)定，履行必要的手續(xù)。(1)注冊在招標(biāo)物業(yè)所在國注冊，使其具有獨(dú)立經(jīng)營的法人資格，這對于進(jìn)行國際

42、投標(biāo)的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。注冊后經(jīng)該國政府核準(zhǔn)頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營業(yè)，參與有關(guān)投標(biāo)工作。由于不同國家法律法規(guī)的差異，他們對異國進(jìn)入的物業(yè)管理公司在注冊與遞交投標(biāo)書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。但無論注冊手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請時(shí)都必須按規(guī)定提交文件。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：公司章程。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營體制做出充分說明，其主要內(nèi)容包括：公司性質(zhì)、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營管理、總管理機(jī)構(gòu)所在地等。值得注意的是，由于我國實(shí)行公司法時(shí)間較短，加之獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)體制，我國公

43、司成立時(shí)報(bào)批的組建文件往往與國際慣例有較大差別。因此，國內(nèi)物業(yè)管理公司對外投標(biāo)時(shí)通常需另行準(zhǔn)備一份對外適用的公司章程。營業(yè)執(zhí)照。國內(nèi)投標(biāo)公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內(nèi)已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通?？芍苯酉蛘袠?biāo)物業(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)。關(guān)于分公司的證明。分公司的證明文件應(yīng)由物業(yè)管理總公司開出，說明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機(jī)關(guān)公證后生效。資產(chǎn)負(fù)債表及損益表。這兩份報(bào)表從財(cái)務(wù)的角度反映出物業(yè)管理公司的財(cái)力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營管理水平。曾接管物業(yè)的名稱、規(guī)模、地點(diǎn)及服務(wù)質(zhì)量等。辦事處人員名單和任職證書。即由辦事處負(fù)責(zé)人簽署委任的駐招標(biāo)物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證

44、明。以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國內(nèi)外事部門及駐招標(biāo)物業(yè)所在國的中國大使館或領(lǐng)事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實(shí)，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。公證之后，諸文件便可生效。(2)選擇代理人物業(yè)管理公司如果在國外從事投標(biāo)，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的固定性以及物業(yè)管理服務(wù)的無形性，又要求他們必須承擔(dān)較之于其他工程承包項(xiàng)目投標(biāo)更大的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費(fèi)用，還可利用代理人對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成功的可能性。當(dāng)然，代理的這些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標(biāo)

45、公司必須認(rèn)真對待的一個(gè)重要問題。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：業(yè)務(wù)咨詢。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會關(guān)系與以往經(jīng)驗(yàn)向投標(biāo)公司提供相關(guān)的重要信息，包括重大項(xiàng)目的招標(biāo)信息；開發(fā)商情況；當(dāng)?shù)胤?、?jīng)濟(jì)情況；社會風(fēng)俗習(xí)慣；勞務(wù)雇用管理等。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫助，這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。業(yè)務(wù)代理。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運(yùn)作提供服務(wù)，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇?，提供投?biāo)所需單價(jià)、費(fèi)率等。這些服務(wù)可以提高投標(biāo)者工作效率，降低其交易成本。矛盾協(xié)調(diào)。物業(yè)管理公司在異地從事投標(biāo)，與當(dāng)?shù)貥I(yè)主必然會在文化、風(fēng)俗等方面存在差異，加之服

46、務(wù)行業(yè)本身與個(gè)人滿足程度密切相關(guān)的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭議在所難免。此時(shí)，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調(diào)解決矛盾。物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務(wù)需要與代理成本之后，便可在當(dāng)?shù)氐闹薪榉?wù)公司中慎重選擇滿足條件的代理人。選擇代理人時(shí)，投標(biāo)公司應(yīng)從自身的弱勢及代理人可提供的互補(bǔ)優(yōu)勢出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評價(jià)做出決策。代理人作為中介咨詢公司是以其技術(shù)與智力提供服務(wù)，因此衡量其能力應(yīng)首先考慮技術(shù)條件，其他因素次之。投標(biāo)公司選擇代理人時(shí)應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨(dú)立性、取費(fèi)結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)。技術(shù)勝任能力。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個(gè)經(jīng)過專

47、業(yè)教育與訓(xùn)練、具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的組織團(tuán)體來承擔(dān)被委托的任務(wù)。投標(biāo)公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出：a.察看公司以往在合同任務(wù)實(shí)施過程中所采用的方法及技術(shù)處理手段的說明材料。.調(diào)查該公司及其工作人員曾經(jīng)在類似地區(qū)承擔(dān)類似物業(yè)項(xiàng)目情況。c.審查將要從事該項(xiàng)目的所有工作人員的經(jīng)驗(yàn)和資歷。.了解該公司以前顧客對其工作成績的評價(jià)。管理能力。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當(dāng)安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。在提供服務(wù)全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應(yīng)商、貸款機(jī)構(gòu)及政府機(jī)構(gòu)打交道，同時(shí)向委托方報(bào)告工作進(jìn)展，以使其能及時(shí)和準(zhǔn)確地作出決定。對于這一指標(biāo)評價(jià)所采用的方法主要有：

48、a.考查咨詢總工程師以往業(yè)績成就記錄。.考查被提名的項(xiàng)目經(jīng)理以往業(yè)績成就紀(jì)錄。c.詢問咨詢工程師對該物業(yè)項(xiàng)目管理的意見。.判斷自己與咨詢工程師在原則問題上是否具有協(xié)商基礎(chǔ)。資源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務(wù)，以保證必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間。資源可靠性的評價(jià)可參照以下標(biāo)準(zhǔn)：a.考查被提名參加該項(xiàng)目工作班子的技術(shù)與管理人員的能力。.詢問代理公司在提供服務(wù)過程中對各參加者職責(zé)委派所作出的安排，及其對自己應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的了解。c.調(diào)查該公司的聲譽(yù)及財(cái)力狀況。職業(yè)獨(dú)立性。中介咨詢服務(wù)作為一種獨(dú)立業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合FIDIC合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨(dú)立性等諸項(xiàng)規(guī)定。投標(biāo)公

49、司可通過詢問調(diào)查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動有直接或間接的利益關(guān)系，能否客觀完成被委派的任務(wù)，并且通過應(yīng)用合理的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)原理使委托方獲得最佳效益。取費(fèi)合理性。投標(biāo)公司判斷中介公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，應(yīng)遵循國家有關(guān)部門的相應(yīng)規(guī)定，有時(shí)還可參考FIDI合同條款建議的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。執(zhí)業(yè)誠實(shí)性。投標(biāo)公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關(guān)系。委托方不應(yīng)過多干預(yù)代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物業(yè)管理公司必須通過調(diào)查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實(shí)性。在考察了以上條件之后，投標(biāo)公司則可根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性

50、與重要性來確定代理公司。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個(gè)步驟：確定選擇范圍。投標(biāo)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)測該招標(biāo)物業(yè)服務(wù)所需的人力資源及其對人力資源的要求，并將可能需要的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類。例如：要求的專業(yè)知識領(lǐng)域和服務(wù)類型，對該物業(yè)服務(wù)要求的詳細(xì)說明，地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等。資格預(yù)審。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊(duì)。分析預(yù)選。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗(yàn)資歷、人力資源可靠性、財(cái)力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動區(qū)域、與同行關(guān)系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)等條件進(jìn)行逐一分析，選出35家候選公司。條件商議。接下來物業(yè)管理公司則應(yīng)分別與候選公司商

51、議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點(diǎn)提出建議書：工作內(nèi)容說明；與該合同有關(guān)的證明單據(jù)和資料；資料說明；附有詳細(xì)說明的其他替代方案；培訓(xùn)計(jì)劃；過去在性質(zhì)類似項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)；資金控制的詳細(xì)情況；工作人員的規(guī)模與職責(zé)；為實(shí)施該合同任務(wù)而提出的組織與管理的模式；對當(dāng)?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)手段；資源的可利用性。審核排序。投標(biāo)公司應(yīng)詳細(xì)審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細(xì)節(jié)，實(shí)地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務(wù)，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進(jìn)行排列。接洽談判。投標(biāo)公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項(xiàng)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，談判應(yīng)盡可能詳細(xì)地對合同主

52、要條款及法律要求等做出規(guī)定。如果與第一家談判失敗，投標(biāo)公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進(jìn)行談判，直至達(dá)成滿意的協(xié)議為止。一旦選定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定雙方權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容：a.協(xié)議雙方注冊的法人名稱、公司地址、法人代表姓名和職務(wù)。.簽訂協(xié)議的目的與性質(zhì)。c.代理范圍，包括代理的業(yè)務(wù)范圍和時(shí)間范圍。.代理物業(yè)名稱及代理期限。e.代理雙方的義務(wù)和職責(zé)。這應(yīng)當(dāng)是合同的主要部分。代理人可能承擔(dān)的義務(wù)主要有：向委托人提供信息及有關(guān)法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競標(biāo)；推薦可靠的投標(biāo)合作者；協(xié)調(diào)委托人與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門及業(yè)主三方之

53、間的關(guān)系；其他代理工作。委托人可能應(yīng)履行的職責(zé)主要有：向代理人支付代理費(fèi)；履行協(xié)議條款；支持代理人開展代理業(yè)務(wù)的工作，必要時(shí)提供代理人所需資料。.代理費(fèi)及其支付辦法。按某些國家規(guī)定，代理協(xié)議應(yīng)呈報(bào)政府有關(guān)部門登記注冊，如有必要，還需由公證部門予以公證。(二)籌措資金物業(yè)管理公司的財(cái)力狀況也是衡量其實(shí)力的重要因素，它必須要能滿足公司投標(biāo)全過程及中標(biāo)后的管理需要。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準(zhǔn)備，以使自己有足夠資金通過投標(biāo)資格預(yù)審。投標(biāo)企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于

54、公司的融資政策與信用狀況。投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結(jié)構(gòu)。如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請貸款，則應(yīng)遵照以下程序進(jìn)行：(1)遞交文件，提出申請。公司所提交的文件包括申請書、財(cái)務(wù)報(bào)表、物業(yè)項(xiàng)目情況說明、資金用途計(jì)劃等。(2)接受資信審查。(3)取得貸款擔(dān)保。(4)簽訂貸款合同。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計(jì)劃與還款計(jì)劃等。(三)收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素。因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料。這些資料的范圍不僅包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競爭對手的情況。公司可能的資料來源大致有以下幾個(gè)方面：(1)報(bào)章雜志。報(bào)紙或相關(guān)雜志歷來是各種招標(biāo)信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況也會在各種雜志上有介紹。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。(2)網(wǎng)絡(luò)傳輸。在時(shí)間就是速度的信息時(shí)代，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，愈來愈多的信息交流可通過因特網(wǎng)迅速通暢地完成。為適應(yīng)電子商務(wù)的發(fā)展趨勢，許多招標(biāo)投標(biāo)公司紛紛建起了自己的網(wǎng)站，各種招標(biāo)信息