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1、中國濱海農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)說明一、項(xiàng)目規(guī)劃條件1、容積率1.0容積率1.2 （市場部分）住宅部分2.0;2、紅線退讓：西側(cè)育才溝退讓IonI,其他東面、南面、北面均為20m；3、項(xiàng)目總平面規(guī)劃時(shí)不考慮項(xiàng)目用地范圍內(nèi)高壓走廊的影響；4、本次規(guī)劃設(shè)計(jì)為項(xiàng)目概念平面規(guī)劃布置設(shè)計(jì)；5、平面規(guī)劃布置設(shè)計(jì)待規(guī)劃預(yù)審后，規(guī)劃部門提供項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條 件和技術(shù)規(guī)定；6、項(xiàng)目育才西路南側(cè)南北方向城市規(guī)劃道路設(shè)計(jì)貫通；7、市場項(xiàng)目用地計(jì)劃300畝（由西向東布設(shè)），功能及業(yè)態(tài)分布規(guī) 劃264畝，余下36畝市場用地更多考慮物流、冷鏈、倉儲(chǔ)、加工區(qū) 的容積分配。二、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案的意見1建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容濱海農(nóng)副

2、產(chǎn)品批發(fā)市場規(guī)劃建設(shè)總用地367畝，總用地面積 244789平方米，其中：市場用地300畝，建筑面積240120平方米， 住宅用地67畝，建筑面積89378平方米，總投資11. 5億元。項(xiàng)目主 要建設(shè)批發(fā)市場的蔬菜瓜果、水產(chǎn)品、副食品、水果、肉類、禽蛋類、 糧油干果調(diào)料交易區(qū)和特色專區(qū)，與經(jīng)營業(yè)務(wù)配套的冷庫、倉儲(chǔ)及物 流配送設(shè)施以及商務(wù)、農(nóng)展中心、停車場等，同時(shí)建設(shè)相應(yīng)的供配電、 給排水、消防、網(wǎng)絡(luò)通信等相應(yīng)的公共配套設(shè)施，購置相應(yīng)的信息系 統(tǒng)、檢驗(yàn)檢測系統(tǒng)、運(yùn)輸配送系統(tǒng)等各類設(shè)備設(shè)施等。2、建設(shè)方案2. 1總平面規(guī)劃2. 1. 1總體思路濱?？h農(nóng)副產(chǎn)品物流園以市場化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，規(guī)范化經(jīng)營，項(xiàng)目

3、定 位以蔬菜瓜果、水產(chǎn)品、糧油果品、肉類禽蛋、干果調(diào)料、特色專區(qū) 等農(nóng)產(chǎn)品副食品集散交易及深加工為主。同時(shí)創(chuàng)新商業(yè)發(fā)展模式，構(gòu) 建網(wǎng)絡(luò)物流平臺(tái)，即通過成立專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)部門，協(xié)助各級農(nóng)副產(chǎn) 品經(jīng)銷商、生產(chǎn)基地種養(yǎng)殖戶、經(jīng)紀(jì)人等實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷貨、購貨系統(tǒng)， 建立功能齊全的配送體系。項(xiàng)目建成后將集交易、加工、配送、倉儲(chǔ)、 運(yùn)輸、檢測、信息、可研、電子交易平臺(tái)功能為一體，將成為功能規(guī) 模標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營檔次高級化、經(jīng)營手段一體化、經(jīng)營空間國際化、經(jīng) 營環(huán)境規(guī)范化的大型農(nóng)副產(chǎn)品配送和農(nóng)副產(chǎn)品倉儲(chǔ)物流基地，達(dá)到“建一個(gè)市場、帶一批產(chǎn)業(yè)、興一方經(jīng)濟(jì)、富一方百姓”的目的；實(shí) 現(xiàn)讓“農(nóng)民開心、市民舒心、政府放心”為宗

4、旨。2. 1.2規(guī)劃原則1、根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，正確處理內(nèi)部與外部運(yùn)輸路網(wǎng)、管網(wǎng)、 線網(wǎng)等工程之間的關(guān)系。按照相近的交易模式及物流組織模式進(jìn)行功 能區(qū)塊劃分，精細(xì)安排市場內(nèi)的商務(wù)、加工、倉儲(chǔ)、物流、交通及公 共活動(dòng)空間，營造方便、安全、舒適、和諧的市場環(huán)境。2、在符合建筑、消防、節(jié)能、環(huán)境、衛(wèi)生及安全等使用功能要 求的前提下，合理緊湊地布局各類建筑物和構(gòu)筑物，盡量節(jié)約土地。3、充分利用地形，選擇適宜的豎向設(shè)計(jì)，以減少土方和建筑工 程量，并為場地排水創(chuàng)造良好的條件。4、合理布置運(yùn)輸線路，使貨流與人流線路短捷，物流裝卸快捷, 盡量避免人流與物流的頻繁相互交叉。5、評審關(guān)注的事項(xiàng)(業(yè)態(tài)定位、各業(yè)態(tài)

5、布局、物流組織、交通 組織、停車位、交易組織、管理用房、消防通道、變形縫等)2. 1.3規(guī)劃方案1、總體平面布局。濱?？h農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為244789平方米， 總建筑面積約329498平方米。項(xiàng)目北面與327省道相鄰，園區(qū)主要 在北面方向規(guī)劃設(shè)置主要出入口，貫穿項(xiàng)目園區(qū)與整個(gè)地塊的平面規(guī) 劃采用“一橫二縱，環(huán)形道路”的布局；建造一帶一廣場：即地塊西 側(cè)育才溝兩岸IoOnI寬景觀帶，園區(qū)北側(cè)城市廣場；布置四區(qū)一街： 即綜合商務(wù)功能區(qū)、專業(yè)市場交易區(qū)、物流倉儲(chǔ)冷鏈區(qū)、加工及綠色 食品區(qū)，市場周邊商業(yè)街(重點(diǎn)突出城市廣場平面設(shè)計(jì))。2、分區(qū)平面布局。(1) 臨街商業(yè)街區(qū)布局：對外商業(yè)

6、用房大多集中布置在市場主要出入口及主次道路沿街 區(qū)域。沿327省道布置綜合服務(wù)功能、綜合商務(wù)功能區(qū)及沿街商業(yè)區(qū), 彰顯農(nóng)批市場主要功能與文化，倡導(dǎo)以人為本，生態(tài)發(fā)展，各業(yè)態(tài)運(yùn) 營和諧，服務(wù)高效的市場布局。(2) 市場入口區(qū)布局由于地塊和周邊環(huán)境及市場功能的因素，市場設(shè)置車行和人行主 入口，主入口位于規(guī)劃景觀主軸線上，入口設(shè)計(jì)開闊大氣，市場表現(xiàn) 突出，理念設(shè)計(jì)創(chuàng)新。(3) 專業(yè)市場區(qū)布局專業(yè)市場基本上布置于縱橫軸相對應(yīng)，突出主要業(yè)態(tài)蔬菜瓜果 (輕鋼結(jié)構(gòu))、水產(chǎn)品、農(nóng)副食；糧油果品、干果調(diào)料、肉類等各類 交易建筑物，在地塊相應(yīng)區(qū)域布置配套的冷庫倉儲(chǔ)以及物流配送深加 工區(qū)，屋面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)節(jié)能保溫，富有

7、藝術(shù)內(nèi)涵。(4) 景觀主軸線的貫穿布局：市場規(guī)劃利用東西向一橫與南北向二縱主通道合理組織劃分園 區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能部分，構(gòu)成園區(qū)“一橫二縱六組團(tuán)”景觀大格局。在 車行與行人出入口處配以點(diǎn)式的景觀節(jié)點(diǎn)，形成一個(gè)有收有放的，景 觀呈序列變化的視覺通廊；園區(qū)各道路兩側(cè)植樹綠化，園內(nèi)相應(yīng)布置 園藝小品，園景綠化廣場停車位設(shè)置等布置設(shè)計(jì)。3、交通規(guī)劃物流倉儲(chǔ)冷鏈區(qū)域設(shè)置在市場的對應(yīng)區(qū)域，進(jìn)入市場的大貨車從 327省道下來后經(jīng)入口駛?cè)胧袌?，不?huì)給主干道即其他交易帶來交通 壓力。市場規(guī)劃利用東西向一橫與南北向一縱主通道合理組織劃分園 區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能部分，構(gòu)成園區(qū)“一橫二縱南北東西對稱的交易 區(qū)內(nèi)均設(shè)置了交通環(huán)線

8、，住宅區(qū)與市場區(qū)設(shè)計(jì)由北向南連接路網(wǎng)，與 整個(gè)市場的交通規(guī)劃設(shè)計(jì)做到了人車分流、大貨車與購物車分流，同 時(shí)交通環(huán)線保證了車輛順利到達(dá)每個(gè)交易單體，做到車輛雙向通行， 市場內(nèi)不會(huì)形成堵車現(xiàn)象。園區(qū)內(nèi)設(shè)置了集中貨車停車場和購物小貨車及私家車停車場。貨 車停車場設(shè)置在園區(qū)物流區(qū)一側(cè)處。私家車、非機(jī)動(dòng)車停車位主要設(shè) 置在園區(qū)北側(cè)城市廣場規(guī)定區(qū)域及各組團(tuán)內(nèi)街道中部。在各區(qū)塊干道 兩旁設(shè)計(jì)了臨時(shí)停車，方便就近購物。三、總平面圖布置設(shè)計(jì)標(biāo)注要求1、依據(jù)地形圖，如實(shí)反映地塊周邊的現(xiàn)狀情況，標(biāo)明規(guī)劃四 至范圍，各類規(guī)劃控制線；2、標(biāo)明規(guī)劃建筑性質(zhì)分類，各類建筑位置、層數(shù)、間距系數(shù)，建 筑退讓各類規(guī)劃控制線的距離

9、，道路名稱、道賂寬度，市政和公共交 通設(shè)滋以及場站點(diǎn)，機(jī)動(dòng)車停車場位置；3、確定主、次要出入口方向、位置，標(biāo)明出入口與城市道路交叉 口距離；4、標(biāo)明室內(nèi)外坪標(biāo)高及參照點(diǎn)，室外坪須用絕對高程，注明建筑 物的高度，以此作為日照分析的依據(jù)；5、確定地下設(shè)施范圍、地下設(shè)施出入口；附具用地平衡表、技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及公建一覽表，指標(biāo)內(nèi)容必須嚴(yán)格按照國家規(guī)定詳細(xì)標(biāo) 明，配套公共設(shè)施必須在圖中定性、定量、定位。四、規(guī)劃方案評價(jià)方案核心評價(jià)指標(biāo)體系價(jià)值實(shí)現(xiàn)性：1、各利益方的愿景和目標(biāo)2、土地價(jià)值判斷3、資源的 有效利用4、形象展示的需求技術(shù)可行性：1、規(guī)劃指標(biāo)2、規(guī)劃主題3、功能組織4、空間組織5、 交通組織6

10、、景觀組織7、配套組織8、開發(fā)設(shè)計(jì)組織成本控制性：在規(guī)劃、建筑、景觀等方面采用的技術(shù)、材料產(chǎn)生的成 本控制附件1：功能分配表濱海農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場功能配比與面積測算表功能區(qū)面積測算比例備注農(nóng)產(chǎn)品 交易區(qū) （54. 8%）交易種類意向鋪數(shù)估算單戶面積需求耐各業(yè)態(tài)面積m2蔬菜瓜果2201202640014. 9%（人棚-商鋪）平均單戶水產(chǎn)品類130100130007. 4%水果類508040002. 3%肉類808064003. 6%副食品類2401002400013. 6%糧油、干貨、調(diào)料、禽蛋 等區(qū)域特色 名品206012000. 7%白首烏等種養(yǎng)殖 生產(chǎn)資料120120144008. 2%魚飼料、有機(jī)肥、養(yǎng)殖籠 具、種植農(nóng)具、獸藥生物 制劑、動(dòng)物疫苗等苗木花卉6012072004. 1%室外展示區(qū)+商鋪精品加工區(qū)IOOOO5. 7%有機(jī)、綠色蔬菜預(yù)冷、清 洗、分級、整理、包裝初 加匸；