農(nóng)村宅基地技術(shù)方案

1、編號：閩測 2016-晉江市南江村農(nóng)村地籍與房屋調(diào)查工作技術(shù)方案福建省測繪院二一六年四月晉江市南江村農(nóng)村地籍與房屋調(diào)查工作技術(shù)方案項目承擔(dān)單位（蓋章） ： 設(shè)計負責(zé)人：主要設(shè)計人：審核意見： 同 意審核人：2016 年 月 日2016年 月 日批準單位（蓋章）：審批意見：審 批 人：年月日目錄1. 概述 11.1項目概況 11.1.1項目背景 11.1.2地理概況 11.2已有資料利用分析 11.2.1工作底圖 11.2.2 土地登記檔案資料成果 21.2.3晉江市區(qū)所有權(quán)地籍區(qū)地籍子區(qū)劃分圖 22. 作業(yè)依據(jù)及數(shù)學(xué)基礎(chǔ) 32.1引用標準及作業(yè)依據(jù) 32.2數(shù)學(xué)基礎(chǔ) 43. 總體技術(shù)路線 44

2、. 工作準備 44.1項目組織 44.1.1項目組 54.1.2項目負責(zé)人 54.1.3質(zhì)量保障小組 54.2宣傳動員 55. 工作底圖制作、地籍編碼及檔案整理 55.1工作底圖制作 55.1.1地籍圖生產(chǎn) 65.1.2房產(chǎn)分戶圖制作 105.2地籍檔案整理 165.3不動產(chǎn)單元編碼和界址點編碼 166. 權(quán)屬調(diào)查 176.1權(quán)屬調(diào)查要求與流程 186.2已登記宗地核查 196.3未登記宗地調(diào)查 206.3.1需要指界的情況 216.3.2關(guān)于指界人 216.3.3 指界通知 226.3.4現(xiàn)場指界 22635調(diào)查成果記載 236.4房屋調(diào)查 256.4.1調(diào)查內(nèi)容 256.4.2 一般要求

3、256.4.3 房屋調(diào)查單位 266.4.4房屋調(diào)查編碼 266.4.5房屋權(quán)屬狀況調(diào)查 266.4.6房產(chǎn)分戶圖的繪制 276.4.7房屋調(diào)查表的填寫 287 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理與數(shù)據(jù)庫建設(shè) 288質(zhì)量管理 288.1兩級檢查 298.2質(zhì)量檢查驗收要求 298.3質(zhì)量控制與檢查方法 298.3.1質(zhì)量控制 298.3.2質(zhì)量檢查方法 309安全生產(chǎn) 319.1人員、設(shè)備安全 319.2數(shù)據(jù)安全 3210提交成果 3210.1權(quán)屬調(diào)查成果 3210.2圖件成果 3310.3文檔資料 3310.4成果驗收 33附錄A1地籍調(diào)查表 34附錄A2房屋調(diào)查表 431. 概述1.1項目概況1、項目背景為貫徹

4、落實中共中央、國務(wù)院關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見（中發(fā)20141號）和福建省委、省政府關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加 快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的若干意見（閩委發(fā)20141號）的精神，根據(jù)國土資源部財 政部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部農(nóng)業(yè)部國家林業(yè)局關(guān)于進一步加快推進宅基地和集體 建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知（國土資發(fā)2014101號）的要求，加 快全省農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查，推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工 作，通過農(nóng)村地籍調(diào)查，為宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證提供基礎(chǔ) 支撐。通過確權(quán)登記發(fā)證，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，維護農(nóng)民土地合法權(quán)益，促進農(nóng)村 社會和諧穩(wěn)定。在農(nóng)村地籍調(diào)查工作中

5、將農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物 一并納入工作范圍，統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一發(fā)證，減少重復(fù)建設(shè)和資金浪 費，推進建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有效提高政府行政效能和監(jiān)管水平。2、地理概況測區(qū)金井鎮(zhèn)南江村位于圍頭半島東側(cè)，東與洋下村相臨，南對臺灣海峽，西與 圍頭村接壤，北隔沿海大通道與巖峰村相望。測區(qū)交通較便利，村北為沿海大通道， 村西有疏港公路以及308國道。本次測區(qū)面積約0.6平方公里，全村有485戶,房 子幢數(shù)約500幢，村莊建筑物內(nèi)主要有村民宅基地、養(yǎng)豬場、果農(nóng)場、養(yǎng)殖場，范圍較分散，居民區(qū)建筑物較密集，植被茂盛，不便于通視，作業(yè)難度較大。1.2已有資料利用分析1、工作底圖晉江市國土

6、資源局提供的2008年南江村1： 500航測數(shù)字化測圖可作為本次項目的基礎(chǔ)圖件，周邊的其它零星地塊需進行重新測繪。經(jīng)分析，已有圖件采用19801:500全野外數(shù)字化地西安坐標系，1985國家高程系統(tǒng)，中央子午線117° 30'。經(jīng)檢測該圖件無法滿足 地籍測量的解析界址點精度要求，需對全村永久性宅基地按籍測量方式開展測繪工作晉江市國土資源局提供南江村 2010年的E級GPSS制點經(jīng)實地巡查檢核，點位保存較好，精度符合要求，可直接加以利用。2、土地登記檔案資料成果晉江市國土資源局提供了南江村的土地及房屋發(fā)證等掃描檔案。主要有以下幾種：1 ）國有土地使用權(quán)登記卡3）地籍調(diào)查表5）土

7、地登記申請書7）土地登記審批表9）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同2）土地登記卡4）建筑房屋動用土地證明書6）居民建房用地申請表8）晉江市人民政府批文（ 1 0）其它大多數(shù)檔案記載的年份比較久遠，附圖記載的內(nèi)容一般為手寫形式，面積計算般采用集合幾何形狀計算面積。 界址線劃只有簡單幾何交會關(guān)系， 圖件精度一般本項目未收集到房產(chǎn)的相關(guān)檔案。3、晉江市區(qū)所有權(quán)地籍區(qū)地籍子區(qū)劃分圖晉江市集體土地所有權(quán)確權(quán)發(fā)證項目中的地籍區(qū)地籍子區(qū)劃分圖作為本項目 地籍區(qū)地籍子區(qū)劃分的依據(jù)2 作業(yè)依據(jù)及數(shù)學(xué)基礎(chǔ)2.1 引用標準及作業(yè)依據(jù)1中華人民共和國土地管理法 (2004年 8月 28日第二次修訂)2土地登記辦法(2007

8、 國土資源部令第 40 號)3福建省土地登記條例4國民經(jīng)濟行業(yè)分類 (GB/T4754-2011)5地籍調(diào)查規(guī)程 (TD/T 1001-2012)6房產(chǎn)測量規(guī)范 (GB/T 17986.1-2000)7國家基本比例尺地圖圖式第 1 部分 1:500 1:1000 1:2000 地形圖圖式( GB/T 20257.1-2007 )8.全球定位系統(tǒng)實時動態(tài)測量(RTK技術(shù)規(guī)范(CH/T 2009-2010)9城市測量規(guī)范( CJJ/T8-2011 )10. 測繪成果質(zhì)量檢查與驗收 ( GB/T 24356-2009)11. 數(shù)字測繪成果質(zhì)量檢查與驗收 (GB/T 183162008)12. 城鎮(zhèn)地

9、籍數(shù)據(jù)庫標準 ( TD/T 1015-2007 )13. 國土資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知(國土資發(fā) 201541 號)14. 福建省城鎮(zhèn)村莊地籍調(diào)查工作方案 (閩國土調(diào)查辦 200710號)15. 福建省村莊地籍調(diào)查試點工作方案 ( 閩國土資綜 2011193號)16. 國土資源部 財政部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 農(nóng)業(yè)部 國家林業(yè)局關(guān)于進一步國土資發(fā)加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知2014101 號）17經(jīng)批準的該項目技術(shù)設(shè)計書和其他技術(shù)要求。2.2 數(shù)學(xué)基礎(chǔ)1平面坐標系統(tǒng)： CGCS 2000國家大地坐標系統(tǒng)本項目范圍內(nèi)尚未進行過大面積的基礎(chǔ)地籍調(diào)查工作， 基礎(chǔ)

10、圖件較少。 依據(jù)不 動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案 （試行）與國土資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的 通知（國土資發(fā) 201541 號）等相關(guān)文件，本項目采用 1980西安坐標系，并建 立與 CGCS 2000國家大地坐標系統(tǒng)的聯(lián)系。中央子午線 117o30'。2高程基準： 1985 國家高程基準。3 總體技術(shù)路線采用全數(shù)字新測或修補測方法生產(chǎn) 1:500 地籍圖作為工作底圖，結(jié)合收集到的 宅基地、集體建設(shè)用地調(diào)查情況及晉江市國土資源局、晉江市區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 現(xiàn)有地籍、房屋檔案開展地籍和房屋調(diào)查；依據(jù)調(diào)查結(jié)果開展地籍要素測量及房屋 測量。同時對已有地籍房屋數(shù)據(jù)進行掃描與重命名。最終形成以宗地

11、為單位的農(nóng)村 地籍與房屋調(diào)查結(jié)果并建立數(shù)據(jù)庫。具體技術(shù)路線見下圖：4工作準備4.1 項目組織針對本項目規(guī)模，為確保項目工作統(tǒng)一、規(guī)范、有序?qū)嵤?，我院成立項目組進 行的統(tǒng)一指揮和協(xié)調(diào)。同時成立質(zhì)量保障組全程對整個項目質(zhì)量進行管控，對整個 項目質(zhì)量提供質(zhì)量保障。項目組與項目負責(zé)人管理和協(xié)調(diào)各個作業(yè)小組進行分工作 業(yè)，做到分工明確、職責(zé)清晰。通過建立完善的項目組織結(jié)構(gòu)，充分調(diào)動一切可用 資源，各工序生產(chǎn)部既分工明確又協(xié)同工作；通過制定周密的項目進度計劃及嚴格 的進度監(jiān)督控制機制，確保項目高質(zhì)量按期完成。組織結(jié)構(gòu)如下圖：1、項目組全面負責(zé)項目實施、進度安排、質(zhì)量控制；在院領(lǐng)導(dǎo)的統(tǒng)一指揮下，根據(jù)項 目技

12、術(shù)要求及建設(shè)目標，并按時和保質(zhì)保量的完成項目建設(shè)內(nèi)容，與項目負責(zé)人分 別協(xié)調(diào)作業(yè)小組進行職責(zé)分工。包括底圖制作組、權(quán)屬調(diào)查組、地籍測量組、房屋 調(diào)查組、內(nèi)業(yè)建庫組。工作實施由項目負責(zé)人和作業(yè)組長統(tǒng)籌安排。2、項目負責(zé)人項目技術(shù)負責(zé)人是本項目直接主管，負責(zé)整個項目的技術(shù)實施、工作分配以 及質(zhì)量監(jiān)控工作。3、質(zhì)量保障小組負責(zé)項目生產(chǎn)過程的質(zhì)量和進度控制工作，審核數(shù)據(jù)庫設(shè)計方案、負責(zé)數(shù)據(jù) 外業(yè)抽檢、內(nèi)業(yè)抽檢等工作。4.2 宣傳動員根據(jù)晉江市政府的要求，由晉江市國土資源局牽頭相關(guān)部門支持配合，國土資 源局地籍科、金井鎮(zhèn)武裝部、國土所相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及南江村村委組織當?shù)卮迕裨诖逦瘯?召開關(guān)于開展農(nóng)村地籍與房屋調(diào)

13、查的會議， 并充分利用新聞媒體、 村屯廣播、 報紙、 網(wǎng)絡(luò)等各種形式向干部群眾廣泛宣傳工作的意義、 工作步驟及相關(guān)要求， 統(tǒng)一思想， 形成共識，使社會公眾提高對村莊地籍調(diào)查的認識，調(diào)動其配合參與的積極性，營 造良好的工作氛圍，以提高調(diào)查效率。5 工作底圖制作、地籍編碼及檔案整理5.1 工作底圖制作本次項目工作底圖包括現(xiàn)勢地籍圖與房產(chǎn)分戶圖。 主要任務(wù)是在晉江市國土資 源局提供的 2008 年南江村 1：500 航測數(shù)字化地形圖成果的基礎(chǔ)上對村莊內(nèi)的宅基 地采用按 1:500 全野外數(shù)字化測量方式開展的地籍圖測繪；采用解析法完成南江村 的房產(chǎn)分戶圖的制作。5.1.1地籍圖生產(chǎn)在晉江市國土資源局提

14、供的 2008年南江村1: 500航測數(shù)字化地形圖成果經(jīng)實地巡查檢核，仍有較好的現(xiàn)勢性，控制點實地保存率在80%上，本次地籍測繪以此成果（包含控制測量成果）為基礎(chǔ)采用修補測方式進行，主要目的是提高各級 界址點精度和補充變化區(qū)域，以1:500全野外數(shù)字化測圖方式按地籍圖成圖要求完 成。5.1.1.1控制測量本項目采用1980西安坐標系，中央子午線117O30',1985國家高程基準。本項目存在村民住宅密集區(qū)和養(yǎng)殖區(qū)，且兩個區(qū)域離得較遠，在住宅密集區(qū)控 制測量中采用在南江村2010年的E級GPS控制點的基礎(chǔ)上布設(shè)一、二級圖根導(dǎo)線 網(wǎng)；養(yǎng)殖區(qū)在南江村2010年的E級GPS控制點的基礎(chǔ)上使用福

15、建省 GNSS網(wǎng) FZCORS 系統(tǒng)，采用GPS RTK進行布設(shè)一級圖根點?？刂浦饕笕缦拢?、在住宅密集區(qū)域，采用在 E級GPS點的基礎(chǔ)上，使用經(jīng)鑒定后的全站儀采用測距導(dǎo)線加密一、二級結(jié)點網(wǎng)圖根導(dǎo)線或附合導(dǎo)線；一級圖根點的編號冠以NJ加流水編號 NJ01、NJ02、NJn。2、 水平角觀測采用方向觀測法，當方向數(shù)多于3個時應(yīng)歸零，測回數(shù)1測回。3、邊長測量使用經(jīng)鑒定后的全站儀往、返觀測一測回；加常數(shù)、乘常數(shù)可直 接置入全站儀對邊長進行改正；記簿使用電子記簿。4、圖根光電測距導(dǎo)線布設(shè)精度要求:級別導(dǎo)線全平均邊測回數(shù)測回差方位角測角中 誤差（）導(dǎo)線全長相對閉合差坐標閉長(m)長(m)DJ2DJ

16、6（）閉合差合差（m）一級1.201201218±24 Jn121/50000.22二級0.7701±40亦181/30000.22注：當導(dǎo)線長度小于允許長度的1/3時，導(dǎo)線全長的絕對閉合差不應(yīng)大于13cm 光電測距導(dǎo)線的總長和平均邊長允許放寬，但其導(dǎo)線全長絕對閉合差及相對閉合差 不應(yīng)大于表中所規(guī)定數(shù)值。5、圖根點高程以E級GPS點高程為起算，布設(shè)一、二級結(jié)點網(wǎng)或附合路線， 采用三角高程的方法測定；垂直角均應(yīng)進行對向觀測。圖根光電測距三角高程測量技術(shù)要求:儀器類型測回數(shù)（對向）垂直角 較差（）對向觀測高 差較差（m指標差較差（）各方向推算的高程較差（m附合路線或環(huán)線閉合差（

17、m mDJ61三25三 0.4 XS三25三 0.2Hc三土 40可注：S為邊長，以千米為單位（不足1千米的按1千米計），He為基本等高距（m，D為測距邊長（如）。6儀器高、鏡高均量取至0.01m。7、平差計算前需對觀測成果進行去100%的檢查，刪除多余及錯誤數(shù)據(jù)，確保 成果的正確性；采用軟件將外業(yè)觀測數(shù)據(jù)導(dǎo)入“南方平差易”平差軟件進行平差。8、RTK圖根控制測量采用三角架進行對中、整平，觀測兩次或以上，每次觀測 歷元數(shù)應(yīng)大于20個，采樣間隔2s5s；平面坐標轉(zhuǎn)換殘差應(yīng)不大于圖上土 0.07mm 各次測量平面點位較差應(yīng)不大于 3cm各次測量結(jié)果取中數(shù)作為最終成果。9、RTK圖根平面成果應(yīng)進行1

18、00%業(yè)檢查和10%外業(yè)檢測，外業(yè)檢測采用相應(yīng) 等級的全站儀測量邊長和角度等方法進行，其檢測點應(yīng)盡量均勻分布。檢查結(jié)果應(yīng)符合下表要求：等級邊長校核角度校核坐標校核測距中誤差/mm邊長較差的相對誤差測角中誤差/ ()角度較差限差/ ()圖上平面坐標較差/mm圖根<± 20< 1/3000<± 2060<± 0.15邊長和坐標取至0.001m,高程取至0.01m。10、控制點成果采用excel軟件制作，包含點名、平面、高程等信息5.1.1.2地籍圖測量1： 500數(shù)字化地籍圖數(shù)據(jù)采集應(yīng)用“ 1980西安坐標系”和“ 1985國家高程基 準”成果

19、，基本等高距1m圖幅規(guī)格為50cmx 50cm圖上地物點相對于鄰近圖根 點的點位中誤差及與鄰近地物點的間距中誤差不得超過地籍調(diào)查規(guī)程表3中界址點相對于鄰近圖根點及與鄰近地物點關(guān)系距離允許誤差的要求。采用FZCOR系統(tǒng)使用RTK和全站儀極坐標法相結(jié)合的方式進行各級界址點采集和地形要素測量。局部隱蔽地區(qū)還可以采用交會法、截距法或直角關(guān)系等方法進行補充。主要采集的內(nèi)容包括居民地、獨立地物、管線及垣柵、道路、水系、植被等各項地物、地貌要素，以及各類控制點、地理名稱注記等。測繪內(nèi)容及取舍，按國家基本比例尺地圖圖式第 1部分1:500 1:1000 1:2000地形圖圖式(GB/T20257.1-2007

20、 )規(guī)定執(zhí)行，其主要要求簡述如下：(1) 界址點、界址線依附的地形要素應(yīng)詳盡測繪，不可省略。(2) 測區(qū)內(nèi)的等高線、高程注記、斜坡、田埂等可以根據(jù)需要適當采集表示。(3) 居民地：房屋以主墻角為準，注記建筑材料。(4) 獨立地物：具有標定方向、確定位置、指示目標等作用的獨立地物，均應(yīng)準確測繪和按規(guī)定的符號正確地加以表示。（5）道路：測區(qū)內(nèi)的道路均按地形圖圖式規(guī)定，準確測繪表示，等級公 路應(yīng)注記道路的技術(shù)等級，國道省道應(yīng)注記編號。（6）管線：正規(guī)的電力線、通訊線均須按電桿或鐵塔的位置實測表示，電力 線應(yīng)區(qū)分輸電線和配電線。建筑區(qū)及村莊內(nèi)的線路不連線，只在桿處繪出方向，其 余均應(yīng)連線表示。（7）

21、垣柵：圍墻及永久性的柵欄、欄桿、鐵絲網(wǎng)和活樹籬笆大于圖上1cm的 均應(yīng)測繪表示。圍墻均需依比例表示，欄桿式圍墻需按圍墻表示。（8）水系：河流、溝渠、井等均應(yīng)測繪表示，并測注高程。河流按實際測繪表示。道路兩邊及田間的溝渠，其寬度小于1.0m的以單線表示。（9）植被：測區(qū)內(nèi)的各種樹林、行樹、經(jīng)濟林等均應(yīng)測繪實際輪廓，并配以相應(yīng)符號表示。（10）地理名稱以及山名、水系名稱注記，需進行調(diào)查核實，正確注記；單位 名稱的調(diào)注一律以權(quán)屬單位的標準名稱調(diào)注。（11）界址點精度要求如下表：解析界址點精度級別界址點相對于鄰近控制點的點位誤差，相鄰界址點間距誤差（cm）中誤差允許誤差-一一± 5.0

22、77; 10.0二二二± 7.5± 15土地使用權(quán)明顯界址點精度不低于一級，隱蔽界址點精度不低于二級。(12)地籍圖平面位置精度要求如下表:地籍圖平面位置精度序號項 目圖上中誤差(mrh圖上允許誤差(mrh備注1相鄰界址點的間距誤差± 0.3± 0.6山地、森林及隱蔽地區(qū)等可放寬1.5倍。2界址點相對于鄰 近控制點的點位 誤差± 0.3± 0.63界址點相對于鄰 近地物點的間距 誤差± 0.3± 0.64鄰近地物點的間距誤差± 0.4± 0.85地物點相對于鄰近控制點的點位誤差± 0.

23、5± 1.05.1.2房產(chǎn)分戶圖制作房產(chǎn)分戶圖的制作包含房屋及其附屬設(shè)施邊長數(shù)據(jù)采集與內(nèi)業(yè)計算建筑面積并成圖5.1.2.1 房屋及其附屬設(shè)施測量采用實地量距法丈量房屋邊長，為房屋面積計算提供依據(jù)，也可采用測量房角 點坐標反算房屋邊長。1、實地量距法房屋邊長測量與宗地界址邊長丈量同時進行，對于已有戶型圖的，可通過核實 戶型獲取房屋邊長，對于沒有戶型圖的，需要實地測量房屋邊長，實地測量房屋邊 長時應(yīng)符合下列要求：（1）應(yīng)重復(fù)測量不少于兩次，其較差在限差內(nèi)，取其平均數(shù)作為最終結(jié)果。（2）采用測距儀測距的兩次讀數(shù)較差不應(yīng)大于 0.02+0.004D1/2 ，其中 D 為量 測邊長。2、解析測

24、量法直接丈量房屋邊長有困難時，可以采用解析法反算邊長。也可以實地量距法和 解析法配合使用。3、房屋及其附屬設(shè)施測量的主要要求房屋及附屬設(shè)施測量可結(jié)合地籍測量一并開展。本次所定義的房屋系指具有承 重支柱（墻），有上蓋及圍護墻（柱）體，以鋼、鋼筋水泥土、磚、石、木等建筑 材料建造的供人們生產(chǎn)和生活使用的永久性的結(jié)構(gòu)牢固的建筑物。（1）房屋應(yīng)逐幢測繪：不同產(chǎn)別，不同建筑結(jié)構(gòu)，不同層數(shù)的房屋應(yīng)分別測 量，獨立成幢房屋，以房屋四至墻體外側(cè)為界測量；毗連房屋四至墻體，在房屋所 有權(quán)人指界下，區(qū)分自有，共有或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界測量。測繪房屋時以墻勒角水平投影為準。（2）有柱走廊以柱為準，無柱走廊（檐

25、廊）按圍護結(jié)構(gòu)外圍或外輪廓投影為 準，架空通廊以外輪廓水平投影為準，門廊以柱或圍護物外圍為準，獨立柱、單排 柱的門廊（車棚、貨棚）以頂蓋投影為準，挑廊、陽臺以按圍護結(jié)構(gòu)外圍為準，門 墩以墩外圍為準，門頂以頂蓋投影為準，室外樓梯和臺階以外圍水平投影為準。（3）鑒于農(nóng)村房屋的特殊性，房屋平面圖的出圖比例尺為1：200，當房屋圖形過大時，比例尺可適當縮小至 1：500 或更改較大紙張。（ 4）房屋邊長丈量時，應(yīng)對房屋每條邊逐一丈量，且應(yīng)保證有不少于一個的多余邊長用于檢核，邊長丈量讀數(shù)取至 0.01 米。（5）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，邊長測量時外圍以玻璃幕墻為準。5.1.2.2 房產(chǎn)建筑面積計算房屋

26、建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和。包 括陽臺、過道、室外樓梯等。計算建筑面積的房屋應(yīng)為結(jié)構(gòu)牢固，層高在 2.20 米 以上（含2.20 米） ，有頂蓋（室外樓梯除外） ，供生產(chǎn)和生活使用的永久性建筑。1、房屋面積的測算內(nèi)容包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積等測算。2、房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán) 面積由市房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。共有產(chǎn)權(quán)面積不清晰或者糾紛無法解 決的可不計算。3、房屋共有建設(shè)面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或使用的建筑面積。4、房屋建筑面積計算應(yīng)遵循下列規(guī)定4.1 計算全部建筑面積的范圍(1) 永久性結(jié)構(gòu)的單

27、層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面 積的總和計算。(2) 房屋內(nèi)的夾層，插層技術(shù)層及其梯間等其高度在2.20m 以上部位計算建筑面積。(3) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，均按一層計算面積，層高在2.20m 以上的，按其水平投影面積計算。(4) 樓梯間、電梯(觀光梯)井，提物井，垃圾道管道井等均按房屋自然層計算面積。( 5)房屋頂面上，屬永久性建筑，層高在 2.20m 以上的樓梯間、水箱間、電 梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂，高度在 2.20m 以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。( 6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。( 7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積

28、計算。( 8)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍 水平投影面積計算。( 9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平幾何面計算。( 10)有柱(獨立柱、單排柱除外)或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊門斗按其柱或圍護結(jié) 構(gòu)的外圍水平投影面積計算。11)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算（12）屬永久性建筑有柱的車棚貨棚按柱的外圍水平投影面積計算。（13）依坡地建筑的房屋， 利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在 2.20m 以上部位的外圍水平面積計算。（14）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。4.2 計算一半建筑面積的范圍（1）與房屋相連有上蓋

29、無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積 的一半計算。（2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平 投影面積的一半計算。（3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。（4）無頂蓋的室外樓梯，按各層水平面積的一半計算。（5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。4.3 不計算建筑面積的范圍（1）層高小于 2.2m 以下的夾層、插層、技術(shù)層。（2）突出墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、 無柱雨蓬等。（3）房屋之間無上蓋的架空通廊。4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平

30、臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺（6）挑出墻面的凸陽臺、走廊、挑樓，若其投影范圍內(nèi)與其他業(yè)主用地范圍 沖突、無臺面或臺面寬度小于 0.80 米，其投影范圍面積不計入建筑面積。（7）陽臺、走廊、騎樓、過街樓等底層用作道路街巷通行的部分。（8）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。（9）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。（10）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。（11）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。4.4 房屋共有面積的處理（1）一房多戶房屋共有面積的處理原則對于農(nóng)村共有面積處理原則由相關(guān)權(quán)利人共同協(xié)商指定分攤方法。（2）對于新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等高層多戶的，可參照房產(chǎn)測

31、量規(guī)范（GB/T17986.1-2000）執(zhí)行。5、房產(chǎn)面積精度房產(chǎn)面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過房產(chǎn)面積的精度要 求。針對農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地，房產(chǎn)面積的精度至少要滿足三級精度要求。房產(chǎn)面積精度房產(chǎn)面積的精度等級限差中誤差一級0.02S1/2+0.0006S0.01S1/2+0.0003S二級1/20.04S +0.002S1/20.02S +0.001S三級0.08S1/2+0.006S0.04S1/2+0.003S注：S為房產(chǎn)面積，m。5.2地籍檔案整理1、國土資源局提供的地籍與房屋掃描檔案，按照每本檔案掃描后的圖像文件 存放在同一個文件夾中，并用對應(yīng)關(guān)聯(lián)號命名檔案

32、文件夾以備屬性關(guān)聯(lián)。此次地籍 檔案的文件夾名稱為卷宗封面上的“權(quán)利人”。2、對于在工作中收集到的集體土地建設(shè)用地使用證、建筑房屋動用土地證明書、居民建房用地申請表、戶口簿、身份證等相關(guān)資料進行拍照，整理存放在同一個文 件夾中，并和國土資源局提供的地籍與房屋掃描檔案資料進行一一對應(yīng)，按每宗權(quán) 利人存放在同一個文件夾中。5.3不動產(chǎn)單元編碼和界址點編碼晉江市國土資源局提供已經(jīng)有劃分好的地籍區(qū)、地籍子區(qū)數(shù)據(jù)，可直接使用。1、宗地代碼編制方法。采用地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T1001-2012）中所描述的地籍編碼規(guī)則，即五層19位層次碼結(jié)構(gòu)，按層次分別表示縣級行政區(qū)劃、地籍區(qū)、 地籍子區(qū)、土地權(quán)屬類型、宗地

33、順序號。如縣級行政區(qū)350582（晉江市），地籍區(qū)106,地籍子區(qū)109, JC/JB（宅基地使用權(quán)/ 集體建設(shè)用地使用權(quán) ） ，宗地號按順序分別從上到下、從左到右，宗地號從00001 開始到 99999。例如：350582 106 109 JC/JB 00001建陽區(qū) 地籍區(qū) 地籍子區(qū) 土地權(quán)屬類型 宗地號2、界址點編制方法。在宗地圖上，采用以宗地為單位，從左上角按順時針方向，從“ 1”開始編制界址點號。解析界址點編號采用J1、J2、表示，圖解界址點編號可采用T1、T2、表示。6. 權(quán)屬調(diào)查土地和房屋權(quán)屬狀況調(diào)查內(nèi)容包括權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源、權(quán)利人名稱等。在調(diào) 查土地和房屋權(quán)屬來源時，應(yīng)注意被

34、調(diào)查單位與權(quán)源證明中單位名稱的一致性。發(fā) 現(xiàn)不一致時，需要對權(quán)屬單位的歷史沿革及其法律依據(jù)進行細致調(diào)查，并在農(nóng)村地 籍和房屋不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表的相應(yīng)欄目中填寫清楚。1 、權(quán)屬來源調(diào)查（1）農(nóng)村集體土地撥用決定書，建設(shè)用地審批表；房屋準建證、村鎮(zhèn)規(guī)劃選址 意見書、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；（2）土地使用權(quán)證書（登記卡） ，房屋產(chǎn)權(quán)證書；轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該宗地所在農(nóng)村集 體同意轉(zhuǎn)讓證明；房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、查封、抵押等其他房屋 產(chǎn)權(quán)證明；（3）地契、各級有權(quán)機關(guān)的批準文件、四鄰證明等可作為權(quán)屬來源的補充證明（4）土地使用權(quán)更名、更址、更正的批準手續(xù)；5）其他有關(guān)證明文件 2、其他要素調(diào)查（1）權(quán)

35、屬名稱調(diào)查。權(quán)屬名稱是指權(quán)利人的全稱。共有宗或共用宗地要調(diào)查清 楚全部權(quán)利人的名稱；（2）權(quán)屬性質(zhì)。分集體建設(shè)土地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；（3）土地使用權(quán)類型。農(nóng)村建設(shè)用地調(diào)查應(yīng)查清土地使用權(quán)的類型。分荒地拍 賣、批準撥用宅基地、批準撥用企業(yè)用地、集體土地入股（聯(lián)營） 、農(nóng)用地承包、 其他（等類型）；（ 4）土地取得時間。土地取得時間指獲得土地權(quán)利的起始時間；（5）土地和房屋位置。調(diào)查核實宗地和房屋的地理位置、面積和坐落四至；（6）共有權(quán)情況。調(diào)查清楚宗地和房屋共有權(quán)人數(shù)、獨有或獨自使用面積、共 （有）用面積及分攤協(xié)議；（7）他項權(quán)利。 集體建設(shè)用地還應(yīng)調(diào)查宗地內(nèi)是否有滴水權(quán)、 通行

36、權(quán)、采光權(quán)、 地役權(quán)等他項權(quán)利，并記載清楚；（8）其他情況。涉及宗地所有權(quán)或使用權(quán)的其他特殊情況的調(diào)查及說明。6.1 權(quán)屬調(diào)查要求與流程（1）按照宗地和房屋實際使用范圍，根據(jù)已經(jīng)登記發(fā)證資料、土地使用者和 房產(chǎn)所有者提供的權(quán)源材料和現(xiàn)狀進行調(diào)查。調(diào)查過程中必須嚴格執(zhí)行有關(guān)法律、 法規(guī)和規(guī)定，無論宗地以前是否登記過，都需要進行重新調(diào)查與核實；（2）現(xiàn)場調(diào)查宗地的坐落位置、土地使用者和房產(chǎn)所有者性質(zhì)、土地和房屋 權(quán)屬性質(zhì)、宗地使用權(quán)和房屋所有權(quán)情況（含共有使用權(quán)情況） 、界址線等，經(jīng)核 實無誤后，將調(diào)查內(nèi)容填寫到不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中；（3）為保證調(diào)查宗地的準確性，現(xiàn)場調(diào)查時拍攝每個宗地和房屋的實地照

37、片， 照片應(yīng)能基本反映該宗地的實際狀況。針對調(diào)查的房屋，正對房屋四個面進行正面 拍攝。使用像素超過 1200 萬的相機進行拍攝。照片應(yīng)清晰反應(yīng)房屋外觀、樓層等 信息。如果房屋面與相鄰房屋或其他地物過近導(dǎo)致無法拍攝，可以在側(cè)面盡可能多 的拍攝到該面。房屋實景拍攝的照片文件名按照房屋編碼加上后綴 -東、- 南、- 西、 -北命名。（4）調(diào)查流程如下圖：6.2 已登記宗地核查主要針對已確權(quán)或登記發(fā)證的用地，采用內(nèi)、外業(yè)相結(jié)合的辦法進行，內(nèi)業(yè)逐 個宗地核查權(quán)屬資料，對于內(nèi)業(yè)核查中存在的疑問，外業(yè)進一步核實。（1）外業(yè)核查由市國土資源局牽頭，從各國土資源所抽調(diào)對當?shù)厍闆r較熟悉的人員配合市國 土資源局地籍

38、部門負責(zé)人員及作業(yè)人員組成外業(yè)聯(lián)合調(diào)查組。外業(yè)調(diào)查組將內(nèi)業(yè)檔 案掃描信息錄入成果按發(fā)證上的坐落打印成冊，對宗地權(quán)利人、宗地坐落、權(quán)屬性 質(zhì)、使用權(quán)類型、土地用途、土地面積、宗地四至、宗地界址等情況進行外業(yè)核查。 宗地界址線核查時針對以下類型的宗地進行重點核查： 對于內(nèi)業(yè)無法判斷、不能理順宗地相互之間關(guān)系的交叉問題進行重點外業(yè)核 對于內(nèi)業(yè)展繪過程中根據(jù)地籍資料不能進行轉(zhuǎn)繪定位的（無任何界標物可參 考）已發(fā)證的宗地圖形要進行外業(yè)核查。 對于實體建筑存在改建、翻建、擴建、或者拆除等情況時，要在調(diào)查記事內(nèi) 詳細說明。如：該宗地已進行翻建（或擴建） ，面積比原登記增加或者減少了 * 平 方米，詳見附圖。

39、 對于實體建筑無變化，但宗地面積不一致的，分析出原因，在調(diào)查記事內(nèi)詳 細說明。如：該宗地界址、四至、座落未發(fā)生變化，因精度和丈量誤差原因，比原 登記面積增加或者減少了 * 平方米；該宗地界址、四至、座落未發(fā)生變化， J*-J* 原登記邊長為 *米，本次實測為 *米，面積增加或者減少了 * 平方米。核查后宗地在圖上表示方法有以下幾種： 對于原始發(fā)證檔案資料中的宗地圖界址線和實地建筑物一致的（在誤差范圍內(nèi) ） ，地籍圖采用紅色權(quán)屬界線表示。 對于原始發(fā)證檔案檔案資料中的宗地圖界址線與實地建筑物不一致的（在誤差范圍外 ） ，如擴建。該種情況下，先用紅色權(quán)屬界線標示原登記發(fā)證界線，再用 藍色界線標示擴

40、建部分，重合邊部分，紅色界線壓蓋藍色界線。 對于原始發(fā)證檔案資料對應(yīng)的實地建筑物已滅失的 （ 如拆遷 ），此次調(diào)查不再 圖形表示，但應(yīng)按照地籍子區(qū)整理成冊，作為以后匯總的依據(jù)。6.3 未登記宗地調(diào)查對未登記宗地實地調(diào)查宗地使用者，地類、使用面積、坐落、四至等，并盡可 能調(diào)查明確未登記原因。對未登記發(fā)證宗地，達到指界要求的宗地，或無任何權(quán)屬 來源材料，同時符合政策法規(guī)的，按初始地籍調(diào)查的要求填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。同時應(yīng)在調(diào)查記事內(nèi)說明詳細情況。6.3.1 需要指界的情況（1）土地權(quán)屬來源資料合法的未登記宗地，對權(quán)屬來源資料中界址（紅線） 明確，經(jīng)實地核實界址（紅線）與實地不一致的，或土地權(quán)屬來源

41、資料中界址（紅 線）不一致的；（2）無土地權(quán)屬來源資料的歷史遺留用地，根據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定， 經(jīng)核實符合登記要求的宗地，如違法用地已按當時有關(guān)規(guī)定處理的、因繼承房產(chǎn)占 用的宅基地（該宗地原未登記發(fā)證的）等。不符合土地登記條件的宗地，不需要指界，但是要預(yù)編宗地代碼，逐宗調(diào)查土 地使用者、四至、地類、面積及未登記原因（如違法用地、擅自擴建、存在土地權(quán) 屬糾紛等）。6.3.2 關(guān)于指界人（1）權(quán)利人是單位的，指界人可以是法定代表人（或負責(zé)人） ，也可以是代理 人。（2）權(quán)利人是個人的，指界人可以是權(quán)利人本人，也可以是代理人。（3）法定代表人（或負責(zé)人）出席指界的，應(yīng)出具法定代表人（或負責(zé)人）

42、身份證明書和本人身份證明；權(quán)利人本人出席指界的，應(yīng)出具本人身份證明；代理 人出席指界的，應(yīng)出具代理人身份證明及指界委托書。（4）共有或共用宗地，由共有人或共有人共同指界或共同委托代理人出席指 界，并出具代理人身份證明和指界委托書。（5）村內(nèi)公共設(shè)施用地的指界人應(yīng)由農(nóng)民集體依法推舉產(chǎn)生，公告推舉結(jié)果， 并出具證明。6.3.3 指界通知按照調(diào)查工作計劃，在調(diào)查前 23日內(nèi)向權(quán)利人發(fā)送指界通知書，明確權(quán)利人代表到現(xiàn)場指界的時間、地點、需備查的證明及權(quán)源材料。指界通知書可通過公 告、直接送達兩種方式發(fā)送。土地權(quán)利人下落不明的，可采取公告方式，告知其在 指定的時間到指定地點出席指界。違約缺席指界通知書也

43、可采用一樣的方式。6.3.4 現(xiàn)場指界由國土資源所、村兩委負責(zé)人、作業(yè)單位、相關(guān)權(quán)利人現(xiàn)場進行指界。指界要求如下：（ 1）調(diào)查員、本宗地指界人及相鄰宗地指界人應(yīng)同時到場進行指界，并在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、土地權(quán)屬界線協(xié)議書上或土地權(quán)屬爭議原由書上簽字蓋章確認。（2）指界時，調(diào)查員應(yīng)檢查指界人身份證明。（ 3）調(diào)查員對指界人指定的界址點，確認界址線類型、位置，并標注在宗地 草圖上。（ 4）與未確定土地使用權(quán)的國有土地相鄰的宗地，可根據(jù)土地權(quán)屬來源資料 單方指界。（5）違約缺席指界的處理： 如一方缺席，其宗地界線根據(jù)土地權(quán)屬來源資料及另一方所指界線確定。 如雙方缺席，其宗地界線由調(diào)查人員根據(jù)土地權(quán)屬來

44、源資料、實際使用現(xiàn)狀 及地方習(xí)慣確定。 將現(xiàn)場調(diào)查結(jié)果及違約缺席定界通知書送達違約缺席者。違約缺席者對調(diào)查 結(jié)果如有異議，須在收到調(diào)查結(jié)果之日起 15 日內(nèi)，重新提出劃界申請，并負責(zé)重 新劃界的全部費用。如逾期不申請，經(jīng)公告 15 日后，確定的界線自動生效。（6）指界結(jié)果處理 現(xiàn)場指界無爭議的，填寫地籍調(diào)查表，指界人在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表上簽字蓋 章。對面積較大，界線復(fù)雜的宗地，宜簽訂土地權(quán)屬界線協(xié)議書并簽字蓋章。界址 線有爭議的土地，填寫土地權(quán)屬爭議原由書并簽字蓋章。 指界人在指界后，不在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表上、土地權(quán)屬界線協(xié)議書上簽字蓋 章的，參照違約缺席指界規(guī)定執(zhí)行。6.3.5 調(diào)查成果記載宗地

45、權(quán)屬調(diào)查完成后，應(yīng)將權(quán)屬調(diào)查的結(jié)果填寫在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表上。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表樣式見附件。1、基本信息填寫（1）權(quán)利人名稱：填寫該宗地（房屋）權(quán)利人的法定全稱，不得簡寫。申請 人為單位的填寫單位名稱，為個人的填寫個人姓名。共用宗的權(quán)利人名稱須將本調(diào) 查表記載的本權(quán)利人放在前面，其他權(quán)利人順序列出，中間用逗號隔開。共有權(quán)利 人過多填寫不下時，列三個以上，后面填“等 XX戶”。2）單位性質(zhì)：行政事業(yè)單位填寫行政或事業(yè)。企業(yè)單位填寫國有、集體、 私營、外資、港澳臺、聯(lián)營、股份制、個體或其他（依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家工商管 理總局關(guān)于經(jīng)濟類型劃分的暫行規(guī)定 ）。權(quán)利人為自然人的填寫個人。（ 3）法定代表人和

46、代理人：申請人為法人單位的填寫法定代表人姓名，為非 法人單位的填寫負責(zé)人姓名，個人宗地（房屋）填寫戶主。聯(lián)系人一欄填寫代理人 信息或權(quán)利人指定的聯(lián)系人信息，信息欄中填有信息的，法定代表人或負責(zé)人一欄 必須填寫。（4）土地權(quán)屬性質(zhì)：填寫集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)。（ 5 ）權(quán)屬面積：權(quán)利人在本宗地（房屋）內(nèi)使用的土地面積或房屋所有面積 的總和。共用宗的為本權(quán)利人在本宗地（房屋）內(nèi)的獨用面積與分攤面積之和，非 共用宗的為宗地面積。（6）其他：參照不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表的填表說明填寫。2、宗地四至的填寫 宗地四至是反映本宗地與相鄰宗地間相關(guān)關(guān)系的重要內(nèi)容。 按北、東、南、西、 的順序填寫。四至內(nèi)容中

47、，同一方位為不同宗地或地物地貌的，應(yīng)按界址點分段填 寫，并注明本段界址線的位置及鄰接關(guān)系。3、宗地草圖繪制宗地草圖是以宗地為單位，描述本宗地界址、地上物與相鄰宗地關(guān)系的圖形。 宗地草圖應(yīng)在調(diào)查時實地繪制，內(nèi)容包括界址點的位置、界址線的連接關(guān)系、界址 點間距、宗地四至、用途、地籍號、宗地內(nèi)構(gòu)筑物等情況。宗地草圖可在測繪完成后統(tǒng)一輸出宗地圖代替4、權(quán)屬調(diào)查及測量記事權(quán)屬調(diào)查記事： 記錄在權(quán)屬調(diào)查中遇到的問題和解決情況， 權(quán)屬來源是否合法， 權(quán)屬是否有爭議等。測量記事：記錄地籍和房屋測量采用的方法和儀器，地籍和房屋測量中遇到的 問題和解決情況等。6.4 房屋調(diào)查6.4.1 調(diào)查內(nèi)容在開展農(nóng)村集體建設(shè)

48、用地和宅基地調(diào)查的同時，調(diào)查地上房屋和構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán) 狀況，查清房屋權(quán)利人、坐落、項目名稱、房屋性質(zhì)、構(gòu)（建）筑物類型、共有情 況、用途、幢號、總套數(shù)、總層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份等。將房屋調(diào) 查成果記載在房屋調(diào)查表中，結(jié)合農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地調(diào)查，實現(xiàn)農(nóng)村房、地調(diào) 查的同步開展和調(diào)查成果的統(tǒng)一管理。6.4.2 一般要求針對農(nóng)村房屋實際情況，實地調(diào)查農(nóng)村宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地的建筑物和 構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)狀況。結(jié)合地籍調(diào)查一并開展房屋調(diào)查，宗地的權(quán)利人和宗地內(nèi)的房 屋權(quán)利人要一致；對于不符合不動產(chǎn)登記暫行條例的宗地，宗地內(nèi)的房屋調(diào)查 要和地籍調(diào)查執(zhí)行的法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)定保持一致。房屋調(diào)查

49、要充分利用已有的地籍調(diào)查和登記成果，補充房屋和構(gòu)建筑物的調(diào) 查，實現(xiàn)房、地調(diào)查成果的統(tǒng)一管理。其中，對已登記的房屋，只需記錄房屋登記 的相關(guān)信息，無需重新開展調(diào)查。6.4.3 房屋調(diào)查單位在使用權(quán)宗地內(nèi)，應(yīng)將房屋和構(gòu)建筑物等定著物劃分為不同的定著物單元。按 以下情形劃分定著物單元：a）同一權(quán)利人擁有的獨幢房屋宜劃分為一個定著物單元。b）具有多個權(quán)利人的一幢房屋，應(yīng)按照界線固定，且具有獨立使用價值的幢、 層、套、間等封閉空間劃分定著物單元。c）同一權(quán)利人擁有多套（層、間等）界線固定且具有獨立使用價值的房屋， 每套（層、間等）房屋宜各自劃分定著物單元。d）同一權(quán)利人（如：行政機關(guān)、企事業(yè)單位等）擁

50、有的兩幢或兩幢以上的房 屋可共同組成一個定著物單元。6.4.4 房屋調(diào)查編碼房屋及構(gòu)建筑物的編碼執(zhí)行不動產(chǎn)單元的設(shè)定和編碼規(guī)則，按照不動產(chǎn)權(quán)籍 調(diào)查調(diào)查技術(shù)方案的要求，設(shè)定不動產(chǎn)單元和劃分定著物單元，不動產(chǎn)登記單元 應(yīng)當具有唯一編碼。不動產(chǎn)單元代碼采用八層 28 位層次碼結(jié)構(gòu)，由宗地代碼等七層構(gòu)成。如：350582 106 109 JC/JB 00001 F 00010001晉江市 地籍區(qū) 地籍子區(qū) 土地權(quán)屬類型 宗地號 定著物特征碼 定著物單元編號6.4.5 房屋權(quán)屬狀況調(diào)查依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人提供的準建證、村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證， 或房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、查封、抵押

51、等其他房屋產(chǎn)權(quán)證明，記錄 產(chǎn)權(quán)人，并將產(chǎn)權(quán)證明留復(fù)印件或拍照留存。產(chǎn)權(quán)共有或有爭議的，記錄共有或爭議情況。其中對于在現(xiàn)行規(guī)劃建設(shè)管理制 度實施前建設(shè)的房屋，應(yīng)提供村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書等資料，對于實施之后建設(shè)的， 應(yīng)提供鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證等資料。依據(jù)有關(guān)規(guī)定，調(diào)查房屋和構(gòu)建筑物的房屋所有權(quán)人、坐落、項目名稱、房屋 性質(zhì)、構(gòu)（建）筑物類型、共有情況、用途、幢號、總套數(shù)、總層數(shù)、所在層次、 建筑結(jié)構(gòu)、建成年份等，核實房產(chǎn)面積是否批建一致等。需要現(xiàn)場指界的，應(yīng)經(jīng)房 屋權(quán)利人現(xiàn)場指界。房屋產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查形成的結(jié)果應(yīng)記錄在房屋基本信息調(diào)查表內(nèi)，構(gòu)建筑物填寫 構(gòu)建筑物調(diào)查表。6.4.6 房產(chǎn)分戶圖的繪制1. 以

52、地籍圖、宗地圖（分宗房產(chǎn)圖）等為基礎(chǔ)編繪房產(chǎn)分戶圖。2. 分戶圖的幅面規(guī)格，宜采用 32 開或 16 開兩種尺寸。3. 體現(xiàn)本宗地宗地代碼、幢號、戶號、坐落、房屋結(jié)構(gòu)、所在層次、總層數(shù)、 專有建筑面積、分攤建筑面積、建筑面積。4. 房屋輪廓線、房屋邊長、分戶專有房屋權(quán)屬界線、比例尺、指北針等。5. 電梯、樓梯等共有部分應(yīng)標注“電梯共有”“樓梯共有”等字樣。6. 不動產(chǎn)登記機構(gòu)、繪制日期。6.4.7 房屋調(diào)查表的填寫填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中房屋調(diào)查表。填表說明詳見國土資源部不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行） 。7內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理與數(shù)據(jù)庫建設(shè)數(shù)據(jù)建庫采用 GIS 軟件，將每宗宅基地和集體建設(shè)用地已發(fā)證和未發(fā)

53、證的審批 材料、權(quán)源材料和外業(yè)調(diào)查完成的地籍數(shù)據(jù)、房屋調(diào)查數(shù)據(jù)和權(quán)屬數(shù)據(jù)利用GIS 軟件建立數(shù)據(jù)庫。建庫內(nèi)容主要如下：（1）對土地和房屋登記資質(zhì)資料和電子資料、宗地和房屋實體照片、權(quán)源材 料和戶籍資料進行掃描加工，建立地籍與房屋歷史檔案庫；（2）對地籍要素和房屋測量數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查、數(shù)據(jù)分層，建立地籍與 房屋圖形數(shù)據(jù)庫；（3）對權(quán)屬核實成果數(shù)據(jù)進行屬性錄入整理，建立地籍與房屋屬性數(shù)據(jù)庫；（4）將地籍與房屋檔案庫、地籍與房屋圖形數(shù)據(jù)庫和權(quán)屬核實成果數(shù)據(jù)通過 宗地編號進行圖屬關(guān)聯(lián)掛接，建立圖屬一致的地籍和房屋數(shù)據(jù)庫，并將數(shù)據(jù)庫導(dǎo)入 到地籍（房屋）管理信息系統(tǒng)8 質(zhì)量管理建立全過程的質(zhì)量監(jiān)控制度

54、，對每一道工序的質(zhì)量進行嚴格管控，明確下一 道工序必須檢查上一道工序的質(zhì)量，只有在上一道工序質(zhì)量達到要求后，才能開展 下一道工序的工作。同時，項目成果質(zhì)量在作業(yè)組自檢、互檢基礎(chǔ)上，實行“兩級 檢查”制度，各級檢查工作應(yīng)獨立進行，不得省略或替代。為了確保產(chǎn)品質(zhì)量，在 兩級檢查基礎(chǔ)上，增加內(nèi)部驗收環(huán)節(jié)。8.1 兩級檢查（1）一級檢查；由項目組中的質(zhì)量保障組負責(zé)實施。（2）二級檢查：由院技術(shù)質(zhì)量科室負責(zé)，即在項目實施一級檢查合格后進行。8.2 質(zhì)量檢查驗收要求檢查要涵蓋項目組所有作業(yè)人員，以反映作業(yè)小組及作業(yè)人員的質(zhì)量情況，各 級檢查必須對作業(yè)人員首件產(chǎn)品進行詳細的檢查，對質(zhì)量問題較多的作業(yè)員重點跟

55、 蹤、檢查。1、一級檢查應(yīng)對項目成果進行 100%的內(nèi)、外業(yè)檢查。2、二級檢查應(yīng)對項目成果進行 100%的內(nèi)業(yè)檢查和30%的外業(yè)檢查，并評價 成果質(zhì)量。3、各級檢查均應(yīng)有填寫質(zhì)量檢查記錄表，發(fā)現(xiàn)的問題及時記錄在質(zhì)量檢查表 上，問題記錄要詳細，字跡要清晰，并簽名負責(zé)。檢查發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時退回項目 部整改，整改后須重新復(fù)核驗證。4、二級檢查應(yīng)根據(jù)檢查情況編制項目質(zhì)量檢查報告 ，應(yīng)含：圖幅質(zhì)量統(tǒng)計 表，數(shù)學(xué)精度統(tǒng)計表。8.3 質(zhì)量控制與檢查方法8.3.1 質(zhì)量控制1 、事前控制項目前期準備時應(yīng)對影響成果質(zhì)量的因素進行認真的分析，找出薄弱環(huán)節(jié)，制定周密有效的預(yù)防控制措施和對策，重點抓好項目技術(shù)設(shè)計、項目實施方案編制與評審工作。2、事中控制在項目實施過程中，強化作業(yè)員自我控制的重要性，嚴格按照技術(shù)設(shè)計和規(guī)范 要求作業(yè)。各級檢查應(yīng)提前介入，加強關(guān)鍵作業(yè)流程和作業(yè)方法的現(xiàn)場檢查指導(dǎo) 對技術(shù)薄弱的作業(yè)組采取重點跟蹤。在重要工