物業(yè)管理工程維修服務(wù)手冊(cè)范本

1、工程維修服務(wù)手冊(cè)一、崗位職責(zé)與管理制度1. 工程部行為準(zhǔn)則1.1 目的規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹(shù)立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1.2 適用范圍適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。1.3 內(nèi)容1.3.1 關(guān)心公司，熱愛(ài)本職工作，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動(dòng)紀(jì)律，維護(hù)公司利益和榮 譽(yù)，愛(ài)護(hù)公司設(shè)備、設(shè)施。1.3.2 認(rèn)真貫徹公司“開(kāi)源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費(fèi)公司資源。13.3 從全局出發(fā)，樹(shù)立良好的合作意識(shí)，團(tuán)結(jié)、真誠(chéng)協(xié)作，達(dá)到暢順、高效率的工作績(jī) 效，切實(shí)服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。1.3.4 對(duì)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取

2、教訓(xùn)，不斷提升工作水平。1.3.5 未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對(duì)外展開(kāi)業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間 接利益之工作。1.3.6 未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈(zèng)與、轉(zhuǎn)租、 出租、出借、抵押給其它公司、單位或個(gè)人。1.3.7 工作時(shí)間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。1.3.8 嚴(yán)禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。1.3.9 必須將服務(wù)意識(shí)，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實(shí)到言行中，語(yǔ)言文明禮貌，對(duì)業(yè)主 提出的質(zhì)疑要耐心、細(xì)致地回答或解釋，不得推脫。對(duì)設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)認(rèn)真地處理，一般情況由當(dāng)班員工處理完畢。對(duì)上門服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套

3、，不得損壞業(yè)主物品，如移動(dòng)物品，需經(jīng)業(yè)主 同意，收費(fèi)時(shí)應(yīng)公平、公正、公開(kāi)、合理，并經(jīng)業(yè)主簽字生效，服務(wù)完畢，應(yīng)將工 作場(chǎng)所打掃干凈。2工程部主任崗位職責(zé)2.1 任職資格2.1.1 具有中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證2.1.2 熟練掌握電工基本原理。2.1.3 具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。能夠?qū)ο聦龠M(jìn)行技術(shù) 指導(dǎo)。2.1.4 基本了解國(guó)家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2.2 工作內(nèi)容2.2.1 全面管理工程部事務(wù)。2.2.2 負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作。2.2.3 負(fù)責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂 預(yù)防措施。2.

4、2.4 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保修單位維護(hù)保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評(píng)定。2.2.5 根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計(jì)劃， 并監(jiān)督落實(shí)。2.2.6 檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對(duì)工作中存在的問(wèn)題盡快提出處理 意見(jiàn)，負(fù)責(zé)具體的技術(shù)性檢查。2.2.7 配合其它部門開(kāi)展工作，落實(shí)上級(jí)安排之臨時(shí)性工作。2.2.8 定期對(duì)本部門員工進(jìn)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性培訓(xùn)及安全知識(shí)培訓(xùn)。2.2.9 負(fù)責(zé)有關(guān)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)格的審核，對(duì)工程的預(yù)算等。 建立設(shè)備資料檔案。3. 工程部副主任崗位職責(zé)3.1 任職資格3.1.1 具有中華人民共和國(guó)特種操作許可證3.1.2 具有初

5、級(jí)電工技術(shù)等級(jí)資格或相關(guān)技術(shù)等級(jí)資格。3.1.3 掌握電工基本原理。3.1.4 熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號(hào)、名稱。3.2 工作內(nèi)容3.2.1 協(xié)助主任落實(shí)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。3.2.2 具體負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報(bào)修項(xiàng) 目及對(duì)員工的培訓(xùn)。3.2.3 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。3.2.4 對(duì)維保所需配件進(jìn)行管理，各類設(shè)備運(yùn)行資料的記錄與管理，維修資料的管理。3.2.5 督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。4. 工程部維修工崗位職責(zé)4.1 任職資格4.1.1 具有中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證4.1.2 熟練掌

6、握電工基本原理。4.1.3 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。4.2工作內(nèi)容4.2.1 服從主任和組長(zhǎng)的調(diào)度與工作安排。4.2.2 負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負(fù)責(zé)水電及其它。4.2.3 參加設(shè)備故障的搶修工作，及時(shí)排除設(shè)備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)備保持良 好運(yùn)行狀態(tài)。4.2.4 根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計(jì)劃，認(rèn)真完成各類設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作。5. 工程部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員崗位職責(zé)5.1 任職資格5.1.1 具有中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證。5.1.2 中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)。5.1.3 有一定的機(jī)電設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)。5.2 工作內(nèi)容5.2.1 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管

7、理人員必須不斷學(xué)習(xí)，提高技術(shù)技能，必須有高度的責(zé)任心，必須 持有相關(guān)的技術(shù)證件。5.2.2 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間，須確保其安全運(yùn)行，隨時(shí)巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交 接班制度。5.2.3 所有設(shè)備運(yùn)行期間須 24 小時(shí)有人值班并巡查， 及進(jìn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并作出有效處理。 重大 故障或緊急事件時(shí)須沉著冷靜，及進(jìn)通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。5.2.4 設(shè)備停止運(yùn)行期間，須按時(shí)檢查并試運(yùn)行。所有設(shè)備須制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì) 劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。5.2.5 所有設(shè)備的操作和檢修須按說(shuō)明書(shū)規(guī)定程序進(jìn)行，不得隨意更改或省略操作步驟。 嚴(yán)禁在設(shè)備啟動(dòng)前不作檢查。5.2.6 按說(shuō)明書(shū)規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、

8、潤(rùn)滑液等，嚴(yán)禁設(shè)備疲勞運(yùn)行或帶病運(yùn)行。5.2.7 保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔， 嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房 , 設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造 冊(cè)登記，擺放整齊并保管好。5.2.8 所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標(biāo)牌警示須準(zhǔn)確齊備到位。 6工程部弱電維修工崗位職責(zé)6.1 任職資格6.1.1 具有中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證。6.1.2 有弱電維保經(jīng)驗(yàn)。6.1.3 有中級(jí)以上技工職稱。6.2 工作內(nèi)容6.2.1 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并按計(jì)劃實(shí)施。6.2.2 對(duì)工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理，并作好記錄。6.2.3 對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行巡查監(jiān)控，抄表記錄。6.2.4 參加應(yīng)急搶修，配合其它

9、工程人員工作。6.2.5 對(duì)外單位弱電施工布線等進(jìn)行監(jiān)控。8、工程部值班、交接班管理規(guī)定8.1 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。8.2 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員 .8.3 值班制度8.3.1 值班人員在值班期內(nèi)必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。8.3.2 值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報(bào)修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障 應(yīng)馬上排除，如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主任或值班總負(fù)責(zé)人反映。8.3.3 應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排 除，如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主管或值班總負(fù)責(zé)人匯報(bào)。8.3.4 認(rèn)真填寫好各“機(jī)電設(shè)備運(yùn)行日志”和工

10、程部值班交接班記錄表及其它相關(guān)記 錄。8.3.5 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請(qǐng)。8.3.6 嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入值班室和機(jī)電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。8.4 接班制度8.4.1 認(rèn)真聽(tīng)取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告。8.4.2 查看上一班的值班日志和運(yùn)行日志及巡查記錄等。8.4.3 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機(jī)房是否干凈整潔。8.4.4 巡視各設(shè)備的運(yùn)行情況，各參數(shù)是否正常。8.5 交班制度8.5.1 交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。8.5.2 交班人員必須整理好本班的各種運(yùn)行巡查記錄和值班資料等。8.5.3 交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況

11、及存在的未處理問(wèn)題。8.5.4 所有問(wèn)題記錄須現(xiàn)場(chǎng)交代清楚 , 等接班人員確認(rèn)。8.6 不能交接班之情況：8.6.1 上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。8.6.2 正在進(jìn)行倒閘操作或事故處理過(guò)程中。8.6.3 交接過(guò)程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處 理。864交班人隱瞞問(wèn)題不報(bào)，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。8.7 附表：8.7.1 工程部值班交接班記錄工程部值班交接記錄表NO FM-RW301日期值班時(shí)段值班人值 班 內(nèi) 容處理結(jié)果或建議：接班人員意見(jiàn)：日期接班時(shí)間接班人員9.工程部鑰匙管理規(guī)定9.1 目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使

12、用規(guī)范和安全。9.2 適用范圍適用于各管理處工程部。9.3 內(nèi)容9.3.1 所有鑰匙任何時(shí)候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊(cè)登記。9.3.2 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。9.3.3 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其它各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表；9.3.4 工程人員用鑰匙，須填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表并簽名確認(rèn)，工程人員離開(kāi)本部門，所有鑰匙須繳回。9.3.5 鑰匙丟失或損壞時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)填寫鑰匙丟失 /損壞申請(qǐng)表，工程主任查實(shí)后填表補(bǔ)回。9.3.6 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰

13、匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每月月底統(tǒng)計(jì)一次，填寫鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表9.4 附表：9.4.1 領(lǐng)（借）用鑰匙登記表9.4.2 鑰匙丟失/損壞申報(bào)表9.4.3 鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表領(lǐng)（借）用鑰匙登記表NO FM-RW304日期設(shè)備鑰匙名稱數(shù)量借/領(lǐng)匙原因借匙人歸還日期接匙人鑰匙丟失/損壞申報(bào)單NO FM-RW305時(shí)間鑰匙名稱丟失地點(diǎn)丟失或損壞數(shù)量原因：丟失或損壞鑰匙人工程部主任鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表NO FM-RW306序號(hào)內(nèi)容（名稱）上月庫(kù)存本月進(jìn)本月出本月庫(kù)存?zhèn)渥⒅票恚簩徍?二、工程維修管理規(guī)定1.維修服務(wù)承諾1.1 目的： 維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報(bào)修

14、任務(wù)，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責(zé)，讓業(yè) 主滿意是我們工作的目標(biāo)。1.2 服務(wù)承諾1.2.1 維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達(dá)到維修時(shí)能準(zhǔn)確判斷，處理快速。1.2.2 講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。 工作認(rèn)真細(xì)致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負(fù)責(zé)賠償。1.2.4 盡力做到當(dāng)天的維修投訴當(dāng)天處理完，實(shí)在無(wú)法完成的必須向業(yè)主解釋清楚, 做到維修及時(shí)率達(dá)到 99%以上，維修合格率達(dá)到 95%以上。1.2.5 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時(shí)抄表，維護(hù)業(yè)主利益，做到有錯(cuò)必糾。1.2.6 所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備處于良

15、好的運(yùn)行狀態(tài)。1.2.7 經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見(jiàn)，傾聽(tīng)業(yè)主聲音。2. 工程部日常工作管理規(guī)定2.1 目的 規(guī)范工程部?jī)?nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。2.2 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部全體員工2.3 內(nèi)容：2.3.22.3.1 按時(shí)上下班，上午 11：30 分和下午 17： 30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。上班時(shí)間內(nèi)無(wú)具體工作時(shí)，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時(shí)須告知主任，不得辦私事2.3.3 上班時(shí)須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。2.3.4 及時(shí)處理維修申請(qǐng)單，不得積壓。上午 11： 10和下午 17：10 以前的維修單，必須及時(shí)處理

16、完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有 特殊要求的，不管加班與否，都必須在當(dāng)天處理完畢。當(dāng)天無(wú)法處理的都必須在“維修情況”欄內(nèi)注明原因，每個(gè)維修單處理完 畢后須業(yè)主與維修人員簽名。2.3.5 上門維修時(shí)須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時(shí)間，增加工作效率，少跑路，多干活。2.3.6 服從主任安排，每天上班后先在辦公室報(bào)到，等候分配一些重點(diǎn)的突出的或需多人合作的工作，如無(wú)特殊情況處理，各人分頭工 作。2.3.7 緊急情況時(shí)工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開(kāi)。2.3.8 服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份，每個(gè)工作人員必須提高自身素質(zhì)，工作時(shí)認(rèn)

17、真負(fù)責(zé)，樹(shù)立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務(wù) 水平。2.3.9 工作時(shí)務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意 事項(xiàng)工作。團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，努力工作，遵守本部門之制度。工程部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時(shí)抽查不少于1 次，抽查內(nèi)容見(jiàn)工程部抽查表。主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領(lǐng)導(dǎo)交待事項(xiàng)、機(jī)電設(shè)備是否已到檢修時(shí)間等），將當(dāng)天工作安排下去。 各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無(wú)維修單時(shí)應(yīng)在值班室等候待命。各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時(shí)間，回來(lái)交單時(shí)應(yīng)注明完成時(shí)間

18、，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見(jiàn)，以備 查單考核，具體見(jiàn)維修單。4 條辦法關(guān)于機(jī)電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照土建人員的維修工作，主任（副主任）應(yīng)以抽查的辦法，檢查完成的工效。 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來(lái)隨機(jī)處理2.4 附表241工程部抽查表工程部抽查表年月日NO: FMFW310位置內(nèi)容抽查質(zhì) 量結(jié)果問(wèn)題記錄整改情況抽查人電梯環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況配電房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況發(fā)電機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況水泵房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況風(fēng)機(jī)房環(huán)境衛(wèi)

19、生維保情況記錄資料操作情況3 零星工程申報(bào)與施工管理規(guī)定3.1 本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確有困難時(shí)可申請(qǐng)對(duì)外委托施工。3.2 零星工程對(duì)外委托施工，須由維修責(zé)任人申請(qǐng)，填寫對(duì)外委托維修申請(qǐng)單，由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)考查，報(bào)經(jīng)理審批后方 可施工。3.3 所有外委零星工程申報(bào)同時(shí)須做好材料預(yù)算，工期預(yù)計(jì)、所需人工費(fèi)用及施工開(kāi)始日期等。3.4 對(duì)外委施工單位或個(gè)人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。3.5 施工前工程主任須組織維修責(zé)任人及施工方擬定詳細(xì)施工方案，施工方人員須按所擬定方案進(jìn)行，施工時(shí)對(duì)施工地點(diǎn)是否有水、 電、氣等經(jīng)過(guò)應(yīng)作詳細(xì)了解

20、，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標(biāo)志。3.6 施工前須對(duì)施工人員進(jìn)行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對(duì)行人或車輛等造成安全隱患時(shí)，須作相應(yīng)警示或防護(hù)。3.7 施工期間維修責(zé)任人應(yīng)對(duì)施工全過(guò)程跟蹤，工程主任應(yīng)定時(shí)巡查，對(duì)施工所用材料須嚴(yán)格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。3.8 施工完畢后由施工方申請(qǐng)，由工程部主任組織相關(guān)人員驗(yàn)收，填寫相關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告呈報(bào)經(jīng)理審批。4. 客戶報(bào)修服務(wù)管理規(guī)定4.1 目的 規(guī)范住戶報(bào)修服務(wù)規(guī)程 ,增加客戶維修滿意率 , 完善內(nèi)部維修管理。4.2 適用范圍 適用各管理處客戶報(bào)修處理工作。4.3 內(nèi)容4.3.1 工程維修人員從前臺(tái)接維修單或按口頭通知接獲

21、維修內(nèi)容。4.3.2 由前臺(tái)或工程人員預(yù)約大致上門維修服務(wù)時(shí)間，非特殊情況不得超過(guò)預(yù)約時(shí)間 10 分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意4.3.3 工程部主任根據(jù)報(bào)修內(nèi)容，安排維修人員的工作。維修人員安排應(yīng)以本項(xiàng)專長(zhǎng)和上門快捷為原則。4.3.4 維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)，并向客戶告之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶同意后才能開(kāi)始維修。4.3.5 上門維修整個(gè)過(guò)程應(yīng)注意文明禮貌 ,現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生 ,移動(dòng)室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意 ,損壞東西要致歉并按價(jià)賠償。4.3.6 維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場(chǎng)，檢查試用。按維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在維修單上注明各項(xiàng)費(fèi)用金額，并請(qǐng)客戶簽 名認(rèn)可。4.3.7 維修人員在維

22、修單中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上維修人名字，將第一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主任存檔，第三聯(lián)交 前臺(tái)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部作為計(jì)收服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)。4.3.8 月底對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫工程部有償服務(wù)登記表，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn) 行抽查回訪，統(tǒng)計(jì)零修及時(shí)率與合格率4.4 工程部報(bào)修處理程序（見(jiàn)下頁(yè)程序圖）4.5 附表4.5.1 維修單4.5.2 有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行）4.5.3 工程部有償服務(wù)登記表4.5.4 零修及時(shí)率統(tǒng)計(jì)表維修單間 時(shí) 約 預(yù)人 系 聯(lián)人 單 派維修內(nèi)容維修情況間 時(shí) 成 完業(yè)主意見(jiàn)日備注日期： 年 月曰NO:FM-RW311工程部報(bào)修處理程序零修及時(shí)率統(tǒng)計(jì)表NO FM-R

23、W314份內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月實(shí)際零修項(xiàng)目報(bào)修總數(shù)維修及時(shí)的單據(jù)數(shù)零修及時(shí)率維修合格的單據(jù)數(shù)實(shí)施維修的單據(jù)數(shù)零修合格率統(tǒng)計(jì)人維修及時(shí)的單據(jù)數(shù)X100注：零修及時(shí)率=實(shí)際零修項(xiàng)目報(bào)修總數(shù)維修合格的單據(jù)數(shù)X100%零修合格率=實(shí)施維修的單據(jù)數(shù)5. 公共維修5.1 目的規(guī)范公共維修程序，確保公共設(shè)施良好。5.2 適用范圍各管理處工程部公共維修。5.3 內(nèi)容5.3.1 公共維修由前臺(tái)統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后須補(bǔ)單確認(rèn)。5.3.2 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報(bào)經(jīng)理審批，日常小修可直

24、 接由維修人員在倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)材料修理。5.3.3 維修人員做好維修前的準(zhǔn)備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好現(xiàn)場(chǎng)清理工作。5.3.4 維修過(guò)程須認(rèn)真負(fù)責(zé)，相關(guān)人員要跟蹤檢查。5.3.5 維修結(jié)束后要檢查試用，恢復(fù)現(xiàn)場(chǎng)。5.3.6 維修人員應(yīng)填寫好“維修單”并交回工程部及前臺(tái)備檔。5.3.7一定時(shí)間內(nèi)復(fù)查。5.4附表5.4.1工程部公共維修登記表工程部公共維修登記表NO FM-RW315序號(hào)時(shí)間位置維修內(nèi)容維修材料維修人6. 機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定目的6.16.26.36.4類別規(guī)范機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，保障人員及財(cái)產(chǎn)安全。適用范圍各管理處工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修人員。

25、內(nèi)容機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊(cè)登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確。機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計(jì)劃并落實(shí)。機(jī)電設(shè)備設(shè)施的報(bào)修由工程部人員根據(jù)維保計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行情況或故障填報(bào)機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表，工程部主任根據(jù)維修 內(nèi)容確定方案，主任（副主任）負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場(chǎng)的組織、指揮、監(jiān)管。參與維修人員應(yīng)嚴(yán)格按方案、按步驟操作，前期準(zhǔn)備工作要細(xì)致到位，維修標(biāo)志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本 項(xiàng)目維修之資格。維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場(chǎng)，待主任確認(rèn)后對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，24小時(shí)內(nèi)應(yīng)加大對(duì)維修現(xiàn)場(chǎng)的巡查力度。附表設(shè)備情況登記表機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表設(shè)備情況登記表NO FM-RW316序號(hào)設(shè)備名稱

26、型號(hào)規(guī)格設(shè)備編號(hào)安裝位置數(shù)量功率產(chǎn)地備注機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表NO FM-RW318時(shí)間地點(diǎn)維修人員維修內(nèi)容維修方案（包括時(shí)間、人工、材料等）工程部主任：管理處經(jīng)理：7. 工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定7.1 目的滿足機(jī)電設(shè)備設(shè)施使用條件，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用期。7.2 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部設(shè)備設(shè)施房。7.3 內(nèi)容7.3.1 保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔，專用工具、備件擺放整齊有序。7.3.2 所有設(shè)備房應(yīng)有2次/月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無(wú)雜物等。各箱柜內(nèi)無(wú)灰塵、油漬、結(jié)碳等。7.3.3 照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。經(jīng)常檢查備用照明工具，確保齊備良好。7.3.4 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，門

27、窗開(kāi)啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好。7.3.5 確保輔助設(shè)備運(yùn)行良好，保持適當(dāng)環(huán)境溫度。8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定8.1 本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有。8.2 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個(gè)月起按月向管理處繳交本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時(shí)所交的本體維修基金 不作退還。8.3 本體維修基金用于房屋本體共享部位的維修養(yǎng)護(hù)，具體包括：8.3.1 房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、 公共通道、門廳、屋面、本體共享排煙管（道），電

28、梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、公共天 線、共享防盜監(jiān)控設(shè)施等。8.4 本體維修基金的 30%用于房屋本體共享部位的日常維修和零星小修， 70%用于房屋本體共享部位中修以上的維護(hù)工程。8.5 本體維修基金遵循“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬號(hào)存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi)。8.6 房屋本體的日常維修和零星小修金額 1000元以下的由管理處主任簽名后支付，中修以上維修工程或維修金額在1000 元以上時(shí)，需業(yè)主委員會(huì)或該棟房屋 50%以上業(yè)主書(shū)面同意方可支付。8.7 房屋共享部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)小區(qū)本體維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員

29、會(huì)決定，由全體業(yè)主分 攤，單棟房屋本體維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)委會(huì)或該棟 50%以上業(yè)主書(shū)面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?.8 中修以上維修工程，管理處應(yīng)向業(yè)委會(huì)提交維修基金使用計(jì)劃并審議通過(guò)。業(yè)委會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃后 15 日內(nèi)做出答復(fù)， 急修工程應(yīng)在 7 日內(nèi)做出答復(fù)，業(yè)委會(huì)逾期視為同意。若業(yè)委會(huì)或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金，管理處認(rèn)為有充足理由使用，可由物業(yè)公司提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實(shí)施。8.9 本體維修基金的收支情況由管理處每 3 個(gè)月公布一次，并接受有關(guān)部門和業(yè) 主的監(jiān)督、質(zhì)詢。8.10 經(jīng)業(yè)委會(huì)或所維修養(yǎng)護(hù)的單棟房屋 50%以上業(yè)主同意，日常小修可

30、以超出本規(guī)定的本體基金比例。8.11 附表8.11.1 房屋完好率統(tǒng)計(jì)表8.11.2 房屋設(shè)施零星小修記錄表8.11.3房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表8.11.4房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表8.11.5房屋中（大）修工程計(jì)劃表8.11.6房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表8.11.7房屋本體維修基金臺(tái)帳房屋完好率統(tǒng)計(jì)表NO FM-RW319統(tǒng)計(jì)時(shí)間（月）123456789101112總建筑面積（川）基本元好房面積3）般損壞房面積3）嚴(yán)重?fù)p壞房面積3）危險(xiǎn)房面積（卅）房屋完好率（%統(tǒng)計(jì)結(jié)果統(tǒng)計(jì)人簽名完好房屋面積+基本完好面積注：房屋完好率=X %總建筑面積 制表：審核：批準(zhǔn)：房屋設(shè)施零星小修記錄表年 月 日NO:

31、 FM/W320年/月/目用戶名稱（樓號(hào)）養(yǎng)護(hù)內(nèi)容（更換使用材料處理方式）養(yǎng)護(hù)單位（人）確認(rèn)擬制： 核準(zhǔn)：房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表NO FM-RW321序號(hào)維保時(shí)間維保項(xiàng)目維保情況維保人備注制表：審核：批準(zhǔn)：房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表制表:審核:批準(zhǔn):NO FM-RW322外墻瓷片外墻防漏外墻清洗樓頂隔熱層樓頂防水樓道內(nèi)涂料樓道內(nèi)踏步樓梯扶手單元門防火門管道除銹刷漆停車場(chǎng)設(shè)施房屋中（大）修工程計(jì)劃表NO FM-RW323工程名稱計(jì)劃時(shí)間計(jì)劃維修人員工程內(nèi)容（包括維修內(nèi)容和材料預(yù)算等）工程主任意見(jiàn)：相關(guān)部門意見(jiàn)：管理處經(jīng)理意見(jiàn)：公司總經(jīng)理意見(jiàn)：房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表NO FM-RW324類別數(shù)

32、目備注收取基金總面積3)基金收取額度(元 / m2)本月應(yīng)收（元）本月支出（元）本月使用率(%本月維修總單數(shù)（單）（單）（元）（元）本月1000元以上維修單數(shù)上次結(jié)余總數(shù)本次結(jié)余總數(shù)說(shuō)明：制表：審核：批準(zhǔn)：房屋本體維修基金臺(tái)帳NO： FM-RW325維修位置維修內(nèi)容維修材料材料及人工費(fèi)用維修時(shí)間維修人制表：審核：批準(zhǔn):三、工程部機(jī)電設(shè)備操作管理規(guī)定1.配電房操作管理規(guī)定1.1 目的規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。1.2 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作。1.3 配電房的操作1.3.1 操作規(guī)定1）配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作票制度。2 ）配電房的

33、一切操作都必須由兩名正式電工來(lái)進(jìn)行，一人操作另一人唱票及監(jiān)護(hù)。3 ）嚴(yán)格按操作票規(guī)定的操作步驟進(jìn)行，不得任意簡(jiǎn)化。4 ）當(dāng)高壓電源突然停電時(shí)（非本配電房故障時(shí)）應(yīng)立即拉開(kāi)失電線低壓配電柜總開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)應(yīng)急發(fā)電機(jī)確保應(yīng)急負(fù)荷用電，同時(shí) 與上級(jí)供電部門聯(lián)系，并做好相應(yīng)記錄。1.3.2 停電的操作步驟1) 接到停電命令后，由工程部主任填寫操作票。2) 明確操作內(nèi)容，核對(duì)要停電的設(shè)備。3) 按操作票在監(jiān)控下進(jìn)行停電操作。4) 停電后進(jìn)行驗(yàn)電并接好地線，裝設(shè)遮欄，懸掛警示牌。1.3.3 送電的操作步驟1) 接到送電命令后，由工程部主任填寫操作票。2) 明確操作內(nèi)容，核對(duì)要送電的設(shè)備。3) 拆除臨時(shí)接地線，

34、臨時(shí)遮欄及警示牌等。4) 在監(jiān)護(hù)下，按操作票進(jìn)行合閘送電操作。1.3.4 配電房的日常巡查與維護(hù)1) 運(yùn)行人員應(yīng)隔 2 小時(shí)巡查一次配電房，并填寫配電房運(yùn)行巡查記錄表。2) 變壓器運(yùn)行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進(jìn)及各支路負(fù)荷儀表，指示燈是否正常，電流運(yùn)行是否平穩(wěn)。3) 電容補(bǔ)償柜運(yùn)行和交流接觸器及配件、補(bǔ)償值是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，三相電壓是否相等。4) 各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動(dòng)。5) 巡查內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)記錄在配電設(shè)備運(yùn)行記錄表中。1.3.5 配電房事故或故障處理1) 運(yùn)行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障(如跳閘、停電)運(yùn)行人員應(yīng)迅速正確地進(jìn)行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障不 明時(shí)，不

35、應(yīng)自行處理，以免事故擴(kuò)大，處理程序見(jiàn)停電應(yīng)急處理規(guī)程及停電應(yīng)急處理人員安排表。1.41421431441451.5操2）處理事故或故障時(shí)，應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源，并將處理過(guò)程及故障詳細(xì)記錄在配電房故障記錄中 配電房管理規(guī)定 保持配電房干凈、整潔、通風(fēng)、無(wú)雜物。專用工具及備件擺放齊整，并有清冊(cè)記錄。配電房設(shè)立專門崗位責(zé)任人。進(jìn)入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，并有上崗證，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入配電房。保持配電房?jī)?nèi)照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負(fù)荷分配情況，及時(shí)調(diào)控。配電房?jī)?nèi)應(yīng)有相應(yīng)保護(hù)措施和相關(guān)警示說(shuō)明或標(biāo)志，應(yīng)配備安全保護(hù)用具。配電房之

36、操作嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行。附表：操作票配電房運(yùn)行巡查記錄配電設(shè)備運(yùn)行記錄低壓配電柜檢查保養(yǎng)計(jì)劃表配電房檢查保養(yǎng)記錄表配電房故障記錄作 票NO FM-RW326年月日開(kāi)始時(shí)分 結(jié)束時(shí)分操作任務(wù)：記號(hào)打勾操作順序操作內(nèi)容操作時(shí)間123456789101112131415配電房運(yùn)行巡查記錄NO:FM-RW327X時(shí)間 日期1: 003: 005: 007: 009: 0011:0013:0015:0017:00190021:0023:00問(wèn)題記錄簽名12345678910111213141516171819202122232425262728293031說(shuō)明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時(shí)間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問(wèn)

37、題作記錄并報(bào)告配電設(shè)備運(yùn)行記錄年 月日NO: FM"RW328時(shí)間電流（KA）電壓（V ）變壓器溫度CC）功率因率頻率室內(nèi)溫度其它abcuvwabc9 001#值班人：2#11: 001#2#13:001#值班人：2#15:001#2#17:001#值班人：2#19:001#2#21:001#2#配電房檢查保養(yǎng)記錄表年 月 日NOFM-RW329序號(hào)保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)完成情況備注1室內(nèi)清潔衛(wèi)生2除塵情況3室外內(nèi)照明4室內(nèi)消防設(shè)備5接點(diǎn)緊固6主回路電器件7母排導(dǎo)線8絕緣情況9標(biāo)牌標(biāo)示10接地11計(jì)量?jī)x表12外觀13噪音氣味14功能檢查15其它隱患保養(yǎng)時(shí)更換組件名稱及規(guī)格檢定結(jié)論：備注：責(zé)任人：保養(yǎng)人：審核:配電房檢查保養(yǎng)計(jì)劃表NO FM-RW330序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容周期1配電屏環(huán)境清潔衛(wèi)生2次/月2電氣儀表外表清潔，觸點(diǎn)完好，無(wú)過(guò)熱 現(xiàn)象，無(wú)焦點(diǎn)1次/月3控制回路外表清潔，壓接良好，無(wú)過(guò)熱 現(xiàn)象，無(wú)焦點(diǎn)2次/月4批示燈，按鈕，轉(zhuǎn)換外表清潔，壓接良好，標(biāo)志清 晰，固定可靠，絕緣良