河源房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

1、河源房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)一、 城市基本情況(一) 地理情況：河源市位于廣東省東北部，地處東江中上游，東靠梅州市，南接惠州市，西連韶關(guān)市，北鄰江西省贛州市，東江自北向南流經(jīng)市區(qū)，新豐江從西向東繞城而過，兩江在市區(qū)東面交匯，使得整個(gè)城市三面環(huán)水，是粵東北重要的交通樞紐。全市面積1.58萬平方公里。 河源(二) 行政區(qū)劃及人口情況河源市是國(guó)務(wù)院1988年1月7日批準(zhǔn)設(shè)立的地級(jí)市，管轄源城區(qū)、東源縣、龍川縣、紫金縣、連平縣、和平縣共五縣一區(qū)。全市現(xiàn)設(shè)有98個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，4個(gè)街道辦事處，1251個(gè)村委會(huì)和154個(gè)社區(qū)居委會(huì)。2010年年末全市戶籍總?cè)丝?58.39萬人，比2009年末增加9.4萬人。其中：非農(nóng)業(yè)

2、人口83.99萬人，農(nóng)業(yè)人口274.4萬人。常住人口方面，2009年年末河源全市常住人口295.35萬人，比2009年末增加8.44萬人，城鎮(zhèn)人口占40.5%，鄉(xiāng)村人口占59.5%。（10年常住人口情況暫未公布）(三) 產(chǎn)業(yè)情況經(jīng)過多年發(fā)展，河源形成了礦產(chǎn)冶金、食品飲料、輕紡服裝、醫(yī)藥制造、建材陶瓷、機(jī)械制造、電子電器等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并且形成了廣東省手機(jī)產(chǎn)業(yè)集群，鐘表產(chǎn)業(yè)集群和模具產(chǎn)業(yè)集群等。園區(qū)經(jīng)濟(jì)成為河源產(chǎn)業(yè)的中流砥柱， “一區(qū)六園” （市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和6個(gè)縣區(qū)的工業(yè)園）已經(jīng)名副其實(shí)地成為了河源市工業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，成為推動(dòng)河源經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要支撐和強(qiáng)力引擎。同時(shí)，現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)

3、具備了一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，形成了“六大產(chǎn)業(yè)”、“六大基地”，產(chǎn)業(yè)配套不斷完善，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用不斷加強(qiáng)。二、 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況(一) GDP2010年全市生產(chǎn)總值（GDP）477.19億元，比2009年增長(zhǎng)13.5%，增幅比2009年提升3.4個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值61.89億元，比2009年增長(zhǎng)6.1%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為5.7%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.8個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值263.59億元，增長(zhǎng)19.7%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)77.8%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)10.5個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值151.71億元，增長(zhǎng)6.5%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為16.5%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中現(xiàn)代

4、服務(wù)業(yè)增加值88.11億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重達(dá)58.1%。(二) 工業(yè)增加值2010年河源工業(yè)增加值232.50億元，比2009年增長(zhǎng)23.0%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值215.79億元，增長(zhǎng)23.9%,“十一五”期間年均增長(zhǎng)31.5%。在規(guī)模以上工業(yè)中，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增加值21.62億元，比2009年增長(zhǎng)27.7%。(三) 固定資產(chǎn)投資2010年河源固定資產(chǎn)投資242.74億元，比2009年增長(zhǎng)22.5%，“十一五”期間年均增長(zhǎng)15.9%。分三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資6.72億元，比2009年下降19.4%；第二產(chǎn)業(yè)投資72.59億元，增長(zhǎng)15.8%；第三產(chǎn)業(yè)投資163.42億元，增長(zhǎng)

5、28.6%。(四) 房地產(chǎn)開發(fā)投資從2006年開始，受全國(guó)房地產(chǎn)政策的影響，河源的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率開始下滑，2008年更是出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。2009年以后開始逐漸回升。至2010年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.19億元，比2009年增長(zhǎng)14.9%。三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況(一) 2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（數(shù)據(jù)來源與房管局2011年3月發(fā)布簡(jiǎn)報(bào)）1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)供應(yīng)情況2010年，市區(qū)實(shí)際完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額約16.04億元，同比增長(zhǎng)18.9%；商品房在建項(xiàng)目42個(gè)，施工面積約210萬平方米，主要有雅居樂二期、大地廣場(chǎng)、金蓬美域、萬隆一品、麗日廣場(chǎng)、翠澤新園、沁園春曉等項(xiàng)目。2010年新批準(zhǔn)商品房

6、預(yù)售面積為102.71萬平方米，同比增長(zhǎng)102，批準(zhǔn)預(yù)售商品住房套數(shù)8216套，同比增長(zhǎng)101%。市場(chǎng)供給大幅增長(zhǎng)的主要原因是，2007年金融危機(jī)發(fā)生后市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)短暫“零增長(zhǎng)”，在建項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度放緩或不敢上馬新項(xiàng)目，但2009年市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)加快了部分項(xiàng)目開工建設(shè)步伐，部分產(chǎn)品集中在2010年投放市場(chǎng)。2、 市場(chǎng)成交情況2010年，市區(qū)新建商品房預(yù)（銷）售面積80.28萬平方米，同比下降7.72；銷(預(yù))售商品房6651套，同比下降1.61。商品房預(yù)(銷)售金額約28.35億元，同比下降3.18%。從數(shù)據(jù)分析可見，年初承接09年升勢(shì)成交量較大，5、6月份市場(chǎng)需求明顯受到4月份房地產(chǎn)調(diào)控

7、政策影響，成交量有所下降，購買者持幣觀望態(tài)度較為強(qiáng)烈，但到了年底，購房者看房?jī)r(jià)沒有明顯下降，在“搶購”意識(shí)的影響下成交量又有所回升。3、 市區(qū)商品房銷售價(jià)格情況根據(jù)市區(qū)商品房合同備案系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，市區(qū)新建商品房住房平均房?jī)r(jià)約為3300元/；房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)?？梢钥闯?，房?jī)r(jià)從年初3000元/左右逐步上漲，到4月份達(dá)到高位，之后受調(diào)控政策影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降趨勢(shì)，到7月份平均房?jī)r(jià)下降到2914元/平方米，8月份后房?jī)r(jià)又出現(xiàn)平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)未出現(xiàn)快速上漲或大幅下跌的情況，主要原因是河源市區(qū)房?jī)r(jià)不存在太多泡沫成分，企業(yè)預(yù)期利潤(rùn)率比較合理，雖然市場(chǎng)需求受政策影響略有萎縮，但企業(yè)降價(jià)的空間有限，從目前市場(chǎng)情

8、況來看，沒有企業(yè)明確表態(tài)降價(jià)銷售。4、 商品房住房供應(yīng)及成交結(jié)構(gòu)情況2010年批準(zhǔn)預(yù)售商品住房8216套，其中建筑面積在120平方米以下的占54%，建筑面積在120144平方米之間的占28%，建筑面積在144平方米以上的大戶型占18%。從批準(zhǔn)預(yù)售的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，主要以中小戶型為主，其中三房以下的占70%。供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理，基本吻合本地市場(chǎng)實(shí)際情況。四、 重點(diǎn)項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑類型銷售均價(jià)雅居樂花園新市區(qū)小高層，多層，別墅4500元/平方米比華利山莊源城區(qū)小高層3700元/平方米香堤雅灣高新區(qū)小高層，別墅（聯(lián)排）4200元/平方米華達(dá)凱旋城新市區(qū)小高層4300元/平方米(一) 雅居樂

9、花園區(qū)域新市區(qū)容積率 2.0建筑面積 2729500占地面積1364700當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù) 3515戶建筑類型普通住宅（小高層，多層）、別墅主力戶型 一房52-73平方米、三93-107平方米、四房122平方米（當(dāng)前在售戶型）銷售均價(jià)4500元/平方米樓盤地址 河源市黃沙大道中段雅居樂花園開發(fā)商河源市雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司配套豪華會(huì)所、商業(yè)風(fēng)情街、幼兒園、河源雅居樂花園小學(xué)、規(guī)劃有五星級(jí)酒店、室內(nèi)恒溫游泳池描述該項(xiàng)目由雅居樂地產(chǎn)2006年4月以7.3億地王價(jià)拍得，占地面積達(dá)2047畝。項(xiàng)目于2007年8月開盤，至今開發(fā)已有5年時(shí)間，項(xiàng)目整體規(guī)劃采用西班牙式園林設(shè)計(jì)風(fēng)格，由商業(yè)中心、洋房和別墅三個(gè)

10、區(qū)域組成，擁有國(guó)際化生活配套，配備大型豪華會(huì)所，西班牙商業(yè)風(fēng)情街，以及從幼兒園到初中教學(xué)設(shè)施。 (二) 比華利山莊區(qū)域源城區(qū)容積率 2.3建筑面積 163325.8占地面積72034.1當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù) 2500建筑類型小高層主力戶型 二房55-60平方米，三房108-110平方米銷售均價(jià)3700元/平方米樓盤地址 河源市中心老城區(qū)的西側(cè)開發(fā)商河源東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司配套桂花園園林、會(huì)所、游泳池、配套商業(yè)描述東方·比華利山莊位于河源市中心老城區(qū)，項(xiàng)目由河源東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。最早開盤時(shí)間為2008年，截止目前共推出4棟單位，最新一次推盤為3號(hào)樓，項(xiàng)目采用了4.7米層高小復(fù)式，并

11、且贈(zèng)送全裝修。(三) 香堤雅灣區(qū)域高新區(qū)容積率 2.5建筑面積 124000占地面積44000當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù) 917戶建筑類型小高層，別墅（6棟聯(lián)排）主力戶型 二房80平方米，三房115-130平方米銷售均價(jià)毛坯均價(jià)4700元/平方米（江景），精裝均價(jià)4200元/平方米樓盤地址 河源市高新區(qū)濱江大道與科技四路交匯處開發(fā)商河源市長(zhǎng)源置業(yè)有限公司配套萬綠商業(yè)廣場(chǎng)、綜合性超市、同濟(jì)醫(yī)院描述項(xiàng)目位于河源高新區(qū)，屬于是省級(jí)開發(fā)區(qū)，正在申請(qǐng)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，是河源發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目最早于2010年9月開盤，已經(jīng)推出490套單位。未來還有將近500套單位推售。(四) 華達(dá)凱旋城區(qū)域新市區(qū)容積率 2.46建筑面積 330000占地面積140000當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)