全國(guó)房屋登記官考試輔導(dǎo)材料-房屋登記案例分析ppt課件

1、全區(qū)房屋登記審核人員培訓(xùn)全區(qū)房屋登記審核人員培訓(xùn)房屋登記案例分析房屋登記案例分析 房屋登記房屋登記n一、登記目的一、登記目的n 規(guī)范登記行為，維護(hù)買賣平安，維護(hù)權(quán)益人的合法權(quán)益。規(guī)范登記行為，維護(hù)買賣平安，維護(hù)權(quán)益人的合法權(quán)益。n二、登記的概念二、登記的概念n 登記是一種記載行為，是一種可訴的行政行為，而不是確權(quán)、登記是一種記載行為，是一種可訴的行政行為，而不是確權(quán)、 審批或答應(yīng)行為。審批或答應(yīng)行為。n三、登記程序三、登記程序n懇求懇求- -受理受理審核必要時(shí)公告審核必要時(shí)公告- -記載于登記簿記載于登記簿- -發(fā)證發(fā)證 n記載于登記簿時(shí)房屋登記即生效，記載于登記簿時(shí)房屋登記即生效，“發(fā)證在實(shí)

2、務(wù)中只是起到校發(fā)證在實(shí)務(wù)中只是起到校正程序的作用，防止筆誤。正程序的作用，防止筆誤。n能否一切的房屋登記都依懇求而啟動(dòng)？能否一切的房屋登記都依懇求而啟動(dòng)？n中規(guī)定的物權(quán)種類中，涉及房屋他項(xiàng)權(quán)益的是：抵中規(guī)定的物權(quán)種類中，涉及房屋他項(xiàng)權(quán)益的是：抵押權(quán)、地役權(quán)押權(quán)、地役權(quán)了解幾種主要的不動(dòng)產(chǎn)制度及其特點(diǎn)了解幾種主要的不動(dòng)產(chǎn)制度及其特點(diǎn)n一、契據(jù)登記制度一、契據(jù)登記制度方式審查；方式審查；二、權(quán)益登記制度二、權(quán)益登記制度本質(zhì)審查；本質(zhì)審查；三、托倫斯登記制度三、托倫斯登記制度登記機(jī)構(gòu)有本質(zhì)審查的權(quán)限；登記機(jī)構(gòu)有本質(zhì)審查的權(quán)限；登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)法學(xué)界、業(yè)界的幾種觀念法學(xué)界、業(yè)界的幾

3、種觀念1 1、方式審查；、方式審查；2 2、本質(zhì)審查；、本質(zhì)審查；3 3、以方式程序?qū)彶闉橹鳎举|(zhì)審查為輔；、以方式程序?qū)彶闉橹?，本質(zhì)審查為輔；4 4、合理謹(jǐn)慎的審查。、合理謹(jǐn)慎的審查。對(duì)登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)的定位審查職責(zé)的定位n如登記懇求符合以下條件，房屋登記機(jī)構(gòu)該當(dāng)予以登記：如登記懇求符合以下條件，房屋登記機(jī)構(gòu)該當(dāng)予以登記：n1、懇求人與依法提交的資料記載的主體一致；、懇求人與依法提交的資料記載的主體一致；n2、懇求初始登記的房屋是懇求人提交的建立工程符合規(guī)劃的證明資料記載的房屋；懇求其他、懇求初始登記的房屋是懇求人提交的建立工程符合規(guī)劃的證明資料記載的房屋；懇求其他登記的房屋是房屋

4、登記簿記載的房屋；登記的房屋是房屋登記簿記載的房屋； n3、懇求登記的內(nèi)容與有關(guān)資料證明現(xiàn)實(shí)一致；、懇求登記的內(nèi)容與有關(guān)資料證明現(xiàn)實(shí)一致；n4、懇求登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)益不沖突；、懇求登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)益不沖突；n5、不存在不予登記的情形。、不存在不予登記的情形。n 如登記懇求不符合上述條件，房屋登記機(jī)構(gòu)該當(dāng)作出不予登記的決議并以書面方式告知懇如登記懇求不符合上述條件，房屋登記機(jī)構(gòu)該當(dāng)作出不予登記的決議并以書面方式告知懇求人，不予登記的書面決議必需包括不予登記的現(xiàn)實(shí)理由和法律根據(jù)。求人，不予登記的書面決議必需包括不予登記的現(xiàn)實(shí)理由和法律根據(jù)。登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任登記

5、機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任n一、斷定登記機(jī)構(gòu)能否有責(zé)任的規(guī)范在于，登記機(jī)構(gòu)在登記中能否曾經(jīng)盡到了謹(jǐn)慎審查的義務(wù)。n 1、對(duì)屬于登記機(jī)構(gòu)本身職能范圍內(nèi)的房屋一切權(quán)證真?zhèn)巍?quán)屬登記信息以及房屋有無(wú)查封等限制性信息，該當(dāng)可以審查并承當(dāng)審查責(zé)任；n 2、對(duì)于高仿真的公章、身份證等虛偽資料，登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有才干和技術(shù)手段進(jìn)展審查，由此產(chǎn)生的后果不應(yīng)由登記機(jī)構(gòu)承當(dāng)。n 也就是說(shuō)，登記機(jī)構(gòu)雖然盡了足夠的審核義務(wù)并完全按照的規(guī)定進(jìn)展登記，但是由于本身才干和條件的限制，確實(shí)無(wú)法發(fā)現(xiàn)資料存在錯(cuò)誤或者是虛偽的，這時(shí)因登記錯(cuò)誤呵斥損害的法律責(zé)任就該當(dāng)由提交錯(cuò)誤、虛偽資料的懇求人承當(dāng)。在任務(wù)實(shí)踐中，存在登記機(jī)構(gòu)無(wú)過(guò)錯(cuò)而被撤銷頒發(fā)房屋一

6、切權(quán)證行政行為的案例，行政行為被撤銷，但登記機(jī)構(gòu)無(wú)過(guò)錯(cuò)，不承當(dāng)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任n案例：對(duì)限制民事行為才干人如何審查？登記錯(cuò)誤由誰(shuí)擔(dān)責(zé)？案例：對(duì)限制民事行為才干人如何審查？登記錯(cuò)誤由誰(shuí)擔(dān)責(zé)？n懇求人屬于限制民事行為才干人，從外表上并不能分辨出來(lái)，懇求人屬于限制民事行為才干人，從外表上并不能分辨出來(lái)，登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)，對(duì)懇求人必要的訊問(wèn)也不能分辨其能否是登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)，對(duì)懇求人必要的訊問(wèn)也不能分辨其能否是限制民事行為才干人，假設(shè)因此登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)不承當(dāng)賠償責(zé)限制民事行為才干人，假設(shè)因此登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)不承當(dāng)賠償責(zé)任，監(jiān)護(hù)人因監(jiān)護(hù)不力應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任，這

7、樣更有利于平衡各方任，監(jiān)護(hù)人因監(jiān)護(hù)不力應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任，這樣更有利于平衡各方的利益。的利益。n留意：房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)違反法律規(guī)定，未盡審查職責(zé)，留意：房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)違反法律規(guī)定，未盡審查職責(zé)，適用行政違法歸責(zé)原那么，它以職務(wù)違法為承當(dāng)賠償責(zé)任的前提。適用行政違法歸責(zé)原那么，它以職務(wù)違法為承當(dāng)賠償責(zé)任的前提。登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任n二、根據(jù)二、根據(jù)，賠償懇求人單獨(dú)提出賠償訴訟的，賠償懇求人單獨(dú)提出賠償訴訟的，需先向賠償義務(wù)機(jī)關(guān)提出賠償懇求，只需在賠償義務(wù)機(jī)關(guān)不贊需先向賠償義務(wù)機(jī)關(guān)提出賠償懇求，只需在賠償義務(wù)機(jī)關(guān)不贊同其賠償懇求的情況下，才有權(quán)向人民法院起訴。假設(shè)賠

8、償懇同其賠償懇求的情況下，才有權(quán)向人民法院起訴。假設(shè)賠償懇求人在提起行政訴訟的同時(shí)一并提起行政賠償懇求，人民法院求人在提起行政訴訟的同時(shí)一并提起行政賠償懇求，人民法院應(yīng)一并受理，分別立案。應(yīng)一并受理，分別立案。n三、在行政賠償案件中應(yīng)按照直接損失給予賠償。什么是三、在行政賠償案件中應(yīng)按照直接損失給予賠償。什么是“直直接損失？從行為和損害結(jié)果的關(guān)系來(lái)看，購(gòu)房者所交納的契接損失？從行為和損害結(jié)果的關(guān)系來(lái)看，購(gòu)房者所交納的契稅款不屬于直接損失部分。契稅款是簽署購(gòu)房合同產(chǎn)生的費(fèi)用，稅款不屬于直接損失部分。契稅款是簽署購(gòu)房合同產(chǎn)生的費(fèi)用，發(fā)生在登記行為之前，不是房屋登記機(jī)構(gòu)頒證行為直接呵斥的，發(fā)生在登記

9、行為之前，不是房屋登記機(jī)構(gòu)頒證行為直接呵斥的，房屋登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任。但房屋登記費(fèi)、買賣效力費(fèi)、房屋登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任。但房屋登記費(fèi)、買賣效力費(fèi)、手續(xù)費(fèi)是在辦理登記時(shí)房屋登記機(jī)構(gòu)直接納取的費(fèi)用，應(yīng)認(rèn)定手續(xù)費(fèi)是在辦理登記時(shí)房屋登記機(jī)構(gòu)直接納取的費(fèi)用，應(yīng)認(rèn)定為為“直接損失。直接損失。好心獲得制度好心獲得制度好心獲得制度在房屋登記中的法律適用好心獲得制度在房屋登記中的法律適用1 1、好心的買受人在登記錯(cuò)誤的情況下由于置信登記而購(gòu)買了不動(dòng)產(chǎn)，、好心的買受人在登記錯(cuò)誤的情況下由于置信登記而購(gòu)買了不動(dòng)產(chǎn)，假設(shè)符合好心獲得的構(gòu)成要件，該當(dāng)即時(shí)獲得一切權(quán)；假設(shè)符合好心獲得的構(gòu)成要件，該當(dāng)即時(shí)獲得一

10、切權(quán)；2 2、共同共有不動(dòng)產(chǎn)的共有人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)，買受人置信其具有全、共同共有不動(dòng)產(chǎn)的共有人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)，買受人置信其具有全部的處分權(quán)而好心購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，符合不動(dòng)產(chǎn)好心獲得的構(gòu)成要件部的處分權(quán)而好心購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，符合不動(dòng)產(chǎn)好心獲得的構(gòu)成要件的，也即時(shí)獲得不動(dòng)產(chǎn)一切權(quán)。的，也即時(shí)獲得不動(dòng)產(chǎn)一切權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)好心獲得的構(gòu)成要件不動(dòng)產(chǎn)好心獲得的構(gòu)成要件1 1出讓人無(wú)處分權(quán)；出讓人無(wú)處分權(quán)；2 2買受人為好心；買受人為好心；3 3合理價(jià)錢轉(zhuǎn)讓；合理價(jià)錢轉(zhuǎn)讓；4 4按照法律規(guī)定曾經(jīng)進(jìn)展了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記。按照法律規(guī)定曾經(jīng)進(jìn)展了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記。好心獲得制度好心獲得制度不動(dòng)產(chǎn)好心獲得的法律效能不動(dòng)產(chǎn)好心獲

11、得的法律效能1 1具備上述要件，受讓人即可獲得轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的一切權(quán)，原一具備上述要件，受讓人即可獲得轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的一切權(quán)，原一切權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人懇求賠償損失；切權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人懇求賠償損失；2 2不符合上述要件的，不發(fā)生好心獲得的效能，一切權(quán)人有權(quán)追不符合上述要件的，不發(fā)生好心獲得的效能，一切權(quán)人有權(quán)追回被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)?；乇晦D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)。案例：撤銷房屋登記與好心第三人利益維護(hù)案例：撤銷房屋登記與好心第三人利益維護(hù)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效能的文件證明當(dāng)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效能的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛偽資料等非法手段獲取房屋登記的，事人以隱瞞

12、真實(shí)情況、提交虛偽資料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或公告作廢，但房屋權(quán)益為他人好心獲得的除外。明或公告作廢，但房屋權(quán)益為他人好心獲得的除外。也就是說(shuō)，屬好心獲得人，登記機(jī)構(gòu)不能直接將其房屋一切權(quán)也就是說(shuō)，屬好心獲得人，登記機(jī)構(gòu)不能直接將其房屋一切權(quán)登記予以撤銷。登記予以撤銷。訊問(wèn)與實(shí)地查看訊問(wèn)與實(shí)地查看n一切的房屋登記都要經(jīng)過(guò)訊問(wèn)程序一切的房屋登記都要經(jīng)過(guò)訊問(wèn)程序n需求到實(shí)地查看的幾種情形：需求到實(shí)地查看的幾種情形：n1 1、房屋一切權(quán)初始登記；、房屋一切權(quán)初始登記；n2 2、在建工

13、程抵押權(quán)登記；、在建工程抵押權(quán)登記；n3 3、因房屋滅失導(dǎo)致的房屋一切權(quán)注銷登記以及法律法規(guī)規(guī)定的、因房屋滅失導(dǎo)致的房屋一切權(quán)注銷登記以及法律法規(guī)規(guī)定的需求到實(shí)地查看的其他房屋登記。需求到實(shí)地查看的其他房屋登記。n 因此，并不是要對(duì)一切的登記懇求一概到實(shí)地查看；除了上述因此，并不是要對(duì)一切的登記懇求一概到實(shí)地查看；除了上述情形，只需登記機(jī)構(gòu)以為是需求的，都可以到實(shí)地查看。情形，只需登記機(jī)構(gòu)以為是需求的，都可以到實(shí)地查看。預(yù)告登記的實(shí)際運(yùn)用預(yù)告登記的實(shí)際運(yùn)用n掌握：預(yù)告登記的變卦、注銷情形，一方懇求辦理預(yù)告登記的適用條件；預(yù)告登記的受理要件、辦件流程；預(yù)告登記與本登記的法律關(guān)系。n一、預(yù)告登記的

14、特點(diǎn)n 預(yù)告登記所登記的，是未來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的懇求權(quán)，使該懇求權(quán)具有物權(quán)的效能，但本質(zhì)上登記的不是物權(quán)。預(yù)告登記作出后，并不能發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，這是預(yù)告登記與其他登記的區(qū)別所在。n二、預(yù)告登記的適用范圍n 根據(jù)第六十七條規(guī)定，現(xiàn)房和期房的買賣或抵押都可以懇求預(yù)告登記。但需求留意的是，預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓不得辦理預(yù)告登記留意區(qū)別于預(yù)告登記權(quán)益因承繼而發(fā)生的轉(zhuǎn)移。預(yù)告登記的實(shí)際運(yùn)用預(yù)告登記的實(shí)際運(yùn)用n三、預(yù)告登記的懇求三、預(yù)告登記的懇求n 預(yù)告登記該當(dāng)由雙方共同懇求，除非預(yù)售人未按照商定與預(yù)購(gòu)預(yù)告登記該當(dāng)由雙方共同懇求，除非預(yù)售人未按照商定與預(yù)購(gòu)人懇求預(yù)告登記，預(yù)告人方可一方懇求。人懇求預(yù)告登記，預(yù)

15、告人方可一方懇求。n四、四、 預(yù)告登記的自動(dòng)失效預(yù)告登記的自動(dòng)失效n 預(yù)告登記后，債務(wù)消滅或者自可以進(jìn)展不動(dòng)產(chǎn)之日起三個(gè)月內(nèi)預(yù)告登記后，債務(wù)消滅或者自可以進(jìn)展不動(dòng)產(chǎn)之日起三個(gè)月內(nèi)未懇求登記的，預(yù)告登記失效。未懇求登記的，預(yù)告登記失效。n預(yù)告登記的實(shí)際運(yùn)用預(yù)告登記的實(shí)際運(yùn)用n案例：預(yù)售合同備案能否等同于預(yù)告登記？案例：預(yù)售合同備案能否等同于預(yù)告登記？n預(yù)告登記與預(yù)售商品房登記備案是兩種不同的制度：預(yù)告登記與預(yù)售商品房登記備案是兩種不同的制度：n1 1、性質(zhì)不同：前者是不動(dòng)產(chǎn)登記制度，后者是行政管理措施；、性質(zhì)不同：前者是不動(dòng)產(chǎn)登記制度，后者是行政管理措施；n2 2、功能不同：前者是為了保證未來(lái)可

16、以實(shí)現(xiàn)物權(quán)，后者是為了、功能不同：前者是為了保證未來(lái)可以實(shí)現(xiàn)物權(quán)，后者是為了行政管理部門加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；行政管理部門加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；n3 3、啟動(dòng)程序不同：前者必需基于雙方商定并共同懇求，后者是、啟動(dòng)程序不同：前者必需基于雙方商定并共同懇求，后者是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)迫性制度，要求其必需自簽約之日起針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)迫性制度，要求其必需自簽約之日起3030日內(nèi)辦理備案手續(xù)；日內(nèi)辦理備案手續(xù)；n4 4、適用范圍不同：前者適用于房屋的買賣、抵押、建立用地運(yùn)、適用范圍不同：前者適用于房屋的買賣、抵押、建立用地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓，后者只適用于商品房預(yù)售活動(dòng)。用權(quán)轉(zhuǎn)讓，后者只適用于商品房預(yù)售活動(dòng)。更正登記的實(shí)

17、際運(yùn)用更正登記的實(shí)際運(yùn)用n掌握：更正登記的法律規(guī)定和適用條件；更正登記的受理要件、辦理流程；依懇求的更正登記和依職權(quán)的更正登記的區(qū)別。掌握：更正登記的法律規(guī)定和適用條件；更正登記的受理要件、辦理流程；依懇求的更正登記和依職權(quán)的更正登記的區(qū)別。n一、對(duì)于房屋自然情況如面積、坐落等出現(xiàn)筆誤或脫漏的情形，不涉及房屋權(quán)益歸屬和內(nèi)容的，可按照一、對(duì)于房屋自然情況如面積、坐落等出現(xiàn)筆誤或脫漏的情形，不涉及房屋權(quán)益歸屬和內(nèi)容的，可按照 第七十五條的規(guī)定程序，由房屋登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)予以更正；第七十五條的規(guī)定程序，由房屋登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)予以更正；n二、對(duì)于涉及房屋權(quán)益歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)該

18、當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)益人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記。二、對(duì)于涉及房屋權(quán)益歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)該當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)益人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記。n 異議登記的實(shí)際運(yùn)用異議登記的實(shí)際運(yùn)用n掌握：異議登記的法律規(guī)定的適用條件；異議登記的受理要件、掌握：異議登記的法律規(guī)定的適用條件；異議登記的受理要件、辦理流程、對(duì)買賣的效能以及消滅和注銷。辦理流程、對(duì)買賣的效能以及消滅和注銷。n異議登記的效能異議登記的效能n 異議登記是一種暫時(shí)的保全登記，起到暫時(shí)性保證措施的作用，異議登記是一種暫時(shí)的保全登記，起到暫時(shí)性保證措施的作用，將異議登記的效能確定為暫緩辦理處分登記。將異議登記的效能確定為暫

19、緩辦理處分登記。n 假設(shè)懇求人沒(méi)有在十五日的法定期限內(nèi)起訴或是未及時(shí)向登記假設(shè)懇求人沒(méi)有在十五日的法定期限內(nèi)起訴或是未及時(shí)向登記機(jī)構(gòu)提交曾經(jīng)起訴的證明資料，異議登記自動(dòng)失效也可由異議機(jī)構(gòu)提交曾經(jīng)起訴的證明資料，異議登記自動(dòng)失效也可由異議登記的懇求人或登記簿記載的權(quán)益人懇求注銷，登記機(jī)構(gòu)不能登記的懇求人或登記簿記載的權(quán)益人懇求注銷，登記機(jī)構(gòu)不能依職權(quán)注銷異議登記；但是懇求人在法定期間起訴且向登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)注銷異議登記；但是懇求人在法定期間起訴且向登記機(jī)構(gòu)提交了相關(guān)證明資料對(duì)異議登記進(jìn)展續(xù)展，異議登記該當(dāng)繼續(xù)存提交了相關(guān)證明資料對(duì)異議登記進(jìn)展續(xù)展，異議登記該當(dāng)繼續(xù)存在。在。集體土地上房屋登記的實(shí)際

20、集體土地上房屋登記的實(shí)際n 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出賣，也不得同意城市居民占用農(nóng)農(nóng)民的住宅不得向城市居民出賣，也不得同意城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅；登記部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放民集體土地建住宅；登記部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地運(yùn)用權(quán)證和房產(chǎn)證；鄉(xiāng)村房屋只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)土地運(yùn)用權(quán)證和房產(chǎn)證；鄉(xiāng)村房屋只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)。n 集體土地上房屋登記的特殊性集體土地上房屋登記的特殊性n一、房屋一切權(quán)人身份帶有限制，普通是該鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成一、房屋一切權(quán)人身份帶有限制，普通是該鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；員；n二、房屋宅基地的獲得具有無(wú)償性和限制性，一戶一宅

21、，不得非二、房屋宅基地的獲得具有無(wú)償性和限制性，一戶一宅，不得非法轉(zhuǎn)讓；法轉(zhuǎn)讓；n三、登記時(shí)須堅(jiān)持三、登記時(shí)須堅(jiān)持“房地一致、房地一致、“先地后房的原那么；先地后房的原那么；n四、未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織贊同，房屋登記機(jī)構(gòu)不能辦理轉(zhuǎn)移登記；四、未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織贊同，房屋登記機(jī)構(gòu)不能辦理轉(zhuǎn)移登記；n五、鄉(xiāng)村宅基地、自留地、自留山上的房屋不得設(shè)定抵押。五、鄉(xiāng)村宅基地、自留地、自留山上的房屋不得設(shè)定抵押。房屋翻建、改擴(kuò)建的登記類型房屋翻建、改擴(kuò)建的登記類型掌握：翻建、改擴(kuò)建房屋登記類型確實(shí)定掌握：翻建、改擴(kuò)建房屋登記類型確實(shí)定 翻建房屋應(yīng)辦理變卦登記。房屋翻建不等翻建房屋應(yīng)辦理變卦登記。房屋翻建不等于房屋滅

22、失，一切權(quán)客體并未消滅，因此，翻于房屋滅失，一切權(quán)客體并未消滅，因此，翻建房屋的一切權(quán)主體也不變，依法應(yīng)辦理變卦建房屋的一切權(quán)主體也不變，依法應(yīng)辦理變卦登記。登記。 商品房登記知識(shí)點(diǎn)商品房登記知識(shí)點(diǎn)n1 1、購(gòu)房合同可商定共有面積的分?jǐn)?，無(wú)商定的可按相關(guān)房屋的建、購(gòu)房合同可商定共有面積的分?jǐn)偅瑹o(wú)商定的可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)展分?jǐn)?；筑面積按比例進(jìn)展分?jǐn)偅籲2 2、地面停車場(chǎng)即占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放、地面停車場(chǎng)即占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位屬業(yè)主共同一切，開(kāi)發(fā)商不得出賣；汽車的車位屬業(yè)主共同一切，開(kāi)發(fā)商不得出賣；n3 3、關(guān)于商品房面積發(fā)生誤差的處置方式

23、、關(guān)于商品房面積發(fā)生誤差的處置方式 ，詳看書中，詳看書中183183頁(yè)內(nèi)容。頁(yè)內(nèi)容。土地抵押對(duì)房屋登記和預(yù)售的影響土地抵押對(duì)房屋登記和預(yù)售的影響n掌握：土地運(yùn)用權(quán)設(shè)定抵押后，預(yù)告商品房買受人辦理預(yù)告登記掌握：土地運(yùn)用權(quán)設(shè)定抵押后，預(yù)告商品房買受人辦理預(yù)告登記及轉(zhuǎn)移登記的處置方式；及轉(zhuǎn)移登記的處置方式；n熟習(xí)：已抵押土地與預(yù)售商品房的法律關(guān)系及處置程序，已抵押熟習(xí)：已抵押土地與預(yù)售商品房的法律關(guān)系及處置程序，已抵押土地與房屋初始登記的法律關(guān)系，已抵押土地與房屋轉(zhuǎn)移登記的土地與房屋初始登記的法律關(guān)系，已抵押土地與房屋轉(zhuǎn)移登記的法律關(guān)系。法律關(guān)系。n 房屋初始登記時(shí)，能否需求土地抵押權(quán)人出具贊同辦理

24、初始登房屋初始登記時(shí)，能否需求土地抵押權(quán)人出具贊同辦理初始登記的證明資料？記的證明資料？n 房屋登記機(jī)構(gòu)收取土地抵押權(quán)人出具的贊同證明資料僅限于轉(zhuǎn)房屋登記機(jī)構(gòu)收取土地抵押權(quán)人出具的贊同證明資料僅限于轉(zhuǎn)讓的情形，目的是維護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益。而初始登記并不改動(dòng)抵讓的情形，目的是維護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益。而初始登記并不改動(dòng)抵押財(cái)富的的一切權(quán)性質(zhì)，不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)本人的債務(wù)，所以押財(cái)富的的一切權(quán)性質(zhì)，不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)本人的債務(wù)，所以不用收取上述資料。不用收取上述資料。已預(yù)售房屋辦理在建工程抵押的特殊要求已預(yù)售房屋辦理在建工程抵押的特殊要求熟習(xí)：在建工程抵押與商品房預(yù)售之間的關(guān)系及處置方式。熟習(xí)：在建工程抵

25、押與商品房預(yù)售之間的關(guān)系及處置方式。 在建工程抵押的特點(diǎn)在建工程抵押的特點(diǎn)一、貸款只能用于在建工程的繼續(xù)建立；一、貸款只能用于在建工程的繼續(xù)建立；二、抵押權(quán)人只能是獲得了金融答應(yīng)的機(jī)構(gòu)；二、抵押權(quán)人只能是獲得了金融答應(yīng)的機(jī)構(gòu)；三、抵押人必需是債務(wù)人和在建工程的土地運(yùn)用權(quán)人；三、抵押人必需是債務(wù)人和在建工程的土地運(yùn)用權(quán)人；四、抵押的是已完工的部分；四、抵押的是已完工的部分；五、已預(yù)售并辦理了預(yù)售備案或預(yù)告登記的房屋，不能對(duì)該房屋再五、已預(yù)售并辦理了預(yù)售備案或預(yù)告登記的房屋，不能對(duì)該房屋再設(shè)立在建工程抵押；設(shè)立在建工程抵押；六、在建工程抵押權(quán)登記必需求進(jìn)展實(shí)地查看六、在建工程抵押權(quán)登記必需求進(jìn)展實(shí)

26、地查看優(yōu)先受償權(quán)，誰(shuí)更優(yōu)先？?jī)?yōu)先受償權(quán)，誰(shuí)更優(yōu)先？物權(quán)優(yōu)于債務(wù)原那么，受償順序如下：物權(quán)優(yōu)于債務(wù)原那么，受償順序如下：好心購(gòu)房人的購(gòu)房款好心購(gòu)房人的購(gòu)房款建筑承包商的工程款建筑承包商的工程款銀行債務(wù)銀行債務(wù)其他優(yōu)先原那么其他優(yōu)先原那么n1 1、法律適用規(guī)那么：上位法優(yōu)于下位法，后法優(yōu)于前法，特別法、法律適用規(guī)那么：上位法優(yōu)于下位法，后法優(yōu)于前法，特別法優(yōu)于普通法。優(yōu)于普通法。n2 2、承租人對(duì)承租房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但須具備以下條件：一是、承租人對(duì)承租房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但須具備以下條件：一是房屋租賃合同合法有效，二是出租人在房屋租賃合同有效期間內(nèi)房屋租賃合同合法有效，二是出租人在房屋租賃合同

27、有效期間內(nèi)出賣曾經(jīng)出租的房屋，三是承租人承諾購(gòu)買的條件與其他人承諾出賣曾經(jīng)出租的房屋，三是承租人承諾購(gòu)買的條件與其他人承諾的購(gòu)買條件一樣。的購(gòu)買條件一樣。n3 3、共有人與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并存時(shí)，共有人優(yōu)先于承租人購(gòu)、共有人與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并存時(shí)，共有人優(yōu)先于承租人購(gòu)買。買?！百I賣不廢除租賃，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同繼續(xù)有買賣不廢除租賃，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同繼續(xù)有效。效。n4 4、遺言承繼優(yōu)先于法定承繼。、遺言承繼優(yōu)先于法定承繼。抵押登記能否必需求進(jìn)展房屋評(píng)價(jià)抵押登記能否必需求進(jìn)展房屋評(píng)價(jià)n 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告不是抵押登記的法定要件。房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告不是抵押登記的法定要件。根據(jù)根據(jù)第二

28、十二條規(guī)第二十二條規(guī)定，定，“設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人雙方協(xié)商議定，也可以由房可以由抵押當(dāng)事人雙方協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)確定。因此，房地產(chǎn)評(píng)價(jià)地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)確定。因此，房地產(chǎn)評(píng)價(jià)不是房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記中的必經(jīng)程序。不是房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記中的必經(jīng)程序。n 實(shí)施以后，第十三條明確規(guī)定了登實(shí)施以后，第十三條明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展評(píng)價(jià)，抵押物的記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展評(píng)價(jià)，抵押物的價(jià)值并不是登記機(jī)構(gòu)該當(dāng)審查的內(nèi)容，能否超價(jià)值并不是登記機(jī)構(gòu)該當(dāng)審查的內(nèi)容，能否超越抵押物的價(jià)值是抵押權(quán)人該當(dāng)留意的事項(xiàng)

29、，越抵押物的價(jià)值是抵押權(quán)人該當(dāng)留意的事項(xiàng)，與登記機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。與登記機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。n 最高額抵押的主合同債務(wù)能否轉(zhuǎn)讓最高額抵押的主合同債務(wù)能否轉(zhuǎn)讓n 最高額抵押的主合同債務(wù)不得轉(zhuǎn)讓。但最高額抵押債務(wù)確定后可按普通抵押權(quán)行使，如最高額抵押所擔(dān)保的不特定債務(wù)，因債務(wù)數(shù)額確定登記、借款期限屆滿等緣由成為特定債務(wù)，為其所設(shè)定的最高額抵押權(quán)也轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ǖ盅?，可以隨著主債務(wù)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。n 在最高額抵押債務(wù)未確定之前，能否辦理最高額抵押注銷登記？可以n 抵押登記相關(guān)知識(shí)點(diǎn)抵押登記相關(guān)知識(shí)點(diǎn)n 1、抵押權(quán)自登記之日起產(chǎn)生效能；n 2、訂立抵押合同前抵押財(cái)富已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)富

30、出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)；n 3、房地產(chǎn)抵押合同簽署后，土地上新增的房屋不屬于抵押物，對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。n 4、留意了解反擔(dān)保的概念及特性參看書中217頁(yè)內(nèi)容n 5、抵押權(quán)注銷登記應(yīng)由雙方共同懇求，單獨(dú)一方不能懇求。我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有“恢復(fù)抵押登記的提法，房屋登記機(jī)構(gòu)辦理“恢復(fù)抵押登記實(shí)踐上適用的是重新辦理抵押，其恢復(fù)抵押登記的行為不具有合法性。抵押權(quán)是經(jīng)過(guò)登記產(chǎn)生的，不是經(jīng)過(guò)恢復(fù)而產(chǎn)生的，抵押權(quán)生效時(shí)間應(yīng)從重新登記之日起計(jì)算。n 房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)房屋買賣價(jià)錢的審查義務(wù)虛踐房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)房屋買賣價(jià)錢的審查義務(wù)虛踐熟習(xí)：懇求人對(duì)房屋買賣價(jià)錢照實(shí)申報(bào)的義務(wù)；熟習(xí)

31、：懇求人對(duì)房屋買賣價(jià)錢照實(shí)申報(bào)的義務(wù)；房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)買賣價(jià)錢的審查及法律責(zé)任。房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)買賣價(jià)錢的審查及法律責(zé)任。申報(bào)成交價(jià)錢屬于當(dāng)事人的義務(wù)，不屬于登申報(bào)成交價(jià)錢屬于當(dāng)事人的義務(wù)，不屬于登記機(jī)構(gòu)該當(dāng)審查的內(nèi)容。記機(jī)構(gòu)該當(dāng)審查的內(nèi)容。公證運(yùn)用于房屋登記的實(shí)際公證運(yùn)用于房屋登記的實(shí)際 掌握：房屋登記中須經(jīng)公證的情形；掌握：房屋登記中須經(jīng)公證的情形；熟習(xí)：登記機(jī)構(gòu)對(duì)公證書的審查責(zé)任，撤銷公熟習(xí)：登記機(jī)構(gòu)對(duì)公證書的審查責(zé)任，撤銷公證與房屋登記的法律關(guān)系。證與房屋登記的法律關(guān)系。 承繼公證的根據(jù)司法部、建立部共同承繼公證的根據(jù)司法部、建立部共同發(fā)布的發(fā)布的 法律未有明文規(guī)定房屋承繼必需經(jīng)過(guò)公證法律

32、未有明文規(guī)定房屋承繼必需經(jīng)過(guò)公證程序。但承繼關(guān)系屬于民事法律關(guān)系，而登記程序。但承繼關(guān)系屬于民事法律關(guān)系，而登記機(jī)構(gòu)的權(quán)益屬于行政權(quán)益，法律沒(méi)有授權(quán)登記機(jī)構(gòu)的權(quán)益屬于行政權(quán)益，法律沒(méi)有授權(quán)登記機(jī)構(gòu)去確定承繼關(guān)系，因此，登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有權(quán)機(jī)構(gòu)去確定承繼關(guān)系，因此，登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有權(quán)益也沒(méi)有才干直接對(duì)承繼人、受遺贈(zèng)人的權(quán)益益也沒(méi)有才干直接對(duì)承繼人、受遺贈(zèng)人的權(quán)益作出界定。作出界定。 境外法院的判決書適用于房屋登記的實(shí)際境外法院的判決書適用于房屋登記的實(shí)際掌握：境外裁判文書、公證書在境內(nèi)適用于房屋登記的程序性規(guī)定掌握：境外裁判文書、公證書在境內(nèi)適用于房屋登記的程序性規(guī)定和處置方式；和處置方式；熟習(xí)：香港、澳

33、門、臺(tái)灣地域法院民事裁判文書適用于房屋登記的熟習(xí)：香港、澳門、臺(tái)灣地域法院民事裁判文書適用于房屋登記的法律規(guī)定。法律規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)的一切權(quán)買賣、租賃、抵押、運(yùn)用等民事關(guān)系，均應(yīng)按不動(dòng)產(chǎn)的一切權(quán)買賣、租賃、抵押、運(yùn)用等民事關(guān)系，均應(yīng)按照照“物之所在地法支配原那么，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地的法律，因此，物之所在地法支配原那么，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地的法律，因此，境外法院的判決書應(yīng)在中國(guó)的法律框架下，經(jīng)中國(guó)法院認(rèn)可后才具境外法院的判決書應(yīng)在中國(guó)的法律框架下，經(jīng)中國(guó)法院認(rèn)可后才具有域內(nèi)的法律效能。有域內(nèi)的法律效能。離婚財(cái)富分割的登記實(shí)際離婚財(cái)富分割的登記實(shí)際掌握：夫妻共有房屋作離婚財(cái)富分割時(shí)登記類型的認(rèn)定掌握：夫妻共

34、有房屋作離婚財(cái)富分割時(shí)登記類型的認(rèn)定; ;登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記機(jī)構(gòu)對(duì)夫妻共有財(cái)富和隱性共有人的審查責(zé)任。夫妻共有財(cái)富和隱性共有人的審查責(zé)任。案例一：房改房由夫妻二人共同購(gòu)買，丈夫是隱性共有人。案例一：房改房由夫妻二人共同購(gòu)買，丈夫是隱性共有人。法院在判決二人離婚時(shí)沒(méi)有確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，房屋登記法院在判決二人離婚時(shí)沒(méi)有確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)待該房屋權(quán)屬爭(zhēng)議清楚后再辦理相應(yīng)登記手續(xù)。機(jī)構(gòu)應(yīng)待該房屋權(quán)屬爭(zhēng)議清楚后再辦理相應(yīng)登記手續(xù)。案例二：案例二：實(shí)施之前，婚姻存續(xù)期間登記在夫或妻一實(shí)施之前，婚姻存續(xù)期間登記在夫或妻一方名下的房產(chǎn)仍應(yīng)作為夫妻共同財(cái)富，在方名下的房產(chǎn)仍應(yīng)作為夫妻共同財(cái)

35、富，在和和實(shí)施后，登記機(jī)構(gòu)按照實(shí)施后，登記機(jī)構(gòu)按照建立房屋登記建立房屋登記簿，登記簿上記載房屋一切權(quán)人為物權(quán)歸屬情況的內(nèi)容和根據(jù)，簿，登記簿上記載房屋一切權(quán)人為物權(quán)歸屬情況的內(nèi)容和根據(jù)，因此登記在配偶一方名下的房產(chǎn)可依法推定為其個(gè)人財(cái)富。因此登記在配偶一方名下的房產(chǎn)可依法推定為其個(gè)人財(cái)富。離婚財(cái)富分割的登記實(shí)際離婚財(cái)富分割的登記實(shí)際n也就是說(shuō)，登記簿上記載的權(quán)益人是誰(shuí)就是誰(shuí)，沒(méi)有記載的也就是說(shuō)，登記簿上記載的權(quán)益人是誰(shuí)就是誰(shuí)，沒(méi)有記載的人就不是權(quán)益人，不存在隱性共有人的情形。假設(shè)房屋在現(xiàn)實(shí)上人就不是權(quán)益人，不存在隱性共有人的情形。假設(shè)房屋在現(xiàn)實(shí)上存在共有人，但因當(dāng)事人未懇求登記，而導(dǎo)致登記名義

36、人與實(shí)踐存在共有人，但因當(dāng)事人未懇求登記，而導(dǎo)致登記名義人與實(shí)踐權(quán)益人有差別時(shí)，登記機(jī)構(gòu)不因此承當(dāng)責(zé)任。權(quán)益人有差別時(shí)，登記機(jī)構(gòu)不因此承當(dāng)責(zé)任。監(jiān)護(hù)人為未成年人利益處分房屋監(jiān)護(hù)人為未成年人利益處分房屋的規(guī)定及登記機(jī)構(gòu)的審查責(zé)任的規(guī)定及登記機(jī)構(gòu)的審查責(zé)任掌握：未成年人監(jiān)護(hù)人的認(rèn)定規(guī)范以及為未成年人利益處分房屋的掌握：未成年人監(jiān)護(hù)人的認(rèn)定規(guī)范以及為未成年人利益處分房屋的特殊要件規(guī)定。特殊要件規(guī)定。關(guān)于對(duì)未成年人的監(jiān)護(hù)權(quán)關(guān)于對(duì)未成年人的監(jiān)護(hù)權(quán)1 1、父母行使對(duì)未成年人的監(jiān)護(hù)權(quán)時(shí)法律并未明確必需由一切監(jiān)、父母行使對(duì)未成年人的監(jiān)護(hù)權(quán)時(shí)法律并未明確必需由一切監(jiān)護(hù)人共同行使，還是由監(jiān)護(hù)人之一行使即可。不論監(jiān)

37、護(hù)人之一還是護(hù)人共同行使，還是由監(jiān)護(hù)人之一行使即可。不論監(jiān)護(hù)人之一還是監(jiān)護(hù)人共同行使監(jiān)護(hù)權(quán)，只需是為被監(jiān)護(hù)人的利益都應(yīng)視為合法行監(jiān)護(hù)人共同行使監(jiān)護(hù)權(quán)，只需是為被監(jiān)護(hù)人的利益都應(yīng)視為合法行為。假設(shè)監(jiān)護(hù)人之一處分未成年人的財(cái)富，損害了被監(jiān)護(hù)人的利為。假設(shè)監(jiān)護(hù)人之一處分未成年人的財(cái)富，損害了被監(jiān)護(hù)人的利益，該當(dāng)承當(dāng)責(zé)任并賠償損失。益，該當(dāng)承當(dāng)責(zé)任并賠償損失。2 2、父母與未成年子女的關(guān)系不因其離婚而消除，撫養(yǎng)權(quán)不能代、父母與未成年子女的關(guān)系不因其離婚而消除，撫養(yǎng)權(quán)不能代替監(jiān)護(hù)權(quán)。替監(jiān)護(hù)權(quán)。代理人濫用代理權(quán)的情形代理人濫用代理權(quán)的情形n1、本人代理：代理人以被代理人的名義與本人實(shí)施民事行為；n2、雙方

38、代理：代理人同時(shí)代理雙方當(dāng)事人實(shí)施同一項(xiàng)民事行為；n3、惡意代理：代理人和第三人惡意串通實(shí)施損害被代理人利益的行為。n 登記機(jī)構(gòu)該當(dāng)對(duì)代理人的代理權(quán)限進(jìn)展必要的審查。在受理相關(guān)房屋登記懇求以后，就同一套房屋提出的懇求行為該當(dāng)謹(jǐn)慎。定金、約定金定金、約定金n掌握：定金的概念和分類、約定金的法律性質(zhì)掌握：定金的概念和分類、約定金的法律性質(zhì)n定金分為：立商定金、成商定金、證商定金、違商定金和解商定定金分為：立商定金、成商定金、證商定金、違商定金和解商定金。金。n 第九十一條規(guī)定：第九十一條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人商定，但不定金的數(shù)額由當(dāng)事人商定，但不得超越主合同標(biāo)的百分之二十。得超越主合同標(biāo)的百分

39、之二十。n 假設(shè)主合同因雙方當(dāng)事人協(xié)商不一致而不能訂立，不可歸責(zé)于假設(shè)主合同因雙方當(dāng)事人協(xié)商不一致而不能訂立，不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人的，不適用定金罰那么。任何一方當(dāng)事人的，不適用定金罰那么。n 約定金不等同于定金，假設(shè)房地產(chǎn)商與購(gòu)房者商定該款項(xiàng)詳細(xì)約定金不等同于定金，假設(shè)房地產(chǎn)商與購(gòu)房者商定該款項(xiàng)詳細(xì)定金擔(dān)保的性質(zhì)，那么約定金具有立商定金的性質(zhì)，適用定金罰定金擔(dān)保的性質(zhì)，那么約定金具有立商定金的性質(zhì)，適用定金罰那么；如未明確商定定金性質(zhì)，應(yīng)視為預(yù)付款，未訂立買賣合同那么；如未明確商定定金性質(zhì)，應(yīng)視為預(yù)付款，未訂立買賣合同的，由開(kāi)發(fā)商反還購(gòu)房人，當(dāng)事人另有商定的按商定處置。的，由開(kāi)發(fā)商反還購(gòu)房

40、人，當(dāng)事人另有商定的按商定處置?，F(xiàn)實(shí)成就時(shí)即發(fā)生的物權(quán)效能現(xiàn)實(shí)成就時(shí)即發(fā)生的物權(quán)效能n第九條第一款規(guī)定：第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變卦、轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變卦、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效能；未經(jīng)登記，不發(fā)生效能，但讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效能；未經(jīng)登記，不發(fā)生效能，但法律另有規(guī)定的除外。法律另有規(guī)定的除外。 n n 基于法律直接規(guī)定，不需經(jīng)過(guò)登記，自現(xiàn)實(shí)行為成就時(shí)即發(fā)生基于法律直接規(guī)定，不需經(jīng)過(guò)登記，自現(xiàn)實(shí)行為成就時(shí)即發(fā)生物權(quán)效能的情形有：物權(quán)效能的情形有：n1 1、合法建造房屋；、合法建造房屋；n2 2、承繼或受遺贈(zèng)；、承繼或受遺贈(zèng)；n3 3、因人民法院或者仲裁委員會(huì)的法

41、律文書獲得房屋一切權(quán)。、因人民法院或者仲裁委員會(huì)的法律文書獲得房屋一切權(quán)。拆遷房屋的限制性規(guī)定拆遷房屋的限制性規(guī)定n根據(jù)根據(jù)，拆遷范圍內(nèi)的房屋可以轉(zhuǎn)讓，拆遷范圍內(nèi)的房屋可以轉(zhuǎn)讓, ,但但不得進(jìn)展以下活動(dòng)：不得進(jìn)展以下活動(dòng)：n1 1、新建、擴(kuò)建、改建房屋；、新建、擴(kuò)建、改建房屋；n2 2、改動(dòng)房屋和土地用途；、改動(dòng)房屋和土地用途；n3 3、抵押、租賃房屋。、抵押、租賃房屋。留意時(shí)效問(wèn)題留意時(shí)效問(wèn)題n 案例： 撤銷及注銷的啟動(dòng)程序n登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)應(yīng)審查登記房屋有無(wú)查封或其他限制登記情形，未履行審查責(zé)任能夠會(huì)導(dǎo)致登記被注銷或撤銷。n在實(shí)施期間，登記機(jī)構(gòu)可以啟動(dòng)行政注銷將存在登記瑕疵的查封房屋登

42、記注銷，但實(shí)施后，登記機(jī)構(gòu)在沒(méi)有司法機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)或行政機(jī)關(guān)生效法律文書證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛偽資料等非法手段獲取房屋登記為前提，不能自行啟動(dòng)行政職權(quán)將查封房屋登記直接撤銷或注銷。行政訴訟時(shí)效行政訴訟時(shí)效n 第三十九條規(guī)定：第三十九條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織直接向人公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，該當(dāng)在知道作出詳細(xì)行政行為之日起三個(gè)月內(nèi)提出。民法院提起訴訟的，該當(dāng)在知道作出詳細(xì)行政行為之日起三個(gè)月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外。法律另有規(guī)定的除外。n n 最高人民法院最高人民法院 第四十一條規(guī)定：第四十一條規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)作出詳行政機(jī)關(guān)作出詳細(xì)行政行為時(shí)，未告知公

43、民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴時(shí)限的，細(xì)行政行為時(shí)，未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴時(shí)限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者該當(dāng)知道訴權(quán)或者起訴期起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者該當(dāng)知道訴權(quán)或者起訴期限之日起計(jì)算，但從知道或者該當(dāng)知道詳細(xì)行政行為內(nèi)容之日起最長(zhǎng)不限之日起計(jì)算，但從知道或者該當(dāng)知道詳細(xì)行政行為內(nèi)容之日起最長(zhǎng)不得超越得超越2 2年。年。n 第四十二條規(guī)定：第四十二條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織不知道行政機(jī)關(guān)作出的公民、法人或者其他組織不知道行政機(jī)關(guān)作出的詳細(xì)行政行為內(nèi)容的，其起訴期限從知道或者該當(dāng)知道該詳細(xì)行政行為詳細(xì)行政行為內(nèi)容的，其起訴期限從知道或者

44、該當(dāng)知道該詳細(xì)行政行為內(nèi)容之日起計(jì)算。對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)行政行為從作出之日起超越內(nèi)容之日起計(jì)算。對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)行政行為從作出之日起超越2020年、年、其他詳細(xì)行政行為從作出之日起超越其他詳細(xì)行政行為從作出之日起超越5 5年提出訴訟的，人民法院不予受理。年提出訴訟的，人民法院不予受理。n1 1登記時(shí)效登記時(shí)效n 不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生于登記懇求人的懇求行為，而懇求權(quán)及當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生于登記懇求人的懇求行為，而懇求權(quán)及當(dāng)事人的意思表示該當(dāng)于屬于民事范疇，當(dāng)事人何時(shí)懇求登記，是其民的意思表示該當(dāng)于屬于民事范疇，當(dāng)事人何時(shí)懇求登記，是其民事權(quán)益。當(dāng)事人不及時(shí)懇求登記的，物權(quán)變動(dòng)不發(fā)生效能，因此事權(quán)益。

45、當(dāng)事人不及時(shí)懇求登記的，物權(quán)變動(dòng)不發(fā)生效能，因此產(chǎn)生的買賣風(fēng)險(xiǎn)由當(dāng)事人承當(dāng)，房屋登記機(jī)構(gòu)無(wú)強(qiáng)迫規(guī)定登記懇產(chǎn)生的買賣風(fēng)險(xiǎn)由當(dāng)事人承當(dāng)，房屋登記機(jī)構(gòu)無(wú)強(qiáng)迫規(guī)定登記懇求時(shí)限的必要。求時(shí)限的必要。n 以前的房屋登記法律法規(guī)之所以規(guī)定登記懇求時(shí)限，主要是出以前的房屋登記法律法規(guī)之所以規(guī)定登記懇求時(shí)限，主要是出于行政管理的需求，督促當(dāng)事人盡快懇求登記。假設(shè)當(dāng)事人超越于行政管理的需求，督促當(dāng)事人盡快懇求登記。假設(shè)當(dāng)事人超越規(guī)定的時(shí)限懇求登記，按照規(guī)定的時(shí)限懇求登記，按照 第三十第三十六條的規(guī)定，應(yīng)由房屋登記機(jī)構(gòu)責(zé)令限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，并按原六條的規(guī)定，應(yīng)由房屋登記機(jī)構(gòu)責(zé)令限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，并按原登記費(fèi)的登記費(fèi)

46、的3 3倍以下收取登記費(fèi)。因此，房屋登記機(jī)構(gòu)只能進(jìn)展處分，倍以下收取登記費(fèi)。因此，房屋登記機(jī)構(gòu)只能進(jìn)展處分，登記懇求的效能并款遭到影響。登記懇求的效能并款遭到影響。n 按照我國(guó)按照我國(guó) 的立法精神，的立法精神， 曾經(jīng)取消了懇曾經(jīng)取消了懇求人的登記懇求時(shí)限，無(wú)論懇求人何時(shí)懇求登記，只需符合登記求人的登記懇求時(shí)限，無(wú)論懇求人何時(shí)懇求登記，只需符合登記條件，房屋登記機(jī)構(gòu)仍應(yīng)受理。條件，房屋登記機(jī)構(gòu)仍應(yīng)受理。登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行義務(wù)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行義務(wù)n1 1、房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書實(shí)施登記，是其必需、房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書實(shí)施登記，是其必需履行的法定協(xié)助義務(wù)；履行的法定協(xié)助義

47、務(wù)；n2 2、房屋登記機(jī)構(gòu)以為人民法院要求協(xié)助執(zhí)行的內(nèi)容有錯(cuò)誤，可、房屋登記機(jī)構(gòu)以為人民法院要求協(xié)助執(zhí)行的內(nèi)容有錯(cuò)誤，可以向人民法院提出審查建議，但不該當(dāng)停頓辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)；以向人民法院提出審查建議，但不該當(dāng)停頓辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)；n3 3、房屋登記機(jī)構(gòu)未履行協(xié)助執(zhí)行義務(wù)，給他人呵斥損害的，應(yīng)、房屋登記機(jī)構(gòu)未履行協(xié)助執(zhí)行義務(wù)，給他人呵斥損害的，應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任；承當(dāng)賠償責(zé)任；n4 4、法院不能以房屋違法登記為由扣劃房屋登記機(jī)構(gòu)的資金。、法院不能以房屋違法登記為由扣劃房屋登記機(jī)構(gòu)的資金。第一百零三條對(duì)有義務(wù)協(xié)助執(zhí)行的單位的強(qiáng)迫措施僅第一百零三條對(duì)有義務(wù)協(xié)助執(zhí)行的單位的強(qiáng)迫措施僅規(guī)定為規(guī)定為“罰款，

48、沒(méi)有罰款，沒(méi)有“直接劃扣的規(guī)定；直接劃扣的規(guī)定；登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行義務(wù)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行義務(wù)n案例一：已設(shè)定抵押權(quán)的房屋能否可以查封并拍賣？案例一：已設(shè)定抵押權(quán)的房屋能否可以查封并拍賣？n1、可以查封并拍賣，但應(yīng)維護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益；、可以查封并拍賣，但應(yīng)維護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益；n2、拍賣所得價(jià)款應(yīng)優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人的債務(wù)；、拍賣所得價(jià)款應(yīng)優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人的債務(wù)；n3、強(qiáng)迫拍賣第三人享有抵押權(quán)的房產(chǎn)應(yīng)具備執(zhí)行實(shí)益，即房產(chǎn)、強(qiáng)迫拍賣第三人享有抵押權(quán)的房產(chǎn)應(yīng)具備執(zhí)行實(shí)益，即房產(chǎn)拍賣所得價(jià)款在清償優(yōu)先債務(wù)和強(qiáng)迫執(zhí)行費(fèi)用后存在剩余能夠，該余拍賣所得價(jià)款在清償優(yōu)先債務(wù)和強(qiáng)迫執(zhí)行費(fèi)用后存在剩余能夠，該余額部分在較大程

49、度上可以清償懇求執(zhí)行人的債務(wù)。額部分在較大程度上可以清償懇求執(zhí)行人的債務(wù)。n案例二：商品房預(yù)售合同備案能否對(duì)抗法院查封？案例二：商品房預(yù)售合同備案能否對(duì)抗法院查封？n不可以。預(yù)售合同登記備案是一種對(duì)商品房預(yù)售情況進(jìn)展事后監(jiān)不可以。預(yù)售合同登記備案是一種對(duì)商品房預(yù)售情況進(jìn)展事后監(jiān)視的行政管理措施，不具有物權(quán)上的效能。對(duì)于被執(zhí)行人將其一切的視的行政管理措施，不具有物權(quán)上的效能。對(duì)于被執(zhí)行人將其一切的需求辦理過(guò)戶登記的財(cái)富出賣給第三人，第三人曾經(jīng)支付部分或者全需求辦理過(guò)戶登記的財(cái)富出賣給第三人，第三人曾經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)踐占有該財(cái)富，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法部?jī)r(jià)款并實(shí)踐占有該財(cái)富

50、，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。院可以查封、扣押、凍結(jié)。預(yù)查封情形預(yù)查封情形n1、作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售答應(yīng)證、作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售答應(yīng)證且尚未出賣的房屋；且尚未出賣的房屋；n2、被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記、被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；的房屋；n3、被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)、被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。告登記的房屋。n留意：被預(yù)查封的房產(chǎn)可以辦理初始登記。留意：被預(yù)查封的房產(chǎn)可以辦理初始登記。nn關(guān)于輪侯查封關(guān)于輪侯查封n1、輪侯查封的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后、輪侯查封的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后n進(jìn)展陳列；進(jìn)展陳列；n2、查封法院依法解除查封的，陳列在先的輪侯查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；、查封法院依法解除查封的，陳列在先的輪侯查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；n3、查封法院對(duì)查封的土地運(yùn)用權(quán)、房屋全部處置的，陳列在后的輪、查封法院對(duì)查封的土地運(yùn)用權(quán)、房屋全部處置的，陳列在后的輪侯查封自動(dòng)失效；部分處置的，對(duì)剩余部分，陳列在后的輪侯查封侯查封自動(dòng)失效；部分處置的，對(duì)剩余部分，陳列在后的輪侯查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；n4、