如何進行建筑工程招標策劃

1、招標代理機構如何進行建筑工程招標方案策劃的探討招標代理機構如何進行建筑工程招標方案策劃的探討一、 招標方案策劃是圓滿完成建筑工程招標的前提.招標代理機構要圓滿完成業(yè)主的委托建筑工程的招標代理業(yè)務,首先應經過招標方案策劃階段，經業(yè)主認可后開始編制招標文件，才開始招標整個過程。而不是接到一個招標代理業(yè)務，不經過充分和業(yè)主溝通，再經過專業(yè)的分析、討論的策劃階段,就馬上進入招標文件編制階段和招標階段。可以這么認為,招標方案策劃階段就如同房地產開發(fā)的可行性研究階段，若不認真進行招標方案策劃,招標前考慮的問題不齊全、不深入,這個招標很有可能只是走了一個過程，最后業(yè)主不滿意中標單位或中標價格.由于招投標法有

2、規(guī)定,業(yè)主無法更改中標結果，這個中標結果就會造成施工過程管理混亂，扯皮較多，最終導致造價偏高，或工期滯后,或工程質量不好，或三者皆有.如果出現了這些結果，那么，這個招標應該說是不成功的，招標代理機構就沒有履行好招標委托合同中規(guī)定的義務和責任。當然，許多招標代理機構會說，出現以上那些不盡人意的結果，很大程度上是業(yè)主原因造成的。但是，招標代理機構作為專業(yè)的工程咨詢機構，是否在招標代理過程中盡了專業(yè)咨詢機構應盡的責任和義務呢?是否在整個招標過程中向業(yè)主提出了各方面的專業(yè)咨詢意見供業(yè)主參考?最重要的是招標代理機構是否進行了招標方案策劃?如果做好了招標方案策劃,即使業(yè)主在招標前會出現一些不太合理的意見，

3、經過這個招標策劃階段,通過招標代理機構專業(yè)的咨詢意見和建議,筆者相信業(yè)主會放棄那些不合理的意見的，而業(yè)主原因造成招標不成功的因素會降到最低。那些不聽專業(yè)意見而一意孤行的業(yè)主,到工程實施過程中，或工程完成后,他們也會發(fā)現在招標策劃階段招標代理機構所提的建議確實是正確的。二、 招標方案策劃主要應解決好三個問題。那招標代理機構如何做好建筑工程招標方案策劃?招標代理機構應提供一些什么專業(yè)咨詢意見？.筆者認為,招標方案策劃階段主要應解決好三個問題： 這個工程具不具備招標條件? 如何招標？ 什么時間完成招標? 三、 在招標方案策劃的三個階段逐步解決招標方案策劃的三個問題。要解決招標方案策劃的三個問題，應在

4、招標方案策劃的三個階段中逐步解決。第一階段,解決這個工程具不具備招標條件的問題.招標代理機構應和業(yè)主充分接觸和溝通，了解業(yè)主意圖，掌握已有條件，提出需業(yè)主完善的條件。 了解業(yè)主的意圖,如采用單價包干，還是總價包干,還是按定額計價,評標的一些想法，在廣州市還有招標資格打分表的設定,招標完成時間,合同結構的構想，特殊的合同條件等。 掌握已具備的條件，如施工圖紙，基坑支護方案設計，甲供料,其它物料的標準，招標手續(xù)等。 提出需業(yè)主完善的條件。 在本階段，大多數業(yè)主不知道招標需提供什么條件，以為有圖紙就可以了，所以，做了專業(yè)代理機構,必須做到專業(yè)的咨詢服務,應該詳細向業(yè)主介紹有關招標的法規(guī),一般性做法，

5、招標文件的基本構成,所欠缺的條件等。第二階段，基本解決如何招標的問題.根據第一階段的資料,提出招標策劃方案草案,主要包括： 招標范圍簡述 合同結構圖。 合同價款方式和結構. 合同條件的選用。主要合同條款。 資格預審條件。 基本的評標辦法. 招標文件目錄。 招標計劃. 第三階段，正式解決如何招標的問題。根據第二階段提出招標策劃方案草案,和業(yè)主進行深入討論，不斷修改，直至完成招標方案策劃,報業(yè)主批準.到第三階段，才是招標方案策劃的最深入階段，也是招標代理機構向業(yè)主提供最多咨詢意見,和業(yè)主進行深入討論的階段.許多業(yè)主在經過第一和第二階段后,基本知道了招投標有關法規(guī)，知道了招標文件的基本內容后，知道了

6、招標的程序,會開始和招標機構比較深入地討論招標文件、招標計劃、合同條件、合同結構等具體細節(jié)問題，也會將一些想法貫徹到招標文件中，而這些想法有些是有益于招標的,有些是無益于招標的，這時，招標代理機構應盡到代理機構應盡的義務和責任，對無益于招標的思路或想法，應盡力通過專業(yè)的意見說服業(yè)主更改或放棄,則不應該是業(yè)主說什么，也不分對錯，就寫到招標文件中,到以后出了問題，就說當時是業(yè)主說這么寫的.那業(yè)主會反問，我當時提出這個想法，是因為我不懂，而你們作為專業(yè)代理機構，業(yè)主支付了專業(yè)咨詢費用,不應該不懂。所以，我們專業(yè)代理機構應盡量避免這種狀況的發(fā)生.我們對一些問題,業(yè)主不太滿意，或認為不知怎樣做時，或提出

7、了不合理的想法或思路，我們作為專業(yè)人員，應該有幾種方案供業(yè)主選擇，并向業(yè)主分析各種方案的優(yōu)劣性和適用性，供業(yè)主決策.對于第三個問題，即何時完成招標，從第二階段開始提出招標進度計劃,在第三階段逐步完善，最后和招標方案策劃一起完成,報業(yè)主批準后按計劃實施招標，由于此計劃編制有些復雜，在以下部分和招標流程圖一起專門介紹。四、 在招標方案策劃有五個方面需特別向業(yè)主提供咨詢意見。在招標方案策劃階段，主要有以下幾個方面特別需要向業(yè)主提供咨詢意見：1. 合同結構，可按下表向業(yè)主提供咨詢意見。特點比較第1種第2種第3種總承包合同方式業(yè)主甲供大部分材料合同方式介于第1種和第2種之間的合同方式與業(yè)主的合同關系簡單

8、復雜業(yè)主管理能力一般非常高施工單位管理能力較高一般一般業(yè)主在施工過程協調工作一般非常大量較大量施工進度保證性較好和業(yè)主管理水平有極大關系，管理水平不好則進度難以保證一般施工質量保證性質量問題容易界定質量問題難以界定一般業(yè)主投資較多較少一般結論:實際操作中，1至3的合同結構選用視業(yè)主部門設置、項目管理能力和業(yè)主意愿而定2. 合同價款構成，可按下表向業(yè)主提供咨詢意見。特點比較1234單價包干總價包干可調總價包干成本加酬金圖紙要求較齊全齊全較齊全不齊全技術標準要求清晰清晰清晰不太清晰物料要求可暫定清晰部分暫定可暫定業(yè)主風險平均小較小高承包商風險平均最高高小結論1：實際操作中,1至4的合同價款方式可相

9、互組合,視業(yè)主提供條件和業(yè)主意愿而組合結論2：推薦模式1（單價包干為主）:70（1）+20%（2）或(3）+10%（4）結論3:推薦模式2（總價包干為主）:80%（2)或（3）+10(1）+10%（4)3. 合同條件，可按下表向業(yè)主提供咨詢意見。合同條件最適用范圍第一種99版施工合同條件大中型建筑安裝工程，大中型市政工程，大中型裝修工程，園林綠化工程第一種(變）99簡化版施工合同條件中小型建筑安裝工程、市政工程、裝修工程、園林綠化工程第二種買賣合同條件純材料第三種買賣安裝合同條件大型設備，如電梯、發(fā)電機等第四種買賣施工合同條件專業(yè)材料，如鋁門窗、門、櫥柜等4. 評標辦法，可按下表向業(yè)主提供咨詢

10、意見。評標法適用范圍第一種符合性評審技術商務打分法大型建筑安裝工程，大型市政工程第一種（變）符合性評審專業(yè)技術評審技術商務打分法大型建筑安裝工程，投標文件帶有專業(yè)工程設計(如基坑支護設計）第二種符合性評審技術滿足性評審最低報價中標法材料設備,圖紙齊全，技術條件清晰的總價包干工程第三種符合性評審技術滿足性評審商務標打分法中小型建筑安裝工程、市政工程、園林綠化工程，材料設備第四種符合性評審技術滿足性評審商務標綜合評審法小型建筑安裝工程、市政工程、園林綠化工程，小宗材料設備5. 物料供應方法,可按下表向業(yè)主提供咨詢意見.適用范圍優(yōu)點缺點1工程量清單中列出業(yè)主指定物料的品牌和供應價a) 業(yè)主策劃深入，

11、并在招標前完成了所有主要物料的詢價、選擇和定板a） 招標完成后工程造價基本確定，易于控制工程成本a） 物料確定太早，可能會太超前,工程施工過程中可能會出現跟不上當時房地產潮流或新技術，但無法更改,或更改會造成投資加大，或工期嚴重滯后,或向物料商悔約的困境.b） 業(yè)主有專門的物料采購部分，并和一些物料供應商保持了長期合作關系b） 易于施工圖設計b) 有些物料規(guī)格、品質或技術條件一旦確定,在施工過程中將無法更改,或更改會造成投資加大，或工期嚴重滯后,或向物料商悔約的困境.c） 工期較短c） 保證工期c) 開工后更換指定物料會引起的索賠，工期滯后等問題d） 業(yè)主的項目管理機構能力強d) 業(yè)主直對大宗

12、物料供應商，降低成本d） 指定物料供應商在施工過程中不配合或悔約將引起工程進度滯后e) 由于由中標單位和業(yè)主指定物料供應商按業(yè)主指定價格簽訂分包合同,業(yè)主在工程管理上較簡單e） 業(yè)主需投入大量人力物力和各類物料供應商進行詢價、談判.f） 由于由中標單位和業(yè)主指定物料供應商按業(yè)主指定價格簽訂分包合同,需長期合作的總包單位操作才比較順利，否則將會有較多麻煩。2工程量清單中列出業(yè)主指定物料的一至四個建議品牌a） 業(yè)主策劃不夠深入,在招標前只完成主要物料的定位和主要供應商的資格預審a) 若建議品牌基本位于一個檔次，則招標完成后工程造價也基本確定,易于控制工程成本a) 由于投標時已確定了物料品牌，也會出

13、現第1種a）情況,即可能會太超前,工程施工過程中可能會出現跟不上當時房地產潮流或新技術,但無法更改,或更改會造成投資加大,或工期嚴重滯后，或要求標單位向物料商悔約的困境。b) 業(yè)主沒有專門的物料采購部分，只和幾個物料供應商保持了長期合作關系b） 業(yè)主只需投入部分人力物力對主要物料供應商進行詢價或考察.b) 若建議品牌不處于一個檔次，則評標不科學,業(yè)主也未選到滿意價格和品牌b) 工期較長c) 只規(guī)定了品牌，但未確定規(guī)格，為將來更適應市場而確定規(guī)格或更換材料創(chuàng)造了主動性。c） 由于業(yè)主未直接和各類物料供應商進行詢價、談判，會造成投標單位的報價比市場價偏高.最嚴重的是若只指定一兩家，這一兩家會故意將

14、價格抬高。d） 業(yè)主的項目管理機構能力不強d) 由于中標單位已在建議品牌中選擇其一，并進行了報價，省略了對總包單位報價審核的過程，保證工期d ） 物料方面的造價會高一點（但業(yè)主的管理費會降低,并且由中標單位直接和物料商洽商簽訂合同，保證工程進度）。f) 由于由中標單位和業(yè)主建議物料供應商簽訂分包合同,業(yè)主在工程管理上比第1種更簡單,更輕松3工程量清單中列出業(yè)主指定物料的暫定價a) 業(yè)主策劃簡單，在招標前只完成主要物料的定位a） 便于工程施工過程中根據市場情況及時調整物料a) 不利于控制工程造價b） 業(yè)主沒有專門的物料采購部分b) 可能由于物料遲遲不能確定,嚴重影響工程進度.c) 由于物料價格未

15、經過招標，如何與總包單位對物料價格達成一致,會出現較多扯皮，影響工程進度.4工程量清單中列出業(yè)主指定物料，并提供樣板a）業(yè)主策劃簡單,在招標前只完成主要物料的定位a) 便于控制工程效果a) 若業(yè)主不指定廠家,則不利于控制工程造價和工程質量b) 主要用于裝修工程b） 若業(yè)主對樣板提供產家，對控制工程造價有一定作用。b） 評標困難，必須先評投標單位提供的樣板，若業(yè)主未定產家，則對樣板的質量難以確定。c） 若業(yè)主只指定一家品牌,這一家會故意將價格抬高.結論1：實際操作中，1至4的物料定價方式可相互組合，視業(yè)主部門設置、策劃深度和業(yè)主意愿而組合。結論2：推薦模式1(業(yè)主無專門物料采購部門）：30（1）+50(2)+20（3）結論3:推薦模式2(業(yè)主有專門物料采購部門）：50（1）+30%（2）+20%（3)五、 招標進度計劃的編制和實用招標流程圖。招標進度計劃中，除正常的招標程序外，還應在此計劃中編入三個和招標緊密聯系的計劃： 施工圖出圖計劃 規(guī)劃許可證出證計劃， 施工許可證辦證計劃因為目前許多業(yè)主都是圖紙還沒出齊和未正式取得規(guī)劃許可證，就開始策劃