某房地產(chǎn)熱銷樓盤分析

1、用心構(gòu)筑美好生活2021-12-111旭輝集團(tuán)營(yíng)銷管理部旭輝集團(tuán)營(yíng)銷管理部2008年年11月月用心構(gòu)筑美好生活2021-12-112項(xiàng)目總評(píng) 湘江世紀(jì)城在湘江世紀(jì)城在2008年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)一片低迷的大環(huán)境下，無論是銷售情況，年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)一片低迷的大環(huán)境下，無論是銷售情況，還是社會(huì)影響力，都成為了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)一大亮點(diǎn)。還是社會(huì)影響力，都成為了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)一大亮點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)模：長(zhǎng)沙最大規(guī)模的住宅小區(qū)，總建筑面積高達(dá)項(xiàng)目規(guī)模：長(zhǎng)沙最大規(guī)模的住宅小區(qū)，總建筑面積高達(dá)400萬平方米；萬平方米；項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，抓住江景優(yōu)勢(shì)，大大提升項(xiàng)目的檔次；項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，抓住江景優(yōu)勢(shì)，大大提升

2、項(xiàng)目的檔次；戶型設(shè)計(jì)：戶型大小適中，以戶型設(shè)計(jì)：戶型大小適中，以85至至135為主，戶型設(shè)計(jì)合理，大量采用為主，戶型設(shè)計(jì)合理，大量采用拐角陽(yáng)臺(tái)、戶內(nèi)飄窗、戶內(nèi)花園的設(shè)計(jì)，擴(kuò)大視野，使江景優(yōu)勢(shì)價(jià)值最大化；拐角陽(yáng)臺(tái)、戶內(nèi)飄窗、戶內(nèi)花園的設(shè)計(jì)，擴(kuò)大視野，使江景優(yōu)勢(shì)價(jià)值最大化；銷售總量：開盤三個(gè)月內(nèi)，銷量高達(dá)銷售總量：開盤三個(gè)月內(nèi)，銷量高達(dá)17萬平方米。后期銷售平穩(wěn)，平均月銷萬平方米。后期銷售平穩(wěn)，平均月銷量高達(dá)量高達(dá)44萬平方米；萬平方米；價(jià)格：價(jià)格定位準(zhǔn)確，低價(jià)入市，吸引到了較多關(guān)注。價(jià)格：價(jià)格定位準(zhǔn)確，低價(jià)入市，吸引到了較多關(guān)注。營(yíng)銷推廣：推廣力度較大，僅開盤后三個(gè)月，共投入廣告費(fèi)用營(yíng)銷推廣：推

3、廣力度較大，僅開盤后三個(gè)月，共投入廣告費(fèi)用800萬人民幣；萬人民幣；用心構(gòu)筑美好生活2021-12-113第一部分第二部分第三部分第四部分產(chǎn)品情況分析產(chǎn)品情況分析可比項(xiàng)目分析可比項(xiàng)目分析營(yíng)銷推廣分析營(yíng)銷推廣分析用心構(gòu)筑美好生活2021-12-114產(chǎn)品情況分析產(chǎn)品情況分析第一部分用心構(gòu)筑美好生活2021-12-115第一部分 產(chǎn)品情況分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介湘江世紀(jì)城是由世紀(jì)金源集團(tuán)投資興建的超大型復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。包括普通住宅、高級(jí)住宅、大型購(gòu)物中心、六星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、學(xué)校、商業(yè)等多種物業(yè)類型，建成后的湘江世紀(jì)城將成為長(zhǎng)沙市規(guī)模最大的綜合社區(qū)。湘江世紀(jì)城位于開福區(qū)五合垸湘江東岸湘江濱江風(fēng)光帶一段，是湘江、瀏

4、陽(yáng)河、撈刀河一江兩河匯聚之地。項(xiàng)目東臨湘江大道，西臨湘江，南至瀏陽(yáng)河與湘江交匯處，北至撈刀河與湘江交匯處。湘江流水由南向北，瀏陽(yáng)河、撈刀河自東而西，三面環(huán)水的絕佳格局。湘江世紀(jì)城緊鄰的濱江文化園（兩館一廳），是政府即將開發(fā)的超大型市政項(xiàng)目，規(guī)劃將其打造成長(zhǎng)沙標(biāo)志性建筑群，工程建設(shè)為1.5萬平方米音樂廳，2.5萬平米圖書館，2萬平米博物館。用心構(gòu)筑美好生活2021-12-116第一部分 產(chǎn)品情況分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介開發(fā)商湖南湘水雅境房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址長(zhǎng)沙市開福區(qū)五合垸占地面積675799總建面積4000000總棟數(shù)114總套數(shù)22000套建筑類型高層、裙樓建筑結(jié)構(gòu)框剪容積率3.5綠化率60%建筑

5、密度10.98%車位比1：1物業(yè)代理世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司開盤時(shí)間2008年6月27日預(yù)計(jì)推廣周期3年用心構(gòu)筑美好生活2021-12-117第一部分 產(chǎn)品情況分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介配套設(shè)施教學(xué)配套湘江世紀(jì)城內(nèi)有6.7萬平方米的學(xué)校、幼兒園，學(xué)校全程引進(jìn)湖南省一流名校，引進(jìn)頂尖師資力量和領(lǐng)先教育理念。商業(yè)配套6萬平方米的商鋪為業(yè)主提供日常生活的便利，更是譜寫一幅商業(yè)繁華的大篇章。休閑配套世紀(jì)金源集團(tuán)將投入數(shù)十億巨資建設(shè)一個(gè)面積約為20萬平米的大型購(gòu)物中心，集數(shù)萬種商品、數(shù)十種業(yè)態(tài)、集購(gòu)物休閑餐飲娛樂運(yùn)動(dòng)等潮流元素于一體，創(chuàng)造屬于長(zhǎng)沙人的世界級(jí)購(gòu)物天堂。用心構(gòu)筑美好生活2021-12-118第一部分 產(chǎn)品

6、情況分析項(xiàng)目周邊情況政府機(jī)關(guān)：政府機(jī)關(guān)：開福區(qū)政府開福區(qū)政府休閑配套：休閑配套：新河三角洲（兩館一廳）新河三角洲（兩館一廳）商業(yè)配套：商業(yè)配套：五家?guī)X商圈、四方坪商圈五家?guī)X商圈、四方坪商圈醫(yī)療配套：醫(yī)療配套：湘雅醫(yī)學(xué)院湘雅醫(yī)學(xué)院交通配套：交通配套：汽車北站汽車北站用心構(gòu)筑美好生活2021-12-119第一部分 產(chǎn)品情況分析戶型配比一期共有房源6120戶：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（ 90-100） 1680戶； 三房?jī)蓮d一衛(wèi)（125-135） 1440戶；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（135-145） 1470戶； 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（145-160） 180戶；四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（145-155） 900戶； 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（155-

7、165） 90戶；四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（165-175） 180戶； 四房?jī)蓮d三衛(wèi)（175-185） 120戶；五房?jī)蓮d三衛(wèi)（205.71） 60戶。用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1110第一部分 產(chǎn)品情況分析戶型分析經(jīng)濟(jì)兩房經(jīng)濟(jì)兩房90.7990.79一梯兩戶一梯兩戶, ,板式結(jié)構(gòu)板式結(jié)構(gòu). .動(dòng)靜分區(qū)動(dòng)靜分區(qū), ,干濕分區(qū)干濕分區(qū). .主臥客廳朝南主臥客廳朝南. .雙飄窗設(shè)計(jì)雙飄窗設(shè)計(jì). .獨(dú)立工作間獨(dú)立工作間. .南向大陽(yáng)臺(tái)南向大陽(yáng)臺(tái). .用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1111第一部分 產(chǎn)品情況分析戶型分析標(biāo)準(zhǔn)三房標(biāo)準(zhǔn)三房137.66137.66一梯兩戶一梯兩戶, ,南北通透南北通透. .1

8、212超大入戶花園超大入戶花園. .主臥客廳朝南主臥客廳朝南. .雙向飄窗設(shè)計(jì)雙向飄窗設(shè)計(jì). .主臥獨(dú)立衛(wèi)生間主臥獨(dú)立衛(wèi)生間. .南向大陽(yáng)臺(tái)南向大陽(yáng)臺(tái). .用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1112第一部分 產(chǎn)品情況分析戶型分析大氣三房大氣三房156.71156.71一梯兩戶一梯兩戶, ,南北通透南北通透. .1212超大入戶花園超大入戶花園. .11.511.5陽(yáng)光戶內(nèi)花園陽(yáng)光戶內(nèi)花園步入式衣柜步入式衣柜. .獨(dú)立主臥衛(wèi)生間獨(dú)立主臥衛(wèi)生間. .客廳超寬觀景窗客廳超寬觀景窗. .用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1113第一部分 產(chǎn)品情況分析戶型分析舒適四房舒適四房168.48168.48一梯兩戶

9、一梯兩戶, ,南北通透南北通透. .8 8陽(yáng)光入戶花園陽(yáng)光入戶花園. .客廳、主臥、書房朝南客廳、主臥、書房朝南. .獨(dú)立主臥衛(wèi)生間獨(dú)立主臥衛(wèi)生間. .客廳超寬觀景陽(yáng)臺(tái)客廳超寬觀景陽(yáng)臺(tái). .用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1114項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模兩館一廳兩館一廳湘江湘江自然景觀自然景觀通路設(shè)計(jì)通路設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)品牌品牌湘江世紀(jì)城湘江世紀(jì)城第一部分 產(chǎn)品情況分析產(chǎn)品亮點(diǎn)用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1115第一部分 產(chǎn)品情況分析產(chǎn)品亮點(diǎn)開發(fā)商品牌：開發(fā)商品牌：世紀(jì)金源集團(tuán)是著名實(shí)業(yè)家、旅菲愛國(guó)華僑黃如論先生創(chuàng)辦的綜合性跨行業(yè)國(guó)際集團(tuán)，目前在中國(guó)大陸已投資1000多億元人民幣 ，集團(tuán)以“房

10、地產(chǎn)開發(fā)、星級(jí)大飯店、大型購(gòu)物中心、金融資本運(yùn)營(yíng)礦業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理”為六大支柱產(chǎn)業(yè).在2007年“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)排行榜”中名列第5位，具備中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì).到目前為止，世紀(jì)金源集團(tuán)房地產(chǎn)總開發(fā)面積為1000萬平方米，為改善市民居住環(huán)境和城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)做出了突出貢獻(xiàn)。在福州、南昌、北京、重慶、昆明等地留下了許多經(jīng)典之作。 所得榮譽(yù)：2007“中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)排行榜”中第120位 2007“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)排行榜”中第5位 2006城市建設(shè)杰出貢獻(xiàn)獎(jiǎng) 用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1116第一部分 產(chǎn)品情況分析產(chǎn)品亮點(diǎn)規(guī)模：規(guī)模：超大型復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目超大型復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目 占地面積約占地面積

11、約100萬平米，總建筑面積約萬平米，總建筑面積約400萬平方米，商品房數(shù)量約萬平方米，商品房數(shù)量約20000套，規(guī)劃入住居民數(shù)量約為套，規(guī)劃入住居民數(shù)量約為6萬人。包括普通住宅、高級(jí)住宅、大型購(gòu)物中心、六星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒萬人。包括普通住宅、高級(jí)住宅、大型購(gòu)物中心、六星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、學(xué)校、商業(yè)等多種物業(yè)類型，建成后的湘江世紀(jì)城將成為長(zhǎng)店、學(xué)校、商業(yè)等多種物業(yè)類型，建成后的湘江世紀(jì)城將成為長(zhǎng)沙市規(guī)模最大的高尚綜合社區(qū)。沙市規(guī)模最大的高尚綜合社區(qū)。 用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1117第一部分 產(chǎn)品情況分析產(chǎn)品亮點(diǎn)自然景觀：自然景觀：三面環(huán)水三面環(huán)水 全覽江景全覽江景 位于開福區(qū)五合垸湘江東岸湘江濱江風(fēng)

12、光帶位于開福區(qū)五合垸湘江東岸湘江濱江風(fēng)光帶一段，是湘江、瀏陽(yáng)河、撈刀河一江兩河匯聚之地。項(xiàng)目東臨湘一段，是湘江、瀏陽(yáng)河、撈刀河一江兩河匯聚之地。項(xiàng)目東臨湘江大道，西臨湘江，南至瀏陽(yáng)河與湘江交匯處，北至撈刀河與湘江大道，西臨湘江，南至瀏陽(yáng)河與湘江交匯處，北至撈刀河與湘江交匯處。湘江流水由南向北，瀏陽(yáng)河、撈刀河自東而西，形成江交匯處。湘江流水由南向北，瀏陽(yáng)河、撈刀河自東而西，形成三面環(huán)水的絕佳格局。三面環(huán)水的絕佳格局。用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1118第一部分 產(chǎn)品情況分析產(chǎn)品亮點(diǎn)市政配套：市政配套：兩館一廳兩館一廳 項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)閾葡柬?xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)閾葡冀M團(tuán)。湘江世紀(jì)城緊鄰的濱江組團(tuán)。湘江世

13、紀(jì)城緊鄰的濱江文化園，是政府即將開發(fā)的超文化園，是政府即將開發(fā)的超大型市政項(xiàng)目，規(guī)劃將其打造大型市政項(xiàng)目，規(guī)劃將其打造成長(zhǎng)沙標(biāo)志性建筑群，工程建成長(zhǎng)沙標(biāo)志性建筑群，工程建設(shè)為設(shè)為1.5萬平方米音樂廳，萬平方米音樂廳，2.5萬萬平米圖書館，平米圖書館，2萬平米博物館區(qū)。萬平米博物館區(qū)。 用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1119第一部分 產(chǎn)品情況分析產(chǎn)品亮點(diǎn)通路設(shè)計(jì)：通路設(shè)計(jì)：全城人車分流全城人車分流 首創(chuàng)中國(guó)獨(dú)一無首創(chuàng)中國(guó)獨(dú)一無二的二的“全城人車分流全城人車分流”人性化人性化道路布局系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)徹底的人道路布局系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)徹底的人車分流，創(chuàng)建人居環(huán)境的典范車分流，創(chuàng)建人居環(huán)境的典范社區(qū)。社區(qū)。整個(gè)地

14、下層、近百萬平米的面整個(gè)地下層、近百萬平米的面積全部架空，設(shè)置市政交通層積全部架空，設(shè)置市政交通層和地下車庫(kù)，將車流全部導(dǎo)入和地下車庫(kù)，將車流全部導(dǎo)入到地下，除了必要時(shí)的消防車到地下，除了必要時(shí)的消防車外，在地面上根本見不到任何外，在地面上根本見不到任何機(jī)動(dòng)車輛。機(jī)動(dòng)車輛。用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1120第一部分 產(chǎn)品情況分析產(chǎn)品亮點(diǎn)園林綠化：園林綠化：獨(dú)享湘江風(fēng)光帶獨(dú)享湘江風(fēng)光帶 湘江世紀(jì)城精心打造這片瑰麗的風(fēng)景、創(chuàng)造最湘江世紀(jì)城精心打造這片瑰麗的風(fēng)景、創(chuàng)造最具特色的湘江風(fēng)景，強(qiáng)調(diào)湘江風(fēng)光帶的文化內(nèi)涵，作為湘江世具特色的湘江風(fēng)景，強(qiáng)調(diào)湘江風(fēng)光帶的文化內(nèi)涵，作為湘江世紀(jì)城的天然私享花園

15、，將所屬的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì)為懷古惜今紀(jì)城的天然私享花園，將所屬的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì)為懷古惜今（精品開放式公園園區(qū)）、繽紛四季（精品花木景區(qū)）、漸行（精品開放式公園園區(qū)）、繽紛四季（精品花木景區(qū)）、漸行漸悟（自然風(fēng)格景區(qū)）三大景區(qū)，多角度體現(xiàn)湖湘文化的精彩。漸悟（自然風(fēng)格景區(qū)）三大景區(qū)，多角度體現(xiàn)湖湘文化的精彩。 用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1121第一部分 產(chǎn)品情況分析產(chǎn)品亮點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)：戶戶盡攬湘江美景戶戶盡攬湘江美景 建筑戶型設(shè)建筑戶型設(shè)計(jì)秉承以人為本的原則，精心雕計(jì)秉承以人為本的原則，精心雕琢每一寸空間。在各項(xiàng)功能分區(qū)琢每一寸空間。在各項(xiàng)功能分區(qū)明晰的前提下，考慮不同所需，明晰的前

16、提下，考慮不同所需，保證室內(nèi)空間的精確度，全面滿保證室內(nèi)空間的精確度，全面滿足購(gòu)房人需求。湘江世紀(jì)城戶型足購(gòu)房人需求。湘江世紀(jì)城戶型南北通透、戶戶朝陽(yáng)、戶型方正南北通透、戶戶朝陽(yáng)、戶型方正無浪費(fèi)面積，住宅為無浪費(fèi)面積，住宅為23-33層的層的南北向板樓結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，絕大部分南北向板樓結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，絕大部分住宅還設(shè)置私家入戶花園，充分住宅還設(shè)置私家入戶花園，充分保證多方向采光及觀景保證多方向采光及觀景;大部分大部分樓座還設(shè)置觀光電梯，讓業(yè)主盡樓座還設(shè)置觀光電梯，讓業(yè)主盡攬湘江美景。攬湘江美景。 用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1122銷售情況分析銷售情況分析第二部分用心構(gòu)筑美好生活2021-12-112

17、3第二部分 銷售情況分析房源情況從2008年4月首次開盤至今，共開盤三次，共推出房源約3000套。其中： 一期于2008年4月開盤，至2008年7月銷售量已達(dá)到90%以上； 二期于2008年6月開盤，至2008年10月銷售量達(dá)到90%以上； 三期于2008年9月開盤，至今銷售量已達(dá)到60%。從開盤至今總體銷售量約為2550套。 （數(shù)據(jù)截至至08年11月20日）1500套套1000套套500套套用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1124第二部分 銷售情況分析房型去化分析已售房源中，90-100兩房和125-135三房為主要去化房型，選擇此類房型的客戶基本以首次置業(yè)和改善型購(gòu)房動(dòng)機(jī)的客戶為主。用心構(gòu)

18、筑美好生活2021-12-1125第二部分 銷售情況分析銷售情況價(jià)格走勢(shì)：08年4月底一期開盤價(jià)為3900元/，到7月一直呈逐步上漲的態(tài)勢(shì)，直到8月有輕微下滑。至今價(jià)格走勢(shì)較平穩(wěn)。成交情況：從08年4月開盤和5月，周銷量一直為長(zhǎng)沙商品房全市銷量榜首位。6月過后，月銷量相對(duì)平穩(wěn)，一直保持在長(zhǎng)沙商品房全市銷售榜前10的位置。銷售回款：從08年4月開盤至今，項(xiàng)目總銷售面積高達(dá)31萬平方米，總計(jì)回款約為8億元人民幣。（數(shù)據(jù)截至至08年11月20日）用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1126目前銷售現(xiàn)狀：目前銷售現(xiàn)狀： 現(xiàn)在價(jià)格分三個(gè)檔次，最東面靠湘江北路價(jià)格最低現(xiàn)在價(jià)格分三個(gè)檔次，最東面靠湘江北路價(jià)格最

19、低3900元元/平平米起，均價(jià)約為米起，均價(jià)約為4100元元/平米；中間位置均價(jià)平米；中間位置均價(jià)4500-4800左右，左右，視景觀不同價(jià)格不同；靠江的江景房最高價(jià)視景觀不同價(jià)格不同；靠江的江景房最高價(jià)6200元元/平米，最低平米，最低5500元元/平米。平米。 11月月20日一期開始交房。日一期開始交房。 目前每天銷售大廳客戶來訪約目前每天銷售大廳客戶來訪約60批次。批次。第二部分 銷售情況分析銷售情況用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1127第二部分 銷售情況分析營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分析1.蓄客期：由于項(xiàng)目蓄客戶期已處于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下滑的階段，因此在開盤前并沒有進(jìn)行廣告推廣，只是通過多家單位的走

20、訪，邀請(qǐng)到了開福區(qū)政府、高支隊(duì)等多家單位的團(tuán)購(gòu)客戶。2.展示期：項(xiàng)目工程進(jìn)度較快，開盤前已有20棟封頂，樣板園林和樣板房也陸續(xù)開放，配合其開盤后的大量廣告投放，較好的體現(xiàn)出了開發(fā)商的實(shí)力以及項(xiàng)目的規(guī)模。3.開盤期：一期開盤，較好的把握住了團(tuán)購(gòu)客戶，1500套房源中，在4-5月銷售量已達(dá)到1000套，其中80%為團(tuán)購(gòu)客戶，成交均價(jià)僅為3600元/。4.強(qiáng)銷期：緊接著6月又推出房源1000套，并同時(shí)投放大量以項(xiàng)目熱銷為訴求點(diǎn)的大版報(bào)廣，吸引客戶上門來訪，達(dá)到了較好的效果。5.持銷期：7月后，項(xiàng)目進(jìn)入持銷期，銷售量有所下滑，項(xiàng)目適當(dāng)?shù)臏p少了報(bào)紙廣告的投放，采用了多種廣告的投放方式，但效果一般。6.1

21、0月，項(xiàng)目再次采用了團(tuán)購(gòu)的方式銷售，對(duì)濱江小學(xué)等多家單位進(jìn)行走訪，邀請(qǐng)到了大量的團(tuán)購(gòu)客戶，優(yōu)惠力度加大，最大折扣達(dá)7.8折。得到了較好的效果，當(dāng)月成交量上升85%。用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1128銷售推廣手法評(píng)價(jià)：1、開盤氛圍營(yíng)造：大氣勢(shì)，造城；樹立大品牌開發(fā)形象；2、延期預(yù)售實(shí)力表現(xiàn)：一期開盤時(shí)已經(jīng)有20棟封頂；3、一期大量團(tuán)購(gòu)客戶，人氣造勢(shì)比較成功：一期以3600元/平米低價(jià)團(tuán)購(gòu)，積聚不少購(gòu)房人氣；4、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、板塊優(yōu)勢(shì)：三面臨江，臨開福區(qū)政府、汽車北站，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯，板塊造勢(shì)也較為 成功，兩館一廳的建設(shè)也給該板塊帶來不少機(jī)會(huì)與關(guān)注。5、價(jià)格定位適中、準(zhǔn)確：景觀差價(jià)拉得相當(dāng)

22、大，高低價(jià)差差不多到50%，低價(jià)入市策略，吸引到較多關(guān)注。第二部分 銷售情況分析銷售評(píng)價(jià)用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1129營(yíng)銷推廣分析營(yíng)銷推廣分析第三部分用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1130第二部分 營(yíng)銷推廣分析報(bào)廣投放情況報(bào)廣投放基本以長(zhǎng)沙晚報(bào)和瀟湘晨報(bào)為主。從08年4月開盤至今共投放廣告68次，共計(jì)45.9個(gè)版面。廣告訴求點(diǎn)都是以開發(fā)商實(shí)力以及項(xiàng)目規(guī)模為中心,配合項(xiàng)目盡攬湘江美景的本質(zhì)進(jìn)行宣傳。報(bào)廣投入費(fèi)用約為500萬元人民幣。 （數(shù)據(jù)截至至08年11月20日）用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1131第二部分 營(yíng)銷推廣分析報(bào)紙廣告表現(xiàn) （ 訴求：訴求： 三水匯聚三水匯聚 方成一城

23、之大方成一城之大 ） 項(xiàng)目宣傳項(xiàng)目宣傳4月月18日日用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1132第二部分 營(yíng)銷推廣分析報(bào)紙廣告表現(xiàn) （ 訴求：訴求： 4月月26日開盤日開盤 江景樣板房開放江景樣板房開放 ） 開盤廣告開盤廣告4月月26日日用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1133第二部分 營(yíng)銷推廣分析報(bào)紙廣告表現(xiàn) （ 訴求：訴求： 湘江第一排。長(zhǎng)沙第一盤湘江第一排。長(zhǎng)沙第一盤 ） 項(xiàng)目宣傳項(xiàng)目宣傳7月月22日日用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1134第二部分 營(yíng)銷推廣分析報(bào)紙廣告表現(xiàn) （ 訴求：訴求： 我們?cè)斐俏覀冊(cè)斐?） 品牌宣傳品牌宣傳6月月12日日用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1135第二部

24、分 營(yíng)銷推廣分析媒體短信廣告從08年8月開始投入電臺(tái)廣告：在長(zhǎng)沙交通頻道和長(zhǎng)廣星空投入電臺(tái)廣告,每月費(fèi)用為25萬,至12月,共投入費(fèi)用100萬元.08年投入短信廣告10萬條：總費(fèi)用約為4000元.用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1136第二部分 營(yíng)銷推廣分析房交會(huì)參展2008年7月參選長(zhǎng)沙樓市中報(bào)：獲得2008年上半年銷售面積三甲樓盤；獲得2008年上半年銷售套數(shù)三甲樓盤；獲得2008年上半年普通商品房類綜合競(jìng)爭(zhēng)力十強(qiáng).共計(jì)費(fèi)用約28萬.用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1137第二部分 營(yíng)銷推廣分析戶外廣告共投放戶外廣告牌八塊：芙蓉北路7塊、東塘1塊、投入費(fèi)用共計(jì)360萬元人民幣。用心構(gòu)筑美好

25、生活2021-12-1138第二部分 營(yíng)銷推廣分析廣告推廣分析08年度共產(chǎn)生廣告推廣費(fèi)用約為年度共產(chǎn)生廣告推廣費(fèi)用約為1000萬元萬元.在開盤的預(yù)熱期并沒有像其他項(xiàng)目的做法那樣做大面積的廣告轟炸在開盤的預(yù)熱期并沒有像其他項(xiàng)目的做法那樣做大面積的廣告轟炸.反而是在開盤后兩反而是在開盤后兩個(gè)月內(nèi)個(gè)月內(nèi),投入了大量報(bào)紙廣告投入了大量報(bào)紙廣告(兩月內(nèi)一共兩月內(nèi)一共18個(gè)整版?zhèn)€整版), 這樣做的原因是讓廣告的投放能這樣做的原因是讓廣告的投放能夠配合好工程的進(jìn)度夠配合好工程的進(jìn)度,使廣告大氣蓬勃的感覺和現(xiàn)場(chǎng)效果相結(jié)合使廣告大氣蓬勃的感覺和現(xiàn)場(chǎng)效果相結(jié)合, 做到體驗(yàn)式營(yíng)銷做到體驗(yàn)式營(yíng)銷,達(dá)到達(dá)到了較好的銷售

26、效果了較好的銷售效果.但由于大環(huán)境的影響但由于大環(huán)境的影響,7月銷售遇到了困境月銷售遇到了困境,銷售量略有下滑銷售量略有下滑,廣告投放策略也因此做了相廣告投放策略也因此做了相應(yīng)改變應(yīng)改變,減小報(bào)廣版面減小報(bào)廣版面.采用多種廣告投放方式采用多種廣告投放方式(電臺(tái)電臺(tái)短信短信),但效果一般但效果一般,在在10月銷量才有月銷量才有略微上升略微上升.用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1139第二部分 營(yíng)銷推廣分析銷售道具情況銷售道具總投入費(fèi)用約為：50萬1、超大沙盤：610的沙盤擺放在2000平米的一樓銷售大廳內(nèi)，凸顯該樓盤的大氣勢(shì)；2、印刷品相對(duì)較為簡(jiǎn)單，海報(bào)、單頁(yè)印制量多，但不夠精致，雖然大氣但顯粗

27、糙。3、其他物品配置也無特色，整體銷售大廳雖然大氣，但整體比較混亂。銷售大廳裝飾裝修總投入費(fèi)用約為：600萬1、銷售大廳整體使用是項(xiàng)目會(huì)所，面積達(dá)到6000平米。2、一樓銷售大廳、二樓銷售接待+營(yíng)銷辦公、三樓公司辦公場(chǎng)所；3、外立面玻璃幕墻，比較大氣有現(xiàn)代感；但內(nèi)部整體感覺一般，地面使用鏡面地磚、墻面普通刷白、頂部大面積格柵吊頂筒燈；配大紅色真皮沙發(fā)。用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1140第二部分 營(yíng)銷推廣分析銷售道具情況印刷品較為簡(jiǎn)單,以大張單頁(yè)海報(bào)為主,配合戶型圖,體現(xiàn)項(xiàng)目的大氣磅礴.用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1141第二部分 營(yíng)銷推廣分析銷售案場(chǎng)情況銷售經(jīng)理（銷售經(jīng)理（5名）名）

28、銷售主管（銷售主管（1名）名）銷售主管（銷售主管（1名）名）銷售主管（銷售主管（1名）名）置業(yè)顧問（置業(yè)顧問（10名）名）置業(yè)顧問（置業(yè)顧問（10名）名）置業(yè)顧問（置業(yè)顧問（10名）名）銷售助理（銷售助理（5名）名）銷售后臺(tái)（銷售后臺(tái)（3名）名）人員配置：人員配置：保安保潔屬于物業(yè)配置人員保安保潔屬于物業(yè)配置人員 不計(jì)算在內(nèi)不計(jì)算在內(nèi)用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1142第二部分 營(yíng)銷推廣分析樣板段分析銷銷 售售 中中 心心 外外 廣廣 場(chǎng)場(chǎng)用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1143第二部分 營(yíng)銷推廣分析樣板段分析6000平平方方米米銷銷售售中中心心（會(huì)所）（會(huì)所）用心構(gòu)筑美好生活2021-1

29、2-1144第二部分 營(yíng)銷推廣分析樣板段分析樣樣 板板 園園 林林 ( 沿沿 江江 風(fēng)風(fēng) 格格 帶帶 )用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1145第二部分 營(yíng)銷推廣分析樣板段分析看看 房房 通通 道道用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1146第二部分 營(yíng)銷推廣分析樣板段分析樣樣 板板 房房用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1147第二部分 營(yíng)銷推廣分析樣板段分析樣樣 板板 房房用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1148第二部分 營(yíng)銷推廣分析樣板段分析 樣板段整體安排較為簡(jiǎn)單，樣板房裝修也比較粗糙。但投入的面積較大，光一樓銷售大廳就有2000平米，給人帶來一種大氣磅礴的感覺，與”我們?cè)斐恰跋嗪魬?yīng)。用心構(gòu)

30、筑美好生活2021-12-1149可比項(xiàng)目分析可比項(xiàng)目分析第四部分用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1150第四部分 可比項(xiàng)目分析開發(fā)商開發(fā)商長(zhǎng)沙創(chuàng)遠(yuǎn)置業(yè)有限公司 位置位置開福區(qū)芙蓉北路 建筑規(guī)模建筑規(guī)模1.74 萬平方米產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)別墅湘湘 江江 壹壹 號(hào)號(hào)用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1151第四部分 可比項(xiàng)目分析項(xiàng)目項(xiàng)目湘江壹號(hào)湘江壹號(hào)分析分析競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)地段地段開福區(qū)芙蓉北路，金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū).位置屬于長(zhǎng)沙市北二環(huán)外.位置劣于本項(xiàng)目. 規(guī)模規(guī)?？偨ㄖ娣e1.74 萬平方米總體規(guī)模小于本項(xiàng)目.配套配套鵝羊山公園 除共建公園外并無其他配套設(shè)施景觀景觀鵝羊山公園.湘江風(fēng)光帶.秀峰山公園

31、周邊有兩家市政公園.緊臨湘江風(fēng)光帶.優(yōu)于本項(xiàng)目. 品牌品牌長(zhǎng)沙創(chuàng)遠(yuǎn)置業(yè)有限公司 本地開放企業(yè).并無太大的競(jìng)爭(zhēng)力. 建筑建筑獨(dú)棟別墅.聯(lián)排別墅.產(chǎn)品形態(tài)不同.綜合分析綜合分析該項(xiàng)目為純別墅項(xiàng)目,與本項(xiàng)目存在較大的差異性.自然景觀優(yōu)于本項(xiàng)目.用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1152第四部分 可比項(xiàng)目分析開發(fā)商開發(fā)商長(zhǎng)沙雄屹工貿(mào)有限公司 位置位置開福區(qū)伍家?guī)X路建筑規(guī)模建筑規(guī)模32 萬平方米產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)電梯高層君君 悅悅 香香 邸邸用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1153第四部分 可比項(xiàng)目分析項(xiàng)目項(xiàng)目君悅香邸君悅香邸分析分析競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)地段地段開福區(qū)芙蓉北路，五家?guī)X路19號(hào).位置屬于長(zhǎng)沙市開福

32、區(qū)中心位置.交通極為方便. 規(guī)模規(guī)?？偨ㄖ娣e32萬平方米總體規(guī)模小于本項(xiàng)目.配套配套成熟地塊.配套較為齊全. 除共建公園外并無其他配套設(shè)施 景觀景觀小區(qū)內(nèi)綠化40%.采用中式風(fēng)格.周邊無大型市政綠化.僅小區(qū)內(nèi)綠化面積達(dá)到40%.品牌品牌長(zhǎng)沙雄屹工貿(mào)有限公司本地開放企業(yè).并無太大的競(jìng)爭(zhēng)力.建筑建筑高層產(chǎn)品形態(tài)相同 綜合分析綜合分析此項(xiàng)目和本項(xiàng)目產(chǎn)品類型相同.地段配套都優(yōu)于本項(xiàng)目.景觀規(guī)模于本項(xiàng)目存在較大差距.用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1154第四部分 可比項(xiàng)目分析開發(fā)商開發(fā)商建發(fā)房地產(chǎn)開放有限公司 位置位置開福區(qū)伍家?guī)X路建筑規(guī)模建筑規(guī)模12 萬平方米產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)電梯高層湘湘 江江 北

33、北 尚尚用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1155第四部分 可比項(xiàng)目分析項(xiàng)目項(xiàng)目湘江北尚湘江北尚分析分析競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)地段地段開福區(qū)芙蓉北路，五家?guī)X路.新河三角洲.位置屬于長(zhǎng)沙市開福區(qū)新河三角洲 規(guī)模規(guī)模總建筑面積12萬平方米總體規(guī)模小于本項(xiàng)目.配套配套配套較為齊全.座落于新河三角洲,配套設(shè)施較齊全 景觀景觀小區(qū)內(nèi)綠化40%.充分利用優(yōu)越的自然地理?xiàng)l件,營(yíng)造高品質(zhì)的生活休閑居所. 品牌品牌建發(fā)房地產(chǎn)開放有限公司同樣的外來開發(fā)商,并在長(zhǎng)沙已有較高知名度. 建筑建筑高層產(chǎn)品形態(tài)相同 綜合分析綜合分析同樣的外來開發(fā)商.產(chǎn)品形態(tài)相同.地段與市政配套都優(yōu)于本項(xiàng)目.競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)較高.用心構(gòu)筑美好生活2021-

34、12-1156THE END用心構(gòu)筑美好生活2021-12-1157即使贈(zèng)品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒有贈(zèng)品，即使贈(zèng)品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒有贈(zèng)品，就贈(zèng)送就贈(zèng)送“笑容笑容”。所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問題，必須有所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會(huì)造成損失。系統(tǒng)地予以解決，否則將會(huì)造成損失。浪費(fèi)時(shí)間。浪費(fèi)時(shí)間。21.12.1121.12.11蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國(guó)的個(gè)人主義式，也不是蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國(guó)的個(gè)人主義式，也不是日本的共識(shí)主義式，而是獨(dú)樹一幟的達(dá)爾文式日本的共識(shí)主義式，而是獨(dú)樹一幟的達(dá)爾文式企業(yè)成功經(jīng)典名

35、人名言企業(yè)成功經(jīng)典名人名言6:356:356:35:0221.12.11前方充滿著未知，但我必須得走。前方充滿著未知，但我必須得走。無法評(píng)估，就無法管理。無法評(píng)估，就無法管理。21.12.1121.12.1121.12.1121.12.116:356:35授權(quán)就像放風(fēng)箏，部屬能力弱線就要收一收，部屬能力授權(quán)就像放風(fēng)箏，部屬能力弱線就要收一收，部屬能力強(qiáng)了就要放一放。強(qiáng)了就要放一放。軍隊(duì)無放任，學(xué)校無放任，此今日世界各共和國(guó)之道例。軍隊(duì)無放任，學(xué)校無放任，此今日世界各共和國(guó)之道例。軍隊(duì)放任，則將不能以令，學(xué)校放任，則師不能以教；軍隊(duì)放任，則將不能以令，學(xué)校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不

36、能教則學(xué)校敗，其為國(guó)忠，莫此將不能令則軍敗，師不能教則學(xué)校敗，其為國(guó)忠，莫此之尤。之尤。2021/12/112021/12/11積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)都看到某種憂患。則在每個(gè)機(jī)會(huì)都看到某種憂患。不是沒辦法，而是沒有用心想辦法。用心想辦法，一定不是沒辦法，而是沒有用心想辦法。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。有辦法，遲早而已。21.12.1121.12.1121.12.11用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長(zhǎng)用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長(zhǎng)處。處。觀察才行。觀察才行。你的臉是為了呈現(xiàn)上帝賜給人類最貴重的禮物你的臉是為了呈現(xiàn)上帝賜給人類最貴重的禮物做人低三分，做事高三分。做人低三分，做事高三分。6:35:026:35:026:3521.12.11決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。經(jīng)營(yíng)企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運(yùn)作，差一個(gè)念頭，就決經(jīng)營(yíng)企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運(yùn)作，差一個(gè)念頭，就決定整個(gè)失敗定整個(gè)失敗當(dāng)你在事業(yè)上遇到挫折，有當(dāng)你在事業(yè)上遇到挫折，有打退堂鼓打退堂鼓的念頭時(shí)，你應(yīng)的念頭時(shí)，你應(yīng)該加以注意，這是最危險(xiǎn)的時(shí)候該加以注意，這是最危險(xiǎn)的時(shí)候!21.12.1121.12.116:356:35:02世界上沒有夕陽(yáng)企業(yè)世