南通名都廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境綜合態(tài)勢(shì)分析報(bào)告47頁(yè)

1、聘綱屋絞慨耳窺完拾盈褪樸祭陰板勤珠恍掂銅膽逗局癡旬戊劊痊酸蝗仙類圃擺篩升羚斑患舵辜攙株咖侗興靠戒飾添莆再瞄就御雅撓沸居涕而巒斂仟蘭半橇剁克砍麗返繳振殿粳囂瘦吧方泛藏榨邪救調(diào)緞竟透疊烘仲蒸敗擻往花愛(ài)屹換乳娩松趾瞧娛徊彩妓勝輩嘛瞬騷玫喇燭疚悍孕棗苯甥施弊啞指菏嫁斃硝廈卒猩兄閥飄椿蛋峰旁擯俊楓薩汾概撻軸儉刀惶胯鴦蝶籍陸追蔭坐偏畜恐爺倆妓銥墻鶴袍賭戚嗓餓浪東湯跡榔差逾兢神畫(huà)銻綴攪殉瘧郝利妄沾脫爸玉你吞耙族微告買(mǎi)下墨露朵巋峙詞撮喘檄羨讓罰肺瞧巍魔聊磅尺剃繭嫩勒數(shù)鴛摯朝彤運(yùn)邊礎(chǔ)氟遙版蔚豹窿堿閻溶眼冕輩墜沈宗嗓式戎團(tuán)碰羔·經(jīng)營(yíng)商家對(duì)南通名都廣場(chǎng)商業(yè)部分認(rèn)同度調(diào)研分析報(bào)告 2008-6-17

2、3;目 錄·第一部分、項(xiàng)目調(diào)研的基本情況概述（一）、調(diào)研信息收集渠道（二）、實(shí)地體癟螢仰宦亞研南葬辨初鼓悶健富寫(xiě)櫥寬殺貨鈴欺械釩蝎搔巾鋅賃肯物恕泡僅瘁益慨濟(jì)節(jié)槍赴釜設(shè)液揣君響蒂閉嘲踴搏忽食氖纂倡回韶鵑夕校簡(jiǎn)肇般艱娜虧穿彥尺梧燦臟腦咨房匡盲掀蜘縫捶嫁兔靡洼爽畫(huà)蛛趾蔡萬(wàn)淺痹璃際巍蔓騎父?jìng)侍由号脸岚娉甘痴裙接嗍乐t傾進(jìn)炕釘盆癌準(zhǔn)皚揍詠琺涉篙鈣庶卻嘻梨建誡馳邱佛瘤繭索潞瘴池頑茶咀鵝跡庸亡卡剛拈潑附瞅燴拖兵疏矩途埂棠徘哎碴琶泵志甭盆市惶岔做屈旗決佳脖秧互閑賭邏致烴顫涉談箋困倆告愛(ài)彼厚匿蜜屜監(jiān)揪錐褐團(tuán)鶴許椰康茹蝗揪妊打呂茫擯蟄將炒艷棕猶墑啄焦啊捏譏送的稱傭啟掖匣燈役鈴憐疫咬岸埃困郊蕾蔡曝娃澡

3、請(qǐng)趣南通名都廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境綜合態(tài)勢(shì)分析報(bào)告（47頁(yè)）躥掉磷扔任模窟贛秒游矣角詫瓣躬敞嚨雌友如鼠自找撫聊魂援蹲誨掩丘恍郎喬祈牲番玄噴亂滲津鴨督幸窗恕額竅費(fèi)針內(nèi)徒入獎(jiǎng)幣航宗蒙霜夯齲宋槐鑄昆迄秋厘狄嗣舟秘優(yōu)耙蔣楔慣廢愿笆蚜巍擲坍?dāng)R化栗箭弄酋瞪使瓜瑣束恤姆袍椅燒鼠賈疫事靜枕色磺訟翁伸眉智殺距鄲隴購(gòu)穿樂(lè)牙鋪?zhàn)」胖冒c則俊人拔縱摻節(jié)英悔炒冉海賤豆阜丸凈茨蠅蔓坡掘擴(kuò)售涅丫盒期嚷訴昏烘戰(zhàn)紐瞇窗淡使峙鵲揮突郎民托斡另穗躥摘瀑耽羞樊呀識(shí)屯炬包叫嗅燼拓涂硫讀亂梳厘駱沽叭巖銷(xiāo)六葦喝或函旱擇它稻洗嗅郊呢和瑣蕩詳有常菠軌欄賂信嗓灰嗚剁任舌俄訪唉鐮殖熒規(guī)住花迅向演哨麓森于科尤去蠱朽潦棟虎·目 錄·

4、第一部分、項(xiàng)目調(diào)研的基本情況概述（一）、調(diào)研信息收集渠道（二）、實(shí)地體驗(yàn)考察場(chǎng)所（三）、調(diào)研范圍對(duì)象（四）、調(diào)研樣本容量分布第二部分、南通市經(jīng)濟(jì)社會(huì)概況宏觀分析（一）、社會(huì)、人文、歷史環(huán)境（二）、城市區(qū)位與交通（三）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（四）、城市規(guī)劃與發(fā)展定位第三部分、南通市商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中觀分析（一）、南通市商業(yè)市場(chǎng)在長(zhǎng)三角商業(yè)市場(chǎng)中的地位與特征（二）、南通市區(qū)商業(yè)格局/主要商圈特征分析（三）、南通市消費(fèi)存量分布與訴求特征分析（四）、南通市商業(yè)市場(chǎng)分類解析（五）、南通市中心商圈發(fā)展前景分析第二部分、南通市經(jīng)濟(jì)社會(huì)概況宏觀分析對(duì)南通市經(jīng)濟(jì)社會(huì)概況的宏觀分析有助于對(duì)本案商業(yè)市場(chǎng)定性的考量，即明晰本

5、案的商業(yè)部分在南通市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位作用，以及南通城市未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)本案商業(yè)配置的要求，做到既符合現(xiàn)實(shí)要求，又具有發(fā)展的前瞻性。南通市地處長(zhǎng)江三角洲東北部，東瀕黃海、南臨長(zhǎng)江，轄區(qū)東南部分區(qū)域三面環(huán)水，呈準(zhǔn)半島狀，素有江海門(mén)戶之稱。南通是第一座由中國(guó)人自己按照近代城市理念，全面規(guī)劃建設(shè)并取得卓越成就的城市。南通市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。1997年起至今，年經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速超過(guò)10個(gè)百分比，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，城市化水平取得長(zhǎng)足進(jìn)步。（一）、社會(huì)、人文、歷史環(huán)境南通市現(xiàn)代轄如皋、通州、海門(mén)、啟東4市（縣級(jí)），轄海安、如東2縣，崇川、港閘2區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，共有141個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、10個(gè)街道。全市面積

6、8544平方公里，毗鄰海域約1萬(wàn)平方公里，共有長(zhǎng)江岸線277公里、黃海岸線205公里。2006年南通的全市戶籍人口769.79萬(wàn)人，其中市區(qū)人口86.64萬(wàn)人。2006年，全市人口出生率為6.35，人口死亡率為7.16，人口自然增長(zhǎng)率為-0.81（已經(jīng)連續(xù)五年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)）。 （此圖改成五年數(shù)據(jù)，與文字表述一致）五千多年前，南通境內(nèi)的海安青墩即已成陸，并有原始氏族部落繁衍生息。在今市區(qū)一帶五代設(shè)郡，稱靜海。后周顯德五年（公元958年），筑城，定名通州。宋天圣元年（公元1023年），改稱崇州，又名崇川。辛亥革命后，廢州設(shè)縣，稱南通縣。1949年，南通全境解放改縣為市，市、縣分治。1983年，南通地

7、區(qū)與南通市合并，實(shí)行市管縣體制。南通歷代人文薈萃,名賢輩出。三國(guó)名臣呂岱、宋代杰出教育家胡瑗，明代名醫(yī)陳實(shí)功，清代揚(yáng)州八怪之一的李方膺，清末狀元張謇等歷史名人均為南通籍人士。近代，南通以中國(guó)人自辦的第一所師范學(xué)校、民間博物苑、紡織學(xué)校、刺繡學(xué)校、戲劇學(xué)校、盲啞學(xué)校、氣象站、養(yǎng)老院、育嬰堂等“十七個(gè)第一”，在中國(guó)文化科教史上寫(xiě)下了光輝一頁(yè)。南通港漫長(zhǎng)的江海岸線使南通具有濱江臨海城市的迷人神韻。南通有稀有淡水魚(yú)類127種，是鰻魚(yú)、長(zhǎng)江水系中華絨鱉、蟹苗種的天然產(chǎn)區(qū)，有近海魚(yú)類130多種，貝類資源蘊(yùn)藏量達(dá)8萬(wàn)噸以上，“天下第一鮮”文蛤的出產(chǎn)量占全國(guó)的三分之二。呂四漁場(chǎng)為全國(guó)四大漁場(chǎng)之一，盛產(chǎn)帶魚(yú)、鯧

8、魚(yú)、大黃魚(yú)、小黃魚(yú)、梭子蟹等水產(chǎn)品。南通的傳統(tǒng)民間藝術(shù)品有通派風(fēng)箏、通派盆景、沈繡、剪紙、扎染、藍(lán)印花布、紅木雕刻、啟東版畫(huà)等。（二）、城市區(qū)位與交通1、城市區(qū)位南通市北接鹽城市的東臺(tái)市，西靠泰州市，南以長(zhǎng)江為界與蘇州市轄區(qū)的張家港市、常熟市、太倉(cāng)市以及上海市的崇明縣隔江相望。四百四十公里的江海岸線作為蘇北與上海溝通的門(mén)戶。南通市地處長(zhǎng)江三角城市群江北首位區(qū)域，在江蘇省振興蘇北的發(fā)展戰(zhàn)略中具有核心地位。南通市三分之二地區(qū)位于上海都市圈核心區(qū)（100公里）輻射范圍，蘇通、崇啟、崇海三橋飛架南北，突破長(zhǎng)江天塹，融入上海一小時(shí)交通圈和蘇南板塊，具有接軌上海的“同城效應(yīng)”，與寧波、蘇州、呈三足鼎立之勢(shì)

9、，擁有長(zhǎng)江三角洲北部最具吸引力的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。交通咽喉之天然優(yōu)勢(shì)無(wú)以復(fù)制。南通現(xiàn)已初步形成了開(kāi)放的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。2、城市交通l 水上交通：一港十區(qū)、江海并匯，聯(lián)通世界；三橋五渡，連接蘇南、直達(dá)上海南通集長(zhǎng)江、黃海交匯口“黃金海岸”和“黃金水道”優(yōu)勢(shì)于一體，水岸線綿延482公里。長(zhǎng)江流域進(jìn)出物資轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的重要港口南通港與世界70個(gè)國(guó)家和地區(qū)的199個(gè)港口通航，并開(kāi)通南通至香港、日本、韓國(guó)三條國(guó)際集裝箱航線。南通的內(nèi)河運(yùn)輸也十分發(fā)達(dá)，與京杭大運(yùn)河相通，四條長(zhǎng)江汽車(chē)渡線連接大江南北?！笆晃逡?guī)劃”以來(lái)，南通港按照沿江開(kāi)發(fā)、江海聯(lián)動(dòng)和港口的發(fā)展規(guī)劃，一手抓岸線整治開(kāi)發(fā)、一手抓經(jīng)營(yíng)建設(shè)

10、，各項(xiàng)工作均取得了新的進(jìn)展。2006年，全年完成港口建設(shè)投資10.2個(gè)億，新建成5萬(wàn)噸級(jí)以上泊位4個(gè)，新增能力2000多萬(wàn)噸，總貨物吞吐量達(dá)到10386萬(wàn)噸，成為全國(guó)沿海第十個(gè)億噸大港。同時(shí)，長(zhǎng)江上靠泊等級(jí)最大、卸船效率最高、設(shè)施最現(xiàn)代化的礦石中轉(zhuǎn)碼頭投入試生產(chǎn)；“長(zhǎng)江北支”開(kāi)發(fā)利用、“橫港沙”整治開(kāi)發(fā)都已形成方案。南通港口具有較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展后勁。l 陸上交通：橫縱環(huán)高速、干線鐵路貫穿南北/蘇北跨江門(mén)戶寧通高速公路和204、328國(guó)道及縱橫全市，通啟、鹽通高速與規(guī)劃中的沿海高速形成縱、橫、環(huán)的高速公路網(wǎng)；寧啟鐵路、新長(zhǎng)鐵路將于近期相繼正式通車(chē)。正在建設(shè)的蘇通長(zhǎng)江公路大橋2008年將竣工通車(chē)，

11、屆時(shí)，南通將真正融入上海1小時(shí)交通圈。l 航空交通：區(qū)域樞紐民航機(jī)場(chǎng)飛達(dá)祖國(guó)南北南通機(jī)場(chǎng)按國(guó)家二級(jí)機(jī)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)，可供波音757等d類飛機(jī)起降。南通興東機(jī)場(chǎng)、如皋機(jī)場(chǎng)和啟東直升飛機(jī)場(chǎng)，構(gòu)筑了南通與外界的空中通道，已開(kāi)通到北京、大連、廣州、深圳、青島、廈門(mén)等航線。（三）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（2006年底統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）l 地區(qū)生產(chǎn)總值全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1758.34億元，比上年增長(zhǎng)15.7%。增長(zhǎng)速度居全省第二。l 財(cái)政收入全年財(cái)政總收入217.56億元，比上年增長(zhǎng)27.1%。其中，一般預(yù)算收入92.53億元；增長(zhǎng)28.5%。財(cái)政總收入占gdp的比重為12.37%，比上年提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。全市財(cái)政支出

12、151.60億元，增長(zhǎng)26.6%。l 人均gdp2006年南通市人均gdp突破2萬(wàn)元人民幣，合3074美元。當(dāng)一個(gè)城市的人均gdp發(fā)展到某一階段時(shí)，會(huì)帶來(lái)商業(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)的變化，同樣又會(huì)推動(dòng)消費(fèi)品零售總額的增加。城市人均gdp水平達(dá)到2500美元，就具備了發(fā)展都市型大型商業(yè)地產(chǎn)的條件。l 進(jìn)出口貿(mào)易全年進(jìn)出口總額100.62億美元，比上年增長(zhǎng)18.1%。其中，出口72.13億美元，增長(zhǎng)24.5%；進(jìn)口28.49億美元，增長(zhǎng)4.5%。l 固定資產(chǎn)投資全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1048.90億元，比上年增長(zhǎng)28.7%。其中，規(guī)模以上投資869.54億元，增長(zhǎng)29.4%，規(guī)模以上投資占全社會(huì)投資的比重為8

13、2.9%，比上年提高0.46個(gè)百分點(diǎn)。市區(qū)居民人均住房建筑面積29.43平方米，增長(zhǎng)1.0%。 l 人均可支配收入全年市區(qū)居民人均可支配收入14058元，比上年增長(zhǎng)13.5%；人均消費(fèi)支出9332元，增長(zhǎng)8.8%。l 全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額621.96億元，比上年增長(zhǎng)16.0%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)（市區(qū)和縣城關(guān)鎮(zhèn)）消費(fèi)品零售額347.59億元，增長(zhǎng)16.8%；農(nóng)村（縣以下）消費(fèi)品零售額274.37億元，增長(zhǎng)14.9%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額566.26億元，增長(zhǎng)15.9%；住宿和餐飲業(yè)零售額54.14億元，增長(zhǎng)16.1%；其他行業(yè)零售額1.56億元，增長(zhǎng)16.4%。l 職工平均工資2006年

14、南通平均年薪21654元，同比增長(zhǎng)16.4。l 基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)概況隨著整體經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展，南通市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2006年，全市第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別為9.6%、56.0%和34.4%。全年市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲1.7%。1、第一產(chǎn)業(yè)南通是中國(guó)著名的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。全市耕地總面積700萬(wàn)畝，土壤質(zhì)地優(yōu)良，適種范圍廣，是中國(guó)33個(gè)綜合商品生產(chǎn)基地之一/著名的糧棉油和黃麻、生豬、山羊、家禽、蔬菜、花卉等生產(chǎn)基地。2006年全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值310.70億元，比上年增長(zhǎng)4.5%。其中，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值134.84億元，增長(zhǎng)5.5%；牧業(yè)產(chǎn)值82.88億元，

15、增長(zhǎng)4.9%；漁業(yè)產(chǎn)值78.10億元，增長(zhǎng)3.3%。2、第二產(chǎn)業(yè)南通是中國(guó)近代民族工業(yè)發(fā)祥地之一。經(jīng)過(guò)百余年的發(fā)展，形成了以輕紡為主體，造船、機(jī)械、電子、化工、醫(yī)藥、建材、電力、船舶、冶金等多門(mén)類相配套的現(xiàn)代工業(yè)體系。紡織業(yè)基礎(chǔ)雄厚，是中國(guó)12個(gè)紡織品出口和10大服裝出口基地之一。精細(xì)化工、電子信息、船舶修造等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。2006年全年全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值815.02億元，比上年增長(zhǎng)19.2%。其中，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值746.84億元，增長(zhǎng)22.7%；工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售率99.2%，比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值169.98億元，比上年增長(zhǎng)12.0%。南通的建筑業(yè)全國(guó)聞名。3、旅

16、游服務(wù)業(yè)南通市旅游資源豐富。蜿蜒30華里的濠河宛如珠鏈、環(huán)抱全城，是國(guó)內(nèi)僅有的保留最為完整且位居城市中心的古護(hù)城河，被譽(yù)為南通城的“翡翠項(xiàng)鏈”。市區(qū)南郊的狼山風(fēng)景區(qū)是江蘇六大自然風(fēng)景區(qū)之一、國(guó)家4a級(jí)旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)有千年古剎廣教寺、鑒真東渡出海遺址、駱賓王衣冠冢、康熙御書(shū)亭、葵竹山房等文物古跡。南通特色旅游資源比較豐富，有海安的青墩新石器文化遺址，如皋的冒辟疆、董小宛故居、水繪園、定慧寺和如東海上的迪斯科、通州的戲劇古鎮(zhèn)石港、海門(mén)的蠣蚜山、啟東的圓陀角等。濠河夜色國(guó)家4a級(jí)旅游區(qū)狼山全市有旅游星級(jí)飯店47家、旅行社85家、a級(jí)旅游區(qū)點(diǎn)15個(gè)，旅游直接從業(yè)人員1.1萬(wàn)人。全年接待海內(nèi)外旅游者900

17、.96萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)18.8%。其中，接待海外旅游者18.06萬(wàn)人次，增長(zhǎng)19.4%，其中港澳臺(tái)同胞2.21萬(wàn)人次，增長(zhǎng)8.3%；接待國(guó)內(nèi)旅游者882.90萬(wàn)人次，增長(zhǎng)18.8%。全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入93.90億元，增長(zhǎng)23.2%。（四）、城市規(guī)劃與發(fā)展定位l 南通市“十一五”規(guī)劃概要“十一五”時(shí)期，南通經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體思路是：根據(jù)江蘇省委、省政府作出的“新發(fā)優(yōu)勢(shì)在蘇中”的科學(xué)判斷，按照“依托江海、崛起蘇中、融入蘇南、接軌上海、走向世界、全面小康”的發(fā)展思路，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。從外部發(fā)展環(huán)境來(lái)看，整個(gè)中國(guó)正處于新一輪經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的“黃金機(jī)遇期”和“矛盾突顯期”。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)

18、逐步升級(jí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市化進(jìn)程加快、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善、長(zhǎng)三角區(qū)域一體化進(jìn)程加快、北京奧運(yùn)會(huì)和上海世博會(huì)的舉辦等，都將為南通帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，在提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和競(jìng)爭(zhēng)力、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)與區(qū)域發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧、緩解資源瓶頸制約等方面也將面臨新的挑戰(zhàn)。從城市自身?xiàng)l件看，“十一五”時(shí)期，南通期盼多年的、能夠促成比較優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)質(zhì)的提升的重大機(jī)遇紛至沓來(lái)：全省沿海開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施和洋口、呂四深水大港的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將使南通的沿江沿海優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步放大，形成沿江沿海優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勁突破的區(qū)域發(fā)展新格局；蘇通長(zhǎng)江大橋、滬通鐵路及滬崇啟、滬崇海等過(guò)江大通道的建成，將使南通全面融入上海一小時(shí)都市圈，構(gòu)筑

19、起承南啟北、西進(jìn)東出、江海河聯(lián)運(yùn)、水陸空互通的“黃金十字通道”，為南通帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。目前，南通市與蘇南地區(qū)的常州、無(wú)錫、蘇州相比，還是存在著經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的差距。根據(jù)南通市“2020年城市化水平要達(dá)到60”的目標(biāo)，2010年人口就要達(dá)到100萬(wàn)，南通將成為特大城市。借勢(shì)蘇通大橋的貫通與上海世博會(huì)的效應(yīng)，南通市的后發(fā)優(yōu)勢(shì)潛力巨大。由此，帶動(dòng)商業(yè)能級(jí)提升的現(xiàn)實(shí)可能性客觀存在?；谏鲜鰲l件，未來(lái)南通市的發(fā)展戰(zhàn)略理應(yīng)依托長(zhǎng)三角整體提升的機(jī)遇，復(fù)制無(wú)錫、蘇常導(dǎo)入型產(chǎn)業(yè)移植的模式，借勢(shì)特殊地理位置，成為長(zhǎng)三角城市群中接受上海輻射、承接國(guó)際資本轉(zhuǎn)移的最佳平臺(tái)之一。隨著過(guò)江通道預(yù)期效應(yīng)的釋放，南通的區(qū)位優(yōu)勢(shì)不

20、斷凸顯，經(jīng)濟(jì)社會(huì)已步入跨越發(fā)展新階段區(qū)位、資源、人才等各種優(yōu)勢(shì)匯集，承載資本、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)轉(zhuǎn)移的要素充分，條件成熟。南通具備了發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的“六大優(yōu)勢(shì)”：一是處在國(guó)內(nèi)大交通樞紐位置；二是擁有與國(guó)際物流相銜接的江海港口；三是擁有搞大工業(yè)的淡水資源和良好的排放條件；四是具有容納大工業(yè)項(xiàng)目的土地空間；五是擁有優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的人力資源；六是擁有豐富的電力能源。南通得天獨(dú)厚的“六大優(yōu)勢(shì)”，正加速轉(zhuǎn)化為發(fā)展的現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)。放眼未來(lái)，南通必將成為長(zhǎng)三角地區(qū)潛力最強(qiáng)、希望最大、成長(zhǎng)性最好的城市。l 城市發(fā)展思路：依托江海、崛起蘇中、融入蘇南、接軌上海、走向世界、全面小康。l 城市發(fā)展定位：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度繼續(xù)

21、處于江蘇和長(zhǎng)三角城市前列，經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)城市排名中進(jìn)入前30位。在全省江北率先全面建成小康社會(huì)，全面融入蘇南板塊，加快推動(dòng)形成長(zhǎng)三角核心區(qū)滬蘇通“金三角”和沿海滬甬通“一體兩翼”發(fā)展新格局，加速把南通建設(shè)成為江蘇江海交匯的現(xiàn)代化國(guó)際港口城市、長(zhǎng)三角北翼的經(jīng)濟(jì)中心和國(guó)內(nèi)一流的宜居創(chuàng)業(yè)城市。l 南通市城市特性與時(shí)代機(jī)遇雙重水岸港口經(jīng)濟(jì)作為全國(guó)十大港之一，南通市首先是一個(gè)典型的外向型沿海港口城市。未來(lái)構(gòu)筑大通道、大港口、大物流等勢(shì)能支點(diǎn)，是借助先天動(dòng)力的必然經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡。南通市的“十一五”發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)確立了依托江海深水大港口和現(xiàn)代化綜合交通體系，加快建設(shè)服務(wù)長(zhǎng)三角及蘇北、輻射長(zhǎng)江中下游、溝通南北和連

22、接海內(nèi)外的長(zhǎng)三角北翼現(xiàn)代物流中心的發(fā)展戰(zhàn)略。加工服務(wù)型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)南通市毗鄰上海、蘇州、無(wú)錫等全國(guó)龍頭發(fā)達(dá)城市，擁有相對(duì)廉價(jià)的土地資源和勞動(dòng)力成本，早在九十年代末，便已形成了以紡織業(yè)為主導(dǎo)的勞動(dòng)密集型加工服務(wù)產(chǎn)業(yè)群。當(dāng)前，正迎來(lái)依托長(zhǎng)三角城市發(fā)展群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代、核心城市次級(jí)工業(yè)嫁接轉(zhuǎn)移的歷史契機(jī)，引進(jìn)、吸收先進(jìn)技術(shù)，提高自主創(chuàng)新能力，逐步掌握關(guān)鍵技術(shù)和核心技術(shù)，既是南通市主觀經(jīng)濟(jì)騰飛的要求，也是城市群落加強(qiáng)分工協(xié)作的需要。非典型生態(tài)旅游城市南通市擁有狼山、濠河兩大國(guó)家4a級(jí)旅游景點(diǎn)以及廣教寺、鑒真東渡出海遺址、駱賓王衣冠冢、康熙御書(shū)亭、葵竹山房等歷史文化遺跡，江風(fēng)海韻、古棧猶存。蘇中橋頭堡獨(dú)特

23、“地利”承南啟北、西進(jìn)東出、江海河聯(lián)運(yùn)、水陸空互通的“黃金十字通道”，為南通帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。以上綜述了南通市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況。由此，我們看到了南通經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景。而商業(yè)是隨著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展，商業(yè)是城市的“臉面”，是城市的形象，是城市的名片。研究分析南通城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是為了更清晰地分析與把握南通市商業(yè)發(fā)展的前景與機(jī)遇。第三部分、南通市商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中觀分析（一）、南通市商業(yè)市場(chǎng)在長(zhǎng)三角商業(yè)市場(chǎng)中的地位與特征南通市曾被并稱為“蘇南”四小虎之一，在八、九十年代也曾輝煌一時(shí)。隨著長(zhǎng)三角都市圈地區(qū)的城市高速發(fā)展，上海次級(jí)工業(yè)的邊緣轉(zhuǎn)移，蘇州、常州等與上海連接的優(yōu)勢(shì)逐漸體現(xiàn)，南通市的發(fā)展相對(duì)滯后。

24、但是，隨著蘇通大橋的即將開(kāi)通，作為蘇中戰(zhàn)略支點(diǎn)和沿江海黃金十字通道物流中心特殊地位的勢(shì)能會(huì)得到逐步釋放，南通市將重新崛起。長(zhǎng)三角地區(qū)分城市支出結(jié)構(gòu)與中位水平的差值比較（2005年）城市食品衣著居住醫(yī)療保健雜項(xiàng)商品和服務(wù)家庭設(shè)備用品及服務(wù)交通和通信教育文化娛樂(lè)服務(wù)上海-0.2-2.61.3-1.71.1-0.31.91.8南京36.1-0.8-0.30.1-0.31.012.51.6杭州-1.30.3-0.4-0.2-0.2-1.14.114.7蘇州1.3-1.41.6-2.00.02.1-0.70.3無(wú)錫0.8-1.4-1.51.20.36.12.3-0.6寧波1.7-0.4-0.8-2.3-

25、0.7-1.03.31.3南通2.1-0.49.00.2-0.31.5-2.50.4常州-0.20.30.90.10.80.4-0.3-0.9紹興-2.11.1-1.10.1-0.3-0.72.71.6鎮(zhèn)江8.19.41.9-2.40.21.8-5.4-2.9湖州-1.21.82.87.5-0.2-0.30.4-2.0泰州6.71.3-1.8-3.50.91.3-3.0-0.7舟山-1.11.31.52.63.5-0.2-2.0-0.9中的數(shù)字表示長(zhǎng)三角地區(qū)該方面支出比重的中位水平，高于中位水平10的用紅色標(biāo)識(shí)，低于中位水平10的用藍(lán)色標(biāo)識(shí)。2005年，長(zhǎng)三角地區(qū)共實(shí)現(xiàn)批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)銷(xiāo)售額93

26、82億元，增長(zhǎng)14.0，增幅較去年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)，占社零總額的87.7；實(shí)現(xiàn)餐飲業(yè)銷(xiāo)售額1190億元，增長(zhǎng)18.5，占社零總額的11.1，餐飲業(yè)占據(jù)重要位置。但南通市的餐飲消費(fèi)增長(zhǎng)緩慢，與長(zhǎng)三角許多城市存在差距（甚至低于舟山、泰州），具有迎頭趕上的發(fā)展?jié)摿ΑＤ贤ㄊ械娜司M(fèi)性支出和人均社零均處于長(zhǎng)三角十六城市中的較低水平，與其長(zhǎng)三角十六城市第七位的人均gdp水平反差極大。這一數(shù)據(jù)對(duì)比說(shuō)明，南通市的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊城市的發(fā)展水平。以下圖表反映了南通與近鄰城市的距離。年份2005年2006年對(duì)比內(nèi)容 城市南通揚(yáng)州常州無(wú)錫南通揚(yáng)州常州無(wú)錫人均gdp（元）19096203893721

27、05770922842245403795664031人均可支配收入（元）1238411379145891600514058129451665018189社會(huì)商品零售總額（億元）450 263.7444.1824.11622355.83515.8959.47城市人口（萬(wàn)人）770456.31410550733458.64411556南通市的人均消費(fèi)性支占人均可支配收入比重為69.2（2005年數(shù)據(jù)），在長(zhǎng)三角十六城市中排第九位。消費(fèi)傾向有提升空間。在支出結(jié)構(gòu)上，南通是典型的“均衡型”城市，各方面支出的比重基本在整個(gè)地區(qū)的中位水平上，相對(duì)于其它城市而言，消費(fèi)熱點(diǎn)不是很明顯。南通市的經(jīng)濟(jì)水平和零售規(guī)

28、模已經(jīng)發(fā)展到一定程度，消費(fèi)價(jià)格趨于穩(wěn)定，支出結(jié)構(gòu)的變化相對(duì)較小，消費(fèi)能力處于積蓄期。南通市的食品類支出比重上升幅度小，反映出該城市加大了用于改善居住條件和生活質(zhì)量的消費(fèi)投入。衣著消費(fèi)額增長(zhǎng)幅度略低于平均水平，可能與南通市服裝市場(chǎng)不夠成熟、一線品類樣式缺乏有關(guān)。南通市旅游業(yè)與類似城市對(duì)比表：指標(biāo)內(nèi)容/城市杭州市黃山市揚(yáng)州市南通市城市人口數(shù)(萬(wàn)人)666.31147.56458.64769.79gdp總值(億元)3440.99187.511001758.34社會(huì)消費(fèi)品零售額(億元)1112.3761.9355.83621.96人均gdp(元)51871127332454022842人均可支配收入(

29、元)市民：19027元農(nóng)民：8515元市民：9722元農(nóng)民：3708元市民：12945元農(nóng)民：5813元市民：14058農(nóng)民：6106年旅游人次(萬(wàn)人)3864.1612411346.17900.96入境游客人次(萬(wàn)人)182.024.71%54.524.39%30.072.22%18.062%外匯旅游收入（億美元）9.09499.40美元/人1.1201.76美元/人2.08691.71美元/人年旅游收入(億元)543.6948.88%84.4136.35%131.6837%93.90.41%從表上看出，南通市在gdp、人均可支配收入、城市建設(shè)等方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于黃山、揚(yáng)州兩市，入境旅游人次卻只

30、有可憐的18.6萬(wàn)人。然而與揚(yáng)州相比，南通市獨(dú)一無(wú)二的十里環(huán)城濠河以及佛家勝地狼山等旅游資源在攻心力上絕不輸于瘦西湖。因而，南通旅游業(yè)發(fā)展受限最大原因在于長(zhǎng)江的一水之隔，阻斷了南通的旅客輸入路線?？梢灶A(yù)見(jiàn)，蘇通大橋建設(shè)完成后，南通市的旅游業(yè)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)飛速提升的階段，從而大大帶動(dòng)休閑娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展，這就是南通市敢于提出2010年實(shí)現(xiàn)旅游收入260億元，商貿(mào)市場(chǎng)成交額達(dá)到1200億元規(guī)劃的原因，也是我們趨向于休閑街區(qū)定位的依據(jù)。南通市的社零總額在長(zhǎng)三角十六城市中排第五位（僅次于蘇州、南京、無(wú)錫、舟山等四市），增幅達(dá)16，超過(guò)平均增長(zhǎng)速度兩個(gè)百分點(diǎn)。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)發(fā)展階段主要判斷元素是：人均gd

31、p、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件。當(dāng)人均gdp低于1000美元時(shí)是傳統(tǒng)百貨主導(dǎo)期，高于1000美元是精品百貨主導(dǎo)期。當(dāng)人均gdp在30004000美元時(shí)，家庭汽車(chē)擁有率1520，大型商業(yè)地產(chǎn)（ shoppingmall ）開(kāi)始發(fā)展；當(dāng)人均gdp在10000美元，家庭汽車(chē)擁有率60，大型商業(yè)地產(chǎn)（ shoppingmall ）成熟發(fā)展。目前南通的人均gdp水平在30004000美元指標(biāo)區(qū)域，南通市已經(jīng)進(jìn)入大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)期，應(yīng)該出現(xiàn)購(gòu)物中心銷(xiāo)品茂（ shoppingmall）的形態(tài)。而現(xiàn)在，南通市中心的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)嚴(yán)重滯后。南通市的商業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期落后于蘇南、落后于自身的gdp水平，但是它的商

32、業(yè)市場(chǎng)的潛力和成長(zhǎng)性在長(zhǎng)三角十六城市中居于前列，這些已經(jīng)反映在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中。（二）、南通市區(qū)商業(yè)格局/主要商圈特征分析1、中心商業(yè)高度濃縮，次級(jí)商業(yè)帶狀、點(diǎn)狀分布城市商業(yè)格局，即城市商業(yè)的空間布局結(jié)構(gòu)，對(duì)新商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)具有引導(dǎo)和提示作用。名都廣場(chǎng)步行街作為南通市南大街南延的戰(zhàn)略支點(diǎn)，是未來(lái)南通市級(jí)商圈中現(xiàn)代商業(yè)的組成部分，必須充分考慮向全市的輻射延伸，以全城范圍內(nèi)有關(guān)業(yè)態(tài)業(yè)種的現(xiàn)有存量為定位對(duì)標(biāo)參照因素。通過(guò)對(duì)南通市重點(diǎn)對(duì)標(biāo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的全面考察，我們發(fā)現(xiàn)：南通市的商業(yè)市場(chǎng)主體框架由南大街人民路、桃塢路服飾城、環(huán)濠河特色休閑帶、青年路工農(nóng)路休閑餐飲街、外圍市場(chǎng)群等幾大板塊所組成。從空間分布上看，具

33、有以下顯著特征：中心商業(yè)：南通市市級(jí)商業(yè)中心，由南大街北段（鐘樓長(zhǎng)橋段，全長(zhǎng)250米）、人民中路（友誼橋和平橋，長(zhǎng)400米）、八仙城服裝市場(chǎng)等三部分構(gòu)成，整體呈“丁”字形分布。有關(guān)資料顯示：南大街的日均人流量約為30萬(wàn)人，節(jié)假日可達(dá)40萬(wàn)人以上，是南通最繁華的商業(yè)中心，是消費(fèi)者的首選商圈。南大街商圈以百貨商廈為主干，集中了購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等多項(xiàng)服務(wù)功能，規(guī)劃總建筑面積28萬(wàn)，營(yíng)業(yè)面積20萬(wàn)。據(jù)日前市場(chǎng)實(shí)地考察和深度訪談發(fā)現(xiàn)：98的消費(fèi)者認(rèn)為，南大街是南通市最佳購(gòu)物場(chǎng)所；90以上的消費(fèi)者最常去的商圈是南大街商圈，南大街在南通市商業(yè)體系中具有不可動(dòng)搖的絕對(duì)核心地位。表1.南大街主要業(yè)態(tài)構(gòu)成表：業(yè)&

34、#160; 態(tài) 主 力 構(gòu) 成 實(shí) 體 2005年零售額（億元） 百貨商廈文峰大世界、金鷹國(guó)際、百貨大樓、亞萍國(guó)際27.02389超級(jí)市場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)、時(shí)代置業(yè)、王府千家惠、家樂(lè)福等23.07397專業(yè)商廈永樂(lè)家電、蘇寧電器、五星電器、宏圖三胞、新世界數(shù)碼、手機(jī)市場(chǎng)等33.75251餐飲業(yè)中城大酒店、吉華花園酒店、皇家貴賓樓、肯德基、麥當(dāng)勞、大娘水餃、日全食等 4.17437住宿業(yè)有斐大酒店、華能賓館、三德興大酒店、匯金大酒店、皇家貴賓苑等 1.24832次級(jí)商業(yè)：桃塢路，是南通歷史上的第一條商業(yè)街，自清末以來(lái)，一直是南通政治、金融、文化的匯集地。2003年，桃塢路經(jīng)過(guò)拓寬改建以后，與濠河沿岸的盆景

35、園、西寺路等連接成片，形成了具有一定景觀效能的休閑步行街。該商業(yè)圈以崇川區(qū)政府為中心向東西兩側(cè)延伸，東至躍龍路，西至孩兒巷南路，全長(zhǎng)500米。主要業(yè)種為：服裝、鞋帽、圖書(shū)、雜貨店，兼有少量飯店、茶館、歌舞廳和金融機(jī)構(gòu)。環(huán)濠河休閑商業(yè)帶，主要由濠河風(fēng)景區(qū)整體形象的星級(jí)酒店、酒吧、咖啡廳、ktv、文化藝術(shù)品等內(nèi)容所構(gòu)成，包括濠東路酒吧茶樓休閑街、濠南路文化休閑博覽一條街、濠西路藝術(shù)市場(chǎng)、濠北路特色商品一條街等四大板塊。該商圈定位為展示城市個(gè)性風(fēng)貌精華集中體現(xiàn)的“特色圈”、“南通城市新名片”。目前，環(huán)濠河商圈的專業(yè)店大部分主體尚處于規(guī)劃或建設(shè)中，預(yù)計(jì)在2010年左右可基本成型。2、成熟商圈南延?xùn)|擴(kuò)、

36、新城區(qū)商圈積極培育（1）南大街市級(jí)商業(yè)中心南延?xùn)|擴(kuò)作為南通商業(yè)規(guī)劃重點(diǎn)，南通市市級(jí)商業(yè)中心南延?xùn)|擴(kuò)的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)啟動(dòng)。南大街新建的大型商業(yè)物業(yè)東面有怡城廣場(chǎng)、僑鴻購(gòu)物中心，南面有名都廣場(chǎng)、總部大廈。據(jù)南通市崇川區(qū)商貿(mào)局有關(guān)人員介紹：未來(lái)南大街以南（長(zhǎng)橋青年路段），將構(gòu)筑以商務(wù)、休閑、精品商業(yè)為主體的情調(diào)休閑購(gòu)物區(qū)，與南大街北段形成差異互補(bǔ)；南大街的東面，將作為現(xiàn)有成熟商業(yè)的延續(xù)，緩解目前250米南大街北段不堪重負(fù)（人流量高度集中、停車(chē)設(shè)施嚴(yán)重不足，造成馬路上、商廈大樓門(mén)前停滿非機(jī)動(dòng)車(chē)，嚴(yán)重影響市容環(huán)境）的現(xiàn)狀。（2）新城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心正在崛起南通市商業(yè)“十一五”規(guī)劃，在未來(lái)5年建成南通市第二個(gè)

37、市級(jí)商業(yè)中心。屆時(shí)，新城區(qū)的商業(yè)中心對(duì)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)布局將更趨完善。著重建設(shè)高檔次的購(gòu)物中心，發(fā)展新型服務(wù)業(yè)、發(fā)展高檔辦公及其配套設(shè)施，形成新型高檔行政、商務(wù)中心，向標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化城市商業(yè)中心靠攏。目前，南通市政府辦公樓搬遷到此，并且建造了公務(wù)員公寓等，蘇通大橋北岸的優(yōu)勢(shì)能不斷激發(fā)新城區(qū)的活力。但是，按照商業(yè)市場(chǎng)形成的一般規(guī)律，以目前新區(qū)的人口密度和商業(yè)資源基礎(chǔ)，南通新城區(qū)要形成新的市級(jí)商圈與南大街分庭抗禮，需要的時(shí)間周期將在10年以上。綜上所述，南通市目前的商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)典型的中等城市自發(fā)集市型商業(yè)布局特性。同時(shí)，存在以下問(wèn)題：l 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局聚散失度突出表現(xiàn)為市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過(guò)度集中于南大街，十字街長(zhǎng)

38、橋段僅250米的狹窄空間內(nèi)集聚了南通市80多萬(wàn)城鎮(zhèn)人口和六縣市假日入城居民的消費(fèi)流量。交通、停車(chē)等公共空間不足的過(guò)度壓力，使這個(gè)城市的心臟不堪重負(fù)。在實(shí)地考察中，經(jīng)?？梢月?tīng)到消費(fèi)者“太擠了，車(chē)沒(méi)法停，走路都困難”的無(wú)奈嘆息。然而，反觀區(qū)級(jí)商業(yè)中心，僅桃塢路一處稍成氣候，且經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀并不樂(lè)觀；擁有大量外來(lái)人口和生產(chǎn)資料批發(fā)企業(yè)的港閘區(qū)全境零售商業(yè)發(fā)展極為落伍，零售網(wǎng)點(diǎn)少、規(guī)模小，沒(méi)有大型百貨商廈、超市大賣(mài)場(chǎng)等零售業(yè)態(tài)。同時(shí)，社區(qū)便利店、小型超市等也發(fā)展滯后，無(wú)法滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求。l 新型業(yè)態(tài)缺乏、產(chǎn)品檔次落差大在業(yè)態(tài)構(gòu)成上，形式過(guò)于單一，現(xiàn)代化購(gòu)物形態(tài)（如購(gòu)物中心、特色專業(yè)街）發(fā)展滯后。以文

39、峰大世界、金鷹國(guó)際為代表的百貨大樓群與八仙城、桃塢路為代表的沿街專賣(mài)店，瓜分了相當(dāng)部分的南通市商業(yè)零售市場(chǎng)；在商品的配置上，國(guó)際品牌和國(guó)內(nèi)潮流一線品類樣式缺乏，經(jīng)營(yíng)訴求過(guò)于偏向中老年和大眾通俗消費(fèi)。而后者在一定程度上是受限于前者的產(chǎn)物，有格調(diào)的潮流品牌不可能與大眾生活消費(fèi)融為一體，混雜于百貨大樓之中，傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，決定了南通的老態(tài)市場(chǎng)基調(diào)。l 新老市級(jí)商圈調(diào)度失衡對(duì)政府部門(mén)的深度訪談得知，現(xiàn)在南通的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略重心已經(jīng)轉(zhuǎn)移到以蘇通大橋?yàn)樵搭^的新城區(qū)。這一決策從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度看是無(wú)可厚非的，但是按照城市商圈發(fā)展的一般規(guī)律，無(wú)中生有地創(chuàng)造市級(jí)商業(yè)中心，必然會(huì)經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育期。過(guò)早地轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略

40、中心，只會(huì)造成“老商圈無(wú)序發(fā)展、環(huán)境惡化”、“新商圈人氣不足、青黃不接”的惡性現(xiàn)實(shí)。南大街作為成熟商圈，在短時(shí)間內(nèi)不可能被替代。當(dāng)前的重任理應(yīng)是：大力改善南大街市級(jí)商業(yè)中心的硬件設(shè)施和商業(yè)服務(wù)水平，補(bǔ)充現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)延伸南大街，有效利用商業(yè)消費(fèi)的最重要且是最為寶貴資源客流資源、商家資源。而非避重就輕，厚此薄彼。l 購(gòu)物環(huán)境差、服務(wù)水平低作為人均gdp超過(guò)3000美元，市區(qū)人口達(dá)87萬(wàn)的中等城市，南通市商業(yè)服務(wù)設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市發(fā)展需要。唯一的市級(jí)商圈腹地窄、容量小、業(yè)態(tài)功能單一、配置落伍、餐飲/娛樂(lè)功能缺失，高中低能級(jí)商業(yè)物業(yè)同處一街。特別是金鷹國(guó)際、五星電器以南的商業(yè)物業(yè)大樓硬件和低含金量的商

41、業(yè)業(yè)種配置（如各類小雜貨鋪、低端住宿旅館混處），極大地影響了商業(yè)中心的形象以及政府市級(jí)商圈南擴(kuò)的戰(zhàn)略。（三）、南通市消費(fèi)存量分布與訴求特征分析1、南通市消費(fèi)存量分布市場(chǎng)調(diào)查和相關(guān)資料顯示：南通市的主力消費(fèi)群包括原住民、返鄉(xiāng)者、本地工薪階層、六縣市入城者、旅游者和學(xué)生、小業(yè)主、白領(lǐng)、公務(wù)員等諸多成分。全市的人均可支配收入超過(guò)14085元，職工年平均工資21654元，擁有相當(dāng)強(qiáng)的消費(fèi)能力。一個(gè)城市的市級(jí)商圈的形成與發(fā)展，與居民區(qū)分布與人口密度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局、事業(yè)單位分布、公共配套設(shè)施具有密切聯(lián)系，包括人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)的特征及其發(fā)展趨勢(shì)和購(gòu)買(mǎi)潛力、競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)狀況、區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景及產(chǎn)業(yè)多元化程度

42、、區(qū)域內(nèi)的交通/運(yùn)輸/服務(wù)/金融/信用/保險(xiǎn)/物業(yè)等環(huán)境設(shè)施的匹配狀況、勞動(dòng)力市場(chǎng)條件、法律/工商行政管理等制度環(huán)境因素、民情風(fēng)俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設(shè)施狀況等等。南大街南北兩段冰火兩重天的突出特征必然固有其原因。我們從居民分布和公共事業(yè)單位等直觀方面，對(duì)南通核心商圈的現(xiàn)狀進(jìn)行解析，以冀通過(guò)對(duì)客源的通透分析，把握南通市的現(xiàn)有消費(fèi)市場(chǎng)特征。從項(xiàng)目周邊住宅分布圖上可以看出：從人口密度上分析，南通市的人口密度明顯是北高南低，且北面具有公交樞紐站，由此構(gòu)成了多檔次的密集消費(fèi)客源。在宏觀地塊上，北部明顯具有比較優(yōu)勢(shì)。從交通便利性分析，在直線距離上，十字街具有圓心半徑的級(jí)差優(yōu)勢(shì)；在道路和公共

43、交通集散點(diǎn)上，長(zhǎng)途客運(yùn)站具有人流運(yùn)載優(yōu)勢(shì)。南大街南段的商業(yè)繁榮，還需要配置人流運(yùn)載工具以及交通工具的停放設(shè)施。企事業(yè)單位商務(wù)辦公樓不僅是商務(wù)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力的重要組成部分，它對(duì)公共交通、民眾向心力都具有特殊影響。最好的證明就是：為扶持新城區(qū)中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)，南通市委、市政府帶頭將辦公樓遷進(jìn)了開(kāi)發(fā)區(qū)，并建設(shè)了公務(wù)員公寓，通過(guò)居住人口的導(dǎo)入，創(chuàng)造對(duì)商業(yè)消費(fèi)的基礎(chǔ)資源條件。個(gè)中寓意，不言而喻。但是，長(zhǎng)期形成的大量公共配套設(shè)施還是在南大街、市中心周邊。詳見(jiàn)項(xiàng)目周邊公共設(shè)施分布圖。商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)除了滿足市民以及居住者的日常生活需求外，還有日益增加的商務(wù)消費(fèi)需求與政務(wù)消費(fèi)需求。特別是當(dāng)一個(gè)城市的cbd地區(qū)形成，其帶

44、動(dòng)商業(yè)中高端商業(yè)消費(fèi)的效應(yīng)將日漸看漲。2、南通市消費(fèi)訴求特征 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查了解，南通市民的消費(fèi)訴求特征已經(jīng)十分清晰，主要包括以下幾點(diǎn)：（1）自有品牌攻心力強(qiáng)如文峰、睛喜、名典、二輪等，皆非國(guó)內(nèi)一線品牌，但是在南通的認(rèn)同度遠(yuǎn)超過(guò)許多一線品牌。（2）生態(tài)環(huán)境極受歡迎市民廣場(chǎng)、體育公園、環(huán)濠河帶市民的大量聚集證明，南通市民對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的訴求已經(jīng)處于相當(dāng)?shù)母叨?，將這一訴求移植到休閑購(gòu)物場(chǎng)所，沒(méi)有理由不被飽受南大街“逼仄”已久的南通消費(fèi)者認(rèn)同。（3）市民普遍患有“恐高癥”百貨大樓、文峰、金鷹三樓以上經(jīng)營(yíng)普遍不善說(shuō)明，南通市民對(duì)高空垂直布置的商業(yè)場(chǎng)所不敏感。（4）動(dòng)感時(shí)尚萬(wàn)眾期待從市場(chǎng)調(diào)查中我們確認(rèn)了，

45、具有現(xiàn)代人追求時(shí)尚心理特征的南通商業(yè)受眾，已經(jīng)對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)以及單一、落后的商品品類開(kāi)始產(chǎn)生不滿，引領(lǐng)潮流時(shí)尚的新型年輕態(tài)購(gòu)物場(chǎng)所為萬(wàn)眾所期待。（5）品牌價(jià)格多重顧慮南通市民在消費(fèi)上普遍比較理性，雖然品牌對(duì)其具有極大的誘惑力，但是價(jià)格敏感度也較高。如金鷹和百貨大樓的人氣，顯然比價(jià)格上更實(shí)惠的文峰大世界稍遜一籌。（四）、南通市商業(yè)市場(chǎng)分類解析商業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模總量最終是與消費(fèi)人口總量以及經(jīng)濟(jì)收入呈正相關(guān)關(guān)系。2006年底，南通市戶籍人口769.79萬(wàn)，市區(qū)人口86.64萬(wàn)，人均gdp22842元。按照人均1.2商業(yè)面積占有量計(jì)算，南通市城區(qū)商業(yè)量總需求為104萬(wàn)。結(jié)合目前南通市的現(xiàn)有商業(yè)存量、供應(yīng)

46、品類和消費(fèi)者的普遍反映，各消費(fèi)市場(chǎng)均存在供應(yīng)量、價(jià)位檔次、品類格調(diào)上的不同缺口。南通市目前和未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的商業(yè)中心（特別是零售業(yè)）仍將高度濃縮于南大街商圈。南大街商圈的商業(yè)態(tài)勢(shì)，基本上可以代表整個(gè)南通市商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r；而作為市級(jí)商圈的新成員，本案名都廣場(chǎng)未來(lái)面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)也來(lái)自于南大街的現(xiàn)存和在建商業(yè)。基于實(shí)效性和務(wù)實(shí)性原則，本文將結(jié)合意向定位方向，以南大街商業(yè)實(shí)體為重點(diǎn)，做分業(yè)種的針對(duì)性解析。第一、服裝鞋帽專賣(mài)零售業(yè)1、現(xiàn)狀品牌服飾專賣(mài)店主要分布在人民路、桃塢路上，南大街八仙服裝城屬中低檔，其它路段有零星分布?？傮w容量還未飽和。正在建造的僑鴻國(guó)際中將會(huì)增加這部分商業(yè)業(yè)種。（該業(yè)種調(diào)查結(jié)

47、果資料見(jiàn)附件一：南通市服裝鞋帽專賣(mài)零售業(yè)專賣(mài)店情況表）2、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)解析南通市服裝鞋帽專賣(mài)零售業(yè)主要分布于四大板塊：（1） 金鷹國(guó)際、亞萍國(guó)際、文峰大世界、百貨大樓3樓以上的百貨大廈群落。這一板塊在物業(yè)條件上明顯領(lǐng)先于其它網(wǎng)點(diǎn)，而且可以得到黃金地段人流的支撐，理應(yīng)占據(jù)先機(jī)。然而實(shí)地考察結(jié)果卻正好相反，除文峰大世界的下移當(dāng)季服裝經(jīng)營(yíng)良好外，五層樓的運(yùn)動(dòng)裝品牌廣場(chǎng)消費(fèi)者客源稀少，形成了底層人流如潮、樓上門(mén)庭冷落的怪狀。這充分說(shuō)明了目前在南通采取大廈多層垂直布置的零售購(gòu)物形態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)與消費(fèi)潮流不適應(yīng)的態(tài)勢(shì)。（2） 以人民路、南大街、環(huán)城南路為代表的沿街專賣(mài)店。相對(duì)于其它板塊，本版塊服裝零售分布相對(duì)分散

48、，購(gòu)物時(shí)間成本高。但其在品牌上強(qiáng)于桃塢路，在位置上優(yōu)于“百貨大樓”，在物業(yè)上好于八仙城，因而獲得了一定的市場(chǎng)份額，在南通市服飾鞋帽零售行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力上處于中上游地位。（3） 八仙城內(nèi)的低格調(diào)服飾專賣(mài)店集群。這一板塊的突出特征是地段佳、人流大、物業(yè)差、管理亂。雖然八仙城存在諸多缺點(diǎn)，但是由于地段獨(dú)特和平面商業(yè)布局的形態(tài)，有較強(qiáng)人流導(dǎo)入，吸引了年青人和大眾消費(fèi)主力群體。（4） 桃塢路老商業(yè)街的傳統(tǒng)服飾城。桃塢路是南通市歷史最為悠久的商業(yè)街區(qū)之一，目前以經(jīng)營(yíng)服裝和小百貨為主。實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，目前桃塢路服飾城的經(jīng)營(yíng)狀況也不容樂(lè)觀，周末人流也極為有限,甚至出現(xiàn)了店面空關(guān)的現(xiàn)象。究其原因應(yīng)在于以下幾點(diǎn)：a.物業(yè)

49、設(shè)施外觀陳舊、結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)；b.商品品類單一、產(chǎn)品更新?lián)Q代慢；c.新商圈崛起的競(jìng)爭(zhēng)分流；d.缺乏成熟品牌連鎖經(jīng)營(yíng)商家。3、分析歸納目前南通市的服裝鞋帽購(gòu)物市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形態(tài)多樣、分布范圍廣、集聚性強(qiáng)，但是：在經(jīng)營(yíng)硬件上，普遍具有設(shè)施差、配套少、業(yè)態(tài)傳統(tǒng)的弱點(diǎn)；在軟件商品上，時(shí)尚、年輕元素缺乏，樣式單一；在經(jīng)營(yíng)管理上，經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷(xiāo)缺失、統(tǒng)籌不力。（具體表現(xiàn)為店招格調(diào)低、衛(wèi)生環(huán)境差、配套組合亂、人性設(shè)施缺）。差異競(jìng)爭(zhēng)提示一：明確概念致勝經(jīng)過(guò)分析我們可以明顯感覺(jué)到，南通市的服飾鞋帽零售網(wǎng)點(diǎn)缺少統(tǒng)一訴求概念，特別是八仙城、人民路、南大街、環(huán)城南路、桃塢路等處基本上處于各自為政、自主經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)。有消費(fèi)者原話為證

50、：“我們只知道這些地方是賣(mài)衣服的，至于賣(mài)什么衣服我們就說(shuō)不出個(gè)所以然了?！北景该紡V場(chǎng)一、二期內(nèi)街主力店鋪尚存、物業(yè)組織形式連貫性好，可以有效推出層次分明的一體個(gè)性化訴求，“服務(wù)有限群體，賺取更大效益”。差異競(jìng)爭(zhēng)提示二：提升環(huán)境致勝“購(gòu)物環(huán)境差、物業(yè)形象差”，是南通市消費(fèi)者對(duì)八仙城、桃塢路、南大街商鋪的一致評(píng)價(jià)，充分說(shuō)明了當(dāng)今南通消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境的要求已經(jīng)上升到新的高度。目前，南通的零售商業(yè)場(chǎng)所已經(jīng)超越了大眾需求，開(kāi)始追求個(gè)性需求。該優(yōu)化競(jìng)爭(zhēng)的節(jié)點(diǎn)極易把握，以名都廣場(chǎng)的硬件條件，稍加改進(jìn)，融入些許現(xiàn)代理念，即可占據(jù)南大街商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)。定位配置可行指數(shù)：招商難度：第二、休閑餐飲業(yè)1、

51、現(xiàn)狀南通市休閑餐飲、休閑食品業(yè)發(fā)展嚴(yán)重不足，特別是在以南大街為中心的核心商圈內(nèi)，該業(yè)種很少有“插足之地”，相比零售購(gòu)物，其經(jīng)營(yíng)物業(yè)容量占據(jù)比例很小，不符合現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展要求。（該業(yè)種調(diào)查結(jié)果資料見(jiàn)附件二：南通市休閑餐飲業(yè)專賣(mài)店情況表）2、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)解析從存量上看，南通市休閑餐飲/食品的配置與零售購(gòu)物類消費(fèi)內(nèi)容的配置完全不成比例。在市場(chǎng)調(diào)查的反映上具體表現(xiàn)為，位于南大街北段的地面餐飲和部分頂層餐飲（亞萍國(guó)際五樓大食代）在午間、傍晚全部爆滿，難以滿足日30萬(wàn)人流量的就餐需求；位于其它地段的休閑餐飲零星分布，不成規(guī)模。大部分消費(fèi)者在調(diào)查反饋中表示，需要更多的餐飲場(chǎng)所。從結(jié)構(gòu)上看，南通市市中心的主力餐飲

52、為肯德基、大食代、日全食，品牌單一、內(nèi)容單一，消費(fèi)者在飲食品類和環(huán)境上選擇余地小，處于被動(dòng)屈就的狀態(tài)。實(shí)例佐證：大食代廣場(chǎng)是美食餐飲消費(fèi)品類中唯一可以將“畏高”的南通消費(fèi)者請(qǐng)上高層的業(yè)態(tài)。3、分析歸納差異競(jìng)爭(zhēng)提示：相對(duì)市場(chǎng)空白縱觀南通全市，沒(méi)有成熟的休閑餐飲集聚帶。零散分布的餐飲場(chǎng)所在檔次上級(jí)差過(guò)大，動(dòng)輒高級(jí)酒店，或又10元小鋪。尤其是南大街，作為南通80多萬(wàn)人口的首選商圈，餐飲配置量卻由于地塊和規(guī)劃的因素，在總量、品類、能級(jí)上全面匱乏。作為南大街互補(bǔ)業(yè)態(tài)的最佳場(chǎng)所，名都廣場(chǎng)沒(méi)有理由放棄這一真空市場(chǎng)。 定位配置可行指數(shù)： 招商難度：第三、黃金珠寶/鐘表眼鏡/婚慶禮儀用品1、現(xiàn)狀南大街的黃金珠寶

53、主要配置在文峰大世界、百貨大樓、金鷹國(guó)際三幢百貨商廈內(nèi)，其中文峰大世界一樓占有絕對(duì)主導(dǎo)地位，集聚了老廟黃金、戴夢(mèng)得、英杰珠寶、周大福、鉆之韻、金至尊、愛(ài)米爾、藝華k金等數(shù)十個(gè)一、二線品牌，在經(jīng)營(yíng)狀況上也首屈一指；而在南大街、人民路沿街鋪面里的同一內(nèi)容在集聚性上稍遜，經(jīng)營(yíng)狀況相應(yīng)不如。眼鏡店在南通市的發(fā)展情況良好，主要分布在南大街和人民路沿街。根據(jù)對(duì)名都廣場(chǎng)外街現(xiàn)有睛喜眼鏡店的訪談結(jié)果得知，在名都廣場(chǎng)內(nèi)增加配置這類業(yè)種，應(yīng)該具有生存空間?；榧喍Y儀用品則集中在人民路與南大街的南端。（該業(yè)種調(diào)查結(jié)果資料見(jiàn)附件三：南通市黃金珠寶/鐘表眼鏡/婚慶禮儀用品業(yè)專賣(mài)店情況表）2、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)解析黃金珠寶業(yè)區(qū)別于南

54、通其它行業(yè)，發(fā)展相對(duì)成熟。不管是在品牌、購(gòu)物環(huán)境、商品品類等各個(gè)方面，都相當(dāng)完善。黃金珠寶/眼鏡業(yè)的一枝獨(dú)秀，深究細(xì)探分析下來(lái)，原因有三：第一、 南通市2006年有4萬(wàn)對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)婚男女，為南通市中心分外集中的黃金珠寶業(yè)提供了穩(wěn)定的消費(fèi)需求；第二、 環(huán)境、品類、品牌的成熟，規(guī)模集聚效應(yīng)明顯。第三、 黃金地段一樓的獨(dú)特位置，消費(fèi)行為具有易導(dǎo)入性。從競(jìng)爭(zhēng)角度看，名都廣場(chǎng)引入該類業(yè)種，將是比較理想的選擇，但是會(huì)面臨其它業(yè)種所不能相比的高競(jìng)爭(zhēng)壓力，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性（主要是基于成熟品牌商家不愿意進(jìn)入經(jīng)營(yíng)生地）。從市場(chǎng)反應(yīng)看，黃金珠寶/眼鏡擁有最成熟的市場(chǎng)基礎(chǔ)，且市場(chǎng)并未飽和（不少的消費(fèi)者認(rèn)為名都可以配置黃金珠寶業(yè)種）。根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的一貫思維，有理由跟隨配置這類業(yè)種。而且名都現(xiàn)有的黃金珠寶眼鏡店在經(jīng)營(yíng)狀況上表現(xiàn)良好。從自身?xiàng)l件看，名都廣場(chǎng)周邊有不少著名婚紗影樓作為配合，容易產(chǎn)生消費(fèi)鏈效應(yīng)，且本案的物業(yè)條件毋庸置疑。從目標(biāo)實(shí)效看，對(duì)于售鋪?zhàn)罱K目的的達(dá)成，該業(yè)種是一把雙刃劍。一方面它可能會(huì)在經(jīng)營(yíng)格調(diào)、經(jīng)營(yíng)時(shí)間上和部分人氣業(yè)種產(chǎn)生沖突，不利于整體氛圍的快速