珠江怡景灣整體營(yíng)銷策劃方案建議.

1、【珠江怡景灣】項(xiàng)目溝通案【珠江怡景灣】項(xiàng)目溝通案二零零九年六月二零零九年六月目 錄1. 我們理解的珠江怡景灣2. 珠江怡景灣的客戶在哪3. 銷售價(jià)格建議4. 怎么樣推廣珠江怡景灣5. 我們的服務(wù)架構(gòu)1、我們理解的珠江怡景灣、我們理解的珠江怡景灣我們的理解交通便捷交通便捷豪宅氛圍豪宅氛圍江景資源江景資源稀有戶型稀有戶型 交通便捷交通便捷西臨華南快速干線，北緊接番禺西臨華南快速干線，北緊接番禺迎賓大道，南面向珠江三支香水迎賓大道，南面向珠江三支香水道，與珠海東線、虎門大橋、廣道，與珠海東線、虎門大橋、廣深高速及京珠高速相連深高速及京珠高速相連號(hào)線與號(hào)線雙地鐵配套，擁號(hào)線與號(hào)線雙地鐵配套，擁有連接番

2、禺至廣州多條公交車線有連接番禺至廣州多條公交車線路通達(dá)路通達(dá)華南板塊最近廣州的項(xiàng)目華南板塊最近廣州的項(xiàng)目我們的理解 濃厚的豪宅氛圍濃厚的豪宅氛圍知名發(fā)展商扎根沙窖島多年，形成知名發(fā)展商扎根沙窖島多年，形成濃厚豪宅氛圍，半島地塊價(jià)值不斷濃厚豪宅氛圍，半島地塊價(jià)值不斷提升；提升；憑借周邊成功豪宅聲勢(shì)，令項(xiàng)目順憑借周邊成功豪宅聲勢(shì)，令項(xiàng)目順勢(shì)而為，提高項(xiàng)目定位起點(diǎn)勢(shì)而為，提高項(xiàng)目定位起點(diǎn)我們的理解 獨(dú)有江景資源獨(dú)有江景資源我們的理解坐擁臨江生活，江景生活資源觸手可及坐擁臨江生活，江景生活資源觸手可及高層單位更享有獨(dú)特的三面江景環(huán)繞，高層單位更享有獨(dú)特的三面江景環(huán)繞，開創(chuàng)開創(chuàng)270270度江景空間度江

3、景空間 罕有的戶型罕有的戶型區(qū)內(nèi)在售的適中兩房產(chǎn)品供區(qū)內(nèi)在售的適中兩房產(chǎn)品供應(yīng)欠缺，而且產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為應(yīng)欠缺，而且產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為舒適舒適戶型方正實(shí)用，部分單位帶戶型方正實(shí)用，部分單位帶入戶花園設(shè)計(jì)，南北對(duì)流設(shè)入戶花園設(shè)計(jì)，南北對(duì)流設(shè)計(jì)提升產(chǎn)品質(zhì)量計(jì)提升產(chǎn)品質(zhì)量我們的理解周邊專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)導(dǎo)致環(huán)境較差，人員復(fù)雜，前期周邊專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)導(dǎo)致環(huán)境較差，人員復(fù)雜，前期產(chǎn)品檔次低，對(duì)項(xiàng)目中高檔次定位有影響；產(chǎn)品檔次低，對(duì)項(xiàng)目中高檔次定位有影響； 建議聘請(qǐng)值得信賴的物業(yè)管理公司，保證區(qū)內(nèi)生活質(zhì)量區(qū)內(nèi)園林建設(shè)沒完善，現(xiàn)場(chǎng)展示效果欠缺，整體展區(qū)內(nèi)園林建設(shè)沒完善，現(xiàn)場(chǎng)展示效果欠缺，整體展示規(guī)模不足；示規(guī)模不足； 建議盡

4、快動(dòng)工改善園林景觀，并通過模型及規(guī)劃展示，知會(huì)客戶項(xiàng)目未來的前景區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施不足，如沒有地下停車場(chǎng)，露天區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施不足，如沒有地下停車場(chǎng)，露天車位過少，已規(guī)劃的幼兒園、小學(xué)及菜市場(chǎng)沒落實(shí)車位過少，已規(guī)劃的幼兒園、小學(xué)及菜市場(chǎng)沒落實(shí)動(dòng)工，令業(yè)主產(chǎn)生意見，影響項(xiàng)目整體水平；動(dòng)工，令業(yè)主產(chǎn)生意見，影響項(xiàng)目整體水平； 建議先著手修建如停車場(chǎng)、菜市場(chǎng)等基本生活設(shè)施一期由于各方面問題影響的原因，令業(yè)主對(duì)樓盤有一期由于各方面問題影響的原因，令業(yè)主對(duì)樓盤有部分抱怨，影響了樓盤的口碑；部分抱怨，影響了樓盤的口碑； 建議做好安撫舊業(yè)主的工作，落實(shí)相關(guān)承諾，擴(kuò)大業(yè)主的人脈我們的理解周邊豪宅項(xiàng)目如星河灣半島

5、下半年即將推出新產(chǎn)品，憑借其聲勢(shì)打響本項(xiàng)目，獲得更多客戶資源。我們的理解新設(shè)經(jīng)濟(jì)區(qū)板塊新設(shè)經(jīng)濟(jì)區(qū)板塊番禺西北部將被設(shè)定為新型商貿(mào)旅游區(qū)港資地產(chǎn)背景，實(shí)力港資地產(chǎn)背景，實(shí)力信心信心新福港地產(chǎn)重新接手，項(xiàng)目從產(chǎn)品、配套到定位、營(yíng)銷等得到全方位重整，將迎來更大的發(fā)展空間。商貿(mào)業(yè)帶動(dòng)發(fā)展商貿(mào)業(yè)帶動(dòng)發(fā)展必定帶動(dòng)項(xiàng)目周邊商貿(mào)業(yè)發(fā)展，提升項(xiàng)目升值潛力，投資前景廣闊商業(yè)功能增強(qiáng)商業(yè)功能增強(qiáng)本區(qū)將成為廣州中心城區(qū)商業(yè)功能最重要的戰(zhàn)略接替帶和延伸區(qū)廣州最重要商務(wù)區(qū)廣州最重要商務(wù)區(qū)客戶資源的擴(kuò)展客戶資源的擴(kuò)展我們的理解 戶型與本項(xiàng)目類似，總價(jià)也與本產(chǎn)品接近,綜合配套均比本項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)；本年底將沒有新貨推出，預(yù)計(jì)新貨將

6、出現(xiàn)在明年。9月推出的星河灣半島，亦有90二房產(chǎn)品，但預(yù)估其價(jià)格高企，可借其推貨聲勢(shì)提高本項(xiàng)目知名度，截留其客戶。二手資源二手資源項(xiàng)目周邊二手房源豐富，亦不乏星河灣這樣的優(yōu)秀產(chǎn)品，本項(xiàng)目可憑借綜合高性價(jià)比與其競(jìng)爭(zhēng)n交通便捷交通便捷n提高定位提高定位n江景資源江景資源n罕有適中兩房罕有適中兩房 Strength n專業(yè)市場(chǎng)的影響專業(yè)市場(chǎng)的影響 n欠缺現(xiàn)場(chǎng)展示效果欠缺現(xiàn)場(chǎng)展示效果n配套設(shè)施不足配套設(shè)施不足n口碑有待改善口碑有待改善 eAkness Wopportunity n新福港地新福港地產(chǎn)重新接手產(chǎn)重新接手n新設(shè)經(jīng)濟(jì)區(qū)板塊新設(shè)經(jīng)濟(jì)區(qū)板塊n商貿(mào)業(yè)帶動(dòng)發(fā)展商貿(mào)業(yè)帶動(dòng)發(fā)展n客戶資源擴(kuò)展客戶資源擴(kuò)展h

7、reat Tn 大品牌競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大品牌競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手雅居樂、星河灣雅居樂、星河灣 2、珠江怡景灣的客戶在哪、珠江怡景灣的客戶在哪客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n 各單元的消化較為不平均，特別是兩房單位，銷售情況較為參差。目前剩余貨量分布狀況目前剩余貨量分布狀況客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶目前剩余貨量分布狀況目前剩余貨量分布狀況n 對(duì)比推出的貨量與成交貨量，功能性和舒適性較高的大三房單位消化率較高，但兩房單位的消化不理想，消化率僅為50%；n 剩余單位中，兩房單位占73%，是下階段重點(diǎn)消化的對(duì)象?？纯催^往兩房單位成交客戶來源構(gòu)成看看過往兩房單位成交客戶來源構(gòu)成客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n 番

8、禺區(qū)的客戶占了本項(xiàng)目?jī)煞砍山坏?0%，占有最大比例的是“大石”和“洛浦”兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū)；n “海珠”和“天河”是除番禺本地以外的主要客戶來源，這兩個(gè)區(qū)域與本項(xiàng)目有著較近的地緣性關(guān)系；沿交通線尋找我們的客戶群沿交通線尋找我們的客戶群本項(xiàng)目從地鐵往北到達(dá)天河、海珠，南往市橋公交接駁洛溪新城、海珠華南快線直達(dá)天河洛溪新城洛溪新城海珠區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)天河區(qū)大學(xué)城大學(xué)城結(jié)合項(xiàng)目過往的成交和對(duì)市場(chǎng)的分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目余貨的客戶主要來源于洛溪、結(jié)合項(xiàng)目過往的成交和對(duì)市場(chǎng)的分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目余貨的客戶主要來源于洛溪、海珠、天河和大學(xué)城。海珠、天河和大學(xué)城。客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶過江隧道直達(dá)大學(xué)城客戶

9、分析客戶分析圈出客戶圈出客戶 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶布匹、服裝配料布匹、服裝配料專業(yè)市場(chǎng)片區(qū)專業(yè)市場(chǎng)片區(qū)生活百貨批發(fā)市場(chǎng)生活百貨批發(fā)市場(chǎng)糧油批發(fā)市場(chǎng)糧油批發(fā)市場(chǎng)酒店用品批發(fā)市場(chǎng)酒店用品批發(fā)市場(chǎng)五洲裝飾材料城五洲裝飾材料城二手車交易市場(chǎng)片區(qū)二手車交易市場(chǎng)片區(qū)他們分布在海珠區(qū)的中大他們分布在海珠區(qū)的中大天雄布匹市場(chǎng)片區(qū)、南泰批發(fā)市場(chǎng)、廣州大道二手車市天雄布匹市場(chǎng)片區(qū)、南泰批發(fā)市場(chǎng)、廣州大道二手車市場(chǎng)，以及番禺洛溪大石的裝飾材料城、酒店用品批發(fā)市場(chǎng)、茶葉市場(chǎng)等地場(chǎng)，以及番禺洛溪大石的裝飾材料城、酒店用品批發(fā)市場(chǎng)、茶葉市場(chǎng)等地 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析

10、客戶分析圈出客戶圈出客戶n 年齡：2545歲，青、中年一代n 家庭結(jié)構(gòu)：小三口之家，年輕夫婦，23人n 家庭月入：8000-10000元/月n 教育程度：大專以上學(xué)歷n 背景：本區(qū)域成長(zhǎng)起來或多年在此居住和工作的人群，熟悉和習(xí)慣本區(qū)域居住環(huán)境n 主要交通工具：公共交通工具（公交、地鐵）；n 購(gòu)房信息獲知渠道：口碑傳播、廣州日?qǐng)?bào)、宣傳單張、短信、網(wǎng)絡(luò)客戶特征描述推廣手段啟示：外展、單張派發(fā) 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n購(gòu)房心理：原來居住的環(huán)境已經(jīng)陳舊，硬件和物業(yè)管理?xiàng)l件逐步看落后，希望更換新的居住環(huán)境；希望給家中的下一代或即將出生的下一代，更理想的成長(zhǎng)環(huán)境和舒適

11、的生活空間；希望有便利的交通條件，生活配套完善；購(gòu)買兩房滿足目前的居住需求，同時(shí)希望房子有保值功能，日后經(jīng)濟(jì)條件改善也可更換更大的居所，將現(xiàn)有房產(chǎn)用于出租或出售，幫補(bǔ)新房子的租金或首期壓力；購(gòu)房關(guān)鍵字：客戶特征描述 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城寶崗板塊寶崗板塊工業(yè)大道工業(yè)大道板塊板塊南洲板塊南洲板塊赤崗板塊赤崗板塊客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶洛溪板塊洛溪板塊大石板塊大石板塊他們目前居住在海珠的寶崗板塊、赤崗板塊、工業(yè)大道板塊和南洲板塊，以及番禺他們目前居住在海珠的寶崗板塊、赤崗板塊、工業(yè)大道板塊和南洲板塊，以及番禺的洛溪和大石板

12、塊的洛溪和大石板塊 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n 年齡：25-35歲n 家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家，未來有可能有小朋友n 家庭月入：8000-10000元/月n 教育程度：大專以上學(xué)歷n 背景：在洛溪、大石或海珠區(qū)居住多年，希望在父母家附近置業(yè)，又能有自己的小家庭，番禺是離家最近、可承受購(gòu)房壓力的地方，對(duì)番禺的認(rèn)可度較高；n 主要交通工具：公共交通工具（公交、地鐵）；n 購(gòu)房信息獲知渠道：南方都市報(bào)、周末畫報(bào)、地鐵廣告、巴士車身廣告、巴士站廣告、短信、網(wǎng)絡(luò)客戶特征描述推廣手段啟示：DM直投、報(bào)紙廣告、單張派發(fā) 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客

13、戶n購(gòu)房心理：新婚或準(zhǔn)備結(jié)婚，與父母居住的房子空間已經(jīng)不足夠，希望購(gòu)房組建新家庭，希望擁有與父母之間的“一碗湯距離” ；現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件不足以在父母周邊購(gòu)買新房現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件不足以在父母周邊購(gòu)買新房，二手房?jī)r(jià)高而且硬件條件較差，愿意到番禺置業(yè)；對(duì)連接番禺與海珠、天河的公共交通線路較為注重，也希望小區(qū)有完善的生活配套；重視子女未來的教育問題；客戶特征描述購(gòu)房關(guān)鍵字： 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶天河公園板塊天河公園板塊北天河板塊北天河板塊天河北板塊天河北板塊他們?cè)谔旌訁^(qū)地鐵沿線工作為主他們?cè)谔旌訁^(qū)地鐵沿線工作

14、為主 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n 年齡：25-40歲n 家庭結(jié)構(gòu)：兩至三口之家n 家庭月入：10000-15000元/月n 教育程度：大專以上學(xué)歷n 背景：他們大多是外地人，來廣州較長(zhǎng)時(shí)間，擁有一定的積蓄，希望在廣州購(gòu)房落地生根；n 主要交通工具：公共交通工具（公交、地鐵），部分家庭擁有1臺(tái)小汽車；n 購(gòu)房信息獲知渠道：廣州日?qǐng)?bào)、口碑傳播、短信、網(wǎng)絡(luò)客戶特征描述推廣手段啟示：DM直投、報(bào)紙廣告、外展 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n購(gòu)房心理：經(jīng)過在廣州多年的打拼，希望購(gòu)房在此生根；以目前的經(jīng)濟(jì)條件無法承受工作區(qū)域附近的新房，二手

15、房的價(jià)格同樣高企，不想屈就在市區(qū)狹窄的居住空間，愿意接受周邊區(qū)域的房子；十分看重居住地到工作地點(diǎn)的交通條件，也希望能擁有完善的小區(qū)配套和舒心的物業(yè)管理服務(wù)；對(duì)物業(yè)未來的升值潛力較為關(guān)注，也希望能同質(zhì)而居對(duì)物業(yè)未來的升值潛力較為關(guān)注，也希望能同質(zhì)而居；客戶特征描述購(gòu)房關(guān)鍵字： 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n 年齡：25-45歲n 家庭結(jié)構(gòu)：兩至三口之家n 家庭月入：8000-10000元/月n 教育程度：本科以上學(xué)歷n 背景：在大學(xué)城任教或負(fù)責(zé)后勤工作的年輕老師、職工，希望購(gòu)買環(huán)境舒適、性價(jià)比較高的房子

16、；n 主要交通工具：公共交通工具（公交、地鐵）；n 購(gòu)房信息獲知渠道：廣州日?qǐng)?bào)、口碑傳播、短信、網(wǎng)絡(luò)客戶特征描述推廣手段啟示：外展、產(chǎn)品推介會(huì) 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶n購(gòu)房心理：參加工作的時(shí)間不長(zhǎng)，或者是手上的積蓄不是很豐厚，購(gòu)買市中心區(qū)的新房壓力大，也二手房?jī)r(jià)格高而且還有二次裝修的煩惱，不愿意購(gòu)入；看中日后有過江隧道直接連通項(xiàng)目與大學(xué)城之間，上班較為方便；重視他人對(duì)自己品味的評(píng)價(jià)，注重居住環(huán)境的舒適性注重居住環(huán)境的舒適性，關(guān)注周邊居住人群的素質(zhì)，希望能與較高素質(zhì)的人群居??；客戶特征描述購(gòu)房關(guān)鍵字： 洛溪大石海珠 天河區(qū) 大學(xué)城客戶分析客戶分析圈出客戶圈出

17、客戶社會(huì)新生代年輕有活力獨(dú)立自主追求個(gè)性品味有前瞻眼光勇于接受新事物不受約束有前途“新”族群客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶他們?yōu)槭裁床贿x擇在原來居住的地方置業(yè)？n 番禺目前在售的項(xiàng)目較少，價(jià)格在番禺目前在售的項(xiàng)目較少，價(jià)格在800011000元元/不等，主要供應(yīng)以廣州雅居樂為主，而不等，主要供應(yīng)以廣州雅居樂為主，而且兩房單位較為欠缺；且兩房單位較為欠缺；客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶他們?yōu)槭裁床贿x擇在原來居住的地方置業(yè)？江南大道在售翠城花江南大道在售翠城花園、江南苑價(jià)格在園、江南苑價(jià)格在1-1-1.31.3萬萬/ /工業(yè)大道片區(qū)濱江瑞工業(yè)大道片區(qū)濱江瑞城、光大花園在售價(jià)城、光大花園在售價(jià)格

18、格0.9-1.30.9-1.3萬萬/ /濱江路片區(qū)在售十里濱江路片區(qū)在售十里江灣價(jià)格江灣價(jià)格1-1.31-1.3萬萬/ /n 目前海珠區(qū)一手產(chǎn)品供應(yīng)較少，售價(jià)在目前海珠區(qū)一手產(chǎn)品供應(yīng)較少，售價(jià)在900013000元元/不等，部分樓盤（光大花園）新組不等，部分樓盤（光大花園）新組團(tuán)甚至報(bào)出團(tuán)甚至報(bào)出15000元元/的價(jià)格，與此同時(shí)，周邊二手樓盤的價(jià)格也直逼一手，整體價(jià)格較高。的價(jià)格，與此同時(shí)，周邊二手樓盤的價(jià)格也直逼一手，整體價(jià)格較高。n 大型社區(qū)樓盤減少，景觀資源較為欠缺。大型社區(qū)樓盤減少，景觀資源較為欠缺?？蛻舴治隹蛻舴治鋈Τ隹蛻羧Τ隹蛻羲麄?yōu)槭裁床贿x擇在原來居住的地方置業(yè)？珠江新城珠江新城

19、在售星匯在售星匯云錦、朱美拉、領(lǐng)峰等云錦、朱美拉、領(lǐng)峰等價(jià)格維持在價(jià)格維持在1.8-2.21.8-2.2萬萬/ /北天河北天河- -燕嶺路燕嶺路- -粵墾路粵墾路在售日出觀山、天壽大在售日出觀山、天壽大廈維持在廈維持在0.9-10.9-1萬萬 / /華南植物園片區(qū)在售漫谷、華南植物園片區(qū)在售漫谷、翰林翰林1+11+1、寶翠園、君林天、寶翠園、君林天下等價(jià)格下等價(jià)格0.9-10.9-1萬萬/ / /廣州大道片區(qū)僑英花廣州大道片區(qū)僑英花園、駿景花園在售項(xiàng)園、駿景花園在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格目?jī)r(jià)格0.9-10.9-1萬萬 / /n 天河在售樓盤較多集中在珠江新城板塊，售價(jià)為全市最高水平，以他們目前的經(jīng)濟(jì)能力無法

20、接天河在售樓盤較多集中在珠江新城板塊，售價(jià)為全市最高水平，以他們目前的經(jīng)濟(jì)能力無法接受；受；n 價(jià)格相對(duì)較低的項(xiàng)目則位于較為邊遠(yuǎn)的地方，產(chǎn)品整體素質(zhì)未如理想；價(jià)格相對(duì)較低的項(xiàng)目則位于較為邊遠(yuǎn)的地方，產(chǎn)品整體素質(zhì)未如理想；客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶他們?yōu)槭裁床贿x擇在原來居住的地方置業(yè)？n如選購(gòu)一手新房：如選購(gòu)一手新房： 現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)條件不允許購(gòu)買中心區(qū)的產(chǎn)品； 經(jīng)濟(jì)能力可承受的產(chǎn)品，位置偏遠(yuǎn)、產(chǎn)品素質(zhì)一般、景觀資源欠缺、社區(qū)規(guī)模過??；n如選購(gòu)二手房：如選購(gòu)二手房： 需承受產(chǎn)品陳舊、二次裝修的不便； 物業(yè)管理?xiàng)l件落后； 心理上認(rèn)為二手房不如一手新房，該問題尤以首次置業(yè)的年輕人為多；客戶分析客戶

21、分析圈出客戶圈出客戶綜合對(duì)幾個(gè)區(qū)域人群的情況進(jìn)行分析，我們抓取了具有共性的關(guān)鍵詞：1、地鐵：地鐵3號(hào)線，未來的地鐵7號(hào)線；2、公交；302、地鐵公交6線等；3、華南快線：10分鐘直達(dá)天河；4、過江隧道：連接大學(xué)城5、番禺區(qū)離廣州最近的在售項(xiàng)目1、處于高端樓盤云集的沙窖島上，未來的“珠江新城”地位不可取代；2、新福港集團(tuán)的介入，為項(xiàng)目注入發(fā)展新血；3、目前處于區(qū)域價(jià)格洼地，升值前景無可限量；1、處于三江匯聚的福地，擁有優(yōu)越的江景資源，可以享受的江景；2、產(chǎn)品人性化設(shè)計(jì)，部分兩房單位帶入戶花園設(shè)計(jì)，產(chǎn)品舒適性較高；3、帶裝修發(fā)售，免去二次裝修的煩惱廣州之南廣州之南具有升值潛力具有升值潛力江景、高性

22、價(jià)比江景、高性價(jià)比客戶分析客戶分析圈出客戶圈出客戶 因此，我們概括了項(xiàng)目貼近廣州、擁有性價(jià)比和升值潛力、江景社區(qū)因此，我們概括了項(xiàng)目貼近廣州、擁有性價(jià)比和升值潛力、江景社區(qū)的核心優(yōu)勢(shì)，得出項(xiàng)目的定位語：的核心優(yōu)勢(shì)，得出項(xiàng)目的定位語：3、銷售價(jià)格建議、銷售價(jià)格建議大市情況大市情況價(jià)格建議價(jià)格建議 現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展，市場(chǎng)消費(fèi)信心已局部恢復(fù)，中心城區(qū)價(jià)格上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁，近現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展，市場(chǎng)消費(fèi)信心已局部恢復(fù)，中心城區(qū)價(jià)格上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁，近郊區(qū)域由于供應(yīng)大，后市銷售壓力仍未消除。郊區(qū)域由于供應(yīng)大，后市銷售壓力仍未消除。n 2008年廣州市十區(qū)整體樓市市場(chǎng)持續(xù)買賣雙方博弈，整體成交價(jià)

23、格維持在8000元/平方米水平。n 進(jìn)入2009年后，廣州十區(qū)將有249萬平方米的剩余供應(yīng)量進(jìn)入2009年市場(chǎng)。其中番禺區(qū)剩余供應(yīng)量為79萬平方米，占2009年全市十區(qū)剩余供應(yīng)量的32%，番禺區(qū)域的銷售壓力明顯高于中心城區(qū)。大市情況大市情況價(jià)格建議價(jià)格建議20092009年供應(yīng)量萎縮，成交量增加，價(jià)格維持平穩(wěn)。年供應(yīng)量萎縮，成交量增加，價(jià)格維持平穩(wěn)。 2009年番禺區(qū)新增供應(yīng)量逐漸減少，但市場(chǎng)整體存有供應(yīng)量充足，并沒出現(xiàn)區(qū)域供求關(guān)系緊張，價(jià)格攀升的情況?，F(xiàn)時(shí)成交價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定，成交量逐漸增加。 大市情況大市情況價(jià)格建議價(jià)格建議高層住宅是番禺區(qū)主要的住宅供應(yīng)類型，高層住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展高層住

24、宅是番禺區(qū)主要的住宅供應(yīng)類型，高層住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展n2008年至今，番禺區(qū)受到政策和市場(chǎng)觀望氣氛濃厚等影響，曾出現(xiàn)區(qū)域商品住宅價(jià)格大幅度下調(diào)。n由于番禺區(qū)高層住宅市場(chǎng)多以依靠廣州中心城區(qū)購(gòu)買力為主，所以高層住宅并沒有出現(xiàn)明顯波動(dòng)，大部分時(shí)間都出處自我調(diào)節(jié)的小幅度波動(dòng)發(fā)展。大市情況大市情況價(jià)格建議價(jià)格建議番禺主要鎮(zhèn)區(qū)未來供應(yīng)一覽表番禺主要鎮(zhèn)區(qū)未來供應(yīng)一覽表情況小結(jié)情況小結(jié)大市情況大市情況價(jià)格建議價(jià)格建議1、現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展，但市場(chǎng)消費(fèi)信心局部恢復(fù)，后市銷售壓力仍未消除的狀態(tài)；2、2009年上半年番禺區(qū)供應(yīng)量萎縮，成交量增加，價(jià)格升幅放緩。下半年市場(chǎng)供應(yīng)集中在南村鎮(zhèn)，以及項(xiàng)目所在

25、的大石鎮(zhèn)，這兩個(gè)板塊的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈；3、番禺區(qū)的項(xiàng)目依靠廣州中心城區(qū)購(gòu)買力，高層住宅市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng)大市情況大市情況價(jià)格建議價(jià)格建議與在售項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)比較與在售項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)比較根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目權(quán)重定價(jià)法，得出本案單位均價(jià)為根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目權(quán)重定價(jià)法，得出本案單位均價(jià)為70007000元元/ /平米平米（毛坯）（毛坯）。對(duì)比原則：對(duì)比原則： 與珠江怡景灣存在可比性的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要位于華南板塊、沙滘島和南浦島的住宅項(xiàng)目，下面的權(quán)重對(duì)比以本案與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的園景單位為比較基礎(chǔ)，再通過自身比較模擬出整體價(jià)格體系作為價(jià)格調(diào)整的重要依據(jù)。（對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的兩房和三房單位）大市情況大市情況價(jià)格建議價(jià)格建議華南碧桂

26、園華南碧桂園均價(jià)：6400本案本案東?；▓@東?；▓@均價(jià)：7000今日麗舍今日麗舍均價(jià)：5600濱江綠園濱江綠園均價(jià)：6000新月明珠花園新月明珠花園均價(jià)：6200廣州雅居樂廣州雅居樂均價(jià)：6700星河灣星河灣均價(jià)：8500南國(guó)奧林匹克花園南國(guó)奧林匹克花園均價(jià)：6500華南新城華南新城均價(jià)：5800海龍灣海龍灣均價(jià)：6200洛溪新城洛溪新城均價(jià)：4600麗江花園麗江花園 均價(jià)：5800珊瑚灣畔珊瑚灣畔均價(jià)：6500大市情況大市情況價(jià)格建議價(jià)格建議與二手產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)比較與二手產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)比較l 整體而言，番禺地區(qū)10年樓齡以上二手單位均價(jià)主要集中在6200-6800元/（非江景單位）。10年以上樓

27、齡單位均價(jià)在56006000元/l 番禺地區(qū)的二手項(xiàng)目?jī)r(jià)格的獨(dú)立性較高，已自身的產(chǎn)品為價(jià)格導(dǎo)向。在同一地段可以出現(xiàn)單價(jià)相差較大的不同項(xiàng)目l 番禺華南地區(qū)的項(xiàng)目一手跟二手的價(jià)差相對(duì)廣州地區(qū)小，一二手市場(chǎng)的產(chǎn)品差距平均在500元/元之間（一手毛坯對(duì)比二手價(jià)格）。根據(jù)根據(jù)市場(chǎng)一二手的差價(jià)市場(chǎng)一二手的差價(jià)，在非一線江景中推算出本項(xiàng)目毛坯價(jià)格在在非一線江景中推算出本項(xiàng)目毛坯價(jià)格在6800720068007200大市情況大市情況價(jià)格建議價(jià)格建議與二手產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)比較與二手產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)比較大市情況大市情況價(jià)格建議價(jià)格建議 綜合比較目前同區(qū)域市場(chǎng)上，在售的新住宅和二手住宅的售價(jià)，提升項(xiàng)目附加值，增加標(biāo)準(zhǔn)裝修，

28、建議本項(xiàng)目的售價(jià)為：注：此價(jià)格建議是以目前的市場(chǎng)狀況厘定，如項(xiàng)目展示條件逐步完善，價(jià)格仍有調(diào)升的空間。4、怎么樣推廣珠江怡景灣、怎么樣推廣珠江怡景灣策略思路策略思路推廣操作推廣操作客源組織客源組織銷售操作銷售操作信心回歸信心回歸除了常規(guī)的大眾傳播媒體之外，須根據(jù)目標(biāo)區(qū)域客戶接收信息的特點(diǎn)進(jìn)行有針對(duì)性的傳播推廣，以取得更有效的宣傳效果。采用“爆發(fā)式銷售”的方式重新引爆項(xiàng)目，制造轟動(dòng)的市場(chǎng)效應(yīng)；針對(duì)產(chǎn)品賣偏的現(xiàn)象，進(jìn)行貨量控制，先消化戶型較差的產(chǎn)品，形成價(jià)格低開高走的勢(shì)頭。借助新福港集團(tuán)進(jìn)入項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新的包裝，以全新的形象推出市場(chǎng)，通過現(xiàn)場(chǎng)包裝及未來規(guī)劃的展示，令客戶重新認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目，盡可能

29、降低原有負(fù)面信息對(duì)項(xiàng)目的影響，讓市場(chǎng)信心回歸。策略思路策略思路推廣操作推廣操作線上宣傳線下推廣報(bào)紙廣告（廣州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)）電臺(tái)廣告夾報(bào)增加曝光率提高認(rèn)知度舉辦外展DM直投、單張派發(fā)短信息樓體掛幅截流公關(guān)活動(dòng)有針對(duì)性地逐個(gè)擊破 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作策略思路策略思路推廣操作推廣操作 是直接、有針對(duì)性的推廣工作，能達(dá)到較為理想的效果，根據(jù)目標(biāo)群體接收信息的特點(diǎn)，制定不同的推廣方案，人群人群分布特點(diǎn)分布特點(diǎn)針對(duì)性手段針對(duì)性手段新精英族群新精英族群主要分布在洛溪、大石及海珠的專業(yè)市場(chǎng)，及周邊小區(qū)n專業(yè)市場(chǎng)單張派發(fā)n專業(yè)市場(chǎng)設(shè)外展攤位nDM直郵n夾報(bào)新生代族群新生代族群

30、海珠寶崗-工業(yè)大道-新港路-赤崗-廣州大道南片區(qū)的舊住宅小區(qū)n小區(qū)DM直郵n單張派發(fā)新資性族群新資性族群天河北、體育中心周邊的大型寫字樓，崗頂-天河公園的住宅小區(qū)n寫字樓DM直郵n寫字樓外展及單張派發(fā)靈魂工程師族群靈魂工程師族群大學(xué)城各高校內(nèi)n高效飯?zhí)猛庹?，海?bào)張貼n團(tuán)購(gòu)及活動(dòng)組織 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作策略思路策略思路推廣操作推廣操作 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作中地行客戶資源利用中地行客戶資源利用來客來客業(yè)主業(yè)主業(yè)主： 436組越秀區(qū)越秀區(qū)業(yè)主： 2300組業(yè)主： 122組業(yè)主： 4509組業(yè)主： 2819組天河區(qū)天河區(qū)業(yè)主： 2874

31、組珠江新城珠江新城來客： 8599組東山區(qū)東山區(qū)來客： 18229組荔灣區(qū)荔灣區(qū)海珠區(qū)海珠區(qū)來客： 16387組來客： 13075組來客： 20171組策略思路策略思路推廣操作推廣操作 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作中地行客戶資源利用中地行客戶資源利用策略思路策略思路推廣操作推廣操作 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作中地行客戶資源利用中地行客戶資源利用業(yè)主： 802組白云區(qū)白云區(qū)業(yè)主： 115組業(yè)主： 550組來客： 6089組黃埔區(qū)黃埔區(qū)省內(nèi)城市省內(nèi)城市業(yè)主： 481組蘿崗區(qū)蘿崗區(qū)業(yè)主： 1930組業(yè)主： 1468組來客： 6263組四郊市四郊市來客

32、： 9857組國(guó)內(nèi)城市國(guó)內(nèi)城市來客： 8558組來客： 6067組備注：備注： 四郊市四郊市包括從化、番禺、花都、增城等 省內(nèi)其他城市省內(nèi)其他城市包括佛山、中山、珠海、肇慶等 國(guó)內(nèi)其他城市國(guó)內(nèi)其他城市包括南昌、南寧、貴州等策略思路策略思路推廣操作推廣操作 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作中地行客戶資源利用中地行客戶資源利用 從中地行的資源中篩選出符合本項(xiàng)目客戶特征的客戶，并通過以下方式進(jìn)行客源組織：團(tuán)購(gòu)組織；團(tuán)購(gòu)組織；客戶回訪及推介；客戶回訪及推介；短信息發(fā)送；短信息發(fā)送；公關(guān)活動(dòng)組織；公關(guān)活動(dòng)組織；策略思路策略思路推廣操作推廣操作 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售

33、操作銷售操作 新福港集團(tuán)的進(jìn)入，為項(xiàng)目注入了全新的發(fā)展動(dòng)力，但由于項(xiàng)目過往在客戶當(dāng)中的口碑一般，以及舊業(yè)主對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展的信心不足，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)不一，因此，我們須借助新一階段的推廣和細(xì)致的服務(wù)工作，扭轉(zhuǎn)這一現(xiàn)象，具體建議如下：未來發(fā)展規(guī)劃展示未來發(fā)展規(guī)劃展示現(xiàn)場(chǎng)包裝整改現(xiàn)場(chǎng)包裝整改項(xiàng)目區(qū)位展示（包含交通干線、江景等）項(xiàng)目整體規(guī)劃展示（包含二期位置、配套設(shè)施等）增加客戶對(duì)項(xiàng)目增加客戶對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展的認(rèn)識(shí)未來發(fā)展的認(rèn)識(shí)銷售中心整體包裝風(fēng)格整改現(xiàn)場(chǎng)指示系統(tǒng)整改強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)展示效果強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)展示效果營(yíng)造熱烈的銷售氛圍營(yíng)造熱烈的銷售氛圍樣板房整改氣氛營(yíng)造增加（空飄、道旗、樓體掛幅等）策略思路策略思路推

34、廣操作推廣操作 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作未來發(fā)展規(guī)劃展示未來發(fā)展規(guī)劃展示n 規(guī)劃新的區(qū)域模型，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目整體的交通路網(wǎng)，突出華南快速干線、華南快速干線、地鐵地鐵3 3號(hào)線、地鐵號(hào)線、地鐵7 7號(hào)線、大學(xué)城隧號(hào)線、大學(xué)城隧道道以及以及江景江景；n 在項(xiàng)目規(guī)劃部分，需告知未來二期的告知未來二期的規(guī)劃，以及學(xué)校、市場(chǎng)等共建配套規(guī)劃，以及學(xué)校、市場(chǎng)等共建配套等細(xì)節(jié)；策略思路策略思路推廣操作推廣操作 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作現(xiàn)場(chǎng)包裝整改現(xiàn)場(chǎng)包裝整改設(shè)置道旗設(shè)置道旗空飄空飄指示系統(tǒng)指示系統(tǒng) 修改方案通過對(duì)04、06、07樣板的整改設(shè)計(jì)，對(duì)前期戶型存

35、在的一些問題進(jìn)行了修正。本次修改方案以提高項(xiàng)目的實(shí)用性為主，功能分區(qū)明顯，各個(gè)房間的空間充分利用。體現(xiàn)出自住型住房的實(shí)用性。 由于這次整改著重于實(shí)用性的設(shè)計(jì)，從樣板房的展示效果來看，存在一些不足，可以加強(qiáng)空間劃分上的空間感，適當(dāng)減少一些不必要家私家具建議從銷售的角度對(duì)樣板房進(jìn)行修改。提高樣板房的實(shí)用性加強(qiáng)樣板房的空間感增強(qiáng)房間的收納系統(tǒng)加強(qiáng)廚房的設(shè)計(jì)改造增加樣板房的創(chuàng)意賣點(diǎn)樣板房修改建議 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作3 3棟棟20072007戶型整改建議戶型整改建議 充分利用陽(yáng)充分利用陽(yáng)臺(tái)空間，加設(shè)臺(tái)空間，加設(shè)陽(yáng)光茶座陽(yáng)光茶座增設(shè)鞋柜增設(shè)鞋柜針對(duì)兩房單位針對(duì)兩房單位的使

36、用改換成的使用改換成4人餐桌人餐桌次臥設(shè)計(jì)空間小，次臥設(shè)計(jì)空間小，建議去掉書桌改建議去掉書桌改造成兒童房造成兒童房去掉雙人床的床頭去掉雙人床的床頭柜，把主人房的衣柜，把主人房的衣櫥向上移，讓次臥櫥向上移，讓次臥騰出更多空間騰出更多空間戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議7 7棟棟22042204戶型整改建議戶型整改建議餐臺(tái)設(shè)計(jì)不合理，餐臺(tái)設(shè)計(jì)不合理，建議去掉；榻榻米建議去掉；榻榻米上面加上小茶座上面加上小茶座加大收納柜加大收納柜梳妝臺(tái)做小一點(diǎn)梳妝臺(tái)做小一點(diǎn)建議改成建議改成兒童房或兒童房或書房書房戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意

37、賣點(diǎn)建議7 7棟棟22062206戶型整改建議戶型整改建議餐臺(tái)設(shè)計(jì)不合理，餐臺(tái)設(shè)計(jì)不合理，建議去掉；榻榻米建議去掉；榻榻米上面加上小茶座上面加上小茶座廚房建議用廚房建議用推拉門推拉門飄窗臺(tái)建議不飄窗臺(tái)建議不要放柜要放柜06單位入戶花園單位入戶花園大，建議增加園大，建議增加園藝展示效果藝展示效果戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議 為了提升兩房單位的功能性，建議增加收納功能的使用空間，提升產(chǎn)品的實(shí)用性，建議從以下幾個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整：增加部分增加家電收藏柜、升降吊柜、整體式抽屜、水槽柜、酒瓶收

38、納柜等鞋柜、雜物柜等利用榻榻米中間的空間，增加擺放物品的位置廚房部分玄關(guān)部分和式榻榻米部分 由于余貨單位的廚房面積偏小，如何將此劣勢(shì)轉(zhuǎn)變成優(yōu)勢(shì)是由于余貨單位的廚房面積偏小，如何將此劣勢(shì)轉(zhuǎn)變成優(yōu)勢(shì)是廚房改造重點(diǎn)，必須加強(qiáng)廚房空間的利用。廚房改造重點(diǎn)，必須加強(qiáng)廚房空間的利用。廚房整改建議廚房整改建議戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議廚房整改建議廚房整改建議轉(zhuǎn)角柜：轉(zhuǎn)角柜： 充分利用轉(zhuǎn)角空間，中間的抽拉式拉籃可放置砧板、刀具、調(diào)味料等。兩旁的空間，利用擱板放置平時(shí)不常使用的物品。 調(diào)味柜：調(diào)味柜： 可放置各類調(diào)味品，輕松取用。有效利用空間，保持臺(tái)面整潔。 雙層翻

39、轉(zhuǎn)柜雙層翻轉(zhuǎn)柜 上層的物品夠不著 。雙層翻轉(zhuǎn)柜可以輕松地將柜子上下層的物品互換位置,方便取用。戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議其他整改建議其他整改建議玄關(guān)收納玄關(guān)收納 玄關(guān)是進(jìn)入家門的第一步，松下玄關(guān)收納產(chǎn)品的內(nèi)部劃分充分考慮了各種收納需求，對(duì)燈光設(shè)計(jì)和展示的關(guān)心，使其超越了普通收納的形式，必能讓您的玄關(guān)更顯高貴不凡。戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議其他整改建議其他整改建議和榻收納和榻收納 7棟2204樣板房的榻榻米可以充分利用空間，采用和榻收納柜，尺寸和形狀都能隨意搭配，既可坐臥也可儲(chǔ)藏大量物品。整潔的空間，簡(jiǎn)潔

40、的形體，在房間的任意一角調(diào)和出寧?kù)o致遠(yuǎn)、淡泊明志的意境。小空間的充分利用 兼具坐臥和收納功能的和式家具 戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議樣板房創(chuàng)意賣點(diǎn)建議樣板房創(chuàng)意賣點(diǎn)建議 珠江怡景灣要改變和樹立項(xiàng)目形象，除了在產(chǎn)品、銷售上面作出改變外，更重要的是為項(xiàng)目帶來新的元素，沖擊市場(chǎng)，改變舊有客戶對(duì)項(xiàng)目的既定概念，從而引發(fā)出一輪新的銷售。 我們的建議是我們的建議是設(shè)計(jì)主題式樣板房設(shè)計(jì)主題式樣板房這種樣板房不是憑空的想象，而是有針對(duì)式，通過引發(fā)出不同戶型特有的價(jià)值和概念，從而引發(fā)出不同客戶對(duì)產(chǎn)品的潛在需要。增加其購(gòu)買的沖動(dòng)和欲望。主題式樣板房能夠幫助項(xiàng)目在市場(chǎng)上打

41、響知名度，加強(qiáng)項(xiàng)目的賣點(diǎn)，提高項(xiàng)目檔次。戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議3 3棟棟20072007主題主題建議建議3 3棟棟20072007戶型（兩房戶型（兩房 8585）p客戶定位：精英白領(lǐng)；中層主管；年齡介于2530歲之間家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，多為單身多從事藝術(shù)創(chuàng)作類，思想較前衛(wèi)， 追求個(gè)性化，自我意識(shí)強(qiáng)p設(shè)計(jì)理念：紅色基調(diào)，以簡(jiǎn)潔手法融入p主色調(diào)：冷色，黑色，白色p裝修布置建議：風(fēng)格統(tǒng)一，現(xiàn)代簡(jiǎn)約，個(gè)性化強(qiáng)避免一切不必要的裝飾，可打通，創(chuàng)造一個(gè)通透開放的空間飾品同樣以極簡(jiǎn)的線條如方塊、直線組成設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔，避免凌亂，在家具選樣是考慮容易清潔、整理，同時(shí)還要

42、迎合他們的現(xiàn)代品位。純粹德國(guó)現(xiàn)代主義風(fēng)格純粹德國(guó)現(xiàn)代主義風(fēng)格 紅色基調(diào)主題紅色基調(diào)主題戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議3 3棟棟20072007主題主題建議建議戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議7 7棟棟20042004主題主題建議建議7 7棟棟20042004戶型（兩房戶型（兩房 8989）p客戶定位：年齡介于2535歲之間。家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，多為二口之家。家庭觀念較重，生活健康向往輕快明朗的生活調(diào)子平日可能喜歡旅游，生活中的小創(chuàng)意是其欣賞的自然主義者，溫情主義者對(duì)自然質(zhì)材、柔和線條有好感p設(shè)計(jì)理念：暖色基調(diào)，溫馨、樂

43、趣p主色調(diào)：暖色，白色p裝修布置建議：整體風(fēng)格溫馨明快，充滿北歐的童話現(xiàn)代生活感，裝飾富溫情與心思，如手工制作的布娃娃，自己DIY的紙藝畫等家具線優(yōu)美，富創(chuàng)意，具多功能組合。人性化的北歐現(xiàn)代主義人性化的北歐現(xiàn)代主義 溫馨芭蕾舞主題溫馨芭蕾舞主題戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議7 7棟棟20042004主題主題建議建議戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議7 7棟棟20062006主題主題建議建議7 7棟棟20062006戶型（三房戶型（三房 131131）p客戶定位：年齡介于3045歲之間。多為三口之家。低調(diào)內(nèi)斂，隨和，

44、但潛意識(shí)具較強(qiáng)的自我主張。洞察力強(qiáng)，鑒賞力高，包容度廣。從生活的細(xì)微可領(lǐng)悟生命，有獨(dú)到之處見解。多元主義者，品位主義者。欣賞傳統(tǒng)文化的精妙，同時(shí)欣賞現(xiàn)代主義的簡(jiǎn)約p設(shè)計(jì)理念：以簡(jiǎn)潔手法融入中式符號(hào)p主色調(diào)：暖色，黑色，白色p裝修布置建議：整體風(fēng)格可以中式元素（如典型圖案、材質(zhì)、織物）貫穿，但時(shí)加入現(xiàn)代元素，兩者融合，。中國(guó)味的簡(jiǎn)約現(xiàn)代主義風(fēng)格中國(guó)味的簡(jiǎn)約現(xiàn)代主義風(fēng)格 中式簡(jiǎn)約主題中式簡(jiǎn)約主題戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議7 7棟棟20062006主題主題建議建議戶型整改建議戶型整改建議功能區(qū)間建議功能區(qū)間建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議創(chuàng)意賣點(diǎn)建議 客源組織客源組織

45、信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作策略思路策略思路推廣操作推廣操作 項(xiàng)目已經(jīng)封盤2個(gè)月，在市場(chǎng)上沉寂了一段時(shí)間，為了再度引起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注、重新引爆項(xiàng)目，我們認(rèn)為有必要，累積大量的誠(chéng)意客戶，借助公開發(fā)售熱鬧的場(chǎng)面，給客戶“項(xiàng)目很搶手”、“錯(cuò)過這次機(jī)會(huì)就難以再有”的感覺，帶動(dòng)項(xiàng)目一次性銷售多套單位，并且為后續(xù)銷售打開良好的局面。累積客源為開售作鋪墊便于更詳盡了解客戶需求，為下階段工作、策略調(diào)整提供更準(zhǔn)確的依據(jù)為公開發(fā)售一炮而紅提供了基礎(chǔ)為后續(xù)銷售打開良好的銷售局面 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作策略思路策略思路推廣操作推廣操作9月12月10月 根據(jù)目前項(xiàng)目整改的工程節(jié)點(diǎn)與

46、市場(chǎng)機(jī)遇（黃金周、周邊項(xiàng)目推廣時(shí)機(jī)）考慮，建議本項(xiàng)目一期余貨的推廣階段進(jìn)行如下劃分：籌備期籌備期持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期蓄客期蓄客期公開發(fā)售公開發(fā)售工作安排：工作安排： 推售計(jì)劃； 現(xiàn)場(chǎng)包裝方案； 媒體計(jì)劃； 廣告設(shè)計(jì)； 銷售人員培訓(xùn)；硬件配合硬件配合1. 售樓部整改（區(qū)域模型、裝修裝飾等）2. 樣板房整改（裝修、軟裝等）工作安排：工作安排： 誠(chéng)意客戶儲(chǔ)備； 外展、廣告、DM、短信等推廣工作； 價(jià)格制定 開售方案制定 公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行硬件配合硬件配合現(xiàn)場(chǎng)包裝完成（售樓部、樓體掛幅、道旗、空飄、指示系統(tǒng)等）工作安排：工作安排： 持續(xù)常規(guī)銷售工作 持續(xù)的線下推廣（團(tuán)購(gòu)、外展、單張派發(fā)等） 公關(guān)活動(dòng) 根據(jù)項(xiàng)

47、目狀況進(jìn)行不定期的廣告推廣 根據(jù)消化狀況和市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整策略 客源組織客源組織 信心回歸信心回歸 銷售操作銷售操作策略思路策略思路推廣操作推廣操作策略依據(jù)：策略依據(jù)：n目前貨量集中在兩房，但兩房單位之間因產(chǎn)品設(shè)計(jì)的差異，造成單位賣偏的現(xiàn)象；n兩房單位的客戶大部分為剛性需求客戶，購(gòu)房的迫切性相對(duì)明顯；n三房單位因其功能性、戶型設(shè)計(jì)的均好性比較明顯，消化速度較快，剩余貨量較少；策略建議：策略建議：n控制推出產(chǎn)品的數(shù)量和戶型，先推出銷售難度較高的89的兩房單位，減少貨量供應(yīng)，引導(dǎo)客戶的選購(gòu)目標(biāo)向這部分單位傾斜；n首推整體素質(zhì)較低的單位，以相對(duì)較低的價(jià)格吸引客戶，再根據(jù)銷售狀況加推產(chǎn)品，遵循產(chǎn)品素質(zhì)

48、由低到高的原則，形成價(jià)格低開高走的態(tài)勢(shì)；n同時(shí)推出少量三房單位，與兩房單位形成價(jià)格差異，讓客戶流向低價(jià)的兩房單位，達(dá)到促進(jìn)剩余兩房單位消化的目的。5、我們的服務(wù)架構(gòu)、我們的服務(wù)架構(gòu)項(xiàng)目總指揮項(xiàng)目總指揮董事長(zhǎng)：董事長(zhǎng)：徐建平項(xiàng)目總監(jiān)控項(xiàng)目總監(jiān)控副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：鄭雋宸項(xiàng)目總監(jiān)控項(xiàng)目總監(jiān)控副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：李 梅項(xiàng)目總負(fù)責(zé)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)項(xiàng)目副總監(jiān)：項(xiàng)目副總監(jiān)：謝 沁全案銷售總負(fù)責(zé)全案銷售總負(fù)責(zé)銷售部高級(jí)經(jīng)理：銷售部高級(jí)經(jīng)理：易權(quán)偉全案策劃負(fù)責(zé)全案策劃負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理：項(xiàng)目經(jīng)理：溫慶娟全案策劃執(zhí)行全案策劃執(zhí)行項(xiàng)目主任：項(xiàng)目主任：陳偉杰項(xiàng)目助理項(xiàng)目助理：楊卓婷售后支援售后支援客戶服務(wù)部客戶服務(wù)部人力資源人

49、力資源行政人事部行政人事部項(xiàng)目智囊團(tuán)項(xiàng)目智囊團(tuán)董事總經(jīng)理董事總經(jīng)理投資咨詢公司投資咨詢公司策劃部全體策劃部全體銷售部總監(jiān)銷售部總監(jiān)市場(chǎng)部總監(jiān)市場(chǎng)部總監(jiān)資訊支援資訊支援市場(chǎng)部市場(chǎng)部現(xiàn)場(chǎng)銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售銷售部銷售部服務(wù)架構(gòu)服務(wù)架構(gòu)人員簡(jiǎn)介及主要職能人員簡(jiǎn)介及主要職能項(xiàng)目總指揮：徐建平（董事長(zhǎng)）項(xiàng)目總指揮：徐建平（董事長(zhǎng)） 近18年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)及代理銷售經(jīng)驗(yàn)，在廣州、北京、上海、沈陽(yáng)以及武漢等中國(guó)各大城市均成功開發(fā)及代理多個(gè)大型項(xiàng)目。理論水平、綜合素質(zhì)高，專業(yè)能力強(qiáng)，經(jīng)驗(yàn)豐富，為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的頂級(jí)人物。項(xiàng)目運(yùn)作統(tǒng)籌監(jiān)控到位，作風(fēng)穩(wěn)健、功夫扎實(shí)，銷售策劃指導(dǎo)能力極強(qiáng)，員工認(rèn)同度高，近期更加榮獲“2003年度

50、中國(guó)10大優(yōu)秀營(yíng)銷策劃師”稱號(hào)。 在該項(xiàng)目運(yùn)作中，將負(fù)責(zé)全程幕后運(yùn)作指導(dǎo)及整體方向把控。項(xiàng)目總監(jiān)控：李梅（副總經(jīng)理）項(xiàng)目總監(jiān)控：李梅（副總經(jīng)理） 暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)系研究生畢業(yè)，10年以上房地產(chǎn)代理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，知識(shí)面廣博，項(xiàng)目策劃以思路清晰、部署嚴(yán)密及理性實(shí)操的作風(fēng)著稱；工作責(zé)任心強(qiáng)，有沖勁，對(duì)高尚住宅項(xiàng)目尤其是高層項(xiàng)目銷售有獨(dú)特策劃創(chuàng)意，曾經(jīng)服務(wù)于：力迅上筑、東方都會(huì)廣場(chǎng)上寓、鉑林國(guó)際公寓、保利香檳花園、麗江花園、雅郡花園伯朗、廣州奧林匹克花園、天立大廈、天立俊園、東山雅筑、雍雅園、薈賢大廈、金穗雅園、東海嘉園城心林澗及淘金華庭等多個(gè)知名地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃工作，對(duì)于項(xiàng)目理解透徹、操作自如。 在該項(xiàng)目運(yùn)作中，將負(fù)責(zé)全程策劃、銷售總體監(jiān)控與跟進(jìn)、參與該項(xiàng)目階段性策略會(huì)議研討。人員簡(jiǎn)介及主要職能人員簡(jiǎn)介及主要職能項(xiàng)目總監(jiān)控：鄭雋宸（副總經(jīng)理）項(xiàng)目總監(jiān)控：鄭雋宸（副總經(jīng)理） 廣東工業(yè)大學(xué)