建筑面積計(jì)算規(guī)則

1、精心整理建筑面積計(jì)算規(guī)則一、計(jì)算建筑面積的范圍1、單層建筑物不論其高度均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積 計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。2、多層建筑物的建筑面積按以建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平 面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。3、層高超過(guò)2.2米的地下室、半地下室、地下車間、倉(cāng)庫(kù)、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入 口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。4、用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層高超過(guò) 2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建 筑面積。 、II： iI i5、

2、坡地建筑物利用吊腳做架空層加以得用且層高超過(guò)2.2米的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì).»算建筑面積。6、穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門 廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。7、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。8、舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。9、建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過(guò)2.2米的，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積。10、與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨篷按其頂蓋水平投 影面積的一半計(jì)算建筑面積。11、有柱

3、的車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、獨(dú)立柱的車棚、 貨棚、站臺(tái)等按其頂蓋水平設(shè)影面積的一半計(jì)算建筑面積。12、突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建 筑面積。13、突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。14、封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積 的一半計(jì)算建筑面積。精心整理15、建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無(wú)柱的走 廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。16、兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊 按其投

4、影面積的一半計(jì)算建筑面積。17、室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯 的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。18、跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者 按多層計(jì)算。一19、室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場(chǎng)）看臺(tái)下空間加以利用的，具超過(guò) 1.8 米的部位計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)算）。20、原始設(shè)計(jì)為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過(guò)1.8米的，按實(shí)計(jì)算建筑面積。 ，廣I.J a I , /:二、不計(jì)算建筑面積的范圍1、突出墻的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒角、臺(tái)階、無(wú)

5、柱雨篷等。2、檢修、消防等用的室外爬梯。3、層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層、夾層。4、構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲(chǔ)油（水）池、儲(chǔ)倉(cāng)、車庫(kù)，及地下人防干、 支線等。5、建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。6、沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。7、單層建筑物內(nèi)分割的操作問(wèn)、控制室、儀表間等單層房間。 x r-_ _;8、層高小于2.2米的地下室、半地下室、深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。9、崗?fù)?、警亭、書?bào)亭等。10、里弄房屋后天進(jìn)內(nèi)的大棚。11、利用馬路、通道及隙地所搭棚架。12、閣樓。13、房屋的平臺(tái)、曬臺(tái)、花臺(tái)、屋頂

6、平臺(tái)等。?三、其他精心整理在計(jì)算建筑物建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況，要參照上述規(guī)則精神辦理。架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議1、商業(yè)價(jià)值架空層越來(lái)越受到開發(fā)商和購(gòu)房者的關(guān)注，因?yàn)橘?gòu)房者在買房時(shí)大多不愿意住1樓，這部分空間很難利用。架空層能夠增加整個(gè)小區(qū)特別是高層小區(qū)的通透度，增加綠化面積，為小區(qū)的業(yè)主提供更多 的公共交流空間，所以從建筑角度來(lái)說(shuō)，政府是鼓勵(lì)開發(fā)商多建架空層的。1.1不占用容積率指標(biāo)' I1 1如果架空層算入建筑面積和容積率，那么開發(fā)商就要交納相應(yīng)的配套費(fèi)、土地出讓金等，這 是一筆不小的開支。正因?yàn)檫@樣，一些原本建造有架空層的樓盤甚至重新改為商鋪出售，很多開 發(fā)商對(duì)建造架空層

7、心存疑慮。'i I,”"關(guān)于建筑層高控制及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則，規(guī)則中規(guī)定：建筑底層布置層高3.0米以上架空層，其建筑面積可不計(jì)入地塊容積率，但電梯井、門廳、過(guò)道等圍合部門應(yīng)計(jì)入容積率。架 空層應(yīng)滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞；無(wú)特定功能，只作為公共休閑、 交通、綠化等公共開敞空間使用。架空層應(yīng)計(jì)入建筑層次。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)建造架空層只是增加了一些建造成本，不會(huì)占用容積率的指標(biāo)。r" I 工.1.2 拉近樓房間距假設(shè)在B樓沒(méi)有架空層的情況下，A B樓間距應(yīng)為18米（假定A B C為多層18米，間距 規(guī)劃為1: 1為18米），如圖3-1所示。但實(shí)際情況

8、下，要求 A B兩樓間距為15米，此時(shí)可以 在B樓一層做架空層3米，這樣根據(jù)規(guī)劃要求（在大寒日，B樓的一層的某一房間應(yīng)該保證 2小時(shí) 的滿窗日照）A樓即可和B樓相距15米，如圖3-2所示。1.3 利用架空層增加某個(gè)特定區(qū)域的價(jià)值A(chǔ)圖：通過(guò)架空層功能的衍生（健身、車位）贈(zèng)送給 1樓業(yè)主，使1樓的售價(jià)大大提高，而多 賣的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于架空層的造價(jià)；（但要注意此處的架空層面積不得進(jìn)行公攤，并建議層高不超 過(guò)2.2,不計(jì)容積，不算產(chǎn)權(quán)，以贈(zèng)送使用權(quán)方式處理）。B圖：一號(hào)區(qū)域?yàn)樯啼?，通過(guò)一號(hào)商鋪后面樓房的架空層（同樣采用A圖形式贈(zèng)送，注意事項(xiàng)一致）的運(yùn)用，同樣可以大大提升商鋪的售價(jià)。1.4 面積公攤精心整

9、理架空層是供業(yè)主公共使用的空間，增加了業(yè)主之間溝通交流的機(jī)會(huì)，目前的架空層主要有兩種：一種是半地下室的，另外一種是地上的。地上架空層又可以分為幾種情況：A.層高小于2.2米，因?yàn)槟壳暗囊?guī)劃中本身不計(jì)算建筑面積，無(wú)所謂公攤；B.層高大于2.2米小于3米，之前的規(guī)劃中一般不計(jì)入層次和容積率，不算公攤；C.層高在3米以上，四周通透，沒(méi)有圍護(hù)，不計(jì)算建筑面積。但對(duì)其中有圍護(hù)的樓梯、電梯 井、住宅門廳等，要算建筑面積。這部分要算公攤面積的架空層必須要滿足兩個(gè)必要條件：I 1一是這部分面積是經(jīng)過(guò)規(guī)劃批準(zhǔn)的，需要計(jì)算容積率和建筑面積的；*i -|' i >,| I二是這部分面積是為上戶住宅所服

10、務(wù)的一個(gè)區(qū)域。架空層的性質(zhì)為公建配套設(shè)施，不發(fā)產(chǎn)權(quán) 證。7，了 ,J' I1.5提升樓盤品質(zhì)引進(jìn)架空層景觀，開發(fā)商無(wú)疑要付出一定代價(jià)。架空層景觀設(shè)計(jì)跟一般的樓層不同，這里面 涉及到一個(gè)施工時(shí)的轉(zhuǎn)換成本，加上一般的架空層為精裝修，業(yè)主入住即可使用，要布置一些設(shè) 施，增添綠化、小品，開發(fā)商不僅不能將這部分面積拿出來(lái)銷售，反而要倒貼不少成本。止匕外， 有些地方的房子規(guī)劃局審批是要控制高度的，建造架空層也就意味著房子要少造一層。以前開發(fā)商建造架空層，很多時(shí)候只是用來(lái)作為停車庫(kù)或者儲(chǔ)藏問(wèn)；而現(xiàn)在，越來(lái)越多的架 空層正設(shè)計(jì)為業(yè)主的公共空間，大人們可以在里面喝茶聊天，小孩子們則可以追逐嬉戲，閑時(shí)還

11、可以在里面做做運(yùn)動(dòng)，極大地提升了樓盤品質(zhì)。現(xiàn)在的房子越造越高，人們離鄰居越來(lái)越遠(yuǎn)，離綠地越越來(lái)遠(yuǎn)，除了小區(qū)有很好的公建配套, 一般人們只能蝸居在家。每幢樓下面有一個(gè)架空層，種上一些植物，小區(qū)變得更加通透，綠 化面積更大，業(yè)主們多了溝通交流的場(chǎng)所。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是設(shè)計(jì)理念 和客戶理念提升的結(jié)果。2.對(duì)應(yīng)用的建議2.1營(yíng)造方面架空層的利用應(yīng)該因地制宜，功能的使用上靈活多變，應(yīng)結(jié)合樓盤條件具體分析，不可盲目 照搬。精心整理A.對(duì)于市內(nèi)土地緊張，對(duì)停車位要求較高的樓盤應(yīng)對(duì)架空層作停車位考慮：B.對(duì)出戶抄表的問(wèn)題應(yīng)該盡量在架空層考慮：C.架空層用于大堂對(duì)于高檔住宅樓盤和商住樓盤有很

12、好的品質(zhì)提升和彌補(bǔ)配套的作用：D.對(duì)于架空層用于停車位或商業(yè)、物業(yè)功能使用時(shí)應(yīng)保證樓上業(yè)主的安全和不受干擾，如通 過(guò)隔音等手段；E.于地形起伏的坡地建筑，架空層的運(yùn)用可以配合地形營(yíng)造獨(dú)立綠化和停車位，以解決一 樓采光不足和坡地景觀的矛盾；« I r -1 |_2. 2營(yíng)銷方面.匚在房地產(chǎn)具體營(yíng)銷過(guò)程中，建議在銷售價(jià)格制定的過(guò)程中其實(shí)可以對(duì)架空層的造價(jià)進(jìn)行分?jǐn)偅?而不要對(duì)面積進(jìn)行分?jǐn)?；而?duì)面積低于 2.2米的架空層車位實(shí)行使用權(quán)出讓，最好以贈(zèng)送的方式 處理，以提高特定區(qū)域的房屋售價(jià)；對(duì)高于 2.2米的架空層車位報(bào)請(qǐng)規(guī)劃進(jìn)行改造審批進(jìn)行產(chǎn)權(quán) 車位銷售或作為商業(yè)出售。如果不報(bào)產(chǎn)權(quán)，對(duì)其進(jìn)行

13、公攤處理，后期采用出租方式進(jìn)行贏利。但 是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)：A.業(yè)主的法律意識(shí)不斷加強(qiáng)，對(duì)其自身權(quán)益進(jìn)行維護(hù)；B.業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)公司進(jìn)行財(cái)物審核；C.物業(yè)管理公司發(fā)生更換，為其他與開發(fā)商無(wú)關(guān)聯(lián)的公司，由于無(wú)產(chǎn)權(quán)保證，開發(fā)商將永遠(yuǎn) 失去架空層的收益。2. 3運(yùn)用方面在架空層的運(yùn)用方面，一般情況下，花園洋房下的架空層層高不會(huì)超過(guò)2.2米，不計(jì)產(chǎn)權(quán)，用贈(zèng)送的形式送給業(yè)主，自然其房屋的單價(jià)也會(huì)加高；多層或小高層、高層下的架空層由于車位 短缺，故按產(chǎn)權(quán)車位標(biāo)準(zhǔn)建造，以產(chǎn)權(quán)車位形式出售給業(yè)主。是是非非架空層”“架空層” ？風(fēng)行筑城?近年來(lái)，一個(gè)新的建筑結(jié)構(gòu)在貴陽(yáng)樓市中出現(xiàn)架空層，有的作為小區(qū)綠化、休閑設(shè)

14、施之用 ，有的開發(fā)商則用來(lái)作為停車場(chǎng)等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。特別是在市區(qū)，由于土地的有限性，沒(méi)有更多的面積來(lái)做綠化，為增加綠地面積，改善小區(qū)居住環(huán)境，一些樓盤的開發(fā)商 把商品住宅樓首層架空綠化，為業(yè)主提供一個(gè)優(yōu)美舒適的環(huán)境和活動(dòng)空間，深得人們稱道。甚至“首層架空綠化”還一度成為樓盤的賣點(diǎn)。?我們看至|J，一些小區(qū)的架空層建得像“小公園一樣。架空層的綠化融入小區(qū)的園林景觀，渾然一體。架空層里，種植各種愛(ài)陰的植物，運(yùn)用園林植物的不同形狀、顏色、用途和風(fēng)格 ，因地制宜地配置出自然生態(tài)圈。還有一些設(shè)計(jì)建筑小品 ，豎向綠化，彌補(bǔ)建筑 物的缺陷，掩蓋鋼筋混凝土的框架結(jié)構(gòu)。?架空層的綠地貼近居民生活，有了架空層的開闊場(chǎng)

15、地，鄰里之間也找到了彼此交流的公共空間。打牌、下棋、聊天、日常體育 鍛煉都可以隨著業(yè)主的意愿隨意發(fā)揮。精心整理業(yè)主疑問(wèn)？是否公攤?日前，一位讀者來(lái)電說(shuō)，他居住的小區(qū)就有架空層，搞得也比較好，業(yè)主們都覺(jué)得有了一個(gè)休閑的好地方。但是，他們心生疑慮：“開發(fā)商會(huì)不會(huì)把架空層計(jì)算進(jìn)公攤面積里面呢 ？”他們認(rèn)為 ，如果將“架空層”面積分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上很不合理。?筑城一樓盤的開發(fā)商說(shuō)，架空層綠化，使整個(gè)小區(qū)的環(huán)境得到改善，享受的是業(yè)主，因此，把架空層作為分?jǐn)偯娣e沒(méi)有什么不妥。他說(shuō)，沒(méi)有法律規(guī)定不準(zhǔn)把架空層作為分?jǐn)偯娣e。?一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，架空層是個(gè)新出現(xiàn)的問(wèn)題，是開發(fā)商為改善小區(qū)環(huán)境而投資的 ，環(huán)境改善后，樓盤

16、售價(jià)也相應(yīng)提高了 ，開發(fā)商 已從中得到了收益，至于能否把架空層面積分?jǐn)偨o業(yè)主，目前尚無(wú)法可依，各家樓盤對(duì)架空層的做法也不盡相同。?他個(gè)人認(rèn)為，架空層作綠化，改善了環(huán)境，提升了整個(gè)小區(qū)的品位，吸引更多的市民去購(gòu)買房屋，同時(shí)也使小區(qū)的房屋價(jià)格升值， 說(shuō)到底最大的收益是開發(fā)商，所以架空層作為分?jǐn)偯娣e讓業(yè)主去承擔(dān)是否適合 ？他認(rèn)為，在相關(guān)法律法規(guī)還沒(méi)有完善的情況下 ，最好 的辦法是購(gòu)房方和開發(fā)商在簽訂合同時(shí) ，雙方能進(jìn)行約定。開發(fā)商應(yīng)明確告知消費(fèi)者 ，架空層是否作為分?jǐn)偯娣e，分?jǐn)偠嗌?。消費(fèi)者 也應(yīng)該事先了解細(xì)節(jié)。是否公攤？要看情況?記者在國(guó)家經(jīng)委出臺(tái)的 建筑面積計(jì)算規(guī)則 中找到兩條相關(guān)的信息：“用深基

17、礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過(guò)2. 2米的,按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積；坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過(guò)2 . 2米的，按圍護(hù)外圍水平面積計(jì)算建筑面積?！钡?，是否計(jì)入公攤面積沒(méi)有明確。一 |?記者于是采訪了貴陽(yáng)市房管局測(cè)繪隊(duì)有關(guān)負(fù)責(zé)人，他說(shuō)，架空層算建筑面積，但是否計(jì)入購(gòu)房者的公攤面積中，這要視架空層的具體情況來(lái)定。如果架空層是作為建筑公共使用部位，則要計(jì)算公攤，若是開發(fā)商作為自用物業(yè)或出租、出售的 ，則不能計(jì)算公攤。 ,呼喚出臺(tái)？管理辦法. ,/ ! I；,?記者了解到，深圳、廈門等城市都已經(jīng)對(duì)架空層的使用作出了詳細(xì)的規(guī)定，深圳對(duì)住宅建設(shè)項(xiàng)目非經(jīng)營(yíng)性架空層部分，

18、給予“建筑面積不計(jì)入建筑容積率，并免予征收相關(guān)報(bào)建費(fèi)用”優(yōu)惠條件，但要求建設(shè)單位應(yīng)將該部分作為住宅區(qū)的共用空間，不得將之列入共有面積分?jǐn)偅坏酶淖冇猛?，不得出租、出借、出售用于?jīng)營(yíng)性用途。?廈門的做法則是，對(duì)建筑物中按規(guī)劃建設(shè)的層高不低于2. 2米的地上架空層，在扣除基本生產(chǎn)生活必需的公共設(shè)施和管理用房后的架空部位，在開發(fā)單位出具具結(jié)書，保證該架空部位只作為休閑、綠化等公共場(chǎng)所使用 ，不圍閉，不改變功能挪作他用，更不能用 于出租或作為營(yíng)業(yè)性場(chǎng)所后，該架空部分不收取地價(jià)，不參與計(jì)算容積率，不作為共有建筑面積分?jǐn)偨o業(yè)主 ，也不確權(quán)給開發(fā)單位。?一些業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，目前貴陽(yáng)還沒(méi)有這樣的明文規(guī)定 ，除了是

19、否計(jì)算公攤面積的問(wèn)題之外，還有的發(fā)展商在業(yè)主入住后，將架空層用作會(huì)所的一部分出租給其他公司作辦公場(chǎng)所，也成了業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛根源之一。希望有關(guān)職能部門出臺(tái)相應(yīng)的管理辦法。深圳城市設(shè)計(jì)實(shí)施運(yùn)作模式初探日期：2009-01-14城市設(shè)計(jì)在新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中仍不具有明確法律效力，自然不能直接實(shí)施，必須轉(zhuǎn)化為法定規(guī)劃如控制性詳細(xì)規(guī)劃才能實(shí)施。由于城市設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化的過(guò)程中缺乏制度化的方式和方法，容易產(chǎn)生偏差和變化，難以有效控制和引導(dǎo)具體開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致其實(shí)施運(yùn)作效果普遍不理想。深圳雖然1998年就借助經(jīng)濟(jì)特區(qū)特別立法權(quán)，通過(guò)深圳市城市規(guī)劃條例使城市設(shè)計(jì)獲得了法律地11位，但過(guò)于原則化，仍然缺乏可操作的實(shí)施

20、運(yùn)作細(xì)則。為此，深圳規(guī)劃部門立足現(xiàn)實(shí)，結(jié)合地方特點(diǎn)，積極探索了多元化、可操作性強(qiáng)的城市設(shè)計(jì)實(shí)施運(yùn)作機(jī)制，在國(guó)內(nèi)有較強(qiáng)創(chuàng)新性、前瞻性。今年是深圳規(guī)劃的 實(shí)施年”，探索規(guī)劃實(shí)施機(jī)制是規(guī)劃部門的工作重點(diǎn)之一。城市設(shè)計(jì)實(shí)施運(yùn)作機(jī)制包括諸多內(nèi)容，是一個(gè)非常復(fù)雜的課題，筆者僅選取其中的核心關(guān)鍵環(huán)節(jié)一一城市設(shè)計(jì)在一書兩證的規(guī)劃管理體系中，如何轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行研究，并結(jié)合深圳的實(shí)施運(yùn)作實(shí)踐，分析具體模式及特點(diǎn)，并提出一些完善建議和對(duì)策，與大家共同探討。、具體模式分析精心整理1998年的深圳市城市規(guī)劃條例以獨(dú)立章節(jié)規(guī)定了城市設(shè)計(jì)法律地位和編制、審批制度：城市設(shè)計(jì)包括單獨(dú)編制和結(jié)合規(guī)劃各階

21、段編制的，單獨(dú)編制的主要針對(duì)城市重點(diǎn)地區(qū)如中心區(qū)、深南大道沿線、濱海區(qū)等，成果主要為形態(tài)型的城市設(shè)計(jì)方案，一般報(bào)局技術(shù)委員會(huì)審議通過(guò)（作為行政審批的內(nèi)部技術(shù)依據(jù)），重要的再報(bào)規(guī)劃委員會(huì)審批通過(guò)或再融入法定圖則中而獲得法律效力；結(jié)合規(guī)劃各階段的城市設(shè)計(jì)以法定圖則為重點(diǎn)，成果包括城市設(shè)計(jì)專篇和條文，具有法律效力，但大都表現(xiàn)為策略型、原則性的意見(jiàn)和要求。然后，城市設(shè)計(jì)可作為規(guī)劃管理和城市建設(shè)的法定依據(jù)之一，針對(duì)城市不同地區(qū)和具體項(xiàng)目的情況，以多元化的模式轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，作為項(xiàng)目的建筑、環(huán)境設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，在具體報(bào)建方案及施工圖設(shè) 計(jì)中，以判例式的個(gè)案設(shè)計(jì)審查予以落實(shí)，直接控制和

22、指導(dǎo)微觀、具體開發(fā)建設(shè)，在一書兩證為核心的規(guī)劃管理體系中實(shí)施。通過(guò)深南大道竹子林段、大梅沙地區(qū)具體項(xiàng)目的城市設(shè)計(jì)實(shí)施運(yùn)作實(shí)踐分析，具體模式分析如下：1、契約模式 . . 一 |I 1對(duì)于城市重點(diǎn)地區(qū)中特別重要的項(xiàng)目如標(biāo)志性建筑，如政府將土地使用權(quán)以拍賣、招標(biāo)或協(xié)議方式出讓給開發(fā)者時(shí)，規(guī)劃部 .' I<I （ I 1;門將城市設(shè)計(jì)要求附加為土地規(guī)劃要求，以契約形式來(lái)實(shí)施，不再核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。如深圳大梅沙愿望湖的湖心島項(xiàng)目對(duì)整個(gè)大梅沙核心區(qū)空間及景觀特色塑造都非常重要，規(guī)劃部門委托日本設(shè)計(jì)公司完成城市設(shè)計(jì)方案后，在土地拍賣時(shí)約定.取得土地的開發(fā)商須將按城市設(shè)計(jì)方案實(shí)施。2、轉(zhuǎn)

23、譯模式對(duì)于量大面廣的大多數(shù)項(xiàng)目，規(guī)劃部門通過(guò)精簡(jiǎn)、摘錄等方法，將城市設(shè)計(jì)成果（包括指引、導(dǎo)則、方案等）如建筑色彩、I1材料、屋頂形式、立面細(xì)部等指導(dǎo)性要求，有時(shí)包括建筑高度等規(guī)定性指標(biāo)，轉(zhuǎn)譯成為建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，一般有兩種形式：成為 總體布局及建筑退紅線要求”，或者進(jìn)入 備注”一一應(yīng)遵照城市設(shè)計(jì)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)等。如大梅沙地區(qū)已完成了中心區(qū)規(guī)劃咨詢、核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)指引、愿望湖東側(cè)地塊詳細(xì)規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)指引后，規(guī)劃部門在核發(fā)大梅沙度假村建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，精簡(jiǎn)、摘錄了部分城市設(shè)計(jì)要求，如：首層：沿步行街側(cè)建議設(shè)計(jì)兩層高的拱廊；材料：磚、自然石材或涂料，首層外墻建議石材；玻璃無(wú)色或淺色

24、，禁深色大面積反光玻璃；色彩：冷灰色為主；屋頂：不少于80%面積坡屋頂，坡度、二 11I 不小于25度，屋脊最高處不得超過(guò) 21米；本地塊、J402 -0090地塊與J402 -0091地塊之間道路必須以步行街連接 3、直譯模式對(duì)城市重點(diǎn)地區(qū)中景觀要求高、生態(tài)敏感度高、稀缺資源地區(qū)的公共建筑，政府認(rèn)為有必要進(jìn)行主導(dǎo)或深度參與的，規(guī)劃部門將城市設(shè)計(jì)方案整體作為建設(shè)用地規(guī)劃許可證的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，直接成為具體項(xiàng)目的建筑方案。如大梅沙雅蘭酒店、海景 酒店等三塊地位于一線濱海地帶，是大梅沙開發(fā)建設(shè)的重要啟動(dòng)項(xiàng)目，對(duì)地區(qū)整體價(jià)值提升以及濱海空間和景觀影響都很大。規(guī)劃部門把三塊地合并成一個(gè)地塊整體考慮，委托

25、英國(guó)ATKINS公司編制完成詳細(xì)城市設(shè)計(jì)方案：不僅確定功能、開發(fā)強(qiáng)度、退紅精心整理線等規(guī)劃要求，而且也確定總體布局、造型設(shè)計(jì)甚至立面細(xì)部等，土地出讓時(shí)要求取得地塊的發(fā)展商必須按城市設(shè)計(jì)方案直接實(shí) 施。4、附件模式對(duì)城市重點(diǎn)地區(qū)景觀要求高的公共建筑，規(guī)劃部門將城市設(shè)計(jì)方案作為建設(shè)用地規(guī)劃許可證附件，作為具體項(xiàng)目方案設(shè) 計(jì)依據(jù)之一。如深圳深南大道竹子林段沿線的幾個(gè)辦公建筑項(xiàng)目在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，將城市設(shè)計(jì)作為附件發(fā)放。5、指引模式u, I |-針對(duì)城市中較大規(guī)模或重要地段的項(xiàng)目包括居住及公共建筑等，規(guī)劃部門（或委托編制單位）將城市設(shè)計(jì)精簡(jiǎn)提煉為城市設(shè)計(jì)指引，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)明確應(yīng)按

26、城市設(shè)計(jì)指引進(jìn)行設(shè)計(jì)。I 1如規(guī)劃部門1997年3月5日以規(guī)范性文件發(fā)布實(shí)施了進(jìn)一步加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)管理規(guī)定、深圳市建筑工程方案/ 八 11 I *. j 設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理試行辦法，要求設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)的項(xiàng)目以及重要公共性建筑、重要地段項(xiàng)目除發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃許可證外， . 一h一 /z一、 »還要求同時(shí)申領(lǐng)城市設(shè)計(jì)指引，作為方案設(shè)計(jì)和評(píng)審的重要依據(jù)，在相關(guān)階段設(shè)計(jì)中需提供城市設(shè)計(jì)專篇，落實(shí)城市設(shè)計(jì)指引提出的原則和建議，不能落實(shí)的需提出正當(dāng)理由或作出合理解釋。具體項(xiàng)目包括：重要的公共性建筑物（如火車站、飛機(jī)場(chǎng)、體育館、大劇院、博物館、圖書館以及各區(qū)重要的公共性建筑物）；建筑面積2萬(wàn)平

27、方米以上的建筑（廠房、純住宅除外）； C" I*建筑面積6萬(wàn)平方米以上的高層住宅單體或建筑群體設(shè)計(jì)；用地面積超過(guò)5萬(wàn)平方米的各類小區(qū)詳細(xì)藍(lán)圖規(guī)劃設(shè)計(jì)。I i '"上I.6、通則模式 11 為保證城市設(shè)計(jì)的全覆蓋和最低限度實(shí)現(xiàn)，規(guī)劃部門將城市設(shè)計(jì)融入城市政府行政規(guī)章或技術(shù)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)，以一般性城市設(shè) 計(jì)通則、政策覆蓋全城，無(wú)論有無(wú)城市設(shè)計(jì)覆蓋，通則都可發(fā)揮實(shí)效，一般無(wú)需進(jìn)入建設(shè)用地規(guī)劃許可證。如深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則城市設(shè)計(jì)要求、深圳市建筑與城市設(shè)計(jì)準(zhǔn)則等，相當(dāng)于全市的普遍性城市設(shè)計(jì)指引。包括兩種子模式：（1）政府行政規(guī)章的子模式城市設(shè)計(jì)融入城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則等政府行

28、政規(guī)章，獲得較高的效力。如深圳 2004年4月1日實(shí)施的深圳市城市規(guī)劃 標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則融入的城市設(shè)計(jì)一般原則：精心整理8.4建筑物的面寬控制8.4.1 建筑高度大于18米且小于或等于54米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不宜大于100米。8.4.2 建筑高度大于54米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不宜大于80米。(2)技術(shù)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)的子模式城市設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化成為地方技術(shù)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城市設(shè)計(jì)未覆蓋地區(qū)，可作為規(guī)劃管理的技術(shù)依據(jù)而實(shí)施。如深圳市建設(shè)場(chǎng)地 環(huán)境設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則。 一7、激勵(lì)模式.,廣I 1對(duì)于城市高強(qiáng)度開發(fā)、生態(tài)敏感度高、稀缺資源地區(qū)的項(xiàng)目，為了有效調(diào)節(jié)和引導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中開發(fā)商過(guò)度追求經(jīng)濟(jì)效益與公

29、" I I共利益之間的矛盾，規(guī)劃部門借鑒美國(guó)有獎(jiǎng)區(qū)劃經(jīng)驗(yàn)，1999年7月以地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施深圳市民用建筑技術(shù)要求規(guī)定，如以容積率或面積計(jì)算等規(guī)定，鼓勵(lì)和引導(dǎo)開發(fā)單位在建設(shè)中通過(guò)架空提供公共開放空間。如深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)7JI1 定第4.2.1.1條規(guī)定：裙房屋頂層主樓架空，用作綠化休閑使用時(shí)，架空部分的進(jìn)深不小4.0米，梁底凈高不小3.6米，并應(yīng)有不小于四分之一的綠化面積，裙房屋頂用作綠化休閑使用時(shí)， 裙房屋頂?shù)慕ㄖ娣e不小于 3000平方米，且有從屋頂平臺(tái)直達(dá)室外地面的專設(shè)公用樓梯，可以核定增加等量面積。二、實(shí)施運(yùn)作效果評(píng)析1、總體評(píng)析.-II城市設(shè)計(jì)以不同模式轉(zhuǎn)化成

30、為建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，立足現(xiàn)實(shí)、可操作性強(qiáng)，在政府主導(dǎo)或深度參與的城11I 市重點(diǎn)地區(qū)的公共建筑實(shí)施效果較好；強(qiáng)制性的、量化的規(guī)定性指標(biāo)如容積率、建筑高度等實(shí)施效果較好，而指導(dǎo)性的城市設(shè)計(jì)要求如 色彩”、屋頂形式”、立面造型”等，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變、不確定因素的沖擊下，實(shí)施效果容易受干擾。各種具體模式各有側(cè)重，基本覆蓋了城市所有地區(qū)和項(xiàng)目，但應(yīng)用的個(gè)案化、主觀性比較強(qiáng)，可能會(huì)因管理人員個(gè)體理解和取舍而不同，甚至同一地區(qū)相鄰地塊的模式也不一致，容易導(dǎo)致城市設(shè)計(jì)實(shí)施偏差、不公平、效率不高等問(wèn)題，效果會(huì)受到影響。2、具體模式評(píng)析及比較契約模式簡(jiǎn)單明確，但應(yīng)用范圍有限，僅適用于土地以招標(biāo)、

31、拍賣、掛牌出讓的城市重點(diǎn)地區(qū)特別重要的項(xiàng)目精心整理轉(zhuǎn)譯模式相對(duì)簡(jiǎn)單，適用面廣，是深圳城市設(shè)計(jì)實(shí)施運(yùn)作最主要、最常見(jiàn)的模式。一般不會(huì)增加開發(fā)單位和建筑設(shè)計(jì)師的負(fù) 擔(dān)，但城市設(shè)計(jì)成果是否完全、準(zhǔn)確成為規(guī)劃要求會(huì)因管理人員個(gè)體理解和取舍有所偏差，文字表達(dá)不完全一致，有一定模糊性， 主觀性比較強(qiáng)。直譯模式適用面不廣，都是基于特定的背景和要求，對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量以及城市重點(diǎn)地區(qū)空間環(huán)境品質(zhì)的高標(biāo)準(zhǔn)、高要求，適用于 城市重點(diǎn)地區(qū)中景觀要求高、生態(tài)敏感度高、稀缺資源地區(qū)的公共建筑，但不易適應(yīng)復(fù)雜多變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。附件模式可使開發(fā)商、建筑師可深入全面了解城市設(shè)計(jì)要求，直觀、明確，適用于城市重點(diǎn)地區(qū)景觀要求高的公共建筑。

32、但由于城市設(shè)計(jì)沒(méi)有直接進(jìn)入建設(shè)用地規(guī)劃許可證，強(qiáng)制力度減弱，而且未經(jīng)過(guò)規(guī)劃管理人員的精簡(jiǎn)提煉，開發(fā)商、建筑師不 « I r- -1 |_易把握重點(diǎn)，會(huì)降低后續(xù)設(shè)計(jì)審查的效率。指引模式基本覆蓋了城市較大規(guī)模、景觀影響較大的地段，包括城市重點(diǎn)地區(qū)和一般地區(qū)。但城市設(shè)計(jì)指引未直接進(jìn)入建 設(shè)用地規(guī)劃許可證，這點(diǎn)與附件模式類似，但經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門精簡(jiǎn)提煉，有一定的針對(duì)性，開發(fā)商、建筑師相對(duì)容易把握重點(diǎn)，. ,' I）I I I I .又與轉(zhuǎn)譯模式類似，但也可能會(huì)因管理人員個(gè)體理解和取舍有所偏差。T? 一 一-、 fl'一»« . '1 '

33、1; I.，_、7J! 通則模式的城市設(shè)計(jì)效力較強(qiáng)（其中城市設(shè)計(jì)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)效力不如政府行政規(guī)章），相對(duì)簡(jiǎn)便，但針對(duì)性不強(qiáng)，難以適應(yīng)不 同地區(qū)如濱海區(qū)、歷史風(fēng)貌區(qū)的城市設(shè)計(jì)差異化、精細(xì)化運(yùn)作，僅是城市設(shè)計(jì)最低限度的實(shí)現(xiàn)。不4. .1激勵(lì)模式已深入人心，在深圳的公共建筑、住宅中得到廣泛應(yīng)用，提供了大量適于氣候特點(diǎn)、具有地域特色的公共開放空間。但激勵(lì)模式如果使用不嚴(yán)密，有可能增加開發(fā)容量，對(duì)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，甚至造成開發(fā)強(qiáng)度失控、不公平等問(wèn)題。I'Ic ! 、總之，在上述不同模式中，契約模式的實(shí)施效果最好，但應(yīng)用范圍有限；直譯模式實(shí)施效果較好，但不易適應(yīng)復(fù)雜多變的市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；轉(zhuǎn)譯模式針對(duì)性強(qiáng)

34、、適應(yīng)面廣，但容易受審查者的個(gè)體素質(zhì)和偏好影響。附件模式實(shí)施效果一般，但可全面表達(dá)城市設(shè)計(jì)要求。指引模式的內(nèi)容與附件模式類似，方法又與轉(zhuǎn)譯模式接近。通則模式針對(duì)性不強(qiáng)，僅是城市設(shè)計(jì)最低限度的實(shí)現(xiàn)。激勵(lì) 模式可有效調(diào)節(jié)和引導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)效益與公共利益之間的矛盾。11 I 三、完善的具體建議和對(duì)策筆者嘗試根據(jù)2008年新修訂的城鄉(xiāng)規(guī)劃法和深圳城市規(guī)劃條例（送審稿）的有關(guān)內(nèi)容和精神，立足現(xiàn)實(shí)，結(jié)合深圳 規(guī)劃管理的實(shí)際情況和特點(diǎn)，提出具體的完善建議和對(duì)策：一方面，城鄉(xiāng)規(guī)劃法大大加強(qiáng)了控制性詳細(xì)規(guī)劃的法律效力和規(guī)劃管理中的地位，如依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定規(guī)劃條件， 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，才能核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。由于深圳法定圖則與控精心整理芷本清源”，可從提高城市設(shè)計(jì)融入法定圖則的深度制性詳細(xì)規(guī)劃的層次和地位基本對(duì)應(yīng)，編制技術(shù)和方法也基本相同，因此, 和水平以及成果的可操作性來(lái)提高城市設(shè)計(jì)實(shí)施效果。另一方面，2008年新修訂的深圳市城市規(guī)劃條例（送審稿）仍然賦予了城市設(shè)計(jì)的法律地位其他形式的城市規(guī)劃但沒(méi)有獨(dú)立的章節(jié)，并不意味城市設(shè)計(jì)不重要了，而更強(qiáng)調(diào)城市