青島浮山后地塊可行性研究綱要實用教案

1、一、浮山(f shn)后片區(qū)規(guī)劃 第1頁/共40頁第一頁，共40頁。 片區(qū)范圍(fnwi)劃定 地塊(d kui)位置核 心 商 圈 浮山(f shn)后新區(qū)位于青島市市北區(qū)東部，地處市南、市北、四方、嶗山四區(qū)結合處； 以遼陽西路和勁松四路為中軸，東起勁松七路，西至勁松三路，南起銀川西路，北至合肥路.第2頁/共40頁第二頁，共40頁。 片區(qū)形象(xngxing)定位 浮山后新區(qū)經過近10年的開發(fā)建設，已逐步發(fā)展成為青島市最大的中高檔居住區(qū)。 根據青島市商業(yè)發(fā)展的現狀(xinzhung)與趨勢，確定青島市浮山商圈為城市功能完善，配套設施齊全的中高檔次的城市商業(yè)中心。第3頁/共40頁第三頁，共40

2、頁。 片區(qū)功能定位 青島市浮山商圈要建設成為(chngwi)一個包括購物中心、商業(yè)街、超市、綜合百貨、專業(yè)專賣店、酒店、娛樂類等涵蓋商貿、文化、旅游、休閑 的都市功能綜合體。 片區(qū)各類商業(yè)業(yè)態(tài)中，零售專賣店約占50，餐飲約占25，休閑文化娛樂約占13，旅游約占3，金融約占2，其他約占8。第4頁/共40頁第四頁，共40頁。各功能(gngnng)板塊定位 A4A2 A3 A 5A1A 6 A1地塊占地1.4萬平方米，商業(yè)用地，總建筑面積4.5萬平方米，規(guī)劃為SOHO式辦公區(qū)，底層為配套商業(yè)。 A2地塊，商業(yè)用地，已確認為佳世客購物中心（吉之島），經營中檔百貨、超市和特色餐飲。 A3地塊，商業(yè)用地，

3、易初蓮花超市（已開業(yè)），大型綜合超市，營業(yè)面積2萬，經營生活超市和陶瓷衛(wèi)浴廣場。 A4地塊占地5.1平方米，商業(yè)用地，總建筑面積25萬平方米，規(guī)劃為大型購物中心、五星級度假酒店、高檔商務辦公樓、高檔酒店式公寓、大型美食娛樂城及大型運動休閑中心。 A5、A6地塊占地2.6萬平方米，商業(yè)用地，總建筑面積9.3萬平方米，規(guī)劃為面向年輕人為主的特色精品店、時尚餐飲店、音樂咖啡廳等為亮點的時尚街區(qū)。 在勁松七四路(s l)規(guī)劃一條城市商業(yè)步行街，聯(lián)動各個商業(yè)板塊，作為整個浮山商圈空間發(fā)展的主線。A2A4第5頁/共40頁第五頁，共40頁。二、浮山后市場(shchng)概況第6頁/共40頁第六頁，共40頁。

4、 基本(jbn)數據消費人口 現有居住人口20萬，未來3年達到35萬。考慮浮山商圈商業(yè)中心的輻射(fsh)區(qū)域，可以形50萬人口的第一消費商圈.第7頁/共40頁第七頁，共40頁。 基本數據(shj)住宅售價 魯信長春(chn chn)花園 海信靜湖瑯園 地塊西500米內海信靜湖瑯園67008600元 地塊東50米內魯信長春(chn chn)花園60008000元 第8頁/共40頁第八頁，共40頁。 商圈分析商業(yè)(shngy)現狀 傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)，零散分布于小區(qū)內部，主營地產中介、雜貨五金(wjn)、便利店、服務配套等，業(yè)態(tài)相對單一，經營混亂。 臨時集貿市場，位于地A4地塊內，肉菜等副產品，秩序混

5、亂，環(huán)境破舊.第9頁/共40頁第九頁，共40頁。 商圈分析(fnx) 商業(yè)現狀 易初蓮花超市，位于地塊正西勁松四路，大型綜合(zngh)超市，營業(yè)面積2萬，含生活超市和陶瓷衛(wèi)浴，商品檔次中低，目標客戶為浮山后片區(qū)居民. 2006年8月11日開業(yè)，經營狀況一般。周六下午5點賣場(mi chn)內景第10頁/共40頁第十頁，共40頁。商圈分析 未來(wili)競爭 易初蓮花超市位于地塊正西勁松四路，大型綜合超市，營業(yè)面積2萬，含生活超市和陶瓷衛(wèi)浴，商品(shngpn)檔次中低，目標客戶為浮山后片區(qū)居民。 佳世客購物中心（吉之島）位于地塊正北遼陽西路，大型綜合超市，營業(yè)面積約45萬，含百貨、超市和特

6、色餐飲，商品(shngpn)檔次中檔，規(guī)劃中.第11頁/共40頁第十一頁，共40頁。商圈分析(fnx) 生活配套 社區(qū)內部有青島六十五中、郵政局、中國電信、市群眾藝術館東館、浮新醫(yī)院(yyun)、120急救、藥店等生活配套設施。 第12頁/共40頁第十二頁，共40頁。 商圈分析 交通(jiotng)環(huán)境 區(qū)域內有城市(chngsh)快速路遼陽西路、銀川西路、城市(chngsh)主干路合肥路、勁松三路、勁松四路及勁松七路；有28、126、216、119、362、370、307、375、314路等多條公交路線，綜合道路條件較好，工作出行便利。 北臨遼陽(lio yn)西路 西臨勁松四路 南臨同興路

7、 第13頁/共40頁第十三頁，共40頁。 分析(fnx)小結 商業(yè)形態(tài)落后陳舊，住宅底商，商品檔次低，經營環(huán)境差; 缺乏餐飲娛樂、高檔百貨，功能單一，僅滿足基本生活配套。 片區(qū)規(guī)劃起點高,交通出行(chxng)便利,未來人口密集,作為大型小區(qū)和市商業(yè)中心，市場需要更高形態(tài)的商業(yè)出現。 第14頁/共40頁第十四頁，共40頁。三、地塊(d kui)分析 第15頁/共40頁第十五頁，共40頁。 地塊(d kui)邊界由規(guī)劃中的A4、A5和A6地塊組成，南至(nn zh)同興路，北臨遼陽西路，西接勁松四路，東靠住宅小區(qū)。A4、A6地塊面向勁松四路南北長約380米；A4地塊北面向遼陽西路東西長約120米

8、， A5、A6地塊面向同興路合計東西長約120米。 A3 A 5A1A 6A4A2第16頁/共40頁第十六頁，共40頁。 經濟指標 A4地塊占地5.1萬平方米，商業(yè)(shngy)用地，總建筑面積25萬平方米；容積率4.9，建筑密度55，綠地率20，停車位2500個。 A5、A6地塊占地2.6萬平方米，商業(yè)(shngy)用地，總建筑面積9.3萬平方米，容積率3.6，建筑密度55，綠地率20，停車位900個。第17頁/共40頁第十七頁，共40頁。 地塊(d kui)(d kui)現狀地塊(d kui)實景第18頁/共40頁第十八頁，共40頁。 地塊(d kui)(d kui)四至 西部易初蓮花超市

9、和浮山(f shn)后小區(qū) 北部(bi b)浮山后小區(qū) 東部曙光山色 小區(qū) 南部浮山后小區(qū)和群眾藝術館 第19頁/共40頁第十九頁，共40頁。 SWOT分析(fnx) 優(yōu)勢(yush) 劣勢 地型劣勢：地塊東西高低不平，平整地塊增加開發(fā)成本 景觀劣勢：地塊東、北方(bifng)向建筑設施破舊，影響住宅景觀效果 噪音劣勢: 臨遼陽西路快速干道, 車輛噪音影響住宅品質 區(qū)位優(yōu)勢：浮山新區(qū)為青島最大的居住小區(qū)和未來城市商業(yè)中心，發(fā)展前景利好 地段優(yōu)勢：位于遼陽西路和勁松四路交界，地處浮山商圈核心，商業(yè)地位獨一無二 交通優(yōu)勢：地塊周邊分布多條城市主干道和公交路線，交通環(huán)境優(yōu)越，出行便利 立地優(yōu)勢：周邊

10、無高層建筑，利于商業(yè)形象展示；凈地無需拆遷，具即時開發(fā)條件 臨界優(yōu)勢：地塊方正，利于項目規(guī)劃; 地塊東北西三面臨街，商業(yè)價值較高第20頁/共40頁第二十頁，共40頁。 SWOT分析(fnx)機會 規(guī)劃中的城市商業(yè)中心,為項目發(fā)展帶來無限商機 片區(qū)初具居住氛圍，片區(qū)價值已被認同，吸引更多高端人士 目前商圈缺乏餐飲娛樂和高檔百貨，預留商業(yè)市場空白 比鄰市北、嶗山兩區(qū)CBD，有效吸引商務客流威脅 易初蓮花、佳世客，加劇未來商業(yè)競爭 需要滿足政府(zhngf)多項規(guī)劃需求，影響項目價值 當前居住人口收入偏低, 商業(yè)消費能力較弱第21頁/共40頁第二十一頁，共40頁。四、項目定位(dngwi)建議 第2

11、2頁/共40頁第二十二頁，共40頁。 定位(dngwi)思路總體思路: 以滿足城市(chngsh)基本功能為前提，追求公司經濟效益最大化定位原則: 結合政府片區(qū)未來規(guī)劃, 滿足社會功能需求 結合市場競爭需求, 對商業(yè)業(yè)態(tài)錯位經營，優(yōu)勢互補 利用地塊特點對不同功能產品合理布局 努力加大商業(yè)可銷售面積，減少公司自持經營物業(yè)面積 以住宅產品回籠項目開發(fā)成本，以商業(yè)產品實現項目高額利潤點第23頁/共40頁第二十三頁，共40頁。 功能定位 34萬 現代(xindi)都市綜合體 兼具 居住、購物、娛樂 三大功能第24頁/共40頁第二十四頁，共40頁。 產品(chnpn)形態(tài)公寓 購物中心 室外步行街 專業(yè)

12、(zhuny)市場 商務酒店 第25頁/共40頁第二十五頁，共40頁。 客戶(k h)定位 公寓 青島市中高端住宅消費者 購物中心 以浮山商圈消費者為主，輻射浮山后四區(qū)邊緣消費者 室外步行街 以浮山商圈消費者為主，輻射浮山后四區(qū)邊緣消費者 專業(yè)化市場(shchng) 以浮山商圈消費者為主，輻射浮山后四區(qū)邊緣消費者 商務酒店 嶗山區(qū)CBD和市北區(qū)CBD商旅人士第26頁/共40頁第二十六頁，共40頁。 產品(chnpn)比例 公寓約占58，18.3萬 購物中心約占29，10萬 室外(sh wi)步行街約占4， 3萬 專業(yè)化市場約占6， 2萬 商務酒店約占3， 1萬第27頁/共40頁第二十七頁，共4

13、0頁。 規(guī)劃(guhu)布局 公寓位于A4地塊南部和A5、A6地塊 購物中心位于A4地塊北部，臨遼陽西路 室外步行街外街位于A5、A6地塊之間的勁松四路(s l)； 內街位于A4地塊內部南北貫通 專業(yè)化市場 位于A6地塊公寓底層 商務酒店 位于A4地塊西北角購物中心上蓋第28頁/共40頁第二十八頁，共40頁。 購物中心(u w zhn xn)業(yè)態(tài)定位 城市型 購物中心 購物、餐飲(cn yn)、娛樂三大業(yè)態(tài)第29頁/共40頁第二十九頁，共40頁。 購物中心業(yè)態(tài)(y ti)比例 購物約占55 ， 5.5萬 含百貨主力店、超市主力店及品牌專賣店 餐飲(cn yn)約占25，2.5萬 含中餐、西餐次

14、主力店及特色餐飲(cn yn) 娛樂約占20，2萬 含電影院、酒吧及健身美體次主力店第30頁/共40頁第三十頁，共40頁。五、開發(fā)(kif)模式建議第31頁/共40頁第三十一頁，共40頁。 開發(fā)(kif)模式建議 根據浮山片區(qū)現狀條件并結合政府招商文件，我部把該項目定位為都市型城市綜合體，開發(fā)序列為： 購物中心-商務型酒店-高檔公寓-商業(yè)步行街（政府規(guī)劃）-大型專業(yè)市場（或主題商城） 以購物中心及酒店的開發(fā)、開業(yè)(ki y)經營，提升地塊價值，提高公寓和步行街售價并實以此實現項目利潤。 按照政府招商文件要求，該項目可以定性為經營型、持有 型項目，但公司開發(fā)運營需沉淀大量資金，所以開發(fā)合適的建筑

15、產品及確定適合的租售比是項目實現利潤最大化的前提。第32頁/共40頁第三十二頁，共40頁。六、經濟效益(jn j xio y)測算第33頁/共40頁第三十三頁，共40頁。 相關(xinggun)經濟指數 項目總占地面積7.7萬平方米，總建筑面積41.1萬平方米，其中- 商業(yè)11萬平方米,住宅21.6萬平方米,公寓8.5萬平方米(協(xié)鵬設計中酒店,寫字樓等全部改變?yōu)榫频晔焦? A4、A6地塊面向勁松四路南北長約400多米 A4地塊北面(bi min)向遼陽西路東西長約100多米 A5、A6地塊面向同興路合計東西長約100多米 第34頁/共40頁第三十四頁，共40頁。 總投資(tu z)成本 總建

16、安成本 10.52 10.52 億, ,其中: : 住宅及公寓(gngy)(gngy)：24002400元30.130.1萬=7.22=7.22億 商業(yè)：30003000元1111萬= 3.3= 3.3億 （注：建安成本包含地上地下建筑、商業(yè)粗裝修、消防報警，電梯及其他弱點智能化系統(tǒng)、綠化環(huán)境裝飾等成本。） 政府規(guī)費及其他配套費用1.441.44億 350 350元41.141.1萬=1.44=1.44億 財務費用、管理費用及銷售費用2.152.15億, ,其中: : 財務費用：(10.52(10.521.441.440.9826)0.9826)0.060.063 32 = 1.172 = 1

17、.17億( (按照0.060.06的年利率, ,三年開發(fā)周期) ) 管理費用：按照100100元/ /41.141.1萬 = 4110 = 4110萬 銷售費用：按照總售額2%2%，共計57165716萬（含售樓處、樣板房建設、廣告策劃費用和銷售傭金等）。 三項成本合計：10.5210.52億+1.44+1.44億+2.15+2.15億=14.1=14.1億，即： 項目不含地價總投資為14.114.1億。第35頁/共40頁第三十五頁，共40頁。 總銷售收入 總建筑面積41.1萬平方米，集中商業(yè)6萬平方米不計銷售，可銷售面積為35.1萬平方米，其中住宅(zhzhi)30.1萬平方米，商業(yè)街5萬平方米。 住宅(zhzhi)銷售公寓收入：公寓：7500元30.1萬=22.58億 商業(yè)銷售收入： 街鋪：12000元5萬=6億 總銷售收入28.58億 （目前片區(qū)商業(yè)氛圍較弱位置在售臨街商鋪12000元/平方米，本項目售價預估臨街一層商鋪為16000元/平方米,二層8000元/平方米。）第36頁/共40頁第三十六頁，共40頁。 稅金(shu jn) 營業(yè)稅、城建稅、教育附加費按5.5%、所得稅按照利潤總額的