新鄉(xiāng)市城市概況和房地產市場分析

1、新鄉(xiāng)市城市概況和房地產市場分析目錄目錄第一部分第一部分 宏觀分析宏觀分析第二部分第二部分 房地產市場分析房地產市場分析第一部分第一部分 宏觀分析宏觀分析城市概況城市概況經濟環(huán)境分析經濟環(huán)境分析1 12 23 3城市規(guī)劃分析城市規(guī)劃分析4 4政策環(huán)境分析政策環(huán)境分析5 5總結總結1.1.1城市區(qū)位 新鄉(xiāng)市地處河南省北部，北緯3518，東經11354，新鄉(xiāng)市地處中原腹地，緊鄰省會鄭州，是豫北地區(qū)唯一的國家公路運輸樞紐城市，地理位置優(yōu)越。 1個半小時左右即可通達鄭州、開封、安陽、焦作、鶴壁、濮陽、濟源、菏澤等城市，46個小時即可通達北京、天津、西安、濟南、武漢、石家莊等城市，沿京珠高速公路南行，距新

2、鄭國際機場不足100公里。 新鄉(xiāng)市是新鄉(xiāng)市是豫北地區(qū)唯一的國家豫北地區(qū)唯一的國家“公路運輸樞紐公路運輸樞紐”城市城市中原城市群的北大門中原城市群的北大門豫北地區(qū)的中心豫北地區(qū)的中心京廣線的明珠京廣線的明珠新鄉(xiāng)市是中原城市群及新鄉(xiāng)市是中原城市群及“十字十字”核心區(qū)重要城市之一核心區(qū)重要城市之一1.1.1城市區(qū)位1.1.2城市基本情況新鄉(xiāng)市位于河南省北部，北依太行，南臨黃河，緊鄰省會鄭州，是中原城市群及“十字”核心區(qū)重要城市之一。現轄12個縣（市、區(qū)），總面積8249平方公里，總人口563萬人；市區(qū)建成區(qū)面積100平方公里，人口100萬人。是全國重要的商品糧基地和優(yōu)質小麥生產基地，優(yōu)質糧比重達85

3、%；是中原地區(qū)重要的工業(yè)基地，制冷、生物與新醫(yī)藥、電池及新型電池材料、特色裝備制造、煤化工、汽車及零部件等六大戰(zhàn)略支撐產業(yè)初具規(guī)模，完成產值占全市工業(yè)總產值的62%；擁有駐新高校6所，數量居全省第2位；中等職業(yè)培訓學校65所；先后獲得中國最佳商業(yè)城市、外商眼中河南最佳投資城市、中部最佳投資城市、世界投資中國中小魅力城市等榮譽稱號；以萬仙山、八里溝、關山、回龍等為代表的南太行山水景觀和以百泉、潞王陵、比干廟為代表的人文景觀各具特色；城市概況新鄉(xiāng)市位于河南省北部，是中原地區(qū)重要的工業(yè)和商品糧基地新鄉(xiāng)市位于河南省北部，是中原地區(qū)重要的工業(yè)和商品糧基地1.1.2城市基本情況行政劃分現轄兩市(輝縣市、衛(wèi)

4、輝市)、六縣(新鄉(xiāng)縣、獲嘉縣、原陽縣、延津縣、封丘縣、長垣縣)、四區(qū)(衛(wèi)濱區(qū)、紅旗區(qū)、牧野區(qū)、鳳泉區(qū))以及高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、西工區(qū)、新鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)?？偯娣e8249平方公里，總人口563萬；其中市區(qū)面積422平方公里，人口100萬。新鄉(xiāng)市現轄兩市、六縣、四區(qū)及高新區(qū)、西工區(qū)、工業(yè)園區(qū)新鄉(xiāng)市現轄兩市、六縣、四區(qū)及高新區(qū)、西工區(qū)、工業(yè)園區(qū)全市擁有各類自然景觀數百處，現有國家級文物保護單位4處，國家級森林公園一處，國家級濕地鳥類自然保護區(qū)一處；省級文物保護單位42處，國家級名勝風景區(qū)6處，省級名勝風景區(qū)54處；市級文物保護單位500余處；歷史文化名城一處，歷史文化名鎮(zhèn)一處。1.1.2城市基本情況城市自

5、然景觀資源新鄉(xiāng)市自然景觀資源豐富，歷史文化底蘊深厚。新鄉(xiāng)市自然景觀資源豐富，歷史文化底蘊深厚。20102010年新鄉(xiāng)樓市表現不俗，用一句話來概況就是：量價齊漲年新鄉(xiāng)樓市表現不俗，用一句話來概況就是：量價齊漲 1-11月城區(qū)商品房銷售套數19800套，面積223.32萬，金額65.03億元，同比分別增長25.16%、14.72%、35.76%。供應方面，1-11月城區(qū)商品房投放套數25100套，面積262.42萬，同比分別增長63.73%、23.46%。商品住房價格呈上升趨勢商品住房價格呈上升趨勢 2010年上半年城區(qū)商品房成交價穩(wěn)定增長，成交均價2975元/ ，同比增長26.37%，銷售量與同

6、期相比增幅較大。1.1.3房地產開發(fā)情況新鄉(xiāng)市房地產市場近期表現不俗，未來前景看好新鄉(xiāng)市房地產市場近期表現不俗，未來前景看好1.1.4城市商業(yè)情況平原平原核心核心商圈商圈東區(qū)東區(qū)商圈商圈尚未尚未成熟成熟 新鄉(xiāng)市目前仍是單新鄉(xiāng)市目前仍是單核心城市，主流商業(yè)中心依然是在老城區(qū)，東區(qū)目前主要以住核心城市，主流商業(yè)中心依然是在老城區(qū)，東區(qū)目前主要以住宅類沿街底商為主，商業(yè)成熟尚待時日宅類沿街底商為主，商業(yè)成熟尚待時日。平原商場百貨大樓丹尼斯胖東來百貨大商新瑪特胖東來生活廣場沃爾瑪東方文化商業(yè)步行街1.1.4城市商業(yè)情況新鄉(xiāng)目前商業(yè)中心主要以平原路和人民路周邊的大型商場新鄉(xiāng)目前商業(yè)中心主要以平原路和人民

7、路周邊的大型商場及步行街圍合而成。該區(qū)域為新鄉(xiāng)目前商業(yè)的集中區(qū)域。及步行街圍合而成。該區(qū)域為新鄉(xiāng)目前商業(yè)的集中區(qū)域。平原核心商圈1.1.4城市商業(yè)情況大商新瑪特大商新瑪特丹尼斯生活館丹尼斯生活館胖東來生活廣場胖東來生活廣場東方文化商業(yè)步行街東方文化商業(yè)步行街1.1.4城市商業(yè)情況東區(qū)商圈 東區(qū)商業(yè)目前東區(qū)商業(yè)目前主要以社區(qū)沿街底商為主，商業(yè)氛圍較差，但未來該區(qū)域有寶龍城主要以社區(qū)沿街底商為主，商業(yè)氛圍較差，但未來該區(qū)域有寶龍城市廣場等項目含有大量商業(yè)市廣場等項目含有大量商業(yè)，將逐漸形成新的城市商圈。，將逐漸形成新的城市商圈。1.1 總結u新鄉(xiāng)市位于中原城市群新鄉(xiāng)市位于中原城市群“核心十字核心十

8、字”的位置，臨近鄭州、開封，的位置，臨近鄭州、開封，同時也是豫北地區(qū)唯一的公路運輸樞紐城市，區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢同時也是豫北地區(qū)唯一的公路運輸樞紐城市，區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢卓越，未來發(fā)展?jié)摿薮?。卓越，未來發(fā)展?jié)摿薮?。u新鄉(xiāng)市目前商業(yè)中心依然集中在老城區(qū)，東區(qū)商業(yè)氛圍正在形成新鄉(xiāng)市目前商業(yè)中心依然集中在老城區(qū)，東區(qū)商業(yè)氛圍正在形成中，伴隨城市的發(fā)展，城市商圈的多極化發(fā)展，未來東區(qū)商業(yè)存在中，伴隨城市的發(fā)展，城市商圈的多極化發(fā)展，未來東區(qū)商業(yè)存在較大機遇。較大機遇。1.2.1 區(qū)域GDP趨勢分析 新鄉(xiāng)市2010年GDP水平位于河南省中上游，城市發(fā)展較好，有助于新鄉(xiāng)市未來房地產市場的發(fā)展。數據來源：

9、新鄉(xiāng)市統(tǒng)計局新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)市GDPGDP水平在河南省各地市中位列中游，排名第九水平在河南省各地市中位列中游，排名第九1.2.1 區(qū)域GDP趨勢分析 新鄉(xiāng)市2010年GDP總量為1243億元，增幅達到17.87%，高于全省平均水平，城市經濟活力較強，未來房地產市場具備較大發(fā)展?jié)摿?。數據來源：新鄉(xiāng)市統(tǒng)計局新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)市20102010年年GDPGDP保持穩(wěn)定快速增長保持穩(wěn)定快速增長1.2.2 人均可支配收入趨勢分析 新鄉(xiāng)市2007-2009年人均可支配收入持續(xù)增長，個人收入水平的提高，對于城市房地產發(fā)展具有較大的促進作用。數據來源：新鄉(xiāng)市統(tǒng)計局新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)市2007-20092007-2009年人均可支配

10、收入持續(xù)增長年人均可支配收入持續(xù)增長1.2.3 三大產業(yè)占比重分析 新鄉(xiāng)市第二產業(yè)比重增長幅度和比重明顯較大，也說明新鄉(xiāng)市一個以工業(yè)為主的城市。工業(yè)的大力發(fā)展為新鄉(xiāng)的房地產市場帶來了大量有固定收入的客戶，有利于新鄉(xiāng)市房地產市場的發(fā)展。數據來源：新鄉(xiāng)市統(tǒng)計局新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)市2007-20092007-2009年第二產業(yè)比重不斷增加年第二產業(yè)比重不斷增加1.2.4 人口增長量分析 新鄉(xiāng)市人口總量2007-2009年保持持續(xù)快速增長，城市人口的增加，為城市帶來較大的住房需求客戶。數據來源：新鄉(xiāng)市統(tǒng)計局新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)市2007-20092007-2009年城市人口總量保持快速增長年城市人口總量保持快速增長1.

11、2.5 人均儲蓄分析 新鄉(xiāng)市2007年-2009年人均儲蓄額持續(xù)增長，未來資產固化的空間較大，對于房地產發(fā)展提供了發(fā)展動力。數據來源：新鄉(xiāng)市統(tǒng)計局新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)市2007-20092007-2009年人均儲蓄額持續(xù)增長年人均儲蓄額持續(xù)增長農農 業(yè)業(yè)工工 業(yè)業(yè)支支 柱柱 產產 業(yè)業(yè) 新鄉(xiāng)市是中原地區(qū)重要的工業(yè)基地，工業(yè)結構合理，產品配套能力強，制冷、生物與新醫(yī)藥、電池及新型電池材料、特色裝備制造、煤化工、汽車及零部件等六大戰(zhàn)略支撐產業(yè)六大戰(zhàn)略支撐產業(yè)初具規(guī)模，紡織、食品、造紙、建材、能源電力五大傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)五大傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)煥發(fā)出新的生機。限額以上工業(yè)企業(yè)1122家，年產值超億元工業(yè)企業(yè)270家，金龍

12、集團、新飛集團金龍集團、新飛集團入選中國制造業(yè)500強，新鄉(xiāng)化纖、華蘭生物、心連心新鄉(xiāng)化纖、華蘭生物、心連心化肥3家企業(yè)實現上市?，F有新飛牌電冰箱、電冰柜，鯨龍牌精密銅管新飛牌電冰箱、電冰柜，鯨龍牌精密銅管，衛(wèi)華牌起重機，白鷺牌粘膠長絲、短纖維衛(wèi)華牌起重機，白鷺牌粘膠長絲、短纖維等6個中國名牌產品；孟電牌普通硅酸鹽水泥等44個河南省名牌產品；新飛、平原、衛(wèi)華、飄安4個國家馳名商標，有27類（個）產品位于國內同行業(yè)前3位或省內第1位。新鄉(xiāng)市是中原地區(qū)重要的新鄉(xiāng)市是中原地區(qū)重要的工業(yè)基地和商品糧基地和優(yōu)質小麥生產工業(yè)基地和商品糧基地和優(yōu)質小麥生產基地。基地。1.2.7 區(qū)域支柱產業(yè)和重點企業(yè)分析

13、新鄉(xiāng)地處黃河中下游，境內黃河170公里，流域面積4558平方公里。全市平原面積占總面積的78%，土層深厚，土壤肥沃，是全國重要的商品糧基地全國重要的商品糧基地和優(yōu)質小麥生產基地。優(yōu)質小麥生產基地。 河南新飛電器有限公司河南新飛電器有限公司是以冰箱、冷柜、空調為主導產品的現代化白色家電制造企業(yè)，中國最大的綠色冰箱生產基地，中國冰箱、冷柜行業(yè)前兩強。因出色的無氟與節(jié)能技術而被公認為中國家電綠色品牌。 新飛國家級技術中心已發(fā)展壯大為三個研究所、一個國家級實驗室和一個產品創(chuàng)新與設計中心、企業(yè)博士后科研工作站、西安交大新飛節(jié)能技術研究所和工業(yè)設計所等校企產學研全面合作的完整技術創(chuàng)新體系，各類專業(yè)人才18

14、00多名，專職技術開發(fā)人員400多名，中高級職稱200多名，碩士60多名，博士9名，形成了一支實力卓越的創(chuàng)新團隊。 1.2.7 區(qū)域支柱產業(yè)和重點企業(yè)分析重點工業(yè)企業(yè)新鄉(xiāng)白鷺化纖集團新鄉(xiāng)白鷺化纖集團有限責任公司是我國生產化纖紡織原料的大型一類國有獨資企業(yè)，是全國520家重點企業(yè)和河南省30家重點企業(yè)之一。公司擁有總資產40億元，占地面積310多萬平方米；生產規(guī)模、經濟效益在中國粘膠纖維行業(yè)中名列前茅，多次躋身“中國化纖行業(yè)競爭力十強”。金龍精密銅管集團股份有限公司金龍精密銅管集團股份有限公司以空調制冷用精密銅管為主產品的高新技術企業(yè)。擁有總資產16億元人民幣，員工1580人，其中各類專業(yè)技術人

15、員780人。重點工業(yè)企業(yè)1.2.7 區(qū)域支柱產業(yè)和重點企業(yè)分析華蘭生物工程股份有限公司華蘭生物工程股份有限公司，成立于1992年，注冊資本1.5億元。擁有員工482人。是國內擁有產品品種最多、規(guī)格最全的血液制品生產企業(yè)。河南環(huán)宇集團河南環(huán)宇集團是中國二次電池行業(yè)唯一具備從電池原材料生產到電池制造完整產業(yè)鏈的企業(yè)集團。年銷售收入近15億元，員工近6000人。重點工業(yè)企業(yè)1.2.7 區(qū)域支柱產業(yè)和重點企業(yè)分析重點房地產企業(yè)項目簡介：項目簡介：項目名稱：項目名稱：寶龍城市廣場物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)：住宅、商業(yè)建筑面積：建筑面積：約80萬平方米寶龍地產：寶龍地產：寶龍地產是一家中國領先的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商，專

16、注于開發(fā)及經營高質量、大規(guī)模、多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)地產項目。被中國房地產Top 10研究組評為中國商旅房地產領先品牌項目簡介：項目簡介：項目名稱：項目名稱：建業(yè)森林半島物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)：普通住宅、街鋪建筑面積：建筑面積：11萬平方米價格：3600元/建業(yè)集團建業(yè)集團：建業(yè)住宅集團（中國）有限公司，是香港建業(yè)住宅集團有限公司于1992年5月在國內創(chuàng)辦的獨資企業(yè)，以房地產開發(fā)經營為主業(yè)，并成功涉足教育、體育、文化等相關產業(yè)領域的集團化企業(yè)1.2.7 區(qū)域支柱產業(yè)和重點企業(yè)分析重點房地產企業(yè)項目簡介：項目簡介：項目名稱項目名稱：綠地迪亞上郡物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)：住宅建筑面積：建筑面積： 40萬平方米價格：

17、價格：多層：4100元/ 別墅:280萬/套上海綠地集團：上海綠地集團：總注冊資金達13.1億元，在豫投資規(guī)模超150億元，建設規(guī)模近300萬平方米，綠地品牌已享譽中原大地。1.2.7 區(qū)域支柱產業(yè)和重點企業(yè)分析重點房地產企業(yè)項目名稱：項目名稱：綠都塞納春天項目簡介項目簡介：位于新鄉(xiāng)市中心，北臨城市主干道中原路，西至繁華的勝利路，西南兩面緊鄰衛(wèi)河，環(huán)境優(yōu)美，地理位置得天獨厚。物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)：住宅建筑面積建筑面積： 36萬平方米價格：價格：4100元/ 項目名稱：項目名稱：綠都城項目簡介：項目簡介：綠都城位于中原路與西環(huán)路交匯處，是西區(qū)大型住宅項目物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)：商住兩用建筑面積：建筑面

18、積：43萬平方米價格：價格：3700元/ 鄭州綠都置業(yè)有限公司：鄭州綠都置業(yè)有限公司：作為宇通集團房地產板塊的核心企業(yè)，主要經營房地產開發(fā)、商業(yè)管理和物業(yè)管理等業(yè)務，公司注冊資金2.16億元。1.2.7 區(qū)域支柱產業(yè)和重點企業(yè)分析小結1.2.7 區(qū)域支柱產業(yè)和重點企業(yè)分析 2.全國一線品牌房地產開發(fā)公司進入，必然為該城市的城市建設、經濟發(fā)展和房地產發(fā)展帶來全新的局面，未來房地產市場發(fā)展?jié)摿薮螅灰矊⑹切锣l(xiāng)市的房地產市場競爭更為激烈。 1.新鄉(xiāng)市重點工業(yè)企業(yè)的布局為城市經濟發(fā)展提供長期的動力，同時企業(yè)的壯大，必然帶來大批擁有穩(wěn)定經濟收入的市民，為城市房地產發(fā)展帶來一定的需求。1.2 總結u 通過

19、了解城市的經濟發(fā)展狀況和水平，可以看出未來城市經濟發(fā)展整體向好，并且保持持續(xù)快速的增長，為城市的房地產發(fā)展帶來機遇。u 以工業(yè)為龍頭產業(yè)的城市經濟發(fā)展，將帶來大量的有固定收入、人均收入較高的人群，為房地產市場帶來大量客戶。u 新鄉(xiāng)市重點工業(yè)企業(yè)、一線房地產房地產企業(yè)及其他各類企業(yè)在新鄉(xiāng)的布局和發(fā)展，為城市的房地產發(fā)展注入了強大的動力。u 省內及全國知名開發(fā)商的進駐將對新鄉(xiāng)市商品房開發(fā)帶來品質上的提升，但與此同時，將會帶來更為激烈的競爭。1.3.1 城市規(guī)劃宏觀定位新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)城市定位為具有區(qū)域性中心職能的城市，中原宜居城市，新鄉(xiāng)城市定位為具有區(qū)域性中心職能的城市，中原宜居城市，產業(yè)特色的制造業(yè)基

20、地產業(yè)特色的制造業(yè)基地1.3.1 城市規(guī)劃規(guī)劃布局構建以中心城為核心的城鎮(zhèn)密集區(qū)，逐步形成構建以中心城為核心的城鎮(zhèn)密集區(qū)，逐步形成“一城三區(qū)、一城三區(qū)、五星環(huán)繞五星環(huán)繞”的城鎮(zhèn)空間布局形態(tài)。的城鎮(zhèn)空間布局形態(tài)。 “一城三區(qū)”指城鎮(zhèn)密集區(qū)的第一圈層，是區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的核心部分，包括新鄉(xiāng)主城區(qū)和鳳泉、新鄉(xiāng)工業(yè)園、小冀三個城市組團。 “五星環(huán)繞”指城鎮(zhèn)密集區(qū)的第二圈層，是受第一圈層帶動實施協(xié)調發(fā)展的區(qū)域，包括以衛(wèi)輝、輝縣、獲嘉、原陽、延津五個縣(市)衛(wèi)星城為基地的產業(yè)及人口聚集區(qū)和相應的高度城市化發(fā)展地區(qū)。小冀工貿園區(qū)中心城區(qū)新鄉(xiāng)工業(yè)園鳳泉區(qū)1.3.1 城市規(guī)劃發(fā)展方向 居住人口從老城區(qū)向東和向南方向

21、疏散，行政機關東移，教育產業(yè)帶向東南移動，這都表明在未來城市將會逐漸呈現出“東移南擴”的局面。城市發(fā)展方向：城市發(fā)展方向：“東移南擴東移南擴”未來城市南部和東部將會成為熱點區(qū)域。未來城市南部和東部將會成為熱點區(qū)域。1.3.1 城市規(guī)劃東北片區(qū)規(guī)劃東部片區(qū)為未來政治、商務、金融、高品質居住中心，東北片區(qū)依托東部片區(qū)為未來政治、商務、金融、高品質居住中心，東北片區(qū)依托高鐵站為輻射點的公共服務區(qū)，為東區(qū)發(fā)展核心區(qū)域高鐵站為輻射點的公共服務區(qū)，為東區(qū)發(fā)展核心區(qū)域東北片區(qū)為高鐵站周邊，共計1608公頃的區(qū)域， 規(guī)劃容納人口21萬人。定位為輻射河南省北部生產力服務中心；服務新鄉(xiāng)市域的對外綜合交通樞紐；新鄉(xiāng)

22、市主城區(qū)公共中心的組成部分；提升新鄉(xiāng)市宜居環(huán)境的生態(tài)居住區(qū)。片區(qū)以平原路為軸線，向南向北延伸。西至新中大道、東接石武高鐵道、北至北環(huán)路、南倚金穗大道；1.3.1 城市規(guī)劃東北片區(qū)規(guī)劃區(qū)域被區(qū)域被“四縱、四橫四縱、四橫”分割成分割成“七大組團七大組團”和和“三大中心三大中心”四縱：新中大道、光明大道、107國道和石武高鐵四橫：北環(huán)、宏力大道、平原路和金穗大道三大中心：片區(qū)服務中心、商務商貿中心、樞紐商貿中心；七大組團：依托三大中心分別配套相應的物業(yè)類型1.3.1 城市規(guī)劃東北片區(qū)規(guī)劃區(qū)域內未來規(guī)劃生活配套齊全，有九所小學、六所初中、三所高中等區(qū)域內未來規(guī)劃生活配套齊全，有九所小學、六所初中、三所

23、高中等區(qū)域內未來規(guī)劃生活配套齊全，共有九所小學、六所初中、三所高中和一所大學；規(guī)劃有兩座公園和數條河流，教育、商業(yè)配套資源完善，景觀資源豐富；1.3.1 城市規(guī)劃東北片區(qū)規(guī)劃宏力路與平原路之間開發(fā)強度相對較高，平原路沿線開發(fā)速度較快宏力路與平原路之間開發(fā)強度相對較高，平原路沿線開發(fā)速度較快建筑高度圖居住用地規(guī)劃圖開發(fā)現狀圖開發(fā)強度圖宏力路與平原路之間規(guī)劃建筑高度和開發(fā)強度相對較高；已開發(fā)的項目主要是沿平原路兩側，緊靠市政府的區(qū)域，其他區(qū)域開發(fā)程度相對較低，可供土地相對較多。1.3.1 城市規(guī)劃 新區(qū)規(guī)劃 平原新區(qū)位于黃河北岸（過黃河大橋向北公里），西起國道兩側，東至京港澳高速以東與原陽縣城接壤

24、，南起黃河大堤，北至新鄉(xiāng)縣交界，居鄭州、新鄉(xiāng)、焦作三市交會中心。規(guī)劃總面積平方公里。平原新區(qū)平原新區(qū)的功能定位是：l中部崛起、國家戰(zhàn)略的承載區(qū)；l產城融合、可持續(xù)發(fā)展的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)；l以農業(yè)科技研發(fā)集群為代表的“中國農業(yè)硅谷”；l以動力電池為主、高科技產業(yè)集中的科技新城；l鄭州連接豫北，新鄉(xiāng)對接鄭州的商業(yè)、物流、第三產業(yè)的橋頭堡。平原新區(qū)位于新鄉(xiāng)市區(qū)外部，位于新鄉(xiāng)市南，是以高新技術產業(yè)化生平原新區(qū)位于新鄉(xiāng)市區(qū)外部，位于新鄉(xiāng)市南，是以高新技術產業(yè)化生產為主導的產業(yè)區(qū)域產為主導的產業(yè)區(qū)域1.3.2 交通規(guī)劃 市外交通京廣鐵路京深鐵路新荷鐵路濟東高速京港澳高速京廣鐵路，京深客運專線，新荷鐵路在新鄉(xiāng)

25、市交匯；濟東高速、京港澳高速穿境而過，從新鄉(xiāng)可直達18個省的省會。城際軌道交通用地和換乘站用地在現有G107線和京港澳高速公路之間。鄭州新鄉(xiāng) 全長69公里，基本走向是：從鄭州引出過黃河，與鄭州-焦作城際軌道交通線路重合。過黃河后，沿現在的京廣鐵路線抵達新鄉(xiāng)。鄭新城際軌道新鄉(xiāng)交通便利，通訊發(fā)達。新鄉(xiāng)交通便利，通訊發(fā)達。高鐵站1.3.2 交通規(guī)劃市內交通和平大道新飛大道新中大道金穗大道人民路平原路向陽路外環(huán)：由107國道，北外環(huán)、西外環(huán)、南外環(huán)組成的繞城公路圈；兩條城市主干道貫穿市區(qū)：南北方向：和平大道；東西方向：金穗大道；輔助道路：新飛大道，新中大道 平原路、人民路、向陽路北外環(huán)107國道南外環(huán)

26、西外環(huán)新鄉(xiāng)市室內道路成五縱五橫，城市道路布局呈環(huán)形方格狀。新鄉(xiāng)市室內道路成五縱五橫，城市道路布局呈環(huán)形方格狀。1.3.3 產業(yè)規(guī)劃 目前，新鄉(xiāng)市基本形成電子電器、生物與新醫(yī)藥、環(huán)保電池及原材料、化纖紡織、能源電力五大強勢產業(yè)和汽車及零部件、食品加工、機械裝備、造紙、新型建材、醫(yī)用衛(wèi)材、化工等七大特色產業(yè)，共規(guī)劃了37個產業(yè)集聚區(qū)，已建成新鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)、河南起重工業(yè)園、高新技術開發(fā)區(qū)等一批具有影響帶動作用的產業(yè)集聚區(qū)。新鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)高新技術開發(fā)區(qū)新鄉(xiāng)西工區(qū)通過了解新鄉(xiāng)市重點產業(yè)規(guī)劃可以判斷，未來城市發(fā)展趨向于東、南通過了解新鄉(xiāng)市重點產業(yè)規(guī)劃可以判斷，未來城市發(fā)展趨向于東、南政策細則：政策細則：1.進

27、一步落實地方政府責任；2.加大保障性安居工程建設力度；3.完善相關稅收政策；4.強化差別化住房信貸政策；5.嚴格住房用地供應管理；6.合理引導住房需求；7.落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制；8.堅持和強化輿論引導。1.4.1宏觀政策分析2011年1月26日新國八條出臺政策影響：政策影響：1.加大居民觀望心理 2.投資商由住宅轉向商業(yè)3.限購導致購房客戶減少4. 供求格局的改變5. 地方政府將會加大對房地產的監(jiān)管和調控力度2010年1月14日 新鄉(xiāng)市領導向困難群眾發(fā)放廉租住房補貼。至今已累計保障家庭2.7萬多戶，實現了全市4區(qū)8縣（市）符合廉租住房保障條件，目前，全市已開工廉租住房42.

28、8萬，完成投資2.4億元，竣工8.8萬平方米。2010年9月29日 新鄉(xiāng)市發(fā)出關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅優(yōu)惠政策的通知：對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。1.4.2 區(qū)域政策分析2010至今新鄉(xiāng)市政策回顧 2010年9月30日為加快發(fā)展住房保障體系中的公共租賃住房，財政部、國家稅務總局昨日發(fā)布通知，對公租房建設和運營，免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等多稅種，執(zhí)行期限暫

29、定三年。 未來五年，新鄉(xiāng)市區(qū)將建1公共租賃房，主要解決剛就業(yè)的大學生、創(chuàng)業(yè)人員、工業(yè)園區(qū)的技術型務工人員等夾心層群體的住房問題。 2011年1月27日新鄉(xiāng)市各大商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行房貸新政：各商業(yè)銀行堅決暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；對貸款購買首套商品住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。 1.4.2 區(qū)域政策分析政策的落實及影響1.新鄉(xiāng)市嚴格落實國家政策，加強了保障型住房建設及稅收政策的監(jiān)管，從而增加了

30、商品房的供應量，在一定方面起到了抑制需求，打擊投機的作用。2.政府出臺政策嚴格限制外地人購房行為，這將在一定程度上使部分購房客戶返回居住地購買，這對像新鄉(xiāng)這樣城市首位度較小的城市來說是一個有利的因素。在調控不斷深入的過程中，像新鄉(xiāng)這樣的三線城市房價正在悄悄地“接力”一二線城市，一些地區(qū)房價甚至翻倍增長。新鄉(xiāng)市GDP總量處于全省中游，增長速度相對較快，經濟增長動力十足；人口自然增長以及居民人均收入增長相對較快，對房地產實現需求的持續(xù)擴大和房價持續(xù)上漲的推動力較強； 城市產業(yè)體系以工業(yè)為龍頭，第三產業(yè)發(fā)展相對較慢，第一產業(yè)的比重也相對較高；城市商業(yè)格局較為清晰，主要商圈依然在老城中心；房地產業(yè)規(guī)模

31、相對較大，外地進駐開發(fā)商數量較多，房地產市場相對較為活躍。第二部分第二部分 房地產市場分析房地產市場分析土地市場分析土地市場分析房地產市場分析房地產市場分析1 12 23 3總結總結2.1.1近三年土地供應量2010 2010 年土地購置面積大幅增長，投資房地產的積極性有增無減年土地購置面積大幅增長，投資房地產的積極性有增無減數據來源：中國土地市場網注：此數據為招拍掛途徑出讓土地，僅含住宅及商業(yè)用地，以下土地數據相同2.1.1近三年土地供應量2010 2010 年新鄉(xiāng)土地用途分類中，商品房開發(fā)用地占年新鄉(xiāng)土地用途分類中，商品房開發(fā)用地占22%22%備注：其他包含公共設施用地、機關團體用地、科教

32、用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地數據來源：中國土地市場網2.1.2 近三年土地成交價格走勢 2010年新鄉(xiāng)市土地均價達到59.99萬元/畝，較08和09年有較大幅度提升。新鄉(xiāng)市新鄉(xiāng)市08-1008-10年土地成交均價波動較大，土地價格整體處于年土地成交均價波動較大，土地價格整體處于上揚趨勢上揚趨勢數據來源：中國土地市場網2.1 小結新鄉(xiāng)市2010年土地總供應量為519.63萬，其它用途類土地占據比例較大，商品房建設用地僅占到22% 。近三年新鄉(xiāng)市土地成交價格波動較大，但是住宅整體價格處于上漲趨勢，2010年住房用地達到52.31萬元/畝。2.2.1近三年房地產開、竣工面積分析新鄉(xiāng)市08-09年開工面積為15

33、50.08萬，竣工面積為399.48萬 。數據來源：新鄉(xiāng)市國土資源局2.2.2 近三年房地產供需分析2008年銷售面積104.43萬平米，2009年銷售194.67萬平米，2010年前11月銷售223.32萬平米。數據來源：新鄉(xiāng)市國土資源局2.2.3 潛在市場供應情況分析商品房開發(fā)周期一般為3年左右，通過成交土地及容積率計算建筑面積，可通過公式：2011年潛在供應=2008年成交土地建筑面積*1/3+ 2009年成交土地建筑面積*1/3+ 2010年成交土地建筑面積*1/3。預計2011年新鄉(xiāng)市房地產供應量在375萬左右。數據來源：中國土地市場網老城區(qū)老城區(qū)中心城區(qū)中心城區(qū)東區(qū)東區(qū)南區(qū)南區(qū)2.

34、2.4 重點在售項目分析新鄉(xiāng)市房地產市場按照城市發(fā)展狀況來看主要可以分為四個區(qū)新鄉(xiāng)市房地產市場按照城市發(fā)展狀況來看主要可以分為四個區(qū)域：老城區(qū)、中心城區(qū)、東區(qū)、南區(qū)。域：老城區(qū)、中心城區(qū)、東區(qū)、南區(qū)。紫臺一品上海公館維多利亞公館藍鉆國際星海灣畔景頤花園萬和城五星學府迪亞莊園裕康家園翡翠城福興國際星海假日王府萬匯金宸國際大景城靖業(yè)公園國際寶龍城市廣場建業(yè)森林半島理想城綠都城桂竹花園綠都塞納春天偉業(yè)中央花園老城區(qū)老城區(qū)中心城區(qū)中心城區(qū)東區(qū)東區(qū)南區(qū)南區(qū)老城區(qū)老城區(qū)項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況綠都綠都塞納春天塞納春天2 2期期 區(qū)域主要在售項目分析小區(qū)入口小區(qū)入口工程進度工程進度三室兩

35、廳三室兩廳兩室兩廳兩室兩廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況藍鉆國際藍鉆國際區(qū)域主要在售項目分析三室兩廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況星海灣畔星海灣畔區(qū)域主要在售項目分析售樓處售樓處工程進度工程進度一房一房一室一廳一室一廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況?？导覉@?？导覉@區(qū)域主要在售項目分析項目圍擋項目圍擋售樓處售樓處一室一廳一室一廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳四室兩廳四室兩廳兩室兩廳兩室兩廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況翡翠城翡翠城區(qū)域主要在售項目分析三室兩廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比

36、及銷售情況星海假日王府星海假日王府區(qū)域主要在售項目分析小區(qū)景觀小區(qū)景觀小區(qū)現房小區(qū)現房三室兩廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況紫臺一品紫臺一品區(qū)域主要在售項目分析戶型模型戶型模型售樓處售樓處三室兩廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳區(qū)域主要在售項目特征區(qū)域項目規(guī)模特征從區(qū)域樓盤開發(fā)規(guī)模上來看以中等規(guī)模樓盤為主，大部分項目的規(guī)模都在從區(qū)域樓盤開發(fā)規(guī)模上來看以中等規(guī)模樓盤為主，大部分項目的規(guī)模都在3030萬以萬以下，老城區(qū)由于土地限制，未來項目的數量和規(guī)模都會相對較小。下，老城區(qū)由于土地限制，未來項目的數量和規(guī)模都會相對較小。區(qū)域項目產品形式從區(qū)域產品形式上來看，區(qū)域內項

37、目多為高層住宅，隨著開發(fā)商對土地價值的不從區(qū)域產品形式上來看，區(qū)域內項目多為高層住宅，隨著開發(fā)商對土地價值的不斷挖掘，區(qū)域內的多層產品逐步減少，成為一種稀缺產品資源。斷挖掘，區(qū)域內的多層產品逐步減少，成為一種稀缺產品資源。區(qū)域項目容積率特征 區(qū)域內項目容積率與其區(qū)域內以高層建筑類型為主相符合，基本上在區(qū)域內項目容積率與其區(qū)域內以高層建筑類型為主相符合，基本上在3-63-6之間之間區(qū)域項目物業(yè)類型特征區(qū)域內項目物業(yè)類型主要以住宅與商業(yè)結合的形式出現，主要由于老城區(qū)也是新鄉(xiāng)市區(qū)域內項目物業(yè)類型主要以住宅與商業(yè)結合的形式出現，主要由于老城區(qū)也是新鄉(xiāng)市的商業(yè)中心。商業(yè)物業(yè)需求量較大。的商業(yè)中心。商業(yè)物

38、業(yè)需求量較大。區(qū)域項目價格特征從銷售價格上來看，區(qū)域價格主要集中在從銷售價格上來看，區(qū)域價格主要集中在3700-43003700-4300元元/ /，翡翠城達到，翡翠城達到58005800元元/ /主主要是由于項目緊鄰人民公園，景觀資源稀缺。要是由于項目緊鄰人民公園，景觀資源稀缺。中心城區(qū)中心城區(qū)項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況維多利亞公館維多利亞公館區(qū)域主要在售項目分析工程進度工程進度售樓處售樓處兩室兩廳兩室兩廳兩室兩廳兩室兩廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況景頤花園景頤花園 區(qū)域主要在售項目分析小區(qū)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃小區(qū)外立面小區(qū)外立面三室兩廳三室兩廳112112三室兩廳

39、三室兩廳141141項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況上海公館上海公館區(qū)域主要在售項目分析工程圍擋工程圍擋臨時售樓處臨時售樓處三室兩廳三室兩廳四室兩廳四室兩廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況萬和城萬和城 區(qū)域主要在售項目分析項目道旗項目道旗售樓處售樓處三室兩廳三室兩廳兩室兩廳兩室兩廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況萬匯金宸國際萬匯金宸國際區(qū)域主要在售項目分析售樓處售樓處三室兩廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況福興國際福興國際區(qū)域主要在售項目分析售樓處售樓處三室兩廳三室兩廳142142三室兩廳三室兩廳120120區(qū)域主要在售項

40、目特征區(qū)域項目規(guī)模特征中心城區(qū)項目規(guī)模分布較為平均，主要是該區(qū)域位于新鄉(xiāng)市新老城區(qū)交匯處。中心城區(qū)項目規(guī)模分布較為平均，主要是該區(qū)域位于新鄉(xiāng)市新老城區(qū)交匯處。區(qū)域項目產品形式從區(qū)域產品形式來看，中心城區(qū)的產品多為高層，部分產品包含小高層和多層產品，隨著從區(qū)域產品形式來看，中心城區(qū)的產品多為高層，部分產品包含小高層和多層產品，隨著開發(fā)商對土地價值的不斷挖掘，區(qū)域內的多層產品逐步減少，成為一種稀缺產品資源。開發(fā)商對土地價值的不斷挖掘，區(qū)域內的多層產品逐步減少，成為一種稀缺產品資源。區(qū)域項目容積率特征區(qū)域項目的容積率與區(qū)域產品多以高層建筑為主相符，容積率多集中在區(qū)域項目的容積率與區(qū)域產品多以高層建筑

41、為主相符，容積率多集中在3-53-5。區(qū)域項目物業(yè)類型特征從區(qū)域項目物業(yè)類型來看，區(qū)域內項目多為住宅、商業(yè)、公寓、酒店綜合類物業(yè)，相比于從區(qū)域項目物業(yè)類型來看，區(qū)域內項目多為住宅、商業(yè)、公寓、酒店綜合類物業(yè)，相比于老城區(qū)，出現了較多的酒店和公寓類物業(yè)，主要是由于城市的發(fā)展和區(qū)域的位置，對該類老城區(qū)，出現了較多的酒店和公寓類物業(yè)，主要是由于城市的發(fā)展和區(qū)域的位置，對該類型物業(yè)出現了需求。型物業(yè)出現了需求。區(qū)域項目價格特征從銷售價格上看，區(qū)域內的產品價格多在從銷售價格上看，區(qū)域內的產品價格多在3700-43003700-4300元元/ /，中心城區(qū)是新鄉(xiāng)市的新老城，中心城區(qū)是新鄉(xiāng)市的新老城區(qū)交匯處

42、，配套、交通等資源較為豐富，未來區(qū)域商品房均價提升潛力較大。區(qū)交匯處，配套、交通等資源較為豐富，未來區(qū)域商品房均價提升潛力較大。東區(qū)東區(qū)項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況理想城理想城 區(qū)域主要在售項目分析項目戶外廣告項目戶外廣告售樓處售樓處三室兩廳三室兩廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況偉業(yè)偉業(yè)中央花園中央花園 區(qū)域主要在售項目分析銷售狀況銷售狀況售樓處售樓處兩室兩廳兩室兩廳三室兩廳三室兩廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況靖業(yè)公園國際靖業(yè)公園國際區(qū)域主要在售項目分析工程圍擋工程圍擋售樓處售樓處兩房兩房一房一房項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況寶龍城市

43、廣場寶龍城市廣場區(qū)域主要在售項目分析工程圍擋工程圍擋臨時售樓處臨時售樓處三室兩廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳區(qū)域主要在售項目特征區(qū)域項目規(guī)模特征從區(qū)域項目的規(guī)模來看，東區(qū)項目的規(guī)模多在從區(qū)域項目的規(guī)模來看，東區(qū)項目的規(guī)模多在3030萬平米以上，主要是由于該區(qū)域是新鄉(xiāng)萬平米以上，主要是由于該區(qū)域是新鄉(xiāng)的新區(qū)，處于區(qū)域發(fā)展的初級階段，區(qū)域土地供應較為充裕，且需要大量的配套設施。的新區(qū)，處于區(qū)域發(fā)展的初級階段，區(qū)域土地供應較為充裕，且需要大量的配套設施。區(qū)域項目產品形式從區(qū)域產品形式來看，東區(qū)的產品主要以高層、小高層、和多層產品為主，大部分項目包從區(qū)域產品形式來看，東區(qū)的產品主要以高層、小高層、和多層產

44、品為主，大部分項目包含了小高層和多層產品，主要是由于東區(qū)被定位為新鄉(xiāng)的行政和高端居住區(qū)，小高層和多含了小高層和多層產品，主要是由于東區(qū)被定位為新鄉(xiāng)的行政和高端居住區(qū)，小高層和多層產品體現出，人民對生活品質的要求越來越高。層產品體現出，人民對生活品質的要求越來越高。區(qū)域項目容積率特征區(qū)域產品的容積率較為符合區(qū)域產品以高層、小高層、多層相結合的產品形態(tài)，多為區(qū)域產品的容積率較為符合區(qū)域產品以高層、小高層、多層相結合的產品形態(tài)，多為2-2-3.53.5。區(qū)域項目物業(yè)類型特征從區(qū)域產品物業(yè)類型來看，東區(qū)出現了較多的商業(yè)、寫字樓和公寓物業(yè)，住宅也以高端產從區(qū)域產品物業(yè)類型來看，東區(qū)出現了較多的商業(yè)、寫字

45、樓和公寓物業(yè)，住宅也以高端產品為主，主要是由于區(qū)域正處于發(fā)展階段，需要大力建設配套設施。品為主，主要是由于區(qū)域正處于發(fā)展階段，需要大力建設配套設施。區(qū)域項目價格特征從銷售價格來看，東區(qū)項目均價多為從銷售價格來看，東區(qū)項目均價多為4000-45004000-4500元元/ /之間，東區(qū)是新鄉(xiāng)市政府近年來重之間，東區(qū)是新鄉(xiāng)市政府近年來重點發(fā)展的新區(qū)，是未來的行政及高檔住宅區(qū)，該區(qū)域未來商品房價格有很大的增長空間。點發(fā)展的新區(qū)，是未來的行政及高檔住宅區(qū)，該區(qū)域未來商品房價格有很大的增長空間。南區(qū)項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況五星學府五星學府 區(qū)域主要在售項目分析工程圍擋工程圍擋售樓處售

46、樓處兩室兩廳兩室兩廳三室兩廳三室兩廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況迪亞莊園迪亞莊園 區(qū)域主要在售項目分析小區(qū)狀況小區(qū)狀況售樓處售樓處兩室兩廳兩室兩廳三室兩廳三室兩廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況綠都城綠都城 區(qū)域主要在售項目分析工程進度工程進度售樓處售樓處三室兩廳三室兩廳兩室兩廳兩室兩廳項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況亞華亞華桂竹花園桂竹花園3 3期期 區(qū)域主要在售項目分析小區(qū)現狀小區(qū)現狀兩室兩廳兩室兩廳復式復式項目戶型配比及銷售情況項目戶型配比及銷售情況建業(yè)森林半島建業(yè)森林半島 區(qū)域主要在售項目分析小區(qū)現狀小區(qū)現狀小區(qū)入口小區(qū)入口兩室兩廳兩室兩廳三室兩

47、廳三室兩廳區(qū)域主要在售項目特征區(qū)域項目規(guī)模特征從區(qū)域項目的規(guī)模來看，南區(qū)項目規(guī)模多在從區(qū)域項目的規(guī)模來看，南區(qū)項目規(guī)模多在1010萬以上，主要是由于新鄉(xiāng)目前處于南擴萬以上，主要是由于新鄉(xiāng)目前處于南擴階段，區(qū)域土地供應較多，價格相對較低，且需要建設大量配套設施。階段，區(qū)域土地供應較多，價格相對較低，且需要建設大量配套設施。區(qū)域項目產品形式從區(qū)域產品形式來看，南區(qū)主要以高層與多層產品相結合，打造宜居城區(qū)。從區(qū)域產品形式來看，南區(qū)主要以高層與多層產品相結合，打造宜居城區(qū)。區(qū)域項目容積率特征從南區(qū)項目的容積率來看，是與該區(qū)域產品形式以高層和多層相結合的形式向符合的，區(qū)從南區(qū)項目的容積率來看，是與該區(qū)域產品形式以高層和多層相結合的形式向符合的，區(qū)域內項目的容積率多在域內項目的容積率多在1.5-2.51.5-2.5。區(qū)域項目物業(yè)類型特征從區(qū)域產品物業(yè)類型來看，南區(qū)產品多以住宅和別墅為主，區(qū)域將逐漸被打造成宜居城區(qū)。從區(qū)域產品物業(yè)類型來看，南區(qū)產品多以住宅和別墅為主，區(qū)域將逐漸被打造成宜居城區(qū)。區(qū)域項目價格特征從銷售價格來看，南區(qū)商品房銷售均價多在從銷售價格來看，南區(qū)商品房銷售均價多在3500-40003500-4000元元