某地樓盤購買市場現(xiàn)狀調(diào)查分析

1、o調(diào)查時間:7月20-8月25日o調(diào)查方法:報紙調(diào)查 網(wǎng)站 街邊問卷o有效樣本:1833東莞城區(qū)購買者以南城和東城區(qū)多,占36.99%和29.02%;第三位是莞城區(qū)5.95%;有440份樣本在鎮(zhèn)區(qū)購房占回收總樣本的24%依次排序?yàn)?虎門 常平 厚街 長安 塘廈 大朗. 在希望購買住宅方式方面,被調(diào)查查中有1632人選擇一手房;201人選擇二手房.由于實(shí)施二手房最新稅費(fèi)改革政策,使二手房交易成本方面明顯增加,從成本的考慮,多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為一手房交易成本方面的優(yōu)勢明顯,因此傾向于購買一手房的人較多.被訪者中愿意接受按揭貸款比例最高,達(dá)66%;其次是公積金16%;一次性比例9%,隨著銀行利息有不確定性

2、提高趨勢,有能力的購房者愿意選擇一次性付款且比例較以往有所提高;分期10%;綜上所述大多數(shù)人購房資金來源予銀行.在選擇按揭年限方面,購房者多數(shù)選擇10年按揭年限,占22%;其次是15年占17%;5年為15%;20年為14%;25年為8%;30年占9%;其它8%;從選擇的按揭年限可以發(fā)現(xiàn),5年 10年 15年占有率近六成.一方面說明東莞市民的還貸能力較好;另一方面也表明,受調(diào)控加息的影響,市民在選擇還貸年限時明顯有所縮短.83%的購房者選擇住宅總價在50萬以下,其中選擇總價在10至19萬元占14.1%;總價在20-29萬元占33.2%總價在30-39萬元占21.1%總價在40-49萬占14.9%

3、另外還有16.7%消費(fèi)者選擇總價在50萬元以上.50-59萬元占7%,60-79萬元占5.3%;80-99萬元占2.8%;100萬以上占1.6%.綜上所述,求購方主流意見比目前市場房屋主流消費(fèi)總價要低,假高城區(qū)房價在4000元平方,按50萬元總價計(jì)算面積為125平方,這意味著未來125平方以下的住宅有望成為主流產(chǎn)品.20萬-39萬價格最受歡迎.接受單價(元/平方)求購方愿意接受的房價價位在2001-4000元/平方,占總回收樣本的60.1%,此意愿價較城區(qū)一手房要低,與二手房價位相對接近.另外,接受價位在2000以下為5.6%;接受價位在4000至5000元為13.4%;接受價為5000-60

4、00為6.9%;接受價位在6000-7000元為8.9%.與目前市場相比,大多數(shù)購房者的購買意愿低于目前市場價格.選擇毛坯房所占比例最高達(dá)六成,其次是全裝飾房占三成.對于全裝房需求者,一部分是購買小戶型,其中有對于裝修成本的考慮;對于大戶型客戶而言,毛坯房比例很高,主要是這部分投資者不但有滿足個性化的需求,而且具備高檔裝飾的能力.對于車位的需求,無要求者占五成,其次是租用者占36%,其次是意向購買者;可以看出,有購買意向人并不多,他們認(rèn)為租用車位更加靈活.如果購房的目的是為了出租,有無車位,顯得更加不重要.文教設(shè)施要求文教設(shè)施要求對于文教設(shè)施提及最高的是小學(xué),其次是幼兒園,小學(xué)和幼兒園配套對大

5、數(shù)人來說十分重要,子女能夠就近入學(xué)的條件,使其居住感到方便,如果是重點(diǎn)學(xué)校,則該項(xiàng)目所據(jù)優(yōu)勢越大.面積要求面積要求對于面積需求,排在第一位是70-100平方占35.4%;其次是100-150平方占27.7%第三位是50-70而150以上占有率為二成以上.最后位是低于30平方米.在購房時,購買者第一考慮的因素價格為28.2%;位置為22.6%;升值潛力為21.3%;把價格 位置 周邊環(huán)境 和升值潛力因素放在第一位考慮投資總合占72.1%所明多數(shù)購房者屬于理性投資.購房者在選擇周邊環(huán)境時,提及率最高的是超市,25.4%的被訪者認(rèn)為超市必不可少;其次是銀行基本超市等同重要,接下來是餐飲店占20.8%

6、;醫(yī)院11.3%市場14.2%;其它5.1%;被訪者觀點(diǎn)基本相同:一個良好的生活環(huán)境離不開超市、銀行、餐飲、和醫(yī)院等服務(wù)設(shè)施。：對于喜歡小區(qū)的規(guī)模，31%的人認(rèn)為越大越好，熱列在第一位；其次是3萬至5萬平方，占到27%；5萬至10萬平方米占到24%位于第三；1萬至3萬平方米占11%，排在第四位；1萬平方米以下占7%，最低。有專家論證，小區(qū)面積并非越大越好，過大，對物業(yè)管理要求的難度倍增，如果管理不善，服務(wù)水平將隨之降底。本次發(fā)現(xiàn)東莞 投資者存在著這樣的誤區(qū)。選擇3房一廳或二廳比例最高達(dá)51.7%;其次2房一廳或二廳占31.1%;排在第三位的是一室一廳占8.4%第四位是4房一廳或二廳占6.1%;

7、第五位是小型公寓占2.7%.從去年全年來看,東莞房地產(chǎn)處在穩(wěn)定發(fā)展階段.據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2005年東莞樓市施工面積達(dá)1124萬平方,銷售商品房面積達(dá)208.65萬平方米,銷售總額達(dá)595294.1萬元,全年均價達(dá)到4100元平方,較前年上漲17.1%,是自02年以來漲幅最大一年.進(jìn)入2006年,為抑制房價不斷漲,國家不論是在信貨、土地、，還是在稅收方面，都加大了政策的調(diào)控力度，尤其是國六條細(xì)則的全面出臺，更進(jìn)一步彰顯了國家鼓勵居民自住性需求消費(fèi)的決心。上半年住宅銷售套數(shù):8275套,商品房空置下降6.72%東莞市場分析市場表明,國家的調(diào)控政策在地方上產(chǎn)生了一定的效應(yīng).從成交均價上來看,據(jù)國家統(tǒng)

8、計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同經(jīng)上漲5.5%;漲幅比上月低個百分點(diǎn).而在東莞 ,八月份住宅均價為2947.55元每平方,較七月成交均價3481元每平方下滑約15%.盡管七月比六月住宅均價上升204元,升幅6.22%,但對比6月份,7月份東莞的商品房市場出現(xiàn)了成交面積與成交金額雙下跌的局面.七月成交面積為20.51萬平方比六月26.36萬平方下降了22.19%,但比去年七月份額12.21萬平方米有大幅上漲.東莞七八月呈現(xiàn)的市場現(xiàn)狀,并非來自單方面的原因,業(yè)內(nèi)人士分析,除了調(diào)控政策因素外,它還與上半年東莞房地產(chǎn)大環(huán)境息息相關(guān).據(jù)了解,上半年東莞 土地總供應(yīng)量為1202136.2

9、6平方米,同比下降近55.38%,商品房批準(zhǔn)預(yù)售量217.39萬平方米,同比去年略有下降.06年上半商住用地各鎮(zhèn)區(qū)成交情況從成交區(qū)域分布來看,東莞土地成交區(qū)域集中在樟木頭 南城 塘廈 大朗 石龍 鳳崗 大嶺山 東坑等鎮(zhèn)區(qū),其中樟木頭 南城為商住宅用地成交熱點(diǎn)區(qū)域,成交面積比重分別占總成交量的38%和21%2006年上半年與2005年上半年土地各具體交易方式情況06年與年與05年上半年土地年上半年土地各具體交易方式情況各具體交易方式情況樓市走勢直接決定于供求，從供應(yīng)的角度看，東莞06年上半年土地供應(yīng)量急劇下降，今年上半年土地供應(yīng)量為1202136.26平方與去年同期2694121.31平方相比,

10、土地供應(yīng)總量同比下降55.38%;且上半年成交量為866285.59平方,與去年同期2228348.31相比成交量下降61.12%;從土地具體供應(yīng)方式來看拍賣和成交量和供應(yīng)量分別下降46.95%和8.65%;06年上半年與05年上半年各類土地成交金額總比較成交金額比較從成交金額來看上半年成交總額為10.49億元,相對于同期28.91億元減少了64.39%.工業(yè)、商業(yè)、商住總額同比下降8128.% 64.54% 63.78%;從土地成交均價來看06年土地均價1210.56元平方工業(yè)為401.19元平方;商業(yè)為1042.32元平方;商住用地成交均價為1342.47元平方;整體來看國家對房產(chǎn)的調(diào)控址

11、接導(dǎo)致今年上半年東莞土地總供應(yīng)量大幅減少.萬平方米從以上東莞批準(zhǔn)預(yù)售量的控制中可以看出,隨著國家進(jìn)一步加大房產(chǎn)的調(diào)控力度,東莞市政府也在不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,提高商品房的預(yù)售門檻,嚴(yán)格控制商品房市場尤其是商業(yè)用房市場的產(chǎn)品供應(yīng).商品房空置面積比較情況商品房空置面積比較情況由圖我們可以看出,國家一系列政策的出臺及土地供應(yīng)量的大幅度減少,空置量上較05年有所下降.06年上半年成交戶型面積80-120平方比例最多達(dá)3176套,占有率38.38%但相對同年52.11%有所下降;120-160平方戶型成交比例增大,成交套數(shù)不勝數(shù)2090套,占26.26%,相對同年16.01%,增加了9.42%;

12、從成交戶型來看三房成交比例是多為4502套,占54.4%,但相對于去年同期59.65%下降了4個百分點(diǎn);兩房戶型略有增大,成交大數(shù)量1632套占比例27.82%相對去年同期22.72%,增加了5.1%;四房和四房以上略微增大,成交套數(shù)1632套占19.72%,相對于去年同期17.62%,增加了2.18%.總體來說,上半年成交戶型沒有較大變化,這主要是因?yàn)槭袌霎a(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)沒太大變化.06年成交8275套分類結(jié)果分析:06年上半年置業(yè)者籍貫來看,本省籍客戶仍然占消費(fèi)主力,占總成交套數(shù)39.36%;但相對于去年同期45.72%,下降了5.36%;而外省籍客戶購買力已明顯加強(qiáng),外省籍客戶購買量占有37

13、.89%,相對同年30.71%增加了7.18%;境外購買者仍然是東莞房地產(chǎn)市場不可忽視的一股力量,境內(nèi)外外籍客戶購占22.76%排行排行項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總套數(shù)總套數(shù)已售套數(shù)已售套數(shù)本月銷售套數(shù)本月銷售套數(shù)已銷樓盤均價已銷樓盤均價1萬科運(yùn)河?xùn)|萬科運(yùn)河?xùn)|1號號A號樓號樓21413912951912萬科城市高爾夫花園萬科城市高爾夫花園盛桃軒盛桃軒1號號4132199452643尚書苑尚德府尚書苑尚德府97515161794萬科運(yùn)河?xùn)|萬科運(yùn)河?xùn)|1號號B號樓號樓190454547025尚書苑尚樂府尚書苑尚樂府61393963306尚書苑尚禮府尚書苑尚禮府7332326259 目前在東莞房產(chǎn)管理局登記的總

14、數(shù)為13個，已經(jīng)銷售的面積為1088平米，可銷售面積為2569平米，從當(dāng)前數(shù)據(jù)顯示東城區(qū)銷售均價最高，八月東莞新房成交量以尚書苑最高；萬科集團(tuán)在東莞上半年新推盤較多，因而其售樓成交量所占市場總成交量的份額也最大。 06年城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)比年城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)比 據(jù)東莞市土地交易中心數(shù)據(jù)顯示， 06年上半年東莞市公開出讓、轉(zhuǎn)讓、拍賣的各種經(jīng)營性用地56宗，共計(jì)出讓土地150.5萬；實(shí)際成交土地54宗，共計(jì)141.3萬，成交金額17.8億元。平均土地的成交均價1260.61元/。其中商住用地、純住宅用地和綜合用地分別為29幅、3宗和1宗，成交面積為114.19萬，占總成交面積的81%.在成交的5

15、4宗土地中，以拍賣方式進(jìn)行交易的土地2宗，以掛牌出讓方式進(jìn)行交易的土地12宗，以掛牌交易方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地42宗。城區(qū)用地（南城、莞城、松山湖）共12宗，出讓面積44.8萬。占總出讓面積的32% ：鎮(zhèn)區(qū)用地42宗，占出讓面積的68%05年土地成交面積年土地成交面積2423畝畝 成交價成交價34億多元億多元 從東莞國土部門獲悉，2005年，全市共舉行了6期拍賣會和18期國有土地使用權(quán)掛牌出讓，成交52宗、面積2423畝，總成交價34億多元。 06年后地塊供應(yīng)方面:優(yōu)先保證松山湖、新城市中心區(qū)和同沙生態(tài)旅游區(qū)“三位一體”大市區(qū)范圍、虎門港等重點(diǎn)區(qū)域，優(yōu)先支持中心鎮(zhèn)和重點(diǎn)項(xiàng)目，06年城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)土地供

16、應(yīng)比年城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)比-分析分析 從整體來看，土地供給收國家宏觀政策的影響較大。從供給分布來看，供給相對集中,經(jīng)濟(jì)條件比較發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)。城區(qū)土地供給明顯小于鎮(zhèn)區(qū)，顯示城區(qū)將進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的成熟期，而鎮(zhèn)區(qū)商住開發(fā)成熟度雖不及城區(qū)，但市場潛力巨大，將進(jìn)入新一輪的發(fā)展期。05-06上半年均價對比上半年均價對比 在整個商品房銷售的構(gòu)成中，其中住宅均價為3181.36元/平方米，比去年同期的2767.34元/平方米增長了14.96%，基本持平去年全年的增長水平。住宅中洋房的均價為2869.53元/平方米，比去年同期的2156.5元/平方米增長了33.06%，這一塊是增長幅度較大一塊，這與今年上半年城區(qū)

17、市場上主力樓盤紛紛突破4000元/平方米大關(guān)有直接的關(guān)系，城區(qū)主力樓盤的銷售均價直接拉高了全市洋房成交均價的上升。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目座落 預(yù)（銷）售許可證 可銷售面積可售可銷售面積可售套數(shù)套數(shù) 鼎盛時代廣場1號樓 厚街鎮(zhèn)寮廈村(06)00123 10629.78平方米 84套 鼎盛時代廣場5號樓 厚街鎮(zhèn)寮廈村 (06)0012313616.35平方米78套 中惠沁林山莊美林苑12#樓 大嶺山鎮(zhèn)楊屋村 (06)00131 2388.79平方米 15套 中惠沁林山莊美林苑23#樓 大嶺山鎮(zhèn)楊屋村 (06)00131 3010.05平方米 36套 中惠沁林山莊美林苑25#樓 大嶺山鎮(zhèn)楊屋村 (06)0

18、0131 5562.52平方米 48套 保險城型中保苑1號樓 厚街鎮(zhèn)白濠村大道9號 (06)001127817.68平方米89套 保險城型中保苑2號樓 厚街鎮(zhèn)白濠村大道9號 (06)00112 7568.35平方米 89套凱東新城凱悅閣C棟大嶺山鎮(zhèn)農(nóng)場村教育西路 (06)001107992.86平方米 63套凱東新城凱悅閣B棟大嶺山鎮(zhèn)農(nóng)場村教育西路 (06)001108865.62平方米 62套 凱東新城凱悅閣A棟大嶺山鎮(zhèn)農(nóng)場村教育西路 (06)001108561.09平方米 45套新世紀(jì)麗江豪園麗星閣D座 茶山鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)京山村 (06)00105 18609.27平方米135套新世紀(jì)麗江豪園麗星閣B座茶山鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)京山村(06)00105 7194.72平方米 53套 新世紀(jì)麗江豪園麗星閣C座茶山鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)京山村(06)00105 18609.27平方米 135套江南雅筑H2棟南城區(qū)宏遠(yuǎn)金豐路3號 (06)001175690.01平方米 57套 江南雅筑G棟南城區(qū)宏遠(yuǎn)金豐路3號 (06)00069 22766.44平方米 192套 江南雅筑H1棟 南城區(qū)宏遠(yuǎn)金豐路3號(06)00069 5701.71平方米 56套 尚書苑尚德府東城區(qū)鴻福東路火煉樹社區(qū) (06)001222303.37平方米 46套