5月成都中糧御嶺灣三期開盤月營銷執(zhí)行案39p

1、本報告是嚴格保密的。中糧御嶺灣3期 夢想起航3本報告是嚴格保密的。中糧御嶺灣 3 3 期a標開盤月營銷執(zhí)行案世聯(lián)地產(chǎn)中糧御嶺灣項目組世聯(lián)地產(chǎn)中糧御嶺灣項目組20112011年年5 5月月謹呈：中糧地產(chǎn)成都公司謹呈：中糧地產(chǎn)成都公司本報告是嚴格保密的。目標解析本報告是嚴格保密的。目標解構(gòu)5.85.286.30完成完成2000萬萬新增1.1億新增5000萬三期：2套；二期剩余：3套 （已完成）三期：12套；二期剩余：4套三期、二期：共10套2季度 保底目標：1.63億5.28開盤 保底目標：16套（三期12套，二期4套） 卓越目標：16套+雙子樓王本報告是嚴格保密的。 中糧地產(chǎn)深耕成都中糧地產(chǎn)深耕

2、成都4年，年，2011是收獲年是收獲年中糧地產(chǎn)傾情御嶺灣中糧地產(chǎn)傾情御嶺灣4年，年，2011是飛躍年是飛躍年二季度的營銷目標二季度的營銷目標 不僅僅是不僅僅是1.641.64個億個億20112011成都中糧地產(chǎn)品牌年！第一提及率，深度影響力，品牌美譽度第一提及率，深度影響力，品牌美譽度本報告是嚴格保密的。氣度決定格局大盤需要大手筆，大氣魄大盤需要大手筆，大氣魄！思考達成目標的路徑？決勝決勝“5.28”本報告是嚴格保密的。營銷總思路梯度一：梯度一：嫁接名人張學友，深度挖掘其與中糧品牌內(nèi)涵的共性！解決中糧品牌影響力提升的問題夢想啟航：夢想啟航：尋找品牌與熱銷的平衡點，回歸“價值的根本”梯度二：梯度

3、二：以雙子樓王為標桿，拉升項目整體檔次！解決項目美譽度與大盤價值提升的問題梯度三：梯度三：以三期新品為載體，重塑項目價值體系！解決客戶價值認知與項目熱銷的問題本報告是嚴格保密的。策略組合本報告是嚴格保密的。n 大事件大事件做足影響力做足影響力n 大客戶大客戶格守三陣地格守三陣地n 案場大攻略案場大攻略給力支持臨門一腳給力支持臨門一腳價值大盤。圍繞核心價值，繼續(xù)放大項目唯一性，圍繞核心價值，繼續(xù)放大項目唯一性，使得核心價值落地，成為真正的生命力使得核心價值落地，成為真正的生命力本報告是嚴格保密的。大事件。大事件。u 張學友演唱會u 香港-國際鋼琴公開賽本報告是嚴格保密的。責任地產(chǎn)，有愛有家情動御

4、嶺灣情動御嶺灣：件1精神地標。事本報告是嚴格保密的。香港國際鋼琴公開賽事國際交流平臺國際交流平臺：藝術(shù)社區(qū)。件2本報告是嚴格保密的。大客戶。大客戶。u 高端陣地：標桿層面u 核心陣地：主力層面u 輿論陣地：影響力層面本報告是嚴格保密的。1 1高端陣地直擊標桿雙子樓王、高價產(chǎn)品精準鎖定“意見領(lǐng)袖”客戶全面啟動中糧集團內(nèi)部推介整合中糧員工、渠道供應(yīng)商等多維度資源嶄新亮相，聯(lián)動全域深度挖掘目標客戶資源，多渠道拓展項目直擊成都高端客群高效整合標桿產(chǎn)品客戶資源，同時提升市場認知度本報告是嚴格保密的。高端陣地一高端陣地一“中糧，給力支持中糧，給力支持”中糧渠道：中糧渠道： 中糧集團內(nèi)部員工中糧集團內(nèi)部員工

5、 各渠道供應(yīng)商各渠道供應(yīng)商 其他合作資源其他合作資源 等等本報告是嚴格保密的。高端陣地二高端陣地二“世聯(lián)，策動全國世聯(lián)，策動全國”聯(lián)動聯(lián)動“打包打包”方案：方案：川籍豪宅客戶川籍豪宅客戶（建議中糧（建議中糧購買彩信端購買彩信端口口，由世聯(lián)提供全國川籍豪宅客戶資源），由世聯(lián)提供全國川籍豪宅客戶資源）世聯(lián)內(nèi)網(wǎng)郵件世聯(lián)內(nèi)網(wǎng)郵件（分階段，多層面，大（分階段，多層面，大范圍覆蓋宣傳）范圍覆蓋宣傳）世聯(lián)內(nèi)網(wǎng)宣傳世聯(lián)內(nèi)網(wǎng)宣傳（新聞、項目動態(tài)、（新聞、項目動態(tài)、bbs等）等）地產(chǎn)評論地產(chǎn)評論免費廣告投放免費廣告投放（世聯(lián)（世聯(lián)出品專業(yè)期刊）出品專業(yè)期刊）本報告是嚴格保密的。高端陣地三高端陣地三“新陣地，直效升

6、級新陣地，直效升級”action1：導視升級：導視升級進一步進一步完善現(xiàn)場導視系統(tǒng)完善現(xiàn)場導視系統(tǒng)，增強分展，增強分展場信息釋放強度場信息釋放強度action2：接待升級：接待升級“走出去、引進來走出去、引進來”增強銷售人增強銷售人員接待靈活性，鼓勵員接待靈活性，鼓勵走出分展場走出分展場與客與客戶進行直接溝通戶進行直接溝通“武裝升級武裝升級”高爾夫系列課程高爾夫系列課程培培訓，讓銷售人員訓，讓銷售人員“武裝到牙齒武裝到牙齒”本報告是嚴格保密的。2 2核心陣地直面主力全力拓展主力客群深度挖掘現(xiàn)有資源，全面開拓目標領(lǐng)域老業(yè)主：“三部曲”，高效資源維護誠意客戶：“雙劍合璧”，時時跟進渠道客戶：“深度

7、挖掘”，精準定位前期積累客源：“三效合一“，全面篩選本報告是嚴格保密的。核心陣地一核心陣地一老業(yè)主：老業(yè)主：“三部曲三部曲”step 1：onlive換卡晉級換卡晉級 onlive 會員卡全面換卡升級，會員卡全面換卡升級，業(yè)主可到業(yè)主可到現(xiàn)場登記領(lǐng)取新一代會員卡現(xiàn)場登記領(lǐng)取新一代會員卡（原峰匯卡更（原峰匯卡更換時升級為嶺秀卡），享受換時升級為嶺秀卡），享受更多會員權(quán)益更多會員權(quán)益 需需制作新一批會員積分卡制作新一批會員積分卡（可根據(jù)每次（可根據(jù)每次消費情況，實時計算、扣除積分），啟動消費情況，實時計算、扣除積分），啟動御嶺灣現(xiàn)場體驗御嶺灣現(xiàn)場體驗積分系統(tǒng)管理積分系統(tǒng)管理工作工作本報告是嚴格保密

8、的。核心陣地一核心陣地一老業(yè)主：老業(yè)主：“三部曲三部曲”step 2：“老帶新老帶新”開盤超值激勵開盤超值激勵凡于凡于2011年年5月月29日前日前至御嶺灣現(xiàn)場登記確至御嶺灣現(xiàn)場登記確認認“老帶新老帶新”的老業(yè)主，可按照推介成交的老業(yè)主，可按照推介成交客戶的簽約時間獲得客戶的簽約時間獲得“開盤超值大獎開盤超值大獎”簽約時間段簽約時間段6 6月月1515日前日前6 6月月3030日前日前7 7月月1 1日以后日以后獎勵金額獎勵金額1010萬萬5 5萬萬恢復(fù)恢復(fù)2 2萬萬說明說明需認購三期需認購三期a a標產(chǎn)品，方可享受激勵標產(chǎn)品，方可享受激勵step 3：“私家宴私家宴”升級升級老業(yè)主可邀請親友

9、在御嶺灣現(xiàn)場舉行私家老業(yè)主可邀請親友在御嶺灣現(xiàn)場舉行私家宴，宴，給足業(yè)主面子給足業(yè)主面子地點：地點：197樣板間樣板間升級方案增加互動娛樂功能增加互動娛樂功能（如：麻將、飛鏢等）（如：麻將、飛鏢等）“鴻藝會鴻藝會”管家管家全程服務(wù)全程服務(wù)個性化定制服務(wù)個性化定制服務(wù)，根據(jù)客戶偏好布置現(xiàn)場，根據(jù)客戶偏好布置現(xiàn)場并確定菜單并確定菜單本報告是嚴格保密的。核心陣地二核心陣地二誠意客戶：誠意客戶：“雙劍合璧雙劍合璧”客戶維護系統(tǒng)客戶維護系統(tǒng) 對象：對象：前期積累的高誠意度客戶前期積累的高誠意度客戶 維護手法：維護手法：“雙劍合璧雙劍合璧”電話持續(xù)跟進電話持續(xù)跟進結(jié)合活動節(jié)點，邀約客結(jié)合活動節(jié)點，邀約客戶

10、多次上門戶多次上門短信實時跟進短信實時跟進根據(jù)現(xiàn)場活動（如：張根據(jù)現(xiàn)場活動（如：張學友演唱會、李斯特鋼琴比賽）的舉辦，學友演唱會、李斯特鋼琴比賽）的舉辦，及時向客戶發(fā)送以及時向客戶發(fā)送以活動、項目價值、銷售活動、項目價值、銷售信息信息為主的短信等為主的短信等本報告是嚴格保密的。核心陣地三核心陣地三渠道客戶：渠道客戶：“深度挖掘深度挖掘”線下立體滲透線下立體滲透對象：對象：城南城南20個高端住區(qū)（已完成洗樓）個高端住區(qū)（已完成洗樓） 目標客戶集中住區(qū)（目標客戶集中住區(qū)（領(lǐng)袖別墅、濱江別墅、中海名城、萬科城市領(lǐng)袖別墅、濱江別墅、中海名城、萬科城市花園、龍城一號等花園、龍城一號等）滲透手段：滲透手段

11、： 公關(guān)公關(guān)購買目標項目業(yè)主聯(lián)系方式購買目標項目業(yè)主聯(lián)系方式 直投直投全面對目標社區(qū)進行洗樓，或投放直郵全面對目標社區(qū)進行洗樓，或投放直郵 短信短信以上述目標客戶集中的住區(qū)（如：領(lǐng)袖別墅以上述目標客戶集中的住區(qū)（如：領(lǐng)袖別墅 等）為重點，進等）為重點，進行目標短信（含彩信）投放行目標短信（含彩信）投放 call客客對購買到的客戶資源進行多輪電話訪問，邀約上門對購買到的客戶資源進行多輪電話訪問，邀約上門本報告是嚴格保密的。核心陣地四核心陣地四前期積累客戶：前期積累客戶：“三效合一三效合一”多渠道篩選客戶多渠道篩選客戶 對象：對象：前期積累的上門、進線客戶前期積累的上門、進線客戶 三輪三輪“洗客洗

12、客”：短信短信及時投放活動、項目價值及銷售信息及時投放活動、項目價值及銷售信息call客客現(xiàn)場銷售組織多輪電話邀約上門現(xiàn)場銷售組織多輪電話邀約上門活動節(jié)點跟進活動節(jié)點跟進邀約客戶參加項目活動邀約客戶參加項目活動本報告是嚴格保密的。3 3輿論陣地2011“2011“李斯特紀念獎李斯特紀念獎”香港香港國際鋼琴公開賽國際鋼琴公開賽陣地一陣地一紫荊電影院紫荊電影院陣地二陣地二支撐支撐影響力影響力，擴大擴大項目品牌項目品牌宣傳宣傳度度，未來的，未來的潛在客戶潛在客戶。本報告是嚴格保密的。輿論陣地一輿論陣地一李斯特鋼琴比賽李斯特鋼琴比賽本報告是嚴格保密的。全城總動員全城總動員培訓班培訓班琴行琴行大學大學

13、充分利用各類渠道，如培訓班、大學、琴行、中小學等，形成全城轟動效應(yīng)全城總動員。本報告是嚴格保密的。線上專題頁面網(wǎng)絡(luò)平臺互動賽事專區(qū)賽事專區(qū)專題活動專題活動微博微博中糧地產(chǎn)相關(guān)中糧地產(chǎn)相關(guān)新聞新聞 論壇論壇 互動互動 訪談訪談 線下活動支持微博上墻微博上墻品牌形象展示品牌形象展示新聞新聞 炒作炒作網(wǎng)絡(luò)全程炒作網(wǎng)絡(luò)全程炒作比賽全程由大成網(wǎng)進行全程的網(wǎng)絡(luò)炒作。本報告是嚴格保密的。輿論陣地二輿論陣地二紫荊電影院紫荊電影院本報告是嚴格保密的。策策 略略綜合紫荊電影院5月電影排期，于5月20日-22日，每日安排一名銷售代表到vip室接收咨詢，挖掘有效客戶。本報告是嚴格保密的。案場大攻略。案場大攻略。u 銷

14、售培訓u 組團pku 集中推售本報告是嚴格保密的。 攻略一：銷售培訓攻略一：銷售培訓 攻略二：組團攻略二：組團pk 攻略三：集中推售攻略三：集中推售時間時間培訓課程培訓課程講師講師進度進度第一周（5月5-8日）【三期景觀設(shè)計】奧雅設(shè)計已完成【億級客戶銷售技巧】徐寧已完成【如何賣豪宅】徐寧已完成第二周（5月9-15日）【競品及市場大勢】樊邦勇待完成【銀行貸款辦理】相關(guān)銀行人員待完成【高爾夫知識培訓】楊阿亮待完成第三周（5月16-22日）【三期價值點再梳理】郭磊待完成【億級客戶銷售技巧】郭磊待完成【自住及投資客戶銷售技巧】楊小和待完成【如何梳理豪宅客戶】楊小和待完成第四周（5月23-29日）【開盤

15、及推售策略】楊阿亮待完成培訓計劃表 為配合三期銷售，對現(xiàn)場銷售人員進行全方位的培訓。主要以銷售技巧方面的培訓為主，同時為銷售代表更能準確的把握“雙子樓王”的客戶，【億級客戶銷售技巧】需多次培訓。銷售培訓銷售培訓 結(jié)合銷售，建立完整立體式培訓計劃結(jié)合銷售，建立完整立體式培訓計劃本報告是嚴格保密的。組團組團pkpk 建立內(nèi)部建立內(nèi)部pkpk體系，引進競爭機制體系，引進競爭機制 攻略一：銷售培訓攻略一：銷售培訓 攻略二：組團攻略二：組團pk 攻略三：集中推售攻略三：集中推售pk 將現(xiàn)場銷售代表分為a、b組，建立內(nèi)部pk體系，引進競爭機制，促進各小組團隊合作，增強銷售能力。李曦碧嚴曉余嚴曉余黃河黃河黃

16、薇黃薇樊磊樊磊楊繼國楊繼國池恒池恒許文翔許文翔馬潔馬潔組長組長組員組員vspk本報告是嚴格保密的。集中推售集中推售 分周鎖定房源，集中推售，人為控制分周鎖定房源，集中推售，人為控制產(chǎn)品稀缺產(chǎn)品稀缺 攻略一：銷售培訓攻略一：銷售培訓 攻略二：組團攻略二：組團pk 攻略三：集中推售攻略三：集中推售 將整體目標進行分解至每周，鎖定每周集中推售房源，進行集中推售，人為控制產(chǎn)品稀缺，營造項目熱銷勢態(tài)，以促進銷售。5.9-5.15 5.16-5.22 5.23-5.29三期銷售三期銷售二期銷售二期銷售銷售銷售1616套套3套套4套套5套套1套套1套套2套套本報告是嚴格保密的。耀市開盤。耀市開盤。本報告是嚴格保密的。中糧御嶺灣之夜張學友演唱會新聞發(fā)布，同時宣布三期開盤。邀請張學友的模仿秀進行現(xiàn)場表演。以張學友演唱會的門票做為抽獎獎勵。open 正式發(fā)布張學友演唱會信息及三期開盤信息，以此做為全年熱賣的啟幕儀式。本報告是嚴格保密的。5.28開盤活動執(zhí)行策略建議總表開盤活動執(zhí)行策略建議總表本報告是嚴格保密的。費用預(yù)算費用