某區(qū)房地產(chǎn)樓盤市場分析報(bào)告

1、 南寧江南區(qū)房地產(chǎn)樓盤市場分析報(bào)告（2012-9-14）策劃部：李勝準(zhǔn) 一、江南區(qū)現(xiàn)狀及城區(qū)發(fā)展趨勢（一）江南區(qū)域現(xiàn)狀概況江南區(qū)位于廣西首府南寧市西南部，邕江南岸。因城區(qū)坐落于邕江南岸而命名為江南區(qū)，管轄那洪鎮(zhèn)、江西鎮(zhèn)、吳圩鎮(zhèn)、蘇圩鎮(zhèn)、延安鎮(zhèn)5個(gè)鎮(zhèn)及福建園街道、江南街道、沙井街道3個(gè)街道辦事處，總面積為1154平方公里，總?cè)丝?0.2多萬人。江南區(qū)是個(gè)后發(fā)展城區(qū)，擁有大片可供開發(fā)的土地和市區(qū)內(nèi)最長的濱江水域，是發(fā)展都市型工業(yè)、休閑娛樂業(yè)、房地業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的良好場所。隨著大南寧的形成和中國東盟自由貿(mào)易區(qū)，江南區(qū)已成為南寧市新的投資熱土。提出了“工業(yè)化、城市化”的發(fā)展戰(zhàn)略之后，不僅使江南區(qū)工業(yè)區(qū)

2、的地位得到了進(jìn)一步鞏固，同時(shí)也使江南區(qū)的城市建設(shè)和第三產(chǎn)業(yè)走上了快速發(fā)展的軌道。江南區(qū)根據(jù)其區(qū)域特點(diǎn)概括起來，具有“四大優(yōu)勢”：1. 核心區(qū)域優(yōu)勢：江南區(qū)是五象新區(qū)和老城區(qū)的核心區(qū)域，擁有大片可供開發(fā)的土地和市區(qū)內(nèi)最長的濱江水域，是發(fā)展都市型工業(yè)、休閑娛樂業(yè)、房地業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的良好場所。2. 便捷交通優(yōu)勢：南寧11座大橋橫跨江水，江南大橋的建成通車使用，全速提升江南交通；吳圩機(jī)場的擴(kuò)建，長江三角洲、珠江三角洲城市航班的增加，加速江南區(qū)的發(fā)展。3.人氣商貿(mào)優(yōu)勢：江南大道沿線及周邊主要具備旅游娛樂、購物休閑以及餐飲業(yè)； “101”大道形成一條凝聚傳統(tǒng)與魅力，集購物、休閑、娛樂、飲食、文化、旅游為

3、一體的東盟風(fēng)情特色景觀商業(yè)街區(qū)；白沙大道汽車銷售一條街成為輻射西南地區(qū)的中高檔汽車銷售中心。這一切增加了江南區(qū)的人流和物流。4.環(huán)境優(yōu)勢：江南區(qū)工業(yè)生產(chǎn)地的搬離，勢必將大大改善居住環(huán)境。在江南大道、沙井大道、五一西路、壯錦大道、白沙半島、亭子片區(qū)、石柱嶺片區(qū)具有一批房地產(chǎn)項(xiàng)目。逐步形成房地產(chǎn)業(yè)有序、健康、高質(zhì)、快速發(fā)展，創(chuàng)造潔靜優(yōu)美的人居環(huán)境。（二）江南區(qū)市政規(guī)劃及發(fā)展趨勢1、江南區(qū)市政規(guī)劃實(shí)施“136”工程和舊城改造項(xiàng)目，完善城市功能。根據(jù)城市發(fā)展需要，對(duì)一些重要地段進(jìn)行改造和亮化美化。結(jié)合建設(shè)“136”工程。堤路園工程的實(shí)施，按照“舊改一片、新建一片、繁榮一片”的原則進(jìn)行舊城改造。近期主要

4、實(shí)施白沙片區(qū)舊改項(xiàng)目，面積約1300畝，將建成環(huán)境優(yōu)美，功能齊全商住新區(qū)。 2、發(fā)展趨勢規(guī)劃“一區(qū)兩帶多組團(tuán)”的城區(qū)發(fā)展空間布局 “一區(qū)”多點(diǎn)式商貿(mào)區(qū)范圍包括亭江路、星光大道、南建路、壯錦大道、沙井大道、江南大道、五一路、亭洪路、白沙大道，“五縱四橫”路網(wǎng)交匯點(diǎn)。初步具有市場集聚效應(yīng)的商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)，以“10+1”商業(yè)大道為中心，形成休閑旅游為重點(diǎn)的商貿(mào)區(qū)；以邕江大橋南為中心，形成文化體育產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的商貿(mào)區(qū)；以中興大橋南為中心，形成服務(wù)社區(qū)的大型賣場為重點(diǎn)的商貿(mào)區(qū)；以清川大橋南為中心，形成金融、商務(wù)為重點(diǎn)，服務(wù)江南工業(yè)園和江南物流園的商貿(mào)區(qū)。 “兩帶”邕江南岸經(jīng)濟(jì)帶、城區(qū)西南部經(jīng)濟(jì)帶 邕江南岸經(jīng)濟(jì)帶

5、范圍是沿邕江地帶。形成集大型超市、購物中心、餐飲娛樂中心、圖書文化中心為一體的購物廣場。江南沿江商務(wù)商貿(mào)區(qū)、房地產(chǎn)聚居發(fā)展區(qū)，形成獨(dú)具特色的江南外灘新景。 城區(qū)西南部經(jīng)濟(jì)帶范圍是沙井片區(qū)、吳圩鎮(zhèn)、蘇圩鎮(zhèn)。此經(jīng)濟(jì)帶擁有江南工業(yè)園、江南物流園。在吳圩、蘇圩一帶規(guī)劃建設(shè)了工業(yè)集中區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展了機(jī)械加工制造業(yè)、食品加工業(yè)和精細(xì)化工業(yè)；圍繞吳圩國際機(jī)場擴(kuò)建，開發(fā)建設(shè)集生產(chǎn)、技術(shù)、資訊、貿(mào)易于一體的空港物流市場，大力發(fā)展“空港經(jīng)濟(jì)”。 “多組團(tuán)”多個(gè)小城鎮(zhèn)特色組團(tuán)。范圍包括吳圩、蘇圩、江西、延安鎮(zhèn)。根據(jù)各鎮(zhèn)資源特點(diǎn)和比較優(yōu)勢，分別側(cè)重發(fā)展商貿(mào)、物流、農(nóng)產(chǎn)品加工、食品加工、旅游、房地產(chǎn)等主導(dǎo)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展

6、的產(chǎn)業(yè)。吳圩鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、物流、房地產(chǎn)業(yè)；蘇圩鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展儲(chǔ)運(yùn)、食品加工業(yè)；江西鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)；延安鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。二、江南區(qū)房地產(chǎn)市場劃分及特點(diǎn)（一）區(qū)域市場劃分按房地產(chǎn)發(fā)展特征，江南片大體分為三個(gè)板塊：五一沙井板塊（老江南板塊）；白沙星光板塊（新江南板塊）；壯錦那洪板塊（新興的城南板塊）。從規(guī)劃上看來，江南區(qū)發(fā)展的靈魂在于由產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)來帶動(dòng)區(qū)域人居發(fā)展，這是江南區(qū)與其他區(qū)域相比最大的優(yōu)越感來源。如果要對(duì)目前南寧房地產(chǎn)發(fā)展得最為順暢的興寧區(qū)與青秀區(qū)進(jìn)行定位分析，興寧區(qū)僅僅是消費(fèi)的商業(yè)區(qū)，而青秀區(qū)則十分現(xiàn)代化，但也只是一個(gè)城市房地產(chǎn)興起的區(qū)域，而不是經(jīng)濟(jì)興起的區(qū)域，換言之，江南區(qū)由于具

7、備較為雄厚的產(chǎn)業(yè)支撐，未來的江南區(qū)或?qū)l(fā)展成為南寧的副中心。（二）江南區(qū)各板塊在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表：江南白沙星光板塊五一沙井板塊壯錦那洪板塊在售樓盤數(shù)量347待售/新增樓盤數(shù)量131樓盤規(guī)模（畝）61583畝華南城3406畝4-586畝52-463.06畝主要物業(yè)類型純住宅純住宅純住宅目前均價(jià)（元/m²）6500元/6900元/5400元/主力戶型緊湊二房、三房二房和三房二房和三房主要消費(fèi)群周邊縣市，省外喬遷居民、投資客附近本地居民、周圍生意人、南寧外縣人二次置業(yè)者、周邊居民江南區(qū)各板塊樓盤存量/增量： 從現(xiàn)在江南區(qū)總體來看，住宅市場供應(yīng)較為充足，自從限購令之后上旬以消化存量、預(yù)約為主，中

8、下旬受市場影響逐步回升，新增量漸增。五一沙井板塊存量房多，因?yàn)橛袔讉€(gè)大樓盤剛剛開始銷售，如融晟公園大地現(xiàn)存量房2664套。另一個(gè)原因是宏觀政策的調(diào)控削弱了住宅市場的消化速度；白沙星光板塊在售項(xiàng)目較少，開盤已久，市場求大于供，因而銷售情況較為可觀；壯錦那洪板塊銷售價(jià)格較低，存量較少，發(fā)展?jié)摿^大，幾個(gè)樓盤將集中推出房源，新增數(shù)量大，使該區(qū)域強(qiáng)大的住房需求得到釋放，銷售走勢也較為樂觀。江南區(qū)各板塊主要在售樓盤銷售走勢 從上述各板塊幾個(gè)較具有代表性的樓盤來看，江南區(qū)目前整體的推貨量消化了起伏比較大，從銷售率來看最好的是普羅旺斯達(dá)到98%。數(shù)據(jù)表明，目前江南區(qū)各樓盤走勢良好，銷售前景樂觀，房源較為充裕

9、。（三）江南區(qū)價(jià)格分析江南區(qū)在售樓盤平均價(jià)格走勢圖：以上圖表顯示了2011年9月2012年9月份江南區(qū)三個(gè)板塊主要在售樓盤的價(jià)格變化情況以及三個(gè)板塊在售樓盤均價(jià)走勢情況。從中我們可以看到，江南區(qū)各板塊住宅平均價(jià)格在5000-7000元/區(qū)間內(nèi)，該均價(jià)區(qū)間也較為符合目前江南區(qū)民眾收入水平與消費(fèi)能力，市場接受度較高。白沙星光板塊因?yàn)橹苓吪涮壮墒臁⑽惶幗煌ū憷囟尉鶅r(jià)最高達(dá)到8300元/，而壯錦那洪板塊周邊配套及地理位置欠佳的樓盤，其均價(jià)最低在5000元/?？偟膩砜矗麄€(gè)江南區(qū)的房價(jià)呈現(xiàn)出小幅度平穩(wěn)上升的發(fā)展趨勢。（四）江南區(qū)在售樓盤物業(yè)類型搭配比例 由圖顯示，江南區(qū)物業(yè)類型中，住宅占到了89%，商

10、鋪和寫字樓占的面積較小，說明江南區(qū)商業(yè)的發(fā)展較其它板塊還不夠成熟，住宅高比例是因?yàn)榻蠀^(qū)的發(fā)展，工業(yè)生產(chǎn)地的搬離，大大改善了居住環(huán)境，華南城和工業(yè)園區(qū)的進(jìn)駐增加了人流和物流，給住宅商品房市場的發(fā)展提供了有力的保障。（五） 江南區(qū)房地產(chǎn)市場后續(xù)供應(yīng)分析 近期在江南區(qū)的住宅性用途的土地成交沒有，多半是工業(yè)、商業(yè)用途的土地成交。三、江南區(qū)各板塊市場分析（一）白沙星光板塊1.板塊環(huán)境分析白沙星光板塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，環(huán)境優(yōu)越。有白沙大道和星光大道兩大交通干道縱橫交錯(cuò)，交通十分便捷。以白沙大道為界，南面有江南客運(yùn)站，北面有江南區(qū)政府，使該板塊成江南區(qū)的政治核心，優(yōu)勢凸顯。規(guī)劃中的江南公園也在白沙大道的北面。

11、白沙大道東面臨邕江，環(huán)境優(yōu)越。這里是江南區(qū)商業(yè)物流比較發(fā)達(dá)集中的板塊。白沙大道北面是廣西國際農(nóng)產(chǎn)品物流中心和10+1商業(yè)大道（茶葉街），南面是南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。白沙大道沿線是“汽車一條街”。2.板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀白沙星光板塊是江南區(qū)房地產(chǎn)重要開發(fā)的板塊，目前該板塊的樓盤已售完項(xiàng)目有180個(gè)，待售4個(gè)，在售3個(gè)。該板塊樓盤現(xiàn)今規(guī)模最大的是龍光普羅旺斯，總占地586畝，總戶數(shù)為9500戶，大樓盤在該板塊中仍占少數(shù)。星光大道周邊配套相對(duì)于白沙大道更成熟，居住氛圍更濃厚。但隨著各大樓盤的開發(fā)，白沙大道現(xiàn)在的生活配套也日益完善，居住氛圍日見濃厚，開發(fā)空間更廣，潛力更大。3.板塊項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)量化項(xiàng)目名稱

12、地址規(guī)模規(guī)劃配套主力戶型已推產(chǎn)品銷售率保利城（在售）江南五一西路180號(hào)用地面積99畝，總建筑面積約36萬。13棟高層建筑。塔樓總戶數(shù)2559戶匯聚購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)功能一站式騎樓街城。A1-A-C-D-E-F 87兩房89兩房70%龍光普羅旺斯（在售）南寧市白沙大道109號(hào)（寶馬展廳對(duì)面）總占地面積586畝,總建筑面積1500畝?？倯魯?shù)9500戶。五期：3棟28層，2棟32層，五期共1332戶。多層、小高層 、高層。有會(huì)所、網(wǎng)球場、籃球場、泳池、南城百貨超市、大型康體會(huì)所、動(dòng)態(tài)景觀泳池、5000平米歐洲風(fēng)情商業(yè)廣場，臨街騎樓歐洲風(fēng)情街，小學(xué)、公園等配套。車庫。82兩房、120-14

13、0三房5期98%華南城（在售）江南沙井大道56號(hào)占地面積 2270239平方米建筑面積 820000平方米。共5288個(gè)車位、目前開工建設(shè)2、3#廣場，正打地基。華南城將集原料及產(chǎn)品交易、展示、信息交流、倉儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體，提供工業(yè)原料及產(chǎn)品采購、物流一站式服務(wù)與辦公休閑娛樂全方位服務(wù)。華南城有、賓館、酒店、酒吧、會(huì)所、電子網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理、廣告宣傳、中介服務(wù)等物流商務(wù)配套設(shè)施，以及住宅、公寓、宿舍、超市、購物中心、酒樓餐飲、娛樂休閑。D3：2+1 B2：3+1B3：3+1 C1：3+1F1：1+1 A1a:樓中樓47%融晟公園大地（在售）江南沙井大道中段（沙井大道與亭洪路

14、延長線交匯處）占地面積約150畝，總建筑面積30.3萬平方米，共23棟樓，總戶數(shù)2506戶融晟公園大地有小學(xué)、國際品牌連鎖折扣店、酒店、寫字樓、大型超市、商務(wù)公寓、生態(tài)公園、600國際會(huì)所、無邊際泳池。小區(qū)有國際風(fēng)情街區(qū)、國際幼兒園，集居住、酒店、商務(wù)、商業(yè)、餐飲、休閑等功能于一體的復(fù)合型公園生活城。4棟圍合而建51多層洋房，3棟18層小高層，4棟2331層高層，以一室一廳、二室一廳、二室二廳、三室二廳二衛(wèi)等數(shù)十種設(shè)計(jì)為主打產(chǎn)品60%萬昌 邕江明珠（在售）江南區(qū)五一路與南建路交匯處東南面規(guī)劃面積：60326.0平方米建筑面積：181000.0平方米批發(fā)零售建筑面積占總建筑面積比例的5%10%。

15、項(xiàng)目將配套建設(shè)幼兒園（6個(gè)班），幼兒園占地面積不少于2160平方米，建筑面積不少于1260平方米。周邊批零市場一應(yīng)俱全：淡村小學(xué)、亭子二中、市二醫(yī)院、淡村菜市與地塊相隔均不到一公里萬昌邕江明珠1期萬昌邕江明珠11#12#13# 2室 2廳 1衛(wèi)南寧奧園（在售）那洪大道39號(hào)（壯錦大道與那洪大道交匯處）占地面積:308530平方米 建筑面積:467000平方米南寧奧園周邊有良鳳江國家森林公園，七坡林場。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃中有千米運(yùn)動(dòng)長廊、多功能會(huì)所、超市、商業(yè)街，萬余平方米教育設(shè)施等。奧園1期南寧奧園1B、 13F、戶型1室1廳1衛(wèi)1廚匯東星城（在售）江南區(qū)那洪大道37號(hào)（那洪壯錦路口）占地面積 159

16、998平方米建筑面積 600000平方米 。匯東星城1期總計(jì)1230戶。2010年推出的1期組團(tuán)由10多棟18層和4棟23層的高層建筑。匯東星城位于壯錦那洪路口，西鄰壯錦大道，直通機(jī)場高速路，北接那洪大道，東南側(cè)規(guī)劃有市政路，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。主力戶型為60平方米130平方米的兩房和三房云星錢隆江南（待售）白沙大道與亭江路交匯處總占地面積210畝，建筑面積825畝?？倯魯?shù)4000戶。16棟28-33層高層住宅。塔樓 高層。有4萬平方米的商業(yè)和幼兒園。小區(qū)內(nèi)有園林景觀。停車位。872+1房現(xiàn)調(diào)查白沙星光板塊在售項(xiàng)目3個(gè)，待售項(xiàng)目4個(gè)，1個(gè)項(xiàng)目已售罄。云星錢隆江南和龍光普羅旺斯兩個(gè)大盤，總戶數(shù)分別

17、達(dá)到4000戶和9500戶。其他均為192902戶的小規(guī)模的樓盤。各個(gè)樓盤主要分布在白沙大道周邊。建筑類型均有高層，部分有塔樓、多層、小高層。社區(qū)內(nèi)部配套多為園林景觀、綠化小區(qū)、停車位、運(yùn)動(dòng)場所等休閑娛樂配套設(shè)施。有5個(gè)樓盤有商業(yè)配套，商業(yè)氛圍濃厚。主力戶型為77.521+1、74-91.53的兩房、90.54-140三房、128.73-189.13四房。四季花都2007年開始銷售，期間推出房源有數(shù)據(jù)可查為68套，2010年全年公開信息中無房源銷售，目前公布待售信息并且二期已更名為四季英倫。4.板塊在售項(xiàng)目價(jià)格走勢分析該板塊在售項(xiàng)目有3個(gè)。平均價(jià)格在6000-8500元/區(qū)間內(nèi)，相差幅度大，最

18、低是普羅旺斯6000元/，最高是現(xiàn)代國度達(dá)8300-8500元/。處于白沙大道的幾個(gè)在售、已售罄的樓盤的均價(jià)都在6000-7000元/區(qū)間。而位于星光大道的周邊配套更成熟，因此現(xiàn)代國度的均價(jià)比白沙大道這邊的樓盤賣得貴。5.板塊項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目名稱優(yōu)勢劣勢現(xiàn)代國度1. 交通便利，位于規(guī)劃建設(shè)的輕軌2號(hào)線第2個(gè)站點(diǎn)。2. 配套設(shè)施完善，生活便利成本低、離市中心近：有南城百貨、人人樂超市、濱江公園、電影院、體育館，以及學(xué)校等。3. 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，購房有保障。1. 缺少園林綠化自然自然資源。2. 該項(xiàng)目賣點(diǎn)之一江景現(xiàn)房，實(shí)際離江還較遠(yuǎn)。3. 部分戶型進(jìn)深過長。4. 均價(jià)相對(duì)過高，增加購房者負(fù)擔(dān)，使得項(xiàng)

19、目整體性價(jià)比不高。云星錢隆江南1.完善的配套設(shè)施，生活便利：有白沙菜市、南城百貨、人人樂超市、濱江公園、電影院、體育館，以及學(xué)校等。2.項(xiàng)目位于亭江路和白沙大道交匯處，交通便利。3.幾乎每個(gè)戶型都設(shè)置贈(zèng)送面積，對(duì)購房者吸引力大。1、項(xiàng)目地處污水處理廠旁邊，環(huán)境污染嚴(yán)重。天譽(yù)·江南花園1. 項(xiàng)目目標(biāo)群體定位明確，根據(jù)附近的本地居民為主要目標(biāo)客戶。2. 緊靠亭洪路“10+1”商業(yè)大道成熟便利的生活圈，居住氛圍濃郁，生活便利。3. 靠邕江水岸，可享邕江風(fēng)景。4. 交通便利：項(xiàng)目鄰?fù)ず槁分鞲傻?，。周邊橋梁系統(tǒng)發(fā)達(dá)，邕江大橋、桃源大橋、凌鐵大橋、白沙大橋、葫蘆鼎大橋等。1. 小區(qū)內(nèi)自然資源配套

20、少，環(huán)境質(zhì)量不夠。2. 接近糖廠，空氣污染嚴(yán)重。龍光普羅旺斯1.定位明確，以極具“法式原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)”的地中海情調(diào)為樓盤整體形象定位。在景觀視覺上，也營造出法國溫馨浪漫、自有休閑的風(fēng)格情調(diào)。2.均價(jià)比周邊項(xiàng)目稍低，是經(jīng)濟(jì)住宅。該項(xiàng)目是所在板塊中最大的樓盤，小區(qū)規(guī)劃合理，內(nèi)部配套成熟，價(jià)格優(yōu)勢更加凸顯。3.小區(qū)有南城百貨超市、商業(yè)廣場，商業(yè)氛圍越來越濃厚。4.項(xiàng)目屬于空港板塊，承擔(dān)門戶的角色。1排水系統(tǒng)差，周邊有異味散發(fā)。2.項(xiàng)目分期開發(fā)，在一定的時(shí)期內(nèi)有施工、噪音等方面的問題，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目已入住的住戶日常生活造成不便的影響。3.部分戶型設(shè)計(jì)偏離中國人的傳統(tǒng)審美觀。4.部分單元住戶離白沙大道主干道較遠(yuǎn)

21、，出行不方便?；幽耆A1. 準(zhǔn)現(xiàn)房，購房有保障。2. 戶型方正，符合中國人傳統(tǒng)審美觀。3. 項(xiàng)目位于白沙大道和星光大道交匯處，交通便捷。駕電動(dòng)車10分鐘可達(dá)市中心。1. 小區(qū)面積小，內(nèi)部配套不夠豐富。2. 綠化面積少，項(xiàng)目接近交通主干道，空氣質(zhì)量差。3. 細(xì)節(jié)注重不夠，樓梯顯舊。4. 項(xiàng)目接近主干道，交通吵雜。5. 現(xiàn)房銷售，入住率已經(jīng)是80%，但仍有住戶還沒裝修，裝修所帶來的吵雜聲對(duì)已入住的住戶造成不便。6. 小區(qū)的管理不夠完善，有丟失車的危險(xiǎn)。四季花都1. 交通便利：項(xiàng)目位于南寧白沙大道與友誼路口，距離亭洪路“10+1”商業(yè)大道僅5分鐘步行距離。2. 項(xiàng)目臨近“10+1”商業(yè)，周邊配套生活

22、方便。1.項(xiàng)目5號(hào)樓曾發(fā)生嚴(yán)重的樓板傾斜問題而被開發(fā)商封鎖，原因可能是因?yàn)榉孔拥鼗鶈栴}，導(dǎo)致樓板傾斜，南北高低相差近10公分。而開發(fā)商表示，5號(hào)樓是由于施工單位在測量地標(biāo)時(shí)出了差錯(cuò)，導(dǎo)致房子樓板傾斜，不是由于地基下陷造成的南北高低相差10公分。白沙星光板塊相對(duì)于江南區(qū)其他板塊而言擁有更為成熟的生活配套優(yōu)勢和獨(dú)一的區(qū)域市政核心，人居氛圍相對(duì)濃厚。本板塊處于白沙大道和星光大道交匯處，各個(gè)交通要道縱橫交錯(cuò)且接近市中心僅十分鐘的路程，交通優(yōu)勢十分明顯。但是景觀資源是該板塊大部分樓盤比較缺乏的內(nèi)容，環(huán)境污染問題以及下水道排水系統(tǒng)問題仍是各個(gè)樓盤共同面臨的問題。6.板塊項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目名稱市場定位形象定位

23、現(xiàn)代國度商鋪、辦公、居住綜合樓。中高端精裝小戶城市中心，江景獨(dú)棟小戶云星錢隆江南面向白領(lǐng)階層的中高端精品住宅觀江水境大城紅日公館時(shí)尚都市綜合樓，成功精英聚落天譽(yù)·江南花園營造一個(gè)都市繁華、便捷、時(shí)尚、親水、親自然的江景都匯享受市中心，優(yōu)家水庫風(fēng)景龍光普羅旺斯高品質(zhì)中低價(jià)位的樓盤法式原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)花樣年華現(xiàn)代時(shí)尚中高端住宅時(shí)尚，典雅又不失現(xiàn)代的親和感的建筑四季花都高尚住宅小區(qū)現(xiàn)代、陽光、繽紛、和諧、幸福的社區(qū)文化，倡導(dǎo)和諧生態(tài)家園的居住理念，打造一個(gè)四季花開、幸福和諧的花園式高尚住宅小區(qū)松宇·中環(huán)國際區(qū)域商務(wù)辦公標(biāo)桿高檔商業(yè)酒店及辦公區(qū)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型項(xiàng)目特色現(xiàn)代國度商鋪、寫字樓、

24、居住復(fù)合地產(chǎn)云星錢隆江南住宅景觀居所紅日公館商住復(fù)合地產(chǎn),小戶型天譽(yù)·江南花園商住水景地產(chǎn)龍光普羅旺斯住宅經(jīng)濟(jì)住宅花樣年華住宅 公寓經(jīng)濟(jì)住宅四季花都住宅經(jīng)濟(jì)住宅松宇·中環(huán)國際寫字樓白沙星光板塊有4個(gè)項(xiàng)目在打造都市綜合樓，強(qiáng)調(diào)時(shí)尚、自然都市綜合樓的形象，這些樓盤分別是現(xiàn)代國度、紅日公館、天譽(yù)·江南花園，龍光普羅旺斯雖然主打住宅，但其實(shí)內(nèi)部配套已有南城百貨超市、商業(yè)廣場、臨街騎樓等。各個(gè)樓盤定位同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化不明顯。而樓盤項(xiàng)目特色定位為經(jīng)濟(jì)住宅有3個(gè)，分別是普羅旺斯、花樣年華和四季花都。7.板塊市場特征總結(jié)特征一：建筑類型單一受開發(fā)土地面積影響，該板塊基本以塔樓、

25、高層為主。特征二：多以商住綜合樓為主該板塊的商業(yè)街氛圍并不濃厚，這也是該板塊大部分樓盤做成商住綜合樓的一個(gè)很重要的原因，樓盤的商業(yè)消費(fèi)品主要由小區(qū)的居民來消費(fèi)。特征三：戶型以三房為主從該板塊在售樓盤最近一次推貨情況來看，推出的戶型以三房為主，兩房、單間/一房。三房面積區(qū)間集中于80-99的緊湊型住房、120-129的實(shí)用型住房和130-149的舒適型住房。特征四：客戶群體多樣該板塊項(xiàng)目面對(duì)的主要消費(fèi)群體有年輕人剛性需求或者是白領(lǐng)精英人群。所開發(fā)的戶型多以實(shí)用性小戶型居多。也有針對(duì)附近的本地居民和周邊做物流及做生意的商人。外省購房者以四川、湖南等市居多。南寧各個(gè)縣份的購房者也是主要消費(fèi)群體。8.

26、板塊發(fā)展趨勢分析趨勢一：樓盤開發(fā)將會(huì)更成熟。隨著各大知名開發(fā)商的進(jìn)駐，白沙星光板塊的生活配套設(shè)施日臻完善，生活氣息也會(huì)越來越濃。正在規(guī)劃中的江南花園必然帶動(dòng)整個(gè)板塊周邊環(huán)境的提升，按照目前市場如果需求變動(dòng)不大的情況下，房價(jià)可能會(huì)有小幅上漲趨勢。趨勢二：松宇·中環(huán)國際是該板塊首個(gè)以寫字樓為整合商業(yè)概念的樓盤，將會(huì)彌補(bǔ)城南區(qū)域沒有商務(wù)辦公室的市場空白，引領(lǐng)江南區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新潮流。趨勢三：白沙星光板塊戶型供應(yīng)主要以兩房、三房為主，實(shí)用性剛需小戶型居多。在未來的市場發(fā)展格局，將會(huì)持續(xù)供應(yīng)兩房、三房以滿足市場需求。（二）五一沙井板塊1.板塊環(huán)境分析五一沙井板塊位于南寧市江南區(qū)西南部，離市中

27、心12公里，西、北面臨邕江，南面緊靠南寧火車南站，臨空港板塊。有沙井大道，五一路特色商業(yè)街簽約引進(jìn)夢之島百貨、南城百貨等品牌企業(yè)進(jìn)駐。沙井也必將成為適宜居住、投資，生活配套完善的區(qū)域，由以往的“價(jià)格洼地”迅速蛻變?yōu)椤皟r(jià)值高地”。2.板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀目前江南區(qū)的物流項(xiàng)目已引進(jìn)兩大巨擎之一是定位為綜合性商貿(mào)物流園的華南城，總投資近120億元。融晟公園大地被譽(yù)為引領(lǐng)南寧沙井片區(qū)內(nèi)最早最大的國際建筑綜合體項(xiàng)目，華南城、海吉星農(nóng)產(chǎn)品市場、以及LED工業(yè)園區(qū)等規(guī)劃的落實(shí)，首屆“中國東盟輕工業(yè)展”的舉辦等等一系列的變化使得這個(gè)江南原本不被重視的一隅突然煥發(fā)了蓬勃生機(jī)。不久的將來，五一沙井板塊也必將成為適宜

28、居住、投資，生活配套完善的區(qū)域。同時(shí)五一沙井板塊還擁有邕江自然景觀資源。3.板塊在售項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)量化項(xiàng)目名稱地址規(guī)模規(guī)劃配套主力戶型已推產(chǎn)品銷售率紅日江景江南江南大道中興橋旁約500米占地面積: 41000平方米建筑面積:35000平方米總戶數(shù)約1072戶由11棟1625層的高層地中海外海法式建筑錯(cuò)落排布， 3萬平米法式皇家精致園林。停車位:1186個(gè)。近萬平米濱江景觀長廊廣場、珍稀百年古樹移植、下沉景觀層、空中花園、陽光露臺(tái)以緊湊型80-1202+1、3+1房為主99.25%融晟公園大地江南沙井大道中段（沙井大道與亭洪路延長線交匯處）占地面積: 399960平方米建筑面積: 800000；總

29、戶數(shù)4862戶分A、B、C、D四個(gè)地塊。首期開工11棟樓，其中4棟圍合而建51多層洋房，3棟18層小高層，4棟2331層高層,目前在建的B地塊住宅區(qū)，共23棟，停車位1542個(gè)。設(shè)有專屬幼兒園、小學(xué)，同時(shí)專設(shè)社區(qū)商業(yè)街、主題公園、兒童娛樂場所，配有大型人工湖泊、泳池、會(huì)所等兩房:70-100，三房:100-14045.2%萬昌邕江明珠江南五一路與南建路交匯處東南面占地面積: 60326平方米建筑面積: 270000；總戶數(shù)1510戶30棟17+1層和31+1兩種高層住宅樓，車位信息：按0.8個(gè)/戶配置。幼兒園兩房82-100，三房100-12811.39%華南城江南沙井大道56號(hào)占地面積: 2

30、270239平方米建筑面積: 4880000；總戶數(shù)5238戶地標(biāo)建筑318米超高層辦公配套服務(wù)建筑。停車位:5288個(gè)。國際雙語幼兒園、九年制學(xué)校、會(huì)所、游泳池、球場、老年人活動(dòng)中心、醫(yī)療中心一房40-50平方米，兩房80-90平方米，三房110-135平方米0目前五一沙井板塊在售樓盤均為1000戶到5000戶左右規(guī)模的大盤，主要分布在沙井大道周邊；建筑類型涵蓋高層和板塔結(jié)合；社區(qū)內(nèi)部多為彰顯人文性質(zhì)的園林、游泳池、花園、廣場、運(yùn)動(dòng)場所等休閑娛樂配套設(shè)施，除華南城外其他項(xiàng)目商業(yè)配套并不突出；主力銷售戶型為90-100二房、90-120三房。4.板塊在售項(xiàng)目價(jià)格走勢分析該圖表顯示了2011年9

31、月到2012年9月份五一沙井板塊主要在售樓盤均價(jià)走勢情況。從中我們可以看到，五一沙井板塊住宅平均價(jià)格在6000到7000元/區(qū)間內(nèi)，相差幅度較大，但該均價(jià)區(qū)間也較為符合目前江南區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及民眾收入水平與消費(fèi)能力，市場接受度較高。特別指出的是，一些周邊配套成熟、位處交通便利地段的樓盤，其售價(jià)可達(dá)到7500以上，而部分周邊配套及地理位置欠佳的樓盤，其均價(jià)一般在6100到7000元左右。總的來看，五一沙井板塊的房價(jià)呈現(xiàn)出小幅度平穩(wěn)上升的發(fā)展趨勢。5.板塊在售項(xiàng)目優(yōu)劣勢對(duì)比項(xiàng)目名稱優(yōu)勢劣勢紅日江景1.項(xiàng)目位位于邕江上游，緊鄰江南大道與邕江相接，毗鄰規(guī)劃中的棕櫚園，與新秀公園隔江相望，自然景觀優(yōu)美

32、。2.項(xiàng)目距市中僅6-8分鐘車程，外部立體交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，10分鐘之內(nèi)便可到達(dá)東面或北面的重要商業(yè)中心，生活便利。3. 戶型的通風(fēng)采光性極佳，保證了良好采光及優(yōu)美的景觀視野。入戶花園設(shè)計(jì)，保證戶型私密性的同時(shí)又可享有私家景觀及良好的室外休閑空間。1.項(xiàng)目位于沙井大道邊上，過往車輛尤其是大型貨車較多，會(huì)對(duì)住戶日常生活產(chǎn)生一定影響（車輛噪音、空氣質(zhì)量下降等）。2.片區(qū)聚集人群的素質(zhì)參差不齊。3.項(xiàng)目周邊建筑陳舊，規(guī)劃亂，影響本項(xiàng)目整體形象。融晟公園大地1.項(xiàng)目總體定位為南寧中高檔的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，以大型市政公園、專業(yè)市場及風(fēng)情商業(yè)街區(qū)為依托，是集居住、酒店、商務(wù)、商業(yè)、餐飲、休閑等功能于一體的復(fù)合

33、型公園生活城。2.項(xiàng)目所處地塊是南寧快環(huán)以內(nèi)最后一片可整體開發(fā)的處女地。屬國際頂級(jí)建筑群，坐落江南區(qū)沙井大道中段亭洪路延長線交匯處，作為江南區(qū)政府成功招商引資的大型項(xiàng)目，將成為江南房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新時(shí)期的一座典型之作。1.周邊市政及商業(yè)等公共配套設(shè)施相對(duì)較少。2.項(xiàng)目所處位置距離市中心較遠(yuǎn)，住戶出行不便。萬昌邕江明珠1.項(xiàng)目交通四通八達(dá)，約20路公交路線途徑五一路及南建路，約十五分鐘車程既可達(dá)火車站及朝陽花園，而且五一可直通機(jī)場高速，整體的交通出行十分便捷。2. 地塊周邊批零市場一應(yīng)俱全：淡村小學(xué)、亭子二中、市二醫(yī)院、淡村菜市與地塊相隔均不到一公里。周邊市政配套成熟、居住氛圍濃郁。1.項(xiàng)目在自然景

34、觀配套資源方面略顯不足，實(shí)際離邕江較遠(yuǎn)。2. 項(xiàng)目在戶型、園林景觀、各種配套設(shè)施等方面的建筑設(shè)計(jì)上比較平常，缺乏亮點(diǎn)。3.均價(jià)過高（接近居民普遍購房心理承受價(jià)位上限），使得項(xiàng)目整體性價(jià)比不高。華南城1.項(xiàng)目位于一個(gè)將集原料及產(chǎn)品交易、展示、信息交流、倉儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體，提供工業(yè)原料及產(chǎn)品采購、物流一站式服務(wù)與辦公休閑娛樂全方位服務(wù)。1.周邊市政及商業(yè)等公共配套設(shè)施相對(duì)較少。2.周邊環(huán)境臟、亂的環(huán)境呈待改善。3.項(xiàng)目周邊的景觀資源較為匱乏。作為南寧傳統(tǒng)老生活區(qū)，五一沙井板塊的樓盤并沒有擁有成熟的生活配套優(yōu)勢，居住氛圍較冷清；位于邕江附近，外部景觀資源優(yōu)勢顯著；不過整個(gè)城區(qū)建

35、筑物陳舊，周邊環(huán)境相對(duì)較亂、差，居住人群素質(zhì)不高，對(duì)該城區(qū)形象存在一定影響。同時(shí)沙井大道一帶樓盤由于位置稍偏其住戶出行不夠便捷。6.板塊在售項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目名稱市場定位形象定位紅日江景便捷、親水、親自然的江景住宅區(qū)江軸核心,城市一線江邸融晟公園大地復(fù)合型公園生活城沙井時(shí)代,80萬中心生活城萬昌邕江明珠中高端樓盤濱江中心,品質(zhì)典范華南城商鋪、辦公、居住綜合體。江南華府項(xiàng)目名稱物業(yè)類型項(xiàng)目特色紅日江景住宅水景地產(chǎn),公園地產(chǎn)融晟公園大地住宅 商住樓 商鋪公園地產(chǎn),投資地產(chǎn),教育地產(chǎn)萬昌邕江明珠住宅景觀居所,宜居生態(tài)地產(chǎn)華南城商住樓 商鋪復(fù)合地產(chǎn),國際化社區(qū),投資地產(chǎn)五一沙井板塊多以中端樓盤為主，只有

36、萬昌邕江明珠定位為中高端樓盤，這一板塊的樓盤目標(biāo)群體有南寧及周邊居民為，以及外地投資者。各個(gè)樓盤的形象定位都和邕江的一線海岸掛鉤。而華南城是集原料及產(chǎn)品交易、展示、信息交流、倉儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體，提供工業(yè)原料及產(chǎn)品采購、物流一站式服務(wù)與辦公休閑娛樂全方位服務(wù),是五一沙井板塊未來的發(fā)展方向。7.板塊市場特征總結(jié)五一沙井板塊作為南寧市老城區(qū)，擁有其原有的老城街區(qū)風(fēng)貌，最能體現(xiàn)南寧人居的特點(diǎn)。特征一: 商品房價(jià)格上升勢頭放緩 五一沙井板塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展正處于成長階段，邕江附近的樓盤由于其生活配套不夠成熟完善，其6100元/以上均價(jià)一直不是整個(gè)江南區(qū)最低，但這個(gè)價(jià)格也接近該區(qū)域一

37、般人群購買能力的承受上限，增長空間不大，預(yù)計(jì)房價(jià)只會(huì)小幅度緩慢增長，以利于消化舊貨；而華南城的樓盤，更注重商住功能結(jié)合，作為固定資產(chǎn)投資而言，其6600元/的均價(jià)未來還有一定上升空間，但也由于該區(qū)域目前周邊生活配套仍未成熟，一定程度上影響其價(jià)格的快速增長。特征二:建筑類型東西有別房地產(chǎn)市場的不斷完善，土塊價(jià)格的快速上漲，建筑類型也由多層逐漸向高層轉(zhuǎn)變。目前板塊周附近基本上都是以高層、板塔結(jié)合為主；而板塊西北部的還存在較大面積的土地，該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)將出現(xiàn)高層和板塔結(jié)合并存的格局。由于其可開發(fā)的地塊大，園林設(shè)計(jì)這一塊將是多姿多彩。特征三:戶型以二、三房為主從該城區(qū)在售樓盤最近一次推貨情況來看，

38、推出的戶型以二、三房為主，單間和四房次之，70以下的小戶型及大面積的樓中樓供貨量較少。三房戶型里又以120-129的舒適型、100-119的緊湊實(shí)用型三房為主；二房主要是90-100的舒適型大面積二房。特征四:客戶群體分布較廣區(qū)域范圍內(nèi)的主要人群特征可劃分為低收入的外來勞務(wù)人員、中高收入的城區(qū)原住民以及私營企業(yè)主或個(gè)體商戶。但目前該城區(qū)內(nèi)可選擇的樓盤數(shù)量并不多， 市場處于需大于供狀態(tài)，房產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?.板塊發(fā)展趨勢分析五一沙井板塊目前的供貨主力集中在融晟公園大地、萬昌邕江明珠和華南城這三個(gè)大盤上，前兩者規(guī)劃總戶數(shù)都在1500戶以上，后者更是達(dá)到驚人的5000戶！隨著政策的公布,各樓盤主

39、推一步到位的大戶型。也隨著80、 90后準(zhǔn)備步入婚齡，二房、三房的婚房也逐漸占相當(dāng)大的比例。隨著南寧市加大對(duì)沙井的大力推廣與發(fā)展，以沙井大道為中心的周邊生活配套、公共設(shè)施配套、交通配套必將更加完善，開發(fā)區(qū)周邊所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也必將更受南寧市其他城區(qū)客戶的青睞。（三）壯錦那洪板塊1.板塊環(huán)境分析（1）板塊規(guī)劃壯錦那洪一帶是通往吳圩國際機(jī)場的必經(jīng)之地，交通要道地位十分顯著。隨著五象大道延長線開工建設(shè)，由南寧市政府、南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和江南區(qū)政府當(dāng)年制定的要在城南板塊壯錦大道一帶打造江南的CBD的宏觀規(guī)劃，南城百貨的進(jìn)駐相繼帶動(dòng)了周邊商業(yè)集群發(fā)展。另外，政府規(guī)劃建設(shè)的800畝江南公園，現(xiàn)已確定規(guī)劃

40、即將動(dòng)工。江南公園建成后將能極大地提升整個(gè)江南的人文環(huán)境。最后，江南片區(qū)污染比較嚴(yán)重的南寧化工廠也已確定將在3-5年內(nèi)搬遷完畢，屆時(shí)整個(gè)江南將不再有大的污染源，加上江南公園的建成，生活環(huán)境將得到極大的改善。（2）現(xiàn)有配套壯錦那洪板塊中剛剛遷入的江南區(qū)政府位于壯錦大道上。另外，四通八達(dá)的路網(wǎng)以及近距離的萬泰隆建村市場、普羅旺斯內(nèi)的南城百貨以及沛鴻民族中學(xué)、八桂綠城小學(xué)、石化技校等等基礎(chǔ)配套，道路周邊的大片綠野景觀帶加上不遠(yuǎn)處的良鳳江國家級(jí)森林公園和七坡林場讓周邊的環(huán)境配套更加齊全。（3）市政建設(shè)近況南寧華南城、廣西海吉星農(nóng)產(chǎn)品國際物流中心、200多米的超高層“南寧塔”。2.板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀壯錦

41、那洪板塊作為江南區(qū)重要的板塊位置，目前主要以幾個(gè)大盤為主，例如別墅為主的八桂綠城、住宅為主的匯東星城、風(fēng)格雨林等等，正在大量聚集人氣、完善配套。這一板塊大盤聚集區(qū)的優(yōu)勢在于全局規(guī)劃合理，幾個(gè)大盤之間在生活配套上可以相互幫助相互促進(jìn)，有助整個(gè)區(qū)域的整體價(jià)值提升。近年來，壯錦那洪板塊的樓盤也逐步受到廣大市民的熱捧，房地產(chǎn)市場升溫。3.板塊在售項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)量化樓盤名稱地址規(guī)模規(guī)劃配套已推產(chǎn)品銷售率中房碧翠園江南區(qū)友誼路西二里19號(hào)約417畝景觀嵌入式多層及小高層組團(tuán)小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)圈點(diǎn)95%匯東星城南那洪大道37號(hào)240畝中小戶型為主的小高層景觀社區(qū)特色園林、大型商業(yè)區(qū)100%碧

42、園南城故事壯錦大道36號(hào)300畝6-18層的多層、小高層專業(yè)運(yùn)動(dòng)會(huì)健康娛樂設(shè)施、700米情調(diào)商業(yè)街80%云頂印象江南壯錦大道31號(hào)52畝7棟超高層建筑，最高32+1層臨街商業(yè)裙樓、景觀水池、中心廣場、小學(xué)85%風(fēng)格雨林江南區(qū)壯錦大道28號(hào)40畝14棟18層高層建筑兒童游樂園、小型動(dòng)物園、1500米健康養(yǎng)生步道、運(yùn)動(dòng)場99%南寧奧園交通外環(huán)線白沙大道東段中部463.03畝多組團(tuán)小高層、多層流動(dòng)森林廣場、休閑運(yùn)動(dòng)長廊、多功能會(huì)所、萬余平方米教育83% 作為政府重點(diǎn)規(guī)劃的板塊之一，壯錦那洪板塊吸引了許多大盤云集于此，目前在售的項(xiàng)目主要以規(guī)模大的樓盤為主，其中有兩個(gè)小盤風(fēng)格雨林和云頂印象。這一板塊的樓

43、盤以小高層為主基本分布在壯錦大道。樓盤社區(qū)多注重園林規(guī)劃以及運(yùn)動(dòng)場所、教育、生活配套為主，部分也多重視商業(yè)配套。根據(jù)踩盤消息得到，附近樓盤的銷售率都比較樂觀，銷售率都在80%以上。4.板塊在售項(xiàng)目價(jià)格分析如圖，壯錦那洪板塊在售樓盤中各樓盤的價(jià)格在2012年第一季度的起落幅度都不是很大，由圖可以看出，基本處于直線狀態(tài)。匯東星城在后面兩個(gè)月價(jià)格保持不變，碧園南城故事、風(fēng)格雨林價(jià)格分別下降了300元、500元。而云頂印象作為主打別墅項(xiàng)目的八桂綠城的組團(tuán)，價(jià)格不降反升了100元。南寧奧園和中房碧翠園在價(jià)格上保持不動(dòng)。從整體來看，壯錦那洪板塊的樓盤部分由于限購令的沖擊進(jìn)行了價(jià)格上面的調(diào)整，部分樓盤按兵不

44、動(dòng)。5板塊在售項(xiàng)目優(yōu)劣勢對(duì)比項(xiàng)目名稱優(yōu)勢劣勢碧園南城故事內(nèi)部人車分流設(shè)計(jì)格局、超大型休閑運(yùn)動(dòng)中心、特色主題庭院。處于十字路口附近環(huán)境嘈雜，空氣質(zhì)量不高。匯東星城綠化休閑環(huán)境、5萬平米區(qū)域商業(yè)中心。附件配套不成熟，道路周邊環(huán)境嘈雜。中方碧翠園“3”字開頭的低價(jià)樓盤，大型社區(qū)式住宅，內(nèi)部配套成熟。戶型單一，布局不夠合理，交通不便利。云頂印象超高觀景住宅、地?zé)嵩礋崴到y(tǒng)、130米最寬樓間距、2萬平米商業(yè)面積。近路邊，環(huán)境吵雜、空氣質(zhì)量不高、綠化園林不足。風(fēng)格雨林園林設(shè)計(jì)體驗(yàn)主題、小區(qū)安全六重保障、集中發(fā)散式商業(yè)模式。周邊配套不完善，項(xiàng)目內(nèi)部的停車位少,人流量少。南寧奧園大型居住社區(qū)、萬余平方米教育設(shè)施、配套齊全。周圍物流點(diǎn)，環(huán)境嘈雜。分析：壯錦那洪板塊的在售樓盤中大部分樓盤比較重視項(xiàng)目自身配套的建設(shè)和園林的規(guī)劃，碧園南城故事以內(nèi)部人車分流的人性化設(shè)計(jì)格局和云頂印象的地?zé)嵩礋崴到y(tǒng)；另外，部分樓盤配上自身的商業(yè)配套吸引更多人氣。在劣勢方面，由于板塊所在地目前正處于建設(shè)期所以項(xiàng)目周邊的環(huán)境較為嘈雜，空氣質(zhì)量不高，周邊人氣還不是很足。項(xiàng)目名稱市場定位形象定位碧園南城故事中端樓盤，主要目標(biāo)群體為中檔人群宅前院落空間，碧園南城匯東星城中高端樓盤品質(zhì)大盤改變生活的力量中方碧翠園低端、經(jīng)濟(jì)適用房云頂印象中高端樓盤，主要周邊居民，以青年為主，來南寧定居的外地人森林、山脈、湖泊、高層、住