河池市房地產(chǎn)市場調研報告22

1、去年是河池市“五大工程”推進的一年，在民生保障工程、城鄉(xiāng)新貌新風工程的推動下, 直至2014年，河池市房地產(chǎn)開發(fā)運行整體情況良好。房地產(chǎn)投資與全社會固定投資同步增 長，商品房銷售面積、銷售額有較大幅度增長。（-*）投資高速增長，住宅投資和商業(yè)投資結構穩(wěn)定。2013年6月起房地產(chǎn)投資止跌回升，1T2月全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19.2億元，同比 增長34. 9%,較去年同期提高78. 2個百分點。其中，商品住宅投資13. 8億元，同比增長50. 5%, 占投資比重為71. 7機商業(yè)營業(yè)用房投資2.1億元，同比增長15.2$,占投資比重為11. 2虬（-）建設規(guī)模增大，施竣工而積同時增長，市場供應充足

2、。2013年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積377. 2萬平方米，同比增長20. 1樂 其中， 住宅施工面積303. 3萬平方米，同比增長20.1缸房屋新開工面積113. 5萬平方米，同比增 140. 3$；其中，住宅新開工而積89. 6萬平方米，同比增長142. 房屋竣工面枳52. 5萬 平方米,同比增長15. 8%：其中,住宅竣工面積44. 6萬平方米，同比增長22. 8機待售面積 22. 2萬平方米，同比增長52. 6機 其中商品住宅12. 1萬平方米，同比增長47. 3軋（三）商品住宅銷售市場回暖，辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房銷售下降。2013年5月起商品房銷售止跌回升，1T2月全市商品房銷售

3、面積64. 6萬平方米，同比 增長11. 8樂較去年同期提高22. 3個百分點；其中，商品住宅銷售面積62. 7萬平方米，同 比增長16. 8舟,辦公樓銷售面積904平方米，同比下降58.9%,商業(yè)營業(yè)用房銷售而積1. 4 萬平方米，同比下降48. 3%,其它房屋銷售3802平方米，同比下降65.4%。商品房銷售額 19億元，同比增長11. 6舟：其中，商品住宅銷售額增長22.7隨 辦公樓銷售額下降42. 2樂 商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降53.5$,其它房屋下降62. 9K（四）新入庫項目拉動投資和銷售增長大、貢獻率高。2013年河池市房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)直報企業(yè)79家，房地產(chǎn)開發(fā)項目89個。其中新增企業(yè)8

4、家, 新入庫項目22個。新入庫項目本年完成投資7. 2億元，占全市投資的37. 4席,拉動投資增 長32. 3個百分點，貢獻率達92.4%。新入庫項目本年商品房銷售而積6. 5萬平方米，占全 市銷售面積的10%o（五）商品住宅需求中以中、大戶型多受青睞。2013年，全市商品住宅銷售而積62. 7萬平方米，5411套。其中90平方米以下戶型銷 售面積10. 8萬平方米，1311套，銷售面積與套數(shù)同比分別下降2. 8%12機144平方米上 以戶型銷售面積7萬平方米，414套，銷售而積與套數(shù)同比分別增長10.5$、5. 6%o 90平方 米以上的中、大戶型的銷售而積和套數(shù)比重分別為82.8%、75.

5、8%?？傮w而言，從2013年到2014年，河池市.房地產(chǎn)市.場情況情況良好。2014年碧桂園進 駐河池之后，整體市場均價上漲有500-1000元的水平。三、城區(qū)重點樓盤分析目前河池城區(qū)已開發(fā)和正在建設的項目主要圍繞市政府展開，而新興開發(fā)的項目則主要 是分布于城西和城東，這也是河池市政府重點打造的區(qū)域。本次踩盤共調查了錦城國際、龍江帝景、怡景灣、金龍灣商業(yè)廣場、四季陽光、天賜御 園、新天地、碧桂園等八個項目，其中六個是住宅項目，兩個是商業(yè)項目（金龍灣和新天地）。 其中大部分地處城區(qū)中心位置，只有碧桂帕位于城西60米大道，而本項目則位于城東。1、錦城國際樓盤簡介：錦城國際是由廣西錦鴻置業(yè)有限公司和

6、廣西華錫集團共同合作開發(fā)建設的房 地產(chǎn)項目，總投資5. 6億元。該項目地處河池城東大道城東新區(qū)中央地段，南鄰市政府與市 政廣場，西傍龍江河岸。項目以歐陸園林風格、精品建筑、智能安防的尊貴物業(yè)管理為宗旨， 是集五星級酒店、奢華商業(yè)、精品住宅、大型地下停車場為一體的高端商住小區(qū)。具體信息：項目預計明年1月開盤,共計900多戶,預計2016年年底交房。主推66一 140門戶型。預約金1萬，價格預估3800-4500之間。2、龍江帝景樓盤簡介：漢軍龍江帝景位于金城大道、江北大道、龍江四橋頭交匯處，占地面積36 畝，建筑面積約22萬平方米，小區(qū)由五棟高層與一棟小高層的住宅樓、一棟26層獨立式綜 合樓組成

7、的一個圍合式住宅小區(qū)，其中住宅約1000戶：項目建筑密度21%,綠化率3現(xiàn)。此外，18000平米中庭花園在河池市尚屬首例；項目 配套設施完善，包括約1000個停車位、幼兒園、游泳池、寬闊的中庭花園等高端配套：項 目規(guī)劃配有約14000平米的沿街商業(yè)服務配套。具體信息：2013年已開盤，預計2015年年底交房。起步價3200元/m'，均價3600元/ 現(xiàn)推特價房活動（小高層，3150元/012 ）。一次性付款享98折，按揭99折，按揭首付 30%,首付款半年內分3次付清；約有1萬戶的商鋪，租金大概300多元/戶。公攤18船住 宅物業(yè)管理費0.6元/平米，容積率7. 34,綠化率31%。3

8、、怡景灣樓盤簡介：項目位于城東沿江路，澳門城后，緊挨龍江。預計11月底、12月初開盤， 2016年上半年交房。起價3200元/平，均價3400元/平，公攤15舟, 一次性付款97折，按 揭98折。商鋪價格未知。4、金龍灣商業(yè)廣場（商鋪）樓盤簡介：金龍灣商業(yè)廣場位于新建東路與龍江七橋的黃金交匯處，主要有大洋百貨進 駐，緊鄰九龍公園、銅鼓廣場、三小、三中、白馬商業(yè)街、南城百貨、農(nóng)貿市場項目約 4000 m集購物、觀景、休閑、娛樂等于一體，以一流的硬件配套與商業(yè)購物環(huán)境，匯聚 連鎖大超巾、品牌旗艦店、時尚名品、潮流服飾、高檔酒店、餐飲休閑等豐富業(yè)態(tài)。具體信息：商鋪價格2萬一4萬，面積最小22. 99

9、平米，最大230平米，一次性付款享 9折，按揭98折，頭三年返還總房款22. 5% （購房時在房價中直接扣除），三年后自己使用。 40年產(chǎn)權，按揭50席的首付。預付金1萬，11月份開賣，共計約八十多間商鋪，大部分都 是底商，已預訂三分之一。商業(yè)貸款為10年，每年7. 125的利率，每月還款額約為貸款1 萬元還款117. 17元。5、四季陽光樓盤簡介：該項目由河池嘉聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于河池城區(qū)主干道南新東路 旁，由1棟多層和5棟高層組成，系河池市一個獨一無二的高品質雙公園小區(qū)。具體信息：已開盤，2015年3、4月份交房，共508戶，綠化率34%,容積率4. 8,物 業(yè)費0. 5元/平。

10、現(xiàn)在在售少量86 130戶的2房-3房，價格3900元/平，一次性付款約 為3800元/平。6、天賜御園樓盤簡介：項目位于南新東路三中正對面，開發(fā)商為河池億達有限責任公司。具體信息：項目總建筑而積39300平米，共2棟17樓，240戶。主力戶型為3房110 平米，交認購金1萬，價格約為3900元/平。預計明年春節(jié)開盤，年底入住。住宅25700 平米,商鋪6000平米,價格未知。綠化率35%。7、新天地商業(yè)中心（商鋪）樓盤簡介：新天地商業(yè)廣場位于河池市中心、新建路中段，開發(fā)商為河池市同行投資有 限責任公司。占地約21畝，總建筑而積：28021.4 m'（其中地下車庠6287 nV,商業(yè)建

11、筑面 積21660 m'），主要為商場、影院、酒店三大主力業(yè)態(tài)，匯聚餐飲、購物、休閑于一體的一 站式商業(yè)中心，是河池市中心比較大型和高檔的純商業(yè)綜合體項目。具體信息：全部只租不賣，共有9棟。租金200300元/平/月（樓層越高，價格越低, 一層300元，頂層最低50元），已租出60%,公攤30%, 200個停車位。明年元旦開盤，預 交5000押金。8、碧桂園樓盤簡介：河池碧桂I園位于金城江城區(qū)城西60米大道，交通便捷，距離河池市政府6 公里，車程約10分鐘：距離金城江區(qū)政府1公里，車程僅1分鐘，距金城江中心區(qū)5公里, 車程約8分鐘。周邊1公里內高校林立（河池民族理工學校、河池市文體中心

12、、廣西河池高 中、廣西現(xiàn)代職業(yè)技術學院等），環(huán)境優(yōu)美。項目一期開發(fā)343畝，將主打低密度高端住宅以及精裝洋房，配備170-240平方米的西 班牙風情別墅，89-135平方米的精裝洋房，還有引領時尚的U型商業(yè)街、高端社區(qū)會所， 致力于打造集休閑、娛樂、餐飲于一體的高端住宅綜合體。具體信息：項目一期目前開發(fā)的包括188間別墅、2棟6層洋房，別墅有170平米、240 平米、400平米。別堡價格約7000元/平，洋房價格3900-4500元/平，辦卡洋房減5000 元，別皇減10000元。商鋪50年產(chǎn)權，共有51間，層高5米，而積45-126平米。商鋪 首付五成，價格約20000元/平，也是辦卡減50

13、00元，綠化率34際 物業(yè)費L5。河池建材家居大小經(jīng)銷商總和約800余家，目前所有經(jīng)營面積接近9萬方，目前市場還有 品牌更新、優(yōu)化以及擴容的趨勢。O 從經(jīng)銷商處得知，目前河池市的家居建材市場都存在著各種各樣的問題，幾乎都有著rb.場的管理與運營不到位，對產(chǎn)品推廣、廣告策劃上滯后的通病，部分還存在市場老舊，格 局不科學，衛(wèi)生條件差，交通不方便的弊端，對于規(guī)模更大，運營更專業(yè)，管理更規(guī)范，內 外環(huán)境更優(yōu)越的大型、新型專業(yè)布場的入駐都持有積極態(tài)度。還有部分家居建材的消費者向 我們反應，目前市場十分不規(guī)范，在選購商品時經(jīng)常會遇到停車不方便，購物環(huán)境不好，分 類不明確，不集中的等等問題，若有購物環(huán)境更好

14、，價錢更優(yōu)惠，購物更方便，流程更簡單 快捷的大型專業(yè)家居建材市場的出現(xiàn)，將會對他們將來選購家居建材產(chǎn)品帶來極大的便利。O 未來在家居建材巾場的開發(fā)上，主要而臨的還是傳統(tǒng)市場與鴻宇等的新建市場競爭， 各經(jīng)銷商與政府規(guī)劃方向博弈等，但目前就其商家與市民反映的情況和態(tài)度來看，一個大型、 科學、專業(yè)的建材家居類專業(yè)市場的開發(fā)，還是具備了極大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展前景的，相對 其他業(yè)態(tài)的開發(fā)，家居建材類的開發(fā)風險較小，較容易成功。四、本案分析通過對河池本地房地產(chǎn)市場及上述諸多樓盤的分析，現(xiàn)對本項目做一個SWOT分析。優(yōu)勢（S）： 1、本項目位于城東新區(qū)，緊鄰高速路口和收費站，扼守河池“東大門”，是南寧、 柳州

15、、貴州等省市進入河池的必經(jīng)之地，也是河池市政重點發(fā)展的兩個區(qū)域之一，有較大的 發(fā)展機會和空間。項目整體定位為：大型建材家居一站式購物中心及高檔住宅。其中商業(yè)的 定位為：大型建材家居專業(yè)市場集散中心，以“購物、文化、休閑、娛樂、消遣”為主題， 打造成為河池地區(qū)的金名片，河池市的城市地標，彰顯城市會客廳功能。2、本項目的地價還處在比較低的位置，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，平均地價水平會漸次上升。3、本項目建設施工建設周期短。建設難度小。根據(jù)項目前期規(guī)劃指標、力場調研上來綜合 分析研判，符合商業(yè)和住宅，組成圍合區(qū)，具備引領河池建材家具產(chǎn)業(yè)的基本要素，即本項 目定位河池地區(qū)最高端的建材家具一站式購物中心。加上

16、河池地少山多、樓盤較少的現(xiàn)實情 況，加入部分住宅，實現(xiàn)利益最大化。劣勢（W） 一1、距離城巾中心約3公里，從時間和空間上來說比較浪費成本，市場培育需要時間，讓消 費者接受需要相當長的時間鋪墊和認識積累。2、項目周邊生活設施少，少量公交車到達，出行較為不便。機會（0）1、項目是集商鋪與住宅的綜合性項目，且品質高端，填補了該地區(qū)的空白。2、項目招租情況良好，在當?shù)匾研纬闪肆己玫目诒軌驗殇N售帶來一定的美譽度，市場 接受度高。3、項目定價不高，能夠形成一定的競爭力。4、本地投資者對于商鋪的興趣較濃。威脅（T）1、本地區(qū)人流量少，形成市場熱度和市場規(guī)模需要一段時間。2、國家宏觀經(jīng)濟政策的不確定性。五

17、、結論1、目前河池可供開發(fā)的上地所剩無幾，中心城區(qū)已經(jīng)開發(fā)殆盡，開發(fā)熱度往城東和城 西發(fā)展。土地的稀缺性，配套設施逐漸完善，住房的剛性需求，這三大要因共同支撐起了河 池的房價，未來河池房價下跌的可能性較小。城東是市政府重點發(fā)展的區(qū)域之一，具有非常 大的投資潛力。2、主城區(qū)的住宅價格大概在35004500元/平，按照距離城市核心區(qū)域的地段邊際房 價將逐級遞減的規(guī)律，本項目的定價不宜過高。3、本項目是集合商業(yè)與住宅的綜合性項目，且品質高端，在當?shù)鼐哂幸欢ǖ霓Z動效應。 如何以剛性需求帶動商鋪投資，則需要在賣點和投資潛力上做文章。2011年，河池市政府公布了河池市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要，提 出要完善城鄉(xiāng)生產(chǎn)資料市場體系，重點發(fā)展一批集散力強、在全區(qū)乃至全國有影響的綜合批 發(fā)市場和專業(yè)批發(fā)由場，形成有色金屬、繭絲綢、綠色長壽食品、建材裝飾等商品交易集散 中心。本項目作為河池首屈一指的大型建材家居專業(yè)性市場，在政府總體規(guī)劃的指導下，定 能引領河池新一輪的投資熱潮。銷售計劃時間節(jié)點1.2015年元旦節(jié)進行首次開盤，以空中別墅、天