湖州市XX地塊項目房地產(chǎn)市場研究分析及相關(guān)資料集

1、市調(diào)報告.doc *浙江省湖州市“鳳凰路地塊項目”房地產(chǎn)-市場研究分析及相關(guān)資料集杭州兩江廣告有限公司二四年四月十五日目 錄序言第一部分、湖州市整體分析第二部分、湖州市商貿(mào)經(jīng)濟分析第三部分、湖州市商圈分析第四部分、項目周邊情況分析第五部分、商鋪競爭情況第六部分、項目的認識與分析第七部分、項目定位第八部分、本項目價值提升的策略要點第九部分、項目商業(yè)的目標(biāo)客群體第十部分、項目商業(yè)營銷推廣策略第十一部分、招商策略及操作程序注：市場供需數(shù)據(jù)除特別注明外，調(diào)研時點均截止至2004年4月序 言根據(jù)我們對本案的了解和認識，本案的核心點在于如何解決目標(biāo)客戶對項目的商業(yè)物業(yè)的投資信心，充分認識到項目物超所值的商

2、業(yè)價值，降低投資客的經(jīng)營風(fēng)險。本次提案只對推廣的整體思路進行策略性的探討，具體細化方案留待以后展開。一、湖州市整體分析1.1地理環(huán)境湖州地處浙江省北部，東鄰上海、南接杭州、北瀕太湖，是蘇浙皖交匯之地，因瀕臨太湖而得名。屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季分明。年平均氣溫為12.216.1，年平均降雨量約1300；無霜期224240天。全市地勢大致由西南向東北傾斜，西部多山，最高峰龍王山海拔1587米。東部為平原水網(wǎng)區(qū)，平均海拔僅3米左右，俗稱“五山一水四分田”。有東苕溪、西苕溪等眾多河流。地形分布比例圖1.2行政區(qū)劃湖州是一座具有二千多年歷史的江南古城。秦代稱烏程，后因地濱太湖而得今名，行政區(qū)劃屢經(jīng)沿革

3、，今為浙江省轄市，市人民政府駐湖州市區(qū)，下轄市區(qū)和德清、安吉、長興3縣。1983年10月，實行撤地建市，撤嘉興地區(qū)，建湖州、嘉興兩個省轄市，下轄德清、長興、安吉三縣和城區(qū)、郊區(qū)。198年撤銷城郊兩區(qū)建制，1993年設(shè)立城區(qū)、南潯、菱湖三區(qū)。2003年撤銷城區(qū)、南潯、菱湖三區(qū)，設(shè)立吳興、南潯兩區(qū)。1.3交通條件湖州市地處浙、皖、蘇、滬三省一市交界處，是該地區(qū)重要的商品集散地和交通要沖，104國道、318國道；宣杭鐵路貫穿境內(nèi)，即將興建寧杭高速公路湖州段，新長鐵路。臨近上海虹橋及杭州筧橋空港和上海港、寧波港。杭寧高速公路、在建的申蘇浙皖高速公路和黃金水道長湖申杭線都在湖州交匯通過，交通運輸便利。2

4、、人民生活2.1人口規(guī)模2003年末，湖州全市常住人口255.2人，其中男性130.2萬人，女性人口126.5萬人，分別占總?cè)丝诘?0.2%和49.8%。2003年全市出生人口1.85萬人，出生率為7.22；死亡人口1.94萬人，死亡率為7.58；全年凈增人口-929萬人，自然增長率首次出現(xiàn)負增長為-0.36，比上年下降1.75個千分點。2003年全市遷入人口為36724人，遷出人口為38788人。年末全市戶籍人口總數(shù)256.78萬人，比上年減少0.27萬人，其中農(nóng)業(yè)人口182.31萬人，比上年末減少2.53萬人，非農(nóng)業(yè)人口74.47萬人，比上年末增加2.26萬人。2.2居民收入城鄉(xiāng)居民生活水

5、平不斷提高。2003年市區(qū)城市居民人均可支配收入達12607元，增長10.7%，全市農(nóng)村居民人均純收入5536元，增長9.6%，增幅比上年高了2個百分點，為1997年以來的最高增幅。職工平均工資達19250元。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達260.55億元，比上年多增13.26億元，人均存款突破萬元大關(guān)。市區(qū)城市居民人均可支配收入農(nóng)民人均純收入居民儲蓄職工平均工資2.3人民生活城市居民人均消費支出8431元，增長6.6%，農(nóng)村居民人均生活消費支出3696元，增長14.6%。城鄉(xiāng)居民食品支出比例進一步下降，城市居民和農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)分別為38.8%和42.6%，比上年下降3.3和1.5個百分點。城

6、市居民人均住房建筑面積25.1，全市農(nóng)村居民人均住房面積45.7。據(jù)調(diào)查，2003年末市區(qū)每面戶城市居民家庭擁有彩電152臺、冰箱96臺、空調(diào)112臺、摩托車26輛、電腦20臺、移動電話99部；每百戶農(nóng)民家庭擁有彩電122臺、冰箱52臺、空調(diào)38臺、摩托車81輛、固定電話96部、移動電話103部。3、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展?fàn)顩r據(jù)統(tǒng)計：2003年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值488.97億元，增幅達14.8%，比上年提高2.5個百分點，創(chuàng)1997年以來最高水平。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值55.32億元，7.0增長%，第二產(chǎn)業(yè)增加值267.95億元，增長16.2%，第三產(chǎn)業(yè)增加值165.70億元，增長15.5%。人均GDP

7、達19032元，同比增長14.8%。國內(nèi)生產(chǎn)總值2003年全市財政總收入首次突破50億元大關(guān)，達到51.20億元，同比增長32.9%。其中地方財政收入25.26億元，增長42.0%，增幅列全省首位。財政收入占GDP的比重達10.5%，比上年上升1.4個百分點。企業(yè)所得稅、個人所得稅、增值稅和營業(yè)稅四大主體稅種保持了較快增長，分別比上年增長34.2%、29.8%、23.1%和36.2%。財政總收入2003年第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體平穩(wěn)，亮點較多，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化；第二產(chǎn)業(yè)得益于工業(yè)化的加速，繼續(xù)保持快速增長；第三產(chǎn)業(yè)由于交通通訊、金融保險、房地產(chǎn)等行業(yè)發(fā)展較快，總體上呈現(xiàn)較快的增長勢頭，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)

8、展。2003年三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例由上年的12.2：54.1：33.7調(diào)整為11.3：54.8：33.9，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入和市場機制的逐步完善，民營經(jīng)濟和混合所有制經(jīng)濟快速發(fā)展，經(jīng)濟增長的內(nèi)在活力進一步增強。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比3.1工業(yè)和建筑業(yè)2003年工業(yè)經(jīng)濟雖然受到電力緊缺等不利因素的影響，但工業(yè)生產(chǎn)依然保持了快速增長的勢頭。全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值588.62億元，比上年增長28.1%，增幅比上年提高15.9個百分點，創(chuàng)1997年以來的新高。其中輕工業(yè)產(chǎn)值297.58億元，增長22.0%；重工業(yè)產(chǎn)值291.03億元，增長36.7%，高于輕工業(yè)14.7個百分點。在33個

9、工業(yè)行業(yè)大類中，有29個行業(yè)大類實現(xiàn)增長，其中24個行業(yè)增幅超過20%，有15個行業(yè)增幅超過30%。占規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值比重最大的紡織業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、電氣機械及器材制造業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)等四大行業(yè)的產(chǎn)值增幅分別為16.0%、34.7%、31.7%和55.6%。工業(yè)總產(chǎn)值51%49%2003年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅64.52億元，同比增長46.8%，其中利潤總額37.71億元，同比增長65.8%，增幅均列全省第一位。分經(jīng)濟類型看，股份制企業(yè)完成利潤總額28.86億元，同比增長87.2%，其實現(xiàn)的利潤占全市規(guī)模以上利潤的比重高達76.5%；外商及港澳臺投資企業(yè)實現(xiàn)利潤3.85億元，增

10、長41.5%；其它企業(yè)實現(xiàn)利潤5.00億元，增長8.5%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤額（億元）2003年規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量（規(guī)模以上工業(yè)）產(chǎn)品名稱計量單位2003年產(chǎn)量比上年增長%發(fā)電量億千瓦時89.7749.2食用植物油萬噸6.35-45.5精制茶噸2488144.6布萬米129878.5印染布萬米8847724.3絲噸91839.6絲織品萬米9366415.印染絲織品萬米523768服裝萬件523045.6人造板萬立方米39.2619.9家具萬件328.435.8化學(xué)農(nóng)藥噸235033.8化學(xué)原料藥噸25478-0.6顏料噸3925536.7水泥萬噸1249.47.2成品鋼材噸46

11、47227.4焊接鋼管噸2270387.7耐火材料制品萬噸29.0738.1鋁材噸51448-4.3通訊電纜公里1148792.5蓄電池千伏安時86387797.5全市建筑業(yè)實現(xiàn)增加值37.10億元，比上年增長18.5%。2003年全市三級資質(zhì)以上建筑施工企業(yè)施工面積達912.88萬平方米，同比增長24.0%，竣工面積460.05萬平方米，增長8.9%，實現(xiàn)利潤2.69億元，增長36.5%，全年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值85.81億元，增長28.9%。建筑業(yè)3.2固定資產(chǎn)投資2003年全市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持快速增長，對經(jīng)濟增長的拉動明顯。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資267.97億元，同比增長33.8%，

12、連續(xù)3年保持了30%以上的高速增長。其中第一產(chǎn)業(yè)投資3.51億元，增長0.8%，第二產(chǎn)業(yè)投資144.47億元，增長33.7%，第三產(chǎn)業(yè)投資119.99億元，增長35.1%。全社會固定資產(chǎn)投資投資結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化。工業(yè)性投入力度加大，全年完成工業(yè)性投入143.05億元，增長33.1%，占全社會固定資產(chǎn)投資的53.4%。限額以上非國有經(jīng)濟固定資產(chǎn)投資150.94億元，增長31.1%，其中民間投資138.46億元，增長39.2%，民間投資占限額以上固定資產(chǎn)投資的比重達60.6%。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增加。全年房地產(chǎn)投資完成41.52億元，增長40.4%，商品房施工面積479.80萬平方米，同比增長25

13、.9%，竣工面積156.02萬平方米，商品房銷售面積167.49萬平方米，銷售額30.41億元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大。全市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資達62.55億元，比上年增長33.7%?！傲鶄€百億”工程開局良好，全年完成投資100.74億元，其中水利8.5億元、交通19.25億元、能源17.5億元、城建環(huán)保40.9億元、社會發(fā)展10.7億元、信息化3.89億元。重點建設(shè)項目進展順利，全年完成投資71億元，增長21.5%，25個重點項目全面竣工，完成了長電公司一期、青銅北路、三環(huán)北路（仁皇山新區(qū)段）、紅旗路西延一期、杭長南路改造等一批骨干工程。申蘇浙皖高速公路浙江段一期、500千伏湖州（善璉）變電所、長

14、電公司二期、宣杭鐵路復(fù)線、三環(huán)北路（東段）、苕溪路東延二期、俞家漾公園等重點項目先后開工建設(shè)。3.3國內(nèi)貿(mào)易和市場物價2003年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額182.34億元，增長11.8%。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額161.78億元，增長11.6%，餐飲業(yè)零售額17.10億元，增長14.8%。汽車、房地產(chǎn)市場異常紅火，限額以上貿(mào)易企業(yè)汽車零售額1.64億元，同比增長1.7倍，年末全市擁有私家小轎車12849輛，其中2003年新增6735輛，超過了歷年總和；住宅銷售旺盛，帶動了家電類、家具及裝潢材料等相關(guān)商品的增長，限額以上貿(mào)易企業(yè)家電類商品零售額增長56.7%，家具類零售額增長74.6%。社會消

15、費品零售額新型業(yè)態(tài)發(fā)展加快。2003年全市連鎖貿(mào)易、餐飲企業(yè)實現(xiàn)零售額5.30億元，同比增長52.3%，占消費品零售總額的2.9%，比上年提高0.9個百分點。交易市場穩(wěn)步發(fā)展。全市擁有商品交易市場191個，市場成交額403億元，比上年增長2.9%，其中億元以上水平交易市場31個，成交額311.5億元，占市場總成交額的77.3%。市場物價穩(wěn)中趨升。2003年市場物價呈前低后高運行態(tài)勢，總體價格平穩(wěn)，全年居民消費價格總指數(shù)和商品零售價格總指數(shù)均為100.0%。市區(qū)市場物價指數(shù)（以上年為100）類別2003年2002年商品零售物價總指數(shù)10099.7居民消費價格總指數(shù)10099.4食品97.599.

16、3糧食104.7103.2鮮菜110.898.1鮮果83.4148.5肉、禽及制品103.694.4蛋95.8104.1水產(chǎn)品95.992.2煙酒及用品101.4102.3衣著100.499.7家庭設(shè)備用品及服務(wù)98.699.7醫(yī)療保健101.9101.1交通和通訊工具97.998.3娛樂教育文化用品103.698.6居住104.298.23.4對外經(jīng)濟和旅游2003年全市新批外資項目479個，比上年增加135個，協(xié)議外資14.48億美元，增長50.4%，實到外資突破5億美元大關(guān)，達到5.37億美元，增長49.5%，外資依存度達16.6%，比上年提高1.7個百分點。2003年對外貿(mào)易實現(xiàn)進出口

17、總額12.18億美元，增長37.2%，其中外貿(mào)出口額10.11億美元，增長42.6%，比上年提高19.5個百分點。全市經(jīng)濟外向度達到20.6%，比上年提高3.2個百分點。在出口產(chǎn)品中紡織品和化工產(chǎn)品出口額列前兩位，分別為4.92億美元和1.14億美元，占出口總額的48.7%和11.3%，增幅分別達45.3%和46.0%。實際利用外資全年接待國內(nèi)外旅游人數(shù)709.2萬人，實現(xiàn)旅游總收入41.32億元，同比下降10.3%。其中接待國內(nèi)旅游人數(shù)704.44萬人，比上年下降10.6%，實現(xiàn)旅游收入40.15億元，下降10.6%；接待入境旅游人數(shù)4.76萬人，增長15.0%，創(chuàng)匯1415萬美元，增長0.

18、1%。全市擁有星級飯店52家，其中三星級以上9家。3.5交通運輸和電信業(yè)交通運輸業(yè)進一步發(fā)展。全面實施交通"六大工程"，公路建設(shè)加快，完成了湖織公路、潯練公路、杭長南路和104國道南大門改造等項目的建設(shè)，境內(nèi)公路里程已達2815公里。全年完成客運量6985萬人，旅客周轉(zhuǎn)量28.17億人公里；貨物運輸量10764萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量118.86億噸公里，分別比上年增長16.1%和17.9%。年末民用汽車擁有量為57739輛，比上年增加16556輛，其中私人汽車擁有量達30391輛，增加15154輛，比上年末翻了1番。 郵電通訊業(yè)快速增長。郵電通訊業(yè)成為支撐第三產(chǎn)業(yè)增長的重要力量，

19、全市運輸郵電倉儲業(yè)實現(xiàn)增加值37.28億元，增長16.2%。郵政電信業(yè)務(wù)收入14.39億元，比上年增長9.4%；年末固定電話用戶82.34萬戶，移動電話用戶99.83萬戶，分別比上年末增加9.01萬戶和22.62萬戶，增長12.3%和29.3%；年末國際互聯(lián)網(wǎng)用戶11.95萬戶，增加1.05萬戶，增長9.7%；電話普及率達到71部/百人，比上年增加12部。電信業(yè)務(wù)用戶（萬戶）3.6金融保險業(yè)2003年末金融機構(gòu)人民幣存款余額486.42億元，比年初增加116.78億元，同比多增46.52億元，其中企業(yè)存款157.54億元，比年初增加47.42億元；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款260.55億元，比年初增加4

20、5.90億元。金融機構(gòu)貸款余額365.45億元，比年初增加103.52億元，同比多增52.52億元，其中短期貸款222.29億元，比年初增加41.02億元，中長期貸款112.40億元，比年初增加49.62億元。金融資產(chǎn)質(zhì)量明顯提高，全市金融資產(chǎn)不良貸款比例由年初的15.0%下降到年末8.7%，下降了6.3個百分點。2003年金融機構(gòu)存貸狀況（億元）保險業(yè)發(fā)展迅速。到2003年底全市已有保險公司11家，全年保費收入達13.31億元，比上年增長21.9%，其中財險3.21億元，壽險10.1億元，分別比上年增長11.4%和25.7%；支付賠款2.14億元，增長15.0%，其中財險1.82億元，壽險0

21、.32億元，分別增長10.2%和22.3%。4、湖州市房地產(chǎn)市場狀況分析4.1全市房產(chǎn)開發(fā)基本情況截止2003年9月底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)143家，其中市區(qū)73家，三縣72家。按資質(zhì)等級分：一級資質(zhì)企業(yè)1家，二級4家，三級18家，四家64家，中外合資2家，暫定資質(zhì)企業(yè)56家。2002年全市商品房開發(fā)面積384萬，與上年基本持平；商品房竣工面積195萬，比上年增長47.7%；商品房銷售面積182萬，比上年增長24.66%（見下表），商品房的供銷比為1:0.93。個人購房176.18萬，占全部商品房銷售面積的96.81%。2002全年完成房地產(chǎn)投資29.6億元，比上年增長12.55%，其中商品

22、房建設(shè)投資13.6億元，比上年增長23.6%。2003年上半年全市商品房開發(fā)面積350萬，與上年同期基本持平；商品房竣工面積51.93萬，不到上年同期的一半，商品房預(yù)（銷）售面積121萬，比上年同期增長32%。2002年中心城區(qū)與三縣兩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況表開發(fā)面積（萬）竣工面積（萬）銷售面積（萬）平均銷售價格（元/）住宅商業(yè)用房中心城區(qū)12064692400.007750.00德清縣3527251800.007500.00長興縣4034291450.009500.00安吉縣4537381300.006000.00南潯區(qū)5231250.003800.00吳興區(qū)2616121550.004.2房地產(chǎn)

23、開發(fā)資金構(gòu)成2002年，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計33.93億元，比上年同期增長13.8%，其中國內(nèi)貸款7.68億元，占22.63%；利用外資0.39億元，占1.16%；自籌資金9.31億元，占27.44%；預(yù)（銷）售收入 14.91億元，占43.94%；其他資金1.64億元，占4.83%。從上述數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資資金主要來源為銷售收入。據(jù)統(tǒng)計，市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)貸款為4.62億元，僅占市區(qū)金融機構(gòu)貸款額261.93億元的1.76%，表明房地產(chǎn)企業(yè)貸款占總貸款的比例不算高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本無不良貸款，房地產(chǎn)金融基本正常。2002年房產(chǎn)開發(fā)資金來源比例4.3房產(chǎn)業(yè)帶動社會經(jīng)濟發(fā)展據(jù)統(tǒng)計2002年全

24、市房地產(chǎn)投資29.6億元，占全市GDP的7%，房地產(chǎn)的增加值占全市GDP的3.08%（全省為2%），房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由1998年的13.57%上升到2002年的25.07%。2002年以來，通過房地產(chǎn)開發(fā)，土地出讓回籠建設(shè)資金23億元，為城市建設(shè)作出重大貢獻。2002年，全市房地產(chǎn)業(yè)為財政創(chuàng)造稅收3.7億元，占全市財政收入的9.6%，占地方財政收入的19.9%。房地產(chǎn)業(yè)推動了建材、冶金、化工等40多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，按投入產(chǎn)出的模型計算，房地產(chǎn)投資誘發(fā)國民經(jīng)濟各部門產(chǎn)出84.66億元，其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出26.86億元。還為社會提供了眾多的就業(yè)機會。2003年12月固定資產(chǎn)投資

25、累計±%一、全社會固定資產(chǎn)投資267.78 億元33.7 1、全部限額以上228.21億元45.7 吳興區(qū)58.34億元 南潯區(qū)24.80億元 德清縣39.73億元83.9 長興縣49.03億元30.2 安吉縣25.17億元43.4 房地產(chǎn)開發(fā)41.60億元40.6 投資項目186.61億元47.0 園區(qū)建設(shè)86.64億元 基礎(chǔ)設(shè)施60.25億元 農(nóng)村投資107.88億元 工業(yè)投資115.45億元 2、限額以下31.48億元-12.5 3、私人建房7.04億元7.9 4、農(nóng)民購買生產(chǎn)性固定資產(chǎn)1.06億元-5.2 二、房地產(chǎn)開發(fā)情況 商品房施工面積475.79 萬34.8 住 宅33

26、6.07萬38.2 商品房竣工面積159.55萬-1.8 住 宅103.95萬-21.1 商品房銷售面積165.11萬23.6 住 宅127.17萬7.2 商品房銷售額31.97萬22.9 住 宅22.49萬10.8 商品房空置面積20.80萬-53.1 住 宅9.49萬-70.3 2004年2月固定資產(chǎn)投資累計±%一、全社會固定資產(chǎn)投資38.38 億元 吳興區(qū)7.56億元 南潯區(qū)4.81億元 開發(fā)區(qū)0.35億元 德清縣7.21億元 長興縣9.42億元 安吉縣6.34億元 市 區(qū)15.41億元 第一產(chǎn)業(yè)0.05億元 第二產(chǎn)業(yè)23.97億元 工業(yè)23.22億元 第三產(chǎn)業(yè)14.37億元

27、房地產(chǎn)7.05億元96.7 全部限額以上32.74億元124.1 限額以下4.62億元 私人建房0.93億元 農(nóng)民購買生產(chǎn)性固定資產(chǎn)0.10億元二、房地產(chǎn)開發(fā) 商品房施工面積292.69 萬31.8 商品房竣工面積7.59萬-74.2 住宅銷售面積20.84萬-21.0 住宅銷售額4.24萬9.3 住宅空置面積4.38萬-77.7 4.4房價與人均GDP、人均可支配收入比較隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，全市人均GDP、人均可支配收入和商品房價格均保持一定幅度的增長。近幾年來，全市商品房價格年均增幅為3.3%，人均GDP增幅為11.6%，人均可支配收入增幅為9.7%，由此說明湖州市房價保持增幅低于人均GD

28、P與人均可支配收入增幅的良性狀態(tài)。2003年4季度市區(qū)房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，再創(chuàng)新高。調(diào)查資料顯示：與上年同季相比，房屋銷售價格上漲12.0%，房屋租賃價格上漲1.1%，土地交易價格上漲33.5%，分別比三季度上升3.8、0.6和9.7個百分點。4.4.1房屋銷售價格繼續(xù)上揚。商品房銷售價格和私有住房交易價格的上升，導(dǎo)致房屋銷售價格繼續(xù)上揚，4季度全市房屋銷售價格比三季度價格上漲5.6%，同比上漲12.0%。4.4.2非住宅用房銷售價格上漲6.1%，其中，商業(yè)用房銷售價格上漲5.9%，車庫等其他用房銷售價格上漲7.9%。4.4.3房屋租賃價格平穩(wěn)上升。四季度全市租賃價格比上年同期上升1.1%，其

29、中私房住宅的租賃價格上升幅度較大，同比上升8.1%，除此之外，商業(yè)用房的租賃價格，與上年同期相比上升0.3%。辦公用房和廠房倉庫租賃價格與上年同期持平。4.4.4土地交易價格大幅攀升。目前土地交易大多采用公開招標(biāo)、拍賣的市場化操作方式，由于土地資源的有限性，加上國家對土地市場的治理整頓和對建設(shè)用地的嚴格控制，導(dǎo)致土地交易價格不斷攀升。四季度市區(qū)土地交易價格同比上漲33.5%，其中：居民住宅用地交易價格上漲38.0%，商業(yè)旅游娛樂用地交易價格上漲20.8%，土地價格的大幅上漲推動了商品房價格的上升4.5湖州市房產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與周邊城市比較與周邊城市相比（見下表），湖州市房地產(chǎn)開發(fā)投資、開發(fā)面積、竣工

30、面積、銷售面積和空置面積形勢較好。據(jù)了解，湖州市經(jīng)濟水平在全國處于中等偏上水平，而房價仍低于全國平均水平（2502元/m2）、略高于全省平均水平（2391元/m2）。2002年湖州市與周邊四城市有關(guān)數(shù)據(jù)比較表（均為中心城區(qū)）湖州市紹興市金華市嘉興市衢州市總投資（億元）17.822.528.419.827.2開發(fā)面積（萬）120176230136240竣工面積（萬）64890119104銷售面積（萬）6970876977空置面積（萬）732183429住宅均價（元/）2400.002800.002500.002300.001500.00商業(yè)房均價（元/）7750.0012000.0011000.

31、007600.009000.00土地價格（萬元/畝）180210195150160總體看來，湖州市房地產(chǎn)市場處于健康、有序發(fā)展的狀態(tài)。其原因主要有以下幾個方面：第一：湖州市經(jīng)濟水平?jīng)Q定樓市處于快速成長期。據(jù)統(tǒng)計湖州市GDP總額從1998年的325億元增加至2002年的422億元（年均增加12.1%），2002年全市人均GDP達到16454元(折合美元2006元) 。按發(fā)達國家的經(jīng)驗，人均GDP超過1000美元，樓市便進入快速成長時期。第二：住房制度改革的深化及金融政策的支持促進了住房消費。住房作為商品后，結(jié)束了幾十年來住房實物分配制度，對促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。同時，

32、銀行"按揭"促進了房地產(chǎn)市場，據(jù)統(tǒng)計，全市居民約有85%的購房者采取了公積金和銀行按揭貸款，平均貸款額度占購房款的50%以上，截止2002年底，市區(qū)已發(fā)放住房公積金6.56億元。第三：城市化進程促進了人口集聚和住房的潛在需求。湖州市要實現(xiàn)50平方公里、50萬人口的大城市，勢必要加快城市人口的集聚，住房的潛在需求很大，這無疑將為房地產(chǎn)開發(fā)帶來無限機遇。預(yù)計在未來5年，湖州市中心城區(qū)將新增7萬人口、8000戶居民將被拆遷、20多萬人口居住條件需改善，中心城區(qū)需新建住宅面積約450萬M2。第四：居民消費能力的增強、消費觀點的轉(zhuǎn)變及金融環(huán)境的變化促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。據(jù)了解湖州市

33、人均可支配收入達11388元，農(nóng)民人均純收入達4695元。加上銀行利率不斷下調(diào)，股市低迷且投資風(fēng)險加大，使得不少擁有一定資金的投資者將目光放在了保值、升值的房地產(chǎn)上，通過購買店鋪、住宅出租，獲取高于銀行利息的租金。4.6房產(chǎn)市場發(fā)展中的問題4.6.1土地價格不斷上升，影響商品房價格穩(wěn)定土地出讓已完全通過公開招標(biāo)和拍賣等市場取得，有利于優(yōu)化配置土地資源，但市場調(diào)控有時也有失衡、失靈的時候，目前，土地價格在招標(biāo)和拍賣過程中不斷抬高。同時，拆遷成本不斷加大，導(dǎo)致了地價上升過快過猛，這些現(xiàn)象直接影響并加速房價的上漲。湖州市商品房地價、房價對比表地區(qū)2002年上半年2003年上半年平均地價（萬元/畝）平

34、均房價（元/）平均地價（萬元/畝）平均房價（元/）長興縣601300801800德清縣7517001002250安吉縣401200701600南潯區(qū)401100801800中心城區(qū)16023502202600國土資源部今年3月29日發(fā)布的我國重點地區(qū)和主要城市地價動態(tài)監(jiān)測報告顯示，2003年全國各大城市地價總體水平為每平方米1166元，比2002年增加92元，地價總體水平略有上升，與城市社會經(jīng)濟發(fā)展相吻合。從區(qū)域來看，長江三角洲平均地價高于珠江三角洲平均地價。上海、杭州、南京等大城市對區(qū)域的城市地價帶動作用明顯。地價總體雖呈平穩(wěn)上升趨勢，但各大城市增長率略低于2002年。經(jīng)濟較發(fā)達的長江三角洲

35、地區(qū)地價上漲幅度稍大，高于全國平均水平。報告分析，2004年我國宏觀經(jīng)濟形勢持續(xù)向好，GDP預(yù)計增長7，城鎮(zhèn)化速度將進一步加快，城市社會經(jīng)濟環(huán)境都會得到進一步的改善，房地產(chǎn)投資與需求都將會有新的增長，對土地的需求將會持續(xù)增加。在土地供應(yīng)方面，土地調(diào)控力度將進一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地將會受到嚴格控制，建設(shè)占用農(nóng)用地的指標(biāo)將會壓縮，這種供求矛盾客觀上會帶動土地價格的上漲。但從1999年到2003年地價監(jiān)測的情況看，我國主要城市的土地市場正逐步走向成熟理性，地價在逐年增長的趨勢下已逐漸趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的特征。2003年地價漲幅較大的長江三角洲地區(qū)平均地價上漲幅度只有7.43

36、，基本符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場的需求。部分高地價的城市如北京、廣州、深圳等也開始理性回落。這都預(yù)示2004年地價增長幅度不會過大，會保持在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)。4.6.2開發(fā)建設(shè)周期過長，造成商品房供求失衡從主觀上來講，某些開發(fā)企業(yè)看到逐步升溫的樓市，利用儲備土地，等待周邊地塊房價上漲后再進行開發(fā)，從而獲取更高的利潤，產(chǎn)生了一些人為延長房地產(chǎn)項目開發(fā)周期的行為。從客觀上講，拆遷難度大，拆遷成本高，特別是涉及到農(nóng)房拆遷由于多年來缺乏有關(guān)法律依據(jù)，補償安置中矛盾較大，加上建設(shè)環(huán)境不理想，諸如打樁、噪音等引起與周邊居民發(fā)生各種糾紛、矛盾較多，影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的速度。這些因素造成了商品房供求失

37、衡，如2003年上半年中心城區(qū)開發(fā)量近120萬M2，竣工量僅8.9萬M2，使得商品房供應(yīng)出現(xiàn)了一定的缺口。4.7加快產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚，促進房產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和人口的不斷集聚是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的兩個支撐點。換句話說房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能遠離整個國民經(jīng)濟的增長。多數(shù)地方的成功經(jīng)驗還表明，建立各種市場有利于發(fā)展經(jīng)濟和人口集聚。如起步較早的義烏小商品市場、紹興柯橋棉紡市場等。近年來，臺州路橋區(qū)重視各種市場建設(shè)，先后建設(shè)了小商品市場、建材市場、電子市場等10多具有一定規(guī)模的市場，吸引了大批外來人口和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進城定居，也促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。湖州市在狠抓打造先進制造業(yè)基地，鼓勵制造業(yè)企

38、業(yè)向先進制造業(yè)基地集聚的同時，加大各種市場建設(shè)的力度，充分利用長江三角洲和蘇浙皖三角地的特點，吸引外資和民間資金建設(shè)一定規(guī)模的市場。5、湖州市城市規(guī)劃湖州正緊緊圍繞“建設(shè)大城市、實現(xiàn)新跨越”的奮斗目標(biāo)，加快邁向“太湖時代”步伐，全力優(yōu)化城市空間布局，建設(shè)經(jīng)濟強市，創(chuàng)建生態(tài)市、文化大市和富庶之市，使湖州成為一座太湖之濱的現(xiàn)代化大城市。5.1城鄉(xiāng)一體化邁出新步伐2003年修編了湖州市城市總體規(guī)劃，確立一城兩區(qū)、雙心結(jié)構(gòu)的帶狀組團式城市布局。全社會固定資產(chǎn)投資完成268億元，比上年增長33.8%，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投入達到62.6億元，比上年增長33.7%三環(huán)北路、紅旗路西延、苕溪路東延等一批中心城市骨

39、干工程加快建設(shè)。交通“六大工程”全面實施，湖織公路、潯練公路、杭長南路建設(shè)和湖州104國道南大門改造相繼完成，申蘇浙皖高速公路浙江段一期工程全線動工，杭湖錫航道湖州段改造進展順利。5.2城市職能湖州中心城市重點體現(xiàn)以下職能：區(qū)域性先進制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、都市保障型農(nóng)業(yè)基地、省級歷史文化名城、長三角生態(tài)旅游城市和人居環(huán)境優(yōu)良的生態(tài)城市。5.3城市人口規(guī)模近期為67萬人，其中湖州中心城區(qū)52萬人，南潯城區(qū)15萬人。遠期為98萬人，其中湖州中心城區(qū)70萬人，南潯城區(qū)28萬人。5.4城市用地規(guī)模近期為67平方千米，人均建設(shè)用地100平方米。其中湖州中心城區(qū)51.4平方千米，人均建設(shè)用地98.8

40、7平方米。遠期為98平方千米，人均建設(shè)用地100平方米。其中湖州中心城區(qū)74.0平方千米，人均建設(shè)用地105.63平方米。城市用地發(fā)展方向：中心城區(qū)的城市用地發(fā)展方向為：以向東為主，向北為輔，向西補充完善，南部保護和控制。5.5城市用地形態(tài)城市用地形態(tài)為“一城兩區(qū)”的帶狀組團式城市?！耙怀恰奔春葜行某鞘?，“兩區(qū)”即由湖州、織里組成的湖州中心城區(qū)和相對獨立的南潯城區(qū)。5.6城市結(jié)構(gòu)一城兩區(qū)、主次結(jié)構(gòu)的帶形組團式城市，由13個城市分區(qū)組成。其中湖州中心城區(qū)為中心城市的主城區(qū)，由11個城市分區(qū)組成。湖州中心城區(qū)在仁皇山行政、文化、體育中心和老城傳統(tǒng)商業(yè)中心的基礎(chǔ)上，在湖州與織里之間布置融現(xiàn)代商貿(mào)、

41、金融服務(wù)、旅游休閑設(shè)施為一體的新的城市中心區(qū)。5.7近期建設(shè)重點加快東部新區(qū)、城市重大基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施、居住區(qū)和工業(yè)區(qū)建設(shè)。5.8近期建設(shè)目標(biāo)現(xiàn)代化中心城市框架基本形成。人均道路面積達到10.8平方米，人均擁有住宅建筑面積達到24平方米，人均生活用水250升/日，用水普及率達到100%，用氣普及率達到97%，人均公共綠地大于9平方米，綠地率達到32%以上，城市每萬人擁有公交車輛達10標(biāo)臺。截污面積達到35平方千米，污水處理率達到80%，生活垃圾無害化處理率達到100%，城市主次干道燈光亮燈率達到100%。5.9用地發(fā)展方向中心城區(qū)實施“東擴西拓、北進南控、中間完善”的近期空間發(fā)

42、展戰(zhàn)略。二、湖州市商貿(mào)經(jīng)濟分析2003年度商貿(mào)經(jīng)濟運行特點：消費品市場起伏較大，但仍保持穩(wěn)定增長。今年來，全市消費品市場經(jīng)歷了一季度較快增長、二季度跌入低谷、三季度迅速回升、四季度穩(wěn)定增長四個階段。一季度全市社會消費品零售總額增長12.1%，二季度僅增長了9.38%，比一季度回落了2.74個百分點，三季度增長10.95%，比二季度快1.57個百分點。四季度增長14.52%，為全年季度增長最高水平。各類商品銷售全面趨旺，居民消費升級加快。以汽車為代表的新的消費需求旺盛，與“非典”相關(guān)的洗滌用品、體育保健用品、保健品、食品、中西藥品等商品市場銷售紅火，與防暑降溫等相關(guān)的家用電器、食品集中消費鮮明，

43、與價格波動相關(guān)的糧食、成品油、豬肉等商品市場消費穩(wěn)定，換季商品銷售見旺。同時，從12家定點商貿(mào)企業(yè)銷售情況反饋，全年吃、穿、用等各類商品銷售全面活躍，銷售額增長明顯。其中食品煙酒類增長45.8%；化妝品類增長41.2%；金銀珠寶類增長212.5%；家用電器類增長100.6%。規(guī)模商貿(mào)企業(yè)增勢強勁，龍頭作用帶動明顯。2003年，全市限額以上批零貿(mào)易、餐飲企業(yè)達到180家，比上年增加7家。在激烈的市場競爭中，限額以上批零貿(mào)易企業(yè)的優(yōu)勢充分呈現(xiàn)。特別是居民消費水平提高，安全消費意識增強，而大商場、大超市又以放心的質(zhì)量、可靠的價格、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引了一定的消費群體，限額以上企業(yè)依然成為帶動消費品市場趨旺

44、的龍頭。2003年，全市限額以上商貿(mào)企業(yè)實現(xiàn)消費品零售額23.86億元，同比增36.75%，占全市社會消費品零售總額的比重達到13.09%，高于全市社會消費品零售總額增幅1.28個百分點。在12家商貿(mào)定點企業(yè)中，2003年銷售額超億元的有4家，其中浙北大廈購物廣場實現(xiàn)銷售額61563萬元；天潤發(fā)超市為13886萬元；星火服裝大廈為11469萬元；華圣醫(yī)藥公司為12451萬元，同比分別增長26.73%、61.52%、25.12%和66.70% 新型流通業(yè)態(tài)持續(xù)發(fā)展，比重有所提高。以連鎖經(jīng)營為主要特征的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，以其快捷、方便順應(yīng)了人們的消費行為，極大地滿足了人們的購物需求，促進了市場繁榮。2

45、003年，隨著蘇寧電器、樂客多購物中心、銀泰商業(yè)的相繼開業(yè)，浙北大廈二期工程、星火服裝商廈四期工程的建成營業(yè)，為推進湖州市商貿(mào)業(yè)的較快發(fā)展注入了新的血液。據(jù)初步統(tǒng)計，2003年全市擁有連鎖企業(yè)19家，各類連鎖門店71個，營業(yè)面積17.2萬平方米。全年實現(xiàn)銷售額15.5億元，占社會消費品零售總額的比重達到8.6%。電子商務(wù)開始起步，現(xiàn)代物流業(yè)建設(shè)加快；會展業(yè)初顯活力。   重點商貿(mào)項目總體進展順利，積極效應(yīng)已充分顯現(xiàn)。2003年，全市共有36個在建項目，總投資24.66億元，其中，商貿(mào)項目12個，總投資18.7億元。至年底，已建設(shè)竣工19個，完成投資15.26億元，

46、完成總投資額的61.88%。佳樂福購物中心（由樂客多經(jīng)營）、銀泰商廈、麗寶商廈、福萊福大酒店二期、長興國際大酒店、江南糧油市場一期等項目已投入運行，新天地、勞倫斯、江南舊機動車交易市場正在建設(shè)中。 2004年2月商貿(mào)經(jīng)濟運行特點：批零貿(mào)易業(yè)仍占社會消費品市場主導(dǎo)地位。當(dāng)月，全市批零貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額15.07億元，同比增長7.18%，占當(dāng)月全市社會消費品零售總額的比重為87.3%。限額以下批零貿(mào)易業(yè)快于限額以上，當(dāng)月實現(xiàn)零售額12.85億元，同比增長9.51%。從定點商貿(mào)企業(yè)2月份銷售情況看，13家商場、超市同比增長的有：商場、超市增長率（%）鳳凰時代廣場21.72上海華聯(lián)超市9.76敖嘯商業(yè)2

47、.28星火服裝61.14老大房超市4.93求是電腦200華圣醫(yī)藥87.5東南汽貿(mào)16.52從12月份累計分析，13家定點企業(yè)除東南汽車外，其余12家均呈現(xiàn)正增長態(tài)勢，其中同比增長50%以上的有：鳳凰時代廣場、星火服裝、求是電腦、華圣醫(yī)藥、湖州金店，分別增長75.25%、61.10%、103.77%、83.07%、55.8%。 餐飲業(yè)增幅高于其它行業(yè)。2月份，餐飲業(yè)延續(xù)了春節(jié)假日經(jīng)濟的消費趨勢，增長較快，當(dāng)月實現(xiàn)社會消費品零售總額1.88億元，同比增長15.42%，快于全市社會消費品零售總額7.43個百分點，增幅高于批零貿(mào)易業(yè)8.24個百分點。12月累計實現(xiàn)社會消費品零售額3.88億元，同比增長

48、20.2%。從11家定點餐飲企業(yè)分析，當(dāng)月實現(xiàn)銷售收入1858萬元，同比增長17.62%。12月份累計完成銷售收入4174萬元，同比增長22.90%，呈現(xiàn)出全面增長態(tài)勢，其中增速在50%以上的有：周生記51.12%，老娘舅54.47%，大娘水餃76.99%，華樓賓館135.58%。 大類商品銷售比較集中。2月份，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3095元，同比增長14.2%。人均消費支出1758元，同比增長7.8%，其中食品類增長8.6%，衣著類增長29.2%，娛樂、教育、文化服務(wù)類增長18.8%。從定點商貿(mào)企業(yè)當(dāng)月商品銷售分析，主要集中在糧油、服裝、黃金飾品、家用電器、通訊器材等。2004年2月定

49、點商貿(mào)企業(yè)商品銷售增長率類別增長率（%）通訊器材類121.4糧油類27.6電器類66.3服裝類26.7黃金飾品24.5三、湖州市商圈分析：1.1湖州中心城區(qū)商圈：肯德基鳳凰時代廣場今日新娘婚紗攝影以觀鳳路、紅旗路為中心，浙北大廈、鳳凰時代購物廣場、樂客多購物中心、銀泰商業(yè)大廈為軸心的新一輪商圈集聚能力不斷加強。飛英順峰大酒店、海上皇宮休閑廣場、新王朝大酒店、輝煌娛樂、金碧輝煌娛樂廣場、黃金海岸酒店、農(nóng)工商超市、喜之紡婚紗攝影等一系列配套設(shè)施紛紛云集該區(qū)，是湖州城最繁華的商業(yè)區(qū)。浙北大酒店及浙北購物中心浙北大廈超市、麥當(dāng)勞及新華書店1. 2志成路服裝一條街：該步行街以四季青商城、佳樂福商城、福萊

50、福商城、福萊福酒店為中心，星火服裝大廈為代表，已經(jīng)成為湖州市民心目中首選的購物場所。1. 3臨河路休閑一條街：瀕臨市的臨河路上遍布酒吧、茶吧、網(wǎng)吧和各式休閑場所。夜幕降臨后，這里可算得上老城區(qū)最熱鬧的區(qū)域之一。紫洋足浴、雨果咖啡、太和茶樓、延和茶餐廳、上島咖啡等休閑娛樂設(shè)施均處于此區(qū)域內(nèi)。臨河橋及臨河路雨果咖啡1. 4陽光商圈：陽光城陽光商圈隨著嘉業(yè)陽光城的開盤銷售閃亮登場，在其四周已日漸形成一個頗具人氣的商圈。由于該樓盤所處區(qū)域消費能力比較強，是湖州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)人流最密集的地方，因而這一帶已日漸成為投資客的新寵。據(jù)悉，陵陽路北側(cè)還將興建一大型商貿(mào)區(qū)，該地塊的人氣將更旺。嘉業(yè)大酒店籌建處陽光城

51、鳳凰路側(cè)商鋪陽光城太湖路側(cè)商鋪2、湖州市主要路段商業(yè)經(jīng)營特色志成路：（步行街服裝街）四季青商城、佳樂福商城、福萊福商城、星火服裝大廈等人民路：浙北影城、海上皇宮休閑廣場人民路益民路：天天足浴、阿慶嫂咖啡茶館觀鳳路（自北向南）：飛英順峰大酒店、金碧輝煌娛樂廣場、輝煌娛樂、新王朝大酒店、茶莊、茶吧、酒吧、歌城、餐飲、數(shù)碼港、家紡、十一中、教育書店、農(nóng)工商超市、聯(lián)通營業(yè)廳、黃金海岸酒店、浙北購物廣場環(huán)城北路；北街：上島咖啡、延和茶餐廳、天煌魚頭老鍋、一品砂鍋、迪歐咖啡；頤高數(shù)碼廣場、蘇寧電器市場、湖州市房產(chǎn)交易中心、小商品批發(fā)市場塔下街：六客堂茶藝館臨河路：茶吧、網(wǎng)吧、酒吧獅象路：麥香園餐飲南街：喜

52、之紡婚紗攝影、二輕大廈、精益眼鏡苕溪路：紫洋足浴、雨果咖啡、太和茶樓、知音琴行、錦輝酒店、云海水世界娛樂廣場橫塘路：湖州游泳館金婆弄：佳音琴行環(huán)城東路：樂萬家超市外環(huán)東路：新三伍娛樂城鳳凰路（自西向東，龍溪北路青銅路段）：鳳翔綜合市場北側(cè)：郵局、平安保險客服中心、汽車美容中心、郵政儲蓄所、鳳翔綜合市場（農(nóng)貿(mào)市場）、平安人壽、海明綜合樓（在建）、市工商局南側(cè)：浙江移動、金泉花園及社區(qū)服務(wù)性商鋪、中行、電力局鳳凰路（自西向東，青銅路太湖路段）：北側(cè)：市工商局、藍珊咖啡、美都花園、青塘小區(qū)及社區(qū)服務(wù)性商鋪（青塘路）檢驗檢疫局、大竹海飯店、嘉業(yè)陽光城、工行、中國人壽、清河坊茶樓、紅泥家常飯、港湖大酒店港湖大酒店紅泥家常飯南側(cè)：市電力局、紫晶公寓、小紹興餐飲、湖州勞動力市場、江南一品大酒店、裝飾裝修業(yè)商鋪、交行、稅務(wù)局、青云閣茶室、殘聯(lián)、金帝豪娛樂廣場、玉麒麟餐飲玉麒麟餐飲金諦豪娛樂廣場龍溪北路（自北向南）：西側(cè)：廠區(qū)、（鳳凰路）、新奇樂大酒店、龍鳳花園、交行、天煌大酒店