房地產開發(fā)流程及前期報建經驗分享(二)

1、6、消防和人防專項審查這兩樣東西搞死人。 直接這么下兩個結論： 沒有哪個小區(qū)的消防和人防設計是達標的。 沒有 哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難， 是所有專業(yè)報建中最艱難的， 但是如果說簡單， 也可以很簡單。 至于人防報建， 這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存反感。先從消防說起。消防部門是 * 官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數(shù)。 我國的消 防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢， 我們的開發(fā)商， 也確實是非常的不象話， 要滿足消防標準的話，這個投入太大了。 另外我們 的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非

2、常影響使用的， 比方電梯間和樓梯間之間設置個 1 級防火門， 那對業(yè)主進進出出來講， 是非常不方便的。 基 本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按標準做夠做足。在這個方面，審 查那也是越來越嚴。 一般說， 各開展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。 為什么呢？因為這 些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠 流長， 往往由他們出面才能把事情辦成。 但是，我在這里說句公正話： 涉及生命平安的消防 標準，根本上沒人敢動手腳。比方 12 層以上要設置專門的消防電梯，17 層以上設置剪刀樓梯，這些強制性標準已經是鐵律。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這 些強制性標準的，即使能繞過去將會獲得巨大

3、的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是根本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業(yè)生 涯中，我也不敢。人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。 我不知道這個東西算啥。 真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里， 911 的那棟大樓就是前 車之見。真要被炸了樓， 呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介 意。人防部門屬于政府部門， 不是軍隊編制。 用于人防用途的那局部地下室也可以搞停車位，但是這局部要被劃出來，不能發(fā)產權證。這局部停車位只有使 用權。 關于人防停車位的使用權問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有， 尤其是自 以為看通了物權法的神經們。我

4、現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東 西，產權都是國家所有。 國家為了鼓勵大家搞人防工程， 就允許你暫時用著。 但是這個產權， 無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因為人防用途局部的車位只不過是一種暫用的性質， 不能賣， 所以開發(fā)商絕對會想 方法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比方人防那個平安門， 那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室， 還真是搞碉堡了。也不知道能 防什么。7、節(jié)能審查、施工圖審查在領取建設工程規(guī)劃許可證之后， 設計公司在建筑施工圖的根底上再次細化， 完成結構施工 圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查

5、了。節(jié)能審查， 在我的個人經驗里面， 是怎么審都行的事情。 我國現(xiàn)在越來越強調可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么 360 度大落地窗、全敞開式陽臺、 無封閉式中庭這些東西， 在節(jié)能方面肯定是不達標的。搞了這些東 西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯： 北方一般在節(jié)能審查上都比擬能達標， 老百姓在觀念上也比擬能 接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。 但是南方人對這種東西就比擬不待見， 我就好這一口， 你 管得著啊。說到這里不由得想對那個套型建筑面積90 平方米以下占 70%以

6、上的 9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后， 確實不習慣居住大面積。 開間超過 6 米的客廳， 在取暖上 就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90 平方米的套型面積確實可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣 及氣候一致的：空氣枯燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。 我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶， 90 平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。 這個稍微在圖上畫一下就知道了。 房子朝外的位置就那么幾個

7、面， 幾個 房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個工程，為了在滿足這個 9070 的要求下還能做 3 房單位，設計師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場上 的公司逼得沒法子， * 只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身 的地方都沒有。現(xiàn)實就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此?，F(xiàn)在有些公司為了躲避這個 9070，還想了些花招，比方設計兩套房子，再打通它一起 賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。現(xiàn)在開始說施工圖審查。 施工圖審查現(xiàn)在都已經在外表上市場化了， 允許開

8、發(fā)商自己找 資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常 落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅工程門口建一座景觀塔。 那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊， 政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查， 一查的話，審查人員說，不

9、行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。 要說這個圖紙違反強制性標準吧， 它也不違反。 但是不違反強制 性標準就表示平安合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。 現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個 塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不平安反正我個人不知道。施工圖審查是收費工程，非常貴，所以一直都是名義上的市場化， 事實上的壟斷化。施 工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音， 這兩個東西專門拿在這里講， 是因為這兩樣

10、東西是最擾民的。 我知道在很多城 市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、 * ，的主要生財?shù)缆妨恕＿\ 輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么標準。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒方法，只 能打通各路神仙。余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經見識過廣州的一部車， 從天河一路撒到番禺， 結果被罰了 5 萬多，包工頭拼命去做工作都沒用， 估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。噪音排放許可， 是指只能在規(guī)定時間，用標準的，噪音較輕的方式

11、施工。這個是環(huán)境保 護部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我 * ，站在工地里， 聽了一天的錘擊聲， 第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。 只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何， 都支持在這方面 加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比方廣州和深圳。那是真管得不錯。無 論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。 但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的

12、地步。9、質量監(jiān)督、平安監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來， 已經寫得不耐煩了。 但是沒法子。 程序是這么一步 步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我* ，后面不知道還有多少程序。 放驗線、 白蟻防治、 防雷、預測繪、 預售、各專業(yè)驗收、 工程備案驗收， 一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發(fā)這種神經寫這種東呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。質量監(jiān)督站和平安監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。 拿施工許可證之前， 必須得去兩個站 辦審批手續(xù)。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質量問題都是平安問題。我就不明白為什么要搞兩個站， 分著管。 譬如我

13、打樁沒按 規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是平安問題還是質量問題？我反正說不清楚。 總之兩個機構都得好好的哄著。 當然在假設干細節(jié)上這兩部門還是有所 區(qū)別。比方有些平安問題確實跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦， 物料堆放不按規(guī)定亂堆啦， 這些。但在我看來， 安監(jiān)把質監(jiān)吃掉， 并成一個機構， 沒有任何邏輯和操作上的困難。在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監(jiān)辦； 不需要檢測， 一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn) 毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質監(jiān)搞檢測，比方樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費工程，所以質監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監(jiān) 大多得靠這些收費工程養(yǎng)活自己。收人錢手軟

14、，云云。安監(jiān)根本不收費，但是他們也能想出非常多的收費效勞出來， 譬如平安生產培訓， 工人佩帶平安智能卡上 班，等等，總之各有各的門路啦。現(xiàn)在在有些城市， 質量檢測的功能已經開始市場化了， 有資質的檢測單位都能做檢測了。 我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的 3 分之 1。恩，在這里，為了防止有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了， 才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？不過呢， 絕大多數(shù)的城市， 這個功能被質量監(jiān)督站牢牢的把持著。 這個也是建設部門的 生財主道啊。我要是局長我也不肯放。10、施工招投標、監(jiān)理報建首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產

15、公司無國有經濟成分 ，其房地 產工程不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州， 無論什么企業(yè)施工， 都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可 法的地方。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明， 既可免除施工招投標手續(xù)。 啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局 打一張股東結構書就行了。在必須要做施工招投標的時候， 我必須得說， 這個領域那是真黑不是假黑。 黑得讓人毛 骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質量員和平安員。 施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術人員，根據(jù)工程大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識 相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。 本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。 結 果，連交件都交不進去。總之就是不受理。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰， 全部材料退件。 這個企業(yè)的老板氣得 * 。 到最后當然這