房地產(chǎn)市場波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響探討

1、    房地產(chǎn)市場波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響探討    張育杰+張興普【摘要】在國內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱、是經(jīng)濟(jì)增長的引擎，房地產(chǎn)市場波動(dòng)情況與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切。隨著城市化進(jìn)程不斷加快，人們對住房的要求也越來越高，再加上來自人們思想觀念的影響，使得房地產(chǎn)市場價(jià)格過高的現(xiàn)象在許多地區(qū)發(fā)生，進(jìn)而導(dǎo)致投資過熱等經(jīng)濟(jì)問題。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；宏觀經(jīng)濟(jì)；投資；國民經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)行業(yè)擁有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈和資金鏈，如果能促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康繁榮發(fā)展，就會(huì)帶動(dòng)更多與之關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。例如鋼鐵行業(yè)、建筑原材料行業(yè)、家具公司、裝修公司、家居物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及物業(yè)公司

2、、金融信貸行業(yè)等。能夠在很大程度上拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)就業(yè)，對整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)都具有促進(jìn)作用。但是，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱或過于低迷等情況，就會(huì)給國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來不利影響，甚至有可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)生崩潰。一、房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀自改革開放以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷繁榮、不斷壯大，但在發(fā)展的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)不平穩(wěn)發(fā)展的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長期處于波動(dòng)發(fā)展的狀態(tài)。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)生顯著變化的時(shí)期應(yīng)追溯到上世紀(jì)九十年代，普通居民用房逐漸由單位住房、福利分房和集資建房等形式發(fā)展成了商品房。之后，政府又出臺(tái)相關(guān)政策，使經(jīng)濟(jì)適用房、安置房等保障性住房大面積出現(xiàn)。如今，我國房地產(chǎn)生產(chǎn)制度和分配制度主

3、要處于以“市場配資資源為主，以政府調(diào)控為輔”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從整體上看，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展大致經(jīng)歷了四個(gè)重要時(shí)期，第一個(gè)時(shí)期是1981年到1983年之間，第二個(gè)時(shí)期是1984年到1990年之間，第三個(gè)周期是1991年到1996年之間，從1997年到現(xiàn)在，一直處于第四個(gè)時(shí)期。而總結(jié)這四個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律可發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度越來越小，且波動(dòng)周期越來越長，經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷提高。房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，其對人民生活水平的提高、居民居住條件的提高等方面發(fā)揮著巨大作用，更成長為國民經(jīng)濟(jì)不可缺少的重要產(chǎn)業(yè)，甚至發(fā)展成許多地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)市場中發(fā)揮著支柱性、

4、基礎(chǔ)性以及先導(dǎo)性的作用，其經(jīng)濟(jì)波動(dòng)狀況可直接影響整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展情況。今年來，雖然我國許多地方都大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，依靠房地產(chǎn)項(xiàng)目取得了不曉得成就，但是大規(guī)模的“造城運(yùn)動(dòng)”、“經(jīng)濟(jì)炒作”、發(fā)展過快、過熱的現(xiàn)象影響了未來宏觀經(jīng)濟(jì)的健康增長。二、房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對消費(fèi)的影響第一，房地產(chǎn)市場是非常重要的消費(fèi)市場，對消費(fèi)需求變化的影響較大，并且在一定程度上影響著人力財(cái)富的預(yù)期收入水平。第二，房地產(chǎn)的本質(zhì)就是商品，與普通商品一樣，都具有通過產(chǎn)品產(chǎn)出而影響社會(huì)資產(chǎn)變化的特點(diǎn)，其整體價(jià)格的變遷會(huì)深刻影響社會(huì)財(cái)富?？傊?，房地產(chǎn)對消費(fèi)產(chǎn)生影響，是通過財(cái)富效應(yīng)來實(shí)現(xiàn)

5、的。而財(cái)富效應(yīng)又稱余額效應(yīng)，其運(yùn)行機(jī)制實(shí)際上是通過房地產(chǎn)商品價(jià)格變動(dòng)，導(dǎo)致正是余額發(fā)生改變，進(jìn)而直接對國民收入產(chǎn)生影響的過程。第三，房地產(chǎn)影響消費(fèi)的具體體現(xiàn)是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格提高時(shí)，擁有房產(chǎn)權(quán)的業(yè)主的資產(chǎn)便會(huì)增加，如果業(yè)主將房產(chǎn)進(jìn)行變賣或者抵押等經(jīng)濟(jì)操作，就會(huì)增加他們個(gè)人的額外收入，進(jìn)而刺激個(gè)人或家庭的消費(fèi)。但同時(shí)，一些在外租房的人群就會(huì)因?yàn)榉孔獯鬂q而降低其他方面的消費(fèi)，準(zhǔn)備買房的人群因?yàn)榉績r(jià)上漲而降低其他方面的消費(fèi)比例。（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對投資的影響根據(jù)我國的房地產(chǎn)發(fā)展形勢，當(dāng)房價(jià)有上漲趨勢時(shí)，許多社會(huì)投資者就會(huì)聞風(fēng)而動(dòng)，為了獲取大量的行業(yè)利潤，很多企業(yè)和個(gè)人便會(huì)參與到商品房經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中去，也就

6、是投資房產(chǎn)。為了滿足需求，房地產(chǎn)規(guī)模會(huì)迅速擴(kuò)大，供給量不斷增多，這是房地產(chǎn)市場波動(dòng)對社會(huì)投資的直接影響。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)鏈長的特點(diǎn)，導(dǎo)致當(dāng)其價(jià)格發(fā)生上浮時(shí)會(huì)間接帶動(dòng)建材、家具等行業(yè)投資的規(guī)模。（三）房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的影響房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的需求彈性相對較小，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢下行時(shí)，可通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)刺激消費(fèi)、吸納社會(huì)資金來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。由于房地產(chǎn)行業(yè)對人工、原材料、資金等的需求量大的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)成為了資金推動(dòng)型企業(yè)?？梢?，在經(jīng)濟(jì)平衡傾斜時(shí)，可發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)增長的作用。但是房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)含量有限、產(chǎn)業(yè)附加值低、能源消耗大，導(dǎo)致很難推動(dòng)科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級，也無法有效轉(zhuǎn)變經(jīng)

7、濟(jì)發(fā)展方式。（四）房價(jià)過高帶來許多負(fù)面經(jīng)濟(jì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬性較強(qiáng)，可以快速吸收大量社會(huì)資本。但是當(dāng)過量社會(huì)資本流入房地產(chǎn)市場時(shí)，就會(huì)很容易造成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)問題，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲、脫離市場基礎(chǔ)，當(dāng)房價(jià)大幅上漲以至遠(yuǎn)超商品本身價(jià)值時(shí)，就會(huì)帶來許多經(jīng)濟(jì)問題。例如，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲便會(huì)帶動(dòng)建筑材料、裝飾裝修材料價(jià)格的上漲，這些商品價(jià)格普遍上漲時(shí)，又會(huì)使服務(wù)或相關(guān)附加產(chǎn)品價(jià)格上漲，形成連鎖反應(yīng)。而居民需要住房、工廠需要廠房，社會(huì)商業(yè)成本價(jià)值增加，導(dǎo)致社會(huì)生產(chǎn)、經(jīng)營成本普遍上漲，最終造成通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)問題。三、結(jié)語綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求量大，而且產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，可以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但如果操作有問題，使得房產(chǎn)投資過熱或過于低迷，又會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫、通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)萎靡等問題。參考文獻(xiàn)：1付喜明.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的