二手房賣方需要注意的法律問題匯總

1、二手房交易中，賣房一方應(yīng)該注意的法律問題賣房要先確定好房子的出售價格確定好房屋的出售價格，不僅可以保證房產(chǎn)能夠順利快速地成交，還可以使得賣 方不至于因為房價上漲而毀約。影響房價的因素主要有以下幾個方面：1、房屋本身的因素70房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會影響到房屋的價格。房屋竣工后即進 人折舊期，而土地使用年限從開發(fā)商拿到土地使用權(quán)證算起，住宅用地最高期限為 年，從開發(fā)商取得土地使用權(quán)證之日起過一年少一年。另外，房屋的朝向、樓層等自 然狀況，也會對價格產(chǎn)生一些影響，眾所周知，南北通透的房子是所有朝向里最好 的，那么這樣的房子比起其他朝向的就要有優(yōu)勢多了。還有樓層，如果房子所在樓棟屬于高

2、層，那么高層中較低的樓層價錢就和其他的 難以相比了。此外，房屋的裝修也會影響到房價，有的購房者選擇購買二手房就是看 中了其 即買即住”的優(yōu)點，如果房屋本身的裝修很好，那么買方人住后就無需重裝， 裝修省了錢，那么自然在房價里就應(yīng)有所體現(xiàn)了。2、房屋周邊的環(huán)境因素環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，又有社會環(huán)境；既有小環(huán)境，又有大環(huán)境如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣。再如社會 環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)適合居住。此外，該地區(qū) 的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小學(xué)區(qū)，都會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。比如 眾所周知的學(xué)位房、地鐵房3、人們“喜新厭舊”

3、的心理因素如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房 的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手 房一般比同區(qū)域同地段的新建商品房單價便宜8% 。4、市場行情及價格預(yù)期因素主要包括季節(jié)性因素：一般情況下，前半年二手房成交量不多，因此價格肯可能 稍低點，后半年則不然，尤其是來到“金九銀十”，隨著成交量的增多以及中國人傳 統(tǒng)的年底置業(yè)觀念的影響，二手房的成交量必然暴增，從而使得房價上漲；信貸政策 影響：包括首付幾層，貸款利率等因素都會直接影響到潛在購房者的購買欲望；房地 產(chǎn)調(diào)控政策：主要是指限購政策，此政策的實施確實對炒房者起到了一定的作

4、用，但 是上有政策，下有對策，現(xiàn)實中很多人為了規(guī)避信貸政策及限購政策，往往會通過假 離婚或注冊公司等方式購房。5 、 成交稅費以及公共設(shè)施現(xiàn)狀實踐中，房屋交易的稅費一般都是有購房者去承擔(dān)，但售房者在房屋定價的時候 一定要考慮到購買者的角度去看問題。舉個例子，售價 100 的房子，紅本滿兩年、唯 一住房，購買者的購買成本大約是 30 萬的首付、 1 萬以內(nèi)的稅費以及中介費。售價 100 萬的房子，有抵押、未滿兩年且不唯一，則購買者購買成本大約是 30 萬的首付、 三萬（甚至更多）左右的稅費以及中介費。成本明顯增加！另外其他公共設(shè)施的現(xiàn)狀 也會間接影響到房產(chǎn)的價格。如果委托中介公司，可以向中介公司

5、詢價，如果急于出售變現(xiàn)可以通過報紙、網(wǎng) 絡(luò)等查看一下二手房交易市場的行情，將價格定得比周邊同地段、同檔次、同面積的 二手房銷售價格稍低一些，但不可以過低，否則反而會使買家產(chǎn)生疑慮。如果不急于 出售，在定價時要考慮當?shù)氐姆慨a(chǎn)增值速度了委托中介須謹慎房產(chǎn)中介可以為業(yè)主節(jié)省大量時間，提高交易效率，但是，在選擇和委托房產(chǎn)中 介的過程中，應(yīng)該注意以下問題：1、全權(quán)委托”、獨家代理”要慎重。全權(quán)委托”是指房主委托中介代理自己行使全部權(quán)利，可以代為確定交易條件、 簽訂合同、辦理過戶手續(xù)等。一旦中介公司為自己利益而對購房人做出承諾，房主對 購房人就要承受相應(yīng)后果，風(fēng)險較大。獨家代理”是指房主承諾只委托某一家中

6、介代為出售房屋，不得自行或另行委托 其他中介出售。這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋房主就會比較被 動，即使自己尋找到合適的出售機會可能也要面臨中介索要約定的費用。處理起來比 較棘手。所以，如果委托中介賣房，盡量不要采取全權(quán)委托”或獨家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，應(yīng)在合同和授權(quán)委托書上做出一定限制：比如委托書上標明簽訂合同或收款須由產(chǎn)權(quán)人本人親自確認方為有效”、獨家代理的底價是多少”、中介代理權(quán)的有效期限到何時止”、不能按約定時間和價格出售如何處理”、不通過中介另行出 售如何處理”等等。2、權(quán)屬證書原件應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)人持有在委托中介交易的過程中，中介往往以方便代理為由要求房主把

7、房產(chǎn)證交給 中介代為保管，這對售房人是極為不利的，一旦賣家和中介發(fā)生什么糾紛，中介往往 會扣住產(chǎn)權(quán)證不還。即使房主能通過訴訟等方式要回產(chǎn)權(quán)證，可能也會投入相當?shù)臅r 間和精力。建議可以把房產(chǎn)證、身份證的復(fù)印件交給中介，需要原件時可由產(chǎn)權(quán)人親自出面 辦理。即使是復(fù)印證也可以做一些必要的設(shè)置，比如在產(chǎn)權(quán)證或身份證的復(fù)印件上標 明授權(quán)范圍等約束性語言。例如：此復(fù)印件僅供中原地產(chǎn)代為出售地王大廈 1001 號商 鋪之用，不做其他用途。3、應(yīng)該堅持在交易時三方親自確認交易內(nèi)容。賣方應(yīng)該堅持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)由買賣雙方及中介三方共同確認相關(guān) 交易條件并共同在合同上簽字確認?，F(xiàn)實中，有中介欺瞞買賣雙方

8、 “吃差價 ”，肯定是不讓交易雙方見面。而且雙方親 自交流確認交易，還能避免中介為促成交易而故意隱瞞一些房屋的實際情況，比如房 子存在什么缺陷，本來房主是如實告知中介的，但有的中介為了賺取中介費，故意隱 瞞不告知購房者。一旦交易完成，購房者追究，中介已經(jīng)收取到中介費，這時不說是 “售房者沒說 ”就是說 “購房者已知 ”。4、簽署合同等文件不能留空白。售房者在簽署合同等文件時一定要仔細審核文件的內(nèi)容，如果有空白之處要么要 求明確填寫要么用筆劃掉相應(yīng)空白。以往曾經(jīng)發(fā)生過當事人主張有自己簽名的合同與自己見到的合同不同，雖然簽名是真的，但合同中的一些空白內(nèi)容被中介或?qū)Ψ绞潞筇顚懥藢ψ约翰焕膬?nèi)容，這種

9、 情況很難舉證。5、如中介可能持有房款須明確延期付款的違約責(zé)任。在委托中介代為售房的過程中，往往涉及中介代收房款，或者涉及中介代為辦理 貸款、墊資、轉(zhuǎn)按揭等手續(xù)，可能涉及購房者先把相關(guān)款項打給中介，如果事先有約 定，對于購房者而言，把房款付給中介就等于是付給售房人，而有的中介會拖延把相 關(guān)款項交給售房人的時間。如果涉及上述問題，在與中介簽訂的合同中，應(yīng)該把中介代為收取上述款項后多 長時間把相關(guān)款項轉(zhuǎn)交給售房人、如果不按時轉(zhuǎn)交如何承擔(dān)違約責(zé)任作出明確的約6、對交易可能發(fā)生的費用應(yīng)該在委托中介時提前確認清楚。在與中介簽訂正式的有權(quán)利義務(wù)約束條件的協(xié)議或承諾之前，應(yīng)該先就委托 中介售房可能發(fā)生的費用

10、、這些費用由哪一方承擔(dān)、要委托中介代為處理的所有 事項都進行明確約定，并把相關(guān)費用標準形成書面文件，由各方確認。以免在合 同簽訂后，履行過程中，因費用承擔(dān)問題產(chǎn)生爭議。三、賣房合同切勿隨意簽賣房合同都有格式范本，但不能因此就隨意簽署1、簽署合同前，必須得確認買房人的資格和條件,通?？梢砸筚彿空吆炇鸪兄Z書作為合同的補充協(xié)議。例如：購房者張三，在深 圳繳納社保滿一年，有固定工作，在深圳沒有住房，符合深圳市政府關(guān)于“限購”的 規(guī)定，具有買房資格。如有不實，本人愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。貸款買房的還需要 確保買方?jīng)]有不良記錄，征信狀況良好。2 、 簽署合同前，還得看看自己是否具備簽約的資格和條件房產(chǎn)是

11、否涉及抵押？設(shè)計抵押的房產(chǎn)贖樓后還可以交易，但是需要注意合同約定 的過戶時間，并積極配合贖樓，否則可能導(dǎo)致違約。房子是否涉及共有產(chǎn)權(quán)（主要是指婚后購買的登記在夫妻一方名下的房產(chǎn)）？在 深圳已經(jīng)有相關(guān)判例，出賣方的配偶主張未經(jīng)具有夫妻關(guān)系共有人的同意，請求合同 無效的判例，并且已經(jīng)勝訴。盡管此項風(fēng)險對于購房者來說要比售房者更大，但是， 合同出賣方也要對合同的購買方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房子是否被法院查封保全？眾所周知，因涉訴被查封的房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)， 因此出賣方需要在簽合同之前一定要確保房子沒有被法院查封，否則可能因為過戶不 能而承擔(dān)違約責(zé)任。出賣者可以持本人身份證在產(chǎn)權(quán)登記中心查詢。3 、

12、合同中必須重視的幾個條款 （如定金、價款及費用、稅費分擔(dān)條款等）重點說一下定金。售房者在收取定金的時候是定金性質(zhì)就簽收定金，不是定金性 質(zhì)就不要簽收定金。因為定金合同是實踐合同，雖然合同約定的定金是五萬，購房者 給了十萬，出賣方簽收了，定金就是十萬，如果違約就要雙倍返還定金二十萬；如果 合同約定的定金是十萬，但是你簽收了五萬，那定金就是五萬，如果違約就需要雙倍 返還定金十萬。另外購房價款、稅費的承擔(dān)以及各種費用的交付時間、手續(xù)辦理的時 間一定要看清楚，尤其是在涉及到贖樓的時候，千萬計算好贖樓時間與約定的過戶登 記時間，不能違約。合格的中介人員往往會根據(jù)以往的經(jīng)驗，確定好申請贖樓的時 間，做到贖

13、出房產(chǎn)證當天正好滿足條件，可以辦理過戶，實現(xiàn)贖樓與過戶的無縫對 接。4、房子是否存在租約？承租人是否已經(jīng)放棄了有限購買權(quán)？有租約的房屋需要確認承租人不會行使優(yōu)先購買權(quán)，同時承租人需要出具聲明 書，放棄該項權(quán)利，一旦忽視承租人的優(yōu)先購買權(quán)，后果將十分嚴重，承租人可以要 求撤銷買賣雙方簽訂的購房合同。另外，即便是承租人已經(jīng)放棄了優(yōu)先購買權(quán)，也要 提前向購房者告知，否則交房時可能會產(chǎn)生不必要的糾紛。四、房款交割有講究1、簽約時必須得收到部分房款，以確保對方反悔或拖延支付余款的風(fēng)險（簽訂合同 時）；在房屋買賣合同簽訂后，購房者今天簽約，明天電話說要違約的情況時有發(fā)生， 沒有定金的約束，購買者可能隨時違

14、約。盡管可以通過訴訟等法律渠道往回損失，但 是耗時耗力戰(zhàn)線長，即便是售房者最后勝訴并申請強制執(zhí)行，購買者屆時有沒有執(zhí)行 判決的能力也還是個未知數(shù)。2、辦理過戶時，要確保買方已經(jīng)拿到了貸款承諾函（產(chǎn)權(quán)變更時）；銀行一般會在貸款人申請完貸款，辦理完資金監(jiān)管后十個工作日內(nèi)出具貸款承諾 函，但是銀行是否同意借款賣方不好確定，因此買方在辦理過戶變更手續(xù)之前一定要 確保銀行已經(jīng)出具了貸款承諾函，否則發(fā)生房、款兩失的悲?。?、交房時必須得收到絕大部分房款，以防對方老賴（水電煤氣更名）；賣方一定要確保銀行已經(jīng)將全部款項轉(zhuǎn)到自己指定的銀行賬戶上之后再辦理水電 煤氣的變更手續(xù)（俗稱交房）。因為銀行放款之后就會開始計算利息，某些買家可能 跟銀行串通一氣，欺騙售房者交房以后卻遲遲不放款的情況時有發(fā)生。4、更名完成后提醒中介支付交房保證金（過戶押金）；此款項屬于中介代管款項，一般 3000到5000左右，用于結(jié)清水電煤氣以及管理費的，交房之后，一定要及時提醒中介返還過戶押金。因此，一個誠信的中介對于售房者的重要性不言而喻。五、涉及按揭轉(zhuǎn)移風(fēng)險點辦理轉(zhuǎn)按揭贖樓服務(wù)，賣方需要謹慎