房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識AE必讀

1、一、房屋性質(zhì)1.什么是商品房？商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以贏利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。2.什么是經(jīng)濟適用房？經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。二、房屋結(jié)構(gòu)1.什么是木結(jié)構(gòu)？木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)。2.什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅？磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料?！盎臁笔侵赣射摻?，水泥，沙石，水按一定比例配置的鋼筋混凝土配料，包括樓板，過梁，樓梯陽臺，排檐。這些配件及磚做的承重墻相結(jié)合可以成為磚混結(jié)構(gòu)住宅。3. 什么是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)？鋼筋混凝土住宅是指建筑物中主要承重結(jié)

2、構(gòu)如墻、柱、梁、樓板、樓體、屋面板等用鋼筋混凝土制成，非承重墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，耐火性、耐久性、抗腐蝕性強。鋼混結(jié)構(gòu)可以細分為框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，由梁、板、柱組成建筑承重結(jié)構(gòu)，墻體僅作為分隔和保溫用途。剪力墻結(jié)構(gòu)，由梁、板、墻體組成建筑承重結(jié)構(gòu)，部分墻體承在結(jié)構(gòu)中受力。4.什么是鋼結(jié)構(gòu)住宅？鋼結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中主要承重結(jié)構(gòu)以鋼制成。適用于超高層建筑。自重最輕。三、房屋建筑相關(guān)名詞1.什么是躍層式建筑？躍層式建筑是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連

3、接。2、雙拼別墅它是聯(lián)排別墅及獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。目前，在美國比較流行的2-PAC別墅是一種雙拼別墅。特征：1.降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。2.是低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了兵營式排列的呆板面孔。3.雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會差，重要的是采光和觀景。3、聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅于19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民

4、城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。定義：又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設(shè)有1至2個車位，還有地下室。由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。特征：1、比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2、價位較

5、低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。3、戶型設(shè)計豐富而前衛(wèi)，有特色4、洋房洋房是指解放前建造的，一般為四面或三面臨空，裝修精致，備有客廳、餐室，有數(shù)套衛(wèi)生間等結(jié)構(gòu)較好的獨立式或復(fù)式、別墅式住宅。5、獨棟別墅【英譯】HOUSE，Villa?！径x】獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 【特征】私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)。 6、疊拼別墅【定義】它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓及聯(lián)

6、排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間及聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。 【特征】：1.購買人群是社會上的中產(chǎn)階級，而非真正意義上的富人。2.稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。3.疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進深長的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人。7、高層住宅7層及檐高20米以上的住宅,我們稱之為高層住宅.高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，按

7、它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內(nèi)部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設(shè)有電梯作為垂直交通工具，為此國家還明確規(guī)定：12層及12層以上的高層住宅，每單元設(shè)置電梯不少于兩部。8、多層泛指29層的住宅及高度不超過24m的其他民用建筑為多層。住宅設(shè)計規(guī)范上指4-6層住宅。2.什么是復(fù)式住宅？復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中夾層，兩層合計的層高大大低于躍層式住宅。下層供起居用包括進餐、洗浴等，上層供休息和睡眠用。3.什么是住宅的層高和凈高？層高是指住宅高度以“層”為單位計算，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離

8、。凈高層高減去樓板厚度的凈剩值。4.什么是住宅的進深？住宅的長度和進深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。5.什么是住宅的開間？住宅的開間就住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就一個自然間的寬度而言，故又成為開間。四、建筑指標相關(guān)名詞1.什么是住宅的容積率？容積率=總建筑面積/總占地面積2.什么是住宅的綠化率、綠化覆蓋率、綠地率？綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和及小區(qū)用地的比率。距建筑外墻15米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠化覆蓋率

9、是指綠化垂直投影面積之和及小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，綠化覆蓋率有時能做到60以上。綠地率是指居住區(qū)內(nèi)各類綠地的總和及居住區(qū)用地的比率。居住區(qū)內(nèi)各類綠地包括公共綠地、住宅旁綠地等。3.使用率和實用率？使用率是指套內(nèi)使用面積及建筑面積之比。一般情況下設(shè)計合理的樓房使用率，高層塔樓住宅約在72%-75%之間；高層板樓住宅約在78%-80%之間，多層住宅建筑約在85%左右。得房率高只意味著公攤面積小，而使用率高則同樣說明墻體面積或套內(nèi)陽臺面積小。使用率=套內(nèi)凈使用面積÷建筑面積×100%得房率=套內(nèi)建筑面積÷建筑面積

10、5;100%實用率=得房率使用率4.建筑密度（建筑覆蓋率）：是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積及地塊面積的比率（%），即建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積5.道路紅線、用地紅線？用地紅線是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設(shè)用地范圍的界限。道路紅線是指城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地及兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。五房屋建筑樓層相關(guān)名詞1.房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)及地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗

11、樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。2. 地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。3. 半地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。4. 假  層：是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。5. 擱樓（暗樓）：一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。6. 低層住宅：指一層至三層的住宅。7. 多層住宅：指四層至六層的住宅。

12、8.中高層：指七層至九層的住宅。9.高層：指十層及十層以上的住宅。10.小高層：指樓層在八至十二層間，配備電梯的住宅。在建設(shè)部有關(guān)規(guī)定中，只有多層及高層的高規(guī)定，沒有小高層這個概念。六、住宅面積名詞1. 建筑面積及計算方法？建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的

13、外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均

14、按建筑物自然層計算建設(shè)面積。(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄

15、板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4)沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房

16、間。(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。2.銷售面積的概念和計算方法？按照北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定(京房地權(quán)字2019第1285號)：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)及應(yīng)分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積之和套內(nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計規(guī)范(GBJ96-86)規(guī)定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計規(guī)范計算。套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：(1)共用墻包括

17、各套之間的分隔墻、套及公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：(1) 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；(2) 各單元及樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計入公用建筑面積：(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之

18、和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數(shù))3.套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積4.建筑平面系數(shù)=使用面積/銷售面積5.可分攤的公共部分包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯和樓梯的前廳、樓梯間、電梯井、垃圾道、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工作休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房及為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備機房。七、相關(guān)基礎(chǔ)知識1.什么是五證兩書五證：國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程開工證商品房銷售許可證兩書：住宅使用說明書住宅質(zhì)量保證書2.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成土地取得費（征地費、拆遷安置費、地價款）、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、經(jīng)營管理費、銷售費(廣告費、代理費) 、利息、稅費。3.什么是七通一平？通上水、通下水、通污水、通電力、通煤氣、通道路、土地平整。4.付款方式一次性付款、商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款、貼息貸款5.購買一套房屋需要支付的費用a.房價款：每平方米建