房地產(chǎn)開發(fā)及土地整理知識

1、取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的一點基礎(chǔ)如下：一、國有土地使用權(quán)的出讓 1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ；2、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ；3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 ；4、主管部門實地勘察 ；5、土地估價報告的預審 ；6、委托地價評估 ；7、辦理核定地價手續(xù) ；8、辦理土地出讓審批 ；9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ；10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證 ；11、領(lǐng)取正式國有土地使用證 ；12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還 二、取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費 1、地價款（土地出讓金） ；2、資金占用費 ；3、滯納金 ；4、土地使用費 ；5、外商投資企業(yè)土地使用費；6、防洪工程建設(shè)維護管理費 ；7、土地

2、閑置費 ；8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 ；9、城鎮(zhèn)土地使用稅 ；10、地價評估費 ；11、出讓土地預訂金 ；12、征地管理費 ；13、土地補償費 ；14、青苗及樹木補償費 ；15、地上物補償費 ；16、勞動力安置費 ；17、超轉(zhuǎn)人員安置費 ；18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金 ；19、耕地占用稅 所謂一級土地開發(fā)，是指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發(fā)的過程。具體來說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達到土地出讓標準的土地開發(fā)行為。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運作方式，開發(fā)的主體應是當?shù)卣?/p>

3、府或由當?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數(shù)城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負責管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機構(gòu)來做。 土地數(shù)量結(jié)構(gòu)即各種土地利用類型在數(shù)量上表現(xiàn)出的差異。土地所有權(quán)所有權(quán)是指所有人依法享有對自己的財產(chǎn)占有、使用、收益、處分的權(quán)利。土地所有權(quán)是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。一般來說，土地所有權(quán)屬于財產(chǎn)所有權(quán)的范疇。但是土地所有權(quán)相對于一般財產(chǎn)所有權(quán)而言有其特殊性，主要表現(xiàn)在：1、主體的特定性 2、交易的禁止性 3、權(quán)屬的穩(wěn)定性 4、權(quán)能的分

4、離性土地所有權(quán)內(nèi)容包括對土地的占有、使用、收益和處分四項權(quán)能，同時對土地所有者及其代表行使權(quán)利有三條重要的限制：1、土地所有者及其代表行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)2、土地所有者及其代表不得違反其及土地使用者簽訂的土地使用權(quán)出讓合同或者土地承包合同中約定的義務(wù)3、土地所有權(quán)禁止交易 土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)十七屆三中全會將允許土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)“除房子賣地，我也還你”，這是解放前常能聽到的一句有種的話。解放后土地歸為國有，國民和企市業(yè)單位只有使用權(quán)。允許土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)，就是允許土地買賣。有錢就可以買很多的土地，成為土“地”的新“主”人，解放前叫地主，現(xiàn)在不知叫什么。 土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的唯一方式是：征收我國土地所有權(quán)客體的構(gòu)成是：土地中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。 國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍