房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)講義

1、長(zhǎng)三角最具競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)商1 1、房產(chǎn)、房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)（占有、使用、收益、處是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）分等權(quán)利） 2 2、地產(chǎn)、地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。利）。 3 3、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。

2、 又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。 Chapter1、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)4 4、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。 5 5、一級(jí)市場(chǎng)、一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)。 6 6、二級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)。7 7、三級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)

3、是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。 8 8、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。u 全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使；u 集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。1 1、中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度、中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會(huì)主義公有制社會(huì)主義公有制全民所有制（國(guó)有土地）集體所有制（集體土地）Chapter2、土地2 2、國(guó)有土地使用權(quán)出

4、讓、國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó) 家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付) 土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。 只擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。u 國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式1、招標(biāo)方式2、拍賣(mài)方式3、協(xié)議方式4、掛牌方式u 國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限1、居住用地：70年2、工業(yè)用地：50年3、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年4、綜合或其它用地：50年5、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40類(lèi)別類(lèi)別代號(hào)代號(hào)類(lèi)別名稱(chēng)類(lèi)別名稱(chēng)范范 圍圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類(lèi)型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及

5、科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車(chē)間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等用地。包括專(zhuān)用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E） W倉(cāng)儲(chǔ)用地倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車(chē)間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場(chǎng)用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)等城市對(duì)外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)等用地U市政公用設(shè)施用地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專(zhuān)用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各

6、大類(lèi)用地之外的用地3、城市用地城市用地國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)1. 出讓方式出讓方式2. 劃拔方式劃拔方式（1）招）招 標(biāo)標(biāo)（2）拍）拍 賣(mài)賣(mài)（3）掛）掛 牌牌（4）協(xié)）協(xié) 議議3. 承租方式承租方式4 4、取得土地使用權(quán)取得土地使用權(quán) 辦理土地登記辦理土地登記 核發(fā)核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)交付土地交付土地 發(fā)布出讓公告發(fā)布出讓公告 編制出讓文件編制出讓文件地價(jià)評(píng)估地價(jià)評(píng)估確定出讓底價(jià)確定出讓底價(jià)編制、確定編制、確定出讓方案出讓方案 公布出讓計(jì)劃公布出讓計(jì)劃確定供地方式確定供地方式 簽訂出讓合同簽訂出讓合同公布結(jié)果公布結(jié)果招招 標(biāo)標(biāo)拍拍 賣(mài)賣(mài)掛掛 牌牌協(xié)協(xié) 議議 招拍掛實(shí)施招拍掛實(shí)

7、施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9) 申請(qǐng)及資格審查申請(qǐng)及資格審查(6)(10)5 5、國(guó)有土地的出讓流程國(guó)有土地的出讓流程招招 標(biāo)標(biāo)u 招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出，通過(guò)各投標(biāo)者的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。u 招標(biāo)流程評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)出讓人出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)人投標(biāo)投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人出讓人、投標(biāo)人開(kāi)標(biāo)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)小組評(píng)標(biāo)小組確定中標(biāo)人確定中標(biāo)人對(duì)能夠招標(biāo)文件中規(guī)定的，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。 拍拍 賣(mài)賣(mài)u 拍賣(mài)方式概念按照指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開(kāi)場(chǎng)所出讓方用將土地使用權(quán)拍賣(mài)給（競(jìng)買(mǎi)人 ）

8、。u 拍賣(mài)流程（一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買(mǎi)人；（二）主持人介紹拍賣(mài)宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（四）主持人報(bào)出起叫價(jià)；（五）競(jìng)買(mǎi)人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣(mài)成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。 掛掛 牌牌u 掛牌方式概念出讓人發(fā)布，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)并，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。u 掛牌流程接受新報(bào)價(jià)接受新報(bào)價(jià)出讓人出讓人宗

9、地信息掛牌公布宗地信息掛牌公布競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)報(bào)價(jià)出讓人出讓人更新掛牌價(jià)格更新掛牌價(jià)格出讓人出讓人確定競(jìng)得人確定競(jìng)得人掛牌起始日掛牌起始日掛牌截止日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)在掛牌期限截止時(shí)

10、仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。 協(xié)協(xié) 議議u 協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。 劃劃 拔拔u 劃拔方式概念指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。出讓方式出讓方式劃拔方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌協(xié)議協(xié)議1經(jīng)營(yíng)性用地以經(jīng)營(yíng)性用地以( (商業(yè)、旅游、商品住宅等商業(yè)、旅游、商品住宅等) )及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營(yíng)性用

11、地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的1國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者；者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓?zhuān)栈赝恋厥褂脵?quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓3國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用(補(bǔ)償、安置）或無(wú)償有期限限制有期限限制一般無(wú)期限限制出讓方式的適用范圍出

12、讓方式的適用范圍招招 標(biāo)標(biāo) 拍拍 賣(mài)賣(mài)掛掛 牌牌交易場(chǎng)所交易場(chǎng)所指定地點(diǎn)拍賣(mài)行土地交易場(chǎng)所交易方式交易方式一次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)持續(xù)時(shí)間持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短長(zhǎng)復(fù)雜程度復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書(shū)十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)衡量指標(biāo)價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件價(jià)格價(jià)格適用范圍適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件土地用途無(wú)特別限制及要求土地用途無(wú)特別限制及要求招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的異同招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的異同n1 1、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)主要包括以下一些內(nèi)容： 1）國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?zhuān)康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)

13、計(jì)、組織開(kāi)發(fā)建設(shè)、對(duì)舊城區(qū)土地的再開(kāi)發(fā)等； 2）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買(mǎi)賣(mài)租賃、抵押等活動(dòng)； 3）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)和經(jīng)紀(jì)代理、物業(yè)管理； 4）房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。n2 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。Chapter3、相關(guān)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)n3、生、生 地地 待開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地，主要指離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無(wú)市政基礎(chǔ)設(shè)施、未開(kāi)發(fā)的土地。n4、毛、毛 地地 已有地上

14、建筑物及附屬設(shè)施的國(guó)有土地叫毛地。這類(lèi)土地原指地上原有建筑物、附屬設(shè)施將被改建的土地。n5、熟地、熟地 已完成市政基礎(chǔ)建設(shè)的國(guó)有土地叫熟地，這類(lèi)土地主要是指完成七通一平的土地。n6、三通一平、三通一平 指水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。n7、七通一平、七通一平 通上水、通下水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、通熱力、場(chǎng)地平整。n8、土地所有權(quán)、土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。n9、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為

15、。n10、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)抵押 指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（或押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。n11、土地使用權(quán)的出讓、土地使用權(quán)的出讓 指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。n12、土地使用權(quán)劃撥、土地使用權(quán)劃撥 指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒(méi)有使用期限的限制。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門(mén)同意，繳納土地出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。n13、開(kāi)、開(kāi) 間間 即房間寬度，住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)

16、一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。 規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 三、相關(guān)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)三、相關(guān)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)n1414、進(jìn)、進(jìn) 深深 即房間長(zhǎng)度，指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。 n1515、層、層 高高 是指下層地板面到

17、上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。n1616、公用面積、公用面積 是指住宅樓內(nèi)為方便住戶出入而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)?。n17、建筑面積、建筑面積建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。而“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額就得出基礎(chǔ)知識(shí)n18、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。n19、綠地率、綠地率是指規(guī)劃建

18、設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。n20、得房率、得房率公攤率公攤率公攤面積公攤面積 指套內(nèi)建筑面積與建筑面積之比。 得房率是買(mǎi)房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的是建筑面積，所以得房率太低，不實(shí)惠；太高，不方便。因?yàn)榈梅柯试礁?，公共部分的面積就越少，住戶也會(huì)感到壓抑。一般，住宅得房率在70左右比較合適，公共部分即寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠，以高檔專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，得房率一般在50%左右。n21、容積率、容積率 容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。容積率越低，居民的舒適度越

19、高，反之則舒適度越低。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。 22、戶、戶 型型 指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱(chēng)：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。n23、期、期 房房 是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)不具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱(chēng)為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。n24、現(xiàn)、現(xiàn) 房房 是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。n

20、25、毛坯房、毛坯房 房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門(mén)框沒(méi)有門(mén)，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房屋。n26、幢、單元、幢、單元n28、二手房、二手房 通常是指再次進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易的住房。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買(mǎi)賣(mài)，這些都稱(chēng)為二手房。 通常二手房交易需要繳納以下稅費(fèi)：買(mǎi)方需繳納：1）契稅契稅：普通住宅：90平米以下首套1%，二套3%； 90-140平米首套1.5%，二套3%非普通住宅：3%；別墅：3%；2）交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積（m）x3元賣(mài)方需繳納：1）營(yíng)業(yè)稅：普通住宅 5年內(nèi)：房屋成交總額5.55% ；5年或5年以上：免征 ； 非普通住宅5年內(nèi)：房

21、屋成交總額5.55% 5年或5年以上：差額 5.55% ；2）個(gè)人所得稅： 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤(rùn)部分20%； 非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤(rùn)部分20%；3）土地增值稅：普通住宅免征； 非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額0.5% ，3年至5年：房屋成交總額0.25% ； 5年或5年以上：免征；4）買(mǎi)賣(mài)合同公證費(fèi)：（買(mǎi)賣(mài)合同需要公證時(shí)才須繳納） 房屋成交總額0.3%； 31、建筑結(jié)構(gòu)：、建筑結(jié)構(gòu)：按材料分：按材料分：磚混結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)按支撐結(jié)構(gòu)分：按支撐結(jié)構(gòu)分：剪力墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、32、剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)33、框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu) 由鋼筋混凝土柱子，梁及樓板構(gòu)成的房子。因

22、未砌墻時(shí)象個(gè)框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會(huì)減弱抗震能力。34、承重墻、承重墻 承受房屋重力的墻，不可任意拆改、破壞。35、SHOPPING MALL 直譯為“步行街購(gòu)物廣場(chǎng)”，是目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開(kāi)放性的公共休閑廣場(chǎng)、強(qiáng)烈吸引人氣；開(kāi)放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣，相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購(gòu)物與休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。36、“五證五證”包括什么包括什么 商品房“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)工證、商品房

23、預(yù)售許可證，只有前面四證齊全，才能辦理出商品房預(yù)售證。37、“二書(shū)二書(shū)” 是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書(shū)和新建住宅使用說(shuō)明書(shū)。38、商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證 商品房預(yù)售許可證是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書(shū)，用以證明列入證書(shū)范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購(gòu)人。39、三、三 證證 房屋所有權(quán)證：是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益的法律憑證。是產(chǎn)權(quán)人行使其合法權(quán)益的必備條件。 房屋契證：是土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)的一種交稅憑證。 國(guó)有土地使用證：反映房屋所有者土地使用情況的權(quán)利憑證。4

24、0、產(chǎn)權(quán)證書(shū)、產(chǎn)權(quán)證書(shū) 產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶房屋平面圖。41、契、契 稅稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種。42、公共維修基金、公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣(mài)公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職工共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維

25、修、養(yǎng)護(hù)。按照法規(guī)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。維修基金用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新、改造。當(dāng)乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，將隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。43、印、印 花花 稅稅 印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買(mǎi)并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。證件解釋建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)

26、劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。證件解釋建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證(建筑工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。44、住房公積金、住房公積金 是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投

27、資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。它是一種長(zhǎng)期性的住房?jī)?chǔ)金，具有社會(huì)保障性質(zhì)，是住房實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。45、提取公積金條件、提取公積金條件n1、購(gòu)買(mǎi)自住住房n2、購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房n3、償還購(gòu)買(mǎi)自住住房貸款本息n4、租賃住房自住n5、建造，翻建，大修自住住房46、部分提取、部分提取臺(tái)州公積金購(gòu)房提取額度臺(tái)州公積金購(gòu)房提取額度n購(gòu)買(mǎi)自住住房，提取公積金的總金額不得超過(guò)購(gòu)買(mǎi)自住住房的總價(jià)款。n購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房，提取公積金的總金額不得超過(guò)房屋總價(jià)與拆遷補(bǔ)償費(fèi)的差額。n一次性提前償還貸款本息，提取公積金的總金額不得超過(guò)一次性

28、提前償還住房貸款本息的余額。n部分提前償還住房公積金貸款，提取公積金的總金額不得超過(guò)部分提前償還住房貸款本息。n一年一次提取住房公積金償還住房貸款，提取公積金的總金額不得超過(guò)上一年度還貸本息總額。4747、全額提取、全額提取臺(tái)州公積金全額提取條件臺(tái)州公積金全額提取條件離休或退休，可提取公積金賬戶全部余額。與單位終止勞動(dòng)關(guān)系，并在現(xiàn)工作單位沒(méi)有建立住房公積金賬戶，可提取公積金賬戶全部余額。出國(guó)或出境定居，可提取公積金賬戶全部余額。異地調(diào)動(dòng)并戶口遷出本市，遷入地單位未建立住房公積金制度，可提取公積金賬戶全部余額。職工死亡或者宣告死亡，可提取公積金賬戶全部余額。職工被判刑，可提取公積金賬戶全部余額。

29、1、首付款、首付款 購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)先期支付的款項(xiàng)，一般住宅為3成，商業(yè)地產(chǎn)至少首付5成.2、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)基本條件、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)基本條件 成年人提供身份證明，未成年人提供戶口簿及監(jiān)護(hù)人證明書(shū)。3、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理房產(chǎn)證、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理房產(chǎn)證 未成年人可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在房地產(chǎn)證上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒(méi)有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。4、申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理、申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理 申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，申請(qǐng)人可以委托他人代理。由代理人辦理申

30、請(qǐng)登記的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)人的委托書(shū)，委托書(shū)應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過(guò)由公證處公證，一般公正費(fèi)用在500左右。5、申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交的資料、申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交的資料（1）房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書(shū)； （2）委托書(shū)；（3）房地產(chǎn)證； （4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證或未婚姻證明；（5）商品房買(mǎi)賣(mài)合同和個(gè)人住房借款合同。6、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓根據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)珣?yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書(shū)，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。Chapter4、銷(xiāo)售常識(shí)7、哪些房屋不得抵押

31、、哪些房屋不得抵押1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物4）依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)8、借款人如何償還銀行貸款、借款人如何償還銀行貸款貸款期限在1年內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。9、住房抵押貸款、住房抵押貸款所謂抵押貸款就是抵押人（購(gòu)房者）向抵押權(quán)人（銀行）以所購(gòu)房產(chǎn)作貸款抵押，并同時(shí)簽定抵押

32、合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期歸還貸款的擔(dān)保，并持公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回貸款的擔(dān)保，并持經(jīng)公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。1010、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)倯?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括單元門(mén)以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。1111、哪些公用面積

33、不能分?jǐn)?、哪些公用面積不能分?jǐn)偛荒芊謹(jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車(chē)庫(kù)、地下設(shè)備用房等。1212、利率、利率利率是一定時(shí)期內(nèi)銀行存、貸款利息額與存、貸款金額之間的比例,它一般分為年利率、月利率和日利率。 年利率一般按本金的百分之幾表示,例如,年利率9%,又稱(chēng)年息九厘,表示本金1OO元,年利息額為9元。月利率一般按本金的千分之幾表示,例如,月利率7.5%,又稱(chēng)月息七厘五毫,表示本金100元,月利息額為7角5分。日利率一般按本金的萬(wàn)分之幾表示

34、,例如,日利率0.25,又稱(chēng)日息二厘五毫,表示本金1OOO元,日利息額2.5分。13、利率調(diào)整、利率調(diào)整 按照國(guó)家規(guī)定,單位定期存款在存款期內(nèi)按存款存入日掛牌公告的定期存款利率計(jì)付利息。單位活期存款在存款期內(nèi)按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計(jì)付利息,遇利率調(diào)整,分段計(jì)息。13、本金、本金據(jù)以計(jì)算銀行存、貸款利息的本金,是各種存、貸款賬戶上的實(shí)際存、貸款余額。比如,企業(yè)1995年4月1日向銀行借款50000元,5月1日歸還30000元,那么計(jì)算5月份的貸款利息時(shí),其本金為20000元(5000030000),而非50000元。14、商品房預(yù)售須符合哪些條件、商品房預(yù)售須符合哪些條件1）交付全部土地

35、使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。15、土地的使用年限是如何確定的、土地的使用年限是如何確定的 凡與省市規(guī)劃國(guó)土簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。16、房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么

36、辦、房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦 房屋一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制，擔(dān)對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來(lái)說(shuō)，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國(guó)家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為5070年，自開(kāi)發(fā)商取得該土地使用證書(shū)之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國(guó)家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。17、商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成、商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成 大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時(shí)存在，不可分割的。房產(chǎn)出售

37、價(jià)格（房?jī)r(jià)）的擬定也要以上述原則來(lái)加以計(jì)算。目前，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分組成： 一是地價(jià)成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至市政費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括辦公管理費(fèi)、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)費(fèi)等；四是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。五、銀行按揭五、銀行按揭1 1、銀行按揭貸款、銀行按揭貸款按揭貸款是指借款人已所購(gòu)房產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請(qǐng)的一種貸款形式。銀行根據(jù)抵押物情況及借款人情況按照一定比例向借款人發(fā)放一定金額的貸款。2 2、按揭需要相關(guān)

38、資料：、按揭需要相關(guān)資料：1）借款人的有效身份證、戶口簿； 2）婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調(diào)解書(shū)或離婚證（注明離異后未再婚）； 3）已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結(jié)婚證； 4）借款人的收入證明3 3、辦理銀行按揭注意事項(xiàng)、辦理銀行按揭注意事項(xiàng) 1）必須有抵押物才能貸款，而且貸款金額和貸款期間利息總和不能超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的1/2； 2）有長(zhǎng)期穩(wěn)定的足以支付每月貸款本息的收入來(lái)源； 3）借款人年齡限制：男的年齡貸款期限不超過(guò)65歲，女的年齡貸款期限不超過(guò)60歲； 4）進(jìn)入征信系統(tǒng)黑名單的客戶不能辦理貸款； 4 4、按揭貸款流程、按揭貸款流程1）向銀行提出貸款申

39、請(qǐng)， 2）銀行受理后，對(duì)抵押房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估值核定貸款金額； 3）開(kāi)立個(gè)人活期存款帳戶、簽定借款合同等；5 5、貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？、貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國(guó)家調(diào)整利率，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)算；對(duì)一年期以上貸款，于下一年1月1日開(kāi)始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。6 6、貸款人提前償還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算？、貸款人提前償還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算？借款人在提前歸還貸款時(shí)，應(yīng)提前10個(gè)工作日向貸款人提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此

40、前已計(jì)收貸款利息不作調(diào)整。9 9、等額本息還款與等額本金還款、等額本息還款與等額本金還款 等額本息是指一種購(gòu)房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。此種還款模式相對(duì)于等額本金還款法的劣勢(shì)在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。該方法比較適用于現(xiàn)期收入少，預(yù)期收入將穩(wěn)定或增加的借款人，或預(yù)算清晰的人士和收入穩(wěn)定的人士，一般為青年人，特別是剛開(kāi)始工作的年輕人也適合選用這種方法，以避免初期太大的供款壓力。10、提前還款、提前還款 提前還款是指借款方在還款期