第三章 房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)

1、第三章 房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)1、土地管理法在土地管理法中，我們重點(diǎn)了解以下幾點(diǎn)內(nèi)容就可以了：1) 新的土地管理法是99年1月1日開始實(shí)施的。2) 我國的實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有。3) 有關(guān)土地的六項制度：國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度國家實(shí)行土地用途管制制度國家建立土地調(diào)查制度國家建立土地統(tǒng)計制度國家實(shí)行土地占用耕地補(bǔ)償制度國家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度4) 土地管理法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2、房地產(chǎn)交易管理制度所要了解和熟悉的內(nèi)容：1) 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的范圍：包括各種所有

2、制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動。2) 房地產(chǎn)交易的形式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。3) 房地產(chǎn)管理法規(guī)定了五項基本制度：國有土地有償有期限使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)估價人員資格認(rèn)證制度和房地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證制度。 3、房屋權(quán)屬登記管理辦法所要了解和熟悉的內(nèi)容：1) 國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，只有依法登記的房屋權(quán)利才受國家法律的保護(hù)。2) 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。3) 房屋權(quán)屬登記分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項

3、權(quán)利登記、注銷登記。4) 房屋權(quán)屬證書包括：房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)片、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項權(quán)證4、租賃條例所要了解和熟悉的內(nèi)容：1) 房屋租賃實(shí)行登記備案制度2) 申請房屋租賃登記備案應(yīng)提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、城市人民政府規(guī)定的其他文件。3) 經(jīng)審查后頒發(fā)房屋租賃證，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。4) 房屋轉(zhuǎn)租的應(yīng)征得出租人的同意，并且不得超過原租賃期限。 5、物業(yè)管理條例所要了解和熟悉的內(nèi)容：1) 住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。2) 住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會，由住宅小區(qū)

4、內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。3) 物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：管理項目、管理內(nèi)容、管理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任、其他等。4) 物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報房地產(chǎn)行政管理部門備案。5) 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。 6、房屋抵押貸款管理規(guī)定所要了解和熟悉的內(nèi)容：1) 銀行辦理各項以房地產(chǎn)作為抵押的貸款業(yè)務(wù)，抵押人（借款人）和抵押權(quán)人（貸款銀行）必須簽訂書面抵押合同，并自抵押權(quán)合同簽訂之日起30日內(nèi)，向當(dāng)?shù)毓芾聿块T辦理抵押登記。2) 房地產(chǎn)管理部門要依

5、法對抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場的條件；抵押物是否已經(jīng)抵押，抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)證存根及檔案記錄內(nèi)容是否相符，查對權(quán)證號與印章的真?zhèn)蔚龋⒂蓪徍巳撕炞衷诎浮?) 抵押人和抵押權(quán)人認(rèn)為需要確定抵押物價值的，可以由貸款銀行進(jìn)行評估；或委托人民政府房地產(chǎn)行政主管部門附屬的事業(yè)性房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并經(jīng)抵押權(quán)人確認(rèn)。 7、有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)及按揭手續(xù)費(fèi) 房地產(chǎn)證費(fèi)用： 房地產(chǎn)證登記費(fèi) 契稅 印花稅 按揭費(fèi)用 房屋保險 律師見證費(fèi) 抵押登記費(fèi) 印花稅第四章 商品房銷售常用詞語的解釋土地類型土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地，公

6、共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。土地使用權(quán)年限是指政府以拍賣，招標(biāo)，協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者（市土地使用權(quán)年限以最新的通告為準(zhǔn)），土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。土地使用費(fèi)土地使用者因使用土地按國家規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用，按現(xiàn)時的收費(fèi)是居住用地2元/M2占地/年規(guī)劃局代表國家對城市的規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行引導(dǎo)和監(jiān)控。國土局代表國家行使土地所有者的職權(quán)。房管局產(chǎn)權(quán)登記處辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)

7、定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘測丈量、審核批準(zhǔn)、 登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)抵押登記是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。 房地產(chǎn)權(quán)初始登記指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、 附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。七通一平（熟地）是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力

8、、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。 三通一平（凈地)）是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。 綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計算在內(nèi)，但注明不計算面積的附屬建設(shè)物除外。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會越高。建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。出房率是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，

9、雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。五證房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，開工證由建設(shè)部門核發(fā)，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理商品房預(yù)售許可證，發(fā)展商將有關(guān)資料送國土局申請。房地產(chǎn)買賣合同是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商

10、品房銷售都須簽訂此合同，目前，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同亦需做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。房地產(chǎn)證是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。銀行按揭是指購買樓房時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。定金指依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人向?qū)Ψ浇o付的作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的金錢，給付定金一方履行債務(wù)后，定金抵作價款或者收回，如果不履行約定的債務(wù)的，定金不能返還。收受定金一方不履行約定債務(wù)的，則要雙倍返還定金。訂金根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張

11、定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。另外，根據(jù)市房屋土地資源管理局發(fā)布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房價的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時返還或抵充房價。購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理。但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金： (1) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；(2) 簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；(3) 雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；(4) 廣告、售樓書

12、、樣品房與實(shí)際狀況不相符的。房地產(chǎn)公證公證機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承為的合法性作法律公證。契稅契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。 1、征稅范圍及納稅人 契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。(1) 國有土地使用權(quán)出讓；(2) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、交換；(3) 房屋買賣；(4) 房屋贈與。2、稅率：國家規(guī)定契稅率為3-5。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。銀

13、行本票是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他，憑此可理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個月。（同城算）銀行匯票銀行匯票是匯款人將款項交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個月。（異地結(jié)算）銀行支票是銀行的存款人簽發(fā)給收款人辦理轉(zhuǎn)賬或委托開戶銀行將款項支付給收款人的票據(jù)，有效期為10天。（同城結(jié)算）期房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。 現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，

14、立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 實(shí)際銷售面積是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。 預(yù)售面積是指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報告期預(yù)售又在報告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。 TOWNHOUSE也叫聯(lián)排別墅正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。 會所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂

15、服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。住宅使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜（不吊柜）、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。住宅的進(jìn)深住宅的長度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)

16、調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的開間在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高

17、度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。隔熱層指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下隔熱措施：(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當(dāng)遮陽措施；(2)減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短的建筑單元，要減少陽光對墻體的輻射影響；(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅埽?4)對外墻與屋頂?shù)耐獗韺?，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強(qiáng)對陽光輻射熱的反射，以達(dá)到隔熱目的?；铱臻g最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。 勒腳指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。由于這個部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎(chǔ)